CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 21 décembre 2023, n° 21/08574

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2008, la SCI La clique des mousquetaires a donné à bail commercial à la société Laboratoire premier, un local sis [Adresse 3] à [Localité 7] à usage de bureaux et d'atelier de montage, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2008, moyennant un loyer mensuel de 1.620 € hors taxes.

Par acte sous seing privé du 06 avril 2009, la société Laboratoire premier a cédé son droit au bail à la SAS Made in labs à compter du 1er avril 2009, avec l'autorisation expresse du bailleur.

Évoquant des loyers impayés, la SCI La clique des mousquetaires a fait délivrer à la SAS Made in labs, par exploits d'huissier délivrés les 24 et 28 novembre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire totale de 10.800 €.

Par exploit d'huissier délivré le 20 décembre 2017, la SAS Made in labs a formé opposition audit commandement en faisant assigner la SCI La clique des mousquetaires devant le tribunal de grande instance de Créteil, contestant notamment les révisions de loyers intervenues au cours du bail.

Par exploit d'huissier délivré le 03 août 2018, la SCI La clique des mousquetaires a fait délivrer une assignation en intervention forcée à M. [R] [V], pris en qualité de caution du preneur.

La SAS Made in labs a donné congé à son bailleur avec effet au 31 décembre 2018, date à laquelle les locaux ont été restitués.

Par jugement du 05 mars 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné solidairement la SAS Made in labs et M. [R] [V] à payer à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 5.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- débouté M. [R] [V] et la SAS Made in labs de leur demande en délais de paiement ;

- condamné in solidum la SAS Made in labs et M. [R] [V] à verser à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté en conséquence la SAS Made in labs et M. [R] [V] de leur demande formée sur me fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la SAS Made in labs et M. [R] [V] aux entiers dépens de l'instance ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 03 mai 2021, la SCI La clique des mousquetaires a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 12 octobre 2023 par lesquelles la SCI La clique des mousquetaires , appelante, demande à la Cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Made in labs et M. [R] [V] à payer à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 5.000 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2018 inclus,

Statuant à nouveau

- Condamner solidairement la SAS Made in labs et M. [R] [V] au paiement avec les intérêts de droit à compter de la demande de la somme de 22.500 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2018 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- Débouter la SAS Made in labs et M. [R] [V] de toutes leurs demandes,

En tout état de cause,

- Condamner solidairement la SAS Made in labs et M. [R] [V] au paiement de la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement la SAS Made in labs et M. [R] [V] en tous les dépens.

Vu les conclusions déposées le 26 octobre 2021 par lesquelles M. [R] [V] et la SAS Made in labs, intimés, demandent à la Cour de :

A titre principal

- déclarer la SCI La clique des mousquetaires mal fondée en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

- déclarer la SAS Made in labs et M. [R] [V] recevables et bien fondés en leur appel incident ainsi qu'en leurs demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

- infirmer les chefs du dispositif du jugement rendu le 05 mars 2021 (RG n° 18/01679) par lesquels le tribunal judiciaire de Créteil, 3ème Chambre, a :

« Condamné solidairement la SAS Made in labs et M. [R] [V] à payer à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 5.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire » ;

«Débouté la SAS Made in labs et M. [R] [V] de leur demande en délais de paiement » ;

« Condamné in solidum la SAS Made in labs et M. [R] [V] à verser à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile » ;

« Débouté en conséquence la SAS Made in labs et M. [R] [V] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile » ;

« Condamné in solidum la SAS Made in labs et M. [R] [V] aux entiers dépens de l'instance » ;

«Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ».

Et, statuant à nouveau, et y ajoutant :

- déclarer nul et de nul effet le commandement signifié à la SAS Made in labs par acte de la SCP Meunier Gendron di Peri, huissiers de Justice à (Chevilly-Larue) Rungis, en date des 24 et 28 novembre 2017.

- déclarer nul et de nul effet le cautionnement consenti par M. [R] [V] au profit de la SCI La clique des mousquetaires suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 2011.

En conséquence :

- débouter la SCI La clique des mousquetaires de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

- condamner la SCI La clique des mousquetaires à payer à la SAS Made in labs la somme de 3.240€ en remboursement du trop-perçu de loyer sur les mois de janvier et février 2019.

A titre subsidiaire

- ordonner la compensation entre :

l'éventuelle créance locative de ladite bailleresse ;

et la créance de la SAS Made in labs au titre du remboursement de trop-perçu de loyer sur les mois de janvier et février 2019, qui s'élève à la somme de 3.240 €.

- accorder à la SAS Made in labs et, le cas échéant, à M. [R] [V] des délais pour l'exécution des causes du commandement des 24 et 28 novembre 2017 et de toute somme au paiement de laquelle l'un ou l'autre serait condamné au profit de la SCI La clique des mousquetaires.

- dire que la SAS Made in labs et, le cas échéant, M. [R] [V], pourront s'acquitter de leur dette au moyen de 12 échéances d'égal montant, le règlement la première échéance devant intervenir dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir.

- débouter la société La clique des mousquetaires du surplus de ses demandes, fins, conclusions et prétentions.

En tout état de cause :

- condamner la société La clique des mousquetaires à verser à la SAS Made in labs et à M. [R] [V], chacun, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société La clique des mousquetaires aux entiers dépens, tant de première instance, en ce compris les frais de signification de l'assignation, que d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL Taze-Bernard Allerit, en la personne de Maître Eric Allerit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.

SUR CE,

1) Sur la validité du commandement de payer délivré le 24 et 28 novembre 2017 à la SAS Made in labs

Aux termes de l'article L. 145-37 et 38 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

En vertu de l'article R. 145-20 et suivants du code de commerce, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60 par le juge des loyers commerciaux.

Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Toutefois, l'article L. 145-15 du code de commerce n'interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l'article L. 145-38 de ce code, à la condition toutefois que cette renonciation aux règles d'ordre public de protection soit certaine, non équivoque et réalisée en toute connaissance de cause, postérieurement à la naissance du droit à contester.

Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce offrant une faculté de régularisation dans le délai d'un mois, que si un commandement visant la clause résolutoire d'un bail commercial délivré pour une somme trop élevée demeure valable pour la somme réellement due, il doit néanmoins être suffisamment précis et justifié pour permettre au preneur de s'acquitter de sa dette dans le délai imparti, faute de quoi le commandement est de nul effet et ne peut emporter acquisition de la clause résolutoire du bail.

La SAS Made in labs et M. [R] [V] sollicitent de la cour de déclarer nul et de nul effet le commandement signifié à la SAS Made in labs par acte de la SCP Meunier Gendron di Peri, huissiers de Justice à (Chevilly-Larue) Rungis, en date des 24 et 28 novembre 2017, en faisant valoir pour l'essentiel que le commandement qui a été délivré par la SCI La clique des mousquetaires viserait des sommes au titre d'une révision de loyer sur laquelle aucun accord des parties ne serait intervenu.

A ce titre, ils soulignent qu'en application des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, une demande de révision de loyer doit être formulée, la révision ne pouvant intervenir automatiquement et que conformément à la jurisprudence, le commandement de payer délivré par le bailleur pour non-paiement du loyer révisé, en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer révisé, serait nul et non avenu.

Or, le loyer prévu au bail commercial du 29 octobre 2008 s'élevait à 1.620 € hors charges hors taxes par mois, sans que la preneuse n'ait reçu de la bailleresse aucune demande de révision du loyer dans les formes prescrites par l'article R. 145-20 du code de commerce.

Ils ajoutent que la renonciation aux règles de forme et de fond concernant la révision doit résulter d'un accord des parties non équivoque et qu'aucun avenant de révision du loyer n'a été régularisé par les parties depuis la date de prise d'effet du bail commercial au 1er novembre 2008, le projet d'avenant numéro 2 prévoyant la « révision » du loyer au 1er avril 2016 pour un montant de 2.400 € TTC par mois ne pouvant constituer un accord sur la révision du loyer puisqu'il n'a jamais été signé et a toujours été contesté par la preneuse.

De même, ils soutiennent que les règlements de la preneuse correspondant à un loyer de 2.400 € augmenté de 120 € de charges durant six mois ne traduirait pas l'existence d'un accord non-équivoque, les règlements ayant eu lieu sur une très courte période, de sorte qu'ils ne sauraient témoigner d'un accord tacite sur un loyer révisé, dont le principe a été contesté par la société preneuse en mettant en demeure la bailleresse d'avoir à rembourser le « trop-perçu » de loyer « sur 6 mois » et en ne réglant à compter du 1er décembre 2016 que le montant du loyer initialement fixé dans le bail, la bailleresse ne démontrant pas que le versement de la somme de 6.378,70 € effectué par la preneuse, par chèque encaissé le 07 mai 2015, correspondrait à une « régularisation » des loyers, pas plus qu'elle n'établirait un quelconque accord sur la révision du loyer par la production de courriels adressés par la société preneuse en août 2015.

