CA Montpellier, 5e ch. civ., 9 janvier 2024, n° 21/01161

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail verbal en date du 1er avril 2001, M. [F] [K] a donné à bail à Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] une maison d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 458,92 €.

M. [F] [K] est décédé le 12 juin 2015 laissant pour lui succéder son frère M. [D] [K].

Par acte en date du 13 septembre 2017 M. [D] [K] a fait délivrer à Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2018, le 10 septembre 2018 toujours par acte d'huissier M. [D] [K] a à nouveau fait délivrer à Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2019.

Considérant que M. [D] [K] avait donné son accord verbal à Mme [X] [R] épouse [L] pour qu'elle exploite à compter du 1er avril 2009 dans les lieux loués un fonds de commerce, par acte en date du 19 juin 2018, Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Béziers M. [D] [K] en requalification du bail d'habitation en bail commercial.

Le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers a:

Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription présentée par M. [D] [K];

Jugé que le bail verbal conclu le 1er avril 2001 entre Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] et M. [F] [K] aux droits duquel vient M. [D] [K] pour le bien immobilier sis [Adresse 3] est un bail d'habitation;

S'est déclaré incompétent pour connaître de l'exécution du bail d'habitation et renvoyé l'affaire au juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Béziers;

Condamné solidairement Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] à payer à M. [D] [K] une somme de 1 500 € pour procédure abusive;

Condamné solidairement Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] à payer à M. [D] [K] une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamné solidairement Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] aux entiers dépens;

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Sur la fin de non recevoir titrée de la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce soulevée par M. [D] [K], le premier juge considère que le point de départ du délai de prescription est le 13 septembre 2017 c'est à dire la date à laquelle M. [D] [K] a fait signifier le congé pour reprise puisque c'est cette signification qui révèle aux époux [L] l'intention de M. [D] [K] de se prévaloir du statut des baux d'habitation.

Sur la nature du bail le jugement expose que les attestations produites aux débats sont insuffisantes à rapporter la preuve du consentement en 2009 de M. [F] [K] pour l'exercice d'une activité commerciale au sein du bien immobilier loué et que le seul fait que le véhicule servant à l'activité de vente sur les marchés soit stationné dans le garage de l'habitation et que la réception des marchandises soit effectuée au domicile servant d'habitation ne permet pas d'établir l'accord du bailleur pour soumettre les relations contractuelles au statut des baux commerciaux et ce même si M. [F] [K] habitant à proximité ne pouvait ignorer l'existence de l'activité commerciale.

Le jugement ajoute que jamais avant la procédure de référé expulsion intentée par M. [D] [K] les époux [L] n'ont fait état d'une qualification commerciale du bail y compris lorsqu'ils ont sollicité auprès de leur bailleur en 2015 puis en 2016 la régularisation de leur situation locative par la rédaction d'un bail.

Enfin le premier juge observe que l'activité commerciale exercée est une activité non sédentaire si bien que le bien immobilier servant à l'habitation ne sert pas à accueillir la clientèle et qu'aucun fonds de commerce n'y est exploité.

Par déclaration au greffe en date du 22 février 2021 Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] ont interjeté appel du jugement.

Par ordonnance de référé du premier président de la cour d'appel en date du 2 juin 2021 Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] ont été déboutés de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel.

Dans leurs dernières écritures en date du 17 mai 2021 Mme [X] [R] épouse [L] et M. [F] [L] demandent à la cour:

RÉFORMER LE JUGEMENT RENDU PAR LE TRIBUNAL JUDICAIRE DE BÉZIERS EN CE QU'IL A :

« JUGÉ que le bail verbal conclu le 1er avril 2011 entre Madame [X] [L] née [R] et Monsieur [F] [L] et Monsieur [F] [K] au droit duquel vient Monsieur [D] [K], pour le bien immobilier sis à [Adresse 3], est un bail d'habitation ;

CONDAMNÉ solidairement Madame [X] [L] née [R] et Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [D] [K] une somme de 1 500 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNÉ solidairement Madame [X] [L] née [R] et Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [D] [K] une somme qu'il est équitable de fixer à 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ solidairement Madame [X] [L] né [R] et Monsieur [F] [L] aux entiers dépens ;

ORDONNÉ l'exécution provisoire. »

Et en ce qu'il a :

