CA Rennes, 1re ch., 7 novembre 2023, n° 21/02287

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié en date du 4 février 2016, feu [V] [L], décédé depuis, et Mme [G] [P] épouse [L] ont conclu un contrat de réservation avec la S.A.S. Golivet portant sur un lot compris dans un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 14], [Adresse 2], constitué d`un appartement de type 3 (lot n° 17) et d'un garage situé au rez-de-chaussée (lot n° 5), au prix de 365.500 € TTC.

2. Par acte authentique en date du 20 décembre 2016, ils ont acquis les lots n° 5 et 17 conformément au contrat de réservation ainsi qu'une place de parking extérieur correspondant au lot n° 28, non comprise dans ce contrat, pour un montant total de 385.500 € TTC.

3. Alléguant que les dimensions de la place de parking extérieur ainsi acquise ne permettaient pas d'y garer un véhicule de taille standard, les acheteurs ont, après de vains échanges avec la S.A.S. Golivet et par acte d'huissier de justice en date du 26 octobre 2018, fait assigner celle-ci devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en annulation de la vente.

4. Par jugement du 15 mars 2021, le tribunal a :

- rejeté l'intégralité des demandes, en ce compris la demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les demandeurs à verser à la S.A.S. Golivet la somme de 1.200 € au tire de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les demandeurs aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

5. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 8 avril 2021, feu [V] [L] et son épouse ont interjeté appel de cette décision.

6. En suite du décès de [V] [L] intervenu le 9 juin 2021, ses héritiers, Mme [S] [L] épouse [Y], M. [I] [L] et M. [M] [L] sont intervenus volontairement à l'instance.

* * * * *

Moyens

7. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 20 mai 2022, Mme [G] [P] veuve [L], Mme [S] [L] épouse [Y], M. [I] [L] et M. [M] [L] (les consorts [L]) demandent à la cour de :

- recevoir Mme [S] [L], M. [I] [L] et M. [M] [L] en leur intervention volontaire ès qualités d'héritiers de [V] [L], né le 19 mai 1943 à [Localité 17] (42) et décédé le 9 juin 2021 à [Localité 4] (35),

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes,

- en conséquence,

- à titre principal,

- constater la réticence dolosive de la S.A.S. Golivet ou à tout le moins l'erreur vice de leur consentement, et en conséquence, ordonner la nullité de l'acte de vente de la place de stationnement,

- condamner la S.A.S. Golivet à leur restituer la somme de 20.000 € correspondant au prix de vente de la place de stationnement, outre celle de 10.000 € pour le préjudice de jouissance et celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire,

- constater le manquement de la S.A.S. Golivet à son obligation de délivrance conforme de la place de stationnement,

- constater le manquement de la S.A.S. Golivet à son obligation de loyauté et d'information pré-contractuelle,

- en conséquence, prononcer la résolution de la vente intervenue le 20 décembre 2016 et portant sur la place de stationnement, lot n° 28,

- dire et juger la S.A.S. Golivet responsable du préjudice subi par eux,

- condamner la S.A.S. Golivet à leur payer la somme de 20.000 € TTC au titre de la restitution du prix de vente,

- condamner la S.A.S. Golivet à leur payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance,

- condamner la S.A.S. Golivet à leur payer la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

- condamner la S.A.S. Golivet à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

8. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [L] font en effet valoir :

- que la taille de la place de stationnement est réduite, ce qui en anéantit l'intérêt, information délibérément cachée aux acquéreurs, ce qui est constitutif d'une réticence dolosive,

- que les informations communiquées relativement à la taille de l'emplacement sont particulièrement imprécises et, à tout le moins, inexactes,

- que la méthode du mesurage effectué par la S.A.S. Golivet via un huissier de justice est contestable,

- que les acheteurs ne sont pas des professionnels,

- que, subsidiairement, il y a erreur sur les qualités essentielles attendues d'une place de parking puisqu'il est impossible d'y accueillir un véhicule du segment C, ce que confirmerait le cas échéant un transport sur les lieux,

- que, plus subsidiairement encore, il existe un défaut de délivrance au regard des spécificités contractuelles, la S.A.S. Golivet ayant manqué à son devoir de loyauté et d'information,

- qu'outre le fait que Mme [G] [P] veuve [L] s'est trouvée contrainte d'emménager plus tôt dans l'appartement à la suite du décès de son époux, les mauvaises contestations de la S.A.S. Golivet tendent à nier leur droit de propriété, droit fondamental.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 30 juin 2022, la S.A.S. Golivet demande à la cour de :

- juger irrecevable la prétention des appelants tendant à voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 20 décembre 2016 et portant sur la place de stationnement lot n° 28,

- débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- y ajoutant,

- condamner in solidum les consorts [L] à lui payer une indemnité de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

10. À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. Golivet fait en effet valoir :

- que les acheteurs ont souhaité ajouter une place de parking à leurs lots après s'être déplacés à plusieurs reprises pour matérialiser l'emplacement de la dernière place à vendre, près du mur, le plan de masse étant particulièrement précis,

- que la largeur effective (2.25 mètres) est parfaitement conforme à l'emplacement acheté,

- que l'investissement [A] réalisé en cette occasion était destiné à la location, ce qui n'autorise pas les acheteurs à mentionner qu'ils ne peuvent pas stationner leur propre véhicule sur place, la circonstance du décès de [V] [L], postérieure à la vente, étant indifférente,

- que le constat de l'huissier diligenté par les acheteurs, qui ne témoigne que d'un écart de deux centimètres par rapport à la largeur contractuelle, a été établi de façon contestable et ne rapporte pas une impossibilité de stationner,

- que la demande des appelants ne peut tendre qu'à une nullité partielle de la vente, laquelle les amènerait à restituer le lot n° 28 et ne les autoriserait pas à solliciter un préjudice de jouissance compte tenu de l'effet rétroactif de la nullité,

- qu'en cas de manquement à l'obligation d'information ou de délivrance, les dommages et intérêts alloués ne peuvent pas être équivalents à la restitution du prix, le préjudice de jouissance et le préjudice moral apparaissant d'autant moins constitués en l'absence de résidence sur place,

- que la prétention tendant à la résolution de la vente portant sur la place n° 28 est nouvelle et donc irrecevable faute d'avoir été mentionnée dans le premier jeu de conclusions.

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11. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire,

13. Il conviendra de recevoir Mme [S] [L], M. [I] [L] et M. [M] [L] en leur intervention volontaire ès qualités d'héritiers de [V] [L], né le 19 mai 1943 à [Localité 17] (42) et décédé le 9 juin 2021 à [Localité 4] (35).

Sur la nullité de la vente de la place de stationnement,

14. Aux termes de l'article 1131 du code civil, "les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat".

1 - la nullité fondée sur la réticence dolosive

15. L'article 1137 du code civil dispose que "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie".

16. En l'espèce, les consorts [L] reprochent à la S.A.S. Golivet d'avoir délibérément caché le caractère réduit de la taille de la place de stationnement.

17. Il ressort de l'acte authentique de vente du 20 décembre 2016 (page 11) qu' « à la suite du contrat préliminaire, l'acquéreur a demandé au vendeur d'acquérir le lot 28 en plus des lots 5 et 17 ». D'ailleurs, dans un mail du 16 septembre 2016, l'acquéreur, après l'avoir remercié « pour les informations communiquées par téléphone ce jour », écrivait au vendeur sa satisfaction « de savoir que le PL13 est inclus dans la vente ». Ce mail faisait suite à un précédent mail du 30 août 2016 dans lequel la S.A.S. Golivet informait l'acquéreur de ce que, « comme convenu, j'ai demandé au notaire de rajouter le parking restant, le PL13 (côté marché), au prix de 20.000 € (voir plan) ».

18. Le plan de masse en question permet de visualiser clairement l'emplacement du PL13 comme étant en bord de muret. Si la référence initiale a changé dans l'acte authentique pour devenir 'un parking extérieur, référence PL12, situé dans la cour Ouest, le plus au sud', le plan de masse annexé à l'acte permet de confirmer que l'emplacement demeure au même endroit, avec la précision d'une largeur de 2.25 m.

19. Non seulement les consorts [L] ne rapportent pas la preuve des manoeuvres dolosives alléguées à l'encontre de la S.A.S. Golivet, mais encore les échanges intervenus entre les parties permettent de considérer que le vendeur ne s'est manifesté par aucune forme de réticence, les informations données aux acquéreurs ayant été estimées suffisamment claires par ces derniers.

20. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté le dol.

2 - la nullité fondée sur l'erreur sur les qualités essentielles :

21. L'article 1132 du code civil dispose que « l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

22. En l'espèce, les consorts [L] considèrent qu'ils étaient en droit de s'attendre à pouvoir stationner "un véhicule standard" dans les deux places de parking qu'ils achetaient, dès lors qu'ils sont propriétaires notamment d'un véhicule Peugeot 3008, dont ils rapporteraient la preuve de l'impossibilité de le garer sur l'emplacement PL12 (lot n° 28) à la lecture d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 6 mars 2020, contredit toutefois par un procès-verbal de constat d'huissier établi le 4 octobre 2021 confirmant que l'emplacement litigieux répond bien aux qualités attendues d'une place de parking comme permettant d'y stationner un véhicule de segment moyen (infra n° 38 et 39).

23. En outre, rien ne permet de considérer que les exigences spécifiques des acquéreurs étaient connues de la S.A.S. Golivet. Il n'est pas contesté que les époux [L] se soient déplacés sur les lieux à plusieurs reprises. La configuration de l'emplacement PL13 (devenu PL12) était apparente et décelable lors de ces visites par tout acquéreur attentif qui pouvait également, ainsi que relevé par le premier juge, évaluer si ces éléments étaient compatibles avec la taille de son ou ses véhicules.

24. Il s'ensuit que la demande de nullité fondée sur l'erreur ne pourra pas davantage prospérer.

Sur la résolution de la vente de la place de stationnement,

25. L'article 910-4 du code de procédure civile dispose que, « à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

26. En l'espèce, dans leurs premières conclusions du 7 juillet 2021, les consorts [L] demandaient subsidiairement à la cour de « constater le manquement de la S.A.S. Golivet à son obligation de délivrance conforme de la place de stationnement », de « constater le manquement de la S.A.S. Golivet à son obligation de loyauté et d'information précontractuelle », de « dire et juger la S.A.S. Golivet responsable du préjudice subi » et de la condamner à leur payer notamment « la somme de 20.000€ TTC au titre de la restitution du prix ».

27. Si la résolution de la vente du parking litigieux n'y est pas expressément demandée, elle est nécessairement sous-entendue, ce qui autorisait les consorts [L] à préciser leur prétention subsidiaire dans le cadre de conclusions en réponse.

28. La demande des consorts [L] tendant à voir « prononcer la résolution de la vente intervenue le 20 décembre 2016 et portant sur la place de stationnement, lot n° 28 », contenue dans leurs dernières conclusions, sera donc déclarée recevable.

1 - la résolution fondée sur le manquement à l'obligation de loyauté et d'information précontractuelle

29. Le tribunal rappelle à juste titre que l'obligation de loyauté et d'information pré-contractuelle est ainsi définie à l'article 1112-1 du code civil : « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

30. En l'espèce, les consorts [L] ne développent pas d'argumentation différente de celle relative aux qualités essentielles du bien vendu, auquel il a été répondu que la fourniture du plan de masse permettait à l'acquéreur de se convaincre de la spécificité de la place de stationnement en bordure de muret (supra n° 21 et suivants), se contentant d'affirmer que « cette place leur a été vendue au prix de 20.000€, prix d'une place standard ».

2 - la résolution fondée sur le défaut de délivrance conforme

31.Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur est tenu à « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ».

32. Il existe des normes dressées par l'association française de normalisation Afnor en matière de parcs de stationnement à usage privatif. Il s'agit de la norme Afnor NF P91-120 sur les dimensions des constructions des parcs de stationnement à usage privatif.

33. Selon cette norme, la largeur d'un emplacement de parking privatif doit être de 2,30 m pour un emplacement sans murs, de 2,50 m pour un emplacement avec mur d'un seul côté et de 2,60 m pour un emplacement entre deux murs.

34. Cette norme n'a pas de caractère obligatoire. Aucun arrêté ne l'impose. Il s'agit simplement de la définition des caractéristiques auxquelles doit en principe correspondre un emplacement de parking privatif pour répondre à un usage fonctionnel correspondant à la majorité des cas d'utilisation. Elle permet de prendre en compte la largeur moyenne d'une voiture standard, de l'ordre de 1,75 m, une voiture mesurant entre 1,60 m et 2 m de large. La largeur de l'emplacement doit permettre de stationner la plupart des véhicules et de tenir compte de la largeur devant subsister pour l'ouverture d'une portière pour que le conducteur puisse en sortir une fois le véhicule garé.

35. Il appartient à l'acquéreur de vérifier ce qu'il acquiert. Dans le cas d'une vente sur plan, ce plan doit faire apparaître clairement les dimensions. Si le plan n'est pas explicite et si la norme n'est pas respectée, il appartient au vendeur d'en prévenir l'acquéreur.

36. En l'espèce, la S.A.S. Golivet, dans son mail du 30 août 2016, a attiré l'attention des acquéreurs de ce qu'il pouvait être ajouté au contrat de réservation, à leur demande, l'emplacement de parking "restant", constitué du n° provisoire "PL13", "côté marché", matérialisé par le plan de masse joint au mail qui permettait de le visualiser comme étant en proximité d'un muret et donné pour 224 cm.

37. L'emplacement vendu par acte authentique du 20 décembre 2016 (ré-identifié sous le n° PL12 dans le plan de masse annexé) mentionne cette fois une largeur de 2,25 mètres, soit un déficit de 25 cm si l'on s'en tient à la norme Afnor.

38. Les consorts [L] produisent un procès-verbal de constat d'huissier du 6 mars 2021 qui mesure une largeur de 2,23 cm pour l'emplacement n° 12, qui mentionne la présence d'un second muret épaississant le premier muret sur la voie commune et réduisant en conséquence le rayon de giration et qui indique que le stationnement en marche avant du véhicule Peugeot 108 des acquéreurs nécessite plusieurs manœuvres et que la sortie du véhicule côté conducteur est difficile lorsqu'un véhicule est garé sur l'emplacement PL11, la sortie étant même impossible en utilisant un véhicule de segment B (type Peugeot 208) garé en marche avant, constat encore aggravé si l'on tient compte du fait que les acquéreurs disposent d'un second véhicule Peugeot 3008 appartenant au segment C.

39. Toutefois, la S.A.S. Golivet a fait établir le 4 octobre 2021 un autre procès-verbal de constat d'huissier qui mesure, suivant un procédé plus juste, une largeur de l'emplacement litigieux entre 2,28 m et 2,30 m en prenant comme points le muret et l'entraxe de la ligne matérialisée au sol. L'huissier a pu rentrer son véhicule Seat Leon, qui peut être qualifié de véhicule standard (1,78 m de largeur) suivant la définition Afnor, en marche arrière et en deux manœuvres, permettant une sortie du conducteur côté muret sans difficulté, même si la portière n'est pas ouverte à son débattement maximal, l'espace mesuré entre la portière fermée et le muret étant de 0,49 m.

40. Il en ressort que, non seulement l'emplacement de parking litigieux est conforme aux spécifications techniques contractuelles, mais encore il ne rend pas impossible son usage dans des conditions normales.

41. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leurs demandes, sans qu'il n'y ait lieu de procéder au transport sur les lieux proposés par les appelants.

Sur les dépens,

42. Les consorts [L], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.

Sur l'article 700 du code de procédure civile,

43. L'équité commande de faire bénéficier la S.A.S. Golivet des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Reçoit Mme [S] [L], M. [I] [L] et M. [M] [L] en leur intervention volontaire ès qualités d'héritiers de [V] [L], né le 19 mai 1943 à [Localité 17] (42) et décédé le 9 juin 2021 à [Localité 4] (35),

Déclare recevable la demande Mme [G] [P] veuve [L], Mme [S] [L] épouse [Y], M. [I] [L] et M. [M] [L] tendant à voir « prononcer la résolution de la vente intervenue le 20 décembre 2016 et portant sur la place de stationnement, lot n° 28 », contenue dans leurs dernières conclusions,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [P] veuve [L], Mme [S] [L] épouse [Y], M. [I] [L] et M. [M] [L] in solidum aux dépens d'appel,

Condamne Mme [G] [P] veuve [L], Mme [S] [L] épouse [Y], M. [I] [L] et M. [M] [L] in solidum à payer à la S.A.S. Golivet la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.