CA Caen, 1re ch. civ., 19 septembre 2023, n° 21/03390
CAEN
Arrêt
Autre
AFFAIRE : N° RG 21/03390 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-G4O4
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 29 Novembre 2021
RG n° 19/03011
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2023
APPELANTS :
Monsieur [N] [C]
né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 7]
Les [Adresse 8]
[Localité 4]
Madame [E] [W] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 7]
Les [Adresse 8]
[Localité 4]
représentés et assistés de Me Nicolas DELAPLACE, substitué par Me BRIERE, avocats au barreau de CAEN
INTIMÉE :
L'Association OBJECTIF EMPLOI
N° SIRET : 390 689 537
[Adresse 5]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Marina WAHAB, avocat au barreau de CAEN
assistée de Antoine DULIEU, avocat au barreau de PARIS
DÉBATS : A l'audience publique du 01 juin 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
M. GARET, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 19 Septembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 1er mars 1993, M. et Mme [C] ont donné à bail à loyer à titre commercial à l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi un local à usage de bureaux situé à l'angle de l'[Adresse 5] et de l'[Adresse 6] à [Localité 1] (14000) pour une durée de 23 mois à compter du 1er mars 1993 se terminant le 28 février 1995.
A l'expiration du bail, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux avec l'accord des bailleurs.
Par acte du 1er février 1999, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 1er février 1999 se terminant le 31 décembre 2000.
A l'expiration de ce second bail dérogatoire, l'association s'est maintenue dans les lieux et a été laissée en leur occupation. Un nouveau bail a pris effet à l'expiration du bail dérogatoire soit le 1er janvier 2001 aux mêmes clauses et aux mêmes conditions que le bail expiré faute de conclusion d'un nouvel accord.
Un litige est né entre les parties quant au paiement des taxes foncières.
Aussi, par acte du 28 novembre 2018, l'association Objectif Emploi s'est vue signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er mars 1993 pour la somme totale de 6 964,17 euros.
M. et Mme [C] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 1993 pour acquisition de la clause résolutoire et de voir ordonner l'expulsion de l'association Objectif Emploi.
Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge des référés a considéré qu'il n'y avait pas lieu à référé.
Par acte du 8 août 2019, M. et Mme [C] ont fait délivrer à l'association Objectif Emploi un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire telle que stipulée au bail dérogatoire du 1er février 1999 pour la somme totale de 6 964,27 euros .
Par acte du 14 octobre 2019, M. et Mme [C] ont fait assigner l'association Objectif Emploi aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 1993, de condamner l'association à quitter les lieux et de s'acquitter du remboursement des sommes versées au titre des taxes foncières impayées.
Par jugement du 29 novembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
- débouté M. et Mme [C] de toutes leurs prétentions ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières de 2013 à 2017 payées à tort par le preneur ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu d'ordonnoner l'exécution provisoire.
Par déclaration du 17 décembre 2021, M. et Mme [C] ont formé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 19 septembre 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;
- réformer dans son intégralité le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il :
* les a déboutés de l'ensemble de leurs prétentions ;
* les a condamnés conjointement à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières de 2013 à 2017 payées à tort par le preneur ;
* les a condamnés conjointement à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les a condamnés aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ;
et Statuant à nouveau,
à titre principal,
- constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 1993 avec l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi et, en conséquence, la déclarer occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] depuis le 29 décembre 2018 ;
- condamner l'association Objectif Emploi à leur verser, à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une provision égale au loyer prévu au bail charges comprises ;
- condamner l'association Objectif Emploi à leur verser la somme de 21 431 euros correspondant pour le total aux frais de gestion sur taxe foncière non remboursés (1 570 euros), taxe foncière 2018 (5 217 euros), taxe foncière 2019 (5 019 euros), taxe foncière 2020 (4 850 euros), taxe foncière 2021 (4 775 euros) et taxe foncière 2022 (4 636 euros), outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros ;
- déclarer que l'intégralité des sommes sus visées sera assortie des intérêts aux taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage en application de l'article L.441-6 du code de commerce ;
- condamner l'association Objectif Emploi, ainsi que tous occupants, à libérer les lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 5] ;
- condamner l'association Objectif Emploi à remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants, et à défaut de libération des lieux dans le mois de la décision à intervenir, ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec au besoin le concours de la force publique ;
- autoriser le bailleur à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risque et péril des occupants, en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;
- débouter l'association Objectif Emploi de toutes ses demandes présentées sur le fond, à titre reconventionnel et subsidiaire ;
- à titre subisidiaire,
- constater que la demande en paiement formulée par l'association Objectif Emploi au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2013 et 2014 est prescrite et en conséquence ;
- infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il les a condamnés à verser à l'association Objectif Eemploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2013 à 2017, et statuant à nouveau de ce chef ;
- les condamner conjointement à verser à l'association Objectif Emploi la somme de 15 806 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2015 à 2017 ;
- à titre infiniment subsidiaire, les condamner à verser à l'association Objectif Emploi la somme de 21 294 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2014 à 2017 ;
en tout état de cause,
- condamner l'association Objectif Emploi à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de la présente instance.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 juillet 2022, l'association Objectif Emploi demande à la cour de :
à titre principal,
- débouter M. et Mme [C] de leur appel ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 novembre 2021 ;
à titre infiniment subsidiaire,
- l'autoriser à s'acquitter des sommes auxquelles elle serait condamnée en 12 échéances mensuelles ;
- suspendre la réalisation de la clause résolutoire ;
- dire que la clause résolutoire ne jouera pas si elle se libère de ces sommes dans les conditions ainsi fixées ;
en tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [C] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 3 mai 2023.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
M. et Mme [C] font grief au jugement déféré d'avoir considéré que la clause résolutoire n'était pas acquise au motif qu'il n'existait aucune clause dans le bail mettant expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le règlement de la taxe foncière et que dès lors aucun manquement du preneur aux obligations du bail n'était caractérisé.
