CA Montpellier, 2e ch. civ., 16 novembre 2023, n° 23/02085
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02085 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PZN4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 AVRIL 2023
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 22/31375
APPELANTE :
Madame [F] [P] épouse [S]
née le 06 Octobre 1961 à CASABLANCA
de nationalité Marocaine
[Adresse 2]
Représentée par Me APOLLIS substituant Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me DUMONTEIL, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [Z] [R] épouse [D]
née le 13 Mars 1954 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
Représentée par Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 septembre 1999 Mme [Z] [R] épouse [D] à donné à bail à usage commercial à Mme [L] [K] sur le lot 11 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf années consécutives.
Ce bail prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes, accessoires au dit loyer celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après en commandement de payer ou d'exécuter demeurer infructueux.
Selon acte authentique du 3 décembre 2001 Mme [L] [K] a cédé son droit au bail à Mme [F] [P] épouse [S].
Mme [Z] [R] épouse [D] a adressé à la preneuse courant 2021 et 2022 plusieurs mises en demeure pour défaut d'assurance des locaux loués et défauts de paiement des loyers et charges.
Par acte d'huissier du 14 juin 2022 elle à fait délivrer à Mme [F] [P] épouse [S] en commandement de payer et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire.
Mme [F] [P] épouse [S] fourni une attestation d'assurance locative dans le mois dudit commandement.
Faisant état du caractère cependant infructueux du commandement de payer dans le mois qui a suivi Mme [Z] [R] épouse [D] a par exploit de commissaire de justice du 4 octobre 2022 fait assigner Mme [F] [P] épouse [S] devant la juridiction de référé du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la preneuse.
Par ordonnance du 6 avril 2023 le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a :
-constaté à compter du 14 juillet 2022 la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 14 juin 2022,
-Ordonné l'expulsion de Mme [F] [P] épouse [S] qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne de ses biens de tous occupants de son chef dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
-dit qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est,
-condamné Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] les sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges soit la somme de 770,85 euros à compter du 14 juillet 2022 et ce jusqu'à libération effective des lieux,
une provision de 5926,48 euros en deniers ou quittances à valoir sur les loyers et charges dues au 1er mars 2023,
-Débouté Mme [F] [P] épouse [S] de sa demande de délai de paiement
-Condamné Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamné Mme [F] [P] épouse [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022,
Suivant déclaration du 19 avril 2023 Mme [F] [P] épouse [S] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [F] [P] épouse [S] demande à la Cour de :
Réformer l'ordonnance du 6 avril 2023 en toutes ses dispositions,
Débouter Mme [Z] [R] épouse [D] de sa demande de constater le jeu de la clause résolutoire et d'expulsion
Juger que les arriérés de loyers dus par Mme [F] [P] épouse [S] sont imputables exclusivement à la crise COVID et aux conséquences des mesures de fermeture imposées par le gouvernement.
Juger que cela à eu pour conséquence des difficultés financières, les revenus de Mme [F] [P] épouse [S] étant à zéro pour 2020.
Juger qu'elle est de parfaite bonne foi,
Juger qu'elle est fondée à solliciter la suspension du jeu de la clause résolutoire,
Débouter Mme [Z] [R] épouse [D] de toutes ses demandes,
Juger ni avoir lieu application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuer ce que de droits sur les dépens.
À l'appui de ses demandes elle expose avoir après l'audience de référé soldé son arriéré et être à jour de ses loyers.
Elle fait valoir exploiter un commerce de prêt-à-porter qui à été fermé à compter du 17 mars 2020 pour une durée de huit semaines en raison du confinement, puis des confinements successifs et avoir été victime dans le cadre de son exploitation commerciale des divers couvre-feu.
Elle indique avoir adressé des chèques au gestionnaire et qu'il ne les aurait pas encaissés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [Z] [R] épouse [D] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance prononcée le 6 avril 2023 et de condamner Mme [F] [P] épouse [S] au paiement d'une somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance outre 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en appel ainsi qu'au remboursement du coût du commandement de payer et aux entiers dépens de première instance d'appel.
À l'appui de ses demandes elle fait valoir que Mme [F] [P] épouse [S] n'a pas réglé les causes du commandement qui lui a été signifié d'avoir à payer la somme de 4628,30 € pour sa dette locative et que par conséquent par application de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement, la résiliation est acquise au 14 juillet 2022.
Elle ajoute que les loyers commerciaux sont demeurés dus pour la période de la crise sanitaire du covid, que le preneur n'est pas fondé à se prévaloir au titre de la force majeure de cette situation pour échapper au paiement des loyers.
Elle précise que c'est au preneur d'apporter la preuve qu'il remplit les conditions légales en démontrant l'existence de difficultés financières momentanées, des efforts accomplis pour réduire sa dette dans l'intervalle mais encore sa capacité à honorer les éventuels délais sollicités pour obtenir la suspension du jeu de la clause résolutoire.
Que tel n'est pas le cas en l'espèce.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel
L'appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.
Sur le fond
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit ses effets qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes les conditions de l'article 1343 ' 5 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans des conditions fixées par le juge »
En l'espèce le bailleur produit le bail contenant la clause résolutoire alléguée, le commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement est demeuré infructueux, le locataire ne justifie pas du paiement des loyers dus, objet du commandement, dans le dit délai de un mois.
Il résulte du décompte du gestionaire produit par Mme [F] [P] épouse [S] et non utilement contesté, que si des versements ont été effectués, elle demeurait débitrice au titre des loyers et charges impayées au 20 mars 2023 de la somme de 5426,48 euros.
Elle n'apporte donc pas la preuve qui lui incombe de la parfaite régularisation de tout arriéré par les pièces produites, régularisation qui n'est en outre pas reconnue par Mme [Z] [R] épouse [D].
Elle ne formule aucune proposition de régularisation.
En conséquence la décision déférée sera confirmée dans toutes ses dispositions.
Mme [Z] [R] épouse [D] a du exposer pour la défense de ses intérêts des frais qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, Mme [F] [P] épouse [S] sera condamnée à lui payer 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit Mme [F] [P] épouse [S] en son appel
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Condamne Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [F] [P] épouse [S] aux dépens d'appel
Le greffier. La présidente
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02085 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PZN4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 AVRIL 2023
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 22/31375
APPELANTE :
Madame [F] [P] épouse [S]
née le 06 Octobre 1961 à CASABLANCA
de nationalité Marocaine
[Adresse 2]
Représentée par Me APOLLIS substituant Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me DUMONTEIL, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [Z] [R] épouse [D]
née le 13 Mars 1954 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
Représentée par Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 septembre 1999 Mme [Z] [R] épouse [D] à donné à bail à usage commercial à Mme [L] [K] sur le lot 11 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf années consécutives.
Ce bail prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes, accessoires au dit loyer celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après en commandement de payer ou d'exécuter demeurer infructueux.
Selon acte authentique du 3 décembre 2001 Mme [L] [K] a cédé son droit au bail à Mme [F] [P] épouse [S].
Mme [Z] [R] épouse [D] a adressé à la preneuse courant 2021 et 2022 plusieurs mises en demeure pour défaut d'assurance des locaux loués et défauts de paiement des loyers et charges.
Par acte d'huissier du 14 juin 2022 elle à fait délivrer à Mme [F] [P] épouse [S] en commandement de payer et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire.
Mme [F] [P] épouse [S] fourni une attestation d'assurance locative dans le mois dudit commandement.
Faisant état du caractère cependant infructueux du commandement de payer dans le mois qui a suivi Mme [Z] [R] épouse [D] a par exploit de commissaire de justice du 4 octobre 2022 fait assigner Mme [F] [P] épouse [S] devant la juridiction de référé du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la preneuse.
Par ordonnance du 6 avril 2023 le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a :
-constaté à compter du 14 juillet 2022 la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 14 juin 2022,
-Ordonné l'expulsion de Mme [F] [P] épouse [S] qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne de ses biens de tous occupants de son chef dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
-dit qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est,
-condamné Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] les sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges soit la somme de 770,85 euros à compter du 14 juillet 2022 et ce jusqu'à libération effective des lieux,
une provision de 5926,48 euros en deniers ou quittances à valoir sur les loyers et charges dues au 1er mars 2023,
-Débouté Mme [F] [P] épouse [S] de sa demande de délai de paiement
-Condamné Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamné Mme [F] [P] épouse [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2022,
Suivant déclaration du 19 avril 2023 Mme [F] [P] épouse [S] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [F] [P] épouse [S] demande à la Cour de :
Réformer l'ordonnance du 6 avril 2023 en toutes ses dispositions,
Débouter Mme [Z] [R] épouse [D] de sa demande de constater le jeu de la clause résolutoire et d'expulsion
Juger que les arriérés de loyers dus par Mme [F] [P] épouse [S] sont imputables exclusivement à la crise COVID et aux conséquences des mesures de fermeture imposées par le gouvernement.
Juger que cela à eu pour conséquence des difficultés financières, les revenus de Mme [F] [P] épouse [S] étant à zéro pour 2020.
Juger qu'elle est de parfaite bonne foi,
Juger qu'elle est fondée à solliciter la suspension du jeu de la clause résolutoire,
Débouter Mme [Z] [R] épouse [D] de toutes ses demandes,
Juger ni avoir lieu application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuer ce que de droits sur les dépens.
À l'appui de ses demandes elle expose avoir après l'audience de référé soldé son arriéré et être à jour de ses loyers.
Elle fait valoir exploiter un commerce de prêt-à-porter qui à été fermé à compter du 17 mars 2020 pour une durée de huit semaines en raison du confinement, puis des confinements successifs et avoir été victime dans le cadre de son exploitation commerciale des divers couvre-feu.
Elle indique avoir adressé des chèques au gestionnaire et qu'il ne les aurait pas encaissés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [Z] [R] épouse [D] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance prononcée le 6 avril 2023 et de condamner Mme [F] [P] épouse [S] au paiement d'une somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance outre 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en appel ainsi qu'au remboursement du coût du commandement de payer et aux entiers dépens de première instance d'appel.
À l'appui de ses demandes elle fait valoir que Mme [F] [P] épouse [S] n'a pas réglé les causes du commandement qui lui a été signifié d'avoir à payer la somme de 4628,30 € pour sa dette locative et que par conséquent par application de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement, la résiliation est acquise au 14 juillet 2022.
Elle ajoute que les loyers commerciaux sont demeurés dus pour la période de la crise sanitaire du covid, que le preneur n'est pas fondé à se prévaloir au titre de la force majeure de cette situation pour échapper au paiement des loyers.
Elle précise que c'est au preneur d'apporter la preuve qu'il remplit les conditions légales en démontrant l'existence de difficultés financières momentanées, des efforts accomplis pour réduire sa dette dans l'intervalle mais encore sa capacité à honorer les éventuels délais sollicités pour obtenir la suspension du jeu de la clause résolutoire.
Que tel n'est pas le cas en l'espèce.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel
L'appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.
Sur le fond
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit ses effets qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes les conditions de l'article 1343 ' 5 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans des conditions fixées par le juge »
En l'espèce le bailleur produit le bail contenant la clause résolutoire alléguée, le commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement est demeuré infructueux, le locataire ne justifie pas du paiement des loyers dus, objet du commandement, dans le dit délai de un mois.
Il résulte du décompte du gestionaire produit par Mme [F] [P] épouse [S] et non utilement contesté, que si des versements ont été effectués, elle demeurait débitrice au titre des loyers et charges impayées au 20 mars 2023 de la somme de 5426,48 euros.
Elle n'apporte donc pas la preuve qui lui incombe de la parfaite régularisation de tout arriéré par les pièces produites, régularisation qui n'est en outre pas reconnue par Mme [Z] [R] épouse [D].
Elle ne formule aucune proposition de régularisation.
En conséquence la décision déférée sera confirmée dans toutes ses dispositions.
Mme [Z] [R] épouse [D] a du exposer pour la défense de ses intérêts des frais qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, Mme [F] [P] épouse [S] sera condamnée à lui payer 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit Mme [F] [P] épouse [S] en son appel
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Condamne Mme [F] [P] épouse [S] à payer à Mme [Z] [R] épouse [D] 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [F] [P] épouse [S] aux dépens d'appel
Le greffier. La présidente