CA Pau, 2e ch. sect. 1, 19 décembre 2023, n° 23/02667

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 7 novembre 2023, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. AVANTI SARL immatriculée au RCS de PAU, au capital de 500.000 €, représentée par ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE

Représentée par Me Julie JACQUOT de la SELARL SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [C] [R]

né le 09 Mars 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Bruno MOUTIER, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 31 MAI 2023

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE PAU

Par jugement du 31 mai 2023, le Tribunal judiciaire de PAU a :

Tous droits et moyens des parties réservés quant au principal

Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder :

- Monsieur [G] [H] -

[Adresse 3]

[Localité 5]

expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Pau, avec pour mission de :

- convoquer les parties et se faire communiquer tous documents utiles à l'exercice de sa mission,

- visiter les locaux litigieux et les décrire,

- entendre les parties en leurs dires et explications,

- rechercher la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce

- dresser un rapport de ses constatations et conclusions

- faire toutes remarques et observations utiles à la solution du litige,

Modalités techniques

Fixons a 1.500 € le montant de la provision que le demandeur devra consigner à la régie d'avances et de recettes du tribunal dans le délai d'un mois courant à compter de la noti'cation de la présente décision, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du CPC ;

Rappelons à l'expert qu'il doit, dès qu'il est avisé de sa désignation, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission, que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine, que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l'expert sera remplacé par simple ordonnance ;

Disons que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra a l'expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n'a pas été versé;

Disons que l'expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de trois mois à partir de sa saisine, qu'à son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d'assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Disons que les parties communiqueront préalablement à l'expert,.et en tout état de cause trois semaines avant la premiére réunion, toutes les piéces dont elles entendent faire état ;

Disons que les parties communiqueront ensuite sans retard les pièces demandées par l'expert et qu'en cas de défaillance le juge chargé du contrôle des expertises pourra être saisi aux fins de fixation d'une astreinte ;

Disons que les pièces devront étre accompagnées d'un bordereau avec la justification de la

commnication à toutes les parties en cause ;

Disons que lors de la première réunion et en tout cas des que possible, l'expert exposera sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations, avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour faire parvenir leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Disons que dans le même délai, il donnera un avis sur le coût prévisionnel de l'expertise ;

Disons que les parties procèderont aux mises en cause nécessaires dans les trois mois de la saisine de l'expert ou si la nécessité s'en révèle ultérieurement dès que l'expert donnera son accord ;

Disons que le juge chargé du controle des expertises sera notamment informé de toutes les difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu'il décidera saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Disons que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pieces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépot du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai 'xé ;

Rappelons les dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile : "Lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites aprés l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûement justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées";

Disons que l'expert déposera au service des expertises du tribunal son rapport dans un délai maximum de six mois a compter de sa saisine, sauf prorogation accordée préalablement a l'expiration de ce délai, en un original et une copie, aprés en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

Disons que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Disons que passé le délai de quinzaine accordé aux parties pour faire valoir leurs observations, le magistrat en charge du suivi des expertises fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire et taxera le mémoire présenté par l'expert ;

Autorisons l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;

Rappelons que :

1 / le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'a l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de la provision,

2/ la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,

3 / le fait que l'une des parties bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle ou totale n'implique pas nécessairement que cette partie soit dispensée, à l'issue du litige, de la charge totale ou partielle du coût de la mesure d'instruction,

Rejetons toutes demandes plus amples et contraires,

Disons ne pas y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Réservons les dépens.

Par déclaration du 05 octobre 2023, la SARL AVANTI a fait appel de cette décision.

