CA Versailles, 12e ch., 14 décembre 2023, n° 22/03790

EXPOSÉ DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2012, la société Secoia a consenti à la société Distribution Casino France, ci-après dénommée la société Casino, un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial, situés [Adresse 6] à [Localité 7].

Le bail a été consenti pour l'activité de 'supérette d'alimentation générale et autres activités annexes, équipement de la personne et de la maison', moyennant un loyer annuel initial de 80.000 € HT/HC.

Le bail stipulait une indexation annuelle, chaque 1er janvier, suivant l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, permettant une variation annuelle du loyer 'à la hausse uniquement'.

Par lettre recommandée du 25 août 2017, la société IGC Services, dans l'intérêt de la société Casino, a fait valoir auprès de la société bailleresse l'irrégularité de la clause d'indexation du bail au regard des exigences de l'article L.112-1 du code monétaire et financier et de l'article L.145-39 du code de commerce.

La société Secoia a été mise en demeure de restituer l'indexation perçue.

Par la voix de son conseil, la société bailleresse s'est refusée à toute restitution.

La société Casino a par ailleurs souhaité obtenir les justificatifs des décaissements réalisés par le bailleur pour faire face aux charges induites par les locaux, ainsi que la facture de régularisation annuelle des charges depuis le 1er janvier 2012. Cette demande est cependant demeurée vaine.

Par acte d'huissier du 20 juin 2017, la société Casino a délivré congé au bailleur pour le 31 décembre 2017.

Les locaux ont été restitués.

Par acte du 18 juin 2018, la société Casino a fait assigner la société Secoia afin d'obtenir le remboursement de sommes versées au titre de l'indexation des loyers et des charges.

Par jugement du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Dit réputée non écrite la clause d'indexation du contrat de bail commercial du 1er février 2012 ;

- Condamné la société Secoia à rembourser à la société Casino le trop perçu de loyers correspondants arrêté à un montant de 16.937 € ;

- Condamné la société Secoia à payer à la société Casino la somme de 615,06 € ;

- Condamné la société Casino à payer à la société Secoia la somme de 138.664,80 € TTC ;

- Donné acte à la société Secoia qu'elle doit payer à la société Casino la somme de 6.328,22 € TTC sur la période 2013 à 2017 au titre de la régularisation des provisions pour charges ;

- Ordonné la compensation entre les sommes dues à la société Secoia par la société Casino et les sommes dues par la société Casino ;

- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Prononcé l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 8 juin 2022, la société Casino a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 janvier 2023, la société Casino demande à la cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Dit réputé non écrite la clause d'indexation du contrat de bail commercial du 1er février 2012 ;

- Condamné la société Secoia à rembourser la société Casino le trop perçu de loyers correspondants arrêté à un montant de 16.937 € ;

- Ordonné la compensation entre les sommes dues à la société Secoia par la société Distribution Casino et les sommes dues par la société Casino ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Condamné la société Casino à payer à la société Secoia la somme de 138.664,80 € TTC ;

- Donné acte à la société Secoia qu'elle doit payer à la société Casino la somme de 6.328,22 € TTC sur la période 2013 à 2017 au titre de la régularisation des provisions pour charges ;

- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et, statuant à nouveau,

Sur les charges,

- Condamner la société Secoia à rembourser à la société Casino le trop perçu de provisions pour charges correspondants, facturé et perçu du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 inclus, et arrêté à un montant de 36.000 € HT soit 43.200 € TTC ;

À titre subsidiaire,

- Condamner la société Secoia à payer à la société Distribution Casino la somme de 6.328,22 € TTC sur la période 2013 à 2017 au titre de la régularisation des provisions pour charges ;

En tout état de cause,

- Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil, à compter du 10 janvier 2018 ;

- Juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement selon les modalités prévues par l'article 1154 du code civil ;

Sur l'indexation,

- Juger que le trop-perçu de loyer produira intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil, à compter du 10 janvier 2018 ;

- Juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement selon les modalités prévues par l'article 1154 du code civil ;

Sur la demande de condamnation du preneur au paiement de 139.798,80€ TTC(115.554 + 945 HT)

À titre principal,

- Débouter la société Secoia de la demande de dommages-intérêts présentée à l'encontre de la société Distribution Casino pour manquement à son obligation de restitution des lieux loués à hauteur de 115.554 € HT pour absence de preuve d'un préjudice réellement subi ;

À titre subsidiaire,

- Restreindre la condamnation de la société Distribution Casino requise à hauteur de 115.554 € HT à la quote-part ne correspondant pas à une remise des locaux en un meilleur état que l'état initial, c'est-à-dire la restreindre à 17.500 € HT ;

En tout état de cause,

- Réduire à néant toute clause pénale invoquée par la société Secoia ;