Omis de constater que Madame [X] [L] exploite un fonds de commerce dans le local sis à [Adresse 3], depuis le 1er avril 2009, et ce en accord avec le bailleur en la personne de feu Monsieur [F] [K] ;

Omis de dire et juger que Monsieur et Madame [F] et [X] [L] sont titulaires d'un bail commercial portant sur le local sis à [Adresse 3], depuis le 1er avril 2009 ;

Omis de déclarer nuls et de nul effet les « Congés pour vendre » délivrés à la requête de Monsieur [D] [K] à Monsieur et Madame [F] [L] par le ministère de la SCP Éric BALDY, Huissier de justice à la résidence de [Localité 5], en date des 13 septembre 2017 et 10 septembre 2018 ;

Omis de dire et juger que le loyer s'établit à la somme de 458,92 euros mensuels ;

Omis de condamner Monsieur [D] [K] à payer à Monsieur et Madame [F] [L] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.

STATUANT À NOUVEAU :

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce ;

Vu les dispositions des articles 1334 et suivant anciens du Code civil ;

Vu les pièces ;

CONSTATER que Madame [X] [L] exploite un fonds de commerce dans le local sis à [Adresse 3], depuis le 1 er avril 2009, et ce en accord avec le bailleur en la personne de feu Monsieur [F] [K] ou, à tout le moins, au vu et au su de ce dernier ;

En conséquence ;

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [F] et [X] [L] sont titulaires d'un bail commercial, mixte en raison de l'indivisibilité des locaux, portant sur l'immeuble sis à [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 4], et ce depuis le 1er avril 2009 ;

Dès lors ;

DÉCLARER nuls et de nul effet les « Congés pour vendre » délivrés en date des 13 septembre 2017 et 10 septembre 2018 à Monsieur et Madame [F] et [X] [L] et à la requête de Monsieur [D] [K] par le ministère de la SCP Éric BALDY, Huissier de justice à [Localité 5] ;

DIRE ET JUGER que le loyer s'établit à la somme de 458,92 euros mensuels ;

DÉBOUTER Monsieur [D] [K] de l'ensemble de ses demandes.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE ;

CONDAMNER Monsieur [D] [K] à payer à Monsieur et Madame [F] et [X] [L] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

LE CONDAMNER encore aux entiers frais et dépens d'instance.

Les époux [L] exposent que tous les critères sont réunis pour conclure à l'existence d'un bail commercial et que l'immeuble en cause correspond bien à la définition d'un local au sens de l'article L 145-1 du code de commerce.

Ils font valoir en premier que contrairement à ce qui est faussement soutenu par la partie adverse ils rapportent la preuve que l'inscription de Mme [L] au registre du commerce et des sociétés remonte au 1er avril 2009 soit avant le décès de M. [F] [K] et que le fait que l'assurance souscrite pour garantir le bien immobilier ait été étendue tardivement à l'activité commerciale est sans incidence sur la nature du bail.

Ils critiquent le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas retenu la nature commerciale du bail alors que de nombreux éléments permettent de considérer que l'occupation du local à des fins commerciale a été contractualisée en 2009 notamment dans la mesure où l'activité commerciale a été déployée au vu et au sus de tous et en particulier du bailleur.

Ils ajoutent que ainsi non seulement M. [F] [K] connaissait la réalité de la situation professionnelle de Mme [L] depuis 2009 mais également M. [D] [K] comme cela ressort d'un courrier du conseil de ce dernier en date du 18 septembre 2017 demandant de justifier de ce que l'assurance souscrite par les locataires comprenait la couverture de l'activité commerciale.

Sur le fait que le tribunal a considéré que le local en cause ne servait pas à l'accueil de la clientèle s'agissant d'une activité non sédentaire ils opposent que les actes d'exploitation d'un fonds de commerce ne se limitent pas à l'accueil de la clientèle et que la gestion des stocks, l'entreposage de la marchandise, la passation des commandes, la tenue de la comptabilité sont autant d'actes d'exploitation.

Ils font également valoir que contrairement à ce qu'à retenu le premier juge ils n'avaient pas avant la procédure en référé expulsion intentée par M. [D] [K] en 2018 à faire état du statut des baux commerciaux dans la mesure où il s'agit d'un statut d'ordre public.

Dans ses dernières en date du 3 août 2021 déposées devant la cour M. [D] [K] demande:

Vu la Loi du 6 juillet 1989, les articles 1240, 1353 du code civil, L 123-11-1, L. 145-60 et L.145-1 et suivants du code de commerce, 696, 699, 700, 901, 905 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Confirmer le Jugement du 30 novembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de BEZIERS en ce qu'il :

A jugé que le bail verbal conclu le 1er avril 2001 entre Madame [X] [L] née [R] et Monsieur [F] [L] et Monsieur [F] [K] aux droits duquel vient Monsieur [D] [K], pour le bien immobilier sis à [Adresse 3], est un bail d'habitation ;

S'est déclaré incompétent pour connaître de l'exécution du bail d'habitation et renvoyé l'affaire au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BEZIERS ;

A condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [D] [K] une somme de 1.500,00 € pour procédure abusive ;

A condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [D] [K] une somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

A condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] aux entiers dépens ;

A ordonné l'exécution provisoire ;

Réformer le Jugement du 30 novembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de BEZIERS en ce qu'il a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par Monsieur [D] [K] ;

Et ainsi,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Déclarer prescrite l'action de Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] tendant à ce que soit requalifié le bail d'habitation en bail commercial,

Constater que Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] ne rapportent aucunement la preuve de ce que feu Monsieur [F] [K] et aujourd'hui Monsieur [D] [K] ont autorisé une modification de la destination du bail d'habitation en bail commercial,

Constater que Madame [X] [L] n'exploite pas un fonds de commerce depuis le 1er avril 2009 dans le logement qu'elle occupe sis [Adresse 3],

En conséquence,

Juger que Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] sont titulaire d'un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 conformément à la destination voulue par les parties au contrat,

Déclarer le Tribunal judiciaire de BEZIERS incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de BEZIERS concernant l'exécution et les suites du bail d'habitation,

Et y ajouter,

Condamner in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [D] [K] une somme de 5.000,00 € à titre de dommages intérêts,

Condamner in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [X] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour les dépens d'appel droit pour l'Avocat soussigné, conformément à l'article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur la prescription de l'action en requalification du bail en bail commercial, M. [D] [K] soutient qu'il appartenait aux époux [L] qui prétendent que Mme [L] exerce avec l'accord certain et non équivoque de son bailleur une activité commerciale dans les lieux loués depuis le 1er avril 2009, ce qui n'est d'ailleurs pas démontré, de saisir à compter de cette date le tribunal de grande instance et ce dans le délai de deux ans de l'article L 145-60 du code de commerce d'une demande en requalification en bail commercial sous peine de prescription.

Il ajoute qu'en tout état de cause le conseil des appelants dans un courrier en date du 4 janvier 2016 déclare que le bail en litige est un bail d'habitation si bien que les époux [L] ne peuvent prétendre ignorer que le bailleur entendait se prévaloir de la qualification de bail d'habitation avant le procédure de référé expulsion en 2018, si bien qu'ils avaient au plus tard jusqu'au 4 janvier 2018 pour engager leur action ce qu'ils n'ont fait que le 18 juin 2016.

Sur le fond il affirme qu'au moment de la conclusion du bail verbal en 2001 lavolonté des parties était de conclure un bail d'habitation et que le changement unilatéral de la destination du bail par le preneur ne peut entrainer une requalification de la nature du bail et est au contraire un juste motif de résiliation du bail.

Il affirme également que contrairement à ce que prétendent les époux [L] l'immatriculation de Mme [L] au RCS de Béziers ne date que du 14 septembre 2015 soit postérieurement au décès de M. [F] [K].

M. [D] [K] fait ensuite valoir que les attestations produites aux débats par les époux [L] ne permettent ni de démontrer que M. [F] [K] avait connaissance d'une activité commerciale exercé dans son bien immobilier et encore moins de ce qu'il avait consenti de manière certaine et non équivoque au changement de destination du bail.

Il oppose que le fait de stationner un camion dans un garage lequel est par définition destiné au stationnement de véhicule ne démontre pas que le bailleur initial comme le bailleur actuel aient donné leur accord à une exploitation commerciale et il ajoute qu'au regard des dates il est d'évidence que l'assurance pour couvrir une activité commerciale a été contractée pour les besoins de la cause.

Il rappelle aussi que le premier conseil des époux [L] dans un courrier du 4 janvier 2016 sollicitant de régulariser le bail verbal par un bail écrit a bien reconnu qu'il s'agissait d'un bail d'habitation.

Enfin M. [D] [K] fait valoir qu'en tout état de cause le bail en litige ne peut recevoir la qualification de bail commercial car la clientèle est l'élément essentiel d'un fonds de commerce, et Mme [L] qui ne fait que stationner son véhicule professionnel dans le garage ne peut raisonnablement soutenir qu'elle y reçoit aussi sa clientèle.

La clôture de la procédure a été fixée au 23 octobre 2023.

MOTIFS :

Sur la prescription de l'action en requalification:

Il est constant que par bail verbal en date du 1er avril 2001 M. [F] [K] a loué aux époux [L] une maison sise [Adresse 3], et que ce bail d'habitation correspondait alors parfaitement à la destination des lieux.

L'action entreprise par les époux [L] sur le fondement de l'article L 145-1 du code de commerce a pour objet de voir appliquer au local loué en sus du statut des baux d'habitation, celui des baux commerciaux au motif que Mme [L] commerçante exploite dans une partie des locaux depuis le 1er avril 2009 un fonds de commerce avec l'accord du bailleur.

Il n'est pas contesté sérieusement qu'en application de l'article L 145-60 du code de commerce les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans et que cette prescription s'applique à l'action en requalification d'un bail d'habitation en bail commercial.

M. [D] [K] reproche au jugement dont appel d'avoir retenu comme point de départ de la prescription biennale de l'action des époux [L] la date à laquelle il a fait signifier le premier congé pour vendre soit le 13 septembre 2017 et non le 1er avril 2009 date à laquelle Mme [L] prétend avoir commencé à exercer dans les lieux loués son activité commerciale avec l'accord du bailleur.

Les époux [L] ne développent aucun moyen de droit ou de fait sur la prescription de leur action.

La cour rappelle qu'il est constant que s'agissant d'une action en requalification d'un bail d'habitation en bail commercial, le point de départ de la prescription biennale est la date à partir de laquelle le statut des baux pouvait être revendiqué.

En l'espèce c'est à compter du 1er avril 2009 que Mme [L] pouvait revendiquer le statut des baux commerciaux puisque les époux [L] allèguent que c'est à cette date qu'avec l'accord du bailleur initial il a été exercé dans les lieux loués une activité commerciale.

Le 1er avril 2009 est donc le point de départ de la prescription de l'action en requalification en bail commercial et non le 13 septembre 2017 date de la signification du premier congé pour vendre comme retenu à tort par la décision dont appel et l'action n'ayant été engagée que le 19 juin 2018 elle se trouve prescrite et par voie de conséquence irrecevable.

Par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action et l'action engagée par les époux [L] en requalification du bail en bail commerciale sera déclarée irrecevable comme prescrite.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive:

Si l'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, c'est de façon déloyale que les époux [L] ont attendu le mois de juin 2018 pour engager une action en requalification en bail commercial, d'un bail que eux même et leur conseil qualifiaient d'habitation dans les échanges avec le bailleur jusqu'au mois d'avril 2018 obligeant ainsi leur bailleur à exposer des frais et à faire face à des démarches contraignantes pour se défendre.

Par conséquent la décision de première instance condamnant les époux [L] à payer à M. [D] [K] des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 € pour procédure abusive ne pourra qu'être confirmée.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 code de procédure civile et des dépens.

Les époux [L] succombant en leur appel seront condamnés à payer à M. [D] [K] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente procédure d'appel avec bénéfice de distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement rendu le 30 novembre 2020, par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription présentée par M. [D] [K].

S'y substituant sur ce point et y ajoutant,

Déclare irrecevable comme prescrite l'action en requalification en bail commercial d'un bail verbal d'habitation conclu le 1er avril 2009 entre M. [F] [K] d'une part et Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] d'autre part, portant sur une maison d'habitation sis [Adresse 3],

Condamne Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] aux dépens de la procédure en appel avec bénéfice de distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile .

Condamne Mme [X] [R] épouse [L] et à M. [F] [L] à payer à M. [D] [K] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.