CA Bordeaux, 2e ch. civ., 16 novembre 2023, n° 20/02655
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 16 NOVEMBRE 2023
N° RG 20/02655 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LT5C
S.C.I. DE LA VERRERIE [Localité 4]
c/
S.A.S. STM PACKAGING
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGOULEME (RG : 18/00170) suivant déclaration d'appel du 24 juillet 2020
APPELANTE :
S.C.I. DE LA VERRERIE [Localité 4]
société civile immobilière au capital de 1 524 €, identifiée au SIREN sous le N° 403 606 668 dont le siège social est [Adresse 1]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette
qualité
Représentée par Me DEMAR substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.S. STM PACKAGING
Société par actions simplifiée au capital de 30 000 euros, dont le siège social est [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANGOULEME sous le numéro 803 816 958, pris en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
Représentée par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Benoît TONIN de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Jacques BOUDY
Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES
Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU
Greffier : Madame Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCÉDURE :
Un bail commercial d'une durée de neuf ans, à effet du 1er septembre 2014, a été conclu le 05 septembre 2014 entre la SCI de la Verrerie [Localité 4], propriétaire du local commercial situé [Adresse 3] et la société STM Packaging.
Par acte d'huissier du 24 janvier 2017, la société STM Packaging a fait délivrer congé à la SCI de la Verrerie [Localité 4] à effet du 31 août 2017. Un état des lieux de sortie a alors été réalisé le 31 août 2017 par maître [O], huissier de justice à [Localité 2], en présence d'un représentant de chacun des parties, à savoir M. [X] pour la société STM Packaging en sa qualité de président de ladite société, et M. [B] pour la bailleresse.
A la suite de cet état des lieux, constatant divers désordres, la SCI de la Verrerie [Localité 4] a fait établir des devis de remise en état des locaux pour un coût global de 29 615,83 euros et a, par acte d'huissier du 07 février 2018, assigné la SAS STM Packaging devant le tribunal de grande instance d'Angoulême afin d'obtenir sa condamnation au paiement de cette somme.
Par jugement du 04 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :
- rejeté la demande en paiement formée par la SCI de la Verrerie [Localité 4] à l'encontre de la société STM Packaging,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la société STM Packaging à l'encontre de la SCI de la Verrerie [Localité 4],
- condamné la SCI de la Verrerie [Localité 4] à payer à la STM Packaging une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la SCI de la Verrerie [Localité 4] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI de la Verrerie [Localité 4] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] a relevé appel de cette décision le 24 juillet 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2021, la SCI de la Verrerie [Localité 4] demande à la cour, sur le fondement des articles 1730 et suivants du code civil, de :
- la juger recevable et bien fondée en son appel,
y faisant droit,
- réformer le jugement de première instance en son entier,
- condamner la STM Packaging à lui verser la somme de 29 615,83 euros correspondant au montant des travaux de remise du local commercial situé [Adresse 3],
- débouter la STM Packaging de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la STM Packaging à lui verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la STM Packaging aux entiers dépens et notamment au coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie.
Elle fait notamment valoir que :
- La société STM Packaging est présumée avoir reçue la chose en bon état puisque aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué et devait donc redonner la chose dans l'état où elle l'a prise et procéder à des réparations si des dommages étaient occasionnés. En effet, antérieurement à la conclusion du bail, en juin 2014, la SCI Verrerie [Localité 4] a fait le nécessaire pour remettre le local en bon état ainsi que les espaces verts. Or, à la reprise elle a constaté de très nombreux désordres.
- Il ressort du procès-verbal que l'extérieur n'a pas été entretenu, que les tôles de bardage sont hors d'état et que le placoplâtre est abîmé de même que des vitrages, désordre qui sont bien réels contrairement à ce que soutient la SAS STM Packaging.
- Sur l'imputabilité des désordres, le placoplâtre avait été refait à neuf pour les bureaux et sanitaires de sorte que ce désordre est imputable à la preneuse. Sur la casse des vitres, le bail commercial prévoyait que la réparation des vitres incombait à la STM Packaging. Sur les chocs et trous sur les tôles, M. [X] n'a pas contesté les troubles sur le bardage durant l'état des lieux, et se limite dans ses écritures à en contester la surface. Il reconnaît donc implicitement être à l'origine des chocs sur le bardage. Sur les agrafes, la société preneuse reconnaît que ce trouble lui est imputable puisqu'elle accepte de le remettre en état.
