CA Amiens, ch. économique, 19 septembre 2023, n° 19/01926
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[C]
[R]
C/
[X]
[E] EPOUSE [X]
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
N° RG 19/01926 - N° Portalis DBV4-V-B7D-HHWK
JUGEMENT DU LE PRESIDENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE AMIENS EN DATE DU 30 JANVIER 2019
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [U] [R] épouse [I] venant aux droits de [M] [C] veuve [R] décédée le 07/05/2019, es qualité d'ayant droit.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Paul SOUBEIGA, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 34 et ayant pour avocat plaidant Me Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMES
Monsieur [L] [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 33
Madame [H] [E] EPOUSE [X] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 33
DEBATS :
A l'audience publique du 11 Mai 2023 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction et assistée de Mr Mickael LEBAS, Greffier stagiaire.
PRONONCE :
Les parties ont été informées du prorogé du délibéré au 19 septembre 2023.
Le 19 Septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Suivant acte notarié du 31 août 2006, M. [L] [X] et son épouse, Mme [H] [E], ont acquis de M. et Mme [Z] un fonds de commerce à usage de boucherie-charcuterie, sis [Adresse 2] à [Localité 5] (80).
Aux termes du même acte, le bail portant sur l'immeuble dans lequel est exercé le fonds de commerce de boucherie-charcuterie et comprenant un logement, a été cédé aux acquéreurs avec l'agrément des bailleresses, Mme [U] [R], épouse [I], et Mme [M] [C], veuve [R], sa mère.
Ce bail était intervenu la veille, le 30 août 2006, en renouvellement d'un précédent contrat conclu le 1er avril 1997.
Le bail devait arriver à terme le 31 mars 2015.
Par acte d'huissier du 6 juin 2014, les bailleresses ont fait délivrer aux époux [X]-[E] un congé avec offre de renouvellement du bail pour la période du 1er avril 2015 au 31 mars 2024.
Les époux [X]-[E] ne se sont pas opposés au renouvellement du bail. Aucun acte notarié n'a cependant été régularisé.
Courant 2015, les époux [X]-[E] se sont plaints à plusieurs reprises auprès de Mme [M] [R] de l'état qu'ils qualifiaient de déplorable et d'indécent de leur logement, en produisant un procès-verbal d'huissier du 29 janvier 2015.
Le 4 avril 2015, la chaudière de l'immeuble a été déclarée hors service.
En l'absence d'accord sur le montant des travaux de réfection de la chaudière, les époux [X]-[E] ont saisi le juge des référés par actes d'huissier des 9 et 10 février 2016 aux fins de voir condamner les bailleresses à procéder au changement de la chaudière mais également des menuiseries et ce sous astreinte et aux fins d'expertise à l'effet de déterminer les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble décent.
Suivant ordonnance du 28 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Amiens a notamment désigné M. [A] [V] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport définitif le 22 mai 2017.
Par acte d'huissier du 10 octobre 2017, les preneurs ont fait assigner les bailleresses devant le tribunal de grande instance d'Amiens aux fins notamment de réalisation de travaux et d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance.
Suivant jugement contradictoire du 30 janvier 2019, le tribunal de grande instance d'Amiens a:
- constaté le caractère indécent du logement loué objet du bail renouvelé le 1er avril 2015;
- condamné solidairement Mmes [M] [R] et [U] [I] à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport du 22 mai 2017, soit : le changement des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, le changement de l'ensemble des robinets sur les radiateurs en fonte du logement à usage d'habitation, la pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation, la pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les piéces sèches du local à usage d'habitation, la reprise et le remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec pose d'un isolant, la reprise de la couverture sur le laboratoire, et la reprise de la couverture au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie;
- rejeté les demandes reconventionnelles de Mmes [R] et [I] au titre des travaux de réfection;
- condamné solidairement M. et Mme [X] à procéder aux travaux de réparations locatives leur incombant;
- dit que passé le délai de cinq mois suivant la signification de la décision, et faute d'avoir réalisé les travaux leur incombant, Mmes [R] et [I] d'une part, et M. et Mme [X], d'autre part, seront condamnés, à une astreinte de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois;
- dit que l'astreinte sera liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens;
- condamné Mmes [R] et [I] à payer à M. et Mme [X] une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance;
- débouté Mmes [R] et [I] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier, et au titre de leur préjudice moral;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [X] pour résistance abusive des défenderesses;
- condamné les parties à régulariser par acte notarié de Me [K], notaire, le contrat de bail commercial les liant, ledit contrat devant actualiser le montant des loyers dus suivant l'indexation prévue par l'article L145-34 du code de commerce, avec obligation pour les locataires de fournir les attestations prévues au contrat de bail, le tout sous astreinte, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, de 30 euros par jour de retard, pendant trois mois, ladite astreinte étant liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;
- fait masse des dépens;
- condamné in solidum Mmes [R] et [I] à supporter les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dans la proportion des 2/3;
- condamné in solidum M. et Mme [X] à supporter les dépens, comprenant les frais d'expertise, dans la proportion d'un tiers;
- et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mmes [M] [C], veuve [R], et [U] [R] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du18 mars 2019.
Mme [R], épouse [I], vient aux droits de Mme [M] [C], veuve [R], décédée le 7 mai 2019, dont elle est la seule héritière.
Suivant arrêt avant dire droit du 18 juin 2020, la cour d'appel d'Amiens a notamment :
- ordonné une contre-expertise et désigné pour y procéder M. [Y] [F], avec mission d' examiner et décrire précisément les désordres allégués, et plus particulièrement ceux affectant les fenêtres et volets du local à usage d'habitation, les éléments d'équipement robinets des radiateurs du logement et dimension de la chaudière, le bardage extérieur sur la façade arrière, la couverture du laboratoire et de l'atelier boucherie au niveau de la hotte aspirante, la ventilation du logement; décrire leurs causes, et préciser, le cas échéant, si ces désordres résultent de dégradations, d'une absence de réparations, de la vétusté, d'un défaut d'entretien; décrire les travaux réalisés d'une part, par les bailleurs, d'autre part, par les preneurs, préciser notamment s'ils constituent des réparations portant sur le clos et le couvert; après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux; fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis; fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.
- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes;
- renvoyé à la mise en état et dit qu'après dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera rappelée à la première audience de mise en état utile;
- et réservé les dépens.
M. [Y] [F] a rendu son rapport le 15 novembre 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante du 2 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [U] [R], épouse [I], en personne et ès qualités d'ayant droit de [M] [C], veuve [R], décédée, demande à la cour :
- d'infirmer jugement en ce qu'il a déclaré le logement indécent, condamné les consorts [R] et [I] à réaliser divers travaux sous astreinte, notamment d'isolation du bardage; à payer une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance, rejeté les demandes des consorts [R] et [I] de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier et au titre de leur préjudice moral, déclaré le rapport d'expertise bien-fondé et nommé le notaire des locataires, maître [K], afin d'établir le contrat de bail,
- de dire et juger que Mme [R], épouse [I], en qualité de bailleur pourra choisir le notaire de son choix,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à une peine d'astreinte pour faire rédiger le contrat de bail, fait une application erronée du contrat de bail jusqu'au 31 mars 2015 et n'a pas traité toutes les demandes des consorts [R] et [I], notamment le paiement de l'indexation;
- de confirmer le jugement entrepris dans ses autres dispositions;
et statuant à nouveau,
- de dire que le logement loué aux époux [X] est un logement décent;
- de condamner les époux [X] à faire modifier l'auvent pour que l'écoulement de l'eau ne soit plus dirigé contre la façade de l'habitation et ce avant le 30 novembre 2023 sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les locaux qu'ils ont laissé se dégrader depuis les dégâts des eaux de 2009 et de 2015;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les fenêtres du 1er étage et le volet roulant de la salle de bain, qu'ils ont laissé se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans (peintures, mastics, gonds et charnières, vitres, mécanismes de fermeture) et remplacer les fenêtres, que ce défaut d'entretien aurait rendu irréparables, pour un montant estimé à 10.125 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les quatre volets roulants qu'ils ont laissé se dégrader et à remplacer ceux que ce défaut d'entretien aurait rendus irréparables pour un montant estimé à 1.875 euros, montant à actualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état, voire remplacer les fenêtres du sas d'accès de la cour de la cuisine qu'ils ont laissées se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans pour un montant estimé de 949,08 euros, à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à payer la somme de 546,70 euros en remboursement des frais exposés par la concluante pour la remise en état et le remplacement des robinets des radiateurs;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de débouter les époux [X] de leur demande d'instalIation d'une VMC;
- de juger que les travaux de VMC sont entièrement à la charge des époux [X] pour 1.197,52 euros, montant à réactualiser le jour des travaux, car ils découlent de la nécessité de remplacer les fenêtres, elle-même due uniquement à leur manque flagrant d'entretien ;
- de débouter les époux [X] de leur demande de pose d'une grille d'entrée d'air dans les pièces sèches;
- de donner acte à la concluante que le bardage a été refait aux frais de la bailleresse;
- de débouter les époux [X] de leur demande de destruction des travaux qu'ils ont interrompus par voie de fait;
- de condamner les époux [X] à faire reprendre et terminer à leurs frais les travaux engagés par Mmes [R] et [I], soit l'encadrement des fenêtres et l'installation de volets roulants pour un montant estimé à 2.889,39 euros TTC, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à faire réparer à leurs frais les dégâts éventuellement causés par l'interruption précipitée des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de donner acte à la concluante que la nouvelle chaudière qu'elle a installée est correctement dimensionnée et le logement est parfaitement chauffé;
- de donner acte à la concluante qu'elle a mis en oeuvre le processus de réparation de la fuite de la couverture du laboratoire dans le cadre de la garantie décennale;
- de donner acte à la concluante qu'elle a mis en oeuvre le processus de réparation de la fuite de la couverture de l'atelier boucherie dans le cadre de la garantie décennale;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à l'absence de chauffage;
- de condamner les époux [X] à rembourser à Mme [R], épouse [I], la charge de la nouvelle chaudière pour un montant de 5.397,18 euros, ainsi que la charge du chauffe-eau pour un montant de 1.200,07 euros;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à la prétendue privation d'eau chaude;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à leur prétendu préjudice de jouissance;
- de condamner les époux [X] à réaliser dans les locaux d'habitation les travaux d'entretien préconisés par l'expert Monsieur [F] ( murs, plafonds, sols, carrelages fissurés, plinthes, robinet descellé, lavabo désolidarisé du mur, radiateurs écaillés, et portes intérieures ne fermant plus), pour un montant au moins égal à 26.609,43 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 octobre 2023 ;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de juger irrecevables les pièces n° 42 à 46 produites par les époux [X];
- de condamner les époux [X] à payer la totalité des frais d'expertise de M. [V] pour un montant de 2.955,56 euros;
- de condamner les époux [X] à rembourser les 4.897 euros de frais que la concluante a avancé pour l'expertise de M. [F];
- de condamner les époux [X] à payer la totalité des frais du constat d'huissier;
- de débouter les époux [X] de leur demande de paiement d'une astreinte liée à la date de signature du bail;
- de débouter les époux [X] de toutes leurs autres demandes;
- de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 6.300 euros en réparation du préjudice causé par l'arrêt du chantier;
- de condamner les époux [X] à fournir les attestations prévues au bail;
- de condamner les époux [X] à verser aux bailleurs, la somme de 3.513 euros due au 30 septembre 2023 au titre de l'indexation des loyers;
- d'ordonner le paiement des indexations à venir;
- de condamner les époux [X] à faire réaliser de véritables travaux d'entretien de la partie professionnelle (bâtiments du fond, cour intérieure, crépi rue, garages), à leurs frais, pour un montant au moins égal à 18.921,07 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de dire que l'ensemble des travaux et réparations seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte/maître d'œuvre du bailleur, dont les honoraires seront à la charge des époux [X];
- de condamner les époux [X] à lui verser la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral;
- de débouter les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- et de condamner les époux [X] à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés du 30 décembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, les époux [X]-[E] demandent à la cour :
- de dire et juger Mme [U] [R], épouse [I], mal fondée en son appel;
- de dire les concluants bien fondés en leur appel incident;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : constaté le caractère indécent du logement loué objet du bail renouvelé du 1er avril 2015, condamné solidairement Mmes [R] et [I] à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport en date du 22 mai 2017, soit le changement des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, le changement de l'ensemble des robinets sur les radiateurs en fonte du logement à usage d'habitation, la pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau, du local à usage d'habitation, la pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les pièces sèches du local à usage d'habitation, la reprise et le remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec pose d'un isolant, la reprise de la couverture sur le laboratoire, et la reprise de la couverture au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie, rejeté les demandes reconventionnelles de Mmes [R] et [I] au titre des travaux de réfection, débouté Mmes [R] et [I] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier et au titre de leur préjudice moral, condamné les parties à régulariser, par acte notarié de maître [K], le contrat de bail commercial les liantet débouté Mmes [R] et [I] de leur demande au titre de l'indexation du loyer;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné solidairement M. et Mme [X] à procéder aux travaux de réparation locative leur incombant, dit que, passé le délai de 5 mois suivant la signification de la présente décision, et faute d'avoir réalisé les travaux leur incombant, Mmes [R] et [I] d'une part, et M. et Mme [X] d'autre part, seront condamnés à une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,dit que l'astreinte sera liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens, condamné Mmes [R] et [I] à payer à M. et Mme [X] une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [X] pour résistance abusive des défenderesses;
et statuant à nouveau,
- de condamner Mmes [R] et [I] à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : changement de toutes les huisseries des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation, pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les pièces sèches du local à usage d'habitation, reprise et remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec impérativement pose d'un isolant;
- de condamner Mmes [R] et [I] à réparer les préjudices des concluants par le versement d'une somme 1.650 euros en réparation du préjudice de jouissance né de la privation de chauffage pendant la période du 4 avril 2015 au 4 mars 2016, d'une somme de 2.250 euros en réparation du préjudice de jouissance né de la privation d'eau chaude pendant la période du 4 avril 2015 au 14 juillet 2016 et d'une somme de 23.500 euros en réparation du préjudice de jouissance inhérent au défaut d'étanchéité de l'immeuble et aux infiltrations et autres humidités générées par la vétusté des huisseries et l'absence de ventilation pour la période ayant commencé à courir le 20 avril 2015 et arrêtée le 31 décembre 2022;
- de dire et juger que cette condamnation sera à parfaire jusqu'à la date de réalisation effective des travaux rendant le logement décent;
- de condamner Mmes [R] et [I] au paiement des sommes de 2 955,56 euros et 249 euros en remboursement des frais d'expertise et de diagnostic;
- de débouter Mmes [R] et [I] de toutes leurs demandes;
- de condamner solidairement Mmes [R] et [I] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée;
- et de condamner solidairement Mmes [R] et [I] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Crépin Hertault, ainsi qu'à l'ensemble des paiements générés dans le cadre de la procédure en référé, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier, celui de Me [B] du 29 janvier 2015, et celui de Me [G] du 12 avril 2019.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2023, l'affaire ayant été fixée pour plaider à l'audience du 11 mai 2023.
A cette audience a été porté aux débats le fondement textuel des demandes des parties au regard du renouvellement du bail et de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et du décret en date du 3 novembre 2014.
Par une note en délibéré en date du15 mai 2023 l'appelante a indiqué qu'elle n'entendait pas soutenir l'application de l'ancien droit aux relations des parties à compter du 1er avril 2015 mais considérait qu'il était applicable aux travaux relatifs à la chaudière et au chauffe-eau dont le devis de remplacement était en date du 30 mars 2015 et plus généralement aux désordres dont l'existence est avérée jusqu'au 30 mars 2015 et liés notamment au défaut d'entretien pour les huisseries et volets roulants et les travaux relatifs au bardage extérieur interrompus faute d'isolation.
SUR CE,
Sur la recevabilité des pièces n° 42 à 26 produites par les intimés
Le seul caractère non contradictoire des diagnostics immobiliers constituant ces pièces ne saurait les rendre irrecevables mais il appartient à la cour d'en apprécier la valeur probatoire.
Sur le caractère indécent du logement
Rappelant que l'obligation de délivrance d'un logement décent s'applique aux baux commerciaux mixtes dès lors que les locaux donnés à bail comprennent des pièces d'habitation dans lesquellesle preneur a son habitation principale et au visa de l'article 1719 du code civil mais également de la loi du 6 juillet 1889 et du décret du 30 janvier 2002 mais aussi du rapport d'expertise de M. [V], les premiers juges retenant des défaillances du clos et du couvert, l'absence d'éclairage naturel de la pièce de séjour et un chauffage insuffisant ont considéré que le logement était indécent et que les bailleresses avaient manqué à leur obligation de délivrance.
Ils ont en conséquence mis à leur charge l'ensemble des travaux de mise en conformité de l'immeuble.
Mme [U] [R], épouse [I], fait observer en premier lieu que lors de la cession du droit au bail aucune remarque n'avait été faite sur l'état des locaux par le preneur et pas davantage dans les neuf années ayant suivi, les bailleurs ayant effectué durant ces années de nombreux travaux de réfection alors que les preneurs ne justifient pas de l'exécution de travaux d'entretien courants mais seulement de travaux liés à leur activité professionnelle ou consécutifs à des sinistres par eux provoqués. Elle soutient que cela a généré une dégradation de l'état de l'immeuble et ce d'autant que durant les 8 premières années la partie habitation n'était pas occupée.
Sur la décence du logement, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des caractéristiques techniques du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, elle fait valoir que le premier expert, M. [V], n'a constaté aucune atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et que le rapport (pages 26-28) du second expert, M. [F], conclut également à la conformité du logement litigieux aux articles 1, 2 et 3 du décret susvisé, si bien que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a constaté le caractère indécent du logement et qu'il convient de dire que le logement loué aux époux [X] est décent.
Elle précise que les seuls trois points litigieux retenus par l'expert à savoir l'incertitude sur les ventilations basses et hautes de la cuisine dissimulées par les équipements , la fenêtre de la salle de bains qui n'est pas impossible à ouvrir néanmoins et l'absence de garde-corps à l'étage dans la pièce n° 3 à laquelle il a été remédié en 2022 ne peuvent remettre en cause la décence du logement.
Sur le diagnostic de performance énergétique non-contradictoire effectué par les époux [X] le 14 novembre 2021, elle fait observer que cette expertise est arbitraire, biaisée en faveur des clients requérants et inopérante et qu'elle n'a pu faire réaliser un contre-diagnostic le 22 avril 2023, face au blocage du logement par les intimés. Elle fait en outre valoir qu'aucune justification du caractère indécent du logement ne peut résulter des nouvelles obligations de la loi Energie climat avant le renouvellement du bail au 1er avril 2024 dès lors que ces obligations ne peuvent rétroagir sur 7 années.
Elle rappelle qu'en sa qualité de bailleresse, elle a fait réaliser en février 2023 des travaux d'isolation, alors qu'elle disposait d'un délai courant jusqu'au 1er avril 2024 pour y procéder et que l'installation électrique de l'appartement, y compris de la salle de bains, a été complètement refaite en mai 2016 pour une somme totale de 6.684,57 euros à la charge du propriétaire, de sorte qu'il convient de déclarer irrecevables les pièces n°42 à 46 des époux [X].
S'agissant des prétendues anomalies sur l'installation électrique elle indique qu'elle est en mesure de justifier de la conformité de l'installation contrairement aux allégations du diagnostiqueur.
Les époux [X] font observer pour leur part que selon une attestation notariée du 23 octobre 2009, le seul immeuble dont ils étaient propriétaires, sis à [Localité 5], a été vendu à cette date, de sorte qu'ils résident depuis dans le local d'habitation visé par le bail mixte litigieux, sis à [Localité 5], au [Adresse 4].
Ils soutiennent qu'ils sont en mesure de justifier de la violation par les bailleresses de leur obligation de délivrance d'un logement décent dès lors qu'aux termes du rapport d'expertise de M. [A] [V] du 22 mai 2017, ainsi que du jugement entrepris, les propriétaires n'ont pas garanti le clos et le couvert dans l'ensemble du logement.
Ils font valoir que si le second expert désigné, M. [F], a pris le contrepied du premier rapport d'expertise sur ce point, expliquant que les travaux à effectuer résulteraient uniquement d'un défaut d'entretien courant des locataires, l'indécence du logement est rapportée de façon objective par un diagnostic de performance énergétique, lequel établit que le logement d'espèce, classé G, car générant une consommation de 680 kWh/m²/an et 198 kg de CO2/m²/an, est une 'passoire énergétique', en raison d'une isolation insuffisante nécessitant le remplacement des fenêtres et de la chaudière, l'isolation des murs par l'intérieur et des plafonds par l'extérieur et la mise à jour du système de régulation du chauffage, étant précisé que le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m² à compter du 1er janvier 2023 en vertu d'un décret n°2021-19 du 13 janvier 2021;
Ils ajoutent qu'ils ont également fait réaliser des diagnostics de risque d'exposition au plomb et d'état de l'installation intérieure d'électricité, dont les conclusions sont alarmantes (fortes concentrations de plomb dans les murs, au-delà des seuils en vigueur et mettant en danger la sécurité des locataires), au point de justifier la transmission du rapport d'expertise à l'agence régionale de santé.
S'agissant de l'électricité, ils indiquent que deux anomalies majeures ont été constatées, savoir l'absence de dispositif de protection différentiel et l'insuffisance de la continuité électrique de la liaison équipotentielle dans la salle de bain.
Ils en déduisent que le logement présente des risques manifestes pour la sécurité des occupants du fait de l'absence de garde-corps et anomalies électriques majeures mais aussi des risques pour leur santé du fait de la présence de plomb dégradé et enfin des défauts manifestes de performance énergétique et se trouve donc être totalement indécent.
Le bail initial a été renouvelé le 30 août 2006 avec effet au 1er avril 2006 puis cédé.
Une offre de congé avec renouvellement ayant été délivrée par le bailleur le 6 juin 2014 pour un renouvellement à effet au 1er avril 2015, un nouveau bail est intervenu à cette date soit postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et au décret du 3 novembre 2014
Néanmoins dans le cadre du bail initial comme dans celui du bail renouvelé en 2015, le bailleur est tenu sans pouvoir s'en exonérer totalement d'une obligation de délivrance selon laquelle en application de l'article 1719 du code civil il doit délivrer au preneur la chose louée et l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Par ailleurs si le local commercial comportant des surfaces à usage d'habitation principale est réputé commercial pour le tout , le preneur est néanmoins en droit d'exiger du bailleur des travaux de mise en conformité des locaux aux normes de décence.
Cette obligation de livrer un logement décent est d'ordre public et soumise à une obligation de résultat, il ne peut y être dérogé contractuellement.
La première expertise réalisée en décembre 2016 a retenu que les critères d'un logement décent n'étaient pas remplis notamment au niveau des huisseries relevant une absence d'étanchéité , des infiltrations, mais aussi quant à la performance énergétique mentionnant une chaudière lui paraissant sous-dimensionnée et une isolation insuffisante. Il concluait au fait que les désordres s'articulait sur le clos et le couvert.
La seconde expertise réalisée à hauteur d'appel conclut en sens contraire au fait que le logement qui remplit les conditions de sécurité physique et de santé des preneurs et comporte les éléments d'équipements et de confort requis, est conforme aux articles 1,2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et ne peut donc être qualifié d'indécent.
Il convient d'observer que cette seconde expertise s'appuie sur des critères précis qu'elle détaille et analyse à l'aune des constatations effectuées dans le logement.
Ainsi après avoir rappelé les quatre principes qui permettent d'évaluer la conformité aux caractéristiques de décence à savoir:
- l'absence de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants
- l'absence de risques manifestes pour leur santé
- l'absence de défauts manifestes de performance énergétique
- présence des équipements habituels permettant d'habiter normalement le logement
et avoir précisé que le caractère manifeste s'entend de risques ou défauts visibles et détectables par toute personne à l'occasion d'une visite attentive, l-expert indique avoir pu constater un bon état de structure du logement , aucune humidité ou infiltration au niveau du sol, une installation électrique correcte, un chauffage fonctionnant correctement assurant la température moyenne règlementaire dans le logement, une aération assurée par les ouvertures , les pièces principales comportant une fenêtre s'ouvrant vers l'extérieur , l'équipement nécessaire de la cuisine et de la salle de bains.
Il a retenu néanmoins trois points litigieux , les ventilations hautes et basses en cuisine non visibles du fait de l'équipement , une fenêtre de salle de bains difficile à ouvrir et une absence de garde-corps à l'étage pièce n° 3.
Il a toutefois considéré que ces seuls points ne permettaient pas de remettre en cause la décence du logement qui s'entend de la globalité du logement, le constat de décence ou d'indécence portant sur 35 points.
Il convient de relever qu'il n'est pas mis en évidence de critères d'indécence liés à aux huisseries à défaut d'infiltrations d'eau ou d'humidité relevées à proximité des fenêtres et dans le logement ni d'infiltrations d'air parasites pouvant occasionner une gêne des occupants.
Il n'a pas été davantage retenu une insuffisance du chauffage du logement au regard des relevés de température en plein hiver et des caractéristiques de la chaudière.
Par ailleurs les époux [X] ne peuvent exciper d'une indécence liée à la performance énergétique en se fondant sur un diagnostic établi à leur demande qui classe le logement en catégorie G qui ne deviendra un critère d'indécence qu'en 2025. Il sera observé de surcroît que les bailleresses n'ont pu effectuer de diagnostic contradictoire alors qu'elles ont fait réaliser en février 2023 des travaux d'isolation consistant en la pose de laine de verre au grenier.
De même s'agissant de l'installation électrique entièrement rénovée en 2016 si le diagnostic produit par les époux [X] met en évidence des anomalies liées à l'absence de dispositif de protection du différentiel à l'origine de l'installation et l'insuffisance de continuité électrique de la liaison équipotentielle dans la salle de bains, l'entrepreneur ayant procédé à la rénovation pour sa part conteste ces résultats indiquant qu'il existe bien deux liaisons équipotentielles dans la salle de bains l'une se trouvant sous le lavabo et fait valoir que la prise n'est aucunement au dessus du lavabo. Il précise qu'à l'étage l'ensemble de l'installation est neuve avec tableau neuf et un interrupteur différentiel et des disjoncteurs.
Il n'est pas établi en tout état de cause un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.
Il sera à ce titre retenu que si les ventilations hautes et basses ne sont pas visibles dans la cuisine elles peuvent exister et l'aération du logement est assurée par les ouvertures et qu'enfin la fenêtre de la salle de bains constitue également une ouverture même si elle est difficile à manoeuvrer.
Ces éléments ne mettent pas en évidence de risques manifestes pour la sécurité et santé des occupants du logement
S'agissant des gardes-corps il sera observé que les bailleresses ont fait installer deux gardes-corps dans les pièces n° 2 et 3 en 2022 mais qu'en tout état de cause il ne peut être imposé la pose de garde-corps dans les constructions anciennes en étant dépourvues, l'absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constituant ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur doit répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.
Reste le diagnostic immobilier relatif à l'exposition au plomb dont il échet de constater qu'il met en évidence la présence de plomb dans les peintures dégradées de deux pièces car présentant des fissures. Toutefois il n'est pas retenu l'existence d'une situation de risque au saturnisme infantile mais il est retenu une situation de facteurs de dégradation du bâti ayant motivé une transmission à l'agence régionale de santé. Ce diagnostic fait état d'un risque d'effondrement de murs non retenus par les deux experts judiciaires.
Si la présence de plomb sur un revêtement dégradé et notamment des peintures constitue un motif de reconnaître le caractère indécent d'un logement force est de constater qu'en l'espèce le risque pour la santé des occupants n'est pas caractérisé et le risque pour leur sécurité lié à un effondrement des murs non établi.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le logement indécent.
Sur la charge des travaux
L'appelante fait valoir que dans le bail applicable du 1er avril 2006 au 31 mars 2015 les bailleresses ne devaient garantir aux preneurs que le clos et le couvert, tous les autres travaux étant à la charge des preneurs et qu'ainsi de nombreux travaux mis à sa charge en qualité de bailleresse par les premiers juges doivent être réalisés en application des clauses du bail notamment les travaux relatifs à la devanture et au remplacement de la chaudière.
Les intimés considèrent que les désordres affectant le bien loué ont trait au clos et au couvert de l'immeuble et incombent donc au seul bailleur et ce d'autant que leur réparation vise à rendre l'immeuble décent.
Il convient de relever en premier lieu que le bail initial a été conclu le 3 avril 1997 et renouvelé par acte du 30 août 2006 à effet au 1er avril 2006 selon lequel le preneur s'engageait à prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur notamment pour dégradations ou insalubrités.
Le preneur s'engageait à entretenir les lieux en bon état de réparations et à supporter toutes les réparations grosses ou menues comme toutes réfections ou remplacements même par vétusté rendues nécessaires et notamment celles dues du défaut d'exécution des réparations d'entretien de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel et à assurer le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les lieux rendus nécessaires par suite d'usure de vétusté de force majeure ou d'exigence administrative.
Enfin il était prévu qu'il aura entièrement à sa charge l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique le tout devant être maintenu en parfait état de propreté et les peintures extérieures refaites et devra assumer les réparations grosses et menues relatives aux devantures, vitrines, glaces et vitres et volets ou rideaux de fermeture.
Le bailleur pour sa part n'étant tenu qu'au clos et au couvert exception faite des obligations du preneur quant à la devanture de la boutique.
Par acte authentique du 31 août 2006 portant cession du fonds de commerce des preneurs initiaux les époux [Z] aux époux [X] emportant avec l'agrément du bailleur la cession du droit au bail, les cessionnaires s'engageaient à prendre le fonds artisanal notamment avec tous ses éléments corporels et incorporels dans leur état actuel et indiquaient être parfaitement informés des charges et conditions du bail renouvelé.
Ce bail est arrivé à expiration le 31 mars 2015, mais par acte d'huissier en date du 6 juin 2014 le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril.
Dès lors comme indiqué précédemment un nouveau bail est intervenu à cette date soit postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et au décret du 3 novembre 2014 ayant modifié les règles relatives à la répartition de la charge des travaux entre les parties à un bail commercial.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret du 3 novembre 2014 soit le 5 novembre 2014 et sont donc applicables au nouveau contrat de bail intervenu entre les parties à compter du 1er avril 2015.
Il sera rappelé que le bail renouvelé étant un nouveau bail les clauses de l'ancien bail contraires à la nouvelle réglementation sont réputées non écrites.
En application de l'article R 145-35 du code de commerce ne peuvent désormais être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors cependant qu'ils relèvent des grosses réparations.
Ne sont pas cependant compris les travaux d'embellissement excédant le coût d'un simple remplacement.
Ainsi la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil et dans tous les cas la charge de la vétusté ne peuvent recevoir application.
* Les travaux relatifs aux huisseries
L'appelante soutient que les fenêtres ne datent pas des années 1920 ou 1930, mais ont été remplacées en 1945, puis en 1975 et 1985; qu'aux termes du second rapport d'expertise, ce type de fenêtres en bois, régulièrement entretenu, a une durée de vie de 80 à 100 ans; que les fenêtres n'ont pas été entretenues par les locataires pendant plus de dix ans en violation de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en particulier la fenêtre de la salle de bains, le vantail de la fenêtre des WC et la porte-fenêtre de la chambre 1; que ce défaut d'entretien courant n'est pas imputable à la bailleresse; que l'humidité évoquée par le premier expert, M. [V], ne provient pas des fenêtres, étant précisé que la seconde expertise judiciaire ne rapporte aucune infiltration d'eau au niveau des menuiseries extérieures, ni humidité sur les murs à proximité ou dans le logement, que les eaux sont rejetées vers l'extérieur et non vers l'intérieur, que les marques d'humidité constatées dans le logement ne proviennent pas des fenêtres, mais plus probablement d'un dégât des eaux de 2015, vite réparé par les propriétaires, ainsi que d'une fuite provenant de la toiture voisine, également réparée à l'initiative de la propriétaire, voire d'un auvent remplacé par les locataires sans autorisation préalable, lequel renverrait de l'eau sur le mur d'habitation, de sorte que les infiltrations ne sont pas dues à un manque d'entretien par les propriétaires.
S'agissant des volets roulants, elle fait valoir que leur défaut d'entretien courant et d'ouverture par les locataires pendant plus de 10 ans les a dégradés au point de les rendre inutilisables , alors qu'ils étaient en bon état le 1er juillet 2006, à l'arrivée des époux [X]; de sorte que ceux-ci sont redevables, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de leur remplacement pour une somme de 1.473,54 euros, selon devis de la bailleresse, dont le montant est inférieur de 20% aux devis de remplacement proposés par les époux [X];
Pour les volets en bois, elle indique que refaits à neuf par l'ancien locataire leur dégradation résulte également du défaut d'entretien courant par les intimés pendant une durée de plus de 10 ans et d'une mauvaise utilisation, étant précisé que leur réfection est évaluée selon devis à une somme de 1.375 euros.
Elle demande à la cour de dire et juger que ces manquements sont dus à la négligence des intimés, de condamner les époux [X] à faire modifier l'auvent pour que l'écoulement de l'eau ne soit plus dirigé contre la façade de l'habitation, à remettre en état les fenêtres qu'ils ont laissé se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans (peintures, mastics, gonds et charnières, vitres, mécanismes de fermeture) et remplacer les fenêtres que ce défaut d'entretien aurait rendu irréparables, d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que des négligences auraient été opérées par les consorts [R] et [I] sur l'entretien des volets roulants, de condamner les époux [X] à remettre en état les quatre volets roulants qu'ils ont laissé se dégrader et à remplacer ceux que ce défaut d'entretien aurait rendus irréparables; de dire que le remplacement des fenêtres, porte-fenêtre et volets roulants et en bois du premier étage, et fenêtre du sas d'accès de la cuisine, est à la charge entière des époux [X] pour un montant de 12.949,08 euros, ce montant devant être réactualisé le jour des travaux, car le manque flagrant d'entretien pendant des années des époux [X] est l'unique cause de l'importance des désordres constatés.
Les époux [X] soutiennent pour leur part que les fenêtres ayant plus de 40 ans et certainement plus de 70 ans n'assurent plus leur mission et ne sont plus étanches. Ils mettent en avant les contradictions quant aux constatations des deux experts mais font observer qu'il est en tout état de cause reconnu que les fenêtres sont anciennes et vétustes. Ils considèrent qu'elles sont impropres à leur utilisation et ne sont plus adaptées à la performance énergétique attendue.
S'agissant des volets ils considèrent que ceux-ci sont totalement vétustes et qu'au demeurant les bailleresses avaient envisagé en février 2017 de les changer dans l'optique d'un logement décent.
Si le second expert n'a pas constaté d'infiltrations d'eau par les menuiseries extérieures, ni d'humidité sur les murs à proximité des fenêtres ni d'infiltrations d'air parasite mais uniquement quelques pathologies dues à des infiltrations d'eau au niveau des rejets d'eau il a néanmoins affirmé que les constatations effectuées sur les fenêtres et les volets comme des peintures dégradées des vitrages sans mastic ou comportant des joints de mastic dégradés des gorges de décompression non nettoyées, des orifices d'évacuation bouchés, des ferrures de fixation de crémone rouillées des tringles de manoeuvre des volets roulants rouillées permettaient de conclure non pas à une indécence du logement mais à une absence flagrante d'entretien régulier depuis plusieurs années, entretien incombant aux locataires aussi bien pour les fenêtres que pour les volets.
L'expert a néanmoins retenu que les fenêtres étaient pour certaines très anciennes et ne correspondaient plus aux normes actuelles notamment en termes d'infiltrations d'air et que si leur réparation était envisageable, leur remplacement permettrait une amélioration des performances et une durabilité accrue.
Pour les volets le remplacement s'avérait également plus simple économiquement.
La nécessité de remplacer les fenêtres et huisseries résidant à la fois d'un manquement des locataires à leur obligation d'entretien mais également à la nécessité de les mettre en conformité avec les normes actuelles en vue notamment d'améliorer la performance énergétique des éléments assurant le clos de l'immeuble il convient de dire que le coût de remplacement des fenêtres sera imputé à la bailleresse et que les preneurs conserveront en revanche le coût du remplacement des volets, le tout sur la base du devis retenu par l'expert et réactualisé.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge des bailleresses le changement des fenêtres mais infirmé en ce qu'il a mis à leur charge le remplacement des volets qui reviendra aux preneurs.
Faute pour les parties d'exécuter les travaux mis à leur charge dans les six mois de la signification de la présente décision, elles seront condamnées au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.
* les robinets des radiateurs
S'agissant des robinets des radiateurs, l'appelante soutient que leur changement relève des réparations locatives et travaux d'entretien courant à la charge des locataires, selon la loi n°89-462 et le décret n°87-712, qu'ils soient thermostatiques ou normaux, que six robinets thermostatiques cassés ou manquants ont été remplacés en décembre 2019 pour un montant de 546,70 euros TTC payé par la propriétaire, alors que ces frais doivent être imputés aux époux [X].
Elle ajoute qu'aux termes du rapport de M. [F], la propriété est parfaitement chauffée, si bien que la dimension de la chaudière, remplacée en mars 2016, est adaptée et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en qu'il a imputé aux consorts [R] et [I] le défaut d'entretien des robinets des radiateurs et de condamner les époux [X] à payer la somme de 546,70 euros à Mme [R], épouse [I], en remboursement des frais de remise en état et de remplacement desdits robinets.
Les époux [X] considèrent que le changement des robinets thermostatiques a été nécessité par leur vétusté.
Ces travaux relèvent manifestement des réparations locatives, sont liés à l'entretien courant et sont à la charge des preneurs.
Il n'est au demeurant nullement établi qu'ils aient été atteints de vétusté dès lors que l'expertise de M. [V] relevait qu'ils étaient bloqués ou inefficaces sans plus de précision, la seconde expertise n'ayant pu que constater qu'ils avaient été changés. Il ne s'agissait pas en tout état de cause de grosses réparations.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a laissé la charge de ses travaux aux bailleresses et de dire que les époux [X] devront assumer le coût du remplacement des robinets pour un montant de 546,70 euros.
* sur la ventilation
Sur la ventilation dans les pièces d'eau, au visa de la loi SRU du 13 décembre 2000, de l'article 2.6 du décret du 30 janvier 2002 et de l'article 17 de l'arrêté du 25 mars 1982 relatif à l'aération des logements, l'appelante soutient que l'absence de système de ventilation n'emporte pas l'absence de système d'aération (portes et fenêtres), de sorte que l'installation par les propriétaires d'une ventilation mécanique n'est pas obligatoire, aux termes du rapport de M. [F] et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en qu'il considère que les consorts [I] et [R] doivent installer une ventilation dans les pièces d'eau et de juger que les travaux de VMC doivent être mis à la charge des époux [X] pour un montant de 1.197,52 euros, à réactualiser le jour des travaux, car ils découlent de la nécessité de remplacer les fenêtres, laquelle est due à un manque flagrant d'entretien par les locataires.
Sur les grilles d'entrée d'air dans les pièces sèches, elle fait valoir qu'elles ne sont pas obligatoires pour les logements construits avant 1982 (article 17 de l'arrêté du 24 mars 1982), de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.
Les époux [X] soulignent l'absence totale d'aération dans la salle de bains et la nécessité d'ajouter une VMC afin d'assurer une ventilation suffisante et conforme aux règles de l'art étant observé qu'il en va du caractère décent de l'immeuble.
Ils ajoutent qu'en l'absence de grille d'entrée d'air dans les pièces sèches, la ventilation n'est pas assurée.
Ils font valoir que la bailleresse s'y oppose malgré les préconisations du premier expert judiciaire, conformes aux exigences de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif à la ventilation des logements donnés à bail, sur la base d'affirmations contradictoires du second expert judiciaire retenant une aération possible de la salle de bains en ouvrant des fenêtres et volets roulants bloqués mais confirmant de la nécessité d'une VMC et d'entrées d'air dans les menuiseries extérieures.
Le second expert a relevé que le renouvellement de l'air était assuré par l'ouverture des fenêtres et des portes conformément au règlement sanitaire mais a précisé que le remplacement pour des menuiseries isolantes rendait nécessaire de prévoir un équipement de ventilation
mécanique hygroréglable et des entrées d'air dans les menuiseries extérieures dans les pièces habitables.
Ces travaux liés au renouvellement de l'air généré par l'adaptation des menuiseries extérieures aux normes et imposés pour assurer à terme la décence du logement doivent être mis à la charge du bailleur et ce sous la même astreinte que celle prévue pour les travaux liés aux huisseries.
* Le bardage extérieur
Sur le bardage extérieur, l'appelante fait observer que les propriétaires avaient décidé de remplacer le bardage extérieur de la façade cour de la partie habitation, et non du pignon, dès le 9 décembre 2015, mais que les travaux ont été retardés par divers éléments, dont certains sont imputables aux époux [X], d'autres à l'état de santé du premier couvreur mandaté ou à des mauvaises conditions météorologiques, qu'un devis a été réalisé le 16 décembre 2016 pour une somme de 4.774,04 euros, que la date de commencement des travaux était prévue le 27 février 2017,que les travaux ont commencé le 28 février 2017 mais que les époux [X] ont interrompu ces travaux le 7 mars 2017 en demandant aux ouvriers d'arrêter le chantier et de démonter leur échafaudage, alors qu'il restait à installer l'encadrement des fenêtres, ainsi que les volets roulants, au motif qu'ils auraient été mis devant le fait accompli, en l'absence d'information préalable.
Elle fait valoir que cette interruption est abusive, car en violation de l'article 1724 du code civil, ainsi que des charges et conditions du bail applicable, alors que la solution sans isolation est conforme à la législation et non-obligatoire et que le coût de reprise des travaux interrompus, chiffré par M. [F] à hauteur de 2.889,36 euros TTC, la pose des volets roulants étant comprise, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux d'isolation du bardage, de leur donner acte que le bardage a été refait à leurs frais et conformément aux préconisations du premier expert judiciaire (voir le pré-rapport du 17 janvier 2017), de débouter les locataires de leur demande de destruction des travaux interrompus et de condamner les époux [X] à reprendre à leurs frais les travaux de bardage pour une somme de 2.889,39 euros, ce montant devant être réactualisé au jour des travaux, dès lors qu'ils sont responsables du manque d'entretien des volets roulants et à réparer à leurs frais les dégâts éventuellement causés par l'interruption précipitée des travaux.
Les époux [X] soutiennent que l'appelante tout en ne contestant pas devoir procéder à la pose d'un nouveau bardage estime sans arguments s'opposant à ceux du premier expert qu'il n'est pas nécessaire qu'un isolant soit posé avant le bardage.
Ils expliquent ainsi leur opposition à la poursuite des travaux de bardage engagés en février 2017 sans transmission préalable de devis et alors qu'ils n'étaient pas conformes aux recommandations de l'expert.
Ils font valoir que leur interruption des travaux n'était dès lors aucunement fautive et qu'au regard de la piètre performance énergétique de l'immeuble, il est nécessaire de procéder à l'isolation du mur avant de poser le bardage .
Il résulte de la première expertise que le bardage en cause était complètement dégradé et n'assurait plus l'étanchéité de la façade.
Il résulte de la seconde expertise que le bardage extérieur sur façade arrière était à l'initiative des bailleresses presque entièrement achevé mais a été interrompu en raison d'un désaccord quant la réalisation du bardage avec isolation préalable ou non.
L'expert a évalué la reprise du bardage à un montant de 2626,72 euros TTC
L'expert a expliqué aux termes de son rapport que les travaux demandés répondaient à une nécessité impérative d'assurer la mise hors d'eau de la façade arrière pour éviter des infiltrations d'eau dans le logement par le mur et qu'en conséquence l'isolation était secondaire et qu'en toute hypothèse l'amélioration thermique du logement nécessite une étude d'ensemble pour une question de cohérence.
Il ressort de ces éléments que les travaux incombaient manifestement aux bailleurs et qu'ils ne nécessitaient pas une isolation.
Il résulte du devis établi à la demande de l'expert que le coût des travaux inachevés s'élève à la somme de 1438,84 euros comprenant le coût des volets roulants et le surcoût d'exécution dû à l'interruption à la somme de 1450,56 euros.
Si l'achèvement des travaux à l'exception des travaux doit être mis à la charge de l'appelante le surcoût lié à l'interruption doit incomber aux preneurs qui ont fautivement interrompu les travaux.
Il convient en conséquence de mettre à la charge de l'appelante la reprise des travaux de bardage mais sans isolation et à la charge des preneurs la charge de la pose des volets roulants et du surcoût lié à l'interruption sur la base du devis retenu par l'expert avec actualisation.
* Sur la couverture
S'agissant de la couverture du laboratoire, elle indique qu'elle a été réparée en 2012 aux frais des propriétaires pour une somme de 10.608,47 euros, que la fuite décrite par le premier expert judiciaire est due à une malfaçon de l'artisan 'Ideal Couverture', que les dégâts sont localisés au sous-sol de l'immeuble, dans la cave et ne concernent donc que la partie professionnelle; que les propriétaires ont actionné la garantie décennale de la Maaf Assurance, suite à l'inaction du gérant de la société Ideal Couverture, mandatée pour remédier aux fuites constatées, que les travaux de réparation ont été effectués par une entreprise Martin en août et septembre 2022, et contrôlés par un bureau d'études en bâtiment, la société MPCB, sur demande de la propriétaire et qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux de réparation de la fuite de la couverture du laboratoire à leur charge et de donner acte à Mme [I] qu'elle a mis en oeuvre la réparation de la fuite de la couverture du laboratoire dans le cadre de la garantie décennale.
S'agissant de la couverture de l'atelier boucherie et la hotte aspirante, elle fait valoir qu'elle a été réparée aux frais des propriétaires en 2012, en même temps que le toit du laboratoire, pour une somme de 10.608,47 euros et que la fuite constatée est encore due à une malfaçon de l'artisan, la société Ideal Couverture, mais que cette fuite a été réparée, en même temps que celle de la couverture du laboratoire, dans le cadre de la garantie décennale, aux frais de la propriétaire, en août et septembre 2022 par l'entreprise Martin et qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux de réparation de la hotte aspirante de l'atelier boucherie à leur charge et de donner acte à Mme [I] qu'elle a mis en oeuvre la réparation de la fuite de la couverture de l'atelier boucherie dans le cadre de la garantie décennale.
Les époux [X] font valoir qu'ils ne sont pas comptables des difficultés liées aux malfaçons ayant affecté les travaux effectués à l'initiative des bailleresses qui ont été indemnisées par leur assureur et devait s'exécuter et ajoutent que les travaux ont été réalisés aux frais de la bailleresse à hauteur d'appel, alors que les infiltrations perduraient depuis 2012.
Il n'est aucunement contesté que ces travaux étaient à la charge des bailleresses et qu'ils ont été exécutées par celle-ci.
Il n'y a donc plus lieu à condamner sous astreinte les bailleresses à effectuer les travaux de reprise de la couverture sur le laboratoire et au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie.
* les travaux de la partie habitation
S'agissant des travaux de la partie habitation, au visa de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'appelante soutientque la dégradation de l'appartement est due à un défaut d'entretien courant des locataires pendant plus de dix ans (moquette trouée, peintures écaillées, papier peint déchiré et tâché, portes intérieures ne fermant pas, etc.) et que les travaux d'entretien, et non d'embellissement, estimés à 24.190,39 euros selon un devis détaillé réalisé le 5 décembre 2019 sur demande de la propriétaire par le bureau d'études en bâtiment MPCB, ont été validés par M. [F] et qu'il convient en conséquence, de confirmer la condamnation des époux [X] à prendre en charge le coût de ces travaux, à hauteur d'un montant de 26.609,43 euros, à réactualiser au jour des travaux, car il s'agit d'une simple application du bail.
Les époux [X] contestent l'absence totale d'entretien qui leur est reprochée et produisent les factures d'entretien de la chaudière ainsi que les factures de livraison du fioul démontrant qu'ils ont toujours chauffé les lieux. Pour le surplus ils font valoir qu'il était inutile de refaire les peintures et autres tapisseries dans des locaux humides et dont les fenêtres devaient être changées au préalable.
Il sera relevé qu'il n'est pas contesté par les époux [X] qu'ils sont tenus aux réparations locatives de la partie habitation.
Contrairement à leurs allégations le mauvais état d'entretien de cette partie n'est pas liée à l'absence de travaux incombant aux bailleresses mais à leur défaut d'entretien des lieux.
Ainsi les peintures et tapisseries dégradées ne sont pas dues à des infiltrations d'eau ou une humidité des murs provoquées par des manquements des bailleresses à leurs obligations mais à des dégâts des eaux pour lesquels les bailleresses sont intervenues au contraire des preneurs.
La réfection de la partie habitation est chiffrée à la somme de 26609,43 euros et incombe ainsi aux locataires.Il sera précisé que les travaux seront exécutés conformément au devis établi par la société MPCB et ce après actualisation de celui-ci.
Le jugement entrepris sera confirmé sauf sur les modalités de la condamnation à une astreinte ces travaux ne pouvant être exécutés qu'à la suite des travaux incombant aux bailleurs.
Il sera dit que faute pour les preneurs d'exécuter les travaux leur incombant dans les six mois de la fin des travaux mis à la charge des bailleurs il seront condamnés au paiement d'une astreinte de 30 euros par jour de retard et ce pendant une durée de trois mois.
* les travaux de la partie professionnelle
Sur les travaux de la partie professionnelle, elle fait valoir que l'entretien de la partie professionnelle est également à la charge des locataires; de sorte que les travaux d'entretien, estimés à hauteur de 18.921,07 euros par le bureau d'étude MPCB, doivent être mis à la charge des époux [X], en application du bail applicable
Les époux [X] soutiennent que s'agissant d'un commerce de bouche, les règles d'hygiène dans la partie professionnelle sont scrupuleusement observées et qu'au demeurant il n'existe aucun élément permettant de justifier les demandes formées par l'appelante les rapports d'expertise ne procédant pas à l'analyse du local professionnel , le second expert s'étant contenté de reprendre le chiffrage du maître d'oeuvre des bailleresses.
Ils font valoir que les locaux professionnels sont en parfait état d'entretien ce que ne permet pas de contredire l'étude estimative produite par les bailleresses qui ne décrit pas l'état des locaux et ne fournit qu'un listing de travaux.
Ils reconnaissent cependant que les travaux d'entretien de la partie professionnelle leur incombent et font valoir qu'ils ont rénové toute la devanture de la boucherie et les huisseries extérieures du rez-de-chaussée mais ont aussi rénové le revêtement de la cour.
Ils s'opposent aussi aux demandes relatives à l'auvent.
Les deux expertises se sont concentrées sur la partie habitation et aucune constatation sur la partie professionnelle n'a été faite.
Il n'est pas possible dans ces conditions de se fonder sur la seule estimation du maître d'oeuvre des bailleresses ni même sur des photographies produites par celle-ci pour mettre des travaux à la charge des locataires.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte les preneurs à exécuter des travaux en partie professionnelle.
* sur la reprise de l'auvent
L'appelante fait valoir que le défaut d'accroche de l'auvent installé par les preneurs présente à terme un risque quant à l'étanchéité.
Le second expert a retenu la nécessité d'une reprise de l'auvent.
Il convient de condamner les époux [X] à exécuter ces travaux de reprise dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant une période de trois mois.
* sur la maîtrise d'oeuvre
L'appelante soutient en outre que les circonstances justifient de suivre les préconisations de M. [F] relatives à la maîtrise d'oeuvre et qu'il convient d'ordonner, pour l'ensemble des travaux, le recours au maître d'oeuvre MPCB, dont les honoraires seront mis entièrement à la charge des intimés, seuls responsables des désordres et difficultés à les réparer, pour la définition des travaux à réaliser, l'établissement d'un descriptif précis, le contrôle des devis, la surveillance des travaux, la validation des factures et la réception.
Au regard de la répartition des travaux entre les parties et des conflits existant depuis longtemps entre elles il convient de laisser à chacune d'elle le choix du recours à une maîtrise d'oeuvre et son coût.
Sur les préjudices de jouissance des preneurs
L'appelante fait valoir que la période sans chauffage, a duré du fait de l'intransigeance des époux [X] quant au choix du chauffagiste , que la chaudière finalement installée, d'une puissance de 24 kW est adaptée à la surface du logement, que le devis '[P]' de réparation de la chaudière, que les intimés ont fait réaliser suite à une panne concernant les tuyaux la reliant au radiateur de la cuisine, constatée par acte d'huissier du 12 avril 2019, sans en informer les propriétaires, ne leur a pas été adressé mais qu'une fois informés, ces derniers ont fait réparer cette panne à leurs frais, selon facture du 17 décembre 2019, que la puissance de la chaudière installée en 2016 dans la cave au sous-sol est suffisante pour chauffer le logement et la boutique, ce qui est confirmé par le rapport de M. [F], de sorte qu'elle n'est pas sous-dimensionnée, que le remplacement de la précédente chaudière, dont la panne a été dissimulée avant la fin du premier bail, a été rendu nécessaire par un défaut d'entretien des locataires pendant 9 ans; qu'en vertu du bail, les consorts [I] et [R] ne doivent aux époux [X] que la garantie du clos et du couvert, de sorte qu'il convient de mettre à la charge des intimés le remplacement de la chaudière et du chauffe-eau effectués en mars et juillet 2016, et de les débouter de leur demande initiale de dédommagement à hauteur de 1.650 euros au titre de la privation de chauffage.
Sur la prétendue privation d'eau chaude pendant 15 mois, du 4 avril 2015 au 14 juillet 2016, elle fait valoir que les intimés ne justifient pas de leur préjudice à ce titre, étant précisé que le chauffagiste indique avoir branché en avril 2015 l'alimentation d'eau chaude de l'appartement sur le ballon d'eau chaude existant au sous-sol, avant de la brancher sur le nouveau ballon d'eau chaude en juillet 2016;
Sur le prétendu préjudice de jouissance des intimés, elle soutient qu'il n'est pas justifié, d'autant que les causes de la présence d'humidité dans le logement (absence d'habitation et d'ouverture pendant plusieurs années, absence de réparation d'un dégât des eaux par négligence et absence totale d'entretien pendant 10 ans) leur sont imputables, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, de débouter les époux [X] de leurs demandes indemnitaires et de les condamner à rembourser à Mme [R], épouse [I], la charge de la nouvelle chaudière pour un montant de 5.397,18 euros, ainsi que la charge du chauffe-eau pour un montant de 1.200,07 euros.
Les époux [X] font état d'un préjudice de jouissance consécutif à une absence de chauffage du 4 avril 2015 au 4 mars 2016 (préjudice estimé de 1.650 euros), à une absence d'eau chaude pendant 15 mois, dans l'attente de l'installation d'un ballon d'eau chaude, la nouvelle chaudière n'étant pas équipée d'un circuit de chauffage de l'eau (préjudice estimé de 2.250 euros), ainsi qu'à un défaut total d'étanchéité et d'isolation résultant d'un défaut de travaux sur le clos et le couvert depuis près de 60 ans (préjudice estimé de 23.500 euros, soit 250 par mois sur une période de 94 mois).
S'agissant des demandes de l'appelante relatives au remboursement des travaux liés au système de chauffage ils font valoir que la chaudière a été remplacée le 4 mars 2016, après que les bailleresses ont refusé cinq devis différents à compter de mars 2015, du fait de montants qualifiés d'excessifs.
Ils ajoutent qu' aux termes du rapport de M. [V], cette chaudière, facturée à hauteur de 4.906,53 euros HT, est sous-dimensionnée et mal installée (soupape bloquée par un simple serre-joint la rendant inefficace et dangereuse), étant ajouté que les robinets thermostatiques de l'ensemble des radiateurs étaient inefficaces et bloqués, et qu'il n'existe pas de ventilation mécanique, ni de grille d'entrée d'air dans les pièces dites sèches.
Ils font valoir également que M. [F] ne justifie pas du caractère adapté de la nouvelle chaudière par une quelconque référence à la surface et à l'isolation de l'immeuble; que le chauffagiste '[P]' indique pourtant en octobre 2021 que cette chaudière tourne à plein régime en permanence, en raison d'une puissance inadaptée (sous-dimensionnée) à la surface des locaux; que la défectuosité de l'installation persiste, comme en attestent la présence de tuyaux non-reliés et complètement rouillés à la cave, le dysfonctionnement du radiateur de la cuisine et le fonctionnement erratique des radiateurs à l'étage, constatés par acte d'huissier du 12 avril 2019; que par lettre du 15 décembre 2022, ils ont dénoncé à la bailleresse une fuite du ballon d'eau chaude; étant rappelé que le diagnostic de performances énergétiques préconise de mettre à jour le système de régulation du chauffage et de remplacer la chaudière par une pompe à chaleur.
Il est établi que la chaudière a été définitivement arrêtée en avril 2015 dès lors que l''artisan chauffagiste sollicité pour établir un devis de remplacement devait considérer qu'elle n'était plus en état de fonctionner et présentait un caractère dangereux émettant un taux de monoxyde de carbone anormalement élevé, le corps de chauffe s'affaisant et certains circuits électriques fondant.
Il était noté également que la cheminée extérieure et le conduit s'affaisaient.
Ainsi les travaux réalisé en mars 2016 afin de rétablir un chauffage performant et sécurisé dans les locaux ont compris la réfection de la cheminée.
Il s'agit de grosses réparations incombant aux bailleurs et relevant de leur obligation de délivrance d'un logement décent tout comme le ballon d'eau chaude.
Il sera observé qu'il ne saurait être imputé une responsabilité ds preneurs dans l'état de la chaudière faute d'un entretien régulier dès lors que ceux-ci justifient de factures d'entretien et de dépannage entre 2008 et 2015 et qu'en toute hypothèse la chaudière avait entre 25 et et 36 ans lors de la prise du bail et lors de son arrêt entre 34 et 45 ans.
Il convient de débouter l'appelante de sa demande de remboursement du coût de ces travaux.
S'agissant du préjudice de jouissance il convient d'observer que les parties se sont opposées sur le devis à retenir ce qui a retardé les opérations de remplacement de la chaudière.
Néanmoins le temps écoulé soit près d'une année n'est pas justifié et il convient de confirmer le jugement entrepris enc e qu'il a fixé le préjudice subi par les époux [X] à la somme de 900 euros pour les six mois de l'année où la chauffe était nécessaire en raisondes conditions climatiques locales.
Il n'y a pas lieu de leur allouer plus de dommages et intérêts , la nouvelle chaudière étant considérée par l'expert comme bien dimensionnée et permettant un chauffage adapté des locaux.
S'agissant de la privation d'eau chaude celle-ci n'étant pas justifiée au regard des travaux accomplis par le chauffagiste en avril 2015 il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande relative à ce chef de préjudice.
Il convient également de les débouter de leur demande relative à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lié aux défauts d'étanchéité, d'isolation et à l'humidité persistante des lieux, dès lors que le caractère indécent du logement a été écarté notamment au regard de l'humidité et de l'isolation et que si des dégâts des eaux sont survenus, les bailleresses ont fait exécuter les travaux de réparation, les preneurs pour leur part n'exécutant pas de travaux d'entretien.
Le jugement sera confirmé sur ces chefs.
Sur les préjudices des bailleresses
L'appelante demande une somme de 6300 euros à titre de dommages et intérêts comprenant le coût de l'arrêt des travaux pour 4928,33 euros ht et 5421,16 euros Ttc auquel s'ajoute le manque à gagner pour l'artisan et la dégradation du bien loué .
Elle ajoute que la volonté délibérée de nuire financièrement et moralement justifie leur demande en réparation à, hauteur de 6300 euros, étant entendu que la finition du chantier, pour un montant estimé de 2.626,73 euros, est demandée par ailleurs.
Il est demandé également une somme de 15000 euros en réparation du lourd préjudice moral subi par les bailleressses résultant des relations compkexes avec les artisans du fait des preneurs des procédures agressives dilatoires engagées par ceux-ci ,des travaux exigés à tort et de l'utuilisation de témoignages de mauvaise foi.
Les intimés soutiennent avoir toujours respecté leurs obligations mais avoir été eux-mêmes harcelés de lettres recommandées par les bailleresses.
Au regard de la décision sur les travaux interrompus et compte tenu de l'ancienneté des conflits entre bailleresses et preneurs mais du partage des responsabilités des bailleresses et des preneurs quant à l'état des biens loués et les conflits il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les bailleresses de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et du préjudice lié à l'interruption des travaux.
Sur le renouvellement du bail et le choix du notaire,
L'appelante soutient que les époux [X] sont les seuls responsables du retard de signature du bail, à compter du constat d'huissier du 22 janvier 2015, l'origine de la procédure portant précisément sur les éléments nécessaires à la rédaction de ce bail, que le choix du notaire chargé de rédiger un acte concernant sa propriété est un droit des bailleresses; et qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à une astreinte liée à la date de signature du bail et de dire et juger que l'appelante pourra mandater le notaire de son choix pour la rédaction du bail de sa propriété.
Elle demande en outre à la cour de condamner les époux [X] à fournir les attestations prévues au bail concernant la copie de leur contrat d'assurance, la copie des cotisations annuelles dument payées, la copie du contrat d'entretien et des factures d'entretien de la chaudière et la copie des documents de mise en conformité avec les services sanitaires.
Les époux [X] font valoir que s'agissant de la régularisation d'un bail commercial écrit incluant les travaux prévus par la bailleresse sur une durée de trois ans, conformément à la loi Pinel applicable depuis le 1er avril 2015, il convient de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a limité l'astreinte prononcée à 30 euros au lieu de 150 euros.
Ils soutiennent qu'ils démontrent avoir respecté les clauses élémentaires du bail concernant l'obligation d'assurer les locaux et de pourvoir à leur entretien courant en produisant des attestations d'assurance et de réparation de l'ancienne chaudière, étant ajouté que les bailleresses sont mal fondées à réclamer des attestations et certificats de conformité avec les services sanitaires.
Le désaccord des parties quant à la répartition des travaux s'imposant dans les lieux loués ainsi que sur la répartition des charges explique le retard pris dans l'élaboration du nouveau bail.
Il convient en conséquence d'ordonner aux parties de procéder à la régularisation d'un contrat de bail écrit et ce pour chacune sous peine d'une astreinte de 30 euros par jour de retard.
Il est légitime que le propriétaire du bien donné à bail ait le choix du notaire pour y procéder il convient en conséquence d'infirmer sur ce chef, le jugement entrepris.
Il est produit aux débats les attestations d'assurance des locaux depuis le renouvellement du bail et les factures d'entretien ou de réparation de la chaudière depuis 2008.
Il n'y a pas lieu en conséquence de condamner les preneurs à la production de documents pour le passé ,le bail à intervenir devant préciser les modalités de justification par les preneurs de l'exécution de leurs obligations à ce titre.
Sur l'indexation du loyer
L'appelante fait valoir que le paiement de l'indexation des loyers est prévu à l'article L145-34 du code de commerce depuis la loi du 18 juin 2014 et que cette indexation est réclamée depuis une lettre du 9 octobre 2015 expliquant aux époux [X] les nouvelles règles de calcul et le nouveau loyer à payer sur la base de cette indexation; que leur refus de payer l'indexation, hormis un chèque de 129 euros du 29 août 2018, est injustifié; qu'au 30 septembre 2023, le solde dû au titre de cette indexation est de 3.513 euros; et qu'il convient de condamner les époux [X] au paiement de cette somme et de leur ordonner le paiement des indexations à venir.
Les intimés font valoir que la demande de l'appelante tendant au paiement d'une indexation de loyer à compter du 1er avril 2015 est mal fondée, conformément aux articles L145-34 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi Pinel.
Ils font observer que l'appelante ne justifie d'aucun calcul et qu'en tout état de cause ils ont bien respecté leurs obligations en payant l'indexation à compter du 1er avril 2018.
Il convient de relever que le bail renouvelé le 30 août 2006 à effet au 1er avril 2006 a prévu un loyer de 14400 euros sur l'année payable trimestriellement mais aucune clause d'indexation
Seule était prévue la révision triennale légale prévoyant que le loyer serait révisé de plein droit à l'expiration de chaque période triennale suivant la variation de l'indice du coût de la construction du trimestre de l'année de la révision considérée par rapport à l'indice du coût de la construction de l'année 2005.
Si dans le congé avec offre de renouvellement les bailleresses ont proposé un prix du loyer, les échanges entre les parties et leurs présentes observations témoignent du fait qu'elles ne sont pas parvenues à un accord sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Néanmoins aucune action en fixation du loyer commercial n'a été engagée.
Dès lors que le renouvellement du bail donne lieu à un nouveau bail soumis aux conditions de l'ancien bail sous réserve de leur adaptation à la loi du 18 juin 2014, l'action en fixation du prix soumise à une prescription biennale courant à compter du point de départ du bail renouvelé est en l'espèce prescrite.
En conséquence le bail a été renouvelé pour neuf ans aux conditions de l'ancien bail telles qu'en vigueur au jour de son expiration.
Ainsi le loyer du nouveau bail est strictement égal à celui qui était en vigueur à la veille du renouvellement soit le 31 mars 2015.
Ainsi seule une révision triennale a pu intervenir le 1er avril 2018.
Il convient de débouter en tout état de cause l'appelante de sa demande de condamnation au titre de l'indexation.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Les intimés sollicitent une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
L'appelante fait valoir que la demande de dommages et intérêts des intimés pour résistance abusive est injustifiée, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Au regard de l'importance des différends entre les parties quant à l'exécution des travaux nécessaires, et de la répartition de la charge de ces travaux entre les parties, il n'est pas justifié du caractère abusif de la présente procédure ni d'une résistance injustifiée des bailleresses qui ont fait exécuter nombre de travaux leur incombant y compris en cours de procédure.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de ce chef de demande.
Sur les frais des deux expertises judiciaires,
L'appelante fait valoir que ces frais doivent être supportés en totalité par les intimés, étant souligné que les désordres constatés leur sont imputables en totalité et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à payer les 2/3 des frais d'expertise et de dire et juger que les époux [X] devront payer la totalité des frais d'expertise.
Les intimés soutiennent qu'ils justifient de leurs demandes tendant à la condamnation de la bailleresse à les rembourser des frais acquittés par eux dans le cadre de la première expertise judiciaire (2.955,56 euros) et au titre des diagnotics immobiliers (249 euros).
Il est manifeste que les deux expertises étaient nécessaires à la compréhension du litige opposant les parties, leurs constatations ayant permis une répartition des travaux entre les parties nonobstant leurs conclusions parfois contradictoires.
Il convient au regard des manquements de chacune des parties de partager par moitié la charge des frais d'expertise mais de débouter les époux [X] de leur demande de prise en charge des frais de diagnostic diligentés à leur seule initiative.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Déclare recevables les pièces n° 42 à 46 produites par les intimées ;
Confirme le jugement entrepris excepté sur le caractère indécent du logement loué, sur la répartition de la charge des travaux, sur les modalités des astreintes prononcées, sur la condamnation des intimés relatives aux travaux d'entretien des locaux professionnels, sur la désignation du notaire rédacteur du bail et la charge des frais d'expertises;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit le logement loué aux époux [X] décent ;
Condamne Mme [U] [R] épouse [I] en son nom et ès qualités d'ayant droit de sa mère Mme [M] [C] à réaliser les travaux préconisés par l'expert M. [F] et relatifs au changement des fenêtres, à la pose d'une ventilation dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation et de grilles d'entrée d'air dans les pièces sèches, et à procéder à l'achèvement des travaux de bardage sans isolation ;
Dit qu'à défaut d'exécution de ces travaux dans les six mois de la signification de la présente décision, elle sera condamnée au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Dit que les travaux relatifs à la couverture ont été exécutés et restent à la charge de Mme [U] [R] épouse [I] ;
Condamne les époux [X] au remplacement des volets en bois et roulants et à la réparation de l'auvent ;
Dit qu'à défaut pour eux d'exécuter les travaux mis à leur charge dans les six mois de la signification de la présente décision, ils seront condamnés au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Condamne les époux [X] à assumer le coût du remplacement des robinets des radiateurs pour un montant de 546,70 euros et le surcoût lié à l'interruption des travaux de bardage sur la base du devis retenu par l'expert avec actualisation ;
Dit que les époux [X] sont condamnés à exécuter les travaux de réparations locatives et d'entretien de la partie habitation et que faute d'exécuter ces travaux mis à leur charge sur la partie habitation conformément au devis établi par la société MPCB après actualisation de celui-ci, et ce dans les six mois de l'exécution des travaux par les bailleurs les époux [X] seront condamnés au paiement d'une astreinte de 30 euros par jours de retard pendant un délai de trois mois;
Déboute Mme [U] [R] épouse [I] de sa demande relative aux travaux de réparation de la partie professionnelle ;
Dit que les parties devront régulariser devant un notaire choisi par l'appelante bailleresse, un bail écrit faisant application des nouvelles dispositions applicables et en particulier de l'article L 145-34 et R145-35 du code de commerce ;
Maintient l'astreinte fixée par le jugement entrepris ;
Déboute l'appelante de sa demande en paiement au titre de l'indexation des loyers ;
Dit que seule une révision triennale du prix du loyer est susceptible d'intervenir à compter du 1er avril 2018;
Dit que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties;
Dit que la cour se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte;
Confirme pour le surplus le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [U] [R] épouse [I] de ses demandes relatives à la prise en charge d'une maîtrise d'oeuvre et des frais de remplacement de la chaudière ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties ;
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
N°
[C]
[R]
C/
[X]
[E] EPOUSE [X]
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
N° RG 19/01926 - N° Portalis DBV4-V-B7D-HHWK
JUGEMENT DU LE PRESIDENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE AMIENS EN DATE DU 30 JANVIER 2019
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [U] [R] épouse [I] venant aux droits de [M] [C] veuve [R] décédée le 07/05/2019, es qualité d'ayant droit.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Paul SOUBEIGA, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 34 et ayant pour avocat plaidant Me Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMES
Monsieur [L] [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 33
Madame [H] [E] EPOUSE [X] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 33
DEBATS :
A l'audience publique du 11 Mai 2023 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction et assistée de Mr Mickael LEBAS, Greffier stagiaire.
PRONONCE :
Les parties ont été informées du prorogé du délibéré au 19 septembre 2023.
Le 19 Septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Suivant acte notarié du 31 août 2006, M. [L] [X] et son épouse, Mme [H] [E], ont acquis de M. et Mme [Z] un fonds de commerce à usage de boucherie-charcuterie, sis [Adresse 2] à [Localité 5] (80).
Aux termes du même acte, le bail portant sur l'immeuble dans lequel est exercé le fonds de commerce de boucherie-charcuterie et comprenant un logement, a été cédé aux acquéreurs avec l'agrément des bailleresses, Mme [U] [R], épouse [I], et Mme [M] [C], veuve [R], sa mère.
Ce bail était intervenu la veille, le 30 août 2006, en renouvellement d'un précédent contrat conclu le 1er avril 1997.
Le bail devait arriver à terme le 31 mars 2015.
Par acte d'huissier du 6 juin 2014, les bailleresses ont fait délivrer aux époux [X]-[E] un congé avec offre de renouvellement du bail pour la période du 1er avril 2015 au 31 mars 2024.
Les époux [X]-[E] ne se sont pas opposés au renouvellement du bail. Aucun acte notarié n'a cependant été régularisé.
Courant 2015, les époux [X]-[E] se sont plaints à plusieurs reprises auprès de Mme [M] [R] de l'état qu'ils qualifiaient de déplorable et d'indécent de leur logement, en produisant un procès-verbal d'huissier du 29 janvier 2015.
Le 4 avril 2015, la chaudière de l'immeuble a été déclarée hors service.
En l'absence d'accord sur le montant des travaux de réfection de la chaudière, les époux [X]-[E] ont saisi le juge des référés par actes d'huissier des 9 et 10 février 2016 aux fins de voir condamner les bailleresses à procéder au changement de la chaudière mais également des menuiseries et ce sous astreinte et aux fins d'expertise à l'effet de déterminer les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble décent.
Suivant ordonnance du 28 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Amiens a notamment désigné M. [A] [V] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport définitif le 22 mai 2017.
Par acte d'huissier du 10 octobre 2017, les preneurs ont fait assigner les bailleresses devant le tribunal de grande instance d'Amiens aux fins notamment de réalisation de travaux et d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance.
Suivant jugement contradictoire du 30 janvier 2019, le tribunal de grande instance d'Amiens a:
- constaté le caractère indécent du logement loué objet du bail renouvelé le 1er avril 2015;
- condamné solidairement Mmes [M] [R] et [U] [I] à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport du 22 mai 2017, soit : le changement des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, le changement de l'ensemble des robinets sur les radiateurs en fonte du logement à usage d'habitation, la pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation, la pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les piéces sèches du local à usage d'habitation, la reprise et le remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec pose d'un isolant, la reprise de la couverture sur le laboratoire, et la reprise de la couverture au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie;
- rejeté les demandes reconventionnelles de Mmes [R] et [I] au titre des travaux de réfection;
- condamné solidairement M. et Mme [X] à procéder aux travaux de réparations locatives leur incombant;
- dit que passé le délai de cinq mois suivant la signification de la décision, et faute d'avoir réalisé les travaux leur incombant, Mmes [R] et [I] d'une part, et M. et Mme [X], d'autre part, seront condamnés, à une astreinte de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois;
- dit que l'astreinte sera liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens;
- condamné Mmes [R] et [I] à payer à M. et Mme [X] une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance;
- débouté Mmes [R] et [I] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier, et au titre de leur préjudice moral;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [X] pour résistance abusive des défenderesses;
- condamné les parties à régulariser par acte notarié de Me [K], notaire, le contrat de bail commercial les liant, ledit contrat devant actualiser le montant des loyers dus suivant l'indexation prévue par l'article L145-34 du code de commerce, avec obligation pour les locataires de fournir les attestations prévues au contrat de bail, le tout sous astreinte, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, de 30 euros par jour de retard, pendant trois mois, ladite astreinte étant liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;
- fait masse des dépens;
- condamné in solidum Mmes [R] et [I] à supporter les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dans la proportion des 2/3;
- condamné in solidum M. et Mme [X] à supporter les dépens, comprenant les frais d'expertise, dans la proportion d'un tiers;
- et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mmes [M] [C], veuve [R], et [U] [R] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du18 mars 2019.
Mme [R], épouse [I], vient aux droits de Mme [M] [C], veuve [R], décédée le 7 mai 2019, dont elle est la seule héritière.
Suivant arrêt avant dire droit du 18 juin 2020, la cour d'appel d'Amiens a notamment :
- ordonné une contre-expertise et désigné pour y procéder M. [Y] [F], avec mission d' examiner et décrire précisément les désordres allégués, et plus particulièrement ceux affectant les fenêtres et volets du local à usage d'habitation, les éléments d'équipement robinets des radiateurs du logement et dimension de la chaudière, le bardage extérieur sur la façade arrière, la couverture du laboratoire et de l'atelier boucherie au niveau de la hotte aspirante, la ventilation du logement; décrire leurs causes, et préciser, le cas échéant, si ces désordres résultent de dégradations, d'une absence de réparations, de la vétusté, d'un défaut d'entretien; décrire les travaux réalisés d'une part, par les bailleurs, d'autre part, par les preneurs, préciser notamment s'ils constituent des réparations portant sur le clos et le couvert; après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux; fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis; fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.
- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes;
- renvoyé à la mise en état et dit qu'après dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera rappelée à la première audience de mise en état utile;
- et réservé les dépens.
M. [Y] [F] a rendu son rapport le 15 novembre 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante du 2 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [U] [R], épouse [I], en personne et ès qualités d'ayant droit de [M] [C], veuve [R], décédée, demande à la cour :
- d'infirmer jugement en ce qu'il a déclaré le logement indécent, condamné les consorts [R] et [I] à réaliser divers travaux sous astreinte, notamment d'isolation du bardage; à payer une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance, rejeté les demandes des consorts [R] et [I] de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier et au titre de leur préjudice moral, déclaré le rapport d'expertise bien-fondé et nommé le notaire des locataires, maître [K], afin d'établir le contrat de bail,
- de dire et juger que Mme [R], épouse [I], en qualité de bailleur pourra choisir le notaire de son choix,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à une peine d'astreinte pour faire rédiger le contrat de bail, fait une application erronée du contrat de bail jusqu'au 31 mars 2015 et n'a pas traité toutes les demandes des consorts [R] et [I], notamment le paiement de l'indexation;
- de confirmer le jugement entrepris dans ses autres dispositions;
et statuant à nouveau,
- de dire que le logement loué aux époux [X] est un logement décent;
- de condamner les époux [X] à faire modifier l'auvent pour que l'écoulement de l'eau ne soit plus dirigé contre la façade de l'habitation et ce avant le 30 novembre 2023 sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les locaux qu'ils ont laissé se dégrader depuis les dégâts des eaux de 2009 et de 2015;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les fenêtres du 1er étage et le volet roulant de la salle de bain, qu'ils ont laissé se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans (peintures, mastics, gonds et charnières, vitres, mécanismes de fermeture) et remplacer les fenêtres, que ce défaut d'entretien aurait rendu irréparables, pour un montant estimé à 10.125 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état les quatre volets roulants qu'ils ont laissé se dégrader et à remplacer ceux que ce défaut d'entretien aurait rendus irréparables pour un montant estimé à 1.875 euros, montant à actualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à remettre en état, voire remplacer les fenêtres du sas d'accès de la cour de la cuisine qu'ils ont laissées se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans pour un montant estimé de 949,08 euros, à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de condamner les époux [X] à payer la somme de 546,70 euros en remboursement des frais exposés par la concluante pour la remise en état et le remplacement des robinets des radiateurs;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de débouter les époux [X] de leur demande d'instalIation d'une VMC;
- de juger que les travaux de VMC sont entièrement à la charge des époux [X] pour 1.197,52 euros, montant à réactualiser le jour des travaux, car ils découlent de la nécessité de remplacer les fenêtres, elle-même due uniquement à leur manque flagrant d'entretien ;
- de débouter les époux [X] de leur demande de pose d'une grille d'entrée d'air dans les pièces sèches;
- de donner acte à la concluante que le bardage a été refait aux frais de la bailleresse;
- de débouter les époux [X] de leur demande de destruction des travaux qu'ils ont interrompus par voie de fait;
- de condamner les époux [X] à faire reprendre et terminer à leurs frais les travaux engagés par Mmes [R] et [I], soit l'encadrement des fenêtres et l'installation de volets roulants pour un montant estimé à 2.889,39 euros TTC, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à faire réparer à leurs frais les dégâts éventuellement causés par l'interruption précipitée des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 novembre 2023;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de donner acte à la concluante que la nouvelle chaudière qu'elle a installée est correctement dimensionnée et le logement est parfaitement chauffé;
- de donner acte à la concluante qu'elle a mis en oeuvre le processus de réparation de la fuite de la couverture du laboratoire dans le cadre de la garantie décennale;
- de donner acte à la concluante qu'elle a mis en oeuvre le processus de réparation de la fuite de la couverture de l'atelier boucherie dans le cadre de la garantie décennale;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à l'absence de chauffage;
- de condamner les époux [X] à rembourser à Mme [R], épouse [I], la charge de la nouvelle chaudière pour un montant de 5.397,18 euros, ainsi que la charge du chauffe-eau pour un montant de 1.200,07 euros;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à la prétendue privation d'eau chaude;
- de débouter les époux [X] de leur demande relative à leur prétendu préjudice de jouissance;
- de condamner les époux [X] à réaliser dans les locaux d'habitation les travaux d'entretien préconisés par l'expert Monsieur [F] ( murs, plafonds, sols, carrelages fissurés, plinthes, robinet descellé, lavabo désolidarisé du mur, radiateurs écaillés, et portes intérieures ne fermant plus), pour un montant au moins égal à 26.609,43 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de condamner les époux [X] à prouver qu'ils se sont acquittés de cette charge avant le 30 octobre 2023 ;
- d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de cette date ;
- de juger irrecevables les pièces n° 42 à 46 produites par les époux [X];
- de condamner les époux [X] à payer la totalité des frais d'expertise de M. [V] pour un montant de 2.955,56 euros;
- de condamner les époux [X] à rembourser les 4.897 euros de frais que la concluante a avancé pour l'expertise de M. [F];
- de condamner les époux [X] à payer la totalité des frais du constat d'huissier;
- de débouter les époux [X] de leur demande de paiement d'une astreinte liée à la date de signature du bail;
- de débouter les époux [X] de toutes leurs autres demandes;
- de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 6.300 euros en réparation du préjudice causé par l'arrêt du chantier;
- de condamner les époux [X] à fournir les attestations prévues au bail;
- de condamner les époux [X] à verser aux bailleurs, la somme de 3.513 euros due au 30 septembre 2023 au titre de l'indexation des loyers;
- d'ordonner le paiement des indexations à venir;
- de condamner les époux [X] à faire réaliser de véritables travaux d'entretien de la partie professionnelle (bâtiments du fond, cour intérieure, crépi rue, garages), à leurs frais, pour un montant au moins égal à 18.921,07 euros, montant à réactualiser le jour des travaux;
- de dire que l'ensemble des travaux et réparations seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte/maître d'œuvre du bailleur, dont les honoraires seront à la charge des époux [X];
- de condamner les époux [X] à lui verser la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral;
- de débouter les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- et de condamner les époux [X] à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés du 30 décembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, les époux [X]-[E] demandent à la cour :
- de dire et juger Mme [U] [R], épouse [I], mal fondée en son appel;
- de dire les concluants bien fondés en leur appel incident;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : constaté le caractère indécent du logement loué objet du bail renouvelé du 1er avril 2015, condamné solidairement Mmes [R] et [I] à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport en date du 22 mai 2017, soit le changement des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, le changement de l'ensemble des robinets sur les radiateurs en fonte du logement à usage d'habitation, la pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau, du local à usage d'habitation, la pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les pièces sèches du local à usage d'habitation, la reprise et le remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec pose d'un isolant, la reprise de la couverture sur le laboratoire, et la reprise de la couverture au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie, rejeté les demandes reconventionnelles de Mmes [R] et [I] au titre des travaux de réfection, débouté Mmes [R] et [I] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'arrêt du chantier et au titre de leur préjudice moral, condamné les parties à régulariser, par acte notarié de maître [K], le contrat de bail commercial les liantet débouté Mmes [R] et [I] de leur demande au titre de l'indexation du loyer;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné solidairement M. et Mme [X] à procéder aux travaux de réparation locative leur incombant, dit que, passé le délai de 5 mois suivant la signification de la présente décision, et faute d'avoir réalisé les travaux leur incombant, Mmes [R] et [I] d'une part, et M. et Mme [X] d'autre part, seront condamnés à une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,dit que l'astreinte sera liquidée, le cas échéant, par le tribunal de grande instance d'Amiens, condamné Mmes [R] et [I] à payer à M. et Mme [X] une somme de 900 euros au titre du préjudice de jouissance et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [X] pour résistance abusive des défenderesses;
et statuant à nouveau,
- de condamner Mmes [R] et [I] à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : changement de toutes les huisseries des fenêtres et volets du local à usage d'habitation, pose d'une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation, pose d'une grille d'entrée d'air dans toutes les pièces sèches du local à usage d'habitation, reprise et remplacement du bardage extérieur de la façade arrière de l'immeuble à usage d'habitation avec impérativement pose d'un isolant;
- de condamner Mmes [R] et [I] à réparer les préjudices des concluants par le versement d'une somme 1.650 euros en réparation du préjudice de jouissance né de la privation de chauffage pendant la période du 4 avril 2015 au 4 mars 2016, d'une somme de 2.250 euros en réparation du préjudice de jouissance né de la privation d'eau chaude pendant la période du 4 avril 2015 au 14 juillet 2016 et d'une somme de 23.500 euros en réparation du préjudice de jouissance inhérent au défaut d'étanchéité de l'immeuble et aux infiltrations et autres humidités générées par la vétusté des huisseries et l'absence de ventilation pour la période ayant commencé à courir le 20 avril 2015 et arrêtée le 31 décembre 2022;
- de dire et juger que cette condamnation sera à parfaire jusqu'à la date de réalisation effective des travaux rendant le logement décent;
- de condamner Mmes [R] et [I] au paiement des sommes de 2 955,56 euros et 249 euros en remboursement des frais d'expertise et de diagnostic;
- de débouter Mmes [R] et [I] de toutes leurs demandes;
- de condamner solidairement Mmes [R] et [I] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée;
- et de condamner solidairement Mmes [R] et [I] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Crépin Hertault, ainsi qu'à l'ensemble des paiements générés dans le cadre de la procédure en référé, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier, celui de Me [B] du 29 janvier 2015, et celui de Me [G] du 12 avril 2019.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2023, l'affaire ayant été fixée pour plaider à l'audience du 11 mai 2023.
A cette audience a été porté aux débats le fondement textuel des demandes des parties au regard du renouvellement du bail et de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et du décret en date du 3 novembre 2014.
Par une note en délibéré en date du15 mai 2023 l'appelante a indiqué qu'elle n'entendait pas soutenir l'application de l'ancien droit aux relations des parties à compter du 1er avril 2015 mais considérait qu'il était applicable aux travaux relatifs à la chaudière et au chauffe-eau dont le devis de remplacement était en date du 30 mars 2015 et plus généralement aux désordres dont l'existence est avérée jusqu'au 30 mars 2015 et liés notamment au défaut d'entretien pour les huisseries et volets roulants et les travaux relatifs au bardage extérieur interrompus faute d'isolation.
SUR CE,
Sur la recevabilité des pièces n° 42 à 26 produites par les intimés
Le seul caractère non contradictoire des diagnostics immobiliers constituant ces pièces ne saurait les rendre irrecevables mais il appartient à la cour d'en apprécier la valeur probatoire.
Sur le caractère indécent du logement
Rappelant que l'obligation de délivrance d'un logement décent s'applique aux baux commerciaux mixtes dès lors que les locaux donnés à bail comprennent des pièces d'habitation dans lesquellesle preneur a son habitation principale et au visa de l'article 1719 du code civil mais également de la loi du 6 juillet 1889 et du décret du 30 janvier 2002 mais aussi du rapport d'expertise de M. [V], les premiers juges retenant des défaillances du clos et du couvert, l'absence d'éclairage naturel de la pièce de séjour et un chauffage insuffisant ont considéré que le logement était indécent et que les bailleresses avaient manqué à leur obligation de délivrance.
Ils ont en conséquence mis à leur charge l'ensemble des travaux de mise en conformité de l'immeuble.
Mme [U] [R], épouse [I], fait observer en premier lieu que lors de la cession du droit au bail aucune remarque n'avait été faite sur l'état des locaux par le preneur et pas davantage dans les neuf années ayant suivi, les bailleurs ayant effectué durant ces années de nombreux travaux de réfection alors que les preneurs ne justifient pas de l'exécution de travaux d'entretien courants mais seulement de travaux liés à leur activité professionnelle ou consécutifs à des sinistres par eux provoqués. Elle soutient que cela a généré une dégradation de l'état de l'immeuble et ce d'autant que durant les 8 premières années la partie habitation n'était pas occupée.
Sur la décence du logement, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des caractéristiques techniques du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, elle fait valoir que le premier expert, M. [V], n'a constaté aucune atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et que le rapport (pages 26-28) du second expert, M. [F], conclut également à la conformité du logement litigieux aux articles 1, 2 et 3 du décret susvisé, si bien que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a constaté le caractère indécent du logement et qu'il convient de dire que le logement loué aux époux [X] est décent.
Elle précise que les seuls trois points litigieux retenus par l'expert à savoir l'incertitude sur les ventilations basses et hautes de la cuisine dissimulées par les équipements , la fenêtre de la salle de bains qui n'est pas impossible à ouvrir néanmoins et l'absence de garde-corps à l'étage dans la pièce n° 3 à laquelle il a été remédié en 2022 ne peuvent remettre en cause la décence du logement.
Sur le diagnostic de performance énergétique non-contradictoire effectué par les époux [X] le 14 novembre 2021, elle fait observer que cette expertise est arbitraire, biaisée en faveur des clients requérants et inopérante et qu'elle n'a pu faire réaliser un contre-diagnostic le 22 avril 2023, face au blocage du logement par les intimés. Elle fait en outre valoir qu'aucune justification du caractère indécent du logement ne peut résulter des nouvelles obligations de la loi Energie climat avant le renouvellement du bail au 1er avril 2024 dès lors que ces obligations ne peuvent rétroagir sur 7 années.
Elle rappelle qu'en sa qualité de bailleresse, elle a fait réaliser en février 2023 des travaux d'isolation, alors qu'elle disposait d'un délai courant jusqu'au 1er avril 2024 pour y procéder et que l'installation électrique de l'appartement, y compris de la salle de bains, a été complètement refaite en mai 2016 pour une somme totale de 6.684,57 euros à la charge du propriétaire, de sorte qu'il convient de déclarer irrecevables les pièces n°42 à 46 des époux [X].
S'agissant des prétendues anomalies sur l'installation électrique elle indique qu'elle est en mesure de justifier de la conformité de l'installation contrairement aux allégations du diagnostiqueur.
Les époux [X] font observer pour leur part que selon une attestation notariée du 23 octobre 2009, le seul immeuble dont ils étaient propriétaires, sis à [Localité 5], a été vendu à cette date, de sorte qu'ils résident depuis dans le local d'habitation visé par le bail mixte litigieux, sis à [Localité 5], au [Adresse 4].
Ils soutiennent qu'ils sont en mesure de justifier de la violation par les bailleresses de leur obligation de délivrance d'un logement décent dès lors qu'aux termes du rapport d'expertise de M. [A] [V] du 22 mai 2017, ainsi que du jugement entrepris, les propriétaires n'ont pas garanti le clos et le couvert dans l'ensemble du logement.
Ils font valoir que si le second expert désigné, M. [F], a pris le contrepied du premier rapport d'expertise sur ce point, expliquant que les travaux à effectuer résulteraient uniquement d'un défaut d'entretien courant des locataires, l'indécence du logement est rapportée de façon objective par un diagnostic de performance énergétique, lequel établit que le logement d'espèce, classé G, car générant une consommation de 680 kWh/m²/an et 198 kg de CO2/m²/an, est une 'passoire énergétique', en raison d'une isolation insuffisante nécessitant le remplacement des fenêtres et de la chaudière, l'isolation des murs par l'intérieur et des plafonds par l'extérieur et la mise à jour du système de régulation du chauffage, étant précisé que le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m² à compter du 1er janvier 2023 en vertu d'un décret n°2021-19 du 13 janvier 2021;
Ils ajoutent qu'ils ont également fait réaliser des diagnostics de risque d'exposition au plomb et d'état de l'installation intérieure d'électricité, dont les conclusions sont alarmantes (fortes concentrations de plomb dans les murs, au-delà des seuils en vigueur et mettant en danger la sécurité des locataires), au point de justifier la transmission du rapport d'expertise à l'agence régionale de santé.
S'agissant de l'électricité, ils indiquent que deux anomalies majeures ont été constatées, savoir l'absence de dispositif de protection différentiel et l'insuffisance de la continuité électrique de la liaison équipotentielle dans la salle de bain.
Ils en déduisent que le logement présente des risques manifestes pour la sécurité des occupants du fait de l'absence de garde-corps et anomalies électriques majeures mais aussi des risques pour leur santé du fait de la présence de plomb dégradé et enfin des défauts manifestes de performance énergétique et se trouve donc être totalement indécent.
Le bail initial a été renouvelé le 30 août 2006 avec effet au 1er avril 2006 puis cédé.
Une offre de congé avec renouvellement ayant été délivrée par le bailleur le 6 juin 2014 pour un renouvellement à effet au 1er avril 2015, un nouveau bail est intervenu à cette date soit postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et au décret du 3 novembre 2014
Néanmoins dans le cadre du bail initial comme dans celui du bail renouvelé en 2015, le bailleur est tenu sans pouvoir s'en exonérer totalement d'une obligation de délivrance selon laquelle en application de l'article 1719 du code civil il doit délivrer au preneur la chose louée et l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Par ailleurs si le local commercial comportant des surfaces à usage d'habitation principale est réputé commercial pour le tout , le preneur est néanmoins en droit d'exiger du bailleur des travaux de mise en conformité des locaux aux normes de décence.
Cette obligation de livrer un logement décent est d'ordre public et soumise à une obligation de résultat, il ne peut y être dérogé contractuellement.
La première expertise réalisée en décembre 2016 a retenu que les critères d'un logement décent n'étaient pas remplis notamment au niveau des huisseries relevant une absence d'étanchéité , des infiltrations, mais aussi quant à la performance énergétique mentionnant une chaudière lui paraissant sous-dimensionnée et une isolation insuffisante. Il concluait au fait que les désordres s'articulait sur le clos et le couvert.
La seconde expertise réalisée à hauteur d'appel conclut en sens contraire au fait que le logement qui remplit les conditions de sécurité physique et de santé des preneurs et comporte les éléments d'équipements et de confort requis, est conforme aux articles 1,2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et ne peut donc être qualifié d'indécent.
Il convient d'observer que cette seconde expertise s'appuie sur des critères précis qu'elle détaille et analyse à l'aune des constatations effectuées dans le logement.
Ainsi après avoir rappelé les quatre principes qui permettent d'évaluer la conformité aux caractéristiques de décence à savoir:
- l'absence de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants
- l'absence de risques manifestes pour leur santé
- l'absence de défauts manifestes de performance énergétique
- présence des équipements habituels permettant d'habiter normalement le logement
et avoir précisé que le caractère manifeste s'entend de risques ou défauts visibles et détectables par toute personne à l'occasion d'une visite attentive, l-expert indique avoir pu constater un bon état de structure du logement , aucune humidité ou infiltration au niveau du sol, une installation électrique correcte, un chauffage fonctionnant correctement assurant la température moyenne règlementaire dans le logement, une aération assurée par les ouvertures , les pièces principales comportant une fenêtre s'ouvrant vers l'extérieur , l'équipement nécessaire de la cuisine et de la salle de bains.
Il a retenu néanmoins trois points litigieux , les ventilations hautes et basses en cuisine non visibles du fait de l'équipement , une fenêtre de salle de bains difficile à ouvrir et une absence de garde-corps à l'étage pièce n° 3.
Il a toutefois considéré que ces seuls points ne permettaient pas de remettre en cause la décence du logement qui s'entend de la globalité du logement, le constat de décence ou d'indécence portant sur 35 points.
Il convient de relever qu'il n'est pas mis en évidence de critères d'indécence liés à aux huisseries à défaut d'infiltrations d'eau ou d'humidité relevées à proximité des fenêtres et dans le logement ni d'infiltrations d'air parasites pouvant occasionner une gêne des occupants.
Il n'a pas été davantage retenu une insuffisance du chauffage du logement au regard des relevés de température en plein hiver et des caractéristiques de la chaudière.
Par ailleurs les époux [X] ne peuvent exciper d'une indécence liée à la performance énergétique en se fondant sur un diagnostic établi à leur demande qui classe le logement en catégorie G qui ne deviendra un critère d'indécence qu'en 2025. Il sera observé de surcroît que les bailleresses n'ont pu effectuer de diagnostic contradictoire alors qu'elles ont fait réaliser en février 2023 des travaux d'isolation consistant en la pose de laine de verre au grenier.
De même s'agissant de l'installation électrique entièrement rénovée en 2016 si le diagnostic produit par les époux [X] met en évidence des anomalies liées à l'absence de dispositif de protection du différentiel à l'origine de l'installation et l'insuffisance de continuité électrique de la liaison équipotentielle dans la salle de bains, l'entrepreneur ayant procédé à la rénovation pour sa part conteste ces résultats indiquant qu'il existe bien deux liaisons équipotentielles dans la salle de bains l'une se trouvant sous le lavabo et fait valoir que la prise n'est aucunement au dessus du lavabo. Il précise qu'à l'étage l'ensemble de l'installation est neuve avec tableau neuf et un interrupteur différentiel et des disjoncteurs.
Il n'est pas établi en tout état de cause un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.
Il sera à ce titre retenu que si les ventilations hautes et basses ne sont pas visibles dans la cuisine elles peuvent exister et l'aération du logement est assurée par les ouvertures et qu'enfin la fenêtre de la salle de bains constitue également une ouverture même si elle est difficile à manoeuvrer.
Ces éléments ne mettent pas en évidence de risques manifestes pour la sécurité et santé des occupants du logement
S'agissant des gardes-corps il sera observé que les bailleresses ont fait installer deux gardes-corps dans les pièces n° 2 et 3 en 2022 mais qu'en tout état de cause il ne peut être imposé la pose de garde-corps dans les constructions anciennes en étant dépourvues, l'absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constituant ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur doit répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.
Reste le diagnostic immobilier relatif à l'exposition au plomb dont il échet de constater qu'il met en évidence la présence de plomb dans les peintures dégradées de deux pièces car présentant des fissures. Toutefois il n'est pas retenu l'existence d'une situation de risque au saturnisme infantile mais il est retenu une situation de facteurs de dégradation du bâti ayant motivé une transmission à l'agence régionale de santé. Ce diagnostic fait état d'un risque d'effondrement de murs non retenus par les deux experts judiciaires.
Si la présence de plomb sur un revêtement dégradé et notamment des peintures constitue un motif de reconnaître le caractère indécent d'un logement force est de constater qu'en l'espèce le risque pour la santé des occupants n'est pas caractérisé et le risque pour leur sécurité lié à un effondrement des murs non établi.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le logement indécent.
Sur la charge des travaux
L'appelante fait valoir que dans le bail applicable du 1er avril 2006 au 31 mars 2015 les bailleresses ne devaient garantir aux preneurs que le clos et le couvert, tous les autres travaux étant à la charge des preneurs et qu'ainsi de nombreux travaux mis à sa charge en qualité de bailleresse par les premiers juges doivent être réalisés en application des clauses du bail notamment les travaux relatifs à la devanture et au remplacement de la chaudière.
Les intimés considèrent que les désordres affectant le bien loué ont trait au clos et au couvert de l'immeuble et incombent donc au seul bailleur et ce d'autant que leur réparation vise à rendre l'immeuble décent.
Il convient de relever en premier lieu que le bail initial a été conclu le 3 avril 1997 et renouvelé par acte du 30 août 2006 à effet au 1er avril 2006 selon lequel le preneur s'engageait à prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur notamment pour dégradations ou insalubrités.
Le preneur s'engageait à entretenir les lieux en bon état de réparations et à supporter toutes les réparations grosses ou menues comme toutes réfections ou remplacements même par vétusté rendues nécessaires et notamment celles dues du défaut d'exécution des réparations d'entretien de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel et à assurer le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les lieux rendus nécessaires par suite d'usure de vétusté de force majeure ou d'exigence administrative.
Enfin il était prévu qu'il aura entièrement à sa charge l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique le tout devant être maintenu en parfait état de propreté et les peintures extérieures refaites et devra assumer les réparations grosses et menues relatives aux devantures, vitrines, glaces et vitres et volets ou rideaux de fermeture.
Le bailleur pour sa part n'étant tenu qu'au clos et au couvert exception faite des obligations du preneur quant à la devanture de la boutique.
Par acte authentique du 31 août 2006 portant cession du fonds de commerce des preneurs initiaux les époux [Z] aux époux [X] emportant avec l'agrément du bailleur la cession du droit au bail, les cessionnaires s'engageaient à prendre le fonds artisanal notamment avec tous ses éléments corporels et incorporels dans leur état actuel et indiquaient être parfaitement informés des charges et conditions du bail renouvelé.
Ce bail est arrivé à expiration le 31 mars 2015, mais par acte d'huissier en date du 6 juin 2014 le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril.
Dès lors comme indiqué précédemment un nouveau bail est intervenu à cette date soit postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et au décret du 3 novembre 2014 ayant modifié les règles relatives à la répartition de la charge des travaux entre les parties à un bail commercial.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret du 3 novembre 2014 soit le 5 novembre 2014 et sont donc applicables au nouveau contrat de bail intervenu entre les parties à compter du 1er avril 2015.
Il sera rappelé que le bail renouvelé étant un nouveau bail les clauses de l'ancien bail contraires à la nouvelle réglementation sont réputées non écrites.
En application de l'article R 145-35 du code de commerce ne peuvent désormais être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors cependant qu'ils relèvent des grosses réparations.
Ne sont pas cependant compris les travaux d'embellissement excédant le coût d'un simple remplacement.
Ainsi la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil et dans tous les cas la charge de la vétusté ne peuvent recevoir application.
* Les travaux relatifs aux huisseries
L'appelante soutient que les fenêtres ne datent pas des années 1920 ou 1930, mais ont été remplacées en 1945, puis en 1975 et 1985; qu'aux termes du second rapport d'expertise, ce type de fenêtres en bois, régulièrement entretenu, a une durée de vie de 80 à 100 ans; que les fenêtres n'ont pas été entretenues par les locataires pendant plus de dix ans en violation de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en particulier la fenêtre de la salle de bains, le vantail de la fenêtre des WC et la porte-fenêtre de la chambre 1; que ce défaut d'entretien courant n'est pas imputable à la bailleresse; que l'humidité évoquée par le premier expert, M. [V], ne provient pas des fenêtres, étant précisé que la seconde expertise judiciaire ne rapporte aucune infiltration d'eau au niveau des menuiseries extérieures, ni humidité sur les murs à proximité ou dans le logement, que les eaux sont rejetées vers l'extérieur et non vers l'intérieur, que les marques d'humidité constatées dans le logement ne proviennent pas des fenêtres, mais plus probablement d'un dégât des eaux de 2015, vite réparé par les propriétaires, ainsi que d'une fuite provenant de la toiture voisine, également réparée à l'initiative de la propriétaire, voire d'un auvent remplacé par les locataires sans autorisation préalable, lequel renverrait de l'eau sur le mur d'habitation, de sorte que les infiltrations ne sont pas dues à un manque d'entretien par les propriétaires.
S'agissant des volets roulants, elle fait valoir que leur défaut d'entretien courant et d'ouverture par les locataires pendant plus de 10 ans les a dégradés au point de les rendre inutilisables , alors qu'ils étaient en bon état le 1er juillet 2006, à l'arrivée des époux [X]; de sorte que ceux-ci sont redevables, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de leur remplacement pour une somme de 1.473,54 euros, selon devis de la bailleresse, dont le montant est inférieur de 20% aux devis de remplacement proposés par les époux [X];
Pour les volets en bois, elle indique que refaits à neuf par l'ancien locataire leur dégradation résulte également du défaut d'entretien courant par les intimés pendant une durée de plus de 10 ans et d'une mauvaise utilisation, étant précisé que leur réfection est évaluée selon devis à une somme de 1.375 euros.
Elle demande à la cour de dire et juger que ces manquements sont dus à la négligence des intimés, de condamner les époux [X] à faire modifier l'auvent pour que l'écoulement de l'eau ne soit plus dirigé contre la façade de l'habitation, à remettre en état les fenêtres qu'ils ont laissé se dégrader faute d'entretien depuis plus de 10 ans (peintures, mastics, gonds et charnières, vitres, mécanismes de fermeture) et remplacer les fenêtres que ce défaut d'entretien aurait rendu irréparables, d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que des négligences auraient été opérées par les consorts [R] et [I] sur l'entretien des volets roulants, de condamner les époux [X] à remettre en état les quatre volets roulants qu'ils ont laissé se dégrader et à remplacer ceux que ce défaut d'entretien aurait rendus irréparables; de dire que le remplacement des fenêtres, porte-fenêtre et volets roulants et en bois du premier étage, et fenêtre du sas d'accès de la cuisine, est à la charge entière des époux [X] pour un montant de 12.949,08 euros, ce montant devant être réactualisé le jour des travaux, car le manque flagrant d'entretien pendant des années des époux [X] est l'unique cause de l'importance des désordres constatés.
Les époux [X] soutiennent pour leur part que les fenêtres ayant plus de 40 ans et certainement plus de 70 ans n'assurent plus leur mission et ne sont plus étanches. Ils mettent en avant les contradictions quant aux constatations des deux experts mais font observer qu'il est en tout état de cause reconnu que les fenêtres sont anciennes et vétustes. Ils considèrent qu'elles sont impropres à leur utilisation et ne sont plus adaptées à la performance énergétique attendue.
S'agissant des volets ils considèrent que ceux-ci sont totalement vétustes et qu'au demeurant les bailleresses avaient envisagé en février 2017 de les changer dans l'optique d'un logement décent.
Si le second expert n'a pas constaté d'infiltrations d'eau par les menuiseries extérieures, ni d'humidité sur les murs à proximité des fenêtres ni d'infiltrations d'air parasite mais uniquement quelques pathologies dues à des infiltrations d'eau au niveau des rejets d'eau il a néanmoins affirmé que les constatations effectuées sur les fenêtres et les volets comme des peintures dégradées des vitrages sans mastic ou comportant des joints de mastic dégradés des gorges de décompression non nettoyées, des orifices d'évacuation bouchés, des ferrures de fixation de crémone rouillées des tringles de manoeuvre des volets roulants rouillées permettaient de conclure non pas à une indécence du logement mais à une absence flagrante d'entretien régulier depuis plusieurs années, entretien incombant aux locataires aussi bien pour les fenêtres que pour les volets.
L'expert a néanmoins retenu que les fenêtres étaient pour certaines très anciennes et ne correspondaient plus aux normes actuelles notamment en termes d'infiltrations d'air et que si leur réparation était envisageable, leur remplacement permettrait une amélioration des performances et une durabilité accrue.
Pour les volets le remplacement s'avérait également plus simple économiquement.
La nécessité de remplacer les fenêtres et huisseries résidant à la fois d'un manquement des locataires à leur obligation d'entretien mais également à la nécessité de les mettre en conformité avec les normes actuelles en vue notamment d'améliorer la performance énergétique des éléments assurant le clos de l'immeuble il convient de dire que le coût de remplacement des fenêtres sera imputé à la bailleresse et que les preneurs conserveront en revanche le coût du remplacement des volets, le tout sur la base du devis retenu par l'expert et réactualisé.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge des bailleresses le changement des fenêtres mais infirmé en ce qu'il a mis à leur charge le remplacement des volets qui reviendra aux preneurs.
Faute pour les parties d'exécuter les travaux mis à leur charge dans les six mois de la signification de la présente décision, elles seront condamnées au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.
* les robinets des radiateurs
S'agissant des robinets des radiateurs, l'appelante soutient que leur changement relève des réparations locatives et travaux d'entretien courant à la charge des locataires, selon la loi n°89-462 et le décret n°87-712, qu'ils soient thermostatiques ou normaux, que six robinets thermostatiques cassés ou manquants ont été remplacés en décembre 2019 pour un montant de 546,70 euros TTC payé par la propriétaire, alors que ces frais doivent être imputés aux époux [X].
Elle ajoute qu'aux termes du rapport de M. [F], la propriété est parfaitement chauffée, si bien que la dimension de la chaudière, remplacée en mars 2016, est adaptée et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en qu'il a imputé aux consorts [R] et [I] le défaut d'entretien des robinets des radiateurs et de condamner les époux [X] à payer la somme de 546,70 euros à Mme [R], épouse [I], en remboursement des frais de remise en état et de remplacement desdits robinets.
Les époux [X] considèrent que le changement des robinets thermostatiques a été nécessité par leur vétusté.
Ces travaux relèvent manifestement des réparations locatives, sont liés à l'entretien courant et sont à la charge des preneurs.
Il n'est au demeurant nullement établi qu'ils aient été atteints de vétusté dès lors que l'expertise de M. [V] relevait qu'ils étaient bloqués ou inefficaces sans plus de précision, la seconde expertise n'ayant pu que constater qu'ils avaient été changés. Il ne s'agissait pas en tout état de cause de grosses réparations.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a laissé la charge de ses travaux aux bailleresses et de dire que les époux [X] devront assumer le coût du remplacement des robinets pour un montant de 546,70 euros.
* sur la ventilation
Sur la ventilation dans les pièces d'eau, au visa de la loi SRU du 13 décembre 2000, de l'article 2.6 du décret du 30 janvier 2002 et de l'article 17 de l'arrêté du 25 mars 1982 relatif à l'aération des logements, l'appelante soutient que l'absence de système de ventilation n'emporte pas l'absence de système d'aération (portes et fenêtres), de sorte que l'installation par les propriétaires d'une ventilation mécanique n'est pas obligatoire, aux termes du rapport de M. [F] et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en qu'il considère que les consorts [I] et [R] doivent installer une ventilation dans les pièces d'eau et de juger que les travaux de VMC doivent être mis à la charge des époux [X] pour un montant de 1.197,52 euros, à réactualiser le jour des travaux, car ils découlent de la nécessité de remplacer les fenêtres, laquelle est due à un manque flagrant d'entretien par les locataires.
Sur les grilles d'entrée d'air dans les pièces sèches, elle fait valoir qu'elles ne sont pas obligatoires pour les logements construits avant 1982 (article 17 de l'arrêté du 24 mars 1982), de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.
Les époux [X] soulignent l'absence totale d'aération dans la salle de bains et la nécessité d'ajouter une VMC afin d'assurer une ventilation suffisante et conforme aux règles de l'art étant observé qu'il en va du caractère décent de l'immeuble.
Ils ajoutent qu'en l'absence de grille d'entrée d'air dans les pièces sèches, la ventilation n'est pas assurée.
Ils font valoir que la bailleresse s'y oppose malgré les préconisations du premier expert judiciaire, conformes aux exigences de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif à la ventilation des logements donnés à bail, sur la base d'affirmations contradictoires du second expert judiciaire retenant une aération possible de la salle de bains en ouvrant des fenêtres et volets roulants bloqués mais confirmant de la nécessité d'une VMC et d'entrées d'air dans les menuiseries extérieures.
Le second expert a relevé que le renouvellement de l'air était assuré par l'ouverture des fenêtres et des portes conformément au règlement sanitaire mais a précisé que le remplacement pour des menuiseries isolantes rendait nécessaire de prévoir un équipement de ventilation
mécanique hygroréglable et des entrées d'air dans les menuiseries extérieures dans les pièces habitables.
Ces travaux liés au renouvellement de l'air généré par l'adaptation des menuiseries extérieures aux normes et imposés pour assurer à terme la décence du logement doivent être mis à la charge du bailleur et ce sous la même astreinte que celle prévue pour les travaux liés aux huisseries.
* Le bardage extérieur
Sur le bardage extérieur, l'appelante fait observer que les propriétaires avaient décidé de remplacer le bardage extérieur de la façade cour de la partie habitation, et non du pignon, dès le 9 décembre 2015, mais que les travaux ont été retardés par divers éléments, dont certains sont imputables aux époux [X], d'autres à l'état de santé du premier couvreur mandaté ou à des mauvaises conditions météorologiques, qu'un devis a été réalisé le 16 décembre 2016 pour une somme de 4.774,04 euros, que la date de commencement des travaux était prévue le 27 février 2017,que les travaux ont commencé le 28 février 2017 mais que les époux [X] ont interrompu ces travaux le 7 mars 2017 en demandant aux ouvriers d'arrêter le chantier et de démonter leur échafaudage, alors qu'il restait à installer l'encadrement des fenêtres, ainsi que les volets roulants, au motif qu'ils auraient été mis devant le fait accompli, en l'absence d'information préalable.
Elle fait valoir que cette interruption est abusive, car en violation de l'article 1724 du code civil, ainsi que des charges et conditions du bail applicable, alors que la solution sans isolation est conforme à la législation et non-obligatoire et que le coût de reprise des travaux interrompus, chiffré par M. [F] à hauteur de 2.889,36 euros TTC, la pose des volets roulants étant comprise, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux d'isolation du bardage, de leur donner acte que le bardage a été refait à leurs frais et conformément aux préconisations du premier expert judiciaire (voir le pré-rapport du 17 janvier 2017), de débouter les locataires de leur demande de destruction des travaux interrompus et de condamner les époux [X] à reprendre à leurs frais les travaux de bardage pour une somme de 2.889,39 euros, ce montant devant être réactualisé au jour des travaux, dès lors qu'ils sont responsables du manque d'entretien des volets roulants et à réparer à leurs frais les dégâts éventuellement causés par l'interruption précipitée des travaux.
Les époux [X] soutiennent que l'appelante tout en ne contestant pas devoir procéder à la pose d'un nouveau bardage estime sans arguments s'opposant à ceux du premier expert qu'il n'est pas nécessaire qu'un isolant soit posé avant le bardage.
Ils expliquent ainsi leur opposition à la poursuite des travaux de bardage engagés en février 2017 sans transmission préalable de devis et alors qu'ils n'étaient pas conformes aux recommandations de l'expert.
Ils font valoir que leur interruption des travaux n'était dès lors aucunement fautive et qu'au regard de la piètre performance énergétique de l'immeuble, il est nécessaire de procéder à l'isolation du mur avant de poser le bardage .
Il résulte de la première expertise que le bardage en cause était complètement dégradé et n'assurait plus l'étanchéité de la façade.
Il résulte de la seconde expertise que le bardage extérieur sur façade arrière était à l'initiative des bailleresses presque entièrement achevé mais a été interrompu en raison d'un désaccord quant la réalisation du bardage avec isolation préalable ou non.
L'expert a évalué la reprise du bardage à un montant de 2626,72 euros TTC
L'expert a expliqué aux termes de son rapport que les travaux demandés répondaient à une nécessité impérative d'assurer la mise hors d'eau de la façade arrière pour éviter des infiltrations d'eau dans le logement par le mur et qu'en conséquence l'isolation était secondaire et qu'en toute hypothèse l'amélioration thermique du logement nécessite une étude d'ensemble pour une question de cohérence.
Il ressort de ces éléments que les travaux incombaient manifestement aux bailleurs et qu'ils ne nécessitaient pas une isolation.
Il résulte du devis établi à la demande de l'expert que le coût des travaux inachevés s'élève à la somme de 1438,84 euros comprenant le coût des volets roulants et le surcoût d'exécution dû à l'interruption à la somme de 1450,56 euros.
Si l'achèvement des travaux à l'exception des travaux doit être mis à la charge de l'appelante le surcoût lié à l'interruption doit incomber aux preneurs qui ont fautivement interrompu les travaux.
Il convient en conséquence de mettre à la charge de l'appelante la reprise des travaux de bardage mais sans isolation et à la charge des preneurs la charge de la pose des volets roulants et du surcoût lié à l'interruption sur la base du devis retenu par l'expert avec actualisation.
* Sur la couverture
S'agissant de la couverture du laboratoire, elle indique qu'elle a été réparée en 2012 aux frais des propriétaires pour une somme de 10.608,47 euros, que la fuite décrite par le premier expert judiciaire est due à une malfaçon de l'artisan 'Ideal Couverture', que les dégâts sont localisés au sous-sol de l'immeuble, dans la cave et ne concernent donc que la partie professionnelle; que les propriétaires ont actionné la garantie décennale de la Maaf Assurance, suite à l'inaction du gérant de la société Ideal Couverture, mandatée pour remédier aux fuites constatées, que les travaux de réparation ont été effectués par une entreprise Martin en août et septembre 2022, et contrôlés par un bureau d'études en bâtiment, la société MPCB, sur demande de la propriétaire et qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux de réparation de la fuite de la couverture du laboratoire à leur charge et de donner acte à Mme [I] qu'elle a mis en oeuvre la réparation de la fuite de la couverture du laboratoire dans le cadre de la garantie décennale.
S'agissant de la couverture de l'atelier boucherie et la hotte aspirante, elle fait valoir qu'elle a été réparée aux frais des propriétaires en 2012, en même temps que le toit du laboratoire, pour une somme de 10.608,47 euros et que la fuite constatée est encore due à une malfaçon de l'artisan, la société Ideal Couverture, mais que cette fuite a été réparée, en même temps que celle de la couverture du laboratoire, dans le cadre de la garantie décennale, aux frais de la propriétaire, en août et septembre 2022 par l'entreprise Martin et qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à réaliser les travaux de réparation de la hotte aspirante de l'atelier boucherie à leur charge et de donner acte à Mme [I] qu'elle a mis en oeuvre la réparation de la fuite de la couverture de l'atelier boucherie dans le cadre de la garantie décennale.
Les époux [X] font valoir qu'ils ne sont pas comptables des difficultés liées aux malfaçons ayant affecté les travaux effectués à l'initiative des bailleresses qui ont été indemnisées par leur assureur et devait s'exécuter et ajoutent que les travaux ont été réalisés aux frais de la bailleresse à hauteur d'appel, alors que les infiltrations perduraient depuis 2012.
Il n'est aucunement contesté que ces travaux étaient à la charge des bailleresses et qu'ils ont été exécutées par celle-ci.
Il n'y a donc plus lieu à condamner sous astreinte les bailleresses à effectuer les travaux de reprise de la couverture sur le laboratoire et au niveau de la hotte aspirante de l'atelier boucherie.
* les travaux de la partie habitation
S'agissant des travaux de la partie habitation, au visa de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'appelante soutientque la dégradation de l'appartement est due à un défaut d'entretien courant des locataires pendant plus de dix ans (moquette trouée, peintures écaillées, papier peint déchiré et tâché, portes intérieures ne fermant pas, etc.) et que les travaux d'entretien, et non d'embellissement, estimés à 24.190,39 euros selon un devis détaillé réalisé le 5 décembre 2019 sur demande de la propriétaire par le bureau d'études en bâtiment MPCB, ont été validés par M. [F] et qu'il convient en conséquence, de confirmer la condamnation des époux [X] à prendre en charge le coût de ces travaux, à hauteur d'un montant de 26.609,43 euros, à réactualiser au jour des travaux, car il s'agit d'une simple application du bail.
Les époux [X] contestent l'absence totale d'entretien qui leur est reprochée et produisent les factures d'entretien de la chaudière ainsi que les factures de livraison du fioul démontrant qu'ils ont toujours chauffé les lieux. Pour le surplus ils font valoir qu'il était inutile de refaire les peintures et autres tapisseries dans des locaux humides et dont les fenêtres devaient être changées au préalable.
Il sera relevé qu'il n'est pas contesté par les époux [X] qu'ils sont tenus aux réparations locatives de la partie habitation.
Contrairement à leurs allégations le mauvais état d'entretien de cette partie n'est pas liée à l'absence de travaux incombant aux bailleresses mais à leur défaut d'entretien des lieux.
Ainsi les peintures et tapisseries dégradées ne sont pas dues à des infiltrations d'eau ou une humidité des murs provoquées par des manquements des bailleresses à leurs obligations mais à des dégâts des eaux pour lesquels les bailleresses sont intervenues au contraire des preneurs.
La réfection de la partie habitation est chiffrée à la somme de 26609,43 euros et incombe ainsi aux locataires.Il sera précisé que les travaux seront exécutés conformément au devis établi par la société MPCB et ce après actualisation de celui-ci.
Le jugement entrepris sera confirmé sauf sur les modalités de la condamnation à une astreinte ces travaux ne pouvant être exécutés qu'à la suite des travaux incombant aux bailleurs.
Il sera dit que faute pour les preneurs d'exécuter les travaux leur incombant dans les six mois de la fin des travaux mis à la charge des bailleurs il seront condamnés au paiement d'une astreinte de 30 euros par jour de retard et ce pendant une durée de trois mois.
* les travaux de la partie professionnelle
Sur les travaux de la partie professionnelle, elle fait valoir que l'entretien de la partie professionnelle est également à la charge des locataires; de sorte que les travaux d'entretien, estimés à hauteur de 18.921,07 euros par le bureau d'étude MPCB, doivent être mis à la charge des époux [X], en application du bail applicable
Les époux [X] soutiennent que s'agissant d'un commerce de bouche, les règles d'hygiène dans la partie professionnelle sont scrupuleusement observées et qu'au demeurant il n'existe aucun élément permettant de justifier les demandes formées par l'appelante les rapports d'expertise ne procédant pas à l'analyse du local professionnel , le second expert s'étant contenté de reprendre le chiffrage du maître d'oeuvre des bailleresses.
Ils font valoir que les locaux professionnels sont en parfait état d'entretien ce que ne permet pas de contredire l'étude estimative produite par les bailleresses qui ne décrit pas l'état des locaux et ne fournit qu'un listing de travaux.
Ils reconnaissent cependant que les travaux d'entretien de la partie professionnelle leur incombent et font valoir qu'ils ont rénové toute la devanture de la boucherie et les huisseries extérieures du rez-de-chaussée mais ont aussi rénové le revêtement de la cour.
Ils s'opposent aussi aux demandes relatives à l'auvent.
Les deux expertises se sont concentrées sur la partie habitation et aucune constatation sur la partie professionnelle n'a été faite.
Il n'est pas possible dans ces conditions de se fonder sur la seule estimation du maître d'oeuvre des bailleresses ni même sur des photographies produites par celle-ci pour mettre des travaux à la charge des locataires.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte les preneurs à exécuter des travaux en partie professionnelle.
* sur la reprise de l'auvent
L'appelante fait valoir que le défaut d'accroche de l'auvent installé par les preneurs présente à terme un risque quant à l'étanchéité.
Le second expert a retenu la nécessité d'une reprise de l'auvent.
Il convient de condamner les époux [X] à exécuter ces travaux de reprise dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant une période de trois mois.
* sur la maîtrise d'oeuvre
L'appelante soutient en outre que les circonstances justifient de suivre les préconisations de M. [F] relatives à la maîtrise d'oeuvre et qu'il convient d'ordonner, pour l'ensemble des travaux, le recours au maître d'oeuvre MPCB, dont les honoraires seront mis entièrement à la charge des intimés, seuls responsables des désordres et difficultés à les réparer, pour la définition des travaux à réaliser, l'établissement d'un descriptif précis, le contrôle des devis, la surveillance des travaux, la validation des factures et la réception.
Au regard de la répartition des travaux entre les parties et des conflits existant depuis longtemps entre elles il convient de laisser à chacune d'elle le choix du recours à une maîtrise d'oeuvre et son coût.
Sur les préjudices de jouissance des preneurs
L'appelante fait valoir que la période sans chauffage, a duré du fait de l'intransigeance des époux [X] quant au choix du chauffagiste , que la chaudière finalement installée, d'une puissance de 24 kW est adaptée à la surface du logement, que le devis '[P]' de réparation de la chaudière, que les intimés ont fait réaliser suite à une panne concernant les tuyaux la reliant au radiateur de la cuisine, constatée par acte d'huissier du 12 avril 2019, sans en informer les propriétaires, ne leur a pas été adressé mais qu'une fois informés, ces derniers ont fait réparer cette panne à leurs frais, selon facture du 17 décembre 2019, que la puissance de la chaudière installée en 2016 dans la cave au sous-sol est suffisante pour chauffer le logement et la boutique, ce qui est confirmé par le rapport de M. [F], de sorte qu'elle n'est pas sous-dimensionnée, que le remplacement de la précédente chaudière, dont la panne a été dissimulée avant la fin du premier bail, a été rendu nécessaire par un défaut d'entretien des locataires pendant 9 ans; qu'en vertu du bail, les consorts [I] et [R] ne doivent aux époux [X] que la garantie du clos et du couvert, de sorte qu'il convient de mettre à la charge des intimés le remplacement de la chaudière et du chauffe-eau effectués en mars et juillet 2016, et de les débouter de leur demande initiale de dédommagement à hauteur de 1.650 euros au titre de la privation de chauffage.
Sur la prétendue privation d'eau chaude pendant 15 mois, du 4 avril 2015 au 14 juillet 2016, elle fait valoir que les intimés ne justifient pas de leur préjudice à ce titre, étant précisé que le chauffagiste indique avoir branché en avril 2015 l'alimentation d'eau chaude de l'appartement sur le ballon d'eau chaude existant au sous-sol, avant de la brancher sur le nouveau ballon d'eau chaude en juillet 2016;
Sur le prétendu préjudice de jouissance des intimés, elle soutient qu'il n'est pas justifié, d'autant que les causes de la présence d'humidité dans le logement (absence d'habitation et d'ouverture pendant plusieurs années, absence de réparation d'un dégât des eaux par négligence et absence totale d'entretien pendant 10 ans) leur sont imputables, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, de débouter les époux [X] de leurs demandes indemnitaires et de les condamner à rembourser à Mme [R], épouse [I], la charge de la nouvelle chaudière pour un montant de 5.397,18 euros, ainsi que la charge du chauffe-eau pour un montant de 1.200,07 euros.
Les époux [X] font état d'un préjudice de jouissance consécutif à une absence de chauffage du 4 avril 2015 au 4 mars 2016 (préjudice estimé de 1.650 euros), à une absence d'eau chaude pendant 15 mois, dans l'attente de l'installation d'un ballon d'eau chaude, la nouvelle chaudière n'étant pas équipée d'un circuit de chauffage de l'eau (préjudice estimé de 2.250 euros), ainsi qu'à un défaut total d'étanchéité et d'isolation résultant d'un défaut de travaux sur le clos et le couvert depuis près de 60 ans (préjudice estimé de 23.500 euros, soit 250 par mois sur une période de 94 mois).
S'agissant des demandes de l'appelante relatives au remboursement des travaux liés au système de chauffage ils font valoir que la chaudière a été remplacée le 4 mars 2016, après que les bailleresses ont refusé cinq devis différents à compter de mars 2015, du fait de montants qualifiés d'excessifs.
Ils ajoutent qu' aux termes du rapport de M. [V], cette chaudière, facturée à hauteur de 4.906,53 euros HT, est sous-dimensionnée et mal installée (soupape bloquée par un simple serre-joint la rendant inefficace et dangereuse), étant ajouté que les robinets thermostatiques de l'ensemble des radiateurs étaient inefficaces et bloqués, et qu'il n'existe pas de ventilation mécanique, ni de grille d'entrée d'air dans les pièces dites sèches.
Ils font valoir également que M. [F] ne justifie pas du caractère adapté de la nouvelle chaudière par une quelconque référence à la surface et à l'isolation de l'immeuble; que le chauffagiste '[P]' indique pourtant en octobre 2021 que cette chaudière tourne à plein régime en permanence, en raison d'une puissance inadaptée (sous-dimensionnée) à la surface des locaux; que la défectuosité de l'installation persiste, comme en attestent la présence de tuyaux non-reliés et complètement rouillés à la cave, le dysfonctionnement du radiateur de la cuisine et le fonctionnement erratique des radiateurs à l'étage, constatés par acte d'huissier du 12 avril 2019; que par lettre du 15 décembre 2022, ils ont dénoncé à la bailleresse une fuite du ballon d'eau chaude; étant rappelé que le diagnostic de performances énergétiques préconise de mettre à jour le système de régulation du chauffage et de remplacer la chaudière par une pompe à chaleur.
Il est établi que la chaudière a été définitivement arrêtée en avril 2015 dès lors que l''artisan chauffagiste sollicité pour établir un devis de remplacement devait considérer qu'elle n'était plus en état de fonctionner et présentait un caractère dangereux émettant un taux de monoxyde de carbone anormalement élevé, le corps de chauffe s'affaisant et certains circuits électriques fondant.
Il était noté également que la cheminée extérieure et le conduit s'affaisaient.
Ainsi les travaux réalisé en mars 2016 afin de rétablir un chauffage performant et sécurisé dans les locaux ont compris la réfection de la cheminée.
Il s'agit de grosses réparations incombant aux bailleurs et relevant de leur obligation de délivrance d'un logement décent tout comme le ballon d'eau chaude.
Il sera observé qu'il ne saurait être imputé une responsabilité ds preneurs dans l'état de la chaudière faute d'un entretien régulier dès lors que ceux-ci justifient de factures d'entretien et de dépannage entre 2008 et 2015 et qu'en toute hypothèse la chaudière avait entre 25 et et 36 ans lors de la prise du bail et lors de son arrêt entre 34 et 45 ans.
Il convient de débouter l'appelante de sa demande de remboursement du coût de ces travaux.
S'agissant du préjudice de jouissance il convient d'observer que les parties se sont opposées sur le devis à retenir ce qui a retardé les opérations de remplacement de la chaudière.
Néanmoins le temps écoulé soit près d'une année n'est pas justifié et il convient de confirmer le jugement entrepris enc e qu'il a fixé le préjudice subi par les époux [X] à la somme de 900 euros pour les six mois de l'année où la chauffe était nécessaire en raisondes conditions climatiques locales.
Il n'y a pas lieu de leur allouer plus de dommages et intérêts , la nouvelle chaudière étant considérée par l'expert comme bien dimensionnée et permettant un chauffage adapté des locaux.
S'agissant de la privation d'eau chaude celle-ci n'étant pas justifiée au regard des travaux accomplis par le chauffagiste en avril 2015 il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande relative à ce chef de préjudice.
Il convient également de les débouter de leur demande relative à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lié aux défauts d'étanchéité, d'isolation et à l'humidité persistante des lieux, dès lors que le caractère indécent du logement a été écarté notamment au regard de l'humidité et de l'isolation et que si des dégâts des eaux sont survenus, les bailleresses ont fait exécuter les travaux de réparation, les preneurs pour leur part n'exécutant pas de travaux d'entretien.
Le jugement sera confirmé sur ces chefs.
Sur les préjudices des bailleresses
L'appelante demande une somme de 6300 euros à titre de dommages et intérêts comprenant le coût de l'arrêt des travaux pour 4928,33 euros ht et 5421,16 euros Ttc auquel s'ajoute le manque à gagner pour l'artisan et la dégradation du bien loué .
Elle ajoute que la volonté délibérée de nuire financièrement et moralement justifie leur demande en réparation à, hauteur de 6300 euros, étant entendu que la finition du chantier, pour un montant estimé de 2.626,73 euros, est demandée par ailleurs.
Il est demandé également une somme de 15000 euros en réparation du lourd préjudice moral subi par les bailleressses résultant des relations compkexes avec les artisans du fait des preneurs des procédures agressives dilatoires engagées par ceux-ci ,des travaux exigés à tort et de l'utuilisation de témoignages de mauvaise foi.
Les intimés soutiennent avoir toujours respecté leurs obligations mais avoir été eux-mêmes harcelés de lettres recommandées par les bailleresses.
Au regard de la décision sur les travaux interrompus et compte tenu de l'ancienneté des conflits entre bailleresses et preneurs mais du partage des responsabilités des bailleresses et des preneurs quant à l'état des biens loués et les conflits il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les bailleresses de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et du préjudice lié à l'interruption des travaux.
Sur le renouvellement du bail et le choix du notaire,
L'appelante soutient que les époux [X] sont les seuls responsables du retard de signature du bail, à compter du constat d'huissier du 22 janvier 2015, l'origine de la procédure portant précisément sur les éléments nécessaires à la rédaction de ce bail, que le choix du notaire chargé de rédiger un acte concernant sa propriété est un droit des bailleresses; et qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à une astreinte liée à la date de signature du bail et de dire et juger que l'appelante pourra mandater le notaire de son choix pour la rédaction du bail de sa propriété.
Elle demande en outre à la cour de condamner les époux [X] à fournir les attestations prévues au bail concernant la copie de leur contrat d'assurance, la copie des cotisations annuelles dument payées, la copie du contrat d'entretien et des factures d'entretien de la chaudière et la copie des documents de mise en conformité avec les services sanitaires.
Les époux [X] font valoir que s'agissant de la régularisation d'un bail commercial écrit incluant les travaux prévus par la bailleresse sur une durée de trois ans, conformément à la loi Pinel applicable depuis le 1er avril 2015, il convient de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a limité l'astreinte prononcée à 30 euros au lieu de 150 euros.
Ils soutiennent qu'ils démontrent avoir respecté les clauses élémentaires du bail concernant l'obligation d'assurer les locaux et de pourvoir à leur entretien courant en produisant des attestations d'assurance et de réparation de l'ancienne chaudière, étant ajouté que les bailleresses sont mal fondées à réclamer des attestations et certificats de conformité avec les services sanitaires.
Le désaccord des parties quant à la répartition des travaux s'imposant dans les lieux loués ainsi que sur la répartition des charges explique le retard pris dans l'élaboration du nouveau bail.
Il convient en conséquence d'ordonner aux parties de procéder à la régularisation d'un contrat de bail écrit et ce pour chacune sous peine d'une astreinte de 30 euros par jour de retard.
Il est légitime que le propriétaire du bien donné à bail ait le choix du notaire pour y procéder il convient en conséquence d'infirmer sur ce chef, le jugement entrepris.
Il est produit aux débats les attestations d'assurance des locaux depuis le renouvellement du bail et les factures d'entretien ou de réparation de la chaudière depuis 2008.
Il n'y a pas lieu en conséquence de condamner les preneurs à la production de documents pour le passé ,le bail à intervenir devant préciser les modalités de justification par les preneurs de l'exécution de leurs obligations à ce titre.
Sur l'indexation du loyer
L'appelante fait valoir que le paiement de l'indexation des loyers est prévu à l'article L145-34 du code de commerce depuis la loi du 18 juin 2014 et que cette indexation est réclamée depuis une lettre du 9 octobre 2015 expliquant aux époux [X] les nouvelles règles de calcul et le nouveau loyer à payer sur la base de cette indexation; que leur refus de payer l'indexation, hormis un chèque de 129 euros du 29 août 2018, est injustifié; qu'au 30 septembre 2023, le solde dû au titre de cette indexation est de 3.513 euros; et qu'il convient de condamner les époux [X] au paiement de cette somme et de leur ordonner le paiement des indexations à venir.
Les intimés font valoir que la demande de l'appelante tendant au paiement d'une indexation de loyer à compter du 1er avril 2015 est mal fondée, conformément aux articles L145-34 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi Pinel.
Ils font observer que l'appelante ne justifie d'aucun calcul et qu'en tout état de cause ils ont bien respecté leurs obligations en payant l'indexation à compter du 1er avril 2018.
Il convient de relever que le bail renouvelé le 30 août 2006 à effet au 1er avril 2006 a prévu un loyer de 14400 euros sur l'année payable trimestriellement mais aucune clause d'indexation
Seule était prévue la révision triennale légale prévoyant que le loyer serait révisé de plein droit à l'expiration de chaque période triennale suivant la variation de l'indice du coût de la construction du trimestre de l'année de la révision considérée par rapport à l'indice du coût de la construction de l'année 2005.
Si dans le congé avec offre de renouvellement les bailleresses ont proposé un prix du loyer, les échanges entre les parties et leurs présentes observations témoignent du fait qu'elles ne sont pas parvenues à un accord sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Néanmoins aucune action en fixation du loyer commercial n'a été engagée.
Dès lors que le renouvellement du bail donne lieu à un nouveau bail soumis aux conditions de l'ancien bail sous réserve de leur adaptation à la loi du 18 juin 2014, l'action en fixation du prix soumise à une prescription biennale courant à compter du point de départ du bail renouvelé est en l'espèce prescrite.
En conséquence le bail a été renouvelé pour neuf ans aux conditions de l'ancien bail telles qu'en vigueur au jour de son expiration.
Ainsi le loyer du nouveau bail est strictement égal à celui qui était en vigueur à la veille du renouvellement soit le 31 mars 2015.
Ainsi seule une révision triennale a pu intervenir le 1er avril 2018.
Il convient de débouter en tout état de cause l'appelante de sa demande de condamnation au titre de l'indexation.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Les intimés sollicitent une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
L'appelante fait valoir que la demande de dommages et intérêts des intimés pour résistance abusive est injustifiée, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Au regard de l'importance des différends entre les parties quant à l'exécution des travaux nécessaires, et de la répartition de la charge de ces travaux entre les parties, il n'est pas justifié du caractère abusif de la présente procédure ni d'une résistance injustifiée des bailleresses qui ont fait exécuter nombre de travaux leur incombant y compris en cours de procédure.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de ce chef de demande.
Sur les frais des deux expertises judiciaires,
L'appelante fait valoir que ces frais doivent être supportés en totalité par les intimés, étant souligné que les désordres constatés leur sont imputables en totalité et qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [R] et [I] à payer les 2/3 des frais d'expertise et de dire et juger que les époux [X] devront payer la totalité des frais d'expertise.
Les intimés soutiennent qu'ils justifient de leurs demandes tendant à la condamnation de la bailleresse à les rembourser des frais acquittés par eux dans le cadre de la première expertise judiciaire (2.955,56 euros) et au titre des diagnotics immobiliers (249 euros).
Il est manifeste que les deux expertises étaient nécessaires à la compréhension du litige opposant les parties, leurs constatations ayant permis une répartition des travaux entre les parties nonobstant leurs conclusions parfois contradictoires.
Il convient au regard des manquements de chacune des parties de partager par moitié la charge des frais d'expertise mais de débouter les époux [X] de leur demande de prise en charge des frais de diagnostic diligentés à leur seule initiative.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Déclare recevables les pièces n° 42 à 46 produites par les intimées ;
Confirme le jugement entrepris excepté sur le caractère indécent du logement loué, sur la répartition de la charge des travaux, sur les modalités des astreintes prononcées, sur la condamnation des intimés relatives aux travaux d'entretien des locaux professionnels, sur la désignation du notaire rédacteur du bail et la charge des frais d'expertises;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit le logement loué aux époux [X] décent ;
Condamne Mme [U] [R] épouse [I] en son nom et ès qualités d'ayant droit de sa mère Mme [M] [C] à réaliser les travaux préconisés par l'expert M. [F] et relatifs au changement des fenêtres, à la pose d'une ventilation dans les pièces d'eau du local à usage d'habitation et de grilles d'entrée d'air dans les pièces sèches, et à procéder à l'achèvement des travaux de bardage sans isolation ;
Dit qu'à défaut d'exécution de ces travaux dans les six mois de la signification de la présente décision, elle sera condamnée au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Dit que les travaux relatifs à la couverture ont été exécutés et restent à la charge de Mme [U] [R] épouse [I] ;
Condamne les époux [X] au remplacement des volets en bois et roulants et à la réparation de l'auvent ;
Dit qu'à défaut pour eux d'exécuter les travaux mis à leur charge dans les six mois de la signification de la présente décision, ils seront condamnés au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Condamne les époux [X] à assumer le coût du remplacement des robinets des radiateurs pour un montant de 546,70 euros et le surcoût lié à l'interruption des travaux de bardage sur la base du devis retenu par l'expert avec actualisation ;
Dit que les époux [X] sont condamnés à exécuter les travaux de réparations locatives et d'entretien de la partie habitation et que faute d'exécuter ces travaux mis à leur charge sur la partie habitation conformément au devis établi par la société MPCB après actualisation de celui-ci, et ce dans les six mois de l'exécution des travaux par les bailleurs les époux [X] seront condamnés au paiement d'une astreinte de 30 euros par jours de retard pendant un délai de trois mois;
Déboute Mme [U] [R] épouse [I] de sa demande relative aux travaux de réparation de la partie professionnelle ;
Dit que les parties devront régulariser devant un notaire choisi par l'appelante bailleresse, un bail écrit faisant application des nouvelles dispositions applicables et en particulier de l'article L 145-34 et R145-35 du code de commerce ;
Maintient l'astreinte fixée par le jugement entrepris ;
Déboute l'appelante de sa demande en paiement au titre de l'indexation des loyers ;
Dit que seule une révision triennale du prix du loyer est susceptible d'intervenir à compter du 1er avril 2018;
Dit que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties;
Dit que la cour se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte;
Confirme pour le surplus le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [U] [R] épouse [I] de ses demandes relatives à la prise en charge d'une maîtrise d'oeuvre et des frais de remplacement de la chaudière ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties ;
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,