M. et Mme [C] persistent à soutenir en cause d'appel que le contrat de bail régissant les relations entre les parties et plus précisément l'article 'LOYER' met à la charge de l'association Objectif Emploi le paiement de la taxe foncière.
Par ailleurs, les intéressés considèrent que l'association Objectif Emploi est de mauvaise foi à soutenir qu'il ne lui appartiendrait pas de s'acquitter du paiement de la taxe foncière alors qu'elle a procédé à son règlement pendant 25 ans et qu'ainsi ce paiement vaut reconnaissance par le preneur que le règlement de la taxe foncière lui incombe.
M. et Mme [C] affirment qu'il résulte de la commune intention des parties que l'association Objectif Emploi avait accepté le paiement de la taxe foncière.
M. et Mme [C] soulignent que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance, le terme 'impôts fonciers' est sans équivoque ;
L'association Objectif Emploi sollicite au contraire la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le contrat de bail ne mettait pas à sa charge le règlement de la taxe foncière à défaut de clause expresse et explicite stipulée dans le bail et que dès lors la taxe foncière est légalement à la charge de M. et Mme [C] en leur qualité de propriétaires bailleurs.
L'association soutient également que le terme 'impôts fonciers' mentionné à la clause 'LOYER' ne saurait être réduite à la taxe foncière le terme 'impots fonciers' étant imprécis.
L'association Objectif Emploi souligne également que la seule clause relative à la prise en charge du paiement des impots est insérée dans la partie 'règlement d'immeuble' et qu'aucune autre clause 'plus haut' dans le bail ne vient préciser que la taxe foncière serait à la charge du preneur.
L'association Objectif Emploi ajoute que le fait de s'être acquittée du règlement de la taxe foncière pendant 25 ans est inopérant et ne signifie pas qu'elle a reconnu en être redevable en sa qualité de preneur.
L'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article L.145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Cette disposition du code de commerce est évoquée car le contrat porte la mention de bail commercial ce qui n'est pas débattu;
SUR CE :
En l'espèce, il est établi que le 1er mars 1993, M. et Mme [C] ont donné à bail à l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi un local à usage de bureaux au sein d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] pour une durée de deux ans le terme en étant fixé au 28 février 1995 pour un loyer annuel fixé à 80 000 francs. A l'expiration de ce bail, l'association a été maintenue dans les locaux, un bail commercial est donc né en date du 1er mars 1995 pour une durée de 9 ans le terme étant fixé au 28 février 2004.
A l'expiration de ce contrat, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux avec l'accord de M. et Mme [C].
Par acte du 1er février 1999, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 1er février 1999 se terminant le 31 décembre 2000.
A l'expiration de ce second bail dérogatoire, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux, aucun congé n'ayant été donné ni aucune demande de renouvellement formulée, le bail s'est dès lors prolongé tacitement pour une durée indéterminée.
Il en résulte que depuis le 1er janvier 2001, les relations entre les parties sont soumises au second bail dérogatoire du 1er février 1999 et plus précisément à la clause 'LOYER' qui stipule :
-' Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de QUATRE VINGT DEUX MILLE FRANCS (82.000 F) en ce non compris :
a) les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées à l'article 38 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et toutes celles qui pourraient y être incorporées par la suite, suivant la répartition qui en sera faite au prorata des loyers ou indemnités payés par chaque occupant, les parties déclarant expressément vouloir se soumettre à cette loi pour ce remboursement.
Un acompte sur charges sera versé par le preneur trimestriellement et d'avance en même temps que le loyer, d'un montant actuel de TROIS MILLE CENT CINQUANTE FRANCS (3.150 F),
b) le droit au bail,
c) et l'intégralité du prélèvement au profit du Fonds National d'Amélioration de l'Habitat, conformément à l'article 1030 du Code Général des Impôts,
d) les impôts fonciers mis à la charge du preneur ainsi qu'il est dit plus haut, ou toutes taxes qui pourraient les remplacer.
Et indépendamment de tous accessoires pouvant résulter des conditions du présent bail. (...)'
Le même bail précise au titre de sa clause résolutoire que :
« A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si, dans ce cas, le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de Grande Instance de CAEN, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. »
Il résulte des pièces produites que l'association Objectif Emploi s'est effectivement acquittée du règlement de la taxe foncière sur une période de 25 ans. Cependant, en 2014, cette dernière a décidé de retenir les frais de gestion et en 2018 a cessé de payer la taxe foncière.
Les tentatives de recouvrement amiable étant restées vaines, M. et Mme [C] ont été contraints de fait délivrer un commandement de payer par acte du 28 novembre 2018, puis un 2ème le 8 août 2019 ;
Le premier juge a considéré qu'en l'absence de toute clause mettant expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le règlement de la taxe foncière, aucun manquement ne saurait être invoqué à son encontre et que dès lors M. et Mme [C] seraient déboutés de leurs demandes en paiement des taxes foncières et autres frais de gestion.
Cependant, et contrairement à ce qui a été retenu, il résulte de la clause litigieuse que celle-ci est précise en ce qu'elle met expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le paiement de la taxe foncière.
En effet sans qu'il soit besoin d'une interprétation particulière, il est constant que la clause selon laquelle 'd) Les impôts fonciers mis à la charge du preneur ainsi qu'il est dit plus haut, ou toute taxe qui pourrait les remplacer' suffit à obliger l'association au règlement des taxes foncières auxquelles sont assujettis les locaux loués, la taxe foncière étant manifestement et incontestablement un impôt foncier, puisque celui-ci est un impôt prélevé en fonction de la valeur imposable d'une propriété, et qu'il est en règle générale calculé en fonction de la valeur du bien, ce qui est le cas de la taxe foncière qui est l'impôt foncier par excellence ;
En outre, et contrairement à ce qui été retenu par le premier juge, la mention 'ainsi qu'il est dit plus haut' ne saurait remettre en cause l'obligation de paiement de la taxe foncière à la charge de l'association Objectif Emploi au motif qu'il ne serait rien précisé 'plus haut', cette mention permettant seulement tel que souligné par les époux [C] aux termes de leurs dernières écritures, de faire le lien entre l'obligation du preneur de payer le loyer et les charges énumérées par la clause dont la taxe foncière, le loyer n'englobant pas le paiement de celle-ci ;
Par ailleurs, l'association Objectif Emploi ne saurait prétendre aujourd'hui que le bail n'a jamais mis à sa charge en sa qualité de preneur le paiement de la taxe foncière, la présomption de l'existence d'un tel accord entre les parties quant au paiement de cette taxe est établie en qu'elle a procédé à son règlement pendant 25 ans.
L'association Objectif Emploi ne saurait sérieusement prétendre dès lors que le terme 'impôts fonciers' ne serait pas assez précis en ce qu'il ne permettrait pas de distinguer les impôts fonciers mis légalement à la charge du locataire et les impôts fonciers dont sont redevables les propriétaires et que dès lors le terme 'impôts fonciers' ne signifierait pas 'taxe foncière' alors qu'elle s'est acquittée du paiement de celle-ci, sans autre discussion, pendant 25 ans et que les impôts fonciers sont en France la taxe foncière, liée à la valeur de la propriété et à sa superficie ;
Il résulte de tout ce qui précède qu'en écartant les moyens opposés par l'association Objectif Emploi, en l'absence de règlement des sommes dues dans le mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui correspond à une inexécution des conditions du bail, la clause résolutoire est acquise depuis le 8 septembre 2019 sur le commandement du 8 août 2019 ;
Aussi, le jugement sera infirmé de ce chef.
Dès lors, il y a lieu de constater la résolution et non pas la résiliation du bail conclu entre M. Et Mme [C] et l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi le 1er mars 1993.
L'association Objectif Emploi étant par conséquence occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] depuis le 8 septembre 2019, elle sera condamnée ainsi que tout occupant de son chef, à libérer les lieux occupés.
L'association Objectif Emploi devra remettre les clés à M. et Mme [C] après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants. A défaut de libération des lieux dans les 12 mois de la signification de présent arrêt l'association Objectif Emploi ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés des locaux avec au besoin le concours de la force publique.