- Débouter la société Secoia de toute demande ;

- Condamner la société Secoia à payer à la société Distribution Casino, la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Secoia aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, avocat au barreau de Versailles, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 25 novembre 2022, la société Secoia demande à la cour de:

Sur l'appel principal de la société Casino,

Sur les charges,

- Juger que la société Casino est mal fondée en ses demandes de remboursement de provisions pour charges pour la période 2012-2017 ;

En conséquence,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Casino de sa demande de restitution des provisions sur charges versées au titre du bail pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 inclus, et donner acte de la régularisation des charges pour la période 2013-2017 à la somme de 6.328,22 € TTC à la faveur de la société Distribution Casino ;

- Débouter la société Casino de sa demande de restitution des provisions sur charges versées au titre du bail à hauteur de 43.200 € TTC ;

Sur les réparations locatives,

- Juger que la société Casino n'a pas respecté ses obligations contractuelles, ayant rendu les locaux dans un état déplorable et dégradé ;

En conséquence,

- Confirmer le jugement en ce que la société Casino a été condamnée au paiement des remises en état des locaux loués pour un montant total de 138.664,80 € TTC ;

- Débouter la société Casino de ses demandes principales visant au rejet du paiement des réparations locatives comme celles subsidiaires visant à limiter le montant des réparations à hauteur de 17.500 € ;

Sur l'appel incident de la société Secoia,

- Déclarer la société Secoia recevable et bien fondée en son appel incident ;

Sur la clause d'indexation,

À titre principal,

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a réputé non écrite la clause d'indexation insérée dans le contrat de bail liant la société Casino à la société Secoia et condamné cette dernière au paiement d'une somme de 16.937 € ;

Statuant à nouveau,

- Juger l'absence de caractère d'indivisibilité de la clause d'indexation, toute mention irrégulière pouvant être ainsi retirée en laissant perdurer le surplus de la clause ;

- Juger en conséquence que seuls les termes « à la hausse » sont réputés non écrits, la clause d'indexation demeurant régulière pour le surplus ;

En toute hypothèse,

- Débouter la société Casino de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

- Si la cour estimait que la clause d'indexation devait être réputée non écrite, la société Secoia sera tenue de rembourser à la société Casino une somme de 14.121,04 € HT, soit 16.937,86 € TTC ;

Sur les demandes financières de la société Secoia,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Secoia de ses demandes en paiement de la somme de 1.134 € TTC au titre des frais d'architecte, de la somme de 744,09 € TTC au titre des frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie, et de la somme de 8.973,60 € TTC au titre de la taxe foncière 2017 ;

Statuant à nouveau,

- Condamner la société Casino au paiement des honoraires de l'architecte de la société Secoia ayant établi le devis des réparations locatives pour un montant de 1.134 € TTC ;

- Condamner la société Casino au paiement des honoraires d'huissier pour un montant de 744,09 € ;

- Condamner la société Casino à payer à la société Secoia la somme de 8.973,60 € TTC correspondant à la taxe foncière de l'année 2017 ;

- Condamner la société Casino au paiement de la somme de 39.127,60 € HT soit 46.953,12 € TTC au titre des pénalités contractuelle ;

En toute hypothèse,

- Débouter la société Casino de ses demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer la compensation entre les sommes dues à la société Secoia par la société Casino et les sommes à cette dernière par la société Secoia ;

- Condamner la société Casino à régler à la société Secoia la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mélina Pedroletti, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l'action en répétition de l'indu au titre des charges

La société Casino fait valoir que la bailleresse n'a pas justifié les charges au titre desquelles elle a versé des provisions. Elle soutient qu'il importe peu que le contrat ne prévoie pas d'obligation de régularisation ou de justification des charges, dès lors qu'il s'agit selon l'appelante d'une obligation légale, que la jurisprudence récente n'exige pas qu'une telle clause soit expressément stipulée, s'agissant d'une règle de preuve légale et que le bail prévoit une facturation des charges au réel supposant une régularisation annuelle du compte de charges.

La société Secoia répond que le bail, qui prévoit une provision pour charge minimum, sans obligation pour la bailleresse de fournir le détail des prestations visées au titre des charges refacturées, n'impose aucune obligation d'opérer une reddition de charges. L'intimée conteste la facturation des charges au réel, le bail ne mentionnant qu'une provision trimestrielle minimum. L'intimée soulève en outre la prescription de l'action au titre de l'année 2012 et des 2 premiers trimestres de l'année 2013, dès lors que l'assignation a été délivrée le 18 juin 2018. Elle indique qu'en tout état de cause, elle a procédé à une régularisation de charges pour la période courant de 2013 à 2017, se reconnaissant redevable de la somme de 6.328,22 € TTC.