Par conclusions en date du 06 novembre 2023, la SARL AVANTI demande :

À titre principal :

Vu l'article L145-34 du code de commerce,

Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a désigné un expert judiciaire avec pour mission de :

- convoquer les parties et se faire communiquer tous documents utiles à l'exercice de sa mission,

- visiter les locaux litigieux et les décrire,

- entendre les parties en leurs dires et explications,

- rechercher la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce,

- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

- faire toutes remarques et observations utiles à la solution du litige,

Et en ce qu'il a fixé les modalités techniques de cette expertise ;

Et, statuant à nouveau :

- Constater le caractère malfondé des demandes présentées par M. [R] ;

En conséquence,

- Débouter M. [C] [R] de l'ensemble de ses demandes ,

- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé depuis le 1 er avril 2023 à la somme de 27 910,28 € HT HC,

A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer la désignation d'un expert judiciaire:

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

- Condamné M. [R] à faire l'avance des frais et honoraires de l'expert

judiciaire,

- Débouté M. [R] de sa demande de fixation provisoire du loyer à la somme

annuelle de 36 000 €,

Réformer le jugement en ce qu'il a :

- Fixé le loyer provisoire annuel à la somme de 27 910,28 € HT HC jusqu'au dépôt du

rapport de l'expert judiciaire,

Et, statuant à nouveau :

- Fixer provisoirement le loyer provisoire annuel dû depuis le 1er avril 2023 à la somme

de 27 910,28 € HT HC, jusqu'à ce que le Juge des loyers statue sur dépôt du rapport de

l'expert,

En tout état de cause,

- Réformer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la Sté AVANTI de

ses demandes formées au titre des dépens et des frais non compris dans les dépens,

Et, statuant à nouveau :

Condamner M. [C] [R] à payer à la Sté AVANTI la somme de 2 000 €

au titre des frais non compris dans les dépens de première instance au titre de l'article

700 CPC,

Condamner M. [C] [R] aux entiers dépens de première instance.

ET, Y AJOUTANT :

Condamner M. [C] [R] à payer à la Sté AVANTI la somme de 2 500 €

au titre des frais non compris dans les dépens d'appel au titre de l'article 700 CPC

Condamner M. [C] [R] aux entiers dépens d'appel.

Par conclusions en date du 07 novembre 2023, M. [C] [R] demande de:

- Réformer le jugement dont appel, en précisant :

Que le bail initial, conclu le 1er novembre 2002, n'a pas été renouvelé à compter du 1er avril 2013, faute d'accord des parties sur le montant du loyer renouvelé,

Que dès lors, le loyer dudit bail, ayant couru depuis plus de 12 ans, était déplafonné,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [G] [H] avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des locaux en application des articles L 145 33 et R 145 ' 3 et R 145 8 du code de commerce,

Le confirmer en ce qu'il a fixé le loyer provisoire annuel dû par la SARL AVANTI, sauf à porter celui-ci à 27 910,28 € hors-taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2013, jusqu'à ce que la juridiction statue au vu du rapport de l'expert

Condamner la SARL AVANTI à payer au concluant 3000 € pour frais irrépétibles procédure, outre les dépens de première instance et d'appel.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le premier président de la cour d'appel de Pau a autorisé la SARL AVANTI à interjeter appel du jugement relevant que le jugement attaqué n'avait pas répondu au moyen soulevés par la SARL AVANTI selon lequel il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer puisque le bail ayant été renouvelé le 1er octobre 2023 pour neuf ans il n'a pas atteint les 12 ans.

SUR CE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2002, Madame [A] [R] a donné à bail à Monsieur [P] [D] [X], à compter du 1er novembre 2002, pour une durée de neuf années se terminant le 31 octobre 2011, trois locaux commerciaux situés dans un immeuble à l'angle du [Adresse 2] et du [Adresse 1].

Le loyer annuel était stipulé pour un montant de 18 600 € HT et HC, payable d'avance par trimestre, avec clause d'échelle mobile.

Ce bail a été tacitement prolongé à son terme.

Aux termes d'un exploit en date du 31 janvier 2013, [C] [R], venant aux droits de Mme [A] [R] et de M. [K] [R] suivant donation-partage reçue le 20 décembre 2020 par Me [S], notaire à [Localité 6], a fait délivrer à M. [X] un congé avec offre de renouvellement aux termes duquel il a donné congé pour le 30 septembre 2013 et offert le renouvellement du bail avec un loyer annuel de 40 000 € HT.

Aux termes d'un exploit en date du 1 er mars 2013, M. [X] a accepté le principe du renouvellement mais refusé la proposition de loyer de 40 000 € annuels en formulant une contre-proposition qui a été refusée par [C] [R].

Aucune des parties n'ayant par la suite saisi le Juge des loyers dans le délai de deux ans, le bail a été renouvelé le 1er octobre 2013 pour neuf années avec un maintien du loyer dans les termes du précédent bail. Il était alors de 24 024,32 € annuel HT.

Le renouvellement du bail est contesté par le bailleur estimant que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction en raison du désaccord sur le montant du loyer.

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 11 avril 2013, M. [X] a cédé son fonds de commerce à la Sté AVANTI.

Par exploit du 12 août 2022, M. [C] [R] a fait délivrer à la Sté AVANTI un congé avec effet au 31 mars 2023 en lui proposant le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail actuel à l'exception du loyer qu'il proposait de fixer à la somme de 40 000 € annuelle et réajustement du dépôt de garantie .

Par exploit du 26 septembre 2022, la Sté AVANTI a fait part de son accord sur le renouvellement de bail à effet au 1er avril 2023, pour une durée de 9 années. En revanche, le preneur a refusé la proposition de loyer à 40 000 € annuels et formulait une contre-proposition.

Par acte en date du 21 février 2023, M.[C] [R] a fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Pau statuant comme Juge des loyers commerciaux la société AVANTI SARL a'n d'obtenir, sur le fondement des articles R 145-23 et suivants du code de commerce la 'xation du loyer commercial de la société AVANTI à 40.000 € par an et, en cas de mesure d'instruction, de le 'xer à 36.000 € par an dans 1'attente du rapport au motif que le précédent bail aurait duré plus de douze ans, ce qui constituait une cause de déplafonnement du loyer.

La Sté AVANTI a quant à elle sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 27 910,289 € HT, en faisant application de la règle du plafonnement de loyer, considérant que le précédent bail n'avait pas excédé douze années.

Par jugement du 31 mai 2023 dont appel, le Juge des loyers commerciaux a désigné un expert judiciaire avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux motivant sa décision par le désaccord des parties à la fois sur le principe du déplafonnement de loyer et sur le montant du loyer du bail renouvelé depuis le 1er avril 2023.

Parallèlement, la Sté AVANTI a sollicité la rectification d'une erreur matérielle figurant dans le dispositif du jugement rendu le 31 mai 2023.

Aux termes d'un jugement en date du 13 septembre 2023, le Juge des loyers a fait droit à cette requête et complété son dispositif afin de préciser le montant du loyer provisoire conformément aux motifs de la décision suivant lesquels: « dans l'attente du rapport d'expertise et de la fixation judiciaire du nouveau loyer, ce dernier sera fixé au loyer actuel mise à jour soit la somme de 27 910,28 €. »

Sur le renouvellement du bail commercial et le déplafonnement du loyer :

La société AVANTI soutient que le bail expiré n'a pas duré plus de douze années, de sorte que le motif de déplafonnement doit être écarté. En effet le bail a bien fait l'objet d'un renouvellement le 1er avril 2013 puisqu'elle a accepté le renouvellement en refusant le loyer de 40 000 € annuels qui lui était proposé.

Elle avance que les parties ont deux ans pour saisir le Juge des loyers en fixation du loyer du bail renouvelé. A défaut, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, en ce compris le montant du loyer. En l'espèce, aucune partie n'a saisi le Juge des loyers dans le délai de 2 ans et la demande de réévaluation est prescrite.

M. [C] [R] expose qu'un bail commmercial a été consenti le 1er novembre 2002 à M. [X] qui a cédé son fonds de commerce à la société AVANTI le 11 avril 2013.

Il reconnait avoir délivré un congé avec offre de renouvellement le 31 janvier 2013, mais considère que la contre-proposition faite par le locataire de l'époque sur le montant du loyer dans sa réponse à congé aurait empêché le renouvellement du bail. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction par application de l'alinéa 2 de l'article L 145-9 du code de commerce.

Selon congé avec offre de renouvellement signifié le 12 août 2022, le requérant a fait une offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 40.000 €

En réponse à congé signifié le 26 septembre 2022, la société AVANTI a accepté le renouvellement à compter du 1er avril 2023 pour 9 ans avec offre de régler un loyer annuel HT de 24.024,32 € correspondant au loyer actuel.

Le loyer est actuellement déplafonné et son montant doit être fixé a la valeur locative réelle et le requérant produit un rapport d'expertise amiable établi par M. [U], expert judiciaire, du 7 février 2012 qui a évalué le montant du loyer a 40.000 € HT alors que les facteurs de commercialité ont favorablement évolué depuis cette date.

Il soutient donc, que le bail expiré a duré plus de douze années, de sorte que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 n'est pas soumis à la règle du plafonnement et qu'il convient de désigner un expert pour déterminer la valeur locative applicable.

Aux termes de l'article L 145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En l'espèce le bailleur reconnaît avoir délivré un congé avec offre de renouvellement le 31 janvier 2013 accepté par le preneur le 1er mars 2013 qui a cependant refusé le prix proposé. Il y a bien eu un renouvellement du bail puisqu'il y a eu accord des parties sur le principe du renouvellement suite au congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement auquel a répondu le preneur en acceptant le renouvellement. En effet,le renouvellement du bail n'est pas subordonné à une fixation préalable d'un nouveau prix en cas d'accord des parties sur le principe du renouvellement. Le nouveau bail commence à courir à compter de la date d'effet du congé avec offre de renouvellement bien que le loyer n'en ait pas encore été fixé et le nouveau bail a donc été renouvelé à compter du 1er octobre 2013 pour neuf années avec un maintien du loyer dans les termes du précédent bail .En effet le juge n'a pas été saisi d'une contestation sur le prix du loyer dans le délai de deux ans imparti par l'article L 145-60 du code de commerce.

En raison du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013, sa durée n'est pas de 12 ans au jour du congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement le 12 août 2022.

Il n'y a donc pas déplafonnement du loyer comme le soutient le bailleur.

Sur l'action tendant à la fixation du loyer et sur l'organisation d'une expertise :

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer applicable au bail renouvelé à compter du 1er avril 2023.

Le bailleur a délivré congé le 12 août 2022 moyennant un loyer de 40 000 €. Le preneur a répondu le 26 septembre 2022 en acceptant le renouvellement du bail mais en contestant le prix.

Compte tenu des divergences des parties quant au montant du loyer, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise afin d'apprécier la valeur locative en fonction notamment des facteurs locaux de commercialité.

Il sera précisé que dans l'attente du résultat de cette expertise le loyer sera fixé à la somme de 27 910,28 € HT et HC à compter du 1er avril 2023 date de renouvellement du bail .

Les demandes respectives des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées .

M. [C] [R] sera tenu aux dépens de la procédure d'appel et le jugement confirmé en ce qu'il a réservé les dépens de première instance qui suivent le sort du principal.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné une expertise aux frais du demandeur et sur la mission impartie à l'expert et en ce qu'il a précisé que tous droits et moyens des parties demeuraient réservés quant au principal et en ce qu'il a réservé les dépens de première instance,

L''infirmant sur le surplus :

Dit que le bail a fait l'objet d'un renouvellement le 1er octobre 2013 et rejette la demande de M.[C] [R] sur le déplafonnement du loyer,

Fixe le loyer provisoire annuel dû par la SARL AVANTI depuis le 1er avril 2023 à la somme annuelle de 27 910,28 € HT HC jusqu'à détermination du montant du loyer par le juge après dépôt du rapport d'expertise,

Rejette les demandes respectives des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile

Dit que M. [C] [R] sera tenu aux dépens de la procédure d'appel.