CA Rouen, ch. civ. et com., 12 octobre 2023, n° 22/03543
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 22/03543 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JGTU
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 12 OCTOBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00321
President du tribunal judiciaire de Rouen du 4 octobre 2022
APPELANTE :
Madame [Z] [G]
née le 04 Février 1996 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, substituée par Me Dixie CHAILLÉ de NÉRÉ, avocat au barreau de ROUEN
INTIME :
Monsieur [R], [V], [P] [I]
né le 19 Octobre 1957 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme FOUCHER-GROS, présidente
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 11 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2023 puis prorogée à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 5 décembre 2018, Monsieur [R] [I], a donné à bail commercial à Madame [Z] [G], un local commercial sis [Adresse 1] comprenant :
- au sous-sol une cave de 5 m²
- au rez-de-chaussée un commerce d'une surface de 24 m².
Ce contrat de bail a été conclu pour une durée de 24 mois commençant à courir le 1er décembre 2018 jusqu'au 1er décembre 2020. Il stipule que Mme [G] exerce une activité de prêt à porter. Il comprend une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet.
Madame [G] a versé un dépôt de garantie de 1.020 euros correspondant à deux mois de loyer hors charges.
Les parties ont convenu que si le bail était d'une durée supérieure à 24 mois, il serait soumis au statut des baux commerciaux résultant des dispositions des articles L 145-1 et suivant du code de commerce.
Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 410 euros outre
100 euros de charges par mois.
En cours d'exercice du bail, Madame [G] a obtenu un diplôme de coiffure et a modifié son activité commerciale.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, Monsieur [I] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en matière de bail commercial et sommation d'avoir à respecter, passé le délai d'un mois, diverses clauses du bail et à justifier dans ce même délai de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Par acte du 20 avril 2022, le bailleur a assigné Madame [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance de référé du 4 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 5 décembre 2018 entre Monsieur [I] et Madame [Z] [G] portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- constaté, en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 4 octobre 2022,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience, assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause pénale,
- condamné Madame [G] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,
- condamné Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Madame [G] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 27 octobre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 10 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [Z] [G] qui demande à la cour de :
- recevoir Madame [G] en son appel et le déclarer bien-fondé,
- recevoir [R] [I] en son appel incident et le déclarer mal-fondé,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions,
En conséquence, statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- accorder à Madame [G] rétroactivement un délai de 3 mois à compter du 4 octobre 2022 pour régler l'arriéré locatif,
Dans tous les cas,
- condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 10 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [R] [I] qui demande à la cour de :
- juger Monsieur [I] recevable et bien fondé en ses écritures,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre Monsieur [I] et Madame [G] portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 04 octobre 2022,
- ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause pénale,
- condamné Madame [G] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,
- condamné Madame [G] à payer à Madame [I] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle n'a pas condamné Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 10 % au titre de la clause pénale figurant au bail,
Statuant à nouveau,
- débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner à titre provisionnel Madame [G] à payer la somme de 1 465,49 euros au titre des loyers impayés et frais, somme à parfaire au jour de l'audience de plaidoirie,
- condamner à titre provisionnel Madame [G] à payer la somme de 146,55 euros au titre de la clause pénale,
- condamner Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 10 % au titre de la clause pénale figurant au bail jusqu'à la libération effective des lieux loués sis [Adresse 1],
- enjoindre Madame [G] à produire une attestation d'assurance contre les risques pour les locaux loués valable pour l'année 2023,
- à défaut de communication de l'attestation d'assurance dans le mois de la signification du présent arrêt à intervenir, condamner Madame [G] au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner Madame [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [G] au paiement des entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
Madame [G] soutient que :
* le commandement a été délivré de mauvaise foi, elle était à jour du règlement de ses loyers ; aucun décompte n'a été annexé ; le 7 juin 2021, elle obtenait de son bailleur l'autorisation d'exploiter l'activité de la société BY SO BEAUTY dans les locaux donnés à bail ; le bailleur a multiplié pendant des mois des menaces et injures visant à la contraindre d'abandonner les lieux ;
* le commandement du 17 décembre 2021 n'était pas un commandement de payer ; les prétendues infractions reprochées n'y sont pas indiquées de manière précise:
- s'agissant du paiement des loyers, aucune précision n'est formulée sur les périodes concernées par le retard ni les montants ;
- s'agissant de l'obligation d'autoriser le bailleur à visiter, réparer et entretenir l'immeuble, aucune précision n'est apportée permettant à la concluante de remédier au prétendu manquement ;
- en ce qui concerne les interdictions diverses, elle n'a jamais reçu la moindre information à ce sujet préalablement à la délivrance de commandement ; le bailleur n'apporte pas la preuve que les désordres aient persisté après l'expiration du délai d'un mois imparti par la sommation ;
- s'agissant de la destination des lieux loués, le local n'a jamais été « transformé » en salon de coiffure puisque l'activité de vente de prêt à porter a toujours été exploitée dans les locaux,
* le commandement n'indique nullement les remèdes que la concluante aurait dû apporter dans le délai d'un mois ; il ne saurait produire effet ; il encourt la nullité de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le rejet de l'ensemble des demandes du bailleur ;
* elle verse aux débats les attestations d'assurance de 2021 à 2023.
Monsieur [I] réplique que :
* le commandement délivré à Madame [G] le 7 décembre 2021 ne visait pas la résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges ; le bailleur n'avait pas à rapporter la preuve de l'existence d'une dette ;
* il a saisi le juge des référés d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire pour non-respect des clauses du bail ; l'acquisition de la clause résolutoire devait être prononcée pour les manquements visés dans le commandement et non satisfaits un mois après la délivrance du commandement ;
* Madame [G] ne respecte pas la clause de destination du bail commercial ; l'autorisation de domiciliation donnée par Monsieur [I] n'est pas une autorisation à changer la destination du bail ; le preneur n'a pas sollicité l'autorisation du bailleur pour adjoindre l'activité de coiffure ;
* Madame [G] n'a pas toujours été assurée en violation de son obligation prévue au contrat de bail ;
* elle ne paye pas le loyer d'avance le premier de chaque mois mais avec beaucoup de retard ;
* le commandement a été délivré de bonne foi et il ne sera pas privé d'effets ;
* en l'absence de grief et de cause de nullité, Madame [G] sera déboutée de sa demande de nullité ; Madame [G] ne saurait arguer que les prétendues infractions reprochées ne lui ont pas été indiquées de manière précise dans le commandement pour s'en prévaloir comme grief puisqu'elle y répond dans ses écritures ; elle sait qu'elle était en retard dans le paiement de ses loyers ; elle doit justifier du paiement dans les délais prévus contractuellement ;
* outre ces manquements contractuels, Madame [G] a manqué à la clause intitulée ''Interdictions diverses'' ;
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''
La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
L'article L145-41 du code de commerce dispose que : ''Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.''
Le bail signé le 7 décembre 2018 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle :
« A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme ou de remboursement des frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Tribunal de grande instance dont dépendent les locaux loués.
En cas de maintien dans les lieux par le preneur, postérieurement à la date fixée par le Tribunal pour la cessation de sa jouissance, il serait redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à deux fois le montant du loyer précédemment en vigueur, et ce jusqu'à son départ effectif ».
Le 17 décembre 2021 Monsieur [I] a fait signifier à Madame [G] un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire stipulée au bail, ainsi que les infractions reprochées au regard des clauses suivantes dont le contenu est cité dans le commandement : ''Modalités de paiement du loyer'',''Loyer portable, intérêts de retard'', ''Interdictions diverses'', ''Visites'', ''Destination du bien loué''. Il lui a été fait commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs au regard de la clause ''Assurances''.
Il apparaît des conditions particulières du bail, que :
- La clause ''Destination du bien loué'' précise : ''il est destiné aux activités visées ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : activité commerciale vente prêt à porter.''
- Aux conditions de la location, une clause ''modalités de paiement du loyer'' stipule : ''le preneur s'oblige à payer au bailleur ce loyer mensuellement et d'avance le premier de chaque mois et une clause ''Loyer portable, intérêts de retard'' qui stipule : (') toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payées à son échéance exacte est de plein droit et à dater de ladite échéance, productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé entre les parties à 10% par mois de retard jusqu'à complet paiement.''
Dans les conditions générales du bail, à l'article III) Obligations des parties :
- au paragraphe ''Interdictions diverses'' : ''il est interdit au preneur d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties d'immeubles non comprises dans la location ; (') ; d'exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble ; (').''
- au paragraphe ''Visites'' : ''Le preneur autorise le bailleur, ses représentants ou son architecte et tous entrepreneurs et ouvriers, à pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l'immeuble. (')''
- au paragraphe ''Assurances'' : ''Le preneur fait assurer contre l'incendie (....) les risques locatifs (').Il paie les primes ou cotisations et justifie du tout à première demande (').''
Aux termes du commandement, les manquements allégués sont libellés comme suit :
- au titre la clause loyer : ''il est constant que de manière répétée vous ne payez pas le loyer d'avance le premier de chaque mois mais avec beaucoup de retard.''
- la clause interdictions diverses : ''le requérant a reçu un courrier le 22 octobre 2021 du syndic de copropriété indiquant que vous occupez les parties communes en entreposant des objets. Monsieur [I] se voit solliciter à plusieurs reprises par les voisins et le syndicat des copropriétaires et doit faire face à plusieurs plaintes.''
- au titre de la clause visite : ''le requérant ainsi que les artisans se sont vus refusés l'accès au local loué pour faire des travaux.''
- au titre de la clause destination du bien loué : ''le requérant déclare que le local est transformé en salon de coiffure et n'a pas été informé du changement d'activité que ce soit par acte extrajudiciaire ou en lettre recommandée avec accusé de réception.''
Par ailleurs le commandement a enjoint à Madame [G] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter du 17 décembre 2021 étant précisé que ''faute pour vous de vous exécuter dans le délai imparti, le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire.''
Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement
La mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire s'apprécie au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
La clause résolutoire contenue dans le bail du 7 décembre 2018 sanctionne non seulement le défaut de paiement à son échéance exacte du loyer mais également le défaut ''d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail''.
Dès lors que le commandement du 17 décembre 2021 visant la clause résolutoire n'a pas été délivré pour défaut de paiement des loyers, il n'apparaît pas que le bailleur a été de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement pour des manquements autres énoncés au bail sans joindre à cet acte un décompte détaillé de sommes qu'il ne réclamait pas.
S'il n'est pas sérieusement contestable que Monsieur [I] a accepté la domiciliation et l'établissement du siège social de la société BY'SO BEAUTY au [Adresse 1], dans les lieux loués, il n'apparaît pas de son attestation de domiciliation et d'autorisation de siège social que Monsieur [I] a donné son autorisation pour que Madame [G] y exerce l'activité de coiffure qui n'est pas même mentionnée. De fait, il n'apparaît pas que c'est de mauvaise foi que Monsieur [I] à fait sommation à Mme [G], lors de la délivrance du commandement, d'avoir à respecter la clause destination.
Enfin, les il apparaît des témoignages produits par Madame [G] émanant de mesdames [A] et [O] et de messieurs [J] (l'époux de Madame [G]), [T], [H] et celui produit par Monsieur [I] émanant de son épouse ainsi que la capture d'écran d'un échange de message entre les parties retranscrite dans le procès-verbal d'huissier du 4 juillet 2022 que les comportements agressifs étaient réciproques de sorte que ces témoignages ne sont pas suffisants pour faire apparaître que le commandement a été délivré de mauvaise foi par monsieur [I].
Sur les infractions reprochées à Madame [G] dans le commandement du 17 décembre 2021
Madame [G] ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions la nullité du commandement, nullité qu'elle invoque dans la partie discussion comme moyen qu'elle articule pour s'opposer à la demande de Monsieur [I] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
En référé, le juge doit apprécier si la contestation de la validité du commandement par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
Il apparaît du bail que la destination contractuelle est '' à l'exclusion de toute autre utilisation, activité commerciale vente prêt à porter'. Ainsi qu'il a été exposé plus haut, l'accord du bailleur pour l'exercice par Madame [G] de l'activité de coiffure n'apparaît pas avec évidence. Madame [G] ne conteste pas exercer une activité de coiffure au sein des locaux loués et Monsieur [I] produit des procès-verbaux dressés les 22 décembre 2021, 7 février 2022 par Maître [U], huissier de justice, qui a constaté au côté d'un portant de vêtements, la présence dans le local de fauteuils positionnés devant des miroirs, des sèches-cheveux fixés au mur, un bac à shampoing.
Le commandement indique d'une part « je vous fait sommation d'avoir à respecter les clauses visées dans le bail (') II) destination du bien loué : il est destiné aux activités visées ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : activité commerciale vente prêt à porter. (') d'autre part ''le requérant déclare que le local est transformé en salon de coiffure et n'a pas été informé du changement d'activité que ce soit par acte extrajudiciaire ou en lettre recommandée avec accusé de réception.'' et enfin '' je vous rappelle qu'aux termes bail précité, il est prévu, dans sa clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit à défaut de respecter les clauses du dit bail. Si vous ne respectez pas dans le délai D'UN MOIS, à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction pour solliciter la résiliation de votre bail, en ce qu'il entend se PREVALOIR DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ». Il apparaît ainsi que le commandement mentionne avec précision le manquement aux dispositions du bail reproché au preneur, la sommation qui lui est faite de respecter la clause dont s'agit, que passé le délai d'un mois, le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction et de se prévaloir de la clause résolutoire, et permet à la locataire de prendre la mesure de la sommation qui lui a été délivrée.
Il n'est pas sérieusement contestable que le manquement reproché a perduré au delà du délai d'un mois imparti à Madame [G] pour y mettre fin, ce qui est suffisant pour emporter l'acquisition de la clause résolutoire.
Surabondamment, le commandement a enjoint à Madame [G] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à
compter du 17 décembre 2021 étant précisé que ''faute pour vous de vous exécuter dans le délai imparti, le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire.''
Au paragraphe ''Assurances'' il est stipulé : ''Le preneur fait assurer contre l'incendie (....) ainsi que les risques locatifs (').Il paie les primes ou cotisations et justifie du tout à première demande (').''
Il résulte de ces dispositions que ce qui est sanctionné par la résiliation du bail, c'est le défaut d'assurance du locataire et non le défaut de justification de l'assurance. Le locataire doit en effet être assuré de manière continue pendant toute la durée du bail et en justifier à la demande du bailleur, y compris pour la période postérieure au délai d'un mois imparti par le commandement
Sont produites aux débats trois attestations émanant de la société Maaf Pro, la première du 1er octobre 2021 justifiant d'une assurance pour la période du 1er janvier 2021 au 5 septembre 2021 et du 19 septembre 2021 au 31 décembre 2021 au titre de l'activité des métiers des commerce du prêt à porter et de vêtements y étant précisé que la ''présente attestation ne vaut pas pour la période du 6 septembre 2021 au 18 septembre 2021 '', la deuxième attestation du 21octobre 2021 justifiant d'une assurance pour la période du 31 octobre 2021 au 31 décembre 2021 au titre des activités professionnelles exercées et la troisième attestation du 10 mai 2022 justifiant d'une assurance pour la période du 1er janvier 2022 au 6 mars 2022 et du 5 avril 2022 au 31 décembre 2022 y étant précisé que la ''présente attestation ne vaut pas pour la période du 7 mars 2022 au 4 avril 2022''.
Il n'apparaît pas de ces éléments que Madame [G] a été assurée pendant la période du 7 mars au 4 avril 2022 de sorte que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence d'une assurance continue ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Même s'il n'apparaît pas avec évidence, que le commandement soit suffisamment précis sur le manquement lié au retard des loyers, en ce qu'il n'indique pas les périodes concernées, et en ce qui concerne la clause « visite » en ce qu'il ne précise aucune date de refus d'accès au local, et qu'il n'apparaît pas qu'au-delà du délai imparti, Mme [G] a persisté à « poser des objets sur la terrasse et de faire sécher sur la porte des serviettes de bain », Monsieur [I] est fondé pour les deux motifs ci-dessus exposés, à voir devant le juge des référés constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 4 octobre 2022, et en ce qu'elle a ordonné l'expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux.
Sur les conséquences de la résiliation :
Occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 4 octobre 2022, Madame [G] est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Il apparaît du bail que la clause pénale est applicable aux incidents de paiement postérieurs à un commandement de payer. Dès lors qu'il n'a pas été délivré un tel commandement, il n'apparaît pas qu'elle ait lieu à s'appliquer. L'indemnité d'occupation sollicitée par Monsieur [I] à titre provisionnel sera fixée au montant équivalent du dernier loyer contractuel augmenté des charges.
Par ailleurs, le bail étant résilié à compter du 4 octobre 2022, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de production d'une attestation d'assurance pour l'année 2023.
Sur les demandes provisionnelles
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que ''dans les cas où l'existence de l'obligation n'estpas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de laprotection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou
ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.''
L'acquisition de la clause résolutoire ne résulte pas en l'espèce d'un défaut de paiement des loyers.
Il apparaît du décompte du 7 mars 2023 produit par Monsieur [I] mentionnant un solde débiteur de 1 465,49 euros le 1er mars 2023 que le dernier versement comptabilisé sur le compte de Madame [G] date du 18 janvier 2023 pour la somme de 1 060 euros.
Or Madame [G] produit des relevés de compte qui font apparaître que des versements ont été effectués au profit de Monsieur [I] au-delà du 18 janvier 2023 ainsi les 2 et 27 mars et 24 avril 2023.
Cet élément produit par Madame [G] rend la créance locative sérieusement contestable de sorte que l'ordonnance sera infirmée sur ce point et Monsieur [I] est débouté de sa demande de provision au titre des loyers et frais impayés.
La pénalité de 10 % prévue au bail s'appliquant au montant de sommes dues échues au titre des loyers et charges, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros et Monsieur [I] sera débouté de sa demande présentée à ce titre.
Sur les délais de paiement
Dès lors que Madame [G] n'est pas condamnée à payer un arriéré locatif, sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire s'avère sans objet. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] de ce chef de demande et cette demande sera déclarée sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause,
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Madame [G] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1465,49 euros au titre des loyers et charges, provision au titre des loyers et frais impayés,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Madame [G] à lui payer à titre provisionnel la somme de 146, 55 euros au titre de la clause pénale,
Y ajoutant,
Condamne Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges figurant au bail jusqu'à la libération effective des lieux loués sis [Adresse 1],
Dit sans objet la demande de Madame [G] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de production d'une attestation d'assurance et assortie d'une astreinte ;
Condamne Madame [G] aux dépens de l'appel ;
Condamne Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles.
La greffière, La présidente,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 12 OCTOBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00321
President du tribunal judiciaire de Rouen du 4 octobre 2022
APPELANTE :
Madame [Z] [G]
née le 04 Février 1996 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, substituée par Me Dixie CHAILLÉ de NÉRÉ, avocat au barreau de ROUEN
INTIME :
Monsieur [R], [V], [P] [I]
né le 19 Octobre 1957 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme FOUCHER-GROS, présidente
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 11 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2023 puis prorogée à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 5 décembre 2018, Monsieur [R] [I], a donné à bail commercial à Madame [Z] [G], un local commercial sis [Adresse 1] comprenant :
- au sous-sol une cave de 5 m²
- au rez-de-chaussée un commerce d'une surface de 24 m².
Ce contrat de bail a été conclu pour une durée de 24 mois commençant à courir le 1er décembre 2018 jusqu'au 1er décembre 2020. Il stipule que Mme [G] exerce une activité de prêt à porter. Il comprend une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet.
Madame [G] a versé un dépôt de garantie de 1.020 euros correspondant à deux mois de loyer hors charges.
Les parties ont convenu que si le bail était d'une durée supérieure à 24 mois, il serait soumis au statut des baux commerciaux résultant des dispositions des articles L 145-1 et suivant du code de commerce.
Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 410 euros outre
100 euros de charges par mois.
En cours d'exercice du bail, Madame [G] a obtenu un diplôme de coiffure et a modifié son activité commerciale.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, Monsieur [I] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en matière de bail commercial et sommation d'avoir à respecter, passé le délai d'un mois, diverses clauses du bail et à justifier dans ce même délai de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Par acte du 20 avril 2022, le bailleur a assigné Madame [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance de référé du 4 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 5 décembre 2018 entre Monsieur [I] et Madame [Z] [G] portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- constaté, en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 4 octobre 2022,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience, assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause pénale,
- condamné Madame [G] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,
- condamné Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Madame [G] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 27 octobre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 10 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [Z] [G] qui demande à la cour de :
- recevoir Madame [G] en son appel et le déclarer bien-fondé,
- recevoir [R] [I] en son appel incident et le déclarer mal-fondé,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions,
En conséquence, statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- accorder à Madame [G] rétroactivement un délai de 3 mois à compter du 4 octobre 2022 pour régler l'arriéré locatif,
Dans tous les cas,
- condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 10 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [R] [I] qui demande à la cour de :
- juger Monsieur [I] recevable et bien fondé en ses écritures,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre Monsieur [I] et Madame [G] portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 04 octobre 2022,
- ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause pénale,
- condamné Madame [G] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,
- condamné Madame [G] à payer à Madame [I] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle n'a pas condamné Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 10 % au titre de la clause pénale figurant au bail,
Statuant à nouveau,
- débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner à titre provisionnel Madame [G] à payer la somme de 1 465,49 euros au titre des loyers impayés et frais, somme à parfaire au jour de l'audience de plaidoirie,
- condamner à titre provisionnel Madame [G] à payer la somme de 146,55 euros au titre de la clause pénale,
- condamner Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 10 % au titre de la clause pénale figurant au bail jusqu'à la libération effective des lieux loués sis [Adresse 1],
- enjoindre Madame [G] à produire une attestation d'assurance contre les risques pour les locaux loués valable pour l'année 2023,
- à défaut de communication de l'attestation d'assurance dans le mois de la signification du présent arrêt à intervenir, condamner Madame [G] au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner Madame [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [G] au paiement des entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Moyens des parties
Madame [G] soutient que :
* le commandement a été délivré de mauvaise foi, elle était à jour du règlement de ses loyers ; aucun décompte n'a été annexé ; le 7 juin 2021, elle obtenait de son bailleur l'autorisation d'exploiter l'activité de la société BY SO BEAUTY dans les locaux donnés à bail ; le bailleur a multiplié pendant des mois des menaces et injures visant à la contraindre d'abandonner les lieux ;
* le commandement du 17 décembre 2021 n'était pas un commandement de payer ; les prétendues infractions reprochées n'y sont pas indiquées de manière précise:
- s'agissant du paiement des loyers, aucune précision n'est formulée sur les périodes concernées par le retard ni les montants ;
- s'agissant de l'obligation d'autoriser le bailleur à visiter, réparer et entretenir l'immeuble, aucune précision n'est apportée permettant à la concluante de remédier au prétendu manquement ;
- en ce qui concerne les interdictions diverses, elle n'a jamais reçu la moindre information à ce sujet préalablement à la délivrance de commandement ; le bailleur n'apporte pas la preuve que les désordres aient persisté après l'expiration du délai d'un mois imparti par la sommation ;
- s'agissant de la destination des lieux loués, le local n'a jamais été « transformé » en salon de coiffure puisque l'activité de vente de prêt à porter a toujours été exploitée dans les locaux,
* le commandement n'indique nullement les remèdes que la concluante aurait dû apporter dans le délai d'un mois ; il ne saurait produire effet ; il encourt la nullité de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le rejet de l'ensemble des demandes du bailleur ;
* elle verse aux débats les attestations d'assurance de 2021 à 2023.
Monsieur [I] réplique que :
* le commandement délivré à Madame [G] le 7 décembre 2021 ne visait pas la résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges ; le bailleur n'avait pas à rapporter la preuve de l'existence d'une dette ;
* il a saisi le juge des référés d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire pour non-respect des clauses du bail ; l'acquisition de la clause résolutoire devait être prononcée pour les manquements visés dans le commandement et non satisfaits un mois après la délivrance du commandement ;
* Madame [G] ne respecte pas la clause de destination du bail commercial ; l'autorisation de domiciliation donnée par Monsieur [I] n'est pas une autorisation à changer la destination du bail ; le preneur n'a pas sollicité l'autorisation du bailleur pour adjoindre l'activité de coiffure ;
* Madame [G] n'a pas toujours été assurée en violation de son obligation prévue au contrat de bail ;
* elle ne paye pas le loyer d'avance le premier de chaque mois mais avec beaucoup de retard ;
* le commandement a été délivré de bonne foi et il ne sera pas privé d'effets ;
* en l'absence de grief et de cause de nullité, Madame [G] sera déboutée de sa demande de nullité ; Madame [G] ne saurait arguer que les prétendues infractions reprochées ne lui ont pas été indiquées de manière précise dans le commandement pour s'en prévaloir comme grief puisqu'elle y répond dans ses écritures ; elle sait qu'elle était en retard dans le paiement de ses loyers ; elle doit justifier du paiement dans les délais prévus contractuellement ;
* outre ces manquements contractuels, Madame [G] a manqué à la clause intitulée ''Interdictions diverses'' ;
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''
La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
L'article L145-41 du code de commerce dispose que : ''Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.''
Le bail signé le 7 décembre 2018 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle :
« A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme ou de remboursement des frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Tribunal de grande instance dont dépendent les locaux loués.
En cas de maintien dans les lieux par le preneur, postérieurement à la date fixée par le Tribunal pour la cessation de sa jouissance, il serait redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à deux fois le montant du loyer précédemment en vigueur, et ce jusqu'à son départ effectif ».
Le 17 décembre 2021 Monsieur [I] a fait signifier à Madame [G] un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire stipulée au bail, ainsi que les infractions reprochées au regard des clauses suivantes dont le contenu est cité dans le commandement : ''Modalités de paiement du loyer'',''Loyer portable, intérêts de retard'', ''Interdictions diverses'', ''Visites'', ''Destination du bien loué''. Il lui a été fait commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs au regard de la clause ''Assurances''.
Il apparaît des conditions particulières du bail, que :
- La clause ''Destination du bien loué'' précise : ''il est destiné aux activités visées ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : activité commerciale vente prêt à porter.''
- Aux conditions de la location, une clause ''modalités de paiement du loyer'' stipule : ''le preneur s'oblige à payer au bailleur ce loyer mensuellement et d'avance le premier de chaque mois et une clause ''Loyer portable, intérêts de retard'' qui stipule : (') toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payées à son échéance exacte est de plein droit et à dater de ladite échéance, productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé entre les parties à 10% par mois de retard jusqu'à complet paiement.''
Dans les conditions générales du bail, à l'article III) Obligations des parties :
- au paragraphe ''Interdictions diverses'' : ''il est interdit au preneur d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties d'immeubles non comprises dans la location ; (') ; d'exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble ; (').''
- au paragraphe ''Visites'' : ''Le preneur autorise le bailleur, ses représentants ou son architecte et tous entrepreneurs et ouvriers, à pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l'immeuble. (')''
- au paragraphe ''Assurances'' : ''Le preneur fait assurer contre l'incendie (....) les risques locatifs (').Il paie les primes ou cotisations et justifie du tout à première demande (').''
Aux termes du commandement, les manquements allégués sont libellés comme suit :
- au titre la clause loyer : ''il est constant que de manière répétée vous ne payez pas le loyer d'avance le premier de chaque mois mais avec beaucoup de retard.''
- la clause interdictions diverses : ''le requérant a reçu un courrier le 22 octobre 2021 du syndic de copropriété indiquant que vous occupez les parties communes en entreposant des objets. Monsieur [I] se voit solliciter à plusieurs reprises par les voisins et le syndicat des copropriétaires et doit faire face à plusieurs plaintes.''
- au titre de la clause visite : ''le requérant ainsi que les artisans se sont vus refusés l'accès au local loué pour faire des travaux.''
- au titre de la clause destination du bien loué : ''le requérant déclare que le local est transformé en salon de coiffure et n'a pas été informé du changement d'activité que ce soit par acte extrajudiciaire ou en lettre recommandée avec accusé de réception.''
Par ailleurs le commandement a enjoint à Madame [G] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter du 17 décembre 2021 étant précisé que ''faute pour vous de vous exécuter dans le délai imparti, le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire.''
Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement
La mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire s'apprécie au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
La clause résolutoire contenue dans le bail du 7 décembre 2018 sanctionne non seulement le défaut de paiement à son échéance exacte du loyer mais également le défaut ''d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail''.
Dès lors que le commandement du 17 décembre 2021 visant la clause résolutoire n'a pas été délivré pour défaut de paiement des loyers, il n'apparaît pas que le bailleur a été de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement pour des manquements autres énoncés au bail sans joindre à cet acte un décompte détaillé de sommes qu'il ne réclamait pas.
S'il n'est pas sérieusement contestable que Monsieur [I] a accepté la domiciliation et l'établissement du siège social de la société BY'SO BEAUTY au [Adresse 1], dans les lieux loués, il n'apparaît pas de son attestation de domiciliation et d'autorisation de siège social que Monsieur [I] a donné son autorisation pour que Madame [G] y exerce l'activité de coiffure qui n'est pas même mentionnée. De fait, il n'apparaît pas que c'est de mauvaise foi que Monsieur [I] à fait sommation à Mme [G], lors de la délivrance du commandement, d'avoir à respecter la clause destination.
Enfin, les il apparaît des témoignages produits par Madame [G] émanant de mesdames [A] et [O] et de messieurs [J] (l'époux de Madame [G]), [T], [H] et celui produit par Monsieur [I] émanant de son épouse ainsi que la capture d'écran d'un échange de message entre les parties retranscrite dans le procès-verbal d'huissier du 4 juillet 2022 que les comportements agressifs étaient réciproques de sorte que ces témoignages ne sont pas suffisants pour faire apparaître que le commandement a été délivré de mauvaise foi par monsieur [I].
Sur les infractions reprochées à Madame [G] dans le commandement du 17 décembre 2021
Madame [G] ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions la nullité du commandement, nullité qu'elle invoque dans la partie discussion comme moyen qu'elle articule pour s'opposer à la demande de Monsieur [I] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
En référé, le juge doit apprécier si la contestation de la validité du commandement par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
Il apparaît du bail que la destination contractuelle est '' à l'exclusion de toute autre utilisation, activité commerciale vente prêt à porter'. Ainsi qu'il a été exposé plus haut, l'accord du bailleur pour l'exercice par Madame [G] de l'activité de coiffure n'apparaît pas avec évidence. Madame [G] ne conteste pas exercer une activité de coiffure au sein des locaux loués et Monsieur [I] produit des procès-verbaux dressés les 22 décembre 2021, 7 février 2022 par Maître [U], huissier de justice, qui a constaté au côté d'un portant de vêtements, la présence dans le local de fauteuils positionnés devant des miroirs, des sèches-cheveux fixés au mur, un bac à shampoing.
Le commandement indique d'une part « je vous fait sommation d'avoir à respecter les clauses visées dans le bail (') II) destination du bien loué : il est destiné aux activités visées ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : activité commerciale vente prêt à porter. (') d'autre part ''le requérant déclare que le local est transformé en salon de coiffure et n'a pas été informé du changement d'activité que ce soit par acte extrajudiciaire ou en lettre recommandée avec accusé de réception.'' et enfin '' je vous rappelle qu'aux termes bail précité, il est prévu, dans sa clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit à défaut de respecter les clauses du dit bail. Si vous ne respectez pas dans le délai D'UN MOIS, à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction pour solliciter la résiliation de votre bail, en ce qu'il entend se PREVALOIR DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ». Il apparaît ainsi que le commandement mentionne avec précision le manquement aux dispositions du bail reproché au preneur, la sommation qui lui est faite de respecter la clause dont s'agit, que passé le délai d'un mois, le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction et de se prévaloir de la clause résolutoire, et permet à la locataire de prendre la mesure de la sommation qui lui a été délivrée.
Il n'est pas sérieusement contestable que le manquement reproché a perduré au delà du délai d'un mois imparti à Madame [G] pour y mettre fin, ce qui est suffisant pour emporter l'acquisition de la clause résolutoire.
Surabondamment, le commandement a enjoint à Madame [G] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à
compter du 17 décembre 2021 étant précisé que ''faute pour vous de vous exécuter dans le délai imparti, le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire.''
Au paragraphe ''Assurances'' il est stipulé : ''Le preneur fait assurer contre l'incendie (....) ainsi que les risques locatifs (').Il paie les primes ou cotisations et justifie du tout à première demande (').''
Il résulte de ces dispositions que ce qui est sanctionné par la résiliation du bail, c'est le défaut d'assurance du locataire et non le défaut de justification de l'assurance. Le locataire doit en effet être assuré de manière continue pendant toute la durée du bail et en justifier à la demande du bailleur, y compris pour la période postérieure au délai d'un mois imparti par le commandement
Sont produites aux débats trois attestations émanant de la société Maaf Pro, la première du 1er octobre 2021 justifiant d'une assurance pour la période du 1er janvier 2021 au 5 septembre 2021 et du 19 septembre 2021 au 31 décembre 2021 au titre de l'activité des métiers des commerce du prêt à porter et de vêtements y étant précisé que la ''présente attestation ne vaut pas pour la période du 6 septembre 2021 au 18 septembre 2021 '', la deuxième attestation du 21octobre 2021 justifiant d'une assurance pour la période du 31 octobre 2021 au 31 décembre 2021 au titre des activités professionnelles exercées et la troisième attestation du 10 mai 2022 justifiant d'une assurance pour la période du 1er janvier 2022 au 6 mars 2022 et du 5 avril 2022 au 31 décembre 2022 y étant précisé que la ''présente attestation ne vaut pas pour la période du 7 mars 2022 au 4 avril 2022''.
Il n'apparaît pas de ces éléments que Madame [G] a été assurée pendant la période du 7 mars au 4 avril 2022 de sorte que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence d'une assurance continue ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Même s'il n'apparaît pas avec évidence, que le commandement soit suffisamment précis sur le manquement lié au retard des loyers, en ce qu'il n'indique pas les périodes concernées, et en ce qui concerne la clause « visite » en ce qu'il ne précise aucune date de refus d'accès au local, et qu'il n'apparaît pas qu'au-delà du délai imparti, Mme [G] a persisté à « poser des objets sur la terrasse et de faire sécher sur la porte des serviettes de bain », Monsieur [I] est fondé pour les deux motifs ci-dessus exposés, à voir devant le juge des référés constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 4 octobre 2022, et en ce qu'elle a ordonné l'expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux.
Sur les conséquences de la résiliation :
Occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 4 octobre 2022, Madame [G] est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Il apparaît du bail que la clause pénale est applicable aux incidents de paiement postérieurs à un commandement de payer. Dès lors qu'il n'a pas été délivré un tel commandement, il n'apparaît pas qu'elle ait lieu à s'appliquer. L'indemnité d'occupation sollicitée par Monsieur [I] à titre provisionnel sera fixée au montant équivalent du dernier loyer contractuel augmenté des charges.
Par ailleurs, le bail étant résilié à compter du 4 octobre 2022, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de production d'une attestation d'assurance pour l'année 2023.
Sur les demandes provisionnelles
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que ''dans les cas où l'existence de l'obligation n'estpas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de laprotection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou
ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.''
L'acquisition de la clause résolutoire ne résulte pas en l'espèce d'un défaut de paiement des loyers.
Il apparaît du décompte du 7 mars 2023 produit par Monsieur [I] mentionnant un solde débiteur de 1 465,49 euros le 1er mars 2023 que le dernier versement comptabilisé sur le compte de Madame [G] date du 18 janvier 2023 pour la somme de 1 060 euros.
Or Madame [G] produit des relevés de compte qui font apparaître que des versements ont été effectués au profit de Monsieur [I] au-delà du 18 janvier 2023 ainsi les 2 et 27 mars et 24 avril 2023.
Cet élément produit par Madame [G] rend la créance locative sérieusement contestable de sorte que l'ordonnance sera infirmée sur ce point et Monsieur [I] est débouté de sa demande de provision au titre des loyers et frais impayés.
La pénalité de 10 % prévue au bail s'appliquant au montant de sommes dues échues au titre des loyers et charges, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros et Monsieur [I] sera débouté de sa demande présentée à ce titre.
Sur les délais de paiement
Dès lors que Madame [G] n'est pas condamnée à payer un arriéré locatif, sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire s'avère sans objet. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] de ce chef de demande et cette demande sera déclarée sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 470 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au jour de l'audience assorti des intérêts au taux légal, somme à parfaire,
- condamné à titre provisionnel Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 147 euros au titre de la clause,
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Madame [G] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1465,49 euros au titre des loyers et charges, provision au titre des loyers et frais impayés,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Madame [G] à lui payer à titre provisionnel la somme de 146, 55 euros au titre de la clause pénale,
Y ajoutant,
Condamne Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges figurant au bail jusqu'à la libération effective des lieux loués sis [Adresse 1],
Dit sans objet la demande de Madame [G] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement,
Déboute Monsieur [I] de sa demande de production d'une attestation d'assurance et assortie d'une astreinte ;
Condamne Madame [G] aux dépens de l'appel ;
Condamne Madame [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles.
La greffière, La présidente,