*****

L'article 9 du bail stipule ceci :

" Article 9 - Charges

Le règlement des charges par le preneur se fera par le versement de provisions minimum trimestrielles, payables en même temps que chaque terme trimestriel de loyer.

La provision trimestrielle minimum de base est de 1.800 € HT (mille huit cent € HT / trimestre) hors taxes, TVA en sus.

Le preneur sera tenu d'acquitter l'intégralité des charges de copropriété de l'immeuble de situation des locaux, lesquelles seront calculées conformément à la répartition en vigueur dans la Copropriété pour les lots concernés.

Les charges de copropriété dont le Preneur aura la charge intégrale s'entendent, sans que cette liste soit exhaustive ni ne comporte obligation, pour le Bailleur, de fournir les prestations visées, des :

- charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et espaces communs de l'immeuble, en ce inclus tous les travaux de réparation, ou de réfection de quelque nature qu'ils soient à l'exclusion de ceux visés à l'article 606 du code civil.

de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le bailleur un revenu net et franc de tous frais et charges quelconques ".

Comme en conviennent les parties, le bail litigieux n'est pas soumis à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 pour avoir été conclu le 1er février 2012, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de cette réforme.

Les dispositions du code de commerce régissant le statut des baux commerciaux, dans leur version antérieure à la loi Pinel, n'évoquent pas la répartition, entre le bailleur et le preneur, des charges afférentes aux locaux loués, cette question étant laissée à la libre volonté des parties.

Le bail litigieux prévoit le règlement par le preneur des charges, non pas sous la forme d'un forfait qui correspond à un montant global et définitif, mais par provisions trimestrielles minimales. Il doit donc en être déduit que les parties ont convenu du paiement par le preneur des charges au réel, impliquant, dans le cadre d'une obligation de transparence inspirée des dispositions de l'article 1315 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que le bailleur justifie des charges qu'il a effectivement assumées. A défaut, les provisions versées par le preneur sont privées de cause. S'il ressort du bail que les parties ont fixé un montant de provision minimum, cette circonstance n'est pas de nature à attribuer à la somme payée trimestriellement par le preneur le caractère d'un forfait.

La société Secoia soutient que le bail la dispense expressément de cette obligation de justifier du montant effectif des charges. Cependant, elle dénature le contrat en prétendant que les " prestations visées " concernent les justificatifs des charges, la lecture de la clause permettant d'établir que lesdites " prestations " se rapportent à celles générant des charges de copropriété, c'est-à-dire les prestations relatives à " la conservation, l'entretien, l'administration des parties communes et espaces communs de l'immeuble, en ce inclus tous les travaux de réparation, ou de réfection de quelque nature qu'ils soient à l'exclusion de ceux visés à l'article 606 du code civil ". Ces prestations incombant au seul syndicat des copropriétaires, le bail a naturellement précisé qu'il n'incombait pas au bailleur l'obligation de les fournir.

En l'espèce, la société Secoia n'a jamais justifié de ces charges. Si elle produit en pièce n°11 un tableau de régularisation de charges, elle ne communique aucune pièce justificative du compte proposé, de sorte que la société Casino doit être déclarée bien fondée à en obtenir le remboursement.

La cour relève qu'en page 16 de ses conclusions, la société Secoia soulève la prescription partielle de l'action en remboursement de la société Casino, pour l'année 2012 et les 2 premiers trimestres de l'année 2013 au regard de l'assignation délivrée le 18 juin 2018. Cependant cette fin de non-recevoir ne figure pas au dispositif de ses écritures, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'en est pas saisie.

Comme rappelé supra, le montant de la provision trimestrielle sur les charges s'élevait à la somme de 1.800 € HT, soit 7.200 € HT par an. Il ressort des justificatifs de réglement des loyers et charges communiqués par la société Casino qu'elle a réglé les sommes dues au bailleur toutes taxes comprises. Le taux de la TVA ayant été porté de 19,6 % à 20 % le 1er janvier 2014, la société Secoia sera condamnée, par infirmation du jugement, à rembourser à la société Casino la somme de 36.000 € HT, soit 43.142,40 € TTC [(2 ans x 7.200 € HT x 19,6 %) + (3 ans x 7.200 € HT x 20 % )].

Sur la répétition de l'indu au titre de l'indexation annuelle du loyer

La société Secoia fait grief aux premiers juges d'avoir réputé la clause d'indexation non écrite en son entier, alors que la sanction ne peut porter que sur les termes irréguliers, sous peine de conséquences manifestement excessives et d'un bouleversement de l'équilibre du contrat sur le fondement d'une interprétation jurisprudentielle extensive de l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, qui était imprévisible à la date de signature du bail. La bailleresse souligne que le contrat ne prévoit pas que la clause d'indexation est indivisible et que les premiers juges n'ont pas caractérisé cette indivisibilité. Elle conclut donc à l'infirmation du jugement qui l'a condamnée au paiement de la somme de 16.937 €.