S'agissant des provisions sur charges, la SAS Made in labs et M. [R] [V] relèvent qu'il y a lieu de considérer que les provisions sur charges de 120 € ne sont pas dues dès lors que les charges qui restaient dues sur les exercices 2016 à 2018, s'élevant à la somme totale de 4.971,29 €, ont d'ores et déjà été réglées intégralement par la preneuse.

La SCI La clique des mousquetaires s'oppose à cette argumentation en exposant pour l'essentiel que les révisions de loyers contestées par le preneur auraient pourtant été acceptées par la SAS Made in labs.

A ce titre, elle argue que conformément à la jurisprudence, les parties peuvent renoncer aux règles de fond et de forme des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce et modifier conventionnellement le montant du loyer et que le loyer majoré, payé sans réserve par le preneur pendant un certain temps témoignerait d'une renonciation aux règles légales de révision et de l'accord intervenu entre le bailleur et le preneur.

Or, la SCI La clique des mousquetaires souligne que la SAS Made in labs a accepté sans réserve de payer le loyer révisé depuis 2011 et aurait cessé de régler les loyers à compter de décembre 2016, plusieurs pièces justifiant du versement par le preneur du loyer révisé à compter du 1er novembre 2011 puis du loyer révisé de 2.400 € TTC du 1er novembre 2014 au 1er novembre 2016.

Au cas d'espèce, il est constant que par acte d'huissier délivré le 28 novembre 2017, la SCI La clique des mousquetaires a fait délivrer à la SAS Made in labs un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 10.800 € correspondant à la période de décembre 2016 à novembre 2017.

A la lecture du décompte inclus dans ce commandement de payer, il apparaît que les sommes dues correspondent au différentiel entre le loyer initialement prévu entre les parties (1.620 €) et un nouveau montant de loyer réclamé par le bailleur à hauteur de 2.400 € par mois, outre 120 € de provisions sur charges, la SCI La clique des mousquetaires ne contestant pas que la SAS Made in labs a réglé l'intégralité du loyer initialement fixé entre les parties d'un montant mensuel de 1.620 €.

Or, force est de constater que la SCI La clique des mousquetaires ne justifie par aucune pièce avoir sollicité une révision du loyer conformément aux règles édictées par les articles L. 145-37 et L. 145-38 ainsi que l'article R. 145-20 du code de commerce.

S'il est exact que les parties peuvent en cours de bail, procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de formes et de fond de ces dispositions sus-citées, cette renonciation à ces règles d'ordre de public de protection n'est cependant valable qu'à la condition d'être certaine, non équivoque et réalisée en toute connaissance de cause, postérieurement à la naissance du droit à contester.

Or, s'il résulte de la lecture des décomptes versés aux débats que la SAS Made in labs a réglé le loyer « révisé » réclamé par la SCI La clique des mousquetaires à hauteur de 2.520 € charges incluses, de janvier à novembre 2016, ce règlement sur une courte période n'apparaît pas univoque et réalisé en toute connaissance de cause par la SAS Made in labs, dès lors qu'elle a contesté cette révision par courrier recommandé adressé au bailleur dès lors 05 octobre 2016.

S'il résulte de la lecture des décomptes produits que la SAS Made in labs avait réglé antérieurement des sommes supérieures au loyer initialement prévu, dans le cadre d'une « révision conventionnelle » en 2011 sans respect des formes prévues aux articles précités, la SCI La clique des mousquetaires ne saurait toutefois en tirer argument pour justifier un accord même tacite de la SAS Made in labs à une nouvelle révision du loyer à compter de janvier 2016 à hauteur de 2.520 € par mois.

En conséquence, il s'infère de ces éléments que le loyer « révisé » de 2.520 € réclamé par la SCI La clique des mousquetaires dans le cadre du commandement de payer n'a pas été accepté par la SAS Made in labs de sorte qu'aucune somme n'est due par la locataire au titre de l'arriéré de loyer visé au commandement, le défaut de paiement par le locataire du loyer révisé non accepté et non fixé par le juge ne pouvant justifier l'application de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de déclarer nul et de nul effet le commandement signifié à la SAS Made in labs par acte d'huissier des 24 et 28 novembre 2017.

2) Sur la demande en paiement de loyers de la SCI La clique des mousquetaires

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SAS Made in labs et M. [R] [V] solidairement à verser à la SCI La clique des mousquetaires la somme de 5.000 € correspondant à la différence de loyers impayés depuis la première révision du 1er novembre 2011 jusqu'à sa prise de congé le 31 décembre 2018.

