CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 18 janvier 2024, n° 21/01881

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 19 juin et 7 août 1980, M. [C] [L] et la société Crédit Lyonnais ont renouvelé le bail commercial consenti le 3 octobre 1969 à cette dernière portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], commune de [Localité 8], à usage de commerce et d'habitation pour une période de neuf années à compter du 1er juin 1978.

Par acte des 8 juillet et 11 août 1981, un deuxième appartement, de type F1, situé au premier étage porte gauche du même immeuble a été loué au Crédit lyonnais en adjonction au bail des 19 juin et 7 août 1980.

Par acte du 15 mars 1988, le bail de l'ensemble des locaux a été renouvelé à compter du 1er juin 1988 jusqu'au 31 mai 1997, M. [F] [L] venant aux droits de M. [C] [L]. Par acte sous seing privé du 27 mai 1991, M. [L] a autorisé le percement d'un mur mitoyen entre les locaux contigus à la demande du preneur. Le 16 septembre 1997, un avenant de renouvellement a été conclu moyennant un loyer de 100.000 Frs pour prendre effet à compter du 1er juin 1997 jusqu'au 31 mai 2006.

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2006, le bail a été renouvelé moyennant un loyer de 24.000 € à compter du 1er juin 2006 pour expirer le 31 mai 2015.

Par acte extrajudiciaire signifié les 16 et 17 juin 2015, M. [L] a donné congé à la société Crédit Lyonnais pour le 31 décembre 2015 à minuit et a proposé le renouvellement du contrat, moyennant un nouveau loyer de 32 000 euros par an à compter du 1er janvier 2016.

Par courrier du 17 août 2015, la société Crédit Lyonnais a accepté le principe du renouvellement du contrat de bail mais a refusé le montant du loyer annuel proposé, pour le voir fixer selon la règle de plafonnement à la somme de 29 644,43 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 31 mars 2017, M. [F] [L] a fait assigner la société Crédit Lyonnais devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Meaux afin de voir fixer le prix du loyer renouvelé.

Par jugement mixte du 10 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux a jugé que le bail était un bail tous commerces, exclusif de l'application de l'article R. 145-11 du code de commerce, et avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [O] aux fins notamment de déterminer la valeur locative des lieux loués ainsi que la nature et l'ampleur des travaux réalisés par le preneur et de donner tous éléments d'appréciation sur l'évolution des obligations respectives des parties.

Aux termes de son rapport, déposé le 1er avril 2019, l'expert a conclu que la valeur locative du bien objet du présent litige doit être fixée à la somme de 22 000 euros.

Par jugement du 24 novembre 2020, le Juge des loyers a :

- déclaré irrecevable la demande de condamnation de M. [F] [L] à restituer le trop perçu de loyers ;

- fixé, à compter du 1er janvier 2016, à un montant annuel en principal, hors taxes, global de 22 000 euros, le montant du loyer renouvelé pour le local appartenant à M. [F] [L] et donné à bail au profit de la société LCL situé [Adresse 3] à [Localité 9] commune de [Localité 8] ;

- rejeté les demandes de M. [F] [L] de voir fixer ledit loyer annuel à une somme supérieure ;

- dit que les sommes dues au titre des trop-perçus de loyers porteront intérêt au taux légal à compter du 24 août 2016 ;

- condamné M. [F] [L] à payer à la société LCL la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande formée par M. [F] [L] sur le même fondement ;

- condamné M. [F] [L] à régler les entiers dépens de l'instance comprenant également les frais de l'expertise judiciaire ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 27 janvier 2021, M. [F] [L] a interjeté appel total du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 9 septembre 2021, M. [F] [L], appelant, demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant de nouveau :

- dire et juger que les demandes de Monsieur [F] [L] sont recevables ;

- dire et juger que le renouvellement du bail annuel doit être plafonné à compter du 1er janvier 2016.

À titre subsidiaire :

- fixer le montant du loyer annuel des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], loués à la société LCL, à la somme de trente huit mille quatre cent quatre vingt deux euros et quatre vingt cinq centimes (38.482,85 €) HT et HC (127,85 m² x 301 €), à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, outre les charges prévues au bail, toutes les autres clauses du bail expiré demeurent inchangées.

À titre infiniment subsidiaire, si la surface pondérée devait être fixée à 98 m² :

- fixer le montant du loyer annuel des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], loués à la société LCL, à la somme de vingt neuf mille quatre cent quatre vingt dix huit euros (29.498 €) HT et HC (98 m² x 301 €), à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, outre les charges prévues au bail, toutes les autres clauses du bail expiré demeurent inchangées ;

- condamner la société LCL à lui payer des arriérés de loyer à compter du 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et de dire que les intérêts dont s'agit porteront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions 1154 du code civil ;

- condamner la société LCL à lui payer la somme de 5 000,00 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire.

Par conclusions déposées le 12 juillet 2021, la société Crédit lyonnais, intimée, demande à la Cour de :

- donner acte au Crédit lyonnais LCL de ce qu'il acquiesce à la demande principale de Monsieur [F] [L] tendant à voir juger que le prix du bail renouvelé le 1er janvier 2016 doit être plafonné ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé, à compter du 1er janvier 2016, à un montant annuel en principal, hors taxes, global de 22.000 euros, le montant du loyer renouvelé pour le local appartenant à Monsieur [F] [L] et donné à bail au profit du Crédit lyonnais, situé [Adresse 3] à [Localité 9] commune de [Localité 8] ;

Subsidiairement,

- débouter Monsieur [F] [L], en conséquence de l'accord intervenu sur le principe du plafonnement, de toute demande de fixation du prix du bail renouvelé à un montant excédant la somme de 27.463,40 €/an, représentant HT et HC, le loyer plafonné ;

En tout état de cause,

- condamner Monsieur [F] [L] à payer au Crédit lyonnais LCL la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; montant s'ajoutant à la condamnation prononcée sur ce même fondement en première instance ;

- condamner Monsieur [F] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires d'expertise.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle à défaut d'accord est déterminée d'après:

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article L. 145-33 du même code dispose qu'« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques. (') .

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsqu'elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

1.Sur la valeur locative

La détermination de la valeur locative définie à l'article L. 145-33 se fait conformément aux dispositions des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce .

Selon l'article R. 145-3 du code de commerce :

'Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.'

Selon l'article R. 145-7 :

'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Selon l'article R.145-8 :

' Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

Sur les locaux :

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux en cause dépendent d'un immeuble d'un étage en état correct, à usage de logements et de commerces situé dans un quartier commerçant de [Localité 8] à proximité immédiate de [Localité 11]-[Localité 9].

Les locaux loués comprennent:

- au rez-de-chaussée : un hall principal d'entrée avec une zone libre-service bancaire, une zone d'attente, un espace d'accueil, trois bureaux et un local rangements,

- au 1er étage: une salle de réunion, quatre bureaux, un bloc sanitaire homme femme, un local technique et un local climatisation.

L'expert indique qu'ils sont en bon état d'entretien et bénéficient d'une assez bonne visibilité sur le rond-point de Stalingrad, qu'ils ne disposent ni de sous-sol ni de salle de coffre, la zone étant classée inondable, qu'ils ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Ces descriptions sont corroborées par celles faites dans le rapport d'expertise de la société HEBERT EXPERTISES du 21 janvier 2021 produit par le bailleur.

1.1.Sur la pondération

M. [L] ne rapportant pas la preuve de son affirmation selon laquelle compte tenu du nouvel agencement des locaux, la surface commerciale serait de 204,35 m2, il convient de retenir la surface utile des locaux après réalisation de travaux fixée par l'expert à 175 m2.

Ainsi que l'a justement précisé le jugement déféré, la circonstance que les locaux en cause composés d'une boutique située en pied d'immeuble et recevant de la clientèle, soient à usage d'une activité bancaire et de bureaux ne permet pas d'exclure l'application d'une pondération des surfaces en tenant compte de la valeur relative des différentes parties des lieux loués en fonction de leur usage au regard de l'activité exercée. C'est à juste titre que par référence à la charte de l'expertise en évaluation immobilière et au regard de l'activité en cause, l'expert a distingué la zone plus proche de la vitrine plus accessible pour la clientèle et mieux éclairée en l'affectant d'un coefficient 1, a appliqué une pondération de 0,80 pour la zone située en retrait, une pondération de 0,40 pour la zone de bureaux et de la salle de réunion situées au premier étage non accessibles par les parties communes pour lesquels la charte préconise d'appliquer la pondération des boutiques (soit selon cette charte 0,30 à 0,40 en l'absence d''effet bandeau' sur la façade) puis a pondéré à 0,20 les locaux techniques, les sanitaires, les dégagements et la tisanerie.

La surface pondérée de 98 m2/p proposée par l'expert et reprise par le tribunal apparaît donc justifiée et sera retenue.

1.2.Sur l'évaluation de la valeur locative

Ainsi que l'a relevé le jugement déféré, l'expert s'est appuyé sur les prix habituellement pratiqués dans le voisinage, en comparant la situation du local litigieux à deux baux situés dans un rayon, de 6 km de [Localité 8] ainsi qu'à deux offres de location de loyers commerciaux à [Localité 8]. Il a par ailleurs relevé que d'après la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2017, les loyers de locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 8] s'élèvent à 127 €/m2 pondéré pour des commerces de première catégorie et qu'une étude réalisée en 2018 portant sur des locations de locaux commerciaux indique un prix moyen pour les commerces situés à [Localité 8] de 111 €/m2 pondéré.

M. [L] conteste le prix retenu par l'expert en se prévalant des références relatives aux baux commerciaux consentis dans la même commune à la BNP et à la Société Générale.

Concernant la référence au bail en renouvellement consenti le 9 janvier 2008 à la BNP à [Localité 8] moyennant un loyer annuel de 34.000 € HT HC à compter du 1er octobre 2007 pour des locaux d'environ 110 m2, après avoir écarté la valeur locative proposée de 612,50 €/m2 et analysé les éléments communiqués en soulignant qu'il convient de se référer au loyer hors charges et que la pondération proposée de 0,70 est excessive s'agissant de locaux situés en rez de chaussée nécessitant une pondération de 1 et 0,80 selon la zone , pondération difficile à effectuer en l'absence de plan coté, l'expert a retenu un coefficient 1, soit pour 110 m2 et un prix contractuel de 34.000 € HT HC au 1er octobre 2007, un prix de 309 €/m2. L'expertise privée présentée par le bailleur propose pour ce bien un valeur de 360 €/m2 mais l'applique sur la surface brute.

Dès lors que l'expert judiciaire admet que le prix était de 39.302,68 € HT HC au 4ème trimestre 2015, en appliquant la surface non pondéré de 110 m2, on obtient un loyer de 357 €/m2 HT HC à cette date ainsi que l'indique M. [L] dans ses écritures. Cette référence sera donc prise en considération mais en tenant toutefois compte du fait qu'il s'agit d'un local situé entièrement au rez-de-chaussée d'une surface utile très inférieure à celle des locaux en cause (175 m2), caractéristiques constituant des facteurs de majoration du prix au mètre carré.

Concernant la référence au bail consenti à la Société Générale à [Localité 8] , d'une surface utile d'environ 110 m2, pondérée à 97 m2/p par l'expert, ce dernier retient un prix de 247 € m2/p au regard du loyer de renouvellement au 1er novembre 2007 de 24.000 € HT HC. L'expertise privée présentée par le bailleur propose pour ce bien un valeur voisine de 246 €/m2 mais l'applique sur la surface brute. M. [L] fait valoir qu'en application de l'évolution de l'indice, le loyer serait de 26.167 € au 1er janvier 2016. Au regard de la surface pondérée retenue par l'expert, la valeur unitaire s'établirait pour ce bien à 269 €/m2p. Il sera toutefois tenu compte du fait qu'il s'agit d'un local situé entièrement au rez-de-chaussée d'une surface utile très inférieure à celle des locaux en cause (175 m2), caractéristiques constituant des facteurs de majoration du prix au mètre carré.

Par ailleurs, selon le rapport de la société Hebert Expertises, se référant aux surfaces brutes utiles, effectué à la demande du bailleur, pour une activité d'agence bancaire ou immobilière pour des locaux de 80 à 110 m2 utiles pour l'année 2016 situés dans emplacement à [Localité 8]/[Localité 11] correspondant au rond-point de Stalingrad les prix seraient de 280 à 350 €/m2utile brut et pour un emplacement correspondant à l'avenue Franklin Roosvelt ils seraient de 160 à 200 €/m2 utile brut, le prix variant en fonction de la surface utile réservée à la vente et de la qualité de la vitrine sur rue .

Au regard de l'ensemble de ces éléments et des caractéristiques du local en cause , il apparaît que la valeur de 250 €/m2p retenue par l'expert apparaît justifiée, soit au regard de la surface pondérée retenue, une valeur locative annuelle hors taxe hors charges de 24.500 €.

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur. La circonstance, au demeurant non établie qu'il serait courant de mettre la taxe foncière à la charge de la locataire et que ce serait le cas dans les baux présentés comme référence, n'est pas de nature à faire obstacle à l'article R. 145-8 précité selon lequel les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En conséquence, c'est à juste titre que conformément au rapport d'expertise, le jugement déféré a procédé à un abattement de 10 % pour charges exorbitantes, la bailleresse n'ayant pas justifié du montant réel de la charge foncière.

C'est donc à juste titre que le jugement déféré a évalué à 22.000 € la valeur locative du bien en cause à la date du 1er janvier 2016.

2.Sur le prix du loyer du bail renouvelé:

Les parties s'accordent pour dire qu'à la date du 1er janvier 2016, le montant du loyer plafonné s'élève à 27.463,40 € HT HC.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure à ce montant, le loyer doit être fixé à cette valeur locative et il est inopérant de rechercher s'il existe en l'espèce des motifs de déplafonnement.

Il convient en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 22.000 € le montant du loyer principal annuel des locaux en cause à compter du 1er janvier 2016.

3. Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'dire et juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

M. [L] qui succombe sera condamné aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte.

Il convient de rejeter les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Meaux (N° RG 17/857) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [F] [L] de l'ensemble de ses prétentions,

Condamne M. [F] [L] à payer à la Sté Credit Lyonnais une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [F] [L] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condame M. [F] [L] aux dépens de la procédure d'appel.