La société Casino sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a réputé la clause d'indexation annuelle du loyer non écrite, en ce qu'elle ne prévoit qu'une variation à la hausse du loyer. Elle soutient que du fait de cette clause, un mécanisme de décalage prohibé par le code monétaire et financier s'opère entre la durée qui s'écoule entre chaque révision par le jeu de l'indexation et la période de variation de l'indice. L'appelante considère que les développements du bailleur relatifs à la prescription de l'action pour nullité sont sans objet, dès lors que la clause d'indexation n'est pas nulle, mais réputée non écrite en son entier, la clause formant un tout indivisible. La preneuse estime qu'il n'est pas possible de limiter le caractère non écrit de la clause, dans la mesure où elle lie l'indexation à la notion de variation à la hausse " seulement ". Elle réclame par conséquent le remboursement de la somme de 16.937,86 € TTC, outre les intérêts de retard à compter du 10 janvier 2018, date de la première mise en demeure.

*****

La clause d'indexation insérée au bail liant les parties est ainsi rédigée :

" Article 8 - Indexation du loyer

Le loyer ci-dessus fixé sera indexé automatiquement et de plein droit tous les ans le 1er janvier, à la hausse seulement, et pour la première fois le 1er janvier 2013. L'indice retenu est l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base retenu sera celui du dernier trimestre connu lors de la réitération des présentes par acte sous seing privé.

Si l'indice INSEE cessait d'être publié, il serait remplacé, à défaut d'un nouvel indice officiel, par un indice équivalent, choisi par accord amiable entre les parties, ou, à défaut, par voie d'expertise effectuée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande instance du lieu de situation des locaux loués, rendue sur requête de la partie la plus diligente ".

La clause d'indexation stipule ainsi que le loyer ne variera qu'à la hausse.

L'article L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L.145-37 à L.145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi.

Aux termes de l'article L.145-39 du code de commerce, dans sa version applicable, par dérogation à l'article L.145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D'une part, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne créée pas de distorsion prohibée par l'article L.112-1 du code monétaire et financier, fausse néanmoins le jeu normal de l'indexation.

D'autre part, la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart prévu par l'article L.145-39 du code de commerce et a donc pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par ce texte.

Toutefois, seule la distorsion prohibée prévoyant que l'indexation ne jouera qu'à la hausse doit être réputée non écrite, dès lors que sa suppression n'altère en rien l'application du reste de la clause au regard de son caractère accessoire. La société Casino soutient que la clause d'indexation forme un tout indivisible sans laquelle les parties ne se seraient pas engagées. Toutefois, ces dires ne sont justifiés par aucun élément probant et cet élément ne permet pas de caractériser l'existence d'une clause indivisible. L'utilisation de l'adverse " seulement " ne suffit pas à caractériser l'indivisibilité alléguée. Réputer l'intégralité de la clause non écrite serait d'évidence contraire à la commune intention des parties de soumettre le loyer à la clause d'indexation.

En conséquence, la société Casino ne peut prétendre qu'à la restitution de la différence entre les loyers payés et les loyers qu'elle aurait dû payer si la clause d'indexation avait librement joué à la hausse comme à la baisse. Toutefois, l'appelante ne fournit aucun élément concernant la variation de l'indice des loyers commerciaux au cours de la période d'exécution du bail. Elle n'établit donc pas que l'indexation aurait dû conduire le loyer à varier à la baisse entre le 1er février 2012, date de prise d'effet du bail, et le 31 décembre 2017, date à laquelle le bail a pris fin. Dans ces conditions, par infirmation du jugement, la société Casino sera déboutée de sa demande

Sur les demandes au titre de la remise en état des locaux

Sur la demande de paiement du coût des travaux de remise en état

La société Casino expose avoir fait dresser un état des lieux par son maître d'oeuvre le 15 septembre 2011, peu avant l'entrée en jouissance le 1er janvier 2012. Elle rappelle qu'en application de l'article 1730 du code civil, elle doit restituer les lieux dans l'état où elle les a reçus. Elle explique que si les articles 12 et 25 du bail évoquent l'obligation du preneur de tenir et restituer les locaux en bon état d'entretien et de réparations, y compris pour cause de vétusté, il ne lui incombe pas de restituer les locaux dans un meilleur état que l'état initial.

La société Casino conteste l'application de la TVA sur le montant des travaux réclamé par la bailleresse, soulignant que cette dernière, en tant que société commerciale, récupère la TVA. Par ailleurs, elle discute les différents postes de travaux dont le paiement est poursuivi par la société Secoia. Elle relève que la bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice du fait de l'absence de remise en état alléguée, qu'elle ne produit aucun justificatif de paiement du devis de travaux invoqué. L'appelante ajoute que la société Secoia ne démontre pas davantage avoir contribué financièrement à l'installation d'un nouveau preneur, ni avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables.

La société Secoia répond qu'il n'a été procédé à aucun état des lieux lors de l'entrée en jouissance de la locataire, de sorte que la société Casino est présumée les avoir reçus en bon état. Elle rappelle les termes du bail et soutient que la société Casino devait lui restituer les locaux en bon état d'entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris celles résultant de la vétusté, et s'acquitter du montant des travaux éventuellement nécessaires pour respecter les clauses du bail. La société Secoia se prévaut d'un procès-verbal de constat d'huissier dont il ressort, selon elle, que les locaux, lors de la restitution, étaient sales, mal entretenus et dégradés. Elle invoque un devis chiffrant les travaux de remise en état à la somme de 115.554 € HT, soit 138.664 € TTC. Elle indique que l'indemnisation due au titre des travaux de remise en état n'est pas subordonnée à leur exécution. Elle relève le caractère non contradictoire de l'état des lieux dont se prévaut la société Casino. Elle soutient que si elle a pu relouer les locaux à un concessionnaire automobile qui s'est accommodé de leur état, cela n'exonère nullement la société Casino du non-respect de son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives.

*****

L'article 1731 du code civil dispose que : " S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ".

En outre, l'article 5 du bail stipule que : ' (') D'un commun accord des parties, il ne sera pas dressé de constat contradictoire de cet état des lieux dans la mesure où les locaux sont réputés être en bon état ' ".

Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé. La société Casino produit cependant en pièce n°20 un " état des lieux " dressé le 15 septembre 2011 par la société Coteba en qualité de maître d'oeuvre de la société Casino, avant la réalisation des travaux d'aménagement du supermarché. Le caractère unilatéral de cet état des lieux n'entache pas sa valeur probante, dès lors que cette pièce est régulièrement versée aux débats et soumise au contradictoire de la société Secoia.

Il en ressort que :

- la maçonnerie du seuil de l'entrée du magasin est dégradée,

- certains carreaux de carrelage et des plinthes sont cassés ou manquants,

- certaines dalles de faux-plafond sont tachées ou dégradées par l'humidité.

Néanmoins, il ressort de l'ensemble des clichés que le magasin est en bon état général.

L'article 12 du bail stipule que :

" Article 12 - Entretien des lieux

Le Preneur devra tenir en bon état d'entretien, de réparations, de maintenance, de sécurité et de propreté l'ensemble des lieux loués, y compris les abords immédiats de la voirie. Il devra, notamment, assumer l'entretien complet, et au besoin le remplacement y compris pour cause de vétusté des devantures, des fermetures, des vitrages, des carrelages et parquets, des canalisations, tuyauteries, robinets, siphons et tous accessoires et installations en général indicative.

Il s'interdit en conséquence tout recours contre le Bailleur en cas de dégâts provenant d'infiltrations, sauf si elles proviennent de la toiture. A l'inverse, il s'oblige à effectuer toute réparation et tous travaux que des infiltrations, d'une provenance autre que de la toiture, tendraient à rendre nécessaires.

Il devra aviser immédiatement dès qu'il en aura connaissance le Bailleur de toute dégradation ou détérioration des lieux, objet du présent bail, sauf à supporter les éventuelles conséquences de sa carence.

Le Preneur devra rendre les lieux en bon état de propreté, d'entretien et des réparations lui incombant au titre du présent bail. "

Par ailleurs, l'article 25 dudit bail précise que :

" Article 25 - Restitution des locaux

(') Il [ le preneur] devra également rendre les locaux loués en bon état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.

Le preneur devra faire exécuter à ses frais l'ensemble de ces réparations par des entreprises qualifiées avant la date prévue pour son départ effectif, sous le contrôle de l'architecte du bailleur, dont il supportera également les honoraires qui seront fixés en application du barème préconisé par le Conseil de l'Ordre des architectes.

Dans l'hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans ce délai, le bailleur devra, dans les 15 jours calendaires de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception des devis établis par un bureau d'études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord sur le montant desdits devis.(sic)

Si le preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra en réclamer le montant au preneur qui s'oblige à le régler.

Le preneur, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et à compter de la date d'expiration du bail, versera au bailleur une indemnité journalière, fixée d'ores et déjà à deux pour cent du montant du dernier loyer trimestriel, révisé accessoires compris. "

La société Secoia communique en pièce n°3 un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 2 janvier 2018, dont il ressort notamment que :

- les locaux présentent un état général de saleté qu'il s'agisse des sols, des murs, des sanitaires ou des faïences,

- des carreaux de carrelage sont manquants, percés, cassés ou fêlés,

- de nombreuses dalles de faux plafond sont cassées, fissurées ou dégradées,

- les murs sont percés en de nombreux endroits,

- la peinture des murs et des plafonds est, par endroits, cloquée ou écaillée.

Ce constat établit d'évidence le manquement du preneur à son obligation générale d'entretien des locaux stipulée à l'article 12 du bail. Si la société preneuse soutient qu'elle n'était pas tenue de restituer les locaux dans un meilleur état que celui dans lequel elle les a reçus, l'état des lieux précité établi par la société Coteba ne permet pas d'établir que les locaux étaient dans l'état décrit par l'huissier aux termes de son procès-verbal de constat du 2 janvier 2018. Comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, il conforte plutôt le manquement de la société Casino à son obligation d'entretien, dès lors que les photographies prises le 15 septembre 2011 montrent un supermarché en bon état général.

Au soutien de sa demande en paiement, la société Secoia produit un état estimatif du coût des travaux de reprise établi par un architecte. Le montant total de ces travaux s'élève à la somme de 115.554 € HT, soit 138.664,80 € TTC.

La société Casino s'oppose au paiement de ces travaux, en indiquant que la société Secoia ne justifie d'aucun préjudice dans la mesure où elle a reloué les locaux, sans démontrer avoir fait réaliser les travaux de reprise ou avoir dû consentir au nouveau locataire une réduction du montant du loyer à raison de l'état des locaux.

Cependant, l'article 1732 du code civil dispose que le preneur " répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ".

L'indemnisation du bailleur n'est subordonnée ni par la loi ni par le bail à l'exécution des travaux, de sorte qu'il n'incombe pas à la société Secoia de produire la facture des travaux de remise en état des locaux.

Si la société Casino conteste les différents postes de travaux chiffrés par l'architecte dans un tableau qu'elle communique en pièce n°21, la cour rappelle que la preneuse, en l'absence d'état des lieux d'entrée et en application de l'article 5 du bail, est présumée avoir reçu les locaux en bon état, ce que confirme l'état des lieux établi par la société Coteba le 15 septembre 2011.

Néanmoins, il ressort de cet état des lieux du 15 septembre 2011 que la façade était déjà percée et qu'un bandeau portant l'enseigne était déjà fixé. Le poste du devis relatif à la façade, d'un montant de 2.750 € HT ne distinguant pas le prix de la reprise des percements de celui du nettoyage de la pierre, le bailleur sera débouté de l'intégralité de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, la cour constate, au regard des photographies jointes à l'état des lieux du 15 septembre 2011 que les locaux étaient exploités, préalablement à leur prise à bail par la société Casino, par une enseigne de supermarché et que des caisses, des rayonnages et des armoires réfrigérantes étaient déjà fixés au sol. Dans ces conditions, les percements du carrelage préexistaient nécessairement à l'entrée en jouissance de la société Casino. La bailleresse ne démontre pas que le carrelage était exempt de percements lors de l'entrée dans les lieux de la société Casino. Au surplus, comme indiqué supra, les photographies prises par la société Coteba établissent que certains carreaux de carrelage et des plinthes étaient cassés ou manquants. A défaut pour la société Secoia de démontrer l'imputabilité de l'ensemble des dégradations du sol carrelé à la société Casino, l'indemnisation sera limitée à la moitié du poste de réfection du carrelage, soit la somme de 14.850 € HT.

S'agissant du système de chauffage qui aurait disparu, il doit être relevé à l'examen des photographies et des plans joints à l'état des lieux établi par la société Coteba le 15 septembre 2011, qu'aucun système de chauffage, ni chaufferie n'apparaissait alors équiper les locaux. En outre, l'huissier de justice mandaté par la société Secoia pour dresser l'état des lieux de sortie n'a pas relevé au titre des manquements du preneur à son obligation d'entretien, le retrait du système de chauffage. La cour s'étonne de surcroît de la teneur des travaux de reprise qui portent sur la réalisation d'un système complet de chauffage : installation d'une chaudière, de pompes, d'un système de raccordement et réalisation d'un réseau de radiateurs. Le retrait par la société Casino de l'ensemble de ces équipements ne peut être sérieusement soutenu par le bailleur, alors que les plans de la société Coteba, qui mentionnent l'existence d'une chambre froide, d'un local technique compresseur, ne font pas apparaître de chaufferie. Enfin, alors que les locaux ont été reloués, non pas par un concessionnaire automobile comme le prétend le bailleur, mais par un autre exploitant de supermarché, la société Secoia ne démontre pas que le nouveau locataire a été contraint d'installer un nouveau système de chauffage. Dans ces conditions, la société Secoia ne rapportant pas la preuve de l'imputabilité de la dépose de l'installation du chauffage à la société Casino, elle sera déboutée de sa demande au titre de ce poste de travaux.

S'agissant des frais de " dépose de la partie opaque et remplacement par un élément de vitrine transparente 3,80 x 2,60 ", le bailleur explique qu'une des vitrines a été transformée par la société Casino et bouchée par des lamelles métalliques. Cependant, la cour constate à l'examen des photographies jointes à l'état des lieux de la société Coteba que cet aménagement existait déjà le 15 septembre 2011, soit préalablement à l'entrée dans les lieux de la société Casino. En conséquence, le poste de travaux se rapportant à cette vitrine sera rejeté.

Concernant les dalles de faux plafond, comme indiqué précédemment, l'état des lieux du 15 septembre 2011 établit que certaines d'entre elles étaient déjà abimées, de sorte que le prix de ce poste de travaux sera ramené à la somme de 7.000 € HT.

Si la société Casino conteste le poste relatif à l'enlèvement du mobilier qu'elle a abandonné dans les lieux, elle ne saurait utilement se prévaloir de la clause d'accession stipulée à l'article 13.3 du bail qui ne vise que les travaux effectués par la preneuse constitutifs notamment d'amélioration et non le mobilier délaissé par cette dernière dans les locaux.

Enfin, s'agissant des autres postes du devis établi par l'architecte du bailleur le 13 mars 2018, la société Casino ne les discute pas utilement au regard de la présomption issue de l'article 1732 précité, des obligations lui incombant en application des articles 12 et 25 du bail et des désordres relevés aux termes du procès-verbal de constat d'huissier du 2 janvier 2018.

En conséquence, la société Casino sera, par infirmation du jugement, condamnée à payer à la société Secoia la somme de 53.080 € HT au titre du manquement à son obligation de restitution des locaux en bon état d'entretien et de réparation. Il n'y a pas lieu d'assortir cette somme de la TVA, dès lors que la société Secoia, en tant que société commerciale, récupère la TVA.

Sur la demande au titre des honoraires d'architecte

La société Secoia réclame une somme de 945 € HT, soit 1.134 € TTC au titre des honoraires du cabinet Altana Architecture qui a établi le devis des travaux de remise en état, considérant qu'il serait inéquitable que ces frais demeurent à sa charge alors qu'elle n'est pas responsable des dégradations et du non-respect des clauses du bail par la société Casino.

L'appelante s'oppose à la demande, soutenant que la bailleresse n'apporte pas la preuve que ces travaux ont effectivement été réalisés, que les travaux listés dans le devis de l'architecte n'affectent pas le gros œuvre et qu'aucun élément ne prouve que les honoraires fixés par le cabinet d'architecture à hauteur de 945 € HT correspondent au barème préconisé par le Conseil de l'ordre des architectes, comme requis par la clause 13-1 du bail.

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La société Casino invoque les stipulations de l'article 13-1 du bail qui prévoient que :

" Le Preneur devra exécuter les travaux conformément au code de la construction et de l'habitation (')

Les travaux, s'ils affectent le gros oeuvre, seront alors exécutés sous le contrôle du conseil du bailleur, dont les honoraires, fixés par application du barème préconisé par le Conseil de l'ordre des architectes, seront à la charge du Preneur ".

Cependant, ces stipulations sont inapplicables, la société Secoia sollicitant le remboursement des honoraires payés à l'architecte qui a établi le devis du 14 mars 2018. Le bailleur ayant été contraint de faire évaluer les travaux de reprise non réalisés par la société Casino, cette dernière sera condamnée à lui rembourser la somme de 945 € HT dûment justifiée par la note d'honoraires émise par la société Altana Architecture le 14 mars 2018. Pour les motifs précités, il n'y a pas lieu d'assortir cette somme de la TVA.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande au titre du remboursement des frais d'huissier

La société Secoia réclame une somme de 607,67 € HT, soit 744,09 € TTC au titre des frais d'huissier dont elle estime qu'ils doivent être supportés par la société Casino.

La société Casino analyse les stipulations de l'article 29 du bail comme une clause pénale, qu'elle demande à la cour de réduire à néant, dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice invoqué du fait de la remise des locaux le 2 janvier 2018 suivant l'état dressé par huissier de justice et qu'elle demande déjà l'indemnisation de ce préjudice au titre des dépens.

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Pour s'opposer à la demande, la société Casino invoque l'article 29 du bail qui stipule qu' " en cas de procédure, les honoraires d'avocat et d'huissier seront à la charge exclusive du preneur ". La cour constate que la clause ne s'analyse nullement en une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil et que le bailleur est bien fondé à réclamer le remboursement des frais de constat d'huissier qu'il a dû exposer pour établir le manquement de la société Casino à son obligation d'entretien. En conséquence, par infirmation du jugement, cette dernière sera condamnée à payer à la société Secoia la somme de 607,67 € HT, dûment justifiée par la facture émise par Me [H], huissier de justice, le 27 janvier 2018. Pour les motifs précités, il n'y a pas lieu d'assortir cette somme de la TVA.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif / taxe foncière 2017

La société Secoia réclame la somme de 8.973,60 € au titre de la taxe foncière de l'année 2017. Elle affirme que l'avis d'imposition de taxe foncière pour l'année 2017 porte bien sur les lieux loués, à savoir les lots n°237 et 238 qui sont ceux donnés à bail à la société preneuse, le lot n°239 qui correspond à une zone à usage de stationnement et la rampe d'accès.

La société Casino s'oppose à la demande en paiement, soutenant que le justificatif communiqué par le bailleur vise un immeuble situé au [Adresse 5], alors que le bail vise le [Adresse 6] de cette avenue et qu'il ne comporte nullement le détail des lots de copropriété concernés.

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Il n'est pas contesté que la taxe foncière doit être assumée par la société Casino.

Cependant, l'appelante souligne pertinemment que l'avis de taxe foncière 2017 communiqué en pièce n°7 par la bailleresse vise un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], alors que le bail conclu par les parties porte sur des locaux sis [Adresse 6] de l'avenue précitée, comme le confirme l'attestation de propriété produite en pièce n°9 par la société Secoia. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Secoia de sa demande en paiement.

Sur la demande au titre de la pénalité contractuelle

La société Secoia fait valoir qu'aux termes de l'article 25 du contrat de bail, il est convenu d'une pénalité applicable dans l'hypothèse où la société bailleresse aurait à procéder à des travaux de remise en état postérieurement à l'expiration du bail et à la restitution des locaux. Elle réclame, sur la base d'une pénalité journalière de 2% du montant du loyer trimestriel, une somme de 39.127,60 € HT, soit 46.953,12 € TTC, au titre de 3 mois de travaux.

La société Casino s'oppose à la demande, soulignant que le devis dont la bailleresse se prévaut a été transmis par courriel et non par lettre recommandée et qu'il n'est nullement démontré que les travaux de remise en état ont été entrepris, seul un devis étant communiqué. Subsidiairement, l'appelante demande à la cour de modérer le montant de la clause pénale, dès lors que la société Secoia ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, alors que les locaux sont reloués.

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L'article 25 du bail, relatif à la 'restitution des locaux' stipule que :

" Dans l'hypothèse où le Preneur ne réaliserait pas les réparations dans ce délai, le Preneur devra, dans les 15 jours calendaires de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception des devis établis par un bureau d'études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord sur le montant desdits devis.

Si le Preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus les devis seront réputés agréés et le Bailleur pourra en réclamer le montant au Preneur qui s'oblige à le régler.

Le Preneur, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et à compter de la date d'expiration du bail, versera au Bailleur une indemnité journalière, fixée d'ores et déjà à deux pour cent du montant du dernier loyer trimestriel, révisé accessoires compris ".

Cependant, comme le relève la société Casino, la société Secoia ne justifie pas de la réalisation des travaux et il ressort du procès-verbal de constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 2 septembre 2020, que les locaux, manifestement rénovés, sont reloués à une société exploitant une activité de supermarché.

La société Secoia ne justifiant d'aucune indisponibilité de ses locaux du fait de la réalisation des travaux de reprise imputables à la société Casino, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire par confirmation du jugement.

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Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Secoia doit être condamnée à rembourser à la société Casino la somme de 43.142,40 € TTC, tandis que cette dernière sera condamnée à payer au bailleur la somme de 54.632,67 € HT (53.080 € + 945 € + 607,67 €).

Il n'y a pas lieu à compensation des créances réciproques des parties, dès lors qu'elles ne sont pas toutes assorties ou exemptes de TVA.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties succombant toutes deux partiellement, il sera fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties. Il n'apparaît pas inéquitable de débouter ces dernières de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré sauf en celles de ses dispositions relatives à la taxe foncière, à la pénalité contractuelle de l'article 25 du bail, aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Répute non écrites les stipulations de la clause d'indexation prévoyant que le montant du loyer variera 'à la hausse seulement' ;

Déboute la société Distribution Casino France de sa demande de remboursement au titre de l'indexation ;

Condamne la société Secoia à payer à la société Distribution Casino France la somme de 43.142,40 € TTC, au titre du remboursement des charges ;

Condamne la société Distribution Casino France à payer à la société Secoia la somme de 54.632,67 € HT au titre du manquement du preneur à son obligation de restitution des locaux en bon état d'entretien et de réparation, des frais d'huissier et honoraires d'architectes afférents ;

Dit n'y avoir lieu à compensation des créances réciproques des parties ;

Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.