M. et Mme [C] seront dès lors autorisés à transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans le lieu de leur choix en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans le délai fixé par la loi.
En outre, l'association Objectif Emploi sera condamnée à verser à M. et Mme [C] une provision égale au loyer prévu au bail majoré des charges à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux.
- Sur la demande en condamnation à règlement :
Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme [C] sont bien fondés à solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement en ce qu'ils justifient détenir une créance à l'encontre de l'association Objectif Emploi.
Il précisent également que depuis le 8 septembre 2019, l'association est occupante sans droit ni titre et que dès lors elle est bien-fondée à solliciter la condamnation de l'association à lui payer les sommes dues.
L'association Objectif Emploi sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce et demande que lui soit octroyé un délai de 12 mois pour lui permettre de s'acquitter du paiement de sa dette.
Il résulte des pièces produites que l'association Objectif Emploi ne s'acquitte plus du règlement de la taxe foncière depuis 2018 ainsi que les frais de gestion depuis 2014.
Aussi, l'association Objectif Emploi est débitrice des taxes foncières dues au titre de l'année 2018 à hauteur de 5 217 euros, au titre de l'année 2019 de la somme de 5 019 euros, au titre de l'année 2020 de la somme de 4 850 euros et au titre de l'année 2021 de la somme de 4 775 euros, sommes auxquelles s'ajoute la somme de 1 570 euros correspondant aux frais de gestion sur taxe foncière non remboursés soit la somme totale de 21 431 euros sollicitée, outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros.
Cette situation qui perdure depuis des années et qui est issue d'un véritable litige entre les parties quand les capacités financières de la locataire sont à discuter, ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition d'un paiement échelonné ;
L'intégralité de ces sommes sera assortie des intérêts au taux d'intérêt légal à compter du présent arrêt, car la qualité des signataires du bail et l'objet de l'activité de l'association ne concernent pas l'article L.441-6 du code de commerce ;
L'association Objectif Emploi étant un organisme à but non lucratif et compte tenu des tensions budgétaires existantes, elle sera autorisée à s'acquitter des sommes auxquelles elle est condamnée en 12 échéances mensuelles successives et égales dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
A défaut de règlement de l'une de ces échéances, l'association Objectif Emploi sera condamnée à verser l'intégralité des sommes dues à M. et Mme [C] sans mise en demeure préalable ;
Les solutions apportées par la cour excluent tout débat sur un éventuel remboursement à la charge des appelants ;
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement étant infirmé sur le principal, il sera aussi infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Succombant en appel, l'association Objectif Emploi sera aussi condamnée aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel.
En outre, il est équitable de condamner l'association Objectif Emploi à payer à M. et Mme [C] la somme de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
- infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Déboute l'association Objectif Emploi de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constate la résolution du bail conclu le 1er mars 1993 et le 1er février 1999 avec l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi et, en conséquence, la déclare occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] depuis le 8 septembre 2019, date définitive d'acquisition de la clause résolutoire ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à verser à M. et Mme [C], à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une provision mensuelle égale au montant loyer prévu au bail majoré des charges ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à verser à M. et Mme [C] la somme de 21 431 euros correspondant au total des frais de gestion sur taxe foncière non remboursés (1 570 euros), taxe foncière 2018 (5 217 euros), taxe foncière 2019 (5 019 euros), taxe foncière 2020 (4 850 euros), taxe foncière 2021 (4 775 euros) et taxe foncière 2022 (4 636 euros), outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros ;
- Déclare que l'intégralité des sommes sus visées sera assortie des intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;
- Autorise l'association Objectif Emploi à s'acquitter des sommes auxquelles elle est condamnée en 12 échéances mensuelles successives et égales et dit que la 1ère échéance interviendra le 5 du mois suivant la date de signification du présent arrêt, et les suivantes pour le 5 de chaque mois, et qu'à défaut de règlement de l'une des échéances, l'intégralité des sommes dues à M. et Mme [C] sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;
- Condamne l'association Objectif Emploi, ainsi que tous occupants de son chef, à libérer les lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 5] et cela dans un délai de 12 mois suivant la date de signification du présent arrêt ;
- condamne à l'expiration des délais accordés, à l'association Objectif Emploi à remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants, et à défaut de libération des lieux à l'expiration des 12 mois de délais accordés, Ordonne son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec au besoin le concours de la force publique ;
- Autorise les bailleurs à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risque et péril des occupants, en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;
- Déboute monsieur et madame [C] de toutes leurs autres demandes ;
- Condamne l'association Objectif Emploi aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON
N° Portalis DBVC-V-B7F-G4O4
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 29 Novembre 2021
RG n° 19/03011
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2023
APPELANTS :
Monsieur [N] [C]
né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 7]
Les [Adresse 8]
[Localité 4]
Madame [E] [W] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 7]
Les [Adresse 8]
[Localité 4]
représentés et assistés de Me Nicolas DELAPLACE, substitué par Me BRIERE, avocats au barreau de CAEN
INTIMÉE :
L'Association OBJECTIF EMPLOI
N° SIRET : 390 689 537
[Adresse 5]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Marina WAHAB, avocat au barreau de CAEN
assistée de Antoine DULIEU, avocat au barreau de PARIS
DÉBATS : A l'audience publique du 01 juin 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
M. GARET, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 19 Septembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 1er mars 1993, M. et Mme [C] ont donné à bail à loyer à titre commercial à l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi un local à usage de bureaux situé à l'angle de l'[Adresse 5] et de l'[Adresse 6] à [Localité 1] (14000) pour une durée de 23 mois à compter du 1er mars 1993 se terminant le 28 février 1995.
