CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 11 janvier 2024, n° 23/02413

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 1999, Mme [R] [M] a consenti à M. [N] [U] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1]).

Ce bail a été renouvelé le 6 janvier 2009, puis le 1er janvier 2007.

Le 7 avril 2017, la société par actions simplifiée (SAS) O Brasil, exerçant sous l'enseigne Le Petit Brésil, a acquis le fonds de commerce de l'hoirie feu [N] [U].

Le 23 novembre 2020, Mme [M] a fait délivrer à la société O Brasil un commandement de payer la somme principale de 8 272,22 euros au titre d'un arriéré locatif.

Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, Mme [M] a, par acte d'huissier en date du 21 octobre 2022, assigné la société O Brasil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 janvier 2023, ce magistrat :

- a constaté la résiliation du bail ;

- a ordonné l'expulsion de la société O Brasil et celle de tous occupants de son chef des locaux loués dès la signification de la décision avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- a condamné la société O Brasil à payer, à titre provisionnel, à Mme [M] la somme de 9 379,29 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 octobre 2022 ;

- l'a condamnée à payer, à titre provisionnel à Mme [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 1 068,75 euros majoré des charges à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération des lieux ;

- l'a condamnée à verser à Mme [M] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 novembre 2020.

Suivant déclaration transmise au greffe le 11 février 2023, la société O Brasil a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu'elle :

- à titre principal, déboute Mme [M] de ses demandes au motif que les sommes mentionnées dans le commandement de payer ont été intégralement payées dans le délai imparti et la demande de provision n'étant pas justifiée ;

- à titre subsidiaire, dise n'y avoir lieu à référé en l'état de contestations sérieuses portant tant sur le commandement de payer que sur le décompte de la bailleresse et, dès lors, se déclare incompétent et renvoie l'intimée à mieux se pourvoir ;

- à titre infiniment subsidiaire, suspende les effets de la clause résolutoire eu égard à sa bonne foi et aux circonstances exceptionnelles (arrêté de péril, crise sanitaire et arrêt de travail) et lui accorde 24 mois de délais de paiement dans le cas où la cour retiendrait une créance ;

- en tout état de cause, condamne Mme [M] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir en premier lieu avoir réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement dans le délai d'un mois après sa signification, faisant valoir que les dates sur les relevés de compte ne correspondent pas à la date d'émission des chèques qui est toujours antérieure, de sorte qu'il y a lieu de tenir compte des délais d'encaissement. Elle relève que le commandement de payer ne mentionne aucun règlement. Elle explique le décalage dans les règlements par le fait que les lieux étaient fermés en raison de la crise sanitaire. De plus, elle soutient que les frais sollicités sont injustifiés. Elle considère que les causes du commandement de payer ayant été réglées, il appartenait à la bailleresse de délivrer un nouveau commandement de payer.

A titre subsidiaire, elle se prévaut de contestations sérieuses pour s'opposer aux demandes de l'intimée. Elle insiste sur la mauvaise foi de la bailleresse qui a délivré un commandement de payer mentionnant des sommes supérieures à la créance réelle en ne prenant pas en compte les règlements effectués en 2020, pas plus que les loyers non dus en raison notamment des arrêtés de péril. Elle souligne également que la bailleresse a procédé à des augmentations des loyers sans aucun justificatif en dehors de la période triennale et qu'elle sollicite des frais parfaitement injustifiés. Elle relève par ailleurs que le commandement de payer a été délivré en période de crise sanitaire. Elle conteste également les sommes réclamées faisant valoir que la bailleresse ne tient pas compte des loyers non dus en raison de l'existence de deux arrêtés de péril en date du 19 juillet 2019 concernant l'immeuble situé [Adresse 3], à la suite de quoi un arrêté de mainlevée partielle sera pris le 28 octobre 2019, et du 8 novembre 2019 eu égard aux désordres affectant le même immeuble, à la suite de quoi un arrêté de mainlevée partielle sera pris le 23 janvier 2020 puis un arrêté de mainlevée le 6 mars 2020. Elle considère qu'en application de l'article L 521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, elle devait être dispensée du paiement des loyers pour la période du 1er août au 1er novembre 2019, soit 3 mois, et du 8 novembre 2019 au 6 mars 2020, soit 5 mois. Elle souligne que le commandement de payer mentionne au 1er janvier 2020 un solde antérieur de 3 961,76 euros, ce qui s'explique par le fait que trois loyers de 2019 n'ont pas été déduits. Elle relève également que les loyers de novembre 2019 à mars 2020 n'ont pas été déduits alors qu'ils auraient dû l'être.

A titre infiniment subsidiaire, elle insiste sur sa bonne foi compte tenu des circonstances exceptionnelles auxquelles elle a été confrontée tenant aux arrêtés de péril, à la crise sanitaire et au fait que sa gérante a été victime d'un accident de travail le 10 février 2023. Elle demande donc des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle insiste sur le fait qu'en 7 ans de relation contractuelle, le litige ne porte que sur 5 mois de loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [M] sollicite de la cour qu'elle :

- déboute l'appelante de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que la dette de 9 379,29 euros arrêtée à la date du 6 octobre 2022 tient compte des sommes effectuées par l'appelante qui ont été créditées, lesquelles ont été affectés conformément à l'article 1342-10 du code civil, et que, même en enlevant les frais de 908,11 euros, l'appelante est redevable de la somme de 7 364,11 euros. Elle estime que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois et que l'appelante aurait dû faire opposition au commandement de payer ou se défendre devant le premier juge.

Elle expose que l'appelante ne peut se prévaloir de l'article14 de la loi du 14 novembre 2020 pour écarter les effets du commandement de payer dès lors que les mesures prises lors de la période liée à la Covid-10 sont des mesures d'exécution, de suretés ou mesures conservatoires et que la dette locative s'est en grande partie accumulée avant la période de restriction sanitaire.

Elle se prévaut de l'absence d'incidence des arrêtés de péril qui ne concernent pas le local en litige. Elle précise que ce dernier est situé dans une copropriété composée de deux entités distinctes, le 54 et le 56, dont les entrées sont différentes et que les arrêtés portaient, avant d'être levés, uniquement sur le n° 56, et non sur le n° 54, partie dans laquelle est situé le local. Elle relève que le seul élément du local qui a été temporairement touché par l'interdiction, avant que les travaux soient réalisés, était le petit dépôt au fond de la cour, ce qui n'a aucun impact sur les loyers qui sont dus.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences (expulsion et indemnité d'occupation)

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule dans l'article 3 des conditions générales (page 3) qu'il demeure expressément convenu, sans quoi le présent bail n'aurait pas été consenti que, faute de paiement d'un terme de loyer, charges ou taxes et un mois après un commandement resté infructueux, le contrat sera de plein droit résilié, sans aucune formalité de justice, à la volonté du bailleur, le terme en cours et le suivant acquis au bailleur à titre d'indemnité et le locataire principal et les sous-locataires éventuels expulsés, par voie de référé, sans qu'aucun délai puisse leur être accordé.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 23 novembre 2020 porte sur la somme principale de 8 272,22 euros.

Le décompte qui y est annexé révèle que :

- l'échéance du mois de mai 2020 a été partiellement réglée à hauteur de 952,80 euros, le solde restant dû étant de 77,19 euros (1 029,19 euros - 952,80 euros) ;

- les échéances des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2020 à hauteur de 1 029,19 euros chacune (soit 727,19 euros de loyer principal + 127 euros de provisions sur charges + 119 euros de provisions sur le foncier + 47 euros de provisions sur la taxe d'ordures ménagères) n'ont pas été réglées pour un montant total de 6 175,14 euros ;

- le solde des charges de 2016-2017 d'un montant de 488,11 euros a été partiellement réglé à hauteur de 350,20 euros, le solde restant dû étant de 137,91 euros ;

- le solde des charges de 2017-2018 d'un montant de 763,39 euros n'a pas été réglé ;

- le solde des charges de 2018-2019 d'un montant de 218,70 euros n'a pas été réglé ;

- le solde des taxes foncières et d'ordures ménagères de 2018 d'un montant de 14 euros n'a pas été réglé ;

- le solde des taxes foncières et d'ordures ménagères de 2019 d'un montant de 12 euros n'a pas été réglé ;

- des factures de 454,69 euros et 420 euros.

Or, il ressort de l'extrait de compte détaillé versé aux débats par la bailleresse et des justificatifs de paiement produits par la locataire que les échéances principales visées dans le commandement de payer ont été réglées, et notamment :

- l'échéance de mai 2020 en juillet 2020 ;

- l'échéance de juin 2020 en septembre 2020 ;

- l'échéance de juillet 2020 en septembre 2020 ;

- l'échéance d'août 2020 en octobre 2020.

En outre, les charges et taxes réclamées après régularisation annuelle, dont certaines remontent aux années 2016-2017, 2017-2018 et 2018-2019, sont sérieusement contestables comme n'étant pas justifiées.

Il en est de même des factures portées au débit du compte.

Il en résulte que seules les échéances impayées d'octobre et de novembre 2020 visées dans le commandement de payer ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

S'il est admis qu'un commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, il reste que l'échéance de novembre 2020 a fait l'objet d'une réduction conventionnelle, suivant quittance versée aux débats tandis que l'échéance d'octobre 2020 a été réglée le dernier jour du délai d'un mois qui été imparti à la locataire pour régler les causes du commandement de payer.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que la locataire soutient que le commandement de payer délivré le 23 novembre 2020 ne pouvait produire le moindre effet. Il n'y a donc pas lieu d'examiner la régularité du commandement de payer tenant au moment de sa délivrance au regard des dispositions dérogatoires résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de provision portant sur les loyers et charges

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En l'espèce, à l'examen des extraits de compte détaillés versés aux débats par la bailleresse portant sur la période allant de janvier 2020 à octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, tous les paiements justifiés par la locataire apparaissent au crédit du compte.

Il reste que la somme de 3 981,76 euros incrite au débit du compte correspondant à des 'mouvements antérieurs au 01/01/2020 ' est sérieusement contestable comme n'étant aucunement détaillée ni justifiée. Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'exception d'inexécution soulevée par la locataire pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, laquelle concerne une période antérieure au mois de janvier 2020.

Il en est de même des sommes portées au débit du compte au titre du solde des charges des années 2018-2019 (218,70 euros), 2020-2021 (434,63 euros) et 2021-2022 (348,40 euros) et du foncier portant sur les années 2020 (21 euros), 2021 (20 euros), 2022 (228 euros) et 2023 (284 euros), lesquelles ne sont aucunement justifiées.

Par ailleurs, et comme le relève à juste titre la société O Brasil, alors même que le bail commercial stipule dans un article 2 consacré au 'prix' que de convention expresse entre les parties le prix du loyer augmentera automatiquement, de plein droit et sans formalité, à chaque terme triennal (...), soit en janvier 2002, janvier 2005, janvier 2008, janvier 2011, janvier 2014, janvier 2017, janvier 2020 et janvier 2023, les extraits de compte détaillés révèlent que le loyer de 727,19 euros est passé à 764,78 euros en janvier 2022, sans que la bailleresse ne s'explique sur cette augmentation effectuée un an avant la période triennale, et ce, alors même que la locataire le conteste, ce qui représente une somme sérieusement contestable de 375,90 euros, soit 10 X (764,78 - 727,19).

Déduction faite des sommes sérieusement contestables susvisées et prenant en compte les paiements effectués par la locataire ainsi que la somme de 288,30 euros portée au crédit du compte au titre du solde des charges de 2019-2020, la société O Brasil est redevable, à la date du 2 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023, d'une provision de 1 145,93 euros, qui sera due en deniers ou quittance, en raison de paiements ayant pu intervenir postérieurement au 2 octobre 2023 en règlement notamment du loyer du mois d'octobre 2023.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société O Brasil à payer, à titre provisionnel, à Mme [M] la somme de 9 379,29 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 octobre 2022.

La société O Brasil sera condamnée à verser à Mme [M] la somme provisionnelle de 1 145,93 euros, en deniers ou quittance, à valoir sur l'arriéré de loyer et de provisions sur charges et taxes, arrêtée à la date du 2 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, dès lors que la résiliation du bail n'a pas été constatée, le commandement de payer délivré le 23 novembre 2020 n'ayant pas produit ses effets, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement à la société O Brasil.

En outre, si la société O Brasil peut prétendre à des délais de paiement de droit commun, ces derniers ne se justifient pas. En effet, dès lors que la société O Brasil a repris le paiement de ses échéances courantes, il est vraisemblable que l'échéance du mois d'octobre 2023 d'un montant de 1 068,78 euros, incluse dans la provision dont elle est redevable d'un montant de 1 145,93 euros, a été réglée dans le courant du mois d'octobre 2023, le solde de la provision restant due étant alors de 77,15 euros.

La société O Brasil sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que Mme [M] succombe en ses prétentions principales tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion de la société O Brasil, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En outre, en l'état d'un commandement de payer visant des sommes qui étaient sans commune mesure avec celles réellement dues, faute d'avoir pris en compte les paiements effectués par la locataire, d'un commandement de payer n'ayant pas produit ses effets, ses causes ayant été réglées par la locataire dans le délai imparti, et de la provision de 1 145,93 euros due par la société O Brasil, après actualisation de la créance de Mme [M] à la date du 2 octobre 2023, en incluant l'échéance du mois d'octobre 2023 qui a été vraisemblablement réglée dans le courant du mois d'octobre 2023, il y a lieu de condamner Mme [M] aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société O Brasil la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie perdante, Mme [M] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute Mme [R] [M] de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l'expulsion de la SAS O Brasil et à sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation ;

Condamne la SAS O Brasil à verser à Mme [R] [M] la somme provisionnelle de 1 145,93 euros, en deniers ou quittance, à valoir sur l'arriéré de loyer et de provisions sur charges et taxes, arrêtée à la date du 2 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse ;

Déboute la SAS O Brasil de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [R] [M] à verser à la SAS O Brasil la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [R] [M] aux dépens de première instance et d'appel.