CA Rouen, ch. civ. et com., 19 octobre 2023, n° 23/00683
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 23/00683 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJSI
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 19 OCTOBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00796
Tribunal judiciaire de rouen du 07 février 2023
APPELANT :
Monsieur [D] [E]
né le 20 Septembre 1969 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Manon ALPHONSE, avoat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
S.C.I. SCI ALJ
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître MAHIU, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 juin 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme FOUCHER-GROS, présidente
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
M. GUYOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 08 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2023
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Rendu publiquement le 19 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 27 décembre 2019, la SCI ALJ a consenti à Monsieur [D] [E] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2029 et pour un loyer mensuel TTC de 1 290 euros.
Le bail commercial précise que les biens donnés à bail sont :
- Un lot n° 15 comprenant un local d'activité commerciale au rez-de-chaussée du bâtiment A avec réserve.
- Un lot n° 17 au rez-de-chaussée du bâtiment C, un WC avec accès à l'entrée commune et la cour commune du [Adresse 1].
Par acte séparé du même jour, Monsieur [E] s'est porté caution personnelle, solidaire et indivisible du paiement des sommes dues au titre du bail.
Le 30 septembre 2022, la SCI ALJ a fait délivrer à monsieur [E] un commandement de payer la somme en principal de 12 769,46 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [E] en sa qualité de caution personnelle, solidaire et indivisible par acte d'huissier du 5 octobre 2022.
Le 7 novembre 2022, la SCI ALJ a fait assigner Monsieur [E] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, d'une demande de résiliation du bail commercial.
Par ordonnance de référé du 7 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel :
* 9 969, 46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité,
- rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande pour résistance abusive,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits.
Monsieur [D] [E] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 22 février 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 14 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [E] qui demande à la cour de :
- recevoir Monsieur [E] en son appel et l'en déclarer bien fondé,
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2023 en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [D] [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel :
* 9.969,46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jours de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts de leur exigibilité,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI AJD la somme de
1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,
Statuant à nouveau,
- constater l'existence de contestations sérieuses aux demandes de la SCI ALJ,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- reconventionnellement, ordonner une mesure d'expertise judiciaire,
- à titre infiniment subsidiaire, autoriser Monsieur [E] à désintéresser la SCI ALJ des sommes qu'elle resterait lui devoir au moyen de 18 versements mensuels d'égal montant,
- en conséquence suspendre pendant cette période la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 1er janvier 2020, et visée dans le commandement en cause,
- en tout état de cause, condamner la SCI ALJ à payer à Monsieur [E] la somme de 4 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance outre ceux de référés,
Vu les conclusions du 9 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI ALJ qui demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé, en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [D] [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALI, à titre provisionnel :
* 9 969,46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité,
- rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande pour résistance abusive,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,
- débouter purement et simplement le sieur [E] de ses demandes, fins et conclusions,
- reconventionnellement, le condamner à payer à la société ALJ la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en cause d'appel,
- le condamner aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
Monsieur [E] soutient que :
* il existe une contestation sérieuse aux demandes du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués ; en juin 2022, il a alerté l'agence de la gare de l'apparition de fissures atteignant la structure de l'immeuble qui le mettent en péril ;
* le bailleur ne peut se soustraire à l'obligation de délivrance au motif que le locataire ne serait pas à jour du règlement de ses loyers ; l'inexécution contractuelle du bailleur justifie la suspension de ses propres obligations ;
* ses conclusions valent mise en demeure de son bailleur d'avoir à réaliser des travaux ;
* les charges sont dépourvues de cause.
La SCI ALJ réplique que :
* le paiement des loyers dus (hors charge) n'étant pas intervenu dans le mois du commandement de payer, la résiliation du bail commercial est acquise ;
* la fissure très ancienne existait lors de l'entrée dans les lieux ; il n'est pas démontré la réalité d'autres désordres ; la cave n'est pas louée à Monsieur [E] ; aucune mise en demeure d'avoir à remédier aux désordres ne lui a été adressée ;
* Monsieur [E] n'allègue pas être dans l'impossibilité absolue d'exploiter son commerce ;
* le remboursement des charges ne saurait se confondre avec le remboursement du loyer.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même code ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.''
Au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application des dispositions de l'article 1719 du Code civil, ''le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé.''
L'article 1720 du même code dispose que ''le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives.''
Aux termes de l'article 1219 du Code civil : ''une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.''
Il en résulte que le preneur peut opposer, comme moyen de défense à une demande en paiement des loyers, l'exception d'inexécution en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, s'agissant d'obligations réciproques et interdépendantes.
L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus et que ce n'est que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination qu'il est admis que le locataire suspende le paiement du loyer.
Pour démontrer la réalité des faits et les difficultés rencontrées, Monsieur [E] verse aux débats, d'une part, un échange de courriels datant de juin et juillet 2022 aux termes desquels il avise l'agence immobilière gestionnaire du bail de l'existence de fissures dans le sol du local loué puis de leur évolution et de l'apparition de nouvelles fissures.
D'autre part, il produit des photographies non datées, non localisées des lieux qui sont difficiles à interpréter mais dont certaines illustrent une fissure au sol sans qu'il soit possible de visualiser son ampleur en l'absence d'un cliché photographique de l'ensemble du lieu concerné par cette fissure.Il n'apparaît pas de ces photos l'existence d'un risque pour la sécurité du local ou de ses occupants.
Ces seuls éléments alors que Monsieur [E] a continué à exploiter son activité ne sont pas suffisants à faire apparaître que les lieux loués ne sont pas conformes à leur destination contractuelle en raison de l'inexécution de travaux qui incomberaient au bailleur qui n'a de surcroît pas été mis en demeure de les effectuer avant l'engagement de la présente procédure de sorte que devant le juge des référés, juge de l'évidence, le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut prospérer.
Il en résulte que l'exécution par Monsieur [E] de son obligation de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable nonobstant par ailleurs la discussion qui porte sur les charges récupérables et qui sera vue ci-après au paragraphe relatif aux sommes provisionnelles réclamées, monsieur [E] étant en tout état de cause débiteur de loyers.
Le bail commercial signé le 27 décembre 2019 mentionne en son article 25 une clause résolutoire qui sanctionne l'inexécution des conditions du bail dont le défaut de paiement des loyers.
Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] le 30 septembre 2022 et Monsieur [E] n'allègue pas avoir réglé les causes du commandement dont les loyers dans le délai d'un mois mentionné dans l'acte de sorte que la clause résolutoire est acquise.
L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constituant un trouble manifestement illicite, c'est à bon droit que le juge des référés a ordonné la libération des lieux.
L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Monsieur [E] soutient que :
* il s'est trouvé défaillant au mois d'août 2021 à raison du fait qu'il poursuivait le remboursement des loyers de la période Covid ;
* son activité repose en partie sur les conventions et festivals, et ceux-ci ont été annulés en 2020 et 2021 ;
* l'activité reprenant, il règle régulièrement le loyer.
La SCI ALJ réplique que :
* la dette de Monsieur [E] s'est accrue et les loyers ne sont plus réglés depuis 19 mois ;
* il est vain d'invoquer la crise sanitaire liée au Coronavirus alors même que la deuxième loi du 11 mai 2020 a prorogé l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 10 juillet 2020 ; or c'est à partir de septembre 2021 que le loyer n'est plus payé.
Réponse de la cour
Le premier juge a examiné dans les motifs de son ordonnance la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais à omis de statuer sur la demande de délai de paiement dans le dispositif de sa décision demande. L'ordonnance sera complétée sur ce point.
Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.
L'intimée produit aux débats un décompte arrêté au 2 mai 2023 qui fait ressortir une dette qui a atteint un montant de 20 884,32 euros.
Monsieur [E] se borne à alléguer avoir repris le paiement du loyer. Il ne produit aucune pièce financière et comptable de nature à démontrer sa capacité à honorer un échéancier, la seule mention dans ses conclusions de son chiffre d'affaires réalisé en 2021 et 2022 présenté sous la forme d'un tableau étant inopérante à cet égard. Ainsi Monsieur [E] échoue à démontrer être en capacité de résorber sa dette et régler le loyer courant.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de Monsieur [E] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et elle sera complétée en ce que la demande de délais de paiement est rejetée. La décision entreprise sera confirmée en ce que, consécutivement à l'acquisition de la clause résolutoire, elle a ordonné l'expulsion du locataire et a condamné Monsieur [E] à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
Sur l'indemnité provisionnelle
Monsieur [E] fait valoir que :
* les charges sont dépourvues de cause ;
* la somme de 6840 euros doit être expurgée du décompte du bailleur au titre des appels de charges et de la taxe foncière.
*c'est par une erreur de calcul que le premier juge a retranché la somme de 2 800 euros au lieu de 2 880 €
La SCI ALJ réplique que :
* la question du remboursement des charges ne saurait se confondre avec la question du remboursement du loyer ;
* la taxe foncière est bien due par le locataire comme prévu par le contrat de bail.
Réponse de la cour
L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que ''Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable'', le président du tribunal judiciaire peut ''accorder une provision au créancier (')''.
Le commandement de payer porte sur un montant de 12 769,46 euros comprenant outre les loyers les provisions sur charges et la provision au titre de la taxe foncière.
Le bail prévoit en son articles 10 dernier paragraphe que : le preneur remboursera au bailleur, sur présentation de l'avertissement (') notamment l'impôt foncier (')'' et selon l'article 18 que ''le remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle versée par le preneur, avec chaque terme de loyer (').'' Les articles 31 et 32 stipulent que la provision annuelle de la taxe foncière basée sur le dernier impôt est appelée mensuellement soit 110 euros.
Cette provision mensuelle apparaît sur le décompte annexé au commandement de payer et ce pour un montant de 990 euros et l'intimée produit l'avis d'impôt de la taxe foncière 2020 pour la somme de 1257 euros.
Il en résulte que la somme de 990 euros réclamée au titre de la taxe foncière n'est pas sérieusement contestable.
L'intimée qui demande la confirmation de la condamnation de Monsieur [E] à payer la somme de 9 969,46 euros qui correspond aux loyers et à la provision au titre de la taxe foncière ne remet pas en cause la déduction des appels de charge soit la somme de 2 800 euros. C'est toutefois effectivement par une erreur de calcul que le premier juge a retranché la somme de 2800 euros à ce titre au lieu de 2880 euros (36x80).
Il apparaît ainsi que l'arriéré de paiement est de :12 769,46 €- 2 880 € = 9 889,46 €.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel la somme de 9 969, 46 euros au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal, et c'est une somme provisionnelle de 9 889,46 euros qui sera mise à la charge de Monsieur [E], outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
Sur la demande reconventionnelle d'expertise
Moyens des parties
Monsieur [E] soutient que :
* elle est nécessaire pour chiffrer son préjudice de jouissance ;
* le juge des référés ne doit s'attacher qu'à rechercher l'existence d'un motif légitime ;
* il importe peu qu'il n'ait pas « mis en demeure » son bailleur d'avoir à réaliser des travaux ;
* si les effets de la clause résolutoire ne sont pas suspendus, cela ne prive pas le locataire de son droit d'avoir à solliciter une expertise et ne fait pas pour autant disparaître son motif légitime dès lors que son préjudice de jouissance est antérieur à la résiliation.
La SCI ALJ réplique que :
* la mesure d'expertise judiciaire sollicitée ne poursuit d'autre but que celui de justifier le non-paiement des loyers par le locataire et de lui permettre de se maintenir dans les lieux, sans payer son loyer.
Réponse de la cour
Monsieur [E] sollicite une telle mesure afin de disposer d'éléments pour chiffrer le préjudice de jouissance allégué.
Ainsi qu'il a été exposé plus haut M. [E] ne produit pas d'élément de nature à faire apparaître une carence du bailleur.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Monsieur [E] à payer la somme provisionnelle de 9 969,46 euros au titre des loyers et charges,
Statuant à nouveau
Condamne Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel la somme de 9 889,46 euros au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
La complétant ;
Déboute Monsieur [E] de sa demande de délais de paiement,
Y ajoutant ;
Condamne Monsieur [E] aux dépens en cause d'appel ;
Condamne Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.
La greffière, La présidente,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 19 OCTOBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00796
Tribunal judiciaire de rouen du 07 février 2023
APPELANT :
Monsieur [D] [E]
né le 20 Septembre 1969 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Manon ALPHONSE, avoat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
S.C.I. SCI ALJ
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître MAHIU, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 juin 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme FOUCHER-GROS, présidente
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
M. GUYOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 08 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2023
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Rendu publiquement le 19 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 27 décembre 2019, la SCI ALJ a consenti à Monsieur [D] [E] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2029 et pour un loyer mensuel TTC de 1 290 euros.
Le bail commercial précise que les biens donnés à bail sont :
- Un lot n° 15 comprenant un local d'activité commerciale au rez-de-chaussée du bâtiment A avec réserve.
- Un lot n° 17 au rez-de-chaussée du bâtiment C, un WC avec accès à l'entrée commune et la cour commune du [Adresse 1].
Par acte séparé du même jour, Monsieur [E] s'est porté caution personnelle, solidaire et indivisible du paiement des sommes dues au titre du bail.
Le 30 septembre 2022, la SCI ALJ a fait délivrer à monsieur [E] un commandement de payer la somme en principal de 12 769,46 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [E] en sa qualité de caution personnelle, solidaire et indivisible par acte d'huissier du 5 octobre 2022.
Le 7 novembre 2022, la SCI ALJ a fait assigner Monsieur [E] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, d'une demande de résiliation du bail commercial.
Par ordonnance de référé du 7 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel :
* 9 969, 46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité,
- rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande pour résistance abusive,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits.
Monsieur [D] [E] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 22 février 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 14 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [E] qui demande à la cour de :
- recevoir Monsieur [E] en son appel et l'en déclarer bien fondé,
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2023 en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [D] [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel :
* 9.969,46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jours de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts de leur exigibilité,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI AJD la somme de
1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,
Statuant à nouveau,
- constater l'existence de contestations sérieuses aux demandes de la SCI ALJ,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- reconventionnellement, ordonner une mesure d'expertise judiciaire,
- à titre infiniment subsidiaire, autoriser Monsieur [E] à désintéresser la SCI ALJ des sommes qu'elle resterait lui devoir au moyen de 18 versements mensuels d'égal montant,
- en conséquence suspendre pendant cette période la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 1er janvier 2020, et visée dans le commandement en cause,
- en tout état de cause, condamner la SCI ALJ à payer à Monsieur [E] la somme de 4 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance outre ceux de référés,
Vu les conclusions du 9 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI ALJ qui demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé, en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022,
- condamné Monsieur [D] [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALI, à titre provisionnel :
* 9 969,46 euros au titre des loyers et charges,
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que la somme de 9 969,46 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité,
- rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande pour résistance abusive,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
- condamné Monsieur [D] [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,
- débouter purement et simplement le sieur [E] de ses demandes, fins et conclusions,
- reconventionnellement, le condamner à payer à la société ALJ la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en cause d'appel,
- le condamner aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
Monsieur [E] soutient que :
* il existe une contestation sérieuse aux demandes du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués ; en juin 2022, il a alerté l'agence de la gare de l'apparition de fissures atteignant la structure de l'immeuble qui le mettent en péril ;
* le bailleur ne peut se soustraire à l'obligation de délivrance au motif que le locataire ne serait pas à jour du règlement de ses loyers ; l'inexécution contractuelle du bailleur justifie la suspension de ses propres obligations ;
* ses conclusions valent mise en demeure de son bailleur d'avoir à réaliser des travaux ;
* les charges sont dépourvues de cause.
La SCI ALJ réplique que :
* le paiement des loyers dus (hors charge) n'étant pas intervenu dans le mois du commandement de payer, la résiliation du bail commercial est acquise ;
* la fissure très ancienne existait lors de l'entrée dans les lieux ; il n'est pas démontré la réalité d'autres désordres ; la cave n'est pas louée à Monsieur [E] ; aucune mise en demeure d'avoir à remédier aux désordres ne lui a été adressée ;
* Monsieur [E] n'allègue pas être dans l'impossibilité absolue d'exploiter son commerce ;
* le remboursement des charges ne saurait se confondre avec le remboursement du loyer.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même code ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.''
Au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application des dispositions de l'article 1719 du Code civil, ''le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé.''
L'article 1720 du même code dispose que ''le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives.''
Aux termes de l'article 1219 du Code civil : ''une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.''
Il en résulte que le preneur peut opposer, comme moyen de défense à une demande en paiement des loyers, l'exception d'inexécution en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, s'agissant d'obligations réciproques et interdépendantes.
L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus et que ce n'est que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination qu'il est admis que le locataire suspende le paiement du loyer.
Pour démontrer la réalité des faits et les difficultés rencontrées, Monsieur [E] verse aux débats, d'une part, un échange de courriels datant de juin et juillet 2022 aux termes desquels il avise l'agence immobilière gestionnaire du bail de l'existence de fissures dans le sol du local loué puis de leur évolution et de l'apparition de nouvelles fissures.
D'autre part, il produit des photographies non datées, non localisées des lieux qui sont difficiles à interpréter mais dont certaines illustrent une fissure au sol sans qu'il soit possible de visualiser son ampleur en l'absence d'un cliché photographique de l'ensemble du lieu concerné par cette fissure.Il n'apparaît pas de ces photos l'existence d'un risque pour la sécurité du local ou de ses occupants.
Ces seuls éléments alors que Monsieur [E] a continué à exploiter son activité ne sont pas suffisants à faire apparaître que les lieux loués ne sont pas conformes à leur destination contractuelle en raison de l'inexécution de travaux qui incomberaient au bailleur qui n'a de surcroît pas été mis en demeure de les effectuer avant l'engagement de la présente procédure de sorte que devant le juge des référés, juge de l'évidence, le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut prospérer.
Il en résulte que l'exécution par Monsieur [E] de son obligation de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable nonobstant par ailleurs la discussion qui porte sur les charges récupérables et qui sera vue ci-après au paragraphe relatif aux sommes provisionnelles réclamées, monsieur [E] étant en tout état de cause débiteur de loyers.
Le bail commercial signé le 27 décembre 2019 mentionne en son article 25 une clause résolutoire qui sanctionne l'inexécution des conditions du bail dont le défaut de paiement des loyers.
Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] le 30 septembre 2022 et Monsieur [E] n'allègue pas avoir réglé les causes du commandement dont les loyers dans le délai d'un mois mentionné dans l'acte de sorte que la clause résolutoire est acquise.
L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constituant un trouble manifestement illicite, c'est à bon droit que le juge des référés a ordonné la libération des lieux.
L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2022.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Monsieur [E] soutient que :
* il s'est trouvé défaillant au mois d'août 2021 à raison du fait qu'il poursuivait le remboursement des loyers de la période Covid ;
* son activité repose en partie sur les conventions et festivals, et ceux-ci ont été annulés en 2020 et 2021 ;
* l'activité reprenant, il règle régulièrement le loyer.
La SCI ALJ réplique que :
* la dette de Monsieur [E] s'est accrue et les loyers ne sont plus réglés depuis 19 mois ;
* il est vain d'invoquer la crise sanitaire liée au Coronavirus alors même que la deuxième loi du 11 mai 2020 a prorogé l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 10 juillet 2020 ; or c'est à partir de septembre 2021 que le loyer n'est plus payé.
Réponse de la cour
Le premier juge a examiné dans les motifs de son ordonnance la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais à omis de statuer sur la demande de délai de paiement dans le dispositif de sa décision demande. L'ordonnance sera complétée sur ce point.
Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.
L'intimée produit aux débats un décompte arrêté au 2 mai 2023 qui fait ressortir une dette qui a atteint un montant de 20 884,32 euros.
Monsieur [E] se borne à alléguer avoir repris le paiement du loyer. Il ne produit aucune pièce financière et comptable de nature à démontrer sa capacité à honorer un échéancier, la seule mention dans ses conclusions de son chiffre d'affaires réalisé en 2021 et 2022 présenté sous la forme d'un tableau étant inopérante à cet égard. Ainsi Monsieur [E] échoue à démontrer être en capacité de résorber sa dette et régler le loyer courant.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de Monsieur [E] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et elle sera complétée en ce que la demande de délais de paiement est rejetée. La décision entreprise sera confirmée en ce que, consécutivement à l'acquisition de la clause résolutoire, elle a ordonné l'expulsion du locataire et a condamné Monsieur [E] à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 210 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
Sur l'indemnité provisionnelle
Monsieur [E] fait valoir que :
* les charges sont dépourvues de cause ;
* la somme de 6840 euros doit être expurgée du décompte du bailleur au titre des appels de charges et de la taxe foncière.
*c'est par une erreur de calcul que le premier juge a retranché la somme de 2 800 euros au lieu de 2 880 €
La SCI ALJ réplique que :
* la question du remboursement des charges ne saurait se confondre avec la question du remboursement du loyer ;
* la taxe foncière est bien due par le locataire comme prévu par le contrat de bail.
Réponse de la cour
L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que ''Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable'', le président du tribunal judiciaire peut ''accorder une provision au créancier (')''.
Le commandement de payer porte sur un montant de 12 769,46 euros comprenant outre les loyers les provisions sur charges et la provision au titre de la taxe foncière.
Le bail prévoit en son articles 10 dernier paragraphe que : le preneur remboursera au bailleur, sur présentation de l'avertissement (') notamment l'impôt foncier (')'' et selon l'article 18 que ''le remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle versée par le preneur, avec chaque terme de loyer (').'' Les articles 31 et 32 stipulent que la provision annuelle de la taxe foncière basée sur le dernier impôt est appelée mensuellement soit 110 euros.
Cette provision mensuelle apparaît sur le décompte annexé au commandement de payer et ce pour un montant de 990 euros et l'intimée produit l'avis d'impôt de la taxe foncière 2020 pour la somme de 1257 euros.
Il en résulte que la somme de 990 euros réclamée au titre de la taxe foncière n'est pas sérieusement contestable.
L'intimée qui demande la confirmation de la condamnation de Monsieur [E] à payer la somme de 9 969,46 euros qui correspond aux loyers et à la provision au titre de la taxe foncière ne remet pas en cause la déduction des appels de charge soit la somme de 2 800 euros. C'est toutefois effectivement par une erreur de calcul que le premier juge a retranché la somme de 2800 euros à ce titre au lieu de 2880 euros (36x80).
Il apparaît ainsi que l'arriéré de paiement est de :12 769,46 €- 2 880 € = 9 889,46 €.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel la somme de 9 969, 46 euros au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal, et c'est une somme provisionnelle de 9 889,46 euros qui sera mise à la charge de Monsieur [E], outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
Sur la demande reconventionnelle d'expertise
Moyens des parties
Monsieur [E] soutient que :
* elle est nécessaire pour chiffrer son préjudice de jouissance ;
* le juge des référés ne doit s'attacher qu'à rechercher l'existence d'un motif légitime ;
* il importe peu qu'il n'ait pas « mis en demeure » son bailleur d'avoir à réaliser des travaux ;
* si les effets de la clause résolutoire ne sont pas suspendus, cela ne prive pas le locataire de son droit d'avoir à solliciter une expertise et ne fait pas pour autant disparaître son motif légitime dès lors que son préjudice de jouissance est antérieur à la résiliation.
La SCI ALJ réplique que :
* la mesure d'expertise judiciaire sollicitée ne poursuit d'autre but que celui de justifier le non-paiement des loyers par le locataire et de lui permettre de se maintenir dans les lieux, sans payer son loyer.
Réponse de la cour
Monsieur [E] sollicite une telle mesure afin de disposer d'éléments pour chiffrer le préjudice de jouissance allégué.
Ainsi qu'il a été exposé plus haut M. [E] ne produit pas d'élément de nature à faire apparaître une carence du bailleur.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Monsieur [E] à payer la somme provisionnelle de 9 969,46 euros au titre des loyers et charges,
Statuant à nouveau
Condamne Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ, à titre provisionnel la somme de 9 889,46 euros au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
La complétant ;
Déboute Monsieur [E] de sa demande de délais de paiement,
Y ajoutant ;
Condamne Monsieur [E] aux dépens en cause d'appel ;
Condamne Monsieur [E] à payer à la SCI ALJ la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.
La greffière, La présidente,