A l'expiration du bail, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux avec l'accord des bailleurs.
Par acte du 1er février 1999, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 1er février 1999 se terminant le 31 décembre 2000.
A l'expiration de ce second bail dérogatoire, l'association s'est maintenue dans les lieux et a été laissée en leur occupation. Un nouveau bail a pris effet à l'expiration du bail dérogatoire soit le 1er janvier 2001 aux mêmes clauses et aux mêmes conditions que le bail expiré faute de conclusion d'un nouvel accord.
Un litige est né entre les parties quant au paiement des taxes foncières.
Aussi, par acte du 28 novembre 2018, l'association Objectif Emploi s'est vue signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er mars 1993 pour la somme totale de 6 964,17 euros.
M. et Mme [C] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mars 1993 pour acquisition de la clause résolutoire et de voir ordonner l'expulsion de l'association Objectif Emploi.
Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge des référés a considéré qu'il n'y avait pas lieu à référé.
Par acte du 8 août 2019, M. et Mme [C] ont fait délivrer à l'association Objectif Emploi un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire telle que stipulée au bail dérogatoire du 1er février 1999 pour la somme totale de 6 964,27 euros .
Par acte du 14 octobre 2019, M. et Mme [C] ont fait assigner l'association Objectif Emploi aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 1993, de condamner l'association à quitter les lieux et de s'acquitter du remboursement des sommes versées au titre des taxes foncières impayées.
Par jugement du 29 novembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
- débouté M. et Mme [C] de toutes leurs prétentions ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières de 2013 à 2017 payées à tort par le preneur ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné conjointement M. et Mme [C] aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu d'ordonnoner l'exécution provisoire.
Par déclaration du 17 décembre 2021, M. et Mme [C] ont formé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 19 septembre 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;
- réformer dans son intégralité le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il :
* les a déboutés de l'ensemble de leurs prétentions ;
* les a condamnés conjointement à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières de 2013 à 2017 payées à tort par le preneur ;
* les a condamnés conjointement à payer à l'association Objectif Emploi la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les a condamnés aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ;
et Statuant à nouveau,
à titre principal,
- constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 1993 avec l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi et, en conséquence, la déclarer occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] depuis le 29 décembre 2018 ;
- condamner l'association Objectif Emploi à leur verser, à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une provision égale au loyer prévu au bail charges comprises ;
- condamner l'association Objectif Emploi à leur verser la somme de 21 431 euros correspondant pour le total aux frais de gestion sur taxe foncière non remboursés (1 570 euros), taxe foncière 2018 (5 217 euros), taxe foncière 2019 (5 019 euros), taxe foncière 2020 (4 850 euros), taxe foncière 2021 (4 775 euros) et taxe foncière 2022 (4 636 euros), outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros ;
- déclarer que l'intégralité des sommes sus visées sera assortie des intérêts aux taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage en application de l'article L.441-6 du code de commerce ;
- condamner l'association Objectif Emploi, ainsi que tous occupants, à libérer les lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 5] ;
- condamner l'association Objectif Emploi à remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants, et à défaut de libération des lieux dans le mois de la décision à intervenir, ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec au besoin le concours de la force publique ;
- autoriser le bailleur à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risque et péril des occupants, en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;
- débouter l'association Objectif Emploi de toutes ses demandes présentées sur le fond, à titre reconventionnel et subsidiaire ;
- à titre subisidiaire,
- constater que la demande en paiement formulée par l'association Objectif Emploi au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2013 et 2014 est prescrite et en conséquence ;
- infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il les a condamnés à verser à l'association Objectif Eemploi la somme de 26 735 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2013 à 2017, et statuant à nouveau de ce chef ;
- les condamner conjointement à verser à l'association Objectif Emploi la somme de 15 806 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2015 à 2017 ;
- à titre infiniment subsidiaire, les condamner à verser à l'association Objectif Emploi la somme de 21 294 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2014 à 2017 ;
en tout état de cause,
- condamner l'association Objectif Emploi à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de la présente instance.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 juillet 2022, l'association Objectif Emploi demande à la cour de :
à titre principal,
- débouter M. et Mme [C] de leur appel ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 novembre 2021 ;
à titre infiniment subsidiaire,
- l'autoriser à s'acquitter des sommes auxquelles elle serait condamnée en 12 échéances mensuelles ;
- suspendre la réalisation de la clause résolutoire ;
- dire que la clause résolutoire ne jouera pas si elle se libère de ces sommes dans les conditions ainsi fixées ;
en tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [C] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 3 mai 2023.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
M. et Mme [C] font grief au jugement déféré d'avoir considéré que la clause résolutoire n'était pas acquise au motif qu'il n'existait aucune clause dans le bail mettant expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le règlement de la taxe foncière et que dès lors aucun manquement du preneur aux obligations du bail n'était caractérisé.
M. et Mme [C] persistent à soutenir en cause d'appel que le contrat de bail régissant les relations entre les parties et plus précisément l'article 'LOYER' met à la charge de l'association Objectif Emploi le paiement de la taxe foncière.
Par ailleurs, les intéressés considèrent que l'association Objectif Emploi est de mauvaise foi à soutenir qu'il ne lui appartiendrait pas de s'acquitter du paiement de la taxe foncière alors qu'elle a procédé à son règlement pendant 25 ans et qu'ainsi ce paiement vaut reconnaissance par le preneur que le règlement de la taxe foncière lui incombe.
M. et Mme [C] affirment qu'il résulte de la commune intention des parties que l'association Objectif Emploi avait accepté le paiement de la taxe foncière.
M. et Mme [C] soulignent que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance, le terme 'impôts fonciers' est sans équivoque ;
L'association Objectif Emploi sollicite au contraire la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le contrat de bail ne mettait pas à sa charge le règlement de la taxe foncière à défaut de clause expresse et explicite stipulée dans le bail et que dès lors la taxe foncière est légalement à la charge de M. et Mme [C] en leur qualité de propriétaires bailleurs.
L'association soutient également que le terme 'impôts fonciers' mentionné à la clause 'LOYER' ne saurait être réduite à la taxe foncière le terme 'impots fonciers' étant imprécis.
L'association Objectif Emploi souligne également que la seule clause relative à la prise en charge du paiement des impots est insérée dans la partie 'règlement d'immeuble' et qu'aucune autre clause 'plus haut' dans le bail ne vient préciser que la taxe foncière serait à la charge du preneur.
L'association Objectif Emploi ajoute que le fait de s'être acquittée du règlement de la taxe foncière pendant 25 ans est inopérant et ne signifie pas qu'elle a reconnu en être redevable en sa qualité de preneur.
L'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article L.145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Cette disposition du code de commerce est évoquée car le contrat porte la mention de bail commercial ce qui n'est pas débattu;
SUR CE :
En l'espèce, il est établi que le 1er mars 1993, M. et Mme [C] ont donné à bail à l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi un local à usage de bureaux au sein d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] pour une durée de deux ans le terme en étant fixé au 28 février 1995 pour un loyer annuel fixé à 80 000 francs. A l'expiration de ce bail, l'association a été maintenue dans les locaux, un bail commercial est donc né en date du 1er mars 1995 pour une durée de 9 ans le terme étant fixé au 28 février 2004.
A l'expiration de ce contrat, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux avec l'accord de M. et Mme [C].
Par acte du 1er février 1999, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 1er février 1999 se terminant le 31 décembre 2000.
A l'expiration de ce second bail dérogatoire, l'association Objectif Emploi s'est maintenue dans les lieux, aucun congé n'ayant été donné ni aucune demande de renouvellement formulée, le bail s'est dès lors prolongé tacitement pour une durée indéterminée.
Il en résulte que depuis le 1er janvier 2001, les relations entre les parties sont soumises au second bail dérogatoire du 1er février 1999 et plus précisément à la clause 'LOYER' qui stipule :
-' Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de QUATRE VINGT DEUX MILLE FRANCS (82.000 F) en ce non compris :
a) les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées à l'article 38 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et toutes celles qui pourraient y être incorporées par la suite, suivant la répartition qui en sera faite au prorata des loyers ou indemnités payés par chaque occupant, les parties déclarant expressément vouloir se soumettre à cette loi pour ce remboursement.
Un acompte sur charges sera versé par le preneur trimestriellement et d'avance en même temps que le loyer, d'un montant actuel de TROIS MILLE CENT CINQUANTE FRANCS (3.150 F),
b) le droit au bail,
c) et l'intégralité du prélèvement au profit du Fonds National d'Amélioration de l'Habitat, conformément à l'article 1030 du Code Général des Impôts,
d) les impôts fonciers mis à la charge du preneur ainsi qu'il est dit plus haut, ou toutes taxes qui pourraient les remplacer.
Et indépendamment de tous accessoires pouvant résulter des conditions du présent bail. (...)'
Le même bail précise au titre de sa clause résolutoire que :
« A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si, dans ce cas, le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de Grande Instance de CAEN, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. »
Il résulte des pièces produites que l'association Objectif Emploi s'est effectivement acquittée du règlement de la taxe foncière sur une période de 25 ans. Cependant, en 2014, cette dernière a décidé de retenir les frais de gestion et en 2018 a cessé de payer la taxe foncière.
Les tentatives de recouvrement amiable étant restées vaines, M. et Mme [C] ont été contraints de fait délivrer un commandement de payer par acte du 28 novembre 2018, puis un 2ème le 8 août 2019 ;
Le premier juge a considéré qu'en l'absence de toute clause mettant expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le règlement de la taxe foncière, aucun manquement ne saurait être invoqué à son encontre et que dès lors M. et Mme [C] seraient déboutés de leurs demandes en paiement des taxes foncières et autres frais de gestion.
Cependant, et contrairement à ce qui a été retenu, il résulte de la clause litigieuse que celle-ci est précise en ce qu'elle met expressément à la charge de l'association Objectif Emploi le paiement de la taxe foncière.
En effet sans qu'il soit besoin d'une interprétation particulière, il est constant que la clause selon laquelle 'd) Les impôts fonciers mis à la charge du preneur ainsi qu'il est dit plus haut, ou toute taxe qui pourrait les remplacer' suffit à obliger l'association au règlement des taxes foncières auxquelles sont assujettis les locaux loués, la taxe foncière étant manifestement et incontestablement un impôt foncier, puisque celui-ci est un impôt prélevé en fonction de la valeur imposable d'une propriété, et qu'il est en règle générale calculé en fonction de la valeur du bien, ce qui est le cas de la taxe foncière qui est l'impôt foncier par excellence ;
En outre, et contrairement à ce qui été retenu par le premier juge, la mention 'ainsi qu'il est dit plus haut' ne saurait remettre en cause l'obligation de paiement de la taxe foncière à la charge de l'association Objectif Emploi au motif qu'il ne serait rien précisé 'plus haut', cette mention permettant seulement tel que souligné par les époux [C] aux termes de leurs dernières écritures, de faire le lien entre l'obligation du preneur de payer le loyer et les charges énumérées par la clause dont la taxe foncière, le loyer n'englobant pas le paiement de celle-ci ;
Par ailleurs, l'association Objectif Emploi ne saurait prétendre aujourd'hui que le bail n'a jamais mis à sa charge en sa qualité de preneur le paiement de la taxe foncière, la présomption de l'existence d'un tel accord entre les parties quant au paiement de cette taxe est établie en qu'elle a procédé à son règlement pendant 25 ans.
L'association Objectif Emploi ne saurait sérieusement prétendre dès lors que le terme 'impôts fonciers' ne serait pas assez précis en ce qu'il ne permettrait pas de distinguer les impôts fonciers mis légalement à la charge du locataire et les impôts fonciers dont sont redevables les propriétaires et que dès lors le terme 'impôts fonciers' ne signifierait pas 'taxe foncière' alors qu'elle s'est acquittée du paiement de celle-ci, sans autre discussion, pendant 25 ans et que les impôts fonciers sont en France la taxe foncière, liée à la valeur de la propriété et à sa superficie ;
Il résulte de tout ce qui précède qu'en écartant les moyens opposés par l'association Objectif Emploi, en l'absence de règlement des sommes dues dans le mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui correspond à une inexécution des conditions du bail, la clause résolutoire est acquise depuis le 8 septembre 2019 sur le commandement du 8 août 2019 ;
Aussi, le jugement sera infirmé de ce chef.
Dès lors, il y a lieu de constater la résolution et non pas la résiliation du bail conclu entre M. Et Mme [C] et l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi le 1er mars 1993.
L'association Objectif Emploi étant par conséquence occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] depuis le 8 septembre 2019, elle sera condamnée ainsi que tout occupant de son chef, à libérer les lieux occupés.
L'association Objectif Emploi devra remettre les clés à M. et Mme [C] après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants. A défaut de libération des lieux dans les 12 mois de la signification de présent arrêt l'association Objectif Emploi ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés des locaux avec au besoin le concours de la force publique.