La SCI La clique des mousquetaires sollicite l'infirmation de ce chef et la condamnation solidaire des intimés à lui verser une somme de 22.500 € au titre des loyers et charges impayés, en exposant pour l'essentiel que les loyers arrêtés au mois de décembre 2018 s'élèvent à 22.500 €, contrairement aux 5.000 € retenus par le jugement et que s'y ajoutent des apurements de charges 2016/2017 à hauteur de 2.791,26 € et 2018 à hauteur de 2.180,03 € réglés au cours de la 1ère instance.

Or, M. [R] [V] s'étant porté caution du preneur, il doit être condamné solidairement avec la SAS Made in labs.

La SAS Made in labs et M. [R] [V] s'opposent à cette argumentation et sollicitent à titre principal le débouté de la SCI La clique des mousquetaires en sa demande en paiement, en arguant pour l'essentiel que les sommes ne seraient pas dues.

Au cas d'espèce, il ressort de la lecture des décomptes versés aux débats que la SAS Made in labs a toujours réglé depuis décembre 2016 le loyer initialement fixé à 1.620 € par mois, et que si la SCI La clique des mousquetaires se prévaut d'un arriéré locatif de 22.500 €, cet arriéré correspond à l'application d'un loyer révisé de 2.520 € charges comprises depuis le 1er janvier 2014, qui n'a pas obtenu l'accord du preneur ou fait l'objet d'une fixation par le juge des loyers commerciaux.

Dès lors, la créance n'étant pas certaine dans son principe, il convient en conséquence d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SAS Made in labs et M. [R] [V] solidairement à régler la somme de 5.000 € au titre des loyers et charges impayés, et de débouter la SCI La clique des mousquetaires de sa demande en paiement des loyers et charges.

3) Sur la validité du cautionnement de M. [R] [V]

Aucune condamnation pécuniaire n'étant prononcée par le présent arrêt à l'encontre de M. [R] [V], il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la validité de son cautionnement.

4) Sur la demande en répétition de l'indu de la SAS Made in labs

Aux termes de l'article 1134 du code civil, tel qu'issu de sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La SAS Made in labs et M. [R] [V] sollicitent la condamnation de la SCI La clique des mousquetaires à rembourser à la SAS Made in labs la somme de 3.240 € au titre d'un trop perçu de loyer, en soutenant qu'alors qu'elle a quitté les locaux loués le 31 décembre 2018, date pour laquelle elle avait régulièrement donné congé, la SAS Made in labs aurait, par erreur, continué à régler un loyer mensuel de 1.620 € en janvier 2019 et en février 2019 de sorte qu'il appartiendrait à la bailleresse de lui rembourser, à titre de trop-perçu de loyer, la somme totale de 3.240€.

La SCI La clique des mousquetaires demande le débouté de la SAS Made in labs et M. [R] [V] en cette demande, qu'elle estime non justifiée.

Au cas d'espèce, il est constant que la SAS Made in labs a quitté les lieux le 31 décembre 2018, et a réglé les loyers de janvier et février 2019 pour un montant total de 3.240 €, alors même qu'elle n'occupait plus les lieux suite à délivrance de congé.

En conséquence, la somme ainsi versée est indue et doit être remboursée par la SCI La clique des mousquetaires à la SAS Made in labs.

5) Sur la compensation

Aucun chef de condamnation n'étant prononcé contre la SAS Made in labs et M. [R] [V], la demande de condamnation apparaît dès lors sans objet.

6) Sur la demande d'octroi de délais de paiement au bénéfice de la SAS Made in labs et M. [R] [V]

Aucun chef de condamnation n'étant prononcé contre la SAS Made in labs et M. [R] [V], la demande subsidiaire de délais de paiement apparaît dès lors sans objet.

7) Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI La clique des mousquetaires aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Allerit. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SCI La clique des mousquetaires sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € chacun au profit de la SAS Made in labs et M. [R] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 05 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil sous le n° RG 18/1679 sur les loyers impayés ;

Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI La clique des mousquetaires de sa demande en paiement à l'encontre de la SAS Made in labs et M. [R] [V] au titre de loyers et charges impayés ;

Y ajoutant

Déclare de nul effet le commandement de payer délivré le 24 et 28 novembre 2017 par la SCI La clique des mousquetaires à la SAS Made in labs ;

Condamne la SCI La clique des mousquetaires à verser à la SAS Made in labs la somme de 3.240 € au titre d'une répétition de l'indu pour les loyers de janvier et février 2019 ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur la validité du cautionnement de M. [R] [V], sur la demande de compensation et de délais de paiement, demandes sans objet ;

Condamne la SCI La clique des mousquetaires à verser à la SAS Made in labs et M. [R] [V] la somme de 5.000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI La clique des mousquetaires de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI La clique des mousquetaires aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Allerit ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.