CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 30 octobre 2023, n° 22/15555
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 OCTOBRE 2023
N° 2023/ 675
Rôle N° RG 22/15555 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLXW
S.A.R.L. CARNIVAR
C/
SCI CHAUSS 2021
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 22 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01115.
APPELANTE
S.A.R.L. CARNIVAR exerçant sous l'enseigne MAISON DE LA BOUCHERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est Situé Maison de la Boucherie - [Adresse 5]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SCI CHAUSS 2021
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sophie LEYDIER, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023
Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2001, la société civile immobilière (SCI) Kos Investissement a donné à bail commercial à la société Pavi 2000 des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé, [Adresse 2] à [Localité 3], représentant une surface d'environ 415 m2, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2001.
Ce bail a fait l'objet de renouvellements successifs, étant précisé que la société à responsabilité limitée (SARL) Carnivar est venue aux droits de la société Pavi 2000, et que la SCI Kos Investissement a été absorbée par la SCI Fredelisac, un avenant au bail ayant été régularisé à cet effet le 15 décembre 2003.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2021, la SCI Chauss 2021 a fait savoir à la SARL Carnivar qu'elle était devenue son nouveau bailleur, suivant acte de vente du bâtiment par la SCI Fredelisac, reçu par maître [Z] [Y], notaire à [Localité 4].
Par lettre recommandée, dont la SCI Chauss 2021 a accusé réception le 25 mars 2022, le directeur général de la société Carnivar l'a informée avoir trouvé un repreneur pour le fonds de commerce qu'elle exploitait dans ses locaux, et a sollicité son agrément à la cession, en sa qualité de bailleur, en lui adressant le projet d'acte de cession de son fonds.
Par ordonnance en date du 8 avril 2022, rendue sur requête de même date présentée par la SCI Chauss 2021, le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a commis la SELARL Hexacte, huissiers de justice, aux fins notamment :
- d'obtenir la production du titre d'occupation de toutes personnes présentes dans les locaux objets du bail commercial du 1er septembre 2001,
- d'effectuer toutes constatations utiles permettant de confirmer ou d'infirmer que la SASU J2M Istres occupe effectivement ces locaux en lieu et place de la SARL Carnivar, et de déterminer l'auteur, la nature et l'étendue des travaux réalisés dans lesdits locaux.
Un procès-verbal de constat a été établi le 14 avril 2022 en vertu de cette ordonnance.
Se plaignant de la violation par la SARL Carnivar des dispositions du bail commercial du 1er septembre 2001 les liant, à savoir la cession de son fonds de commerce à la SASU J2M Istres, sans son accord et sans purger le droit de préférence stipulé dans le bail à son bénéfice, ainsi que la réalisation de travaux par une personne ne justifiant d'aucun titre d'occupation desdits locaux, outre d'une dette locative non acquittée à échéance, la SCI Chauss 2021 lui a enjoint, par sommation signifiée le 18 mai 2022, visant la clause résolutoire et les dispositions des articles L 145-17-I 1° et L 145-41 du code de commerce, de :
- reprendre l'exploitation des locaux pris à bail, qui a cessé depuis le 1er avril 2022,
- remettre en état lesdits locaux selon leur état antérieur aux travaux réalisés par la société J2M Istres,
- faire son affaire personnelle du départ des locaux de tout occupant sans droit ni titre de son chef, sans que le bailleur puisse être inquiété à quelque titre que ce soit,
- lui régler les sommes de 17 422,60 euros, 7 983,22 euros et 21 656,25 euros au titre respectivement des loyers du 2ème trimestre 2022, de l'impôt foncier 2021 et des travaux d'entretien sur le parking.
Par acte d'huissier du 20 mai 2022, la SARL Carnivar a fait signifier à la SCI Chauss 2021 l'acte de cession de son fonds de commerce au profit de la SARL Magal en date du 28 avril 2022.
Par une deuxième sommation visant la clause résolutoire et les dispositions des articles L 145-17-I 1° et L 145-41 du code de commerce, signifiée le 17 juin 2022, la SCI Chauss 2021 a enjoint à la SARL Carnivar de justifier, conformément aux dispositions du bail commercial du 1er septembre 2001 les liant, de :
- l'agrément de la SCI Chauss 2021 quant à la cession de son fonds de commerce,
- l'appel de la SCI Chauss 2021 à concourir à l'acte de cession dudit fonds,
- la purge du droit de préférence de la SCI Chauss 2021 dans les formes requises par le bail commercial susvisé,
- la convocation de la SCI Chauss 2021 à un état des lieux d'entrée,
- la notification à la SCI Chauss 2021 de la substitution de la société Magal par la société J2M Istres.
Faisant valoir que la SARL Carnivar n'avait pas déféré à ces deux sommations dans les délais impartis, la SCI Chauss 2021 l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, par acte d'huissier du 8 juillet 2022, aux fins principalement :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 1er septembre 2001 liant les parties, au 19 juin 2022 ou 18 juillet 2022,
- d'ordonner l'expulsion de la requise, occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux objets du bail commercial susvisé, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place dans un garde-meuble qu'il désignera ou tout autre lieu au choix de la bailleresse en garantie de toutes sommes dues,
- de prononcer sa condamnation à lui verser :
* une indemnité d'occupation due à compter du 19 juin 2022 ou du 18 juillet 2022, égale au dernier loyer contractuel majoré de 100 %, charges et taxes en sus, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,
* suivant décompte arrêté au 4 juillet 2022, une provision de 67 708,90 euros au titre des loyers et charges, de la taxe foncière 2021, des travaux d'entretien sur le parking, des intérêts de retards à parfaire et d'une indemnité forfaitaire de 5% telle que prévue à l'article 24 du bail,
calculée sur la dette locative arrêtée au 4 juillet 2022,
- de voir ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis conformément aux stipulations contractuelles.
Par ordonnance contradictoire en date du 22 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2022,
- dit que faute pour la SARL Carnivar de libérer les locaux sis [Adresse 6], dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- dit que les biens meubles se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
- dit que le dépôt de garantie resterait acquis à la SCI Chauss 2021,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une provision de 36 587,46 euros (34 845,20 euros + 1 742,26 euros) au titre des indemnités d'occupation échues et impayées à cette date et de la majoration de 5% sur les loyers et charges dus conformément aux stipulations du bail,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Carnivar aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des sommations des 18 mai et 17 juin 2022.
Le premier juge a notamment considéré :
- que la cession de fonds de commerce intervenue le 28 avril 2022 entre la SARL Carnivar et la SARL Magal était inopposable à la SCI Chauss 2021, à l'égard de laquelle la défenderesse restait la seule locataire titulaire du bail commercial du 1er septembre 2001,
- que la procédure diligentée était régulière pour avoir respecté les exigences des articles L145-41 et L143-2 du code de commerce, notamment quant à la forme et au délai des sommations des 18 mai et 17 juin 2022,
- que, malgré le rappel de façon claire et légale, par la sommation du 18 mai 2022, de la clause
résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves, il n'était pas contesté que la SARL Carnivar n'avait pas apuré les causes dudit commandement dans le délai imparti, n'ayant notamment procédé au règlement des loyers du second trimestre 2022 et de la taxe foncière 2021 que le 25 juillet 2022, soit plus d'un mois après l'expiration du délai imparti par la sommation susvisée, ainsi qu'elle n'en disconvenait pas elle-même, de sorte qu'il y avait lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation de plein droit du bail avec toutes les conséquences de droit,
- que le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue
un trouble manifestement illicite justifiant de faire droit à la demande d'expulsion des locaux
loués,
- que l'indemnité d'occupation trimestrielle mise à la charge de la SARL Carnivar devait être fixée au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clés, et non au double du loyer global de la dernière année de location comme sollicité par le bailleur, la clause invoquée par lui étant susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière de la locataire, de sorte que son application relevait de l'appréciation de ce magistrat,
- que la demande tendant à ce que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI Chauss 2021 en application des stipulations du bail ne se heurtait à aucune contestation sérieuse,
- qu'en revanche, la demande tendant à voir la SARL Carnivar condamnée à verser à la SCI Chauss 2021 une provision de 21 656,25 euros au titre des travaux réalisés sur le parking se heurtait à des contestations sérieuses,
- que l'obligation de la SARL Carnivar de verser, à titre provisionnel, à la SCI Chauss 2021 une somme de 36 587,46 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées à la date du 4 octobre 2022 avec majoration de 5% sur les loyers et charges dûs conformément aux stipulations du bail n'était pas sérieusement contestable.
Selon déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2022, la SARL Carnivar a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 28 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'appelante sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau qu'elle :
- dise la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2001 réputée non écrite,
- prononce par voie d'exception la nullité de la clause du bail du 1er septembre 2021,
- déboute la SCI Chauss 2021 de l'intégralité de ses demandes,
- condamne la SCI Chauss 2021 à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de maître Joseph Magnan, avocat.
Par dernières conclusions transmises le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Chauss 2021 sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes qui lui sont dûes à titre provisionnel, arrêtées à cette date, et à prononcer les condamnations précisées comme suit :
* Loyers et charges impayés en principal (3T22, 4T22 et 1T23) : 53 203,70 euros,
* travaux d'entretien sur le parking : 21 656,25 euros,
* taxe foncière 2022 : 8 085,72 euros,
* Intérêts de retard à parfaire au jour du paiement,
* indemnité forfaitaire de 5 % (article 24 du bail) calculée sur la dette locative arrêtée à la date des présentes : 3 224,23 euros,
soit au total à parfaire la somme de 86 169,90 euros,
- ordonne que le dépôt de garantie lui soit définitivement acquis conformément aux stipulations contractuelles,
- condamne la société Carnivar à lui verser une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- déclare, en tant que de besoin, la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits de la société Carnivar.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2023.
MOTIFS:
Sur la procédure
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile : les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du même code dispose : le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Et, selon l'article 802 du même code : après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.
En l'espèce, la clôture de la procédure a été notifiée aux conseils des parties par RPVA le 11 septembre 2023 à 10h49.
L'intimée a notifié de nouvelles conclusions au fond par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22 ainsi qu'une nouvelle pièce n°18 relative à un décompte actualisé des sommes qu'elle réclame, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture.
Par conclusions de procédure notifiées par RPVA le 20 septembre 2023, la SCI Chauss 2021 a sollicité que la cour prononce la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 11 septembre 2023 et admette ses dernières conclusions et pièces.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, la société Carnivar s'oppose à la révocation de l'ordonnance de clôture, et, subsidiairement, sollicite le renvoi de l'affaire à une prochaine audience pour permettre le respect du contradictoire.
A l'audience, les conseils des parties ont été entendus sur ce point en leurs observations.
Le conseil de la société Carnivar a indiqué qu'il contestait le dernier décompte produit en pièce 18 et que, dans l'hypothèse où la clôture serait révoquée, il sollicitait la réouverture des débats pour répondre point par point aux nouvelles demandes de l'intimée, car selon lui, il ne s'agissait pas d'une simple actualisation des demandes.
Le conseil de la SCI Chauss 2021 a maintenu sa demande de révocation de la clôture, faisant valoir que ses dernières conclusions remontaient au 23 janvier 2023 et que l'appelante avait attendu le 28 août dernier pour y répondre, alors que les dates de l'audience et de la clôture de la procédure étaient connues depuis plusieurs mois.
En l'espèce, il n'est justifiée d'aucune cause grave qui serait intervenue depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023 à 10h49.
Contrairement à ce que fait valoir l'intimée, il ne peut être fait application de l'alinéa 2 de l'article 802 du code de procédure civile précité, dès lors qu'elle pouvait prendre l'initiative de réactualiser ses demandes en temps utiles avant la clôture de la procédure, indépendamment des dernières conclusions de l'appelante.
Or, ses dernières conclusions du 11 septembre 2023 à 13h22 contiennent de nouvelles demandes relatives au montant de l'indemnité d'occupation qu'elle réclame et à l'indexation du dépôt de garantie, étant observé que le décompte actualisé qu'elle produit relativement aux loyers et charges impayés, intérêts et accessoires échus est sérieusement contesté par l'appelante, cette dernière n'ayant pas pu y répondre avant la clôture.
L'intimée n'est pas fondée à arguer d'une quelconque tardiveté des dernières conclusions notifiées par l'appelante le lundi 28 août 2023 à 11h52, puisqu'elle disposait, à compter de cette date, de deux semaines (dont 10 jours ouvrables) pour y répondre, avant la clôture, soit un temps suffisant, compte tenu de la nature du litige et des précédentes écritures des parties.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de révocation de la clôture et de déclarer les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22, ainsi que sa pièce n°18, irrecevables, la cour statuant au visa des conclusions notifiées le 23 janvier 2023 par l'intimée et de celles notifiées le 28 août 2023 par l'appelante, comme indiqué supra dans l'exposé du litige.
Sur les demandes tendant à déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire
Recevabilité :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile : à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les articles 565 et 566 du même code disposent : 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent',
'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'intimée, les demandes formées pour la première fois en appel par la SARL Carnivar, aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire dont l'acquisition est sollicitée, tendent en réalité à faire écarter les prétentions adverses, et elles sont également l'accessoire ou le complément nécessaire des demandes formulées par elle en première instance, tendant au rejet des prétentions de la demanderesse, de sorte qu'elles doivent être déclarées recevables.
Bien-fondé:
Il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence et du provisoire, de statuer sur la validité d'une clause contractuelle, et de déclarer une telle clause 'réputée non écrite', cette appréciation relevant de la compétence du juge du fond.
Néanmoins, la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, si celle-ci apparaît fondée, avec l'évidence requise en référé, peut constituer une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile, de sorte qu'il convient d'examiner les demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, en application de la clause résolutoire invoquée.
Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Et, l'article 835 du même code dispose : le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
En vertu de l'article L 145-41 du code de commerce : toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail en date du 1er septembre 2001 stipule en son article 23 intitulé 'clause résolutoire - sanctions générales' :
' Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme du loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, ou de ses annexes, c'est-à-dire du descriptif technique, du règlement intérieur, du règlement de copropriété, des résolutions de l'assemblée générale ou de tout autre document régissant le fonctionnement de l'immeuble, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus.
Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l'expulsion du preneur'.
Le moyen de l'appelante tiré de ce que cette clause serait contra legem, puisque permettant la résiliation de plein droit du bail sur simple mise en demeure, sans avoir recours à un commandement de payer délivré par un huissier de justice, ne constitue pas une contestation sérieuse, dès lors que la SCI Chauss 2021 justifie avoir fait délivrer à la société Carnivar une sommation, par acte d'huissier du 18 mai 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail, en y ajoutant les articles L 145-41 et L 145-17-I 1° du code de commerce, intégralement reproduits, et en précisant notamment 'que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux', cette sommation s'analysant à l'évidence comme un commandement de payer, puisqu'elle reprend en page 6, de manière détaillée, l'ensemble des sommes dont le bailleur estime qu'elles lui sont dûes par sa locataire, et lui indique très clairement : 'faute de satisfaire dans le délai d'un mois à compter de la date du présent acte, les requérants entendent se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, ci-après reproduite, ainsi que des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17-I 1° du code de commerce'.
Les contestations de l'appelante concernant la reproduction erronée de certaines locutions du texte de la clause résolutoire dans les sommations délivrées par actes d'huissier des 18 mai 2022 et 17 juin 2022, ne peuvent davantage être considérées comme sérieuses, puisqu'aucune fraude du bailleur sur ce point n'est avérée et/ou démontrée, et qu'en tout état de cause, les textes applicables intégralement reproduits, permettaient à la locataire de comprendre aisément ce qui lui était demandé par voie de sommations valant commandement de payer les sommes réclamées, de sorte que les vices de forme pouvant être constitués par l'absence de reproduction fidèle de la clause contractuelle, en ce que le terme de commandement a été rajouté dans les sommations, ne peuvent manifestement pas lui avoir causé le moindre grief.
C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que la procédure diligentée par le bailleur était régulière au regard des exigences de l'article L 145-41 du code de commerce, notamment quant à la forme et au délai des sommations des 18 mai et 17 juin 2022.
En outre, il résulte de l'analyse des clauses du bail liant les parties et des pièces régulièrement produites :
- que l'article 4 du bail commercial stipule que les loyers sont payables trimestriellement d'avance le 1er jour du premier mois du trimestre considéré, de sorte que les loyers du second trimestre 2022 d'un montant de 17 422,60 euros, tels que visés dans la sommation du 18 mai 2022, sont échus et exigibles depuis le 1er avril 2022,
- que l'article 9 du bail stipule notamment que :
* le preneur ne peut céder son droit au bail seul, mais qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, et ce après agrément préalable et écrit du bailleur, à l'exception de toute cession à toute société du groupe,
* l'acquéreur doit être agréé par le bailleur auquel la cession sera signifiée,
* le bailleur sera appelé à concourir à la cession par la notification susvisée,
- que par lettre recommandée, dont l'accusé de réception a été signé le 25 mars 2022 par la SCI Chauss 2021, la SARL Carnivar l'a informée avoir trouvé un repreneur pour son fonds de commerce et a sollicité 'son agrément en qualité de bailleur', en précisant le caractère urgent de sa démarche, compte tenu d'une cession prévue au 1er avril 2022, et en joignant le projet de cession,
- que par mail du 28 mars 2022, le directeur général du groupe Carnivor représentant la SARL Carnivar indique expressément avoir été informé du refus opposé par la SCI Chauss 2021 à ce projet de cession,
- que l'acte de cession de fonds de commerce du 28 avril 2022 stipule, page 5, que la SARL Magal, cessionnaire, devient propriétaire dudit fonds cédé, en acquiert la jouissance par la prise de possession réelle avec effet rétroactif au 1er avril 2022, disposant même des locaux à compter de cette date, cet acte ayant été signifié à la SCI Chauss 2021 par acte d'huissier du 20 mai 2022.
Comme l'a à juste titre relevé le premier juge :
- la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce prévue à l'article L145-16 du code de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives, telles que les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et écrit du bailleur ou celles prévoyant l'intervention du bailleur à l'acte de cession,
- aucune pièce ne démontre que la SARL Carnivar a fait application de l'article 9 du bail précité, l'acte de cession du 28 avril 2022 ne mentionnant pas le bailleur comme signataire, ni comme partie appelée à l'acte,
- il n'est pas contesté que le bailleur, qui avait manifesté son opposition au projet de cession, a refusé d'encaisser les loyers du troisième trimestre 2022 réglés par la SASU J2M Istres en juillet 2022.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est donc à juste titre que le premier juge en a déduit, qu'avec l'évidence requise en référé, la cession du fonds de commerce intervenue le 28 avril 2022 entre la SARL Carnivar et la SARL Magal, à laquelle s'est pas la suite substituée la SASU J2M Istres, était inopposable à la SCI Chauss 2021, de sorte que la clause résolutoire pouvait être opposée à la SARL Carnivar, qui était donc seule locataire titulaire du bail commercial du 1er septembre 2001 .
Les contestations soulevées par l'appelante quant à la mauvaise foi du bailleur et à l'inutilité selon elle de l'appeler à l'acte de cession, puisqu'elle a attendu l'expiration d'un délai d'un mois avant de signer l'acte de cession, ne sont pas sérieuses, puisque, comme indiqué précédemment, les stipulations de l'article 9 du bail susvisées n'ont manifestement pas été respectées.
Dans la mesure où il n'est pas contesté que la SARL Carnivar n'a pas réglé les loyers du second trimestre 2022 et la taxe foncière 2021, dans le délai d'un mois après la sommation qui lui avait été délivrée le 18 mai 2022, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2022 (18 mai + 1 mois 1 jour ouvré) et la résiliation de plein droit du bail considéré avec toutes les conséquences de droit.
L'ordonnance entreprise doit également être confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'expulsion des locaux de la SARL Carnivar, ou de tous occupants de son chef, ainsi que sur le sort des biens meubles se trouvant sur place puisque le maintien dans un immeuble de ces derniers, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Sur les sommes réclamées
Il n'est pas contesté que les loyers du second trimestre 2022 et la taxe foncière 2021 ont été intégralement payés par la SARL Carnivar postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.
En l'état de la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 juin 2022, la provision réclamée par la bailleresse sur les sommes auxquelles elle peut prétendre concernant les deux derniers trimestres de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2023 ne peuvent concerner des loyers, mais une indemnité d'occupation et les charges afférentes, à compter du 20 juin 2022.
L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés.
Le montant total de la dette locative, constituée de l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers trimestriels et des charges pour les troisième et quatrième trimestres 2022, ainsi que pour le premier trimestre 2023, s'élève à la somme de 53 203,70 euros, suivant décompte conforme aux dispositions contractuelles, et n'est pas sérieusement contestable.
En conséquence, il convient, après actualisation, de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 cette somme, à titre provisionnel à valoir sur les indemnités et charges échus au 23 janvier 2023.
L'application de l'article 24 du bail relatif à une majoration de 5% des sommes dûes en cas d'impossibilité de recouvrer les loyers et toutes sommes que le preneur pourra devoir au bailleur, en cas d'impossibilité de les percevoir par prélèvement bancaire aux échéances prévues au bail, n'est pas discutée par l'appelante, qui ne conteste pas avoir mis fin aux prélèvements automatiques des loyers sur son compte bancaire au jour de la cession de son fonds de commerce.
En conséquence, il y a lieu, après actualisation, d'infirmer l'ordonnance entreprise et de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021:
- une provision de 53 203,70 euros à valoir sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023,
- une provision de 3 224,23 euros à valoir sur l'indemnité forfaitaire de 5% des indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023.
Taxe foncière 2022
Il n'est pas contesté que cette taxe est dûe par le locataire conformément aux stipulations du bail, de sorte qu'il y a lieu de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 la somme 8 085,72 euros à ce titre.
Travaux d'entretien du parking
Comme l'a à juste titre estimé le premier juge, la question de savoir si les travaux réalisés sur le parking des locaux de la SCI Chauss 2021 doivent être qualifiés de travaux d'entretien à la charge du preneur comme le soutient le bailleur, ou de grosses réparations à la charge du bailleur, comme le soutient la SARL Carnivar, exède les pouvoirs du juge des référés, de sorte que l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à valoir sur ces travaux formée par la SCI Chauss 2021 à hauteur de 21 656,25 euros.
Sur la demande relative au dépôt de garantie
Il n'appartient pas au juge des référés, qui statue par une décision provisoire, d'ordonner que le dépôt de garantie soit définitivement acquis à la SCI Chauss 2021.
L'article 5 du bail liant les parties stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur, sans imputation possible du dernier terme, après remise des clés et paiement par ce dernier de tous les loyers et charges ainsi que de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers le bailleur.
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il se déduit de cette clause que le sort du dépôt de garantie ne peut être tranché en référé, puisque le bien n'a pas été libéré, avec remise effective des clés et établissement d'un état des lieux de sortie.
Il s'ensuit que la SARL Carnivar est fondée à opposer une contestation sérieuse sur la restitution du dépôt de garantie, puisque les comptes entre les parties ne peuvent être arrêtés au jour où la cour statue.
En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être infirmée, et statuant à nouveau, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé s'agissant du dépôt de garantie.
Sur l'opposabilité de la décision
Comme l'a exactement relevé le premier juge, la SARL Chauss 2021 ne justifie pas avoir dénoncé la présente procédure à un ou des créanciers inscrits, étant observé qu'il n'en existait pas, au vu de l'état des inscriptions délivré par le tribunal de commerce de Salon de Provence le 23 février 2022 joint en annexe de l'acte de cession du fonds de commerce du 28 avril 2022.
Devant la cour, la SARL Chauss 2021 ne justifie pas davantage de l'existence d'inscriptions de créances, et sollicite une déclaration d'opposabilité aux créanciers inscrits de la société Carnivar 'en tant que de besoin'.
En l'absence de preuve d'inscriptions de créances, cette demande se heurte à une contestation sérieuse.
En conséquence, il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Carnivar aux dépens et à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en ce qu'elle a rejeté la demande à ce titre formée par la SARL Carnivar.
Succombant, la SARL Carnivar sera condamnée aux dépens d'appel et à régler à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'absence de cause grave,
Dit n'y avoir lieu à révocation de la clôture notifiée aux parties par le RPVA le 11 septembre 2023 à 10h49,
Déclare les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22, ainsi que sa pièce n°18, irrecevables,
Vu les conclusions de l'appelante notifiées le 28 août 2023 et les conclusions de l'intimée notifiées le 23 janvier 2023,
Confirme l'ordonnance entreprise, excepté sur les montants des provisions allouées à la SCI Chauss 2021, et en ce qu'elle a dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Chauss 2021,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes formées pour la première fois en appel par la SARL Carnivar, aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire du bail liant les parties, mais dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes,
Condamne la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 :
- une provision de 53 203,70 euros à valoir sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023,
- une provision de 3 224,23 euros à valoir sur l'indemnité forfaitaire de 5% des indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023.
- une provision de 8 085,72 euros au titre de la taxe foncière 2022,
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du dépôt de garantie,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la SARL Carnivar à régler à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette sa demande à ce titre,
Condamne la SARL Carnivar aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 OCTOBRE 2023
N° 2023/ 675
Rôle N° RG 22/15555 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLXW
S.A.R.L. CARNIVAR
C/
SCI CHAUSS 2021
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 22 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01115.
APPELANTE
S.A.R.L. CARNIVAR exerçant sous l'enseigne MAISON DE LA BOUCHERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est Situé Maison de la Boucherie - [Adresse 5]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SCI CHAUSS 2021
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sophie LEYDIER, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023
Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2001, la société civile immobilière (SCI) Kos Investissement a donné à bail commercial à la société Pavi 2000 des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé, [Adresse 2] à [Localité 3], représentant une surface d'environ 415 m2, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2001.
Ce bail a fait l'objet de renouvellements successifs, étant précisé que la société à responsabilité limitée (SARL) Carnivar est venue aux droits de la société Pavi 2000, et que la SCI Kos Investissement a été absorbée par la SCI Fredelisac, un avenant au bail ayant été régularisé à cet effet le 15 décembre 2003.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2021, la SCI Chauss 2021 a fait savoir à la SARL Carnivar qu'elle était devenue son nouveau bailleur, suivant acte de vente du bâtiment par la SCI Fredelisac, reçu par maître [Z] [Y], notaire à [Localité 4].
Par lettre recommandée, dont la SCI Chauss 2021 a accusé réception le 25 mars 2022, le directeur général de la société Carnivar l'a informée avoir trouvé un repreneur pour le fonds de commerce qu'elle exploitait dans ses locaux, et a sollicité son agrément à la cession, en sa qualité de bailleur, en lui adressant le projet d'acte de cession de son fonds.
Par ordonnance en date du 8 avril 2022, rendue sur requête de même date présentée par la SCI Chauss 2021, le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a commis la SELARL Hexacte, huissiers de justice, aux fins notamment :
- d'obtenir la production du titre d'occupation de toutes personnes présentes dans les locaux objets du bail commercial du 1er septembre 2001,
- d'effectuer toutes constatations utiles permettant de confirmer ou d'infirmer que la SASU J2M Istres occupe effectivement ces locaux en lieu et place de la SARL Carnivar, et de déterminer l'auteur, la nature et l'étendue des travaux réalisés dans lesdits locaux.
Un procès-verbal de constat a été établi le 14 avril 2022 en vertu de cette ordonnance.
Se plaignant de la violation par la SARL Carnivar des dispositions du bail commercial du 1er septembre 2001 les liant, à savoir la cession de son fonds de commerce à la SASU J2M Istres, sans son accord et sans purger le droit de préférence stipulé dans le bail à son bénéfice, ainsi que la réalisation de travaux par une personne ne justifiant d'aucun titre d'occupation desdits locaux, outre d'une dette locative non acquittée à échéance, la SCI Chauss 2021 lui a enjoint, par sommation signifiée le 18 mai 2022, visant la clause résolutoire et les dispositions des articles L 145-17-I 1° et L 145-41 du code de commerce, de :
- reprendre l'exploitation des locaux pris à bail, qui a cessé depuis le 1er avril 2022,
- remettre en état lesdits locaux selon leur état antérieur aux travaux réalisés par la société J2M Istres,
- faire son affaire personnelle du départ des locaux de tout occupant sans droit ni titre de son chef, sans que le bailleur puisse être inquiété à quelque titre que ce soit,
- lui régler les sommes de 17 422,60 euros, 7 983,22 euros et 21 656,25 euros au titre respectivement des loyers du 2ème trimestre 2022, de l'impôt foncier 2021 et des travaux d'entretien sur le parking.
Par acte d'huissier du 20 mai 2022, la SARL Carnivar a fait signifier à la SCI Chauss 2021 l'acte de cession de son fonds de commerce au profit de la SARL Magal en date du 28 avril 2022.
Par une deuxième sommation visant la clause résolutoire et les dispositions des articles L 145-17-I 1° et L 145-41 du code de commerce, signifiée le 17 juin 2022, la SCI Chauss 2021 a enjoint à la SARL Carnivar de justifier, conformément aux dispositions du bail commercial du 1er septembre 2001 les liant, de :
- l'agrément de la SCI Chauss 2021 quant à la cession de son fonds de commerce,
- l'appel de la SCI Chauss 2021 à concourir à l'acte de cession dudit fonds,
- la purge du droit de préférence de la SCI Chauss 2021 dans les formes requises par le bail commercial susvisé,
- la convocation de la SCI Chauss 2021 à un état des lieux d'entrée,
- la notification à la SCI Chauss 2021 de la substitution de la société Magal par la société J2M Istres.
Faisant valoir que la SARL Carnivar n'avait pas déféré à ces deux sommations dans les délais impartis, la SCI Chauss 2021 l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, par acte d'huissier du 8 juillet 2022, aux fins principalement :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 1er septembre 2001 liant les parties, au 19 juin 2022 ou 18 juillet 2022,
- d'ordonner l'expulsion de la requise, occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux objets du bail commercial susvisé, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place dans un garde-meuble qu'il désignera ou tout autre lieu au choix de la bailleresse en garantie de toutes sommes dues,
- de prononcer sa condamnation à lui verser :
* une indemnité d'occupation due à compter du 19 juin 2022 ou du 18 juillet 2022, égale au dernier loyer contractuel majoré de 100 %, charges et taxes en sus, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,
* suivant décompte arrêté au 4 juillet 2022, une provision de 67 708,90 euros au titre des loyers et charges, de la taxe foncière 2021, des travaux d'entretien sur le parking, des intérêts de retards à parfaire et d'une indemnité forfaitaire de 5% telle que prévue à l'article 24 du bail,
calculée sur la dette locative arrêtée au 4 juillet 2022,
- de voir ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis conformément aux stipulations contractuelles.
Par ordonnance contradictoire en date du 22 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2022,
- dit que faute pour la SARL Carnivar de libérer les locaux sis [Adresse 6], dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- dit que les biens meubles se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
- dit que le dépôt de garantie resterait acquis à la SCI Chauss 2021,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une provision de 36 587,46 euros (34 845,20 euros + 1 742,26 euros) au titre des indemnités d'occupation échues et impayées à cette date et de la majoration de 5% sur les loyers et charges dus conformément aux stipulations du bail,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,
- condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Carnivar aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des sommations des 18 mai et 17 juin 2022.
Le premier juge a notamment considéré :
- que la cession de fonds de commerce intervenue le 28 avril 2022 entre la SARL Carnivar et la SARL Magal était inopposable à la SCI Chauss 2021, à l'égard de laquelle la défenderesse restait la seule locataire titulaire du bail commercial du 1er septembre 2001,
- que la procédure diligentée était régulière pour avoir respecté les exigences des articles L145-41 et L143-2 du code de commerce, notamment quant à la forme et au délai des sommations des 18 mai et 17 juin 2022,
- que, malgré le rappel de façon claire et légale, par la sommation du 18 mai 2022, de la clause
résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves, il n'était pas contesté que la SARL Carnivar n'avait pas apuré les causes dudit commandement dans le délai imparti, n'ayant notamment procédé au règlement des loyers du second trimestre 2022 et de la taxe foncière 2021 que le 25 juillet 2022, soit plus d'un mois après l'expiration du délai imparti par la sommation susvisée, ainsi qu'elle n'en disconvenait pas elle-même, de sorte qu'il y avait lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation de plein droit du bail avec toutes les conséquences de droit,
- que le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue
un trouble manifestement illicite justifiant de faire droit à la demande d'expulsion des locaux
loués,
- que l'indemnité d'occupation trimestrielle mise à la charge de la SARL Carnivar devait être fixée au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clés, et non au double du loyer global de la dernière année de location comme sollicité par le bailleur, la clause invoquée par lui étant susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière de la locataire, de sorte que son application relevait de l'appréciation de ce magistrat,
- que la demande tendant à ce que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI Chauss 2021 en application des stipulations du bail ne se heurtait à aucune contestation sérieuse,
- qu'en revanche, la demande tendant à voir la SARL Carnivar condamnée à verser à la SCI Chauss 2021 une provision de 21 656,25 euros au titre des travaux réalisés sur le parking se heurtait à des contestations sérieuses,
- que l'obligation de la SARL Carnivar de verser, à titre provisionnel, à la SCI Chauss 2021 une somme de 36 587,46 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées à la date du 4 octobre 2022 avec majoration de 5% sur les loyers et charges dûs conformément aux stipulations du bail n'était pas sérieusement contestable.
Selon déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2022, la SARL Carnivar a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 28 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'appelante sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau qu'elle :
- dise la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2001 réputée non écrite,
- prononce par voie d'exception la nullité de la clause du bail du 1er septembre 2021,
- déboute la SCI Chauss 2021 de l'intégralité de ses demandes,
- condamne la SCI Chauss 2021 à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de maître Joseph Magnan, avocat.
Par dernières conclusions transmises le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Chauss 2021 sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes qui lui sont dûes à titre provisionnel, arrêtées à cette date, et à prononcer les condamnations précisées comme suit :
* Loyers et charges impayés en principal (3T22, 4T22 et 1T23) : 53 203,70 euros,
* travaux d'entretien sur le parking : 21 656,25 euros,
* taxe foncière 2022 : 8 085,72 euros,
* Intérêts de retard à parfaire au jour du paiement,
* indemnité forfaitaire de 5 % (article 24 du bail) calculée sur la dette locative arrêtée à la date des présentes : 3 224,23 euros,
soit au total à parfaire la somme de 86 169,90 euros,
- ordonne que le dépôt de garantie lui soit définitivement acquis conformément aux stipulations contractuelles,
- condamne la société Carnivar à lui verser une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- déclare, en tant que de besoin, la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits de la société Carnivar.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2023.
MOTIFS:
Sur la procédure
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile : les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du même code dispose : le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Et, selon l'article 802 du même code : après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.
En l'espèce, la clôture de la procédure a été notifiée aux conseils des parties par RPVA le 11 septembre 2023 à 10h49.
L'intimée a notifié de nouvelles conclusions au fond par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22 ainsi qu'une nouvelle pièce n°18 relative à un décompte actualisé des sommes qu'elle réclame, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture.
Par conclusions de procédure notifiées par RPVA le 20 septembre 2023, la SCI Chauss 2021 a sollicité que la cour prononce la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 11 septembre 2023 et admette ses dernières conclusions et pièces.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, la société Carnivar s'oppose à la révocation de l'ordonnance de clôture, et, subsidiairement, sollicite le renvoi de l'affaire à une prochaine audience pour permettre le respect du contradictoire.
A l'audience, les conseils des parties ont été entendus sur ce point en leurs observations.
Le conseil de la société Carnivar a indiqué qu'il contestait le dernier décompte produit en pièce 18 et que, dans l'hypothèse où la clôture serait révoquée, il sollicitait la réouverture des débats pour répondre point par point aux nouvelles demandes de l'intimée, car selon lui, il ne s'agissait pas d'une simple actualisation des demandes.
Le conseil de la SCI Chauss 2021 a maintenu sa demande de révocation de la clôture, faisant valoir que ses dernières conclusions remontaient au 23 janvier 2023 et que l'appelante avait attendu le 28 août dernier pour y répondre, alors que les dates de l'audience et de la clôture de la procédure étaient connues depuis plusieurs mois.
En l'espèce, il n'est justifiée d'aucune cause grave qui serait intervenue depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023 à 10h49.
Contrairement à ce que fait valoir l'intimée, il ne peut être fait application de l'alinéa 2 de l'article 802 du code de procédure civile précité, dès lors qu'elle pouvait prendre l'initiative de réactualiser ses demandes en temps utiles avant la clôture de la procédure, indépendamment des dernières conclusions de l'appelante.
Or, ses dernières conclusions du 11 septembre 2023 à 13h22 contiennent de nouvelles demandes relatives au montant de l'indemnité d'occupation qu'elle réclame et à l'indexation du dépôt de garantie, étant observé que le décompte actualisé qu'elle produit relativement aux loyers et charges impayés, intérêts et accessoires échus est sérieusement contesté par l'appelante, cette dernière n'ayant pas pu y répondre avant la clôture.
L'intimée n'est pas fondée à arguer d'une quelconque tardiveté des dernières conclusions notifiées par l'appelante le lundi 28 août 2023 à 11h52, puisqu'elle disposait, à compter de cette date, de deux semaines (dont 10 jours ouvrables) pour y répondre, avant la clôture, soit un temps suffisant, compte tenu de la nature du litige et des précédentes écritures des parties.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de révocation de la clôture et de déclarer les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22, ainsi que sa pièce n°18, irrecevables, la cour statuant au visa des conclusions notifiées le 23 janvier 2023 par l'intimée et de celles notifiées le 28 août 2023 par l'appelante, comme indiqué supra dans l'exposé du litige.
Sur les demandes tendant à déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire
Recevabilité :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile : à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les articles 565 et 566 du même code disposent : 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent',
'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'intimée, les demandes formées pour la première fois en appel par la SARL Carnivar, aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire dont l'acquisition est sollicitée, tendent en réalité à faire écarter les prétentions adverses, et elles sont également l'accessoire ou le complément nécessaire des demandes formulées par elle en première instance, tendant au rejet des prétentions de la demanderesse, de sorte qu'elles doivent être déclarées recevables.
Bien-fondé:
Il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence et du provisoire, de statuer sur la validité d'une clause contractuelle, et de déclarer une telle clause 'réputée non écrite', cette appréciation relevant de la compétence du juge du fond.
Néanmoins, la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, si celle-ci apparaît fondée, avec l'évidence requise en référé, peut constituer une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile, de sorte qu'il convient d'examiner les demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, en application de la clause résolutoire invoquée.
Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Et, l'article 835 du même code dispose : le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
En vertu de l'article L 145-41 du code de commerce : toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail en date du 1er septembre 2001 stipule en son article 23 intitulé 'clause résolutoire - sanctions générales' :
' Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme du loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, ou de ses annexes, c'est-à-dire du descriptif technique, du règlement intérieur, du règlement de copropriété, des résolutions de l'assemblée générale ou de tout autre document régissant le fonctionnement de l'immeuble, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus.
Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l'expulsion du preneur'.
Le moyen de l'appelante tiré de ce que cette clause serait contra legem, puisque permettant la résiliation de plein droit du bail sur simple mise en demeure, sans avoir recours à un commandement de payer délivré par un huissier de justice, ne constitue pas une contestation sérieuse, dès lors que la SCI Chauss 2021 justifie avoir fait délivrer à la société Carnivar une sommation, par acte d'huissier du 18 mai 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail, en y ajoutant les articles L 145-41 et L 145-17-I 1° du code de commerce, intégralement reproduits, et en précisant notamment 'que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux', cette sommation s'analysant à l'évidence comme un commandement de payer, puisqu'elle reprend en page 6, de manière détaillée, l'ensemble des sommes dont le bailleur estime qu'elles lui sont dûes par sa locataire, et lui indique très clairement : 'faute de satisfaire dans le délai d'un mois à compter de la date du présent acte, les requérants entendent se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, ci-après reproduite, ainsi que des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17-I 1° du code de commerce'.
Les contestations de l'appelante concernant la reproduction erronée de certaines locutions du texte de la clause résolutoire dans les sommations délivrées par actes d'huissier des 18 mai 2022 et 17 juin 2022, ne peuvent davantage être considérées comme sérieuses, puisqu'aucune fraude du bailleur sur ce point n'est avérée et/ou démontrée, et qu'en tout état de cause, les textes applicables intégralement reproduits, permettaient à la locataire de comprendre aisément ce qui lui était demandé par voie de sommations valant commandement de payer les sommes réclamées, de sorte que les vices de forme pouvant être constitués par l'absence de reproduction fidèle de la clause contractuelle, en ce que le terme de commandement a été rajouté dans les sommations, ne peuvent manifestement pas lui avoir causé le moindre grief.
C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que la procédure diligentée par le bailleur était régulière au regard des exigences de l'article L 145-41 du code de commerce, notamment quant à la forme et au délai des sommations des 18 mai et 17 juin 2022.
En outre, il résulte de l'analyse des clauses du bail liant les parties et des pièces régulièrement produites :
- que l'article 4 du bail commercial stipule que les loyers sont payables trimestriellement d'avance le 1er jour du premier mois du trimestre considéré, de sorte que les loyers du second trimestre 2022 d'un montant de 17 422,60 euros, tels que visés dans la sommation du 18 mai 2022, sont échus et exigibles depuis le 1er avril 2022,
- que l'article 9 du bail stipule notamment que :
* le preneur ne peut céder son droit au bail seul, mais qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, et ce après agrément préalable et écrit du bailleur, à l'exception de toute cession à toute société du groupe,
* l'acquéreur doit être agréé par le bailleur auquel la cession sera signifiée,
* le bailleur sera appelé à concourir à la cession par la notification susvisée,
- que par lettre recommandée, dont l'accusé de réception a été signé le 25 mars 2022 par la SCI Chauss 2021, la SARL Carnivar l'a informée avoir trouvé un repreneur pour son fonds de commerce et a sollicité 'son agrément en qualité de bailleur', en précisant le caractère urgent de sa démarche, compte tenu d'une cession prévue au 1er avril 2022, et en joignant le projet de cession,
- que par mail du 28 mars 2022, le directeur général du groupe Carnivor représentant la SARL Carnivar indique expressément avoir été informé du refus opposé par la SCI Chauss 2021 à ce projet de cession,
- que l'acte de cession de fonds de commerce du 28 avril 2022 stipule, page 5, que la SARL Magal, cessionnaire, devient propriétaire dudit fonds cédé, en acquiert la jouissance par la prise de possession réelle avec effet rétroactif au 1er avril 2022, disposant même des locaux à compter de cette date, cet acte ayant été signifié à la SCI Chauss 2021 par acte d'huissier du 20 mai 2022.
Comme l'a à juste titre relevé le premier juge :
- la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce prévue à l'article L145-16 du code de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives, telles que les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et écrit du bailleur ou celles prévoyant l'intervention du bailleur à l'acte de cession,
- aucune pièce ne démontre que la SARL Carnivar a fait application de l'article 9 du bail précité, l'acte de cession du 28 avril 2022 ne mentionnant pas le bailleur comme signataire, ni comme partie appelée à l'acte,
- il n'est pas contesté que le bailleur, qui avait manifesté son opposition au projet de cession, a refusé d'encaisser les loyers du troisième trimestre 2022 réglés par la SASU J2M Istres en juillet 2022.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est donc à juste titre que le premier juge en a déduit, qu'avec l'évidence requise en référé, la cession du fonds de commerce intervenue le 28 avril 2022 entre la SARL Carnivar et la SARL Magal, à laquelle s'est pas la suite substituée la SASU J2M Istres, était inopposable à la SCI Chauss 2021, de sorte que la clause résolutoire pouvait être opposée à la SARL Carnivar, qui était donc seule locataire titulaire du bail commercial du 1er septembre 2001 .
Les contestations soulevées par l'appelante quant à la mauvaise foi du bailleur et à l'inutilité selon elle de l'appeler à l'acte de cession, puisqu'elle a attendu l'expiration d'un délai d'un mois avant de signer l'acte de cession, ne sont pas sérieuses, puisque, comme indiqué précédemment, les stipulations de l'article 9 du bail susvisées n'ont manifestement pas été respectées.
Dans la mesure où il n'est pas contesté que la SARL Carnivar n'a pas réglé les loyers du second trimestre 2022 et la taxe foncière 2021, dans le délai d'un mois après la sommation qui lui avait été délivrée le 18 mai 2022, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2022 (18 mai + 1 mois 1 jour ouvré) et la résiliation de plein droit du bail considéré avec toutes les conséquences de droit.
L'ordonnance entreprise doit également être confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'expulsion des locaux de la SARL Carnivar, ou de tous occupants de son chef, ainsi que sur le sort des biens meubles se trouvant sur place puisque le maintien dans un immeuble de ces derniers, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Sur les sommes réclamées
Il n'est pas contesté que les loyers du second trimestre 2022 et la taxe foncière 2021 ont été intégralement payés par la SARL Carnivar postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.
En l'état de la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 juin 2022, la provision réclamée par la bailleresse sur les sommes auxquelles elle peut prétendre concernant les deux derniers trimestres de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2023 ne peuvent concerner des loyers, mais une indemnité d'occupation et les charges afférentes, à compter du 20 juin 2022.
L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant actuel du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, à compter du 20 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés.
Le montant total de la dette locative, constituée de l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers trimestriels et des charges pour les troisième et quatrième trimestres 2022, ainsi que pour le premier trimestre 2023, s'élève à la somme de 53 203,70 euros, suivant décompte conforme aux dispositions contractuelles, et n'est pas sérieusement contestable.
En conséquence, il convient, après actualisation, de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 cette somme, à titre provisionnel à valoir sur les indemnités et charges échus au 23 janvier 2023.
L'application de l'article 24 du bail relatif à une majoration de 5% des sommes dûes en cas d'impossibilité de recouvrer les loyers et toutes sommes que le preneur pourra devoir au bailleur, en cas d'impossibilité de les percevoir par prélèvement bancaire aux échéances prévues au bail, n'est pas discutée par l'appelante, qui ne conteste pas avoir mis fin aux prélèvements automatiques des loyers sur son compte bancaire au jour de la cession de son fonds de commerce.
En conséquence, il y a lieu, après actualisation, d'infirmer l'ordonnance entreprise et de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021:
- une provision de 53 203,70 euros à valoir sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023,
- une provision de 3 224,23 euros à valoir sur l'indemnité forfaitaire de 5% des indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023.
Taxe foncière 2022
Il n'est pas contesté que cette taxe est dûe par le locataire conformément aux stipulations du bail, de sorte qu'il y a lieu de condamner la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 la somme 8 085,72 euros à ce titre.
Travaux d'entretien du parking
Comme l'a à juste titre estimé le premier juge, la question de savoir si les travaux réalisés sur le parking des locaux de la SCI Chauss 2021 doivent être qualifiés de travaux d'entretien à la charge du preneur comme le soutient le bailleur, ou de grosses réparations à la charge du bailleur, comme le soutient la SARL Carnivar, exède les pouvoirs du juge des référés, de sorte que l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à valoir sur ces travaux formée par la SCI Chauss 2021 à hauteur de 21 656,25 euros.
Sur la demande relative au dépôt de garantie
Il n'appartient pas au juge des référés, qui statue par une décision provisoire, d'ordonner que le dépôt de garantie soit définitivement acquis à la SCI Chauss 2021.
L'article 5 du bail liant les parties stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur, sans imputation possible du dernier terme, après remise des clés et paiement par ce dernier de tous les loyers et charges ainsi que de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers le bailleur.
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il se déduit de cette clause que le sort du dépôt de garantie ne peut être tranché en référé, puisque le bien n'a pas été libéré, avec remise effective des clés et établissement d'un état des lieux de sortie.
Il s'ensuit que la SARL Carnivar est fondée à opposer une contestation sérieuse sur la restitution du dépôt de garantie, puisque les comptes entre les parties ne peuvent être arrêtés au jour où la cour statue.
En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être infirmée, et statuant à nouveau, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé s'agissant du dépôt de garantie.
Sur l'opposabilité de la décision
Comme l'a exactement relevé le premier juge, la SARL Chauss 2021 ne justifie pas avoir dénoncé la présente procédure à un ou des créanciers inscrits, étant observé qu'il n'en existait pas, au vu de l'état des inscriptions délivré par le tribunal de commerce de Salon de Provence le 23 février 2022 joint en annexe de l'acte de cession du fonds de commerce du 28 avril 2022.
Devant la cour, la SARL Chauss 2021 ne justifie pas davantage de l'existence d'inscriptions de créances, et sollicite une déclaration d'opposabilité aux créanciers inscrits de la société Carnivar 'en tant que de besoin'.
En l'absence de preuve d'inscriptions de créances, cette demande se heurte à une contestation sérieuse.
En conséquence, il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Carnivar aux dépens et à payer à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en ce qu'elle a rejeté la demande à ce titre formée par la SARL Carnivar.
Succombant, la SARL Carnivar sera condamnée aux dépens d'appel et à régler à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'absence de cause grave,
Dit n'y avoir lieu à révocation de la clôture notifiée aux parties par le RPVA le 11 septembre 2023 à 10h49,
Déclare les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 septembre 2023 à 13h22, ainsi que sa pièce n°18, irrecevables,
Vu les conclusions de l'appelante notifiées le 28 août 2023 et les conclusions de l'intimée notifiées le 23 janvier 2023,
Confirme l'ordonnance entreprise, excepté sur les montants des provisions allouées à la SCI Chauss 2021, et en ce qu'elle a dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Chauss 2021,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes formées pour la première fois en appel par la SARL Carnivar, aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause résolutoire du bail liant les parties, mais dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes,
Condamne la SARL Carnivar à payer à la SCI Chauss 2021 :
- une provision de 53 203,70 euros à valoir sur les indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023,
- une provision de 3 224,23 euros à valoir sur l'indemnité forfaitaire de 5% des indemnités d'occupation et charges dues à compter de la résiliation du bail et échues au 23 janvier 2023.
- une provision de 8 085,72 euros au titre de la taxe foncière 2022,
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du dépôt de garantie,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la SARL Carnivar à régler à la SCI Chauss 2021 une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette sa demande à ce titre,
Condamne la SARL Carnivar aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière La présidente