M. et Mme [C] seront dès lors autorisés à transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans le lieu de leur choix en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans le délai fixé par la loi.
En outre, l'association Objectif Emploi sera condamnée à verser à M. et Mme [C] une provision égale au loyer prévu au bail majoré des charges à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux.
- Sur la demande en condamnation à règlement :
Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme [C] sont bien fondés à solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement en ce qu'ils justifient détenir une créance à l'encontre de l'association Objectif Emploi.
Il précisent également que depuis le 8 septembre 2019, l'association est occupante sans droit ni titre et que dès lors elle est bien-fondée à solliciter la condamnation de l'association à lui payer les sommes dues.
L'association Objectif Emploi sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce et demande que lui soit octroyé un délai de 12 mois pour lui permettre de s'acquitter du paiement de sa dette.
Il résulte des pièces produites que l'association Objectif Emploi ne s'acquitte plus du règlement de la taxe foncière depuis 2018 ainsi que les frais de gestion depuis 2014.
Aussi, l'association Objectif Emploi est débitrice des taxes foncières dues au titre de l'année 2018 à hauteur de 5 217 euros, au titre de l'année 2019 de la somme de 5 019 euros, au titre de l'année 2020 de la somme de 4 850 euros et au titre de l'année 2021 de la somme de 4 775 euros, sommes auxquelles s'ajoute la somme de 1 570 euros correspondant aux frais de gestion sur taxe foncière non remboursés soit la somme totale de 21 431 euros sollicitée, outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros.
Cette situation qui perdure depuis des années et qui est issue d'un véritable litige entre les parties quand les capacités financières de la locataire sont à discuter, ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition d'un paiement échelonné ;
L'intégralité de ces sommes sera assortie des intérêts au taux d'intérêt légal à compter du présent arrêt, car la qualité des signataires du bail et l'objet de l'activité de l'association ne concernent pas l'article L.441-6 du code de commerce ;
L'association Objectif Emploi étant un organisme à but non lucratif et compte tenu des tensions budgétaires existantes, elle sera autorisée à s'acquitter des sommes auxquelles elle est condamnée en 12 échéances mensuelles successives et égales dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
A défaut de règlement de l'une de ces échéances, l'association Objectif Emploi sera condamnée à verser l'intégralité des sommes dues à M. et Mme [C] sans mise en demeure préalable ;
Les solutions apportées par la cour excluent tout débat sur un éventuel remboursement à la charge des appelants ;
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement étant infirmé sur le principal, il sera aussi infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Succombant en appel, l'association Objectif Emploi sera aussi condamnée aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel.
En outre, il est équitable de condamner l'association Objectif Emploi à payer à M. et Mme [C] la somme de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
- infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Déboute l'association Objectif Emploi de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constate la résolution du bail conclu le 1er mars 1993 et le 1er février 1999 avec l'association Objectif Formation devenue Objectif Emploi et, en conséquence, la déclare occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] depuis le 8 septembre 2019, date définitive d'acquisition de la clause résolutoire ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à verser à M. et Mme [C], à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une provision mensuelle égale au montant loyer prévu au bail majoré des charges ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à verser à M. et Mme [C] la somme de 21 431 euros correspondant au total des frais de gestion sur taxe foncière non remboursés (1 570 euros), taxe foncière 2018 (5 217 euros), taxe foncière 2019 (5 019 euros), taxe foncière 2020 (4 850 euros), taxe foncière 2021 (4 775 euros) et taxe foncière 2022 (4 636 euros), outre le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 177,27 euros ;
- Déclare que l'intégralité des sommes sus visées sera assortie des intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;
- Autorise l'association Objectif Emploi à s'acquitter des sommes auxquelles elle est condamnée en 12 échéances mensuelles successives et égales et dit que la 1ère échéance interviendra le 5 du mois suivant la date de signification du présent arrêt, et les suivantes pour le 5 de chaque mois, et qu'à défaut de règlement de l'une des échéances, l'intégralité des sommes dues à M. et Mme [C] sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;
- Condamne l'association Objectif Emploi, ainsi que tous occupants de son chef, à libérer les lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 5] et cela dans un délai de 12 mois suivant la date de signification du présent arrêt ;
- condamne à l'expiration des délais accordés, à l'association Objectif Emploi à remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants, et à défaut de libération des lieux à l'expiration des 12 mois de délais accordés, Ordonne son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec au besoin le concours de la force publique ;
- Autorise les bailleurs à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risque et péril des occupants, en attendant la décision du juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;
- Déboute monsieur et madame [C] de toutes leurs autres demandes ;
- Condamne l'association Objectif Emploi aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel ;
- Condamne l'association Objectif Emploi à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON