CA Nancy, 5e ch., 29 mars 2023, n° 22/02080

FAITS ET PROCEDURE

M. [X] [T] et son épouse, Mme [P] [M], ont consenti le 18 décembre 1986 à M. [D] [T] et son épouse, Mme [K] [C], un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 5] destinés a l'exploitation d'un commerce de boulangerie, épicerie, mercerie, café, restaurant.

Ce bail commercial a été renouvelé le 21 mars 1998 pour la période courant du premier janvier 1998 au 31 décembre 2007.

M. [D] [T] et son épouse Mme [K] [C] ont cédé leur fonds de commerce comprenant le droit au bail, 1e 28 avril 1998, à la société L'Epi d'or laquelle est ainsi devenue titulaire du bail commercial renouvelé le 21 mars 1998.

Le 26 juillet 2017, la société L'Epi d'or a cédé son fonds de commerce en ce inclus le droit au bail à la société Le Fournil de Hiba et [U].

Par acte d'huissier délivré le 24 juillet 2017, [X] [T] a de son vivant fait assigner la société L'Epi d'or devant le tribunal de grande instance de Nancy pour obtenir la résiliation du bail commercial, l'expulsion de la société L'Epi d'or, le paiement d'une indemnité d'occupation et sa condamnation au versement de dommages et intérêts.

Suivant ordonnance en date du 05 avril 2019, le juge de la mise en état a débouté ce dernier de sa demande de condamnation de la société Le Fournil de Hiba et [U] au paiement des arriérés de loyers et l'a condamné sous astreinte à mettre aux normes1'installation électrique de la cuisine et de la salle a manger, à procéder au remplacement de certaines fenêtres, ainsi que de la porte du garage. Dans l'attente de la réalisation de ces travaux, le juge de la mise en état a autorisé la société Le Fournil de Hiba et [U] à consigner une somme mensuelle de 250 euros à déduire du loyer.

Le 28 janvier 2020, le tribunal de commerce de Nancy a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'encontre de la société Le Fournil de Hiba et [U] et a désigné Me [G] [O] en qualité de mandataire liquidateur.

Par assignation en date du 17 mars 2020, [X] [T] a appelé en intervention forcée Me [O] en qualité de mandataire liquidateur de la société Le Fournil de Hiba et [U].

Suivant jugement réputé contradictoire du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- fixé la créance de [X] [T] en la procédure de liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de la société Le Fournil de Hiba et [U] à la somme de 10 221 euros au titre des loyers et taxes foncières demeurés impayés jusqu'à la date du 28 janvier 2020,

- condamné la société L'Epi d'or à verser à [X] [T] la somme de 10 221 euros et dit qu'il y a lieu de déduire de cette somme les sommes qui ont été ou seront versées à M. [X] [T] par Me [G] [O] à 1'issue de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à 1'encontre de la société Le Fournil de Hiba et [U],

- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires,

- condamné la société Le Fournil de Hiba et [U] représentée par Mme [O], mandataire judiciaire, et la société L'Epi d'or aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier en date du 19 mai 2017 ainsi que de la mise en demeure préalable et du commandement de payer délivrés par huissier le 25 janvier 2018,

- condamné la société Le Fournil de Hiba et [U], représentée par M. [O], mandataire judiciaire, et la société L'Epi d'or à payer à [X] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Suivant déclaration en date du 28 janvier 2022, la société L'Epi d'or a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 30 novembre 2021.

Le 3 mai 2002, [X] [T] est décédé à Thiaucourt-Regnéville. Par ordonnance en date du 15 juin 2022, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance. Celle-ci a été reprise par la société L'Epi d'or à l'encontre Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T], héritiers de [X] [T].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 4 octobre 2022, la société L'Epi d'or demande à la cour de :

- donner acte à Mme [R] [B] née [T], M. [J] [T] et M. [D] [T] de leur intervention volontaire à la présente procédure ès-qualités d'ayants droit de M. [X] [T], décédé le 3 mai 2022 ,

- d'infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Nancy du 30 novembre 2021 en ce qu'il a condamné la société L'Epi d'or à verser à [X] [T] une somme de 10.221 euros, en application de la clause de solidarité en cas de cession figurant dans le contrat de bail du 18 décembre 1986, condamné la société L'Epi d'or solidairement avec Mme [O] es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Fournil de Hiba et [U] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [T] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la société L'Epi d'or de sa demande de condamnation dePierre [T] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive et vexatoire, 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- confirmer le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [R] [B], née [T], M. [J] [T] et M. [D] [T] ès-qualités d'ayants droit de [X] [T] de toutes leurs demandes formulées à l'encontre de la société L'Epi d'or,

- condamner Mme [R] [B], née [T], M. [J] [T] et M. [D] [T] ès-qualités d'ayants droit de [X] [T] à payer à la société L'Epi d'or une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive et vexatoire,

- les condamner à payer à la société L'Epi d'or une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 12 septembre 2022, Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté [X] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour non-respect des clauses du bail par la société L'Epi d'or,

- confirmer pour le reste la décision du tribunal judiciaire de Nancy en date du 30 novembre 2021,

- constater que la société L'Epi d'or a violé ostensiblement et durablement les obligations qui lui étaient imposées par le bail commercia qui la liait à [X] [T].

En conséquence,

- condamner la société L'Epi d'or à verser à Mme [R] [B], née [T], M. [J] [T] et M. [D] [T], en leur qualité d'ayants-droits de [X] [T] la somme de 10 000 euros, à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice qu'ils subissent du fait de la dégradation tant du logement situé au-dessus du commerce que de la devanture du commerce,

- condamner la société L'Epi d'or à payer à Mme [R] [B], née [T], M. [J] [T], et M. [D] [T], ayant-droits de [X] [T], au titre de la clause de solidarité incluse au bail, le montant des loyers non payés par la société Le Fournil d'Hiba et [U], soit au 1er février 2020 la somme de 11 045 euros,

- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

- condamner en outre la société L'Epi d'or à verser à :Mme [R] [B], née [T], M. [J] [T] et M. [D] [T], en leur qualité d'ayants-droitsde [X] [T], la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 à hauteur d'appel, outre les entiers dépens qui compredront le coût du constat de M. [N], huissier de justice en date du 19 mai 2017, ainsi que les actes délivré par M. [Y] le 25 janvier 2018.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 janvier 2023 ;

MOTIFS :

Conformément aux dispositions de l'article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, applicables à la procédure ordinaire d'appel avec représentation obligatoire, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs du jugement critiqué, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, aux termes de leurs conclusions notifiées le 12 septembre 2022,au visa de l'article 122 du code de procédure civile et du principe de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui (dit de l'estoppel) les intimés soulèvent 'l'irrecevabilité de la demande tendant à voir infirmer le jugement de première instance s'agissant de la condamnation de la société L'Epi d'or au paiement de la somme de 10 221 euros' (cf. page 16).

Force est ce constater cependant que cette fin de non-recevoir n'a pas été reprise au dispositif des conclusions susvisées saisissant la cour des prétentions des parties. En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur celle-ci.

- Sur la garantie de la société L'Epi d'or des loyers impayés par le cessionnaire :

Il est constant que par acte notarié en date du 18 décembre 1986, [X] [T] et son épouse ont signé à M. [D] [T], son épouse, ainsi que Mme [K] [C], un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 5]. Ce bail stipulait une clause de solidarité rédigée comme suit : 'dans tous les cas le preneur demeurera garant et solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s'entendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non le bien loué'.

Suivant acte notarié en date du 21 mars 1998, ce bail commercial a été renouvelé avec la société L'Epi d'or, devenue cessionnaire de ce dernier, pour une période courant à compter du 1er janvier 1998 jusqu'au 31 décembre 2007. Le 26 juillet 2017, la société L'Epi d'or a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société Le Fournil de Hiba et [U]. A l'issue de la période précédente, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 31 décembre 2007 entre le bailleur et le cessionnaire.

En application de l'article L. 145-9 alinéa 1er du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux des locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Selon l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement du bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 janvier 2018, la société Le Fournil de Hiba et [U] a formé une demande de renouvellement du bail litigieux. Par acte d'huissier en date du 8 février 2018, [X] [T] a cependant signifié à la bailleresse, dans le délai qu'il lui était imparti, son refus de renouvellement du bail, au motif que cette dernière ne respectait pas son obligation de payer le loyer. Par conséquent, il a été mis fin au bail initial au 8 février 2018 en application des dispositions susvisées.

Par ailleurs, sauf stipulation contraire, la clause de garantie solidaire ne s'applique que pour le bail initial et sa prolongation tacite. Les intimés ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause de solidarité figurant au bail commercial en date du 18 décembre 1986 en vue du recouvrement des loyers et taxes impayés dus par la société Le Fournil de Hiba et [U] qui sont échus postérieurement au 8 février 2018, date de résiliation du bail.

Les intimés font valoir en défense que l'acte de cession du fonds de commerce qui est intervenu 26 juillet 2017 entre la société L'Epi d'or et la société Le Fournil de Hiba et [U], prévoit également une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire, garantissant les loyers et taxes impayés dus par ce dernier. Toutefois, cette clause ne s'appliquent que dans les rapports entre la société L'Epi d'or, cédant, et la société Le Fournil de Hiba et [U], cessionnaire. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que le bail initial prolongé par tacite reconduction, à compter du 31 décembre 2007, a été résilié à la date du 8 février 2018. Les intimés ne peuvent en tout état de cause prétendre au paiement d' aucun loyer postérieurement à cette date.

Il convient pour ces motifs d'infirmer le jugement entrepris, et de débouter les intimés de leur demande de condamnation de la société L'Epi d'or au paiement à [X] [T] la somme de 10 221 euros, au tire des loyers et taxes impayés.

- Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T] :

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, les intimés font grief à la société L'Epi d'or d'avoir manqué à son obligation d'entretien des locaux donnés à bail. Conformément en clauses du bail, ils rappellent que le preneur 'prendra le bien loué dans son état au jour de l'entrée en jouissance. Il entretiendra en bon état de réparation locatives ou de menu entretien et le rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle'.

Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T] versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 10 mai 2017 par un huissier de justice, duquel il ressort que les locaux données à bail (extérieur, fournil, appartement et toiture) sont vétustes et ont fait l'objet de dégradations (vitres cassées, revêtements des sols déchirés de l'appartement). Les intimés ne produisent cependant aucune pièce, en particulier des devis, permettant d'estimer le coût de réfection des dégradations constatées qui seraient imputables au locataires.

Le premier juge a en outre relevé à juste titre que les intimés ne précisent pas le détail des différents éléments du préjudice, dont ils sollicitent la réparation, étant observé que le bail commercial conclu le 18 décembre 1986 qui a été renouvelé le 21 mars 1998 et qui a été reconduit tacitement jusqu'au 8 février 2018 ne fait supporter au locataire que les réparations locatives et de menus entretien, à l'exception de la devanture et des systèmes de fermeture de la boutique. Or le constat d'huissier susvisé est insuffisamment précis et ne permet pas de distinguer ces dernières des autres travaux à la charge du bailleur pour lesquels le bailleur a été condamné aux termes de l'ordonnance rendue le 5 avril 2019 par le juge de la mise en état.

En effet, il y a lieu d'observer que sur la base du constat dressé le 10 mai 2017 , [X] [T] a été condamné de son vivant sous astreinte à réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique de la cuisine et de la salle à manger, à procéder au changement des fenêtres de l'appartement, ainsi que de la porte de garage. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la demande de dommages-intérêts formée par les intimés de ce chef.

- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

La société L'Epi d'or ne démontre en l'espèce ni l'absence de tout fondement à l'action engagée par [X] [T] de son vivant devant le tribunal judiciaire de Nancy, ni la mauvaise foi de ce dernier, de telle sorte que la preuve du caractère abusif de ses demandes n'est pas rapportée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de dommages-intérêts.

- Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société L'Epi d'or, avec la société Le Fournil de Hiba et [U], aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'un montant de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T] sont déboutées de leur demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, en ce qu'elle sont dirigées contre la société L'Epi d'or.

Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T] sont condamnés in solidum à payer à la société L'Epi d'or la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné la société L'Epi d'or à verser à [X] [T] la somme de 10 221 euros, la somme de 2 000 euros avec la société Le Fournil de Hiba et [U], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, débouté la société L'Epi d'or de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant :

Déboute Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T], venant aux droits de [X] [T], de leur demande de condamnation de la société L'Epi d'or au paiement de la somme de 10 221 euros, au titre de l'arriéré de loyers ;

Déboute Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T], venant aux droits de [X] [T], de leur demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d'appel, dirigées à l'encontre de la société L'Epi d'or ;

Condamne in solidum Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T], venant aux droits de [X] [T], à payer à la société L'Epi d'or la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d'appel;

Condamne in solidum Mme [R] [B], M. [J] [T] et M. [D] [T], venant aux droits de [X] [T] aux entiers frais et dépens de l'appel.