CA Lyon, 1re ch. civ. a, 14 septembre 2023, n° 21/00685
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 21/00685
N° Portalis DBVX - V - B7F - NL4I
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 17 décembre 2020
Chambre 3 cab 03 D
RG : 16/13654
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 14 Septembre 2023
APPELANTE :
S.A. SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 6] (SACVL)
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030
INTIME :
M. [S] [E]
né le 15 Février 1962 à [Localité 6] [Adresse 3] (RHONE)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par la SELARL ITHAQUE- AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 125
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 25 Janvier 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Mai 2023
Date de mise à disposition : 14 Septembre 2023
Audience tenue par Anne WYON, président, et Thierry GAUTHIER, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, présidente
- Olivier GOURSAUD, président
- Thierry GAUTHIER, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, présidente, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Suivant acte du 4 juillet 1991, la fondation [5], aux droits de laquelle se trouve la société anonyme de construction de la ville de [Localité 6] (ci-après société SACVL), a donné à bail commercial et d'habitation à M. [E] un local situé [Adresse 2]).
Selon acte sous-seing privé du 30 octobre 2000, les parties ont reconduit le bail pour une nouvelle durée de neuf ans et porté le loyer annuel à la somme de 46.985 francs.
Par acte d'huissier du 29 mars 2011, M. [E] a sollicité le renouvellement du bail. La SACVL a proposé un loyer annuel hors taxes de 18'000 euros. Aucun accord n'est intervenu et le bail s'est poursuivi aux conditions initiales.
À partir de 2015, M. [E] a contesté le montant des charges qui lui étaient appliquées. Par acte d'huissier de justice du 11 octobre 2016, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 7450,50 euros en principal au titre des loyers commerciaux impayés visant la clause résolutoire insérée au bail
Par acte d'huissier du 9 novembre 2016, M. [E] a contesté ce commandement devant le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 17 décembre 2020 a :
- condamné M. [E] à payer à la société SACVL, en deniers et quittances, la somme de 4 606,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11 octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016,
- débouté la société SACVL de ses demandes de constat de résiliation du contrat de location et d'expulsion de M. [E] des locaux pris à bail,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les justificatifs des régularisations de charges opérées au titre des années 2018 et 2019, savoir des états de dépenses émanant du syndic de copropriété, ses propres états de dépenses et les appels provisionnels émis par celui-ci, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les tableaux de calcul des régularisations de charges poste par poste, sur le modèle de ceux figurant au dos des états de dépenses dans sa pièce n°6, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, des états ou factures de régularisations de charges opérées au titre des années 2018 et 2019, laissant apparaître la TVA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du jugement, les justificatifs de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères mises en compte pour les années 2018 et 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les quittances de loyer pour les échéances trimestrielles échues en 2018 et 2019, qui ont été intégralement éteintes par les paiement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- rejeté le surplus des demandes,
- fait masse des dépens de l'instance et condamné chacune des parties à en supporter la moitié, avec distraction au profit des avocats de la cause, sur leur affirmation de droit.
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 22 janvier 2021, la SACVL a relevé appel de cette décision, à l'exception du chef de la disposition condamnant M. [E] à lui payer la somme de 4 606,44 euros au titre de l'arriéré loyer et charges.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 17 juin 2021, elle demande à la cour d'infirmer la décision déférée et, statuant à nouveau de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant M. [E] et la SACVL, en application de la clause résolutoire prévue par ledit contrat,
- prononcer l'expulsion de corps et de bien de M. [E] ainsi que de tous occupants de son chef du local dont il s'agit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner M. [E] à régler à la SACVL, la somme de 4.606,44 euros, arrêtée au 14 mars 2017, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016, date de la première mise en demeure adressée au locataire défaillant,
- condamner M. [E] à régler à la SACVL la somme de 460,64 euros en application de la clause pénale prévue par le contrat de bail,
- condamner M. [E] à une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamner M. [E] à payer à SACVL la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le même aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et autoriser la Selarl LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions déposées au greffe le 6 janvier 2022, M. [E] demande à la cour de :
1/ confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [E] à payer à la SACVL, en deniers et quittances, la somme non justifiée de 4 606,44 euros au titre « de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11 octobre 2016 », outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016.
- rejeté ses autres demandes s'agissant de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de prise en charge de ses frais de procédure, outre ses demandes de justificatifs sous astreinte pour les exercices postérieurs à 2019 ou encore d'un appel de charge provisionnel pour la somme de 300 euros.
2/ Infirmer de ces chefs et statuant à nouveau,
- dire et juger le « commandement de payer les loyers » tel que signifié à M. [E] au 11 octobre 2016 nul et de nul effet, en ce qu'il sera également jugé que :
- la clause résolutoire visée au commandement de payer précité ne pourra emporter quelconque effet au préjudice du preneur, à savoir M. [E] , comme étant elle-même nulle et de nul effet au sens des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce.
- le commandement de payer précité est infondé et pour le moins injustifié dans son principe et son quantum, à raison de la prescription acquise sur toutes sommes antérieures au 30 mars 2012 mais également à raison d'un décompte injustifié à la lecture des pièces produites.
De l'ensemble de ce qui précède,
Rejeter toutes demandes de la SACVL présentées à son encontre comme étant ainsi irrecevables, infondées et pour le moins injustifiées, et notamment en ce qu'il est demandé de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant M. [E] à la SACVL, en application de la clause résolutoire prévue audit contrat, comme étant nulle et de nul effet et, en tout état de cause, pour un commandement de payer lui-même nul et de nul effet et pour le moins infondé et injustifié dans son principe et son quantum.
- prononcer l'expulsion de M. [E] et tout occupant de son chef, avec concours de la force publique si besoin est.
- condamner M. [E] à régler à la SACVL une somme de 4 606,44 euros selon décompte au 14 mars 2017, outre intérêts, outre encore une somme de 460,64 euros en application de la clause pénale évoquée comme étant prévue par le contrat de bail.
- condamner M. [E] à une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants jusqu'à un départ effectif des lieux.
- condamner M. [E] à payer encore à la SACVL une somme de 5 000 euros au titre des frais de procédure outre les dépens d'instance.
A titre infiniment subsidiaire,
Accorder tout délai de paiement à M. [E] et suspendre les effets de la clause résolutoire qui serait jugée valablement applicable à l'espèce et bien fondée dans son principe et son quantum, étant rappelé que de tels délais de paiement peuvent également être accordés de manière rétroactive au sens des dispositions de l'article 1343-5 du code civil (anciennement article 1244-1 à 1244-3 du code civil) afin de même suspension des effets de la clause résolutoire.
3/ Dans l'objectif impératif que M. [E] ne se retrouve pas une nouvelle fois confronté à une telle problématique de calcul de charges et décomptes locatifs :
Condamner la SACVL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement du 17 décembre 2020 :
- à fournir à M. [E] tous justificatifs de « régularisation de charges avec TVA » pour 'l'année' 2019 à 2021 incluses et encore les années suivantes, outre les «tableaux de provisions et d'extournes de provisions » sans lesquels les tableaux de régularisation des charges sont incompréhensibles car il ne font pas apparaître les charges réelles.
- à fournir à M. [E] le relevé général des dépenses pour les années 2020 et 2021 incluses et encore les années suivantes.
- à justifier du calcul d'imposition sur taxes d'ordures ménagères pour 'l'année' 2020 et 2021 incluses et encore les années suivantes.
- à retenir et facturer sur avis d'échéances un acompte de charges fixe de 300 euros par trimestre, avec règlement du solde suite à la régularisation annuelle qui devra être justifiée à bonne date.
- à fournir à Monsieur M. [E] ses quittances de loyers,
Se réserver le pouvoir de liquidation de l'astreinte.
4/En tout état de cause,
Condamner la SACVL au paiement d'une somme de 10 000 euros à M. [E], en réparation de son préjudice matériel et moral.
Condamner également la SACVL au paiement d'une somme de 10 000 euros à M. [E], en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comprenant les frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Condamner enfin la SACVL aux entiers dépens d'instance, distraits au profit de la Selarl Ithaque-Avocats, Maître Laurent Broquet, Avocat, sur son affirmation de droit.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est en date du 25 janvier 2022.
MOTIVATION
1- sur la nullité de la clause résolutoire et du commandement de payer :
En appel, la SACVL produit les conditions générales du bail du 30 octobre 2000 qui ont été paraphées par M. [E]. Celle-ci comportent un paragraphe intitulé « clause résolutoire » ainsi rédigé : il est expressément convenu qu'en cas d'inexécution des conditions ci-dessus ou de l'une d'entre elles, un mois après sommation d'exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires. Le bailleur pourra obtenir l'expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé.
M. [E] soutient que la clause résolutoire du bail est nulle. La SACVL répond qu'en application de l'article L145-60 du code de commerce, selon lequel toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, la demande de nullité de M. [E] se heurte à la prescription. M. [E] soutient que l'exception de nullité est perpétuelle et qu'il est donc recevable à la soulever. Tel est en effet le cas, et il convient d'examiner la régularité de la clause résolutoire ci-avant reproduite.
M. [E] soutient que cette clause est nulle au motif que sa rédaction n'est pas conforme aux dispositions de l'article L .145-41 du code de commerce.
La cour relève que rédaction de la clause résolutoire contractuelle est dénuée d'ambiguïté et démontre l'intention des parties de subordonner le jeu de la dite clause à une mise en demeure conférant au débiteur un délai d'un mois pour s'exécuter afin de ne pas encourir la résiliation du bail. L'emploi du terme sommation plutôt que celui de commandement est sans incidence sur la signification de la clause, dans la mesure où l'un comme l'autre de ces deux termes sont employés pour enjoindre à la personne interpellée de se conformer à une exigence et ont un sens très proche.
La stipulation contractuelle est des lors conforme aux exigences de l'article L. 145-41 précité et ne saurait être déclarée nulle.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. C'est donc à juste titre que le bailleur a fait délivrer, le 11 octobre 2016 un commandement de payer, et non une sommation, satisfaisant ainsi aux exigences de l'article L145-41 du code de commerce, texte d'ordre public.
Le commandement a été délivré pour obtenir le paiement de la somme principale de 7 450,59 euros. Il reproduit la clause résolutoire insérée dans le bail et un décompte du 4 octobre 2016 y est annexé.
M. [E] critique le motif porté à la première page de l'acte, qui évoque des 'loyers commerciaux impayés + habitation', sans référence à une problématique de charges locatives, au motif que cela ne lui permet pas de savoir exactement quelles sommes lui sont réclamées. Il ajoute que ce décompte ne comporte pas de détail et ne ventile pas les sommes dues entre les loyers et des charges.
Cependant, la simple lecture de ce décompte et de l'intitulé de chaque opération permet de comprendre aisément que la somme de 3.215,85 euros due à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant correspond à l'échéance trimestrielle du loyer et des provisions sur charges et que celles de 1.032,17 et 101,60 euros, comme indiqué dans le décompte, se rapportent à la régularisation des charges de l'exercice précédent. M. [E] ne se plaint pas de ne pas recevoir les appels de loyers et charges qui comportent la ventilation entre ces sommes, comme le prouvent les productions de la SACVL.
En conséquence, et contrairement à ce qu'affirme M. [E], le commandement de payer lui permettant exactement de savoir ce qui lui est réclamé, dans la mesure où le décompte joint est suffisamment clair pour qu'il puisse se convaincre de la nature et du montant des sommes dont le paiement est demandé, il n'y a pas lieu à annulation de cet acte.
M. [E] déplore également que le décompte fasse apparaître un arriéré important : or, il ne justifie pas avoir affecté ses paiements à d'autres sommes échues que les plus anciennes, de sorte que les paiements qu'il a effectués et qui apparaissent dans le décompte ont soldé l'arriéré et que sa dette au 11 octobre 2016 est ainsi parfaitement caractérisée dans tous ses composants par le dit décompte.
En conséquence, le commandement ne sera pas annulé.
Surabondamment, il sera rappelé qu'il ressort des échanges de courriels entre M. [E] et son bailleur en septembre et octobre 2016 (pièce n°12 de M. [E]) que le preneur a reconnu être débiteur, a minima, d'une somme de 1 000 euros.
2- sur la condamnation de M. [E] au paiement des sommes dues jusqu'au 11 octobre 2016 et le compte entre les parties
M. [E] se prévaut de la prescription quinquennale des sommes dues au titre du bail et fait valoir que le commandement qui lui a été délivré le 11 octobre 2016 n'a pas interrompu la prescription, contrairement à ce que soutient son adversaire.
En effet, ce commandement ne constitue pas un acte d'exécution forcée et n'entre donc pas dans les prévisions de l'article 2244 du code civil ; il n'a dès lors pu interrompre la prescription.
Toutefois, ainsi que l'indique le premier juge, les parties ne justifiant d'aucune imputation expresse des paiements, ceux-ci se sont successivement imputés sur les impayés les plus anciens par l'effet de la loi, en l'espèce l'article 1342-10 du code civil. M. [E], qui le conteste, ne justifie aucunement avoir indiqué lors de ses paiements qu'il réglait d'autres dettes que les plus anciennes. En conséquence, il a payé en premier les dettes les plus anciennes, de sorte que les sommes qui restaient dues au moment de la délivrance du commandement étaient échues depuis moins de cinq années et ne sont pas prescrites.
C'est par une juste analyse et de justes et pertinents motifs qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte que le premier juge, après avoir décrit les trois méthodes de calcul successivement employées par la bailleresse pour déterminer les charges locatives, et examiné les pièces justificatives produites par la société SACVL à l'aune de ces méthodes, a énoncé que celle-ci avait exactement imputé les charges locatives et déterminé le montant des régularisations annuelles, à l'exception des taxes sur l'enlèvement des ordures ménagères dont le montant n'était pas justifié pour les années 2012 à 2014, qu'il a établi le solde annuel du compte locatif de 2007 à 2017 à la somme débitrice de 7035,76 au 16 octobre 2016, dont à déduire trois versements de la caisse d'allocations familiales pour un total de 1035 euros, et qu'il en a conclu que la société SACVL était fondée à réclamer la somme de 4606,44 euros due au 11 octobre 2016.
M. [E], qui conteste les calculs effectués par le premier juge, s'abstient de reprendre le décompte figurant dans le jugement pour en pointer les éventuelles erreurs, se contentant de renvoyer la cour à ses propres calculs qui aboutissent à un total en sa faveur de 1947,67 euros.
Ses calculs, qui recoupent pour partie ceux effectués par le premier juge (pièce n°64 de M. [E]) ne combattent pas efficacement le chiffrage du premier juge, ne serait-ce que parce que M. [E] fait application de la prescription quinquennale alors qu'il a été rappelé ci-avant que faute d'imputation des paiements, ses versements et ceux de la caisse d'allocations familiales se sont imputés sur les dettes les plus anciennes. Enfin, M. [E] ne démontre aucune erreur du premier juge qui conduirait à l'organisation d'une mesure d'instruction afin de faire réaliser le compte entre les parties.
Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a chiffré la dette de M. [E] au 11 octobre 2016 à la somme de 4.606,44 euros.
En l'absence d'éléments produits par M. [E] de nature à justifier le caractère manifestement excessif de la clause pénale de 10 % stipulée au contrat, il n'y a pas lieu de réduire ou de l'anéantir, la décision dont appel étant infirmée sur ce point.
La dette ressort en conséquence à la somme de 4606,44 + 460,64 = 5067,08 euros.
3- sur la résiliation du bail
Il résulte de ce qui précède qu'à la date de délivrance du commandement, M. [E] restait devoir une somme qu'il n'a pas réglée dans le mois de cet acte, peu important, ainsi que l'a indiqué le premier juge que la somme visée au commandement soit supérieure dans son montant à la dette dont le paiement a été réclamé par la société bailleresse dans le cadre de la procédure. Dès lors, la clause résolutoire était susceptible d'être acquise au bailleur.
4- sur la demande de délais de paiement
M. [E] sollicite l'octroi de délais de paiement afin de faire échec au jeu de la clause résolutoire. Il fait valoir qu'il a réglé la somme de 4606,44 euros dans le cadre de l'exécution provisoire prononcée par le premier juge et qu'il souhaite conserver le bénéfice du bail.
La société SACVL s'oppose à l'octroi de tels délais en faisant valoir que la situation du preneur ne répond pas aux critères posés par la loi et fait observer que celui-ci a annoncé le règlement d'une somme de 4 606,44 euros au titre des condamnations prononcées en première instance, ce qui prouve qu'il est en mesure de s'acquitter des charges impayées.
Afin de ne pas faire perdre à M. [E] le bénéfice du bail commercial et dans la mesure où il a déjà réglé la plus grande partie de sa dette, il y a lieu de lui accorder, en application de l'article 1343-5 du code civil, un délai de quinze jours, à compter de la signification de l'arrêt, pour s'acquitter du solde des sommes restant dues.
Conformément à la demande de l'intimé et aux dispositions de l'article L. 145-41, alinéa 2 du code de commerce, qu'il invoque, ce délai suspendra la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
A défaut de paiement dans ce délai, le bail sera résilié et l'expulsion de M. [E] pourra avoir lieu faute de départ volontaire de sa part.
5- sur les condamnations du bailleur à communiquer des pièces au preneur
La SACVL fait valoir que les condamnations dont elle a fait l'objet ne sont pas justifiées puisqu'elles concernent des années postérieures à la délivrance du commandement et ne sont pas justifiées. Elle conclut à la réformation du jugement sur ce point en précisant avoir communiqué au conseil de M. [E] et par lettre officielle du 25 janvier 2021 les éléments requis par le tribunal.
