CA Nîmes, 2e ch. B, 18 août 2023, n° 23/00265
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00265 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWAM
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
11 janvier 2023
RG :22/00326
S.A.R.L. BAYES 30
C/
S.A.R.L. HOLDING ALMAGE
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 18 AOUT 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 11 Janvier 2023, N°22/00326
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Août 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. BAYES 30
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 888 133 261
prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A.R.L. HOLDING ALMAGE
inscrite au RCS de LUXEMBOURG sous le n° 197957
poursuites et diligences exercées par son représentant légal en exercice, y demeurant en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 11 avril 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Corinne STRUNK, Conseillère pour la Présidente de Chambre empêchée, le 18 Août 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, la SARL Holding Almage a donné à bail à la SARL Bayes 30 un local à usage commercial situé [Adresse 2]) pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros HT pour y exploiter une activité de restauration avec licence.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SARL Holding Almage a fait signifier le 31 janvier 2022 à la SARL Bayes 30 un commandement de payer la somme de 18.966 € arrêtée au mois de janvier 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Un nouveau commandement d'avoir à respecter les clauses du bail a été délivré au preneur le 10 mars 2022 lui enjoignant de remettre en état les parties communes de l'immeuble suite aux dégradations occasionnées par l'installation du tuyau de gaz installé sans autorisation, de produire des documents attestant de l'installation d'un caisson d'extraction et justifiant que celui-ci a été fait dans le respect des normes électriques et phoniques et à défaut de faire réaliser l'isolation phonique du caisson et d'en justifier, et enfin d'enlever les stores installés en façade sans autorisation préalable du propriétaire ou de la copropriété.
Sur assignation de la SARL Holding Almage, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes, par ordonnance contradictoire du 11 janvier 2023, a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes respectives des parties relatives aux travaux et à leur remise en état ou leur indemnisation ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;
- ordonné l'expulsion de la société Bayes 30 des lieux loués situés commune de [Localité 3], [Adresse 2] , ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- autorisé la SARL Holding Almage à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel garnissant les lieux donnés en location, ou à les faire transporter dans tel garde meuble qu'il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls de la SARL Bayes 30 ;
- condamné la SARL Bayes 30 à payer au bailleur la somme de 7.836 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges dus, compte arrêté au 25 avril 2022, déduction faite des règlements intervenus entre février et le 20 avril 2022, à titre de provision, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3.012,90 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés;
- condamné la SARL Bayes 30 à payer à la SARL Holding Almage la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2022.
Par déclaration du 23 janvier 2023, la SARL Bayes 30 a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par des conclusions notifiées le 30 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL Bayes 30, appelante, demande à la cour, au visa de l'article L.145-41, alinéa 2 du code de commerce et des articles 1103 et 1343-5 du code civil, de :
- recevoir l'appel interjeté suivant déclaration du 23 janvier 2023 et le déclarer bien fondé;
- réformer l'ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau,
À titre principal :
- débouter la SARL Holding Almage de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- lui accorder des délais de paiement rétroactif jusqu'au 20 juin 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée suivant exploit du 31 janvier 2022 à la demande de la SARL Holding Almage ;
- déclarer que les délais de paiement accordés suspendent les effets de la clause résolutoire ;
- déclarer que la SARL BAYES 30 avait apuré sa dette locative au 20 juin 2022 ;
- déclarer que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets;
À titre subsidiaire :
- fixer l'astreinte à 100 euros par jour de retard.
À titre reconventionnel :
- condamner la SARL Holding Almage à porter et payer à la SARL Bayes 30 la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux que la locataire a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité ;
En tout état de cause :
- condamner la SARL Holding Almage à lui porter et payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, la SARL Bayes 30 fait valoir que tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délai peut les accorder, même à titre rétroactif, et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire, notamment s'il constate que le preneur s'est intégralement libéré de sa dette au jour où il statue. Elle entend souligner que l'arriéré de fermage et de charges locatives a été entièrement apuré le 20 juin 2022 et qu'elle est à jour de ses loyers.
Elle expose avoir été confrontée à des difficultés imprévisibles et indépendantes de sa volonté mettant en péril sa situation financière puisqu'elle n'a pas été en mesure d'exploiter son commerce avant le 1er juillet 2021, soit 10 mois après l'entrée en jouissance des lieux, en raison du manquement à l'obligation de délivrance incombant à la SARL Holding Almage conformément à l'article 1719 du code civil, et de la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public.
Elle explique que du fait des mesures adoptées par le pouvoir réglementaire pour lutter contre la propagation du virus de la covid-19, elle n'a réalisé aucun chiffre d'affaires du 1er septembre 2020 jusqu'au 1er juillet 2021 alors qu'elle était contrainte de financer des travaux imprévus pour se substituer à la carence de la bailleresse et honorer les échéances mensuelles du crédit souscrit pour permettre son installation. Elle précise que sa trésorerie ne lui permettait pas d'honorer le paiement des loyers de novembre 2020 à mai 2021.
Elle assure être de bonne foi et avoir consenti des efforts considérables pour solder sa dette locative en cours de procédure devant le juge des référés notamment par de nombreux virements bancaires réalisés entre les mains de la bailleresse.
A titre reconventionnel, elle soutient qu'elle a été contrainte de faire réaliser des travaux sur ses deniers personnels afin de pouvoir exercer l'activité de restauration pour laquelle elle a pris à bail les locaux commerciaux, rappelant que les travaux réalisés ont été autorisés par le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic et déclarés conformes par le Bureau de Contrôle Veritas. Elle sollicite en conséquence la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux qu'elle a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité.
A titre subsidiaire, sur le montant de l'astreinte, elle considère qu'en fixant l'astreinte à 200 euros par jour de retard alors que les parties l'ont conventionnellement fixée à 100 euros par jour de retard, le juge des référés a méconnu les stipulations contractuelles.
La SARL Holding Almage, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 16 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
Statuant ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel,
- Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;
- Débouter la SARL Bayes 30 de ses demandes, fins et conclusions ;
- Constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail unissant les parties, au regard des infractions préalablement constatées ;
- Ordonner l'expulsion de la SARL Bayes 30 et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Autoriser la société Holding Almage à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel garnissant les lieux donnés en location ou de les faire transporter dans tel garde-meuble qu'il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls de la SARL Bayes 30 ;
- Condamner la SARL Bayes 30 à porter et payer à titre provisionnel à la société Holding Almage une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant qu'aurait été le loyer, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- Condamner enfin SARL Bayes 30 au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner la SARL Bayes 30 aux entiers dépens en ceux compris le coût des deux commandements de payer des 31.01.2022 et 10.03.2022, de la dénonce aux créanciers inscrits, de la réquisition auprès du tribunal de commerce de l'état des inscriptions, ainsi qu'aux dépens d'appel.
La SARL Holding Almage fait valoir que les causes du commandement du 31 janvier 2022 n'ont été que partiellement soldées par les versements ponctuels des 25 mars 2022, 20 avril 2022 et 29 avril 2022, et ce pour un montant total de 10.000,00 €.
S'agissant de la demande reconventionnelle, elle répond que le bail prévoyait expressément que, dès son entrée en jouissance, le locataire était autorisé à effectuer, sous sa propre responsabilité et à sa charge, tous les travaux nécessaires à son installation et son exploitation notamment l'électricité, le sanitaire, le chauffage, les sols, les murs, la climatisation, les plafonds, les planchers, les vitrines, les vitres, les portes, les fenêtres, l'isolation phonique et l'isolation coupe-feu, et qu'il y avait donc un engagement du locataire à procéder aux travaux de mise en conformité de l'immeuble à sa destination, mais cette clause était convenue moyennant un aménagement progressif de l'exigibilité du loyer.
Elle soutient que la crise de la Covid-19 n'est pas de nature à dispenser le locataire du paiement du loyer commercial, il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce le propriétaire a fait preuve de patience et de compréhension en décalant l'action en résiliation du bail.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, elle sollicite donc la confirmation de l'ordonnance déférée et ce d'autant que le prononcé de l'astreinte vise à garantir la bonne exécution de la décision, le comportement de la SARL Bayes 30 démontrant qu'elle n'entend pas exécuter ses obligations.
La clôture de la procédure est intervenue le 11 avril 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 17 avril 2023 puis renvoyée au 19 juin 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 18 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
I. Sur la résiliation et les demandes subséquentes :
Sur le commandement délivré le 31 janvier 2022 :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SARL Holding Almage a fait signifier le 31 janvier 2022 à la SARL Bayes 30 un commandement de payer la somme de 18.966 € arrêtée au mois de janvier 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Le preneur ne conteste pas le défaut de règlement des sommes réclamées dans le commandement de payer dans le délai imparti.
Il en résulte, conformément à ce qui été constaté dans l'ordonnance critiquée, que dans le mois qui a suivi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, les causes du commandement n'ont pas été réglées. En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que le locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire était donc acquise.
La société appelante n'apporte pas d'éléments venant contredire la somme retenue à titre de provision par le premier juge au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 25 avril 2022, soit 7.836 euros, qui intègrent plusieurs réglements effectués par la locataire ventilés comme suit :
- janvier 2022 : 3750 euros, février 2022 : 3750 euros, Mars 2022 : 8.853 euros, avril 2022 : 8.765 euros.
Cette décision, de même que celle relative au montant de l'indemnité d'occupation à l'encontre desquelles l'appelant n'apporte aucun moyen au soutien de son appel, seront également confirmées.
Sur la demande de délais et de suspension de la clause :
L'article L145-41 du code de commerce permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
En appel, la SARL Bayes 30 sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactif jusqu'au 20 juin 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer, que soit constaté l'apurement de la dette locative au 20 juin 2022 et que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets.
Pour justifier de sa bonne foi, elle fait valoir que les difficultés de paiement sont notamment à mettre en lien avec les périodes de confinement ordonnées dans le cadre de la pandémie de la covid-19 exposant avoir été contrainte de fermer le restaurant moins d'un mois après son ouverture intervenue en septembre 2021 tout en soulignant l'absence de perception d'aides, la société étant nouvelle, il lui était impossible de justifier d'un chiffre d'affaires antérieur.
Elle explique également ses difficultés par le coût des travaux de mise aux normes qui auraient dû être supportés par le bailleur.
Elle assure en appel être à jour du règlement du loyer courant et avoir apuré la dette arrêtée à titre de provision par le premier juge à la somme de 7.836 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 avril 2022 .
En l'état, l'explication, selon laquelle le preneur n'a pas été en mesure de régler les loyers en raison du coût des investissements engagés dans le local afin de permettre son exploitation, n'est pas fondée dans la mesure où le contrat prévoyait expréssement que le locataire assumerait des travaux. En l'occurrence, les parties ont convenu dans les conditions particulières que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...'.
En contrepartie, les parties ont convenu que le locataire bénéficierait d'une franchise de deux mois de loyers et charges à titre gracieux, suivie d'une augmentation progressive du montant du loyer passant de 2000 euros puis 2500 euros et enfin à 3000 euros à compter du mois de novembre 2021, soit un aménagement du loyer pendant une durée de 14 mois.
L'importance du coût des travaux engagés par le preneur ne peut donc légitimer les impayés de loyers.
Néanmoins, il est établi que l'ouverture de l'établissement est intervenue dans un contexte sanitaire défavorable qui n'a pas permis la pleine exploitation de l'activité du fait de la période de confinement ordonnée du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020 puis du 3 avril 2021 au 3 mai 2021 sans compter la fermeture imposée aux établissements de restauration jusqu'au 19 mai 2021 avec réouverture progressive. Cette activité réduite a généré nécessairement une perte de chiffre d'affaires et de bénéfices qui expliquent les difficultés de paiement rencontrées par la Sarl Bayes 30.
Ce ci étant, il résulte du décompte produit par le bailleur que la société Bays 30 a apuré la dette locative en septembre 2022 ainsi que le loyer courant (pièce 16) en procédant à des paiements conséquents justifiant du règlement du mois de janvier au mois de juin 2022 de la somme de 19.800 euros.
Il est justifié qu'au jour de l'audience, le preneur s'acquitte de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.
L'appelante a démontré sa capacité financière et sa bonne foi par des versements réguliers et conséquents qui lui ont permis d'apurer la dette locative et être à jour de ses loyers et charges alors que les difficultés financières rencontrées s'inscrivent dans le contexte de la crise sanitaire qui a privé du revenu généré par l'exploitation de son activité.
Cette situation conduit la cour à accorder des délais de paiement correspondant à ceux réalisés par l'appelante en mars 2023, à suspendre les effets de la clause résolutoire, qui est donc réputée n'avoir jamais joué, les loyers devant être payés selon les clauses du bail.
Sur le commandement délivré le 10 mars 2022 :
Le bailleur a saisi le juge des référés d'une demande de résiliation justifiée par l'absence de régularisation de deux commandements délivrés, le premier, le 31 janvier 2022 invitant le locataire à régulariser la dette locative d'un montant de 18.966 euros tout en visant la clause résolutoire, le deuxième délivré le 10 mars 2022 invitant le preneur à respecter les clauses du bail visant également la clause résolutoire avec commandement de faire.
Le bailleur faisait grief à la société Bayes 30 de méconnaître son obligation de jouissance paisible et de respect des clauses du règlement de copropriété.
Le juge des référés a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire au visa du premier commandement de payer délivré le 31 janvier 2022 en sorte qu'il n'a pas examiné le bien-fondé du second commandement de faire dont l'analyse s'impose à la cour , la demande en résiliation du bail fondée sur le premier commandement ayant été rejetée.
En l'espèce, les parties ont convenu dans les conditions particulières du contrat susévoqué que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...
Le locataire est autorisé à faire, sous sa propre charge et responsabilité, tous les travaux nécessaires pour son installation dans les lieux loués...'.
Il est également rappelé au preneur 'qu'une partie des locaux loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le bailleur, à partir du moment où il aura donné son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter et s'efforcer d'obtenir dans les meilleurs délais'.
Enfin, le contrat de bail prévoit en page 12 que 'le locataire devra se conformer au règlement général de l'immeuble' puis en page 20 prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée: 'à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi et les règlements, et un mois après ... une sommation d'exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit'.
En application des dispositions contractuelles, le bailleur a fait délivrer le 10 mars 2022 à la Sarl Bayes 30 un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail lui enjoignant de remettre en état les parties communes de l'immeuble suite aux dégradations occasionnées par l'installation du tuyau de gaz installé sans autorisation, de produire des documents attestant de l'installation d'un caisson d'extraction et justifiant que celui-ci a été fait dans le respect des normes électriques et phoniques et à défaut de faire réaliser l'isolation phonique du caisson et d'en justifier, et enfin d'enlever les stores installés en façade sans autorisation préalable du propriétaire ou de la copropriété.
Il produit au soutien de ce commandement divers procès-verbaux de constat dressés par huissier de justice les 3, 5 et 10 mai, 11 juin et 1er juillet 2021 attestant des éléments suivants:
- installation d'un tuyau d'alimentation de gaz après avoir percé les murs des communs et ce sans autorisation;
- installation de stores extérieurs sur la façade de l'immeuble sans autorisation du syndic de la copropriété et sans demande préalable présentée au bailleur;
- installation dans les combles d'un extracteur de fumée sans demande préalable et sans autorisation du syndic.
Sont produits également des courriers émanant du syndic de copropriété établis notamment les 19 novembre 2021, 12 août 2022 ( pièces 13, 14) rappelant à la société Holding Almage la nécessité pour la société Bays 30 de respecter le règlement de copropriété et la mettant en demeure de régulariser la situation.
L'exécution de travaux à l'initiative de la société Bays 30 en méconnaissance du règlement de coporpriété est donc établie puisqu'en appel il n'est pas justifié ni d'une demande adressée au bailleur ni d'une autorisation accordée par l'assemblée générale de copropriété.
En appel, la Sarl Bayes 30 produit aux débats le rapport de vérification de la conformité des installations de gaz combustibles daté du 2 août 2021 établi par l'organisme Bureau Veritas Exploitation complété de la délivrance du certificat de conformité y afférent ainsi que le certificat de l'installation électrique et enfin l'attestation de conformité relatif au système d'extraction de la cuisine.
Le locataire a satisfait à l'obligation de remise des documents attestant du respect des normes électriques, de la conformité du système d'extraction et de la conformité de l'installation gaz (pièces 6 à 11), l'ensemble de ces documents ayant été établis avec la délivrance du second commandement. Par ailleurs, le bailleur reconnaît dans ses écritures que les stores installés en façade ont été retirés . Enfin s'agissant du tuyau de gaz, il est justifié par le constat établi le11 juin 2021 que celui-ci a été déposé.
Aussi, le preneur justifie avoir satisfait aux obligations prescrites par le commandement délivré le 10 mars 2022 de sorte que la résiliation du bail ne saurait être ordonnée.
II. Sur la demande reconventionnelle :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SARL Bayes 30 sollicite l'allocation de la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux qu'elle a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité.
Cette demande est contestée par le bailleur qui oppose les dispositions contractuelles et notamment l'engagement pris par le locataire d'effectuer les travaux nécessaires à l'exercice de son activité en contrepartie d'un aménagement du loyer sur une période de 14 mois.
Il est constat que le contrat de bail commercial a expréssement prévu dans ses conditions particulières que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...
Le locataire est autorisé à faire, sous sa propre charge et responsabilité, tous les travaux nécessaires pour son installation dans les lieux loués...'.
Il est également justifié d'un aménagement du loyer sur une période de 14 mois comprenant notamment une dispense de paiement du loyer pendant deux mois.
Il s'ensuit que le principe de l'indemnisation est sérieusement contestable au regard des dispositions contractuelles susvisées.
Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé.
III. Sur les demandes accessoires :
Le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.
En appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'appelante, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens comprenant également le coût du commandement délivré le 10 mars 2022.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'elle a :
constaté que la clause résolutoire contenue au bail est acquise,
condamné la SARL Bayes 30 à payer à la société Holding Almange la somme provisionnelle de 7.836 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 25 avril 2022,
condamné à payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2022,
L'infirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant,
Accorde des délais de paiement avec effet rétroactif à la SARL Bayes 30 jusqu'au mois de septembre 2022,
Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2020 liant les parties pendant le cours de ces délais,
Constate que la SARL Bayes 30 a réglé l'intégralité des sommes dues à la société Holding Almage,
Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué,
Dit n'y avoir lieu à expulsion,
Dit que le loyer sera payé conformément au bail,
Déboute la société Holding Almage de la demande de résiliation fondée sur le commandement délivré le 10 mars 2022,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL Bayes 30,
Déboute les parties de leur demande respective formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Bayes 30 aux entiers dépens comprenant également le coût du commandement délivré le 10 mars 2022.
Arrêt signé par la conseillère pour la présidente empêchée et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00265 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWAM
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
11 janvier 2023
RG :22/00326
S.A.R.L. BAYES 30
C/
S.A.R.L. HOLDING ALMAGE
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 18 AOUT 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 11 Janvier 2023, N°22/00326
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Août 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. BAYES 30
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 888 133 261
prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A.R.L. HOLDING ALMAGE
inscrite au RCS de LUXEMBOURG sous le n° 197957
poursuites et diligences exercées par son représentant légal en exercice, y demeurant en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 11 avril 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Corinne STRUNK, Conseillère pour la Présidente de Chambre empêchée, le 18 Août 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, la SARL Holding Almage a donné à bail à la SARL Bayes 30 un local à usage commercial situé [Adresse 2]) pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros HT pour y exploiter une activité de restauration avec licence.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SARL Holding Almage a fait signifier le 31 janvier 2022 à la SARL Bayes 30 un commandement de payer la somme de 18.966 € arrêtée au mois de janvier 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Un nouveau commandement d'avoir à respecter les clauses du bail a été délivré au preneur le 10 mars 2022 lui enjoignant de remettre en état les parties communes de l'immeuble suite aux dégradations occasionnées par l'installation du tuyau de gaz installé sans autorisation, de produire des documents attestant de l'installation d'un caisson d'extraction et justifiant que celui-ci a été fait dans le respect des normes électriques et phoniques et à défaut de faire réaliser l'isolation phonique du caisson et d'en justifier, et enfin d'enlever les stores installés en façade sans autorisation préalable du propriétaire ou de la copropriété.
Sur assignation de la SARL Holding Almage, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes, par ordonnance contradictoire du 11 janvier 2023, a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes respectives des parties relatives aux travaux et à leur remise en état ou leur indemnisation ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;
- ordonné l'expulsion de la société Bayes 30 des lieux loués situés commune de [Localité 3], [Adresse 2] , ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- autorisé la SARL Holding Almage à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel garnissant les lieux donnés en location, ou à les faire transporter dans tel garde meuble qu'il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls de la SARL Bayes 30 ;
- condamné la SARL Bayes 30 à payer au bailleur la somme de 7.836 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges dus, compte arrêté au 25 avril 2022, déduction faite des règlements intervenus entre février et le 20 avril 2022, à titre de provision, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3.012,90 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés;
- condamné la SARL Bayes 30 à payer à la SARL Holding Almage la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2022.
Par déclaration du 23 janvier 2023, la SARL Bayes 30 a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par des conclusions notifiées le 30 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL Bayes 30, appelante, demande à la cour, au visa de l'article L.145-41, alinéa 2 du code de commerce et des articles 1103 et 1343-5 du code civil, de :
- recevoir l'appel interjeté suivant déclaration du 23 janvier 2023 et le déclarer bien fondé;
- réformer l'ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau,
À titre principal :
- débouter la SARL Holding Almage de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- lui accorder des délais de paiement rétroactif jusqu'au 20 juin 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée suivant exploit du 31 janvier 2022 à la demande de la SARL Holding Almage ;
- déclarer que les délais de paiement accordés suspendent les effets de la clause résolutoire ;
- déclarer que la SARL BAYES 30 avait apuré sa dette locative au 20 juin 2022 ;
- déclarer que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets;
À titre subsidiaire :
- fixer l'astreinte à 100 euros par jour de retard.
À titre reconventionnel :
- condamner la SARL Holding Almage à porter et payer à la SARL Bayes 30 la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux que la locataire a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité ;
En tout état de cause :
- condamner la SARL Holding Almage à lui porter et payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, la SARL Bayes 30 fait valoir que tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délai peut les accorder, même à titre rétroactif, et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire, notamment s'il constate que le preneur s'est intégralement libéré de sa dette au jour où il statue. Elle entend souligner que l'arriéré de fermage et de charges locatives a été entièrement apuré le 20 juin 2022 et qu'elle est à jour de ses loyers.
Elle expose avoir été confrontée à des difficultés imprévisibles et indépendantes de sa volonté mettant en péril sa situation financière puisqu'elle n'a pas été en mesure d'exploiter son commerce avant le 1er juillet 2021, soit 10 mois après l'entrée en jouissance des lieux, en raison du manquement à l'obligation de délivrance incombant à la SARL Holding Almage conformément à l'article 1719 du code civil, et de la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public.
Elle explique que du fait des mesures adoptées par le pouvoir réglementaire pour lutter contre la propagation du virus de la covid-19, elle n'a réalisé aucun chiffre d'affaires du 1er septembre 2020 jusqu'au 1er juillet 2021 alors qu'elle était contrainte de financer des travaux imprévus pour se substituer à la carence de la bailleresse et honorer les échéances mensuelles du crédit souscrit pour permettre son installation. Elle précise que sa trésorerie ne lui permettait pas d'honorer le paiement des loyers de novembre 2020 à mai 2021.
Elle assure être de bonne foi et avoir consenti des efforts considérables pour solder sa dette locative en cours de procédure devant le juge des référés notamment par de nombreux virements bancaires réalisés entre les mains de la bailleresse.
A titre reconventionnel, elle soutient qu'elle a été contrainte de faire réaliser des travaux sur ses deniers personnels afin de pouvoir exercer l'activité de restauration pour laquelle elle a pris à bail les locaux commerciaux, rappelant que les travaux réalisés ont été autorisés par le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic et déclarés conformes par le Bureau de Contrôle Veritas. Elle sollicite en conséquence la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux qu'elle a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité.
A titre subsidiaire, sur le montant de l'astreinte, elle considère qu'en fixant l'astreinte à 200 euros par jour de retard alors que les parties l'ont conventionnellement fixée à 100 euros par jour de retard, le juge des référés a méconnu les stipulations contractuelles.
La SARL Holding Almage, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 16 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
Statuant ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel,
- Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;
- Débouter la SARL Bayes 30 de ses demandes, fins et conclusions ;
- Constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail unissant les parties, au regard des infractions préalablement constatées ;
- Ordonner l'expulsion de la SARL Bayes 30 et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Autoriser la société Holding Almage à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel garnissant les lieux donnés en location ou de les faire transporter dans tel garde-meuble qu'il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls de la SARL Bayes 30 ;
- Condamner la SARL Bayes 30 à porter et payer à titre provisionnel à la société Holding Almage une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant qu'aurait été le loyer, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- Condamner enfin SARL Bayes 30 au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner la SARL Bayes 30 aux entiers dépens en ceux compris le coût des deux commandements de payer des 31.01.2022 et 10.03.2022, de la dénonce aux créanciers inscrits, de la réquisition auprès du tribunal de commerce de l'état des inscriptions, ainsi qu'aux dépens d'appel.
La SARL Holding Almage fait valoir que les causes du commandement du 31 janvier 2022 n'ont été que partiellement soldées par les versements ponctuels des 25 mars 2022, 20 avril 2022 et 29 avril 2022, et ce pour un montant total de 10.000,00 €.
S'agissant de la demande reconventionnelle, elle répond que le bail prévoyait expressément que, dès son entrée en jouissance, le locataire était autorisé à effectuer, sous sa propre responsabilité et à sa charge, tous les travaux nécessaires à son installation et son exploitation notamment l'électricité, le sanitaire, le chauffage, les sols, les murs, la climatisation, les plafonds, les planchers, les vitrines, les vitres, les portes, les fenêtres, l'isolation phonique et l'isolation coupe-feu, et qu'il y avait donc un engagement du locataire à procéder aux travaux de mise en conformité de l'immeuble à sa destination, mais cette clause était convenue moyennant un aménagement progressif de l'exigibilité du loyer.
Elle soutient que la crise de la Covid-19 n'est pas de nature à dispenser le locataire du paiement du loyer commercial, il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce le propriétaire a fait preuve de patience et de compréhension en décalant l'action en résiliation du bail.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, elle sollicite donc la confirmation de l'ordonnance déférée et ce d'autant que le prononcé de l'astreinte vise à garantir la bonne exécution de la décision, le comportement de la SARL Bayes 30 démontrant qu'elle n'entend pas exécuter ses obligations.
La clôture de la procédure est intervenue le 11 avril 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 17 avril 2023 puis renvoyée au 19 juin 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 18 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
I. Sur la résiliation et les demandes subséquentes :
Sur le commandement délivré le 31 janvier 2022 :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SARL Holding Almage a fait signifier le 31 janvier 2022 à la SARL Bayes 30 un commandement de payer la somme de 18.966 € arrêtée au mois de janvier 2022 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Le preneur ne conteste pas le défaut de règlement des sommes réclamées dans le commandement de payer dans le délai imparti.
Il en résulte, conformément à ce qui été constaté dans l'ordonnance critiquée, que dans le mois qui a suivi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, les causes du commandement n'ont pas été réglées. En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que le locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire était donc acquise.
La société appelante n'apporte pas d'éléments venant contredire la somme retenue à titre de provision par le premier juge au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 25 avril 2022, soit 7.836 euros, qui intègrent plusieurs réglements effectués par la locataire ventilés comme suit :
- janvier 2022 : 3750 euros, février 2022 : 3750 euros, Mars 2022 : 8.853 euros, avril 2022 : 8.765 euros.
Cette décision, de même que celle relative au montant de l'indemnité d'occupation à l'encontre desquelles l'appelant n'apporte aucun moyen au soutien de son appel, seront également confirmées.
Sur la demande de délais et de suspension de la clause :
L'article L145-41 du code de commerce permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
En appel, la SARL Bayes 30 sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactif jusqu'au 20 juin 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer, que soit constaté l'apurement de la dette locative au 20 juin 2022 et que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets.
Pour justifier de sa bonne foi, elle fait valoir que les difficultés de paiement sont notamment à mettre en lien avec les périodes de confinement ordonnées dans le cadre de la pandémie de la covid-19 exposant avoir été contrainte de fermer le restaurant moins d'un mois après son ouverture intervenue en septembre 2021 tout en soulignant l'absence de perception d'aides, la société étant nouvelle, il lui était impossible de justifier d'un chiffre d'affaires antérieur.
Elle explique également ses difficultés par le coût des travaux de mise aux normes qui auraient dû être supportés par le bailleur.
Elle assure en appel être à jour du règlement du loyer courant et avoir apuré la dette arrêtée à titre de provision par le premier juge à la somme de 7.836 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 avril 2022 .
En l'état, l'explication, selon laquelle le preneur n'a pas été en mesure de régler les loyers en raison du coût des investissements engagés dans le local afin de permettre son exploitation, n'est pas fondée dans la mesure où le contrat prévoyait expréssement que le locataire assumerait des travaux. En l'occurrence, les parties ont convenu dans les conditions particulières que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...'.
En contrepartie, les parties ont convenu que le locataire bénéficierait d'une franchise de deux mois de loyers et charges à titre gracieux, suivie d'une augmentation progressive du montant du loyer passant de 2000 euros puis 2500 euros et enfin à 3000 euros à compter du mois de novembre 2021, soit un aménagement du loyer pendant une durée de 14 mois.
L'importance du coût des travaux engagés par le preneur ne peut donc légitimer les impayés de loyers.
Néanmoins, il est établi que l'ouverture de l'établissement est intervenue dans un contexte sanitaire défavorable qui n'a pas permis la pleine exploitation de l'activité du fait de la période de confinement ordonnée du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020 puis du 3 avril 2021 au 3 mai 2021 sans compter la fermeture imposée aux établissements de restauration jusqu'au 19 mai 2021 avec réouverture progressive. Cette activité réduite a généré nécessairement une perte de chiffre d'affaires et de bénéfices qui expliquent les difficultés de paiement rencontrées par la Sarl Bayes 30.
Ce ci étant, il résulte du décompte produit par le bailleur que la société Bays 30 a apuré la dette locative en septembre 2022 ainsi que le loyer courant (pièce 16) en procédant à des paiements conséquents justifiant du règlement du mois de janvier au mois de juin 2022 de la somme de 19.800 euros.
Il est justifié qu'au jour de l'audience, le preneur s'acquitte de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.
L'appelante a démontré sa capacité financière et sa bonne foi par des versements réguliers et conséquents qui lui ont permis d'apurer la dette locative et être à jour de ses loyers et charges alors que les difficultés financières rencontrées s'inscrivent dans le contexte de la crise sanitaire qui a privé du revenu généré par l'exploitation de son activité.
Cette situation conduit la cour à accorder des délais de paiement correspondant à ceux réalisés par l'appelante en mars 2023, à suspendre les effets de la clause résolutoire, qui est donc réputée n'avoir jamais joué, les loyers devant être payés selon les clauses du bail.
Sur le commandement délivré le 10 mars 2022 :
Le bailleur a saisi le juge des référés d'une demande de résiliation justifiée par l'absence de régularisation de deux commandements délivrés, le premier, le 31 janvier 2022 invitant le locataire à régulariser la dette locative d'un montant de 18.966 euros tout en visant la clause résolutoire, le deuxième délivré le 10 mars 2022 invitant le preneur à respecter les clauses du bail visant également la clause résolutoire avec commandement de faire.
Le bailleur faisait grief à la société Bayes 30 de méconnaître son obligation de jouissance paisible et de respect des clauses du règlement de copropriété.
Le juge des référés a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire au visa du premier commandement de payer délivré le 31 janvier 2022 en sorte qu'il n'a pas examiné le bien-fondé du second commandement de faire dont l'analyse s'impose à la cour , la demande en résiliation du bail fondée sur le premier commandement ayant été rejetée.
En l'espèce, les parties ont convenu dans les conditions particulières du contrat susévoqué que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...
Le locataire est autorisé à faire, sous sa propre charge et responsabilité, tous les travaux nécessaires pour son installation dans les lieux loués...'.
Il est également rappelé au preneur 'qu'une partie des locaux loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le bailleur, à partir du moment où il aura donné son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter et s'efforcer d'obtenir dans les meilleurs délais'.
Enfin, le contrat de bail prévoit en page 12 que 'le locataire devra se conformer au règlement général de l'immeuble' puis en page 20 prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée: 'à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi et les règlements, et un mois après ... une sommation d'exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit'.
En application des dispositions contractuelles, le bailleur a fait délivrer le 10 mars 2022 à la Sarl Bayes 30 un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail lui enjoignant de remettre en état les parties communes de l'immeuble suite aux dégradations occasionnées par l'installation du tuyau de gaz installé sans autorisation, de produire des documents attestant de l'installation d'un caisson d'extraction et justifiant que celui-ci a été fait dans le respect des normes électriques et phoniques et à défaut de faire réaliser l'isolation phonique du caisson et d'en justifier, et enfin d'enlever les stores installés en façade sans autorisation préalable du propriétaire ou de la copropriété.
Il produit au soutien de ce commandement divers procès-verbaux de constat dressés par huissier de justice les 3, 5 et 10 mai, 11 juin et 1er juillet 2021 attestant des éléments suivants:
- installation d'un tuyau d'alimentation de gaz après avoir percé les murs des communs et ce sans autorisation;
- installation de stores extérieurs sur la façade de l'immeuble sans autorisation du syndic de la copropriété et sans demande préalable présentée au bailleur;
- installation dans les combles d'un extracteur de fumée sans demande préalable et sans autorisation du syndic.
Sont produits également des courriers émanant du syndic de copropriété établis notamment les 19 novembre 2021, 12 août 2022 ( pièces 13, 14) rappelant à la société Holding Almage la nécessité pour la société Bays 30 de respecter le règlement de copropriété et la mettant en demeure de régulariser la situation.
L'exécution de travaux à l'initiative de la société Bays 30 en méconnaissance du règlement de coporpriété est donc établie puisqu'en appel il n'est pas justifié ni d'une demande adressée au bailleur ni d'une autorisation accordée par l'assemblée générale de copropriété.
En appel, la Sarl Bayes 30 produit aux débats le rapport de vérification de la conformité des installations de gaz combustibles daté du 2 août 2021 établi par l'organisme Bureau Veritas Exploitation complété de la délivrance du certificat de conformité y afférent ainsi que le certificat de l'installation électrique et enfin l'attestation de conformité relatif au système d'extraction de la cuisine.
Le locataire a satisfait à l'obligation de remise des documents attestant du respect des normes électriques, de la conformité du système d'extraction et de la conformité de l'installation gaz (pièces 6 à 11), l'ensemble de ces documents ayant été établis avec la délivrance du second commandement. Par ailleurs, le bailleur reconnaît dans ses écritures que les stores installés en façade ont été retirés . Enfin s'agissant du tuyau de gaz, il est justifié par le constat établi le11 juin 2021 que celui-ci a été déposé.
Aussi, le preneur justifie avoir satisfait aux obligations prescrites par le commandement délivré le 10 mars 2022 de sorte que la résiliation du bail ne saurait être ordonnée.
II. Sur la demande reconventionnelle :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SARL Bayes 30 sollicite l'allocation de la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les aménagements et travaux qu'elle a été contrainte de faire réaliser pour être en mesure d'exercer son activité.
Cette demande est contestée par le bailleur qui oppose les dispositions contractuelles et notamment l'engagement pris par le locataire d'effectuer les travaux nécessaires à l'exercice de son activité en contrepartie d'un aménagement du loyer sur une période de 14 mois.
Il est constat que le contrat de bail commercial a expréssement prévu dans ses conditions particulières que 'le locataire réalisera, à ses frais et diligences exclusifs, tous travaux nécessaires à son exploitation sans intervention ni participation du bailleur: électricité, sanitaire, chauffage, sols, murs, climatisation, plafonds, vitrines, vitres, portes, fenêtres, isolation phonique, isolation coupe-feu...
Le locataire est autorisé à faire, sous sa propre charge et responsabilité, tous les travaux nécessaires pour son installation dans les lieux loués...'.
Il est également justifié d'un aménagement du loyer sur une période de 14 mois comprenant notamment une dispense de paiement du loyer pendant deux mois.
Il s'ensuit que le principe de l'indemnisation est sérieusement contestable au regard des dispositions contractuelles susvisées.
Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé.
III. Sur les demandes accessoires :
Le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.
En appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'appelante, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens comprenant également le coût du commandement délivré le 10 mars 2022.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'elle a :
constaté que la clause résolutoire contenue au bail est acquise,
condamné la SARL Bayes 30 à payer à la société Holding Almange la somme provisionnelle de 7.836 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 25 avril 2022,
condamné à payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2022,
L'infirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant,
Accorde des délais de paiement avec effet rétroactif à la SARL Bayes 30 jusqu'au mois de septembre 2022,
Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2020 liant les parties pendant le cours de ces délais,
Constate que la SARL Bayes 30 a réglé l'intégralité des sommes dues à la société Holding Almage,
Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué,
Dit n'y avoir lieu à expulsion,
Dit que le loyer sera payé conformément au bail,
Déboute la société Holding Almage de la demande de résiliation fondée sur le commandement délivré le 10 mars 2022,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL Bayes 30,
Déboute les parties de leur demande respective formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Bayes 30 aux entiers dépens comprenant également le coût du commandement délivré le 10 mars 2022.
Arrêt signé par la conseillère pour la présidente empêchée et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE