CA Bordeaux, 4e ch. com., 13 décembre 2023, n° 21/06076

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 23 septembre 2013, la société à responsabilité limitée Le Safran a acquis le fonds de commerce de restauration exploité dans un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] et bénéficiant d'un droit au bail conclu initialement le 19 juin 1991 pour une durée de neuf années, renouvelé deux fois.

La société Le Safran y avait précédemment exploité un fonds de commerce entre le 11 juin 2004 et le courant de l'année 2010.

Cet immeuble de trois étages a par ailleurs été acquis le 27 juillet 2001 par acte authentique reçu le 27 juillet 2001 par maître [B], notaire à [Localité 5], par Monsieur [U] [I] et Madame [G] [N] son épouse.

Monsieur [U] [I] est décédé le 31 août 2017.

Par actes des 5 juillet et 9 août 2018, Madame [G] [N], Monsieur [V] [I] et Monsieur [A] [I] venant aux droits de [U] [I], ont notifié leur opposition à la demande de renouvellement du bail commercial notifiée par lettre recommandée du 16 mai précédent, sans offre d'indemnité d'éviction.

Par courrier du 10 octobre 2018, le preneur a contesté le refus de renouvellement du droit au bail sans indemnité d'éviction.

Mme [N] et MM. [I] ont, par acte du 29 janvier 2019, fait assigner la société Le Safran devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire valider le congé sans indemnité d'éviction.

Par jugement prononcé le 7 octobre 2021, le tribunal a statué ainsi qu'il suit :

- valide le congé délivré le 9 août 2018 par les consorts [I] valant refus de renouvellement du bail au profit de la société Le Safran et sans indemnité d'éviction due à cette dernière ;

- rejette par voie de conséquence la demande d'expertise aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction ;

- condamne la société Le Safran aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [I] et MM. [I], une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.

La société Le Safran a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 novembre 2021.

***

Par dernières conclusions notifiées le 1er août 2022, la société Le Safran demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-17-I-1° du code de commerce,

Vu les articles L. 145-14 du code de commerce,

Vu l'article 1353 du code civil,

Vu les articles 232 et 263 du code de procédure civile,

Vu les articles 447 et 458 du code de procédure civile,

Vu l'article 562 du code de procédure civile,

A titre principal,

- prononcer la nullité du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 octobre 2021 ;

- évoquer l'affaire et statuer sur le tout ;

- dire et juger qu'il n'existe aucun motif grave et légitime justifiant l'absence d'indemnité d'éviction à la suite des refus de renouvellement donnés les 5, 26 et 9 août 2018 ;

En conséquence,

- débouter Mme [N] et MM. [I] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner Mme [N] et MM. [I] au paiement d'une indemnité d'éviction à la société Le Safran ;

- désigner tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société Le Safran peut prétendre, et notamment :

- se faire communiquer tout document et pièce utiles,

- visiter les lieux sis [Adresse 1] ' [Localité 5], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

- rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de «l'exploitation de toutes activités commerciales sans exception ni réserve aucune sur l'ensemble de l'immeuble », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

1°) d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing ...

2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing...

- rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable,

En tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [N] et MM. [I] au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

A titre subsidiaire,

Dans l'hypothèse où la cour d'appel ne retiendrait pas la nullité du jugement,

- réformer le jugement en ce qu'il a :

- validé le congé délivré le 9 août 2018 par les consorts [I] valant refus de renouvellement du bail au profit de la société Le Safran et sans indemnité d'éviction due à cette dernière,

- rejeté par voie de conséquence la demande d'expertise aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction,

- a condamné la société Le Safran aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [N] et MM. [I], une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter Mme [N] et MM. [I] de leur appel incident, et plus généralement de l'ensemble de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau,

- dire et juger qu'il n'existe aucun motif grave et légitime justifiant l'absence d'indemnité d'éviction à la suite des refus de renouvellement donnés les 5, 26 et 9 août 2018 ;

En conséquence,

- débouter Mme [N] et MM. [I] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner Mme [N] et MM. [I] au paiement d'une indemnité d'éviction à la société Le Safran ;

- désigner tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société Le Safran peut prétendre, et notamment :

- se faire communiquer tout document et pièce utiles,

- visiter les lieux sis [Adresse 1] ' [Localité 5], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

- rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de «l'exploitation de toutes activités commerciales sans exception ni réserve aucune sur l'ensemble de l'immeuble », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

1°) d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing ...

2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing...

- rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable,

En tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [N] et MM. [I] au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

***

Par dernières écritures notifiées le 2 mai 2022, Mme [N] et MM. [I] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce,

Dans l'hypothèse où la cour prononcerait la nullité du jugement,

Vu l'article 562 du code de procédure civile,

A titre principal,

- valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par Mme [N] et MM. [I] à la société Le Safran le 9 août 2018 ;

- constater que la société Le Safran ne bénéficie plus du statut des baux commerciaux depuis le 9 août 2018 ;

- débouter la société Le Safran de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Le Safran à payer au bailleur la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens ;

A titre subsidiaire,

A supposer qu'une expertise soit ordonnée,

- préciser que l'expert devra tenir compte du fait que contrairement au bail le fonds de commerce n'était pas exploité sur « l'ensemble de l'immeuble » ;

- supprimer de la mission confiée à l'expert les chefs redondants ou injustifiés en cas de perte de fonds tels « les frais et honoraires accessoires et les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation afférents à la cession, les frais de licenciement, réparation du trouble commercial et frais de mailing » ;

Dans l'hypothèse où la cour rejetterait la demande de nullité du jugement,

- confirmer ledit jugement en ce qu'il a :

- validé le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par Mme [N] et MM. [I] à la société Le Safran le 9 août 2018,

- rejeté la demande d'expertise aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction,

- condamné la société Le Safran aux dépens ;

- réformer le jugement sur les autres points et statuant à nouveau,

- condamner la société Le Safran à payer au bailleur la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire et à supposer qu'une expertise soit ordonnée,

- préciser que l'expert devra tenir compte du fait que contrairement au bail le fonds de commerce n'était pas exploité sur « l'ensemble de l'immeuble » ;

- supprimer de la mission confiée à l'expert les chefs redondants ou injustifiés en cas de perte de fonds tels « les frais et honoraires accessoires et les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation afférents à la cession, les frais de licenciement, réparation du trouble commercial et frais de mailing ».

***

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2023.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la nullité du jugement déféré

1. L'article 447 du code de procédure civile dispose :

« Il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer (...)»

Cette règle doit être observée à peine de nullité, selon l'article 458 du même code.

2. Il apparaît que le jugement du 7 octobre 2021 dont appel mentionne une composition du tribunal différente lors des débats et lors du délibéré.

3. En conséquence, il sera fait droit à la demande de nullité soutenue à ce titre par la société Le Safran, puisque ce jugement est annulé, d'évoquer la totalité du litige, ce par application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile.

2. Sur le refus de renouvellement du bail

4. Selon l'article L.145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

5. Au visa de ce texte, la société Le Safran fait grief au jugement déféré d'avoir validé le congé délivré le 9 août 2018 par les bailleurs valant refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.

L'appelante fait valoir qu'elle a régularisé les quatre causes énoncées au congé et cela dans le délai qui lui était imparti pour y procéder, qu'il s'agisse de la violation alléguée de la clause de destination et de l'interdiction de sous-location, du défaut de justification d'assurance et des travaux allégués comme non autorisés.

6. Madame [G] [I] et Messieurs [V] et [A] [I] (ci-après consorts [I]) répondent que les travaux litigieux n'étaient pas compatibles avec les activités exercées et n'étaient donc pas autorisés ; que la clause de destination du bail n'a pas été respectée, ni celle qui interdit au preneur toute sous-location ; que la société Le Safran n'a pas justifié de ce qu'elle était assurée.

Les intimés soutiennent que trois de ces quatre manquements du preneur à ses obligations n'ont pas été régularisés dans le mois de la sommation d'huissier et que le quatrième ne pouvait l'être puisque, s'agissant des travaux, il était irréversible.

Sur ce,

7. Le 5 juillet 2018, les consorts [I] ont fait délivrer à la société Le Safran d'une part un refus de renouvellement du bail, d'autre part une sommation d'avoir à régulariser quatre infractions aux stipulations du bail commercial : la réalisation de travaux non autorisés, la violation de la clause de destination, la sous-location non autorisée, le défaut de justification d'une assurance.

8. Il faut rappeler que le bail litigieux stipule une clause 'destination des lieux' ainsi rédigée : « Les locaux présentement loués sont destinés à l'exploitation de toutes activités commerciales sans exception ni réserve aucune et ce sur l'ensemble de l'immeuble.»

L'article suivant du bail est relatif aux travaux : « Le bailleur donne son autorisation pleine et entière et sans réserve au preneur pour effectuer tous travaux de réparations, d'aménagement, de rénovation et d'embellissement, travaux compatibles avec les activités exercées, à l'exception de travaux touchant au gros oeuvre pour lesquels il faudra l'accord du propriétaire.»

Enfin, l'article 'conditions générales de jouissance' impose au preneur d'« assurer et de maintenir assurés contre l'incendie pendant toute la durée du bail, à une compagnie notoirement solvable, les meubles, objets mobiliers, matériels et marchandises garnissant les lieux loués, ainsi que ses risques locatifs, le recours des voisins et des tiers.»

9. Les bailleurs produisent à leur dossier un rapport d'estimation réalisé le 20 mars 2018 par Mme [X] [H], expert immobilier, chargée par les consorts [I] d'évaluer la valeur locative des lieux. Ils produisent également un constat réalisé par Maître [O], huissier de justice, sur autorisation, en date du 2 mai 2018, du président du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Les éléments relevés par Mme [X] [H] et par Maître [O] établissent que des logements ont été aménagés au premier étage et au deuxième étage de l'immeuble, en dépit des termes précis de la clause de destination du bail qui prévoit que la totalité de l'immeuble doit être utilisée pour l'exploitation d'une activité commerciale.

L'aménagement de logements contrevient également à l'interdiction, prévue par l'article L.145-31 du code de commerce, de sous-louer tout ou partie des lieux sans l'autorisation du bailleur, interdiction à laquelle ne déroge pas le bail litigieux, ainsi que le rappellent les intimés. Cette situation de sous-location est d'ailleurs confirmée par le fait que la société Le Safran a adressé aux intimés, pour démontrer que la totalité de l'immeuble était assurée, un document par lequel la société MAAF Assurances atteste le 5 juillet 2018 de ce que Monsieur [T] [D] est titulaire d'un contrat 'Tempo Habitation' pour sa résidence principale située [Adresse 1] à [Localité 5].

Enfin, les photographies annexées au rapport de Mme [X] [H] et au constat de maître [O] démontrent que des travaux ont été exécutés dans les lieux pour la réalisation de ces logements, ce qui n'est d'ailleurs pas démenti par la société Le Safran qui soutient que M. [I], époux et père des bailleurs décédé le 31 août 2017, lui en avait donné l'autorisation. Toutefois, la pièce produite à ce titre au dossier de l'appelante lui donne l'autorisation « d'enlever les cloisons du magasin ainsi qu'au deuxième étage » mais ne lui donne pas d'autorisation à cet égard en ce qui concerne le premier étage et, en tout état de cause, pas en vue de déroger à la clause de destination.

10. Les consorts [I] rapportent ainsi la preuve de manquements de leur locataire commerciale à ses obligations contractuelles qui, sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'éventuel défaut d'assurance de la locataire, constituent un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en ce que ces manquements établissent que la société Le Safran n'a pas hésité à s'affranchir d'obligations contractuelles mais également légales pendant plusieurs mois (l'attestation d'assurance mentionnée supra porte sur une période qui commence en janvier 2018) voire plusieurs années puisque l'autorisation dont se prévaut la société le Safran n'est intrinsèquement pas datée mais apposée sur un courrier daté du 6 août 2004.

De plus, l'une des infractions au bail litigieux est irréversible puisque des cloisons ont été abattues et n'a d'ailleurs pas fait l'objet d'une régularisation dans le mois imparti par la sommation du 5 juillet 2018 que les bailleurs ont néanmoins, par précaution, fait signifier à leur locataire commerciale.

11. Il y a lieu en conséquence de valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 5 juillet 2018 à la société Le Safran.

L'appelante, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens et à verser aux intimés la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Annule le jugement prononcé le 7 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Evoquant,

Valide le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 5 juillet 2018 à la société Le Safran par Madame [G] [I] et Messieurs [V] et [A] [I].

Déboute la société Le Safran de sa demande d'expertise.

Condamne la société Le Safran à payer à Madame [G] [I] et Messieurs [V] et [A] [I] la somme globale de 6.000 euros.

Condamne la société le Safran à payer les dépens.