M. [E] sollicite la condamnation de son bailleur, sous astreinte, à lui fournir les pièces énumérées dans la première partie de la présente décision reprenant ses prétentions. Il affirme ne pas avoir reçu les factures de régularisation des charges avec TVA, n'avoir pas obtenu le détail des comptes et autres régularisations tout en évoquant l'incidence de l'augmentation des provisions sur charges injustifiée depuis avril 2015, l'incidence d'une mauvaise gestion manifeste au sein de la copropriété le montant de la taxe d'ordures ménagères qui a subi une forte augmentation entre 2015 et 2016.
Il convient de rappeler à M. [E] que l'augmentation des provisions sur charges, la gestion de la copropriété et l'augmentation de la taxe d'ordures ménagères ne peuvent être imputées au bailleur, comme l'a déjà indiqué le premier juge.
Eu égard aux relations tendues entre les deux parties et afin d'assurer l'information du preneur, il convient d'infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la SACVL à communiquer à M. [E] diverses pièces car celles-ci lui ont été transmises le 25 janvier 2021, mais de faire droit à sa demande pour la période ultérieure comme indiqué ci-dessous, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il ne sera pas fait droit à sa demande de fixation de la provision pour charges à 300 euros par trimestre, celle-ci ne pouvant être fixée que par le syndic de l'immeuble au regard des dépenses de la copropriété et non par la cour.
En ce qui concerne les justificatifs des charges et au vu des courriers de réclamation que M. [E] a adressé au bailleur sur ce point, il y a lieu de rappeler qu'il n'incombe pas au bailleur de les communiquer au preneur mais à ce dernier de les consulter auprès du syndic.
La cour ne se réservera pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte et la demande sur ce point sera rejetée.
6- sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [E]
M. [E] invoque les manquements contractuels suivants :
- absence de réponse du bailleur à ses questions sur les décomptes des charges locatives, ce qui l'a obligé à vérifier les décomptes et à y consacrer du temps,
- refus du bailleur de fournir les quittances de loyer,
- absence de facture de régularisation des charges,
- augmentation des provisions sur charges injustifiées à compter d'avril 2015 consécutive d'un préjudice financier,
- mauvaise gestion manifeste de la copropriété et mauvais entretien général, et abandon de l'immeuble préjudiciable à l'image de marque de M. [E] auprès de sa clientèle,
- augmentation de la taxe d'ordures ménagères sans explication,
- absence de justification des charges pour l'exercice 2020.
M. [E] fait en outre état des désagréments que lui ont occasionné des travaux effectués par la copropriété en 2003.
La société SACVL répond qu'elle n'a commis aucune faute, qu'il n'est pas établi qu'elle ait refusé de fournir les quittances de loyer, et les régularisations des charges, que le prétendu état d'abandon de l'immeuble n'a pas de lien avec la délivrance du commandement et que M. [E] évoque une décision du tribunal de grande instance de Lyon en date du 19 mai 2011, qui a mis hors de cause le bailleur. Elle fait observer que cette citation est révélatrice du comportement de M. [E] qui n'a de cesse, depuis des années, de tenter de rechercher sa responsabilité. Elle ajoute que le locataire est défaillant dans la démonstration d'un quelconque préjudice dont il ne rapporte pas la moindre preuve et conclut au rejet de la demande adverse.
Il convient de relever que certains des griefs allégués ci-avant ne sont pas à adresser au bailleur, mais au syndic de copropriété, comme l'a déjà rappelé le premier juge.
Surtout, ainsi que le fait justement observer la société SACVL, aucun préjudice n'est établi par M. [E] qui ne produit aucune pièce sur ce point ; sa demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Partie perdante, M. [E] sera condamné aux dépens et au paiement à la société SACVL d'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 décembre 2020 en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à la société SACVL, en deniers et quittances, la somme de 4.606,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016 ;
L'infirmant sur le surplus, et statuant à nouveau :
Condamne M. [E] à payer à la société SACVL la somme de 460,64 euros au titre de la clause pénale ;
Rejette les demandes d'annulation de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et du commandement de payer du 11 octobre 2016 ;
Octroie à M. [E] un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt pour s'acquitter des sommes dues au titre du bail ;
Dit que s'il s'acquitte de ces sommes dans le délai prescrit, la clause résolutoire insérée dans le bail sera réputée ne pas avoir joué mais, en cas de non-paiement de la totalité des sommes dues au titre du bail :
- constate la résiliation du bail liant les parties à compter du 12 novembre 2016 et, faute de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l'assistance de la force publique ;
- condamne M. [E] à payer à la société SACVL à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre charges ;
Déboute M. [E] du surplus de ses demandes en paiement de dommages-intérêts, de prise en charge des frais de procédure de première instance et à fournir des justificatifs pour les années 2019 à 2021 sous astreinte ;
Dans le cas où la clause résolutoire serait réputée ne pas avoir joué, condamne la SACVL à communiquer à M. [E], dans les trois mois de la signification du présent arrêt :
- les justificatifs des régularisations de charges opérées au titre des années 2020 à 2023, savoir des états de dépenses émanant du syndic de copropriété, ses propres états de dépenses et les appels provisionnels émis par celui-ci, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les tableaux de calcul des régularisations de charges poste par poste sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les états ou factures de régularisations de charges opérées au titre des années 2020à 2023, laissant apparaître la TVA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les justificatifs de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères mises en compte pour les années 2020 à 2023 , sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les quittances de loyer pour les échéances trimestrielles échues de 2020 à 2023 sous réserve du paiement du loyer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
Dit n'y avoir lieu de se réserver le contentieux de l'astreinte ;
Rejette les plus amples demandes de M. [E] ;
Condamne M. [E] à payer à la société SACVL une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande sur ce point ;
Le condamne aux dépens de l'entière procédure et autorise la Selarl LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
N° Portalis DBVX - V - B7F - NL4I
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 17 décembre 2020
Chambre 3 cab 03 D
RG : 16/13654
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 14 Septembre 2023
APPELANTE :
S.A. SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 6] (SACVL)
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030
INTIME :
M. [S] [E]
né le 15 Février 1962 à [Localité 6] [Adresse 3] (RHONE)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par la SELARL ITHAQUE- AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 125
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 25 Janvier 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Mai 2023
Date de mise à disposition : 14 Septembre 2023
Audience tenue par Anne WYON, président, et Thierry GAUTHIER, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, présidente
- Olivier GOURSAUD, président
- Thierry GAUTHIER, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, présidente, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Suivant acte du 4 juillet 1991, la fondation [5], aux droits de laquelle se trouve la société anonyme de construction de la ville de [Localité 6] (ci-après société SACVL), a donné à bail commercial et d'habitation à M. [E] un local situé [Adresse 2]).
Selon acte sous-seing privé du 30 octobre 2000, les parties ont reconduit le bail pour une nouvelle durée de neuf ans et porté le loyer annuel à la somme de 46.985 francs.
Par acte d'huissier du 29 mars 2011, M. [E] a sollicité le renouvellement du bail. La SACVL a proposé un loyer annuel hors taxes de 18'000 euros. Aucun accord n'est intervenu et le bail s'est poursuivi aux conditions initiales.
À partir de 2015, M. [E] a contesté le montant des charges qui lui étaient appliquées. Par acte d'huissier de justice du 11 octobre 2016, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 7450,50 euros en principal au titre des loyers commerciaux impayés visant la clause résolutoire insérée au bail
Par acte d'huissier du 9 novembre 2016, M. [E] a contesté ce commandement devant le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 17 décembre 2020 a :
- condamné M. [E] à payer à la société SACVL, en deniers et quittances, la somme de 4 606,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11 octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016,
- débouté la société SACVL de ses demandes de constat de résiliation du contrat de location et d'expulsion de M. [E] des locaux pris à bail,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les justificatifs des régularisations de charges opérées au titre des années 2018 et 2019, savoir des états de dépenses émanant du syndic de copropriété, ses propres états de dépenses et les appels provisionnels émis par celui-ci, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les tableaux de calcul des régularisations de charges poste par poste, sur le modèle de ceux figurant au dos des états de dépenses dans sa pièce n°6, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, des états ou factures de régularisations de charges opérées au titre des années 2018 et 2019, laissant apparaître la TVA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du jugement, les justificatifs de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères mises en compte pour les années 2018 et 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné la société SACVL à communiquer à M. [E], dans le mois de la signification du présent jugement, les quittances de loyer pour les échéances trimestrielles échues en 2018 et 2019, qui ont été intégralement éteintes par les paiement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- rejeté le surplus des demandes,
- fait masse des dépens de l'instance et condamné chacune des parties à en supporter la moitié, avec distraction au profit des avocats de la cause, sur leur affirmation de droit.
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 22 janvier 2021, la SACVL a relevé appel de cette décision, à l'exception du chef de la disposition condamnant M. [E] à lui payer la somme de 4 606,44 euros au titre de l'arriéré loyer et charges.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 17 juin 2021, elle demande à la cour d'infirmer la décision déférée et, statuant à nouveau de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant M. [E] et la SACVL, en application de la clause résolutoire prévue par ledit contrat,
- prononcer l'expulsion de corps et de bien de M. [E] ainsi que de tous occupants de son chef du local dont il s'agit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner M. [E] à régler à la SACVL, la somme de 4.606,44 euros, arrêtée au 14 mars 2017, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016, date de la première mise en demeure adressée au locataire défaillant,
- condamner M. [E] à régler à la SACVL la somme de 460,64 euros en application de la clause pénale prévue par le contrat de bail,
- condamner M. [E] à une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamner M. [E] à payer à SACVL la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le même aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et autoriser la Selarl LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions déposées au greffe le 6 janvier 2022, M. [E] demande à la cour de :
1/ confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [E] à payer à la SACVL, en deniers et quittances, la somme non justifiée de 4 606,44 euros au titre « de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11 octobre 2016 », outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016.
- rejeté ses autres demandes s'agissant de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de prise en charge de ses frais de procédure, outre ses demandes de justificatifs sous astreinte pour les exercices postérieurs à 2019 ou encore d'un appel de charge provisionnel pour la somme de 300 euros.
2/ Infirmer de ces chefs et statuant à nouveau,
- dire et juger le « commandement de payer les loyers » tel que signifié à M. [E] au 11 octobre 2016 nul et de nul effet, en ce qu'il sera également jugé que :
- la clause résolutoire visée au commandement de payer précité ne pourra emporter quelconque effet au préjudice du preneur, à savoir M. [E] , comme étant elle-même nulle et de nul effet au sens des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce.
- le commandement de payer précité est infondé et pour le moins injustifié dans son principe et son quantum, à raison de la prescription acquise sur toutes sommes antérieures au 30 mars 2012 mais également à raison d'un décompte injustifié à la lecture des pièces produites.
De l'ensemble de ce qui précède,
Rejeter toutes demandes de la SACVL présentées à son encontre comme étant ainsi irrecevables, infondées et pour le moins injustifiées, et notamment en ce qu'il est demandé de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant M. [E] à la SACVL, en application de la clause résolutoire prévue audit contrat, comme étant nulle et de nul effet et, en tout état de cause, pour un commandement de payer lui-même nul et de nul effet et pour le moins infondé et injustifié dans son principe et son quantum.
- prononcer l'expulsion de M. [E] et tout occupant de son chef, avec concours de la force publique si besoin est.
- condamner M. [E] à régler à la SACVL une somme de 4 606,44 euros selon décompte au 14 mars 2017, outre intérêts, outre encore une somme de 460,64 euros en application de la clause pénale évoquée comme étant prévue par le contrat de bail.
- condamner M. [E] à une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants jusqu'à un départ effectif des lieux.
- condamner M. [E] à payer encore à la SACVL une somme de 5 000 euros au titre des frais de procédure outre les dépens d'instance.
A titre infiniment subsidiaire,
Accorder tout délai de paiement à M. [E] et suspendre les effets de la clause résolutoire qui serait jugée valablement applicable à l'espèce et bien fondée dans son principe et son quantum, étant rappelé que de tels délais de paiement peuvent également être accordés de manière rétroactive au sens des dispositions de l'article 1343-5 du code civil (anciennement article 1244-1 à 1244-3 du code civil) afin de même suspension des effets de la clause résolutoire.
3/ Dans l'objectif impératif que M. [E] ne se retrouve pas une nouvelle fois confronté à une telle problématique de calcul de charges et décomptes locatifs :
Condamner la SACVL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement du 17 décembre 2020 :
- à fournir à M. [E] tous justificatifs de « régularisation de charges avec TVA » pour 'l'année' 2019 à 2021 incluses et encore les années suivantes, outre les «tableaux de provisions et d'extournes de provisions » sans lesquels les tableaux de régularisation des charges sont incompréhensibles car il ne font pas apparaître les charges réelles.
- à fournir à M. [E] le relevé général des dépenses pour les années 2020 et 2021 incluses et encore les années suivantes.
- à justifier du calcul d'imposition sur taxes d'ordures ménagères pour 'l'année' 2020 et 2021 incluses et encore les années suivantes.
- à retenir et facturer sur avis d'échéances un acompte de charges fixe de 300 euros par trimestre, avec règlement du solde suite à la régularisation annuelle qui devra être justifiée à bonne date.
- à fournir à Monsieur M. [E] ses quittances de loyers,
Se réserver le pouvoir de liquidation de l'astreinte.
4/En tout état de cause,
Condamner la SACVL au paiement d'une somme de 10 000 euros à M. [E], en réparation de son préjudice matériel et moral.
Condamner également la SACVL au paiement d'une somme de 10 000 euros à M. [E], en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comprenant les frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Condamner enfin la SACVL aux entiers dépens d'instance, distraits au profit de la Selarl Ithaque-Avocats, Maître Laurent Broquet, Avocat, sur son affirmation de droit.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est en date du 25 janvier 2022.
MOTIVATION
1- sur la nullité de la clause résolutoire et du commandement de payer :
En appel, la SACVL produit les conditions générales du bail du 30 octobre 2000 qui ont été paraphées par M. [E]. Celle-ci comportent un paragraphe intitulé « clause résolutoire » ainsi rédigé : il est expressément convenu qu'en cas d'inexécution des conditions ci-dessus ou de l'une d'entre elles, un mois après sommation d'exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires. Le bailleur pourra obtenir l'expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé.
M. [E] soutient que la clause résolutoire du bail est nulle. La SACVL répond qu'en application de l'article L145-60 du code de commerce, selon lequel toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, la demande de nullité de M. [E] se heurte à la prescription. M. [E] soutient que l'exception de nullité est perpétuelle et qu'il est donc recevable à la soulever. Tel est en effet le cas, et il convient d'examiner la régularité de la clause résolutoire ci-avant reproduite.
M. [E] soutient que cette clause est nulle au motif que sa rédaction n'est pas conforme aux dispositions de l'article L .145-41 du code de commerce.
La cour relève que rédaction de la clause résolutoire contractuelle est dénuée d'ambiguïté et démontre l'intention des parties de subordonner le jeu de la dite clause à une mise en demeure conférant au débiteur un délai d'un mois pour s'exécuter afin de ne pas encourir la résiliation du bail. L'emploi du terme sommation plutôt que celui de commandement est sans incidence sur la signification de la clause, dans la mesure où l'un comme l'autre de ces deux termes sont employés pour enjoindre à la personne interpellée de se conformer à une exigence et ont un sens très proche.
La stipulation contractuelle est des lors conforme aux exigences de l'article L. 145-41 précité et ne saurait être déclarée nulle.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. C'est donc à juste titre que le bailleur a fait délivrer, le 11 octobre 2016 un commandement de payer, et non une sommation, satisfaisant ainsi aux exigences de l'article L145-41 du code de commerce, texte d'ordre public.
Le commandement a été délivré pour obtenir le paiement de la somme principale de 7 450,59 euros. Il reproduit la clause résolutoire insérée dans le bail et un décompte du 4 octobre 2016 y est annexé.
M. [E] critique le motif porté à la première page de l'acte, qui évoque des 'loyers commerciaux impayés + habitation', sans référence à une problématique de charges locatives, au motif que cela ne lui permet pas de savoir exactement quelles sommes lui sont réclamées. Il ajoute que ce décompte ne comporte pas de détail et ne ventile pas les sommes dues entre les loyers et des charges.
Cependant, la simple lecture de ce décompte et de l'intitulé de chaque opération permet de comprendre aisément que la somme de 3.215,85 euros due à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant correspond à l'échéance trimestrielle du loyer et des provisions sur charges et que celles de 1.032,17 et 101,60 euros, comme indiqué dans le décompte, se rapportent à la régularisation des charges de l'exercice précédent. M. [E] ne se plaint pas de ne pas recevoir les appels de loyers et charges qui comportent la ventilation entre ces sommes, comme le prouvent les productions de la SACVL.
En conséquence, et contrairement à ce qu'affirme M. [E], le commandement de payer lui permettant exactement de savoir ce qui lui est réclamé, dans la mesure où le décompte joint est suffisamment clair pour qu'il puisse se convaincre de la nature et du montant des sommes dont le paiement est demandé, il n'y a pas lieu à annulation de cet acte.
M. [E] déplore également que le décompte fasse apparaître un arriéré important : or, il ne justifie pas avoir affecté ses paiements à d'autres sommes échues que les plus anciennes, de sorte que les paiements qu'il a effectués et qui apparaissent dans le décompte ont soldé l'arriéré et que sa dette au 11 octobre 2016 est ainsi parfaitement caractérisée dans tous ses composants par le dit décompte.
En conséquence, le commandement ne sera pas annulé.
Surabondamment, il sera rappelé qu'il ressort des échanges de courriels entre M. [E] et son bailleur en septembre et octobre 2016 (pièce n°12 de M. [E]) que le preneur a reconnu être débiteur, a minima, d'une somme de 1 000 euros.
2- sur la condamnation de M. [E] au paiement des sommes dues jusqu'au 11 octobre 2016 et le compte entre les parties
M. [E] se prévaut de la prescription quinquennale des sommes dues au titre du bail et fait valoir que le commandement qui lui a été délivré le 11 octobre 2016 n'a pas interrompu la prescription, contrairement à ce que soutient son adversaire.
En effet, ce commandement ne constitue pas un acte d'exécution forcée et n'entre donc pas dans les prévisions de l'article 2244 du code civil ; il n'a dès lors pu interrompre la prescription.
Toutefois, ainsi que l'indique le premier juge, les parties ne justifiant d'aucune imputation expresse des paiements, ceux-ci se sont successivement imputés sur les impayés les plus anciens par l'effet de la loi, en l'espèce l'article 1342-10 du code civil. M. [E], qui le conteste, ne justifie aucunement avoir indiqué lors de ses paiements qu'il réglait d'autres dettes que les plus anciennes. En conséquence, il a payé en premier les dettes les plus anciennes, de sorte que les sommes qui restaient dues au moment de la délivrance du commandement étaient échues depuis moins de cinq années et ne sont pas prescrites.
C'est par une juste analyse et de justes et pertinents motifs qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte que le premier juge, après avoir décrit les trois méthodes de calcul successivement employées par la bailleresse pour déterminer les charges locatives, et examiné les pièces justificatives produites par la société SACVL à l'aune de ces méthodes, a énoncé que celle-ci avait exactement imputé les charges locatives et déterminé le montant des régularisations annuelles, à l'exception des taxes sur l'enlèvement des ordures ménagères dont le montant n'était pas justifié pour les années 2012 à 2014, qu'il a établi le solde annuel du compte locatif de 2007 à 2017 à la somme débitrice de 7035,76 au 16 octobre 2016, dont à déduire trois versements de la caisse d'allocations familiales pour un total de 1035 euros, et qu'il en a conclu que la société SACVL était fondée à réclamer la somme de 4606,44 euros due au 11 octobre 2016.
M. [E], qui conteste les calculs effectués par le premier juge, s'abstient de reprendre le décompte figurant dans le jugement pour en pointer les éventuelles erreurs, se contentant de renvoyer la cour à ses propres calculs qui aboutissent à un total en sa faveur de 1947,67 euros.
Ses calculs, qui recoupent pour partie ceux effectués par le premier juge (pièce n°64 de M. [E]) ne combattent pas efficacement le chiffrage du premier juge, ne serait-ce que parce que M. [E] fait application de la prescription quinquennale alors qu'il a été rappelé ci-avant que faute d'imputation des paiements, ses versements et ceux de la caisse d'allocations familiales se sont imputés sur les dettes les plus anciennes. Enfin, M. [E] ne démontre aucune erreur du premier juge qui conduirait à l'organisation d'une mesure d'instruction afin de faire réaliser le compte entre les parties.
Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a chiffré la dette de M. [E] au 11 octobre 2016 à la somme de 4.606,44 euros.
En l'absence d'éléments produits par M. [E] de nature à justifier le caractère manifestement excessif de la clause pénale de 10 % stipulée au contrat, il n'y a pas lieu de réduire ou de l'anéantir, la décision dont appel étant infirmée sur ce point.
La dette ressort en conséquence à la somme de 4606,44 + 460,64 = 5067,08 euros.
3- sur la résiliation du bail
Il résulte de ce qui précède qu'à la date de délivrance du commandement, M. [E] restait devoir une somme qu'il n'a pas réglée dans le mois de cet acte, peu important, ainsi que l'a indiqué le premier juge que la somme visée au commandement soit supérieure dans son montant à la dette dont le paiement a été réclamé par la société bailleresse dans le cadre de la procédure. Dès lors, la clause résolutoire était susceptible d'être acquise au bailleur.
4- sur la demande de délais de paiement
M. [E] sollicite l'octroi de délais de paiement afin de faire échec au jeu de la clause résolutoire. Il fait valoir qu'il a réglé la somme de 4606,44 euros dans le cadre de l'exécution provisoire prononcée par le premier juge et qu'il souhaite conserver le bénéfice du bail.
La société SACVL s'oppose à l'octroi de tels délais en faisant valoir que la situation du preneur ne répond pas aux critères posés par la loi et fait observer que celui-ci a annoncé le règlement d'une somme de 4 606,44 euros au titre des condamnations prononcées en première instance, ce qui prouve qu'il est en mesure de s'acquitter des charges impayées.
Afin de ne pas faire perdre à M. [E] le bénéfice du bail commercial et dans la mesure où il a déjà réglé la plus grande partie de sa dette, il y a lieu de lui accorder, en application de l'article 1343-5 du code civil, un délai de quinze jours, à compter de la signification de l'arrêt, pour s'acquitter du solde des sommes restant dues.
Conformément à la demande de l'intimé et aux dispositions de l'article L. 145-41, alinéa 2 du code de commerce, qu'il invoque, ce délai suspendra la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
A défaut de paiement dans ce délai, le bail sera résilié et l'expulsion de M. [E] pourra avoir lieu faute de départ volontaire de sa part.
5- sur les condamnations du bailleur à communiquer des pièces au preneur
La SACVL fait valoir que les condamnations dont elle a fait l'objet ne sont pas justifiées puisqu'elles concernent des années postérieures à la délivrance du commandement et ne sont pas justifiées. Elle conclut à la réformation du jugement sur ce point en précisant avoir communiqué au conseil de M. [E] et par lettre officielle du 25 janvier 2021 les éléments requis par le tribunal.
M. [E] sollicite la condamnation de son bailleur, sous astreinte, à lui fournir les pièces énumérées dans la première partie de la présente décision reprenant ses prétentions. Il affirme ne pas avoir reçu les factures de régularisation des charges avec TVA, n'avoir pas obtenu le détail des comptes et autres régularisations tout en évoquant l'incidence de l'augmentation des provisions sur charges injustifiée depuis avril 2015, l'incidence d'une mauvaise gestion manifeste au sein de la copropriété le montant de la taxe d'ordures ménagères qui a subi une forte augmentation entre 2015 et 2016.
Il convient de rappeler à M. [E] que l'augmentation des provisions sur charges, la gestion de la copropriété et l'augmentation de la taxe d'ordures ménagères ne peuvent être imputées au bailleur, comme l'a déjà indiqué le premier juge.
Eu égard aux relations tendues entre les deux parties et afin d'assurer l'information du preneur, il convient d'infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la SACVL à communiquer à M. [E] diverses pièces car celles-ci lui ont été transmises le 25 janvier 2021, mais de faire droit à sa demande pour la période ultérieure comme indiqué ci-dessous, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il ne sera pas fait droit à sa demande de fixation de la provision pour charges à 300 euros par trimestre, celle-ci ne pouvant être fixée que par le syndic de l'immeuble au regard des dépenses de la copropriété et non par la cour.
En ce qui concerne les justificatifs des charges et au vu des courriers de réclamation que M. [E] a adressé au bailleur sur ce point, il y a lieu de rappeler qu'il n'incombe pas au bailleur de les communiquer au preneur mais à ce dernier de les consulter auprès du syndic.
La cour ne se réservera pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte et la demande sur ce point sera rejetée.
6- sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [E]
M. [E] invoque les manquements contractuels suivants :
- absence de réponse du bailleur à ses questions sur les décomptes des charges locatives, ce qui l'a obligé à vérifier les décomptes et à y consacrer du temps,
- refus du bailleur de fournir les quittances de loyer,
- absence de facture de régularisation des charges,
- augmentation des provisions sur charges injustifiées à compter d'avril 2015 consécutive d'un préjudice financier,
- mauvaise gestion manifeste de la copropriété et mauvais entretien général, et abandon de l'immeuble préjudiciable à l'image de marque de M. [E] auprès de sa clientèle,
- augmentation de la taxe d'ordures ménagères sans explication,
- absence de justification des charges pour l'exercice 2020.
M. [E] fait en outre état des désagréments que lui ont occasionné des travaux effectués par la copropriété en 2003.
La société SACVL répond qu'elle n'a commis aucune faute, qu'il n'est pas établi qu'elle ait refusé de fournir les quittances de loyer, et les régularisations des charges, que le prétendu état d'abandon de l'immeuble n'a pas de lien avec la délivrance du commandement et que M. [E] évoque une décision du tribunal de grande instance de Lyon en date du 19 mai 2011, qui a mis hors de cause le bailleur. Elle fait observer que cette citation est révélatrice du comportement de M. [E] qui n'a de cesse, depuis des années, de tenter de rechercher sa responsabilité. Elle ajoute que le locataire est défaillant dans la démonstration d'un quelconque préjudice dont il ne rapporte pas la moindre preuve et conclut au rejet de la demande adverse.
Il convient de relever que certains des griefs allégués ci-avant ne sont pas à adresser au bailleur, mais au syndic de copropriété, comme l'a déjà rappelé le premier juge.
Surtout, ainsi que le fait justement observer la société SACVL, aucun préjudice n'est établi par M. [E] qui ne produit aucune pièce sur ce point ; sa demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Partie perdante, M. [E] sera condamné aux dépens et au paiement à la société SACVL d'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 décembre 2020 en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à la société SACVL, en deniers et quittances, la somme de 4.606,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 11octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2016 ;
L'infirmant sur le surplus, et statuant à nouveau :
Condamne M. [E] à payer à la société SACVL la somme de 460,64 euros au titre de la clause pénale ;
Rejette les demandes d'annulation de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et du commandement de payer du 11 octobre 2016 ;
Octroie à M. [E] un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt pour s'acquitter des sommes dues au titre du bail ;
Dit que s'il s'acquitte de ces sommes dans le délai prescrit, la clause résolutoire insérée dans le bail sera réputée ne pas avoir joué mais, en cas de non-paiement de la totalité des sommes dues au titre du bail :
- constate la résiliation du bail liant les parties à compter du 12 novembre 2016 et, faute de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l'assistance de la force publique ;
- condamne M. [E] à payer à la société SACVL à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre charges ;
Déboute M. [E] du surplus de ses demandes en paiement de dommages-intérêts, de prise en charge des frais de procédure de première instance et à fournir des justificatifs pour les années 2019 à 2021 sous astreinte ;
Dans le cas où la clause résolutoire serait réputée ne pas avoir joué, condamne la SACVL à communiquer à M. [E], dans les trois mois de la signification du présent arrêt :
- les justificatifs des régularisations de charges opérées au titre des années 2020 à 2023, savoir des états de dépenses émanant du syndic de copropriété, ses propres états de dépenses et les appels provisionnels émis par celui-ci, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les tableaux de calcul des régularisations de charges poste par poste sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les états ou factures de régularisations de charges opérées au titre des années 2020à 2023, laissant apparaître la TVA, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les justificatifs de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères mises en compte pour les années 2020 à 2023 , sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- les quittances de loyer pour les échéances trimestrielles échues de 2020 à 2023 sous réserve du paiement du loyer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
Dit n'y avoir lieu de se réserver le contentieux de l'astreinte ;
Rejette les plus amples demandes de M. [E] ;
Condamne M. [E] à payer à la société SACVL une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande sur ce point ;
Le condamne aux dépens de l'entière procédure et autorise la Selarl LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE