CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 10 novembre 2023, n° 23/07870
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023
(n° 317 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07870 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRFN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57808
APPELANTE
S.A.S. ABJ LIMITED TOULON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel ROUART, avocat au barreau de PARIS, toque : B0992
INTIMEE
SNC ALTA CRP LA VALETTE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée à l'audience par Me Evelyne BARBIER, avocat au bareau de PARIS, toque : B330
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 30 juillet 2013, modifié par deux avenants, la société Alta CRP La Valette a donné à bail commercial à la société ABJ Limited Toulon le local R17, d'une superficie de 30 m² et une terrasse, au sein du Centre commercial Famille Passion, devenu l'Avenue 83, situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Var), pour une durée de dix ans à compter de la livraison intervenue le 26 janvier 2016, aux fins d'y exploiter un fonds de commerce de restauration rapide.
Il a été convenu du paiement à la charge du preneur d'un loyer annuel en principal de base de 69.000 euros, outre un loyer variable additionnel égal à la différence entre 5 % du chiffre d'affaires HT et le loyer de base.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à la société ABJ Limited Toulon, par acte du 15 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 85.503,50 euros au titre de l'arriéré locatif au 10 juin 2022.
Se prévalant d'une clause attributive de compétence au profit du tribunal judiciaire de Paris, la société Alta CRP La Valette a fait assigner, par acte du 29 septembre 2022, la société ABJ Limited Toulon devant le juge des référés de ce tribunal aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 13 mars 2023, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 à minuit ;
condamné la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette :
' la somme provisionnelle de 142.291,77 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 20 janvier 2023 (1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 à hauteur de 85.503,50 euros et à compter de l'ordonnance pour le solde ;
' la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté la demande de délais de paiement ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société ABJ Limited Toulon et de tous occupants de son chef des lieux se trouvant au sein du centre commercial l'Avenue 83 situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail du 16 juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévoyant la majoration du taux de l'intérêt légal ;
condamné la société ABJ Limited Toulon aux entiers dépens ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Par déclaration du 25 avril 2023, la société ABJ Limited Toulon a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2023, la société ABJ Limited Toulon demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau, à titre principal,
juger de l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la constatation par le juge des référés de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 ;
En conséquence,
débouter la société Alta CRP La Valette de l'intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
juger qu'elle a subi de graves difficultés financières en raison de la crise sanitaire du Covid 19 ;
juger qu'elle a toujours tenté de régler ses créances de loyers malgré les difficultés économiques qu'elle a subies ;
juger qu'elle est de bonne foi et qu'elle est légitime à solliciter l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative ;
lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer le montant de la créance locative due ;
En toutes hypothèses,
condamner la société Alta CRP La Valette à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de Maître Emmanuel Rouart conformément aux dispositions de l'article 699 du code procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2023, la société Alta CRP La Valette demande à la cour de :
déclarer la société ABJ Limited Toulon mal fondée en son appel ;
En conséquence,
la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 à minuit ;
' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la société ABJ Limited Toulon et de tous occupants de son chef des lieux loués au sein du centre commercial l'Avenue 83, situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
' rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
' condamné la société ABJ Limited Toulon au paiement de la somme provisionnelle de 142.291,77 euros à valoir sur l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du 16 juilllet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
' condamné la société ABJ Limited Toulon aux entiers dépens ;
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts contractuels majorés ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
condamner la société ABJ Limited Toulon à lui payer la somme de 197.584 euros à titre de provision sur l'arriéré dû, terme du 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque facture ; condamner la société ABJ Limited Toulon à lui payer la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 septembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est constant que le 15 juin 2022, la société Alta CRP La Valette a fait délivrer à la société ABJ Limited Toulon un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour obtenir paiement de la somme de 85.503,50 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au mois de juin 2022 inclus ; que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte conformément à la clause conventionnelle et à l'article L145-41 du code de commerce.
Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la société ABJ Limited Toulon fait état de difficultés économiques subies depuis la crise sanitaire expliquant que les confinements et restrictions sanitaires l'ont contrainte à fermer l'établissement pendant plusieurs mois. Elle invoque encore les loyers exorbitants imposés au sein du centre commercial Avenue 83 ayant augmenté ses difficultés et justifié les retards dans le paiement des loyers. Elle indique qu'en dépit de cette crise sans précédent, elle a toujours tenté de régler les sommes dues au bailleur et de trouver un accord pour apurer sa dette de sorte que sa bonne foi ne peut être remise en cause.
Elle considère que le commandement de payer, puis l'assignation devant le juge des référés ont été délivrés de mauvaise foi alors qu'un accord, en cours d'exécution, avait été trouvé et qu'il existe ainsi des contestations sérieuses qui s'opposent au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Cependant, il résulte des pièces produites que la société bailleresse a consenti une franchise de loyer pour le mois de novembre 2021, puis qu'elle a proposé à la locataire, par mail du 12 janvier 2022, une franchise totale du loyer du 2ème trimestre 2020 pour un montant de 22.060,67 euros TTC ainsi qu'une franchise partielle des loyers pour la période du 1er janvier 2021 au 19 mai 2021, pour un montant de 18.329,47 euros, à la condition que soit réglé l'ensemble des loyers et charges au 31 décembre 2021, soit la somme de 28.659,12 euros.
Or, si la société ABJ Limited Toulon a procédé à des règlements établis par le décompte produit, et reconnaît avoir versé immédiatement la somme de 1.006,50 euros le 12 janvier 2022, puis celle de 10.652,62 euros un mois plus tard, force est de constater que les virements ultérieurs qu'elle a effectués n'ont pas permis de régler les échéances trimestrielles de loyers courants, la cour relevant, au surplus, qu'aucun paiement n'a été effectué postérieurement au 5 septembre 2022 et que la dette s'établit à la somme de 197.189,76 euros au troisième trimestre 2023 inclus ainsi qu'il résulte du décompte arrêté au 11 juillet 2023.
La société ABJ Limited Toulon ne peut dès lors sérieusement soutenir que la société Alta CRP La Valette aurait agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer alors qu'il est établi qu'elle a été défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement et que les difficultés incontestablement induites par la crise sanitaires ne pouvaient la dispenser de son obligation.
En tout état de cause, la cour relève que contrairement à ce que soutient l'appelante, ses difficultés de paiement sont anciennes puisqu'elle a fait l'objet de deux procédures en référé aux fins d'acquisition de la clause résolutoire en 2017 et 2019 ainsi qu'il résulte des ordonnances en date des 28 juin 2017 et 14 février 2019 produites.
Ainsi, il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la mise en oeuvre du commandement de payer délivré le 15 juin 2022.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois imparti à la société ABJ Limited Toulon, les conditions légales de l'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 15 juillet 2022. La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte produit arrêté au 11 juillet 2023, qu'à cette date, la société ABJ Limited Toulon restait devoir la somme de 197.189,76 euros en principal, après déduction des frais du commandement de payer du 15 juin 2022 (394,23 euros), au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, troisième trimestre 2023 inclus.
L'obligation de la société ABJ Limited Toulon, qui ne conteste pas le quantum de sa dette, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner par provision au paiement de la somme susvisée.
L'article 23.3 du bail, intitulé "Intérêts et pénalités contractuels de retard", énonce que "toute somme exigible au titre des loyers, des charges, du fonds de roulement, des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le bail, payée en retard sera productrice d'un intérêt de retard au taux légal en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de 5 points, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance".
Cependant, cette majoration contractuelle des intérêts de retard, destinée à sanctionner l'inexécution de l'obligation de paiement, s'analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible d'être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation de la société ABJ Limited Toulon au paiement de ces intérêts majorés n'est pas établie avec toute l'évidence requise en référé.
Ainsi, la société ABJ Limited Toulon sera tenue au paiement des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 sur la somme de 85.503,50 euros, à compter de l'ordonnance entreprise, sur celle de 56.788,27 euros (142.291,77, montant de la provision allouée par le premier juge, - 85.503,50) et du présent arrêt sur le surplus de la provision allouée.
Sur la demande de délais de paiement
La société ABJ Limited Toulon sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois afin d'apurer sa dette expliquant avoir toujours trouvé des solutions pour régler celle-ci en doublant sa charge de travail afin d'augmenter son chiffre d'affaires.
Cependant, la société ABJ Limited Toulon, qui ne produit aucune pièce comptable et financière, ne démontre pas être en capacité de s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant dans le délai sollicité alors au surplus qu'elle n'a procédé à aucun règlement depuis septembre 2022.
Ainsi, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, la société ABJ Limited Toulon sera déboutée de sa demande non justifiée de délais de paiement.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
La société ABJ Limited Toulon étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 16 juillet 2022, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion.
L'obligation de cette société au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, taxes et accessoire, à compter du 16 juillet 2022, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société ABJ Limited Toulon sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Alta CRP La Valette, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation ;
Statuant à nouveau de ce chef et vu l'évolution du litige,
Condamne la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette la somme provisionnelle de 197.189,76 euros en principal au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 sur la somme de 85.503,50 euros, à compter de l'ordonnance entreprise sur celle de 56.788,27 euros et du présent arrêt sur le surplus de la provision allouée ;
Condamne la société ABJ Limited Toulon aux dépens d'appel et à payer à la société Alta CRP La Valette la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023
(n° 317 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07870 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRFN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57808
APPELANTE
S.A.S. ABJ LIMITED TOULON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel ROUART, avocat au barreau de PARIS, toque : B0992
INTIMEE
SNC ALTA CRP LA VALETTE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée à l'audience par Me Evelyne BARBIER, avocat au bareau de PARIS, toque : B330
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 30 juillet 2013, modifié par deux avenants, la société Alta CRP La Valette a donné à bail commercial à la société ABJ Limited Toulon le local R17, d'une superficie de 30 m² et une terrasse, au sein du Centre commercial Famille Passion, devenu l'Avenue 83, situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Var), pour une durée de dix ans à compter de la livraison intervenue le 26 janvier 2016, aux fins d'y exploiter un fonds de commerce de restauration rapide.
Il a été convenu du paiement à la charge du preneur d'un loyer annuel en principal de base de 69.000 euros, outre un loyer variable additionnel égal à la différence entre 5 % du chiffre d'affaires HT et le loyer de base.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à la société ABJ Limited Toulon, par acte du 15 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 85.503,50 euros au titre de l'arriéré locatif au 10 juin 2022.
Se prévalant d'une clause attributive de compétence au profit du tribunal judiciaire de Paris, la société Alta CRP La Valette a fait assigner, par acte du 29 septembre 2022, la société ABJ Limited Toulon devant le juge des référés de ce tribunal aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 13 mars 2023, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 à minuit ;
condamné la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette :
' la somme provisionnelle de 142.291,77 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 20 janvier 2023 (1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 à hauteur de 85.503,50 euros et à compter de l'ordonnance pour le solde ;
' la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté la demande de délais de paiement ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société ABJ Limited Toulon et de tous occupants de son chef des lieux se trouvant au sein du centre commercial l'Avenue 83 situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail du 16 juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévoyant la majoration du taux de l'intérêt légal ;
condamné la société ABJ Limited Toulon aux entiers dépens ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Par déclaration du 25 avril 2023, la société ABJ Limited Toulon a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2023, la société ABJ Limited Toulon demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau, à titre principal,
juger de l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la constatation par le juge des référés de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 ;
En conséquence,
débouter la société Alta CRP La Valette de l'intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
juger qu'elle a subi de graves difficultés financières en raison de la crise sanitaire du Covid 19 ;
juger qu'elle a toujours tenté de régler ses créances de loyers malgré les difficultés économiques qu'elle a subies ;
juger qu'elle est de bonne foi et qu'elle est légitime à solliciter l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative ;
lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer le montant de la créance locative due ;
En toutes hypothèses,
condamner la société Alta CRP La Valette à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de Maître Emmanuel Rouart conformément aux dispositions de l'article 699 du code procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2023, la société Alta CRP La Valette demande à la cour de :
déclarer la société ABJ Limited Toulon mal fondée en son appel ;
En conséquence,
la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 à minuit ;
' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la société ABJ Limited Toulon et de tous occupants de son chef des lieux loués au sein du centre commercial l'Avenue 83, situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
' rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
' condamné la société ABJ Limited Toulon au paiement de la somme provisionnelle de 142.291,77 euros à valoir sur l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du 16 juilllet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
' condamné la société ABJ Limited Toulon aux entiers dépens ;
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts contractuels majorés ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
condamner la société ABJ Limited Toulon à lui payer la somme de 197.584 euros à titre de provision sur l'arriéré dû, terme du 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque facture ; condamner la société ABJ Limited Toulon à lui payer la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 septembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est constant que le 15 juin 2022, la société Alta CRP La Valette a fait délivrer à la société ABJ Limited Toulon un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour obtenir paiement de la somme de 85.503,50 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au mois de juin 2022 inclus ; que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte conformément à la clause conventionnelle et à l'article L145-41 du code de commerce.
Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la société ABJ Limited Toulon fait état de difficultés économiques subies depuis la crise sanitaire expliquant que les confinements et restrictions sanitaires l'ont contrainte à fermer l'établissement pendant plusieurs mois. Elle invoque encore les loyers exorbitants imposés au sein du centre commercial Avenue 83 ayant augmenté ses difficultés et justifié les retards dans le paiement des loyers. Elle indique qu'en dépit de cette crise sans précédent, elle a toujours tenté de régler les sommes dues au bailleur et de trouver un accord pour apurer sa dette de sorte que sa bonne foi ne peut être remise en cause.
Elle considère que le commandement de payer, puis l'assignation devant le juge des référés ont été délivrés de mauvaise foi alors qu'un accord, en cours d'exécution, avait été trouvé et qu'il existe ainsi des contestations sérieuses qui s'opposent au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Cependant, il résulte des pièces produites que la société bailleresse a consenti une franchise de loyer pour le mois de novembre 2021, puis qu'elle a proposé à la locataire, par mail du 12 janvier 2022, une franchise totale du loyer du 2ème trimestre 2020 pour un montant de 22.060,67 euros TTC ainsi qu'une franchise partielle des loyers pour la période du 1er janvier 2021 au 19 mai 2021, pour un montant de 18.329,47 euros, à la condition que soit réglé l'ensemble des loyers et charges au 31 décembre 2021, soit la somme de 28.659,12 euros.
Or, si la société ABJ Limited Toulon a procédé à des règlements établis par le décompte produit, et reconnaît avoir versé immédiatement la somme de 1.006,50 euros le 12 janvier 2022, puis celle de 10.652,62 euros un mois plus tard, force est de constater que les virements ultérieurs qu'elle a effectués n'ont pas permis de régler les échéances trimestrielles de loyers courants, la cour relevant, au surplus, qu'aucun paiement n'a été effectué postérieurement au 5 septembre 2022 et que la dette s'établit à la somme de 197.189,76 euros au troisième trimestre 2023 inclus ainsi qu'il résulte du décompte arrêté au 11 juillet 2023.
La société ABJ Limited Toulon ne peut dès lors sérieusement soutenir que la société Alta CRP La Valette aurait agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer alors qu'il est établi qu'elle a été défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement et que les difficultés incontestablement induites par la crise sanitaires ne pouvaient la dispenser de son obligation.
En tout état de cause, la cour relève que contrairement à ce que soutient l'appelante, ses difficultés de paiement sont anciennes puisqu'elle a fait l'objet de deux procédures en référé aux fins d'acquisition de la clause résolutoire en 2017 et 2019 ainsi qu'il résulte des ordonnances en date des 28 juin 2017 et 14 février 2019 produites.
Ainsi, il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la mise en oeuvre du commandement de payer délivré le 15 juin 2022.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois imparti à la société ABJ Limited Toulon, les conditions légales de l'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 15 juillet 2022. La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte produit arrêté au 11 juillet 2023, qu'à cette date, la société ABJ Limited Toulon restait devoir la somme de 197.189,76 euros en principal, après déduction des frais du commandement de payer du 15 juin 2022 (394,23 euros), au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, troisième trimestre 2023 inclus.
L'obligation de la société ABJ Limited Toulon, qui ne conteste pas le quantum de sa dette, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner par provision au paiement de la somme susvisée.
L'article 23.3 du bail, intitulé "Intérêts et pénalités contractuels de retard", énonce que "toute somme exigible au titre des loyers, des charges, du fonds de roulement, des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le bail, payée en retard sera productrice d'un intérêt de retard au taux légal en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de 5 points, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance".
Cependant, cette majoration contractuelle des intérêts de retard, destinée à sanctionner l'inexécution de l'obligation de paiement, s'analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible d'être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation de la société ABJ Limited Toulon au paiement de ces intérêts majorés n'est pas établie avec toute l'évidence requise en référé.
Ainsi, la société ABJ Limited Toulon sera tenue au paiement des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 sur la somme de 85.503,50 euros, à compter de l'ordonnance entreprise, sur celle de 56.788,27 euros (142.291,77, montant de la provision allouée par le premier juge, - 85.503,50) et du présent arrêt sur le surplus de la provision allouée.
Sur la demande de délais de paiement
La société ABJ Limited Toulon sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois afin d'apurer sa dette expliquant avoir toujours trouvé des solutions pour régler celle-ci en doublant sa charge de travail afin d'augmenter son chiffre d'affaires.
Cependant, la société ABJ Limited Toulon, qui ne produit aucune pièce comptable et financière, ne démontre pas être en capacité de s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant dans le délai sollicité alors au surplus qu'elle n'a procédé à aucun règlement depuis septembre 2022.
Ainsi, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, la société ABJ Limited Toulon sera déboutée de sa demande non justifiée de délais de paiement.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
La société ABJ Limited Toulon étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 16 juillet 2022, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion.
L'obligation de cette société au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, taxes et accessoire, à compter du 16 juillet 2022, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société ABJ Limited Toulon sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Alta CRP La Valette, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation ;
Statuant à nouveau de ce chef et vu l'évolution du litige,
Condamne la société ABJ Limited Toulon à payer à la société Alta CRP La Valette la somme provisionnelle de 197.189,76 euros en principal au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 sur la somme de 85.503,50 euros, à compter de l'ordonnance entreprise sur celle de 56.788,27 euros et du présent arrêt sur le surplus de la provision allouée ;
Condamne la société ABJ Limited Toulon aux dépens d'appel et à payer à la société Alta CRP La Valette la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT