CA Amiens, 1re ch. civ., 14 décembre 2023, n° 23/01380

Par acte notarié du 28 mars 2022, la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux a acquis un fonds de commerce de café ' hôtel ' PMU ' loterie ' Amigo, sis à [Adresse 5], exploité dans des locaux appartenant à Mme [S] [J].

Par actes en date des 25 et 28 mars 2022, Mme [J] et la société Le10 Bar à vins & spiritueux ont régularisé un bail commercial portant sur ces locaux, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 28 mars 2022, moyennant un loyer annuel de 26 563,38 euros hors taxes et hors charges, indexé sur l'indice du coût de la construction, le loyer étant payable par trimestre et d'avance.

Mme [J] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 6 820,42 euros, par exploit d'huissier du 26 juillet 2022. Elle a également sommé la société de fournir un dossier complet des travaux envisagés nécessitant une demande d'autorisation et de justifier des autorisations administratives nécessaires, de l'identité et de la qualité de l'architecte et des entreprises ainsi que de leur assurance, le tout sous sanction de la clause résolutoire.

Mme [J] a ensuite fait assigner la société Le10 Bar à vins & spiritueux devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par acte d'huissier de justice du 4 janvier 2023.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 février 2023, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties à la date du 27 août 2022 à compter de laquelle la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux est occupante sans droit ni titre,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la SAS Le10 Bar à vins & spiritueux et tout occupant de son chef des locaux en cause à compter de la signification de cette ordonnance avec en cas de besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier;

- dit que Mme [J] pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde meubles de son choix aux frais et risques et périls de la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux à verser à Mme [J] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours à la date de la résiliation taxes et charges en sus, à compter du 27 août 2022 et jusqu'à la justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux à verser à Mme [J] une provision de 8438,22 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux au paiement à titre provisionnel des intérêts au prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance au taux de 1,5% par mois conformément aux dispositions du bail ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux à verser à Mme [J] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux aux entiers dépens.

La S.A.S. Le 10 Bar à vins et spiritueux a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 14 mars 2023.

Par ordonnance du 17 avril 2023, l'affaire a été fixée pour être jugée à bref délai à l'audience du 19 octobre 2023.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 avril 2023 par voie dématérialisée, la S.A.S. Le 10 Bar à vins et spiritueux demande à la cour d'appel de :

infirmer l'ordonnance critiquée,

Statuant à nouveau :

* débouter Mme [J] épouse [N] de l'ensemble de ses demandes,

* à titre infiniment subsidiaire, accorder à la S.A.S. Le 10 Bar à vins et spiritueux les plus larges délais (deux ans) pour exécuter les obligations du bail commercial qui seraient le cas échéant considérées comme étant non honorées ou respectées et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

* condamner en tout état de cause Mme [J] épouse [N] à verser à la S.A.S. Le 10 Bar à vins et spiritueux une somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens selon l'article 699 du même code.

La société expose tout d'abord qu'elle a réalisé des travaux d'aménagement et de mise aux normes nécessaires pour l'exploitation du fonds sans remettre en cause la structure de l'immeuble.

Elle met ensuite en avant qu'elle avait réglé tous les loyers dus avant même la délivrance du commandement de payer et qu'elle était à jour du paiement des loyers à la date de la signification de l'assignation.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 mai 2023 par voie dématérialisée, Mme [J] épouse [N] demande à la cour au visa de l'article 835 du code de procédure civile, des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et en particulier, de l'article L.145-41, de :

déclarer irrecevable la demande de délais formulée par la société Le 10 Bar à vins & spiritueux ;

subsidiairement la dire mal fondée,

confirmer la décision rendue par le juge des référés en toutes ses dispositions,

y ajoutant, donner acte à la société Le 10 Bar à vins & spiritueux du paiement de la somme 8438,22 euros en principal,

débouter la société Le 10 Bar à vins & spiritueux de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner par provision la société Le 10 Bar à vins & spiritueux au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que de tous les frais et dépens.

Mme [J] expose pour sa part que la société a réglé les sommes dues au titre du commandement de payer avec retard et qu'elle n'a pas justifié des conditions d'exécution des travaux alors qu'elle a opéré des percements et des modifications de cloisons supposant le recueil de l'accord préalable du bailleur. Elle ajoute que pour les seuls travaux d'aménagement, le contrat de bail imposait que la société adresse un dossier complet avant tous travaux. Elle relève que le constat d'huissier versé aux débats par la société établit qu'une pièce a été créée après avoir posé de nouvelles cloisons ce qui est confirmé par le contenu de la facture de réalisation des travaux.

S'agissant de l'arriéré de loyers, Mme [J] souligne que si le compte est désormais à jour, le dépôt de garantie et les loyers ont systématiquement été réglées avec du retard, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglés dans le mois de sa délivrance.

Elle fait valoir que la demande de délais formée pour la première fois en appel est irrecevable et injustifiée.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 5 octobre 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge rapporteur le 19 octobre 2023.

MOTIFS

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit prévue dans une clause insérée à un bail commercial ne joue qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 26 563,38 euros hors charges, payable par trimestre et d'avance au domicile du bailleur ou à tout autre endroit indiqué par lui.

En outre, le contrat mentionne que le preneur a acquis le fonds de commerce précédemment exploité par des tiers, qu'il a été informé de travaux à entreprendre notamment en matière électrique, assainissement, traitement des peintures pouvant contenir du plomb et en matière d'accessibilité. Le contrat précise que l'autorisation à la cession et à la souscription d'un nouveau bail a été conditionnée par la prise en charge des travaux le cas échéant nécessaires par le preneur et qu'il en donne décharge au bailleur.

Le contrat précise que le preneur a été informé de ce que le précédent exploitant auprès duquel il a racheté le fonds avait déposé la cuisine professionnelle et qu'il en reconstituera une sans recours contre le bailleur.

Par ailleurs, il résulte du contrat que le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucune construction, démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucun cloisonnement ou modification de cloisonnement sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur. En revanche, il a été prévu que le preneur pourra effectuer tous travaux d'embellissement et de rafraichissement sans l'autorisation du bailleur dès lors qu'ils ne touchent pas à la structure et à la solidité de l'immeuble et ne modifient pas la configuration des lieux. Le contrat précise que « toutefois, un dossier complet de présentation sera adressé au bailleur préalablement à tous travaux. »

Enfin, il résulte de la clause résolutoire qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de payer, exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires et plus généralement toute somme due au titre du bail et/ou de l'accupation des locaux, le bail, si bon semble au bailleur, sera résilié de plein droit et sans aucune formalité, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation de faire comprenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause et demeuré sans effet pendant ce délai nonobstant consignation ou offre réelle ultérieure.

Le 26 juillet 2022, Mme [J] a fait signifier à la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à :

régler la somme de 6 820,42 euros correspondant aux arriérés de loyer,

fournir un dossier complet des travaux envisagés avec demande d'autorisation pour tous travaux modifiant notamment la configuration des lieux sous toutes réserves de leur acceptation ou non,

de justifier des autorisations administratives nécessaires, de l'identité et de la qualité de l'architecte et des entreprises ainsi que de leur assurance.

S'agissant de l'arriéré de loyers, il correspondait à un arriéré pour le deuxième trimestre 2022 à hauteur de 6640,84 euros et du solde dû au titre de l'augmentation du loyer d'avril prorata temporis à la suite de la signature du nouveau bail à hauteur de 179,58 euros.

Mme [J] affirme dans ses conclusions que cet arriéré a été soldé par deux virements réalisés le 1er août et le 27 août 2022 pour un montant global de 15 898,20 euros.

Il ressort de l'attestation de l'expert comptable de la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux, du grand livre de compte et des justificatifs bancaires que les loyers du 28 mars au 30 avril 2022 ont été réglés entre les mains du notaire chargé de la vente le 16 mai 2022 et qu'un règlement de 7929,20 euros a été opéré le 30 juillet 2022 au titre des loyers du 1er mai au 31 juillet 2022.

Mme [J] ne conteste pas avoir donné son accord sur le règlement des sommes dues entre les mains du notaire mais estime les avoir perçues tardivement, le 3 juin 2022.

Quoiqu'il en soit, il ressort de ces éléments que l'arriéré de loyer visé par le commandement de payer a été réglé au bailleur dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.

En revanche, la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux ne démontre pas avoir transmis au bailleur les documents sollicités en lien avec les travaux réalisés dans le local commercial.

Il ressort des photographies produites qu'elle a réalisé d'importants travaux d'embellissement des lieux loués. Les devis et factures qu'elle communique établissent qu'elle a fait installer un plafond coupe-feu, une cuisine, un bar et divers meubles. Elle a également créé une cloison à l'arrière du bar, posé des portes classiques et coulissantes et créé des prélinteaux béton pour l'ouverture d'un mur et l'installation d'une porte de WC. Le constat d'huissier de justice du 16 juin 2022 relève qu'un mur est recouvert de plaques de BA13 récentes, qu'un plafond est en cours d'isolation et qu'une cloison séparative vient d'être posée au niveau du couloir d'accès à l'hôtel.

La société Le 10 Bar à vins & spiritueux expose qu'elle n'a fait installer qu'une cloison, qu'elle a aménagé une porte suffisamment large pour un accès des toilettes aux handicapés et que certains travaux relevaient en réalité de mises aux normes relevant du bailleur.

Sur ce dernier point, il ressort des clauses précitées du bail que le preneur s'était engagé à prendre en charge d'éventuels travaux d'accessibilité et de mise aux normes électriques. Par ailleurs, même si une seule cloison a été créée, il revenait au preneur de solliciter l'accord du bailleur avant de réaliser les travaux. Un des devis fait en outre état de deux prélinteaux béton pour l'ouverture de murs. Enfin, quelle que soit l'ampleur des travaux réalisés, il appartenait à la société Le 10 Bar à vins & spiritueux de transmettre un dossier de présentation au bailleur.

Le premier juge a donc retenu à juste titre que l'absence de communication des pièces relatives aux travaux réalisés, dans le délai d'un mois suivant le commandement du 26 juillet 2022, doit conduire à constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 août 2022. L'ordonnance sera donc confirmée sur ce point et sur les conséquences de la résiliation du contrat, à savoir l'expulsion du preneur, l'enlèvement des meubles et la condamnation au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, charges et taxes en sus, à compter du 27 août 2022 et jusqu'à la libération des lieux.

En revanche, il résulte de l'attestation de l'expert comptable de la société Le 10 Bar à vins & spiritueux, de son livre de compte et des justificatifs de virements que la société a réglé la somme de 7929,20 euros le 30 juillet 2022 pour régler les loyers de mai à juillet et celle de 7969 euros le 17 août 2022 pour régler les loyers d'août à octobre 2022, si bien qu'elle était à jour du règlement de ses loyers au 2 novembre 2022, étant précisé que Mme [J] avait perçu le 3 juin 2022 les règlements réalisés par la société entre les mains du notaire le 16 mai 2022 au titre du dépôt de garantie et des loyers de mars à avril 2022.

Le bailleur admet que le compte locatif est à jour à la date de ses conclusions.

Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise s'agissant de la condamnation au paiement d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation et des intérêts afférents.

En l'absence de dette locative ou d'indemnités d'occupation, la demande de délais de paiement formée à titre subsidiaire par la société preneuse est sans objet.

La S.A.S. Le 10 Bar à vins & spiritueux qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel et à verser à Mme [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé s'agissant des dépens de première instance et des dispositions relatives aux frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :

- condamné la S.A.S. Le 10 Bar à vins & spiritueux à verser à Mme [S] [J] une provision de 8438,22 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés ;

- condamné la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux au paiement à titre provisionnel des intérêts au prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance au taux de 1,5% par mois conformément aux dispositions du bail ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux n'est créancière d'aucune somme à l'égard de Mme [S] [J] ;

Constate que la demande de délais de paiement de la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux est sans objet ;

Condamne la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux aux dépens d'appel ;

Condamne la S.A.S. Le10 Bar à vins & spiritueux à verser à Mme [S] [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.