- Sur l'absence de toute vétusté, l'état des lieux dressé par maître [O] fait état d'enfoncement et de chocs sur le bardage, ainsi les désordres résultent de chocs lors de l'activité exercée sans que des précautions n'aient été prises sur le site. La STM Packaging ne peut se prévaloir de la vétusté du local alors que les désordres proviennent de son manque d'attention durant le bail.
Suivant ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023, la SAS STM Packaging demande à la cour, sur le fondement des articles 1240, 1730 et suivants, 1353 du code civil, 9, 15, 16, 232 du code de procédure civile, L.145-40-1 et L.145-40-3 du code de commerce, de :
- la recevoir en ses entières demandes, fins et prétentions et l'en déclarer bien fondée,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- débouté la société SCI de la Verrerie de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamné la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive et, statuant à nouveau,
- condamner la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,
en tout état de cause :
- condamner la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Elle fait notamment valoir que :
- La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne démontre pas que les désordres allégués lui sont imputables ni surtout que les lieux ont été rendus dans un moins bon état que lors de la prise à bail le 05 septembre 2014.
- Elle a ainsi restitué à son bailleur des locaux en très bon état général, propres et entretenus, en atteste les dires de l'huissier dans la vidéo enregistrée pour l'état des lieux de sortie. Les espaces verts ont tout aussi bien été entretenus. L'arbrisseau qui a abîmé la clôture est planté sur le fonds voisin de sorte que son entretien n'est pas de sa responsabilité. Concernant les chocs, le représentant de la SCI de la Verrerie de [Localité 4] reconnaît qu'au moins 50% des chocs étaient déjà présents lors de la prise à bail mais aussi qu'il avait disposé des traverses en bois pour éviter de nouveaux chocs. C'est l'aveu que les désordres étaient antérieurs et que les dispositions prises empêchaient tout nouveau désordre de ce genre.
- La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne démontre en aucune manière que les désordres sont imputables à un défaut d'entretien de sa part, or aucune présomption ne peut jouer en sa faveur. Il n'existe pas d'état des lieux d'entrée. Or, en l'absence d'état des lieux, la présomption de l'article 1731 du code civil est purement et simplement écartée. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne peut mettre à sa charge les travaux de remise en état puisqu'elle ne produit aucune pièce justifiant du meilleur état des locaux au moment de la prise à bail.
- En tout état de cause, elle ne saurait répondre de la vétusté du bâtiment. Aucune des réparations locatives n'est à la charge des locataires lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté, conformément à l'article 1755 du code civil. Le locataire ne supporte la vétusté que si une clause expresse du bail le prévoit, ce qui n'est pas le cas. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] allègue avoir effectué des travaux en mai 2014 alors qu'en réalité la facture produite a pour objet de simple travaux de raccordement aux eaux usées et de terrassement.
- Sur la procédure abusive, les locaux ont été donnés à bail pendant plus de vingt ans et il n'a été fait aucun état des lieux d'entrée permettant au bailleur de rapporter la preuve d'un quelconque manquement à son obligation d'entretien. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] sollicite sa condamnation au paiement d'une somme de près de 30 000 euros sans même prendre la peine de décrire le moindre désordre qui affecterait les locaux. Ce comportement lui occasionne un préjudice certain.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.
MOTIVATION
Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué alors que l'acte notarié du 05 septembre 2014 le prévoyait expressément (p6).
Le bailleur ne peut invoquer les dispositions de l'article 1731 du code civil qui prévoient qu'en l'absence de réalisation de l'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. En effet, le dernier alinéa de l'article L145-40-1 du code de commerce écarte la présomption mentionnée ci-dessus en cas de carence du bailleur.
Il appartient donc à SCI de la Verrerie [Localité 4] de rapporter la preuve que les dégradations ou défauts d'entretien des lieux loués dont elle allègue l'existence ont été commis par la SAS STM Packaging, tout en prenant en considération les clauses du contrat de bail qui ont mis à la charge du preneur les réparations 'grosses ou menues', notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. En contrepartie, l'acte imposait au bailleur d'effectuer les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement 'et de clôture aussi en entier' (p6).
Le visionnage de l'état des lieux de sortie dressé par Me [O] sur Cd-Rom fait apparaître un certains nombre de points litigieux qui seront exposés ci-après.
En ce qui concerne le placoplâtre abîmé
L'huissier de justice mandaté pour dresser l'état des lieux de sortie a constaté que le bureau d'atelier était abîmé en bas, sur le devant et le côté.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame le versement par la SAS STM Packaging d'une somme de 522,28 euros HT (hors main d'oeuvre), selon devis émanant de la société MDC Miroiterie.
Afin de démontrer que le preneur est responsable des chocs observés sur le mobilier de travail, elle produit l'attestation de M. [W], ancien salarié de la société Triage Manutention, entreprise qui a précédemment occupé le local commercial. Celle-ci précise que les bureaux 'ont été refait à neuf' à la fin du mois de juin 2014.
Cependant, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de déterminer de manière objective quel était l'état réel des bureaux au 1er septembre 2014 et ce d'autant plus que plusieurs salariés du preneur témoignent du très mauvais état du mobilier ([F], [C]), remettant ainsi en cause l'écrit rédigé par M. [W]. En outre, l'appelante ne produit aucune facture des travaux de remise en état de ce mobilier qui auraient été entrepris avant la location du local commercial par la SAS STM Packaging.
En conséquence, la SCI de la Verrerie [Localité 4] échoue à démontrer que son ancien locataire commercial est responsable de la dégradation des bureaux.
Sur le vitrage
L'huissier de justice a relevé que deux vitres étaient fendues et ce même si une seule est visible à l'image.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 597,05 euros, affirmant qu'il incombait à cette dernière, en application des stipulations contractuelles, d'entretenir les lieux et de procéder aux menues réparations.
Une fois encore, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de déterminer de manière objective quel était l'état réel des vitrages au 1er septembre 2014.
En conséquence, il n'est pas établi que les dégradations des deux vitres sont survenues alors que la SAS STM Packaging était occupante des lieux. Cette demande doit donc être rejetée.
Sur le bardage du local commercial
L'attestation rédigée par M. [W] indique que le bardage du local commercial était, à la fin du mois de juin 2014, légèrement bosselé et non troué.
Lors de l'état des lieux de sortie, l'huissier relève à plusieurs endroits des déformations qui auraient été causées par des chocs, ainsi que des trous ou encore la présence d'attaches. Il a également noté que le bardage était ancien, ce que confirme l'attestation de M. [C].
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame le paiement à SAS STM Packaging de la somme de 18 500 euros HT au titre du coût des travaux réparatoires portant sur 300m² de bardage.
S'il convient de reprendre les observations ci-dessus sur l'absence d'état des lieux d'entrée, il doit cependant être relevé que le représentant du preneur à bail, présent lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, n'a pas contesté devant l'officier ministériel l'affirmation de l'appelante selon laquelle le bardage présentait '50% de chocs en moins' et a nié peu de temps après être responsable d'un autre désordre en indiquant : 'Là, je tiens à dire que ce ça ne peut pas être nous parce que les poteaux ont été mis après parce que justement ça tapait là'.
Ces éléments démontrent que la SAS STM Packaging est partiellement responsable de la dégradation du bardage mais en aucun cas de sa totalité et dans les proportion invoquées par la propriétaire des lieux loués.
Au regard du pourcentage évoqué ci-dessus et de l'état quelque peu dégradé du bardage au commencement du bail commercial, il y a lieu de mettre à la charge de la SAS STM Packaging le paiement au profit de la SCI de la Verrerie [Localité 4] d'une somme de 4 000 euros HT. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur les agrafes sur la clôture
L'huissier de justice a constaté, lors de l'état des lieux de sortie, une ouverture du grillage effectuée entre deux poteaux au niveau du fond voisin.
La SCI de la Verrerie [Localité 4], qui fournit des photographies non datées des lieux faisant apparaître l'absence de certaines agrafes, réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 250 euros HT selon devis établi par la société Stefi.
Le premier juge a justement rejeté cette prétention. Il doit en effet être relevé :
- que l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas d'apprécier la situation du grillage à la date du commencement du bail commercial ;
- qu'il n'est pas possible de dater les photographies versées aux débats par l'appelante ;
- que l'attestation de M. [C] précise que le grillage présentait de nombreuses imperfections lors de l'entrée dans les lieux de la SAS STM Packaging ;
- que le contrat de bail mettait à la charge du bailleur son entretien et les réparations y afférentes.
Sur les lanières
M. [W] indique dans son attestation précitée que les lanières de séparation de l'atelier et de l'espace de stockage 'ont été refaites à la fin du mois de juin 2014".
L'huissier de justice a constaté que trois portes avec lamelles plastiques sont endommagées.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] chiffre ce poste de préjudice à la somme de 1 850 euros HT.
Encore une fois, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas à la cour d'appréhender le réel état des lanières à la date du début du bail commercial. Le tribunal a donc justement estimé que cette prétention était insuffisamment fondée.
Sur les espaces verts
L'attestation rédigé par M. [W] indique que celui-ci a lui-même taillé et élagué les espaces verts extérieurs à la fin du mois de juin 2014.
S'appuyant sur les photographies non datées et sur l'état des lieux de sortie, la SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 3 533,40 euros HT.
Cependant, il n'est pas suffisamment établi que la dégradation de la clôture liée à la proximité immédiate d'une plantation découle de l'absence d'entretien par le preneur des lieux loués.
En outre, aucune remarque sur ce point n'a été formulée à l'huissier de justice par le représentant de la bailleresse.
Il en sera de même pour ce qui concerne le problème du tilleul.
En revanche, l'officier ministériel a remarqué l'absence d'entretien par la SAS STM Packaging, notamment la taille des végétaux dépassant le grillage et débordant sur le domaine public.
Aux termes du bail, le preneur doit régulièrement entretenir les lieux loués ce qui n'a manifestement pas été suffisamment réalisé.
Au regard des travaux listés dans le devis de la société Savariau, il y a lieu de condamner la SAS STM Packaging au paiement à la SCI de la Verrerie [Localité 4] de la somme de 800 euros HT. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.
Sur le lavabo
Si l'huissier de justice ayant réalisé l'état des lieux de sortie indique que le lavabo, qu'il qualifie d'ancien, demeure à nettoyer, il n'est pas établi que celui-ci présentait un état différent lors de l'entrée dans le local commercial, étant relevé de surcroît que l'officier ministériel a constaté que les cuisines et vestiaires, dans lesquels des travaux de remise en état avaient été entrepris en mai 2014 par la SCI de la Verrerie [Localité 4] (facture [V]), étaient en très bon état et qu'il n'y avait sur ce sujet 'rien à dire'.
En conséquence, le défaut d'entretien reproché à la SAS STM Packaging n'est pas suffisamment démontré.
En définitive, la SAS STM Packaging sera condamnée au paiement à la SCI de la Verrerie [Localité 4] de la somme de 4 800 euros HT.
Sur le caractère abusif de la procédure
Au regard de la condamnation prononcée à l'encontre de la SAS STM Packaging, il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de celle-ci tendant à obtenir de la SCI de la Verrerie [Localité 4] le paiement d'une indemnité au titre du caractère abusif de la procédure intentée à son encontre. Le jugement de première instance sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties, tant au stade de la première instance qu'en cause d'appel, le versement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas le coût de l'état des lieux de sortie, seront à la charge de la SAS STM Packaging.
PAR CES MOTIFS
- Confirme le jugement rendu le 04 juin 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulème en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire présentée par la société par actions simplifiées STM Packaging :
- au titre du caractère abusif de la procédure intentée à son encontre par la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] ;
- sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging à verser à la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] la somme de 4 800 euros HT ;
- Rejette la demande présentée par la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging au paiement des dépens de première instance ;
Y ajoutant ;
- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging au paiement des dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 NOVEMBRE 2023
N° RG 20/02655 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LT5C
S.C.I. DE LA VERRERIE [Localité 4]
c/
S.A.S. STM PACKAGING
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGOULEME (RG : 18/00170) suivant déclaration d'appel du 24 juillet 2020
APPELANTE :
S.C.I. DE LA VERRERIE [Localité 4]
société civile immobilière au capital de 1 524 €, identifiée au SIREN sous le N° 403 606 668 dont le siège social est [Adresse 1]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette
qualité
Représentée par Me DEMAR substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.S. STM PACKAGING
Société par actions simplifiée au capital de 30 000 euros, dont le siège social est [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANGOULEME sous le numéro 803 816 958, pris en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
Représentée par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Benoît TONIN de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Jacques BOUDY
Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES
Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU
Greffier : Madame Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCÉDURE :
Un bail commercial d'une durée de neuf ans, à effet du 1er septembre 2014, a été conclu le 05 septembre 2014 entre la SCI de la Verrerie [Localité 4], propriétaire du local commercial situé [Adresse 3] et la société STM Packaging.
Par acte d'huissier du 24 janvier 2017, la société STM Packaging a fait délivrer congé à la SCI de la Verrerie [Localité 4] à effet du 31 août 2017. Un état des lieux de sortie a alors été réalisé le 31 août 2017 par maître [O], huissier de justice à [Localité 2], en présence d'un représentant de chacun des parties, à savoir M. [X] pour la société STM Packaging en sa qualité de président de ladite société, et M. [B] pour la bailleresse.
A la suite de cet état des lieux, constatant divers désordres, la SCI de la Verrerie [Localité 4] a fait établir des devis de remise en état des locaux pour un coût global de 29 615,83 euros et a, par acte d'huissier du 07 février 2018, assigné la SAS STM Packaging devant le tribunal de grande instance d'Angoulême afin d'obtenir sa condamnation au paiement de cette somme.
Par jugement du 04 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :
- rejeté la demande en paiement formée par la SCI de la Verrerie [Localité 4] à l'encontre de la société STM Packaging,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la société STM Packaging à l'encontre de la SCI de la Verrerie [Localité 4],
- condamné la SCI de la Verrerie [Localité 4] à payer à la STM Packaging une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la SCI de la Verrerie [Localité 4] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI de la Verrerie [Localité 4] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] a relevé appel de cette décision le 24 juillet 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2021, la SCI de la Verrerie [Localité 4] demande à la cour, sur le fondement des articles 1730 et suivants du code civil, de :
- la juger recevable et bien fondée en son appel,
y faisant droit,
- réformer le jugement de première instance en son entier,
- condamner la STM Packaging à lui verser la somme de 29 615,83 euros correspondant au montant des travaux de remise du local commercial situé [Adresse 3],
- débouter la STM Packaging de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la STM Packaging à lui verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la STM Packaging aux entiers dépens et notamment au coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie.
Elle fait notamment valoir que :
- La société STM Packaging est présumée avoir reçue la chose en bon état puisque aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué et devait donc redonner la chose dans l'état où elle l'a prise et procéder à des réparations si des dommages étaient occasionnés. En effet, antérieurement à la conclusion du bail, en juin 2014, la SCI Verrerie [Localité 4] a fait le nécessaire pour remettre le local en bon état ainsi que les espaces verts. Or, à la reprise elle a constaté de très nombreux désordres.
- Il ressort du procès-verbal que l'extérieur n'a pas été entretenu, que les tôles de bardage sont hors d'état et que le placoplâtre est abîmé de même que des vitrages, désordre qui sont bien réels contrairement à ce que soutient la SAS STM Packaging.
- Sur l'imputabilité des désordres, le placoplâtre avait été refait à neuf pour les bureaux et sanitaires de sorte que ce désordre est imputable à la preneuse. Sur la casse des vitres, le bail commercial prévoyait que la réparation des vitres incombait à la STM Packaging. Sur les chocs et trous sur les tôles, M. [X] n'a pas contesté les troubles sur le bardage durant l'état des lieux, et se limite dans ses écritures à en contester la surface. Il reconnaît donc implicitement être à l'origine des chocs sur le bardage. Sur les agrafes, la société preneuse reconnaît que ce trouble lui est imputable puisqu'elle accepte de le remettre en état.
- Sur l'absence de toute vétusté, l'état des lieux dressé par maître [O] fait état d'enfoncement et de chocs sur le bardage, ainsi les désordres résultent de chocs lors de l'activité exercée sans que des précautions n'aient été prises sur le site. La STM Packaging ne peut se prévaloir de la vétusté du local alors que les désordres proviennent de son manque d'attention durant le bail.
Suivant ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023, la SAS STM Packaging demande à la cour, sur le fondement des articles 1240, 1730 et suivants, 1353 du code civil, 9, 15, 16, 232 du code de procédure civile, L.145-40-1 et L.145-40-3 du code de commerce, de :
- la recevoir en ses entières demandes, fins et prétentions et l'en déclarer bien fondée,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- débouté la société SCI de la Verrerie de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
- condamné la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive et, statuant à nouveau,
- condamner la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,
en tout état de cause :
- condamner la SCI de la Verrerie de [Localité 4] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Elle fait notamment valoir que :
- La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne démontre pas que les désordres allégués lui sont imputables ni surtout que les lieux ont été rendus dans un moins bon état que lors de la prise à bail le 05 septembre 2014.
- Elle a ainsi restitué à son bailleur des locaux en très bon état général, propres et entretenus, en atteste les dires de l'huissier dans la vidéo enregistrée pour l'état des lieux de sortie. Les espaces verts ont tout aussi bien été entretenus. L'arbrisseau qui a abîmé la clôture est planté sur le fonds voisin de sorte que son entretien n'est pas de sa responsabilité. Concernant les chocs, le représentant de la SCI de la Verrerie de [Localité 4] reconnaît qu'au moins 50% des chocs étaient déjà présents lors de la prise à bail mais aussi qu'il avait disposé des traverses en bois pour éviter de nouveaux chocs. C'est l'aveu que les désordres étaient antérieurs et que les dispositions prises empêchaient tout nouveau désordre de ce genre.
- La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne démontre en aucune manière que les désordres sont imputables à un défaut d'entretien de sa part, or aucune présomption ne peut jouer en sa faveur. Il n'existe pas d'état des lieux d'entrée. Or, en l'absence d'état des lieux, la présomption de l'article 1731 du code civil est purement et simplement écartée. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] ne peut mettre à sa charge les travaux de remise en état puisqu'elle ne produit aucune pièce justifiant du meilleur état des locaux au moment de la prise à bail.
- En tout état de cause, elle ne saurait répondre de la vétusté du bâtiment. Aucune des réparations locatives n'est à la charge des locataires lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté, conformément à l'article 1755 du code civil. Le locataire ne supporte la vétusté que si une clause expresse du bail le prévoit, ce qui n'est pas le cas. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] allègue avoir effectué des travaux en mai 2014 alors qu'en réalité la facture produite a pour objet de simple travaux de raccordement aux eaux usées et de terrassement.
- Sur la procédure abusive, les locaux ont été donnés à bail pendant plus de vingt ans et il n'a été fait aucun état des lieux d'entrée permettant au bailleur de rapporter la preuve d'un quelconque manquement à son obligation d'entretien. La SCI de la Verrerie de [Localité 4] sollicite sa condamnation au paiement d'une somme de près de 30 000 euros sans même prendre la peine de décrire le moindre désordre qui affecterait les locaux. Ce comportement lui occasionne un préjudice certain.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.
MOTIVATION
Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué alors que l'acte notarié du 05 septembre 2014 le prévoyait expressément (p6).
Le bailleur ne peut invoquer les dispositions de l'article 1731 du code civil qui prévoient qu'en l'absence de réalisation de l'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. En effet, le dernier alinéa de l'article L145-40-1 du code de commerce écarte la présomption mentionnée ci-dessus en cas de carence du bailleur.
Il appartient donc à SCI de la Verrerie [Localité 4] de rapporter la preuve que les dégradations ou défauts d'entretien des lieux loués dont elle allègue l'existence ont été commis par la SAS STM Packaging, tout en prenant en considération les clauses du contrat de bail qui ont mis à la charge du preneur les réparations 'grosses ou menues', notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. En contrepartie, l'acte imposait au bailleur d'effectuer les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement 'et de clôture aussi en entier' (p6).
Le visionnage de l'état des lieux de sortie dressé par Me [O] sur Cd-Rom fait apparaître un certains nombre de points litigieux qui seront exposés ci-après.
En ce qui concerne le placoplâtre abîmé
L'huissier de justice mandaté pour dresser l'état des lieux de sortie a constaté que le bureau d'atelier était abîmé en bas, sur le devant et le côté.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame le versement par la SAS STM Packaging d'une somme de 522,28 euros HT (hors main d'oeuvre), selon devis émanant de la société MDC Miroiterie.
Afin de démontrer que le preneur est responsable des chocs observés sur le mobilier de travail, elle produit l'attestation de M. [W], ancien salarié de la société Triage Manutention, entreprise qui a précédemment occupé le local commercial. Celle-ci précise que les bureaux 'ont été refait à neuf' à la fin du mois de juin 2014.
Cependant, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de déterminer de manière objective quel était l'état réel des bureaux au 1er septembre 2014 et ce d'autant plus que plusieurs salariés du preneur témoignent du très mauvais état du mobilier ([F], [C]), remettant ainsi en cause l'écrit rédigé par M. [W]. En outre, l'appelante ne produit aucune facture des travaux de remise en état de ce mobilier qui auraient été entrepris avant la location du local commercial par la SAS STM Packaging.
En conséquence, la SCI de la Verrerie [Localité 4] échoue à démontrer que son ancien locataire commercial est responsable de la dégradation des bureaux.
Sur le vitrage
L'huissier de justice a relevé que deux vitres étaient fendues et ce même si une seule est visible à l'image.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 597,05 euros, affirmant qu'il incombait à cette dernière, en application des stipulations contractuelles, d'entretenir les lieux et de procéder aux menues réparations.
Une fois encore, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de déterminer de manière objective quel était l'état réel des vitrages au 1er septembre 2014.
En conséquence, il n'est pas établi que les dégradations des deux vitres sont survenues alors que la SAS STM Packaging était occupante des lieux. Cette demande doit donc être rejetée.
Sur le bardage du local commercial
L'attestation rédigée par M. [W] indique que le bardage du local commercial était, à la fin du mois de juin 2014, légèrement bosselé et non troué.
Lors de l'état des lieux de sortie, l'huissier relève à plusieurs endroits des déformations qui auraient été causées par des chocs, ainsi que des trous ou encore la présence d'attaches. Il a également noté que le bardage était ancien, ce que confirme l'attestation de M. [C].
La SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame le paiement à SAS STM Packaging de la somme de 18 500 euros HT au titre du coût des travaux réparatoires portant sur 300m² de bardage.
S'il convient de reprendre les observations ci-dessus sur l'absence d'état des lieux d'entrée, il doit cependant être relevé que le représentant du preneur à bail, présent lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, n'a pas contesté devant l'officier ministériel l'affirmation de l'appelante selon laquelle le bardage présentait '50% de chocs en moins' et a nié peu de temps après être responsable d'un autre désordre en indiquant : 'Là, je tiens à dire que ce ça ne peut pas être nous parce que les poteaux ont été mis après parce que justement ça tapait là'.
Ces éléments démontrent que la SAS STM Packaging est partiellement responsable de la dégradation du bardage mais en aucun cas de sa totalité et dans les proportion invoquées par la propriétaire des lieux loués.
Au regard du pourcentage évoqué ci-dessus et de l'état quelque peu dégradé du bardage au commencement du bail commercial, il y a lieu de mettre à la charge de la SAS STM Packaging le paiement au profit de la SCI de la Verrerie [Localité 4] d'une somme de 4 000 euros HT. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur les agrafes sur la clôture
L'huissier de justice a constaté, lors de l'état des lieux de sortie, une ouverture du grillage effectuée entre deux poteaux au niveau du fond voisin.
La SCI de la Verrerie [Localité 4], qui fournit des photographies non datées des lieux faisant apparaître l'absence de certaines agrafes, réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 250 euros HT selon devis établi par la société Stefi.
Le premier juge a justement rejeté cette prétention. Il doit en effet être relevé :
- que l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas d'apprécier la situation du grillage à la date du commencement du bail commercial ;
- qu'il n'est pas possible de dater les photographies versées aux débats par l'appelante ;
- que l'attestation de M. [C] précise que le grillage présentait de nombreuses imperfections lors de l'entrée dans les lieux de la SAS STM Packaging ;
- que le contrat de bail mettait à la charge du bailleur son entretien et les réparations y afférentes.
Sur les lanières
M. [W] indique dans son attestation précitée que les lanières de séparation de l'atelier et de l'espace de stockage 'ont été refaites à la fin du mois de juin 2014".
L'huissier de justice a constaté que trois portes avec lamelles plastiques sont endommagées.
La SCI de la Verrerie [Localité 4] chiffre ce poste de préjudice à la somme de 1 850 euros HT.
Encore une fois, l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas à la cour d'appréhender le réel état des lanières à la date du début du bail commercial. Le tribunal a donc justement estimé que cette prétention était insuffisamment fondée.
Sur les espaces verts
L'attestation rédigé par M. [W] indique que celui-ci a lui-même taillé et élagué les espaces verts extérieurs à la fin du mois de juin 2014.
S'appuyant sur les photographies non datées et sur l'état des lieux de sortie, la SCI de la Verrerie [Localité 4] réclame à l'encontre de la SAS STM Packaging le paiement de la somme de 3 533,40 euros HT.
Cependant, il n'est pas suffisamment établi que la dégradation de la clôture liée à la proximité immédiate d'une plantation découle de l'absence d'entretien par le preneur des lieux loués.
En outre, aucune remarque sur ce point n'a été formulée à l'huissier de justice par le représentant de la bailleresse.
Il en sera de même pour ce qui concerne le problème du tilleul.
En revanche, l'officier ministériel a remarqué l'absence d'entretien par la SAS STM Packaging, notamment la taille des végétaux dépassant le grillage et débordant sur le domaine public.
Aux termes du bail, le preneur doit régulièrement entretenir les lieux loués ce qui n'a manifestement pas été suffisamment réalisé.
Au regard des travaux listés dans le devis de la société Savariau, il y a lieu de condamner la SAS STM Packaging au paiement à la SCI de la Verrerie [Localité 4] de la somme de 800 euros HT. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.
Sur le lavabo
Si l'huissier de justice ayant réalisé l'état des lieux de sortie indique que le lavabo, qu'il qualifie d'ancien, demeure à nettoyer, il n'est pas établi que celui-ci présentait un état différent lors de l'entrée dans le local commercial, étant relevé de surcroît que l'officier ministériel a constaté que les cuisines et vestiaires, dans lesquels des travaux de remise en état avaient été entrepris en mai 2014 par la SCI de la Verrerie [Localité 4] (facture [V]), étaient en très bon état et qu'il n'y avait sur ce sujet 'rien à dire'.
En conséquence, le défaut d'entretien reproché à la SAS STM Packaging n'est pas suffisamment démontré.
En définitive, la SAS STM Packaging sera condamnée au paiement à la SCI de la Verrerie [Localité 4] de la somme de 4 800 euros HT.
Sur le caractère abusif de la procédure
Au regard de la condamnation prononcée à l'encontre de la SAS STM Packaging, il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de celle-ci tendant à obtenir de la SCI de la Verrerie [Localité 4] le paiement d'une indemnité au titre du caractère abusif de la procédure intentée à son encontre. Le jugement de première instance sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties, tant au stade de la première instance qu'en cause d'appel, le versement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas le coût de l'état des lieux de sortie, seront à la charge de la SAS STM Packaging.
PAR CES MOTIFS
- Confirme le jugement rendu le 04 juin 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulème en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire présentée par la société par actions simplifiées STM Packaging :
- au titre du caractère abusif de la procédure intentée à son encontre par la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] ;
- sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging à verser à la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] la somme de 4 800 euros HT ;
- Rejette la demande présentée par la Société Civile Immobilière de la Verrerie [Localité 4] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging au paiement des dépens de première instance ;
Y ajoutant ;
- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées STM Packaging au paiement des dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,