CA Rennes, 4e ch., 11 janvier 2024, n° 21/04717

Exposé du litige :

L'immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 13] est séparé par un mur mitoyen de celui sis au numéro [Adresse 17], propriété de la SCI Pavice qui l'avait acquis de la société EF le 25 février 2004. Le 7 août 2008, ce mur s'est partiellement affaissé, situation qui a été constatée à partir du local commercial situé au rez de chaussée du [Adresse 21], propriété des consorts [N] et a donné lieu à un arrêté de péril du 8 septembre 2008 concernant cet l'immeuble, étendu ensuite à celui situé au numéro [Adresse 17].

Lors de l'effondrement du mur, l'immeuble situé au n°[Adresse 21], assuré par la société AXA France, était composé

- au rez-de-chaussée :

- un local commercial propriété des consorts [N] donné à bail à la société Laure Ligne Manucure désormais liquidée et assurée ;

- un local commercial propriété de Mme [A] ;

- au premier étage :

- un appartement propriété de M. [PB] ;

- un appartement propriété de Mme [F] ;

- au deuxième étage :

- un appartement propriété des époux [S] assuré auprès de la MAIF ;

- un appartement propriété de Mme [G] veuve [O] ;

- au troisième étage :

- un appartement propriété de M. [X] ;

-un appartement propriété des époux [Y], assurés auprès de la MAIF

La société Habiter 35 a exercé les fonctions de syndic de la copropriété du 26 février 2001 au 21 septembre 2009.

L'immeuble sis au numéro [Adresse 17], propriété de la SCI Pavice était assuré par la compagnie Allianz et abritait un local commercial destiné à la restauration, exploité par la société Four à Ban (FAB), assurée par la compagnie Generali.

A la suite de cet effondrement, les deux immeubles ont été évacués et sécurisés. La société FAB a cessé l'exploitation du restaurant.

La société Territoires publics a acquis les immeubles du [Adresse 17] et du [Adresse 21] à la suite d'une procédure d'expropriation.

Par acte d'huissier en date du 10 octobre 2008, la société FAB et son assureur la société Generali IARD ont fait assigner la SCI Pavice et son assureur la société Allianz IARD, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 21], la société Habiter 35 et la société Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires précité, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes aux fins d'expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 20 novembre 2008, désignant M. [L] en qualité d'expert

Par ordonnance du 30 septembre 2010, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables aux consorts [N], à la société Laure Ligne Manucure, à la société Axa France IARD, ainsi qu'à d'autres parties.

Elles ont été rendues communes et opposables à la SCI EF et son assureur Generali IARD par ordonnance du 7 octobre suivant.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 22 décembre 2012.

Par acte d'huissier en date du 10 juillet 2013, la société FAB a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la SCI Pavice et son assureur Allianz IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et son assureur Axa France IARD, notamment afin de voir homologuer le rapport d'expertise et indemniser ses préjudices.

La société Habiter 35, les consorts [N], la société Generali IARD, la SCI EF, Mme [A], M. et Mme [Y], M. [X], M. et Mme [S], Mme [V], Mme [G] et M. [PB] ont été attraits à la cause ou sont intervenus volontairement à la procédure.

La société Laure Ligne Manucure a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Son liquidateur, la SCP [J] [R], ainsi que ses associées Mmes [D] et [T], sont intervenus volontairement à l'instance.

Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 12 avril 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- déclaré recevables les interventions des copropriétaires du [Adresse 21], les consorts [V], M. [X], M. et Mme [S], M. et Mme [Y], Mme [G] veuve [O], M. [PB], les consorts [N], MM. [P], Mmes [T] et [D] ;

- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] a intérêt à agir dans le cadre de ses opérations de liquidation ;

- mis hors de cause la société Territoires Publics ;

- homologué le rapport d'expertise ;

- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] est responsable des conséquences du sinistre survenu le 7 août 2008 ;

- dit que le syndic de l'immeuble, la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 est tenu de garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des préjudices subis en raison de ses manquements propres ;

- débouté le syndicat de copropriété du [Adresse 21], les consorts [N], la société Pavice et la société Four A Ban (FAB) de leurs demandes dirigées contre la société Axa en qualité d'assureur de la copropriété selon contrat n°735640505 ;

- constaté la résiliation du bail liant les consorts [N] à la société Laure Ligne Manucure à compter du 1er mars 2008 aux torts du bailleur, les consorts [N] ;

- condamné les consorts [N] à verser à Maître [J] ès qualités la somme de 74 308,98 euros au titre du préjudice financier et la somme de 6 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser un résultat d'exploitation subi par la société Laure Ligne Manucure du fait de la perte de son fonds de commerce ;

- condamné les consorts [N] à verser à Mmes [T] et [D] la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice moral, soit 3 000 euros chacune ;

- condamné la société Logérim à garantir les consorts [N] à concurrence de la moitié de ces condamnations ;

- constaté la résiliation du bail liant la société FAB à la SCI Pavice au 29 mai 2017 ;

- fixé à 408 920,22 euros le préjudice subi du fait de la perte totale du fonds de commerce par la société FAB ;

- condamné la SCI Pavice et son assureur Allianz, sous la garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser :

- à la société FAB la somme de 98 420,22 euros ;

- à Generali, subrogée dans les droits de FAB la somme de 310 500 euros ;

et dit que la répartition de cette charge sera effectuée par tantièmes entre chacun des copropriétaires à la date du sinistre ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de la moitié de ces condamnations ;

- condamné Allianz, sous la garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser, sauf à déduire les sommes versées en application de l'ordonnance de référé pour 23 908,93 euros :

- à la SCI Pavice la somme de 154 943 euros au titre des pertes de loyers outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2013 et la somme de 225 000 euros au titre de la perte de valeur de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et dit que la répartition de cette charge sera effectuée par tantièmes entre chacun des copropriétaires à la date du sinistre ;

-condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de la moitié de ces condamnations ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], la SCI Pavice, du surplus de ses demandes ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à verser les sommes suivantes à :

- M. et Mme [Y] la somme de 13 018,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2013 ;

- M. et Mme [S] la somme de 11 202,50 euros, outre intérêts légaux à compter du 31 juillet 2013 ;

- M. [X] la somme de 10 000 euros ;

- aux consorts [V] la somme de 10 000 euros ;

- M. [PB] la somme de 10 000 euros ;

- Mme [G] la somme de 10 000 euros ;

- MM. [P] la somme de 12 500 euros ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes à :

- la société FAB la somme de 4 000 euros ;

- la SCI Pavice la somme de 4 000 euros ;

- la liquidation de la société Laure et Ligne Manucure la somme de 4 000 euros ;

- la SCI EF la somme de 1 500 euros ;

- condamné la SCI Pavice à verser à la société Territoires Publics, qu'elle a appelé en déclaration de jugement commun, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société FAB, la société Laure Ligne Manucure, la SCI Pavice, les consorts [N], la société Allianz, la société Axa, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], la SCI Pavice, la société Habiter 35, la société Allianz, la SCI EF, la société Generali, la société Territoires Publics, Mme [D], Mme [T], les consorts [Y], les consorts [V], les consorts [S], M. [X], Mme [G] veuve [O], M. [PB], ainsi que les consorts [P] du surplus de leurs demandes ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 aux entiers dépens.

La société Allianz IARD a présenté une requête en rectification d'erreur matérielle le 5 mai 2021. La société Pavice a également déposé une requête en rectification d'erreur matérielle le 11 mai 2021. Les affaires ont été jointes.

Par un jugement en date du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- ordonné la rectification de l'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement du 12 avril 2021 en ce sens que la mention :

- condamné la SCI Pavice et son assureur Allianz, sous la garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser :

- à la société FAB la somme de 98 420,22 euros ;

- à Generali, subrogée dans les droits de FAB, la somme de 310 500 euros ;

et dit que la répartition de cette charge sera effectuée par tantièmes entre chacun des copropriétaires à la date du sinistre.

est remplacée par la mention suivante :

- 'condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser :

- à la société FAB la somme de 98 420,22 euros ;

- à Generali, subrogée dans les droits de FAB la somme de 310 500 euros ;

et dit que la répartition de cette charge sera effectuée par tantièmes entre chacun des copropriétaires à la date du sinistre ;'

- ordonné la mention de la décision rectificative sur la minute et sur les expéditions du jugement ;

- laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21] à [Localité 13] a interjeté appel de ces jugements par déclaration du 23 juillet 2021, intimant la société FAB, la SCI Pavice, les consorts [N], la société Axa France IARD, la société Habiter 35, la société Allianz IARD, la SCI EF et la société Generali IARD.

Les consorts [N] ont également interjeté appel de ces décisions par déclaration d'appel du 16 août 2021 en intimant Mmes [D] et [T], Maitre [J] ès qualités, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] en liquidation, la société AXA France Iard en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires et la société Habiter 35.

Par ordonnance en date du 8 mars 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le n°RG 21/04717.

Par ordonnance en date du 14 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

- constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande contre la SCI Pavice ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de production de pièces par la SCI EF et la SCP d'huissier Mognet-Guillon-Leroux-Letallec ;

- débouté la SCI EF de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI EF et à la société FAB, chacune, une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident.

La société Maif est intervenue volontairement en qualité de subrogée dans les droits des époux [Y] et [S].

L'instruction a été clôturée le 14 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2023, le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13], représenté par son syndic de liquidation en exercice la société Cabinet LCM's, au visa des articles 544, 653 et suivants, 1103, 1104, 1231-1, 1240 du code civil et L124-3 du code des assurances, demande à la cour de :

-Sur l'appel du syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13],

Réformant les jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021,

- juger la SCI Pavice, copropriétaire, avec le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13], du mur mitoyen séparant les bâtiments situés [Adresse 17] et [Adresse 21] à [Localité 13], tenue au titre des obligations réelles attachées à la mitoyenneté du mur, de répondre des conséquences dommageables du sinistre survenu le 7 août 2008 ;

- condamner in solidum la SCI Pavice, Allianz (assureur de la SCI Pavice), la société Habiter 35 exerçant sous l'enseigne Logerim, Axa France IARD (assureur du syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13]) à lui payer à titre principal une indemnité de 66 548,96 euros TTC, au titre des frais et honoraires liés à la mise en sécurité du mur mitoyen exposés à compter du 7 août 2008 ou, subsidiairement, au paiement d'une indemnité de 33 274,48 euros TTC au titre des mêmes frais et honoraires de mise en sécurité du mur mitoyen exposés à compter du 7 août 2008, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2008 ;

- débouter la société FAB, la société Generali (assureur de la société FAB), la SCI Pavice, la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), la SCI EF, les consorts [N], Me [R] [J] liquidateur judiciaire de la société Laure Ligne Manucure, de leurs entières demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ou, subsidiairement, réduire à juste proportion les indemnisations allouées au besoin après avoir ordonné une mesure d'expertise judiciaire comptable pour analyser contradictoirement les préjudices allégués par la société FAB, la société Pavice et la société Laure Ligne Manucure ;

- condamner in solidum la société FAB, la société Generali (assureur de la société FAB), la SCI Pavice, la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), la SCI EF, les consorts [N], la société Habiter 35 exerçant sous l'enseigne Logerim, la société Axa France IARD (assureur du syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13]) à le garantir des entières condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre en première instance et en cause d'appel à quelque titre que ce soit, au bénéfice de quelque partie que ce soit en lien avec le sinistre survenu le 7 août 2008 et notamment des condamnations à son encontre au bénéfice de la société FAB, de la société Generali (assureur de la société FAB), de la SCI Pavice, de la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), des consorts [N], de Me [R] [J] liquidateur judiciaire de la société Laure Ligne Manucure ;

Confirmant les jugements des12 avril 2021 et 22 juin 2021,

- juger que le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] a intérêt à agir dans le cadre de ses opérations de liquidation ;

- débouter les consorts [H], [W], [U] et [M] [N] et Me [R] [J] liquidateur judiciaire de la société Laure Ligne Manucure, ainsi que Mmes [I] [D] et [Z] [T], de leurs entières demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;

- condamner la société Habiter 35 exerçant sous l'enseigne Logerim aux entiers dépens de première instance ;

Additant aux jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021,

- condamner in solidum les parties succombant à lui payer une indemnité de 50 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel ;

- débouter les parties adverses, dont la SCI Pavice, la société FAB et la société Habiter 35 de leurs appel incident et demandes reconventionnelles dirigés contre le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] ;

-Sur l'appel des consorts [N] :

A titre principal,

- confirmer les jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021 en ce qu'ils ont débouté les consorts [N] de leur demande d'indemnisation dirigée à son encontre ;

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum la société FAB, la société Generali (assureur de la société FAB), la SCI Pavice, la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), la SCI EF, la société Habiter 35 exerçant sous l'enseigne Logerim, la société Axa France IARD (assureur du syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13]) des entières condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice des consorts [N] ;

En toute hypothèse,

- débouter les parties adverses dont Me [J] Eric, liquidateur de la société Laure Ligne Manucure de ses entières demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et notamment de ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum les parties succombants à lui payer une indemnité de 45 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la société Ares au titre de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions en date du 11 septembre 2023, les consorts [N] demandent à la cour de :

Sur l'appel des consorts [N],

A titre principal,

- réformer le jugement primaire en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les consorts [N] à la société Laure Ligne Manucure à compter du 1er mars 2018 aux torts du bailleur ;

Statuant de nouveau,

- juger la chose louée totalement détruite par cas fortuit et/ou vétusté et en conséquence ;

- juger le bail résilié de plein droit rétroactivement à compter du 8 août 2008 ;

- juger n'y avoir lieu à dédommagement de Me [R] [J] et Mmes [D] et [T] et les débouter de toutes leurs demandes afférentes, plus amples ou contraires ;

- juger en tout état de cause que Me [R] [J] et Mmes [D] et [T] ne font la démonstration ni d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ni de l'existence d'un vice caché affectant le local ;

- débouter en conséquence Me [R] [J] et Mmes [D] et [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Et/ou, le cas échéant à titre subsidiaire,

- réformer le jugement en ce que ce dernier a estimé devoir limiter à 50 % la garantie due aux concluantes par la société Habiter 35 ;

Statuant de nouveau,

- condamner la société Habiter 35 à garantir et à relever indemne en intégralité les consorts [N] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre elles au bénéfice de Me [J] es qualité et de Mmes [D] et [T] ;

En tout état de cause,

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [N] de leur demande de garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], de son assureur Axa et de la société Habiter 35 ;

- condamner les uns ou les autres ou les uns à défaut des autres à les garantir et à les relever indemne en intégralité de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre elles au bénéfice de Me [J] ès qualités et de Mmes [D] et [T] ;

- condamner Me [R] [J] et Mmes [D] et [T] et/ou toute partie succombant au paiement d'une somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de la société LRM Avocats, avocats aux offres de droit ;

A titre subsidiaire,

- juger que les concluantes ne pourraient être tenues à paiement d'indemnités qu'à hauteur de 10 % de celles sollicitées par Me [R] [J] et Mmes [D] et [T] au titre de la résiliation de bail ;

- réformer le jugement en ce que ce dernier a débouté les consorts [N] de leur demande de garantie formée à l'encontre du syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 21], de la société Axa France IARD en sa qualité d'assureur de ladite copropriété et de la société Habiter 35

Statuant de nouveau,

- juger le syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 21], la société Axa France IARD en sa qualité d'assureur de ladite copropriété et la société Habiter 35 tenus de garantir et de relever indemnes totalement ou partiellement, à hauteur de 90 % minimum Mmes [U], [M], [H] et Mme [W] [N] de toutes condamnations indemnitaires susceptibles d'être prononcées contre elles ;

- condamner toute(s) partie(s) succombant(s) à une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de la société LRM Avocats, avocat aux offres de droit ;

Sur l'appel du syndicat de copropriété du [Adresse 21] en liquidation,

A titre principal,

- réformer le jugement en ce que ce dernier avait estimé devoir limiter à 50 % la garantie due au syndicat des copropriétaires par la société Habiter 35 tous chefs de préjudices confondus ;

Statuant de nouveau,

- condamner la société Habiter 35 à garantir et à relever indemne en intégralité le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre lui au bénéfice de quelques demandeurs ou victimes que ce soit ;

- débouter toutes parties de toutes demandes de condamnation et/ou de garantie formées à l'encontre des consorts [N] à quelque titre que ce soit ;

- condamner toute(s) partie(s) succombant(s) à une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de la société LRM Avocats, avocat aux offres de droit ;

A titre subsidiaire,

- juger que le montant de toutes demandes de condamnations et/ou de garanties formées à l'encontre des consorts [N] ne pourront qu'être limitées à 1,003 % et à 10 % maximum du montant desdites condamnations ou demandes de garantie ;

- en tant que de besoin, minorer dans de très larges proportions et largement à moins de 10 % le pourcentage de responsabilité susceptible d'être retenu à l'encontre des concluantes pour apprécier le montant des condamnations ou demandes de garanties formées contre elles ;

- dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais de conseil et dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 4 septembre 2023, Me [J], en qualité de liquidateur de la société Laure Ligne Manucure, ainsi que M. [T] et Mme [D] demandent à la cour de :

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] de ses demandes de réformation du jugement du 12 avril 2021 et du jugement rectificatif du 22 juin 2021 ;

- débouter la société Habiter 35 de ses demandes de réformation du jugement du 12 avril 2021 et du jugement rectificatif du 22 juin 2021 ;

- débouter la société Maif, en qualité d'assureur de M. et Mme [S] et de M. et Mme [Y] de leur demande de réformation du jugement du 12 avril 2021 et de son jugement rectificatif ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les consorts [N] à la société Laure Ligne Manucure à compter du 1er mars 2008, aux torts exclusifs du bailleur, les consorts [N] ;

- confirmer les décisions dont appel en ce qu'elles ont :

- homologué le rapport d'expertise ;

- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] est responsable des conséquences du sinistre survenu le 7 août 2008 ;

- dit que le syndic de l'immeuble, la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 est tenu de garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des préjudices subis en raison de ses manquements propres ;

- constaté la résiliation du bail liant les consorts [N] à la société Laure Ligne Manucure à compter du 1er mars 2008 aux torts du bailleur, les consorts [N] ;

- condamné les consorts [N] à verser à Mme [J] ès qualités la somme de 74 308,98 euros au titre du préjudice financier et la somme de 6 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser un résultat d'exploitation subi par la société Laure Ligne Manucure du fait de la perte de son fonds de commerce ;

- condamné les consorts [N] à verser à Mmes [T] et [D] la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice moral, soit 3 000 euros chacune ;

- condamné la société Logérim à garantir les consorts [N] à concurrence de la moitié de ces condamnations ;

- constaté la résiliation du bail liant la société FAB à la SCI Pavice au 29 mai 2017 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], sous la garantie de la société Habiter 35 et de son assureur, à payer à la société FAB la somme de 408 920,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices consécutifs à la perte de son fonds de commerce ;

- débouté la SCI Pavice et son assureur, la société Allianz, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et son assureur Axa France IARD, la société Habiter 35, MM. [P] ainsi que les autres copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], la société Habiter 35, ainsi que l'ensemble des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société FAB ;

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], sous la garantie de la société Habiter 35 et de son assureur, à payer à la société FAB une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à verser les sommes suivantes à :

- la société FAB la somme de 4 000 euros ;

- la SCI Pavice la somme de 4 000 euros ;

- la liquidation de la société Laure et Ligne Manucure la somme de 4 000 euros ;

- la SCI EF la somme de 1 500 euros ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 aux entiers dépens ;

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21], la société Habiter 35, la société Maif, les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21] de sa demande d'expertise financière afin de chiffrer les préjudices financiers subis notamment par la société FAB ;

- condamner in solidum les consorts [N], le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21], la société Habiter 35, ou bien toute autre partie succombant, à payer à chacun de Me [J], ès qualités, et de Mme [T] et M. [D] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens exposés en cause d'appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2023, la société FAB demande à la cour de

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] de ses demandes de réformation du jugement du 12 avril 2021 et du jugement rectificatif du 22 juin 2021 ;

- débouter la société Habiter 35 de ses demandes de réformation du jugement du 12 avril 2021 et du jugement rectificatif du 22 juin 2021 ;

- débouter la société Maif, en qualité d'assureur de M. et Mme [S] et de M. et Mme [Y] de leur demande de réformation du jugement du 12 avril 2021 et de son jugement rectificatif ;

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] dans la survenance des désordres ayant affecté l'immeuble, et la garantie de la société Habiter 35, syndic, au profit de la société FAB ;

- confirmer les jugements dont appel en ce qu'ils ont :

- homologué le rapport d'expertise ;

- constaté la résiliation du bail à la date du 29 mai 2017 par l'effet de l'ordonnance d'expropriation au profit de la société Territoires Publics, prise au regard de l'état de l'immeuble du [Adresse 21] et de la nécessité de réhabiliter l'ensemble des immeubles composant l'environnement immédiat ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], sous la garantie de la société Habiter 35 et de son assureur, à payer à la société FAB la somme de 408 920,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices consécutifs à la perte de son fonds de commerce ;

- débouté la SCI Pavice et son assureur, la société Allianz, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et son assureur Axa France IARD, la société Habiter 35, MM. [P] ainsi que les autres copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], la société Habiter 35, ainsi que l'ensemble des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société FAB

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], sous la garantie de la société Habiter 35 et de son assureur, à payer à la société FAB une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- recevoir la société FAB en son appel incident et l'y dire bien fondée ;

- réformer le jugement du 12 avril 2021 et le jugement rectificatif en leurs dispositions n'ayant pas retenu la responsabilité de la SCI Pavice, propriétaire mitoyen du mur sinistré et bailleur de la société FAB, ainsi que la garantie de son assureur Allianz IARD ;

Statuant à nouveau sur ces chefs,

- dire et juger que la SCI Pavice a nécessairement engagé sa responsabilité à l'égard de la société FAB, en sa qualité de propriétaire bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et à sa garantie de jouissance paisible dues à la société FAB, preneur à bail ;

- dire et juger que la société Allianz IARD, venant aux droits de la société AGF, assureur de la SCI Pavice, et la société Axa France IARD, assureur de la copropriété du [Adresse 21], doivent couvrir tout ou partie des frais générés par les désordres ;

- condamner la SCI Pavice et son assureur, Allianz, in solidum avec le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21] et la société Habiter 35, ainsi que les consorts [N] à payer à la société FAB la somme de 408 920,22 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de son fonds de commerce ;

En toute hypothèse,

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] de sa demande d'expertise financière afin de chiffrer les préjudices financiers subis notamment par la société FAB ;

- débouter le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21], la société Habiter 35, la société Maif, les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

- débouter la société Allianz de sa demande en paiement de la somme de 23 908,93 euros au titre de l'indemnité versée en exécution de l'ordonnance de référé du 26 février 2009 ;

- débouter l'ensemble des parties de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la société FAB, fins et conclusions contraires ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires en liquidation du [Adresse 21], la société Habiter 35, la SCI Pavice et son assureur la société Allianz, ou bien toute autre partie succombant à payer à la société FAB une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens exposés en cause d'appel.

Dans ses dernières conclusions en date du16 juin 2023, la SCI Pavice demande à la cour de :

- confirmer les jugements dont appel en ce qu'ils ont :

- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] est responsable des conséquences du sinistre survenu le 7 août 2008 ;

- dit que le syndic de l'immeuble, la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 est tenu de garantir le syndicat des copropriétaires ;

-constater la résiliation du bail liant la société FAB et la SCI Pavice au 29 mai 2017

- débouté la société FAB, la société Laure Ligne Manucure, les consorts [N], la société Allianz, la société Axa, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], la société Habiter 35, la société Allianz, la SCI EF, la société Generali, la société Territoires Publics, Mme [D], Mme [T], les consorts [Y], les consorts [V], les consorts [S], M. [X], Mme [G] veuve [O], M. [PB], ainsi que les consorts [P] de leurs demandes présentées à l'encontre de la SCI Pavice ;

- condamné la société Logerim sous l'enseigne Habiter 35 à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la SCI Pavice, la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

- condamné la même aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- recevant la SCI Pavice en son appel incident, réformer les jugements dont appel des 12 avril et 22 juin 2021 en ce qu'ils ont :

- débouté la société Pavice de ses demandes dirigées contre la société Axa es qualités d'assureur de la copropriété [Adresse 21], le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], les consorts [H], [W], [U] et [M] [N], et la société Logerim - Habiter 35 ;

- limité l'indemnisation de la SCI Pavice au titre des pertes de loyers à hauteur de 154 943 euros, et débouté en conséquence la SCI Pavice du surplus de ses demandes formulées de ce chef ;

- limité l'indemnisation de la SCI Pavice au titre de son préjudice économique résultant de la perte subie par elle à raison de la dépréciation de la valeur de son immeuble en raison de l'effondrement d'une partie du mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 21] à hauteur de 225 000 euros, et débouté en conséquence la SCI Pavice du surplus de ses demandes formulées de ce chef ;

- dit que les indemnités dues par Allianz à la SCI Pavice le sont sous déduction des « sommes versées en application de l'ordonnance de référé pour 23 908,93 euros » ;

- fixé à 408 920,22 euros le préjudice subi du fait de la perte totale du fonds de commerce par la société FAB ;

- débouté la SCI Pavice de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral

En conséquence, statuant à nouveau,

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], son assureur Axa France IARD, Mmes [H], [W], [U] et [M] [N], la Maif, la société Habiter 35/Logerim et la compagnie Allianz à lui verser au titre de ses pertes locatives, la somme de 154 943 euros ainsi que les sommes suivantes, soit :

- pour le local commercial, 22 485 euros par année pour la période du 31 juillet 2013 au 20 juin 2020, soit la somme de 156 416 euros, outre révision du montant du loyer conformément aux dispositions du bail commercial, soit le 1 er août de chaque année en fonction de l'évolution de l'indice national du coût de la construction ;

- pour le grand T1, 5 881 euros par année pour la période du 30 juin 2013 au 20 juin 2020, soit la somme de 41 167 euros, le montant de la perte de loyer devant être révisée conformément aux dispositions du bail, soit à la date anniversaire du bail en fonction de l'évolution de l'indice national du coût de la construction ;

- pour le petit T1, 5 110 euros par année pour la période du 31 mai 2013 au 20 juin 2020, soit la somme de 35 770 euros, le montant de la perte de loyer devant être révisée conformément aux dispositions du bail, soit à la date anniversaire du bail en fonction de l'évolution de l'indice national du coût de la construction ;

- au titre des taxes d'ordures ménagères inutilement exposés par la SCI Pavice au regard de l'inoccupation de l'immeuble pour la période de 2011 à 2017, la somme de 2 100 euros ;

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], son assureur Axa France IARD, les consorts [H], [W], [U] et [M] [N], la Maif, la société Habiter 35/Logerim et la compagnie Allianz à lui verser la somme de 329 100 euros au titre de la perte subie par elle à raison de la dépréciation de la valeur de son immeuble en raison de l'effondrement d'une partie du mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 21] ;

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], son assureur Axa France IARD, les consorts [H], [W], [U] et [M] [N], la MAIF, la société Habiter 35/Logerim et la compagnie Allianz à verser à la société Pavice la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice moral et des tracas que lui cause la présente procédure ;

- subsidiairement, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la compagnie Allianz à verser à la SCI Pavice la somme de 154 943 euros au titre des pertes de loyers outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2013 et la somme de 225 000 euros au titre de la perte de valeur de l'immeuble, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

En toute hypothèse,

- débouter la Maif, la société EF, la société FAB et tous autres de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées à son encontre ;

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], son assureur Axa France IARD, les consorts [H], [W], [U] et [M] [N], la Maif, la société Habiter 35/Logerim et la compagnie Allianz à la garantir de l'ensemble des condamnations, de quelque nature que ce soit, qui seraient prononcées à son encontre ;

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du n°[Adresse 21], son assureur Axa France IARD, les consorts [H], [W], [U] et [M] [N], la Maif, la société Habiter 35/Logerim et la compagnie Allianz et toutes autres parties succombants à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre la condamnation in solidum des mêmes aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2023, la société Axa France IARD demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer les jugements des 12 avril 2021 et le 22 juin 2021 en ce qu'ils ont :

- homologué le rapport d'expertise de M. [L] ;

- retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et de la société Logerim ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], les consorts [N] et toute autre partie de l'intégralité des demandes présentées à l'encontre de la société Axa France IARD ;

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la garantie « responsabilité civile propriétaire d'immeuble » ne pourrait s'appliquer qu'à l'indemnisation des dommages subis par des tiers au contrat d'assurance ;

- dire et juger que la garantie s'exercera dans les limites du contrat d'assurance qui stipule un plafond d'engagement et une franchise opposable aux bénéficiaires de l'indemnité ;

- dire et juger que la société Axa ne pourra être condamnée à garantie qu'à hauteur de 50 % du montant des préjudices invoqués ;

- condamner la société Habiter 35 à la garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 21], la société Logerim et les consorts [N] ainsi que toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'art 700 du code de procédure civile ;

- condamner les parties succombants, in solidum, aux entiers dépens de l'appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 avril 2022, la société Habiter 35 demande à la cour de :

- réformer la décision de première instance ;

- rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Habiter 35 ;

- à défaut, condamner solidairement et à défaut in solidum la SCI EF, la SCI Pavice, la compagnie Allianz IARD, des consorts [N] à garantir l'intégralité des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à son encontre, et l'en relever indemne ;

- condamner la partie succombant à lui verser la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la partie succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société CVS.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 juillet 2022, la société Allianz IARD demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- retenu la responsabilité du syndicat du [Adresse 21] dans le sinistre ;

- écarté la responsabilité de la société Pavice ;

- condamné le syndicat du [Adresse 21] à supporter la charge des indemnités dues à la société FAB et son assureur Generali ;

- condamné le syndicat du [Adresse 21] à supporter la charge des condamnations prononcées contre la société Allianz à l'égard de la société Pavice ;

- condamné la société Habiter 35 au titre des frais de procédure ;

- le réformer en ce qu'il a :

- écarté la garantie de l'assureur du [Adresse 21], la compagnie Axa ;

- offert au syndicat du [Adresse 21] une garantie contre son ancien syndic Habiter 35 à hauteur de 50% seulement ;

- condamné la société Allianz, sauf déduction de la somme de 23.908,93euros réglée en exécution de l'ordonnance de référé du 26 février 2009, à verser à la société Pavice, son assurée :

- la somme de 154 943 euros au titre des pertes de loyers ;

- la somme de 225 000 euros au titre de la perte de valeur de l'immeuble ;

- débouter les parties de leurs demandes contraires ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

- débouter la société Pavice, et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées contre la société Allianz IARD ;

- sauf à limiter la garantie perte de loyer à 66 952 euros s'agissant de la demande de Pavice à ce sujet ;

- condamner la société Pavice et la société FAB, in solidum ou l'une à défaut de l'autre, à restituer à la société Allianz IARD la somme de 23 908,93 euros réglée en exécution de l'ordonnance de référé du 26 février 2009 ;

- condamner le syndicat de la copropriété du [Adresse 21] à [Localité 13], le cas échéant in solidum avec Axa, son assureur, et Habiter 35, son syndic, à garantir la société Allianz de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge à quelque titre que ce soit ;

- condamner la société Pavice et le syndicat de la copropriété du [Adresse 21] à [Localité 13], le cas échéant in solidum avec Axa, son assureur, et Habiter 35, son syndic, à verser à la société Allianz IARD la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Pavice et le syndicat de la copropriété du [Adresse 21] à [Localité 13], le cas échéant in solidum avec Axa, son assureur, et Habiter 35, son syndic aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2023, la société EF demande à la cour de

A titre principal,

- confirmer le jugement du 12 avril 2021 ;

- débouter toute partie d'une quelconque demande formulée à l'encontre de la société EF ;

A titre subsidiaire ;

- condamner in solidum la société Generali IARD et la société Pavice à la garantir contre toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

A titre reconventionnel,

- condamner le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de cet appel abusif ;

En toute hypothèse,

- condamner le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2022, la société Generali IARD demande à la cour de :

- confirmer les jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021 en toutes leurs dispositions ;

- débouter le syndicat des copropriétaires ou toutes autres parties de toutes demandes de condamnations en ce qu'elles sont dirigées contre Generali ès qualités d'assureur de la société FAB, ou de toutes conclusions contraires aux présentes écritures ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire d'expertise ;

En tout état de cause,

- condamner toute partie succombant au paiement d'une indemnité de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Quadrige Avocats, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 juin 2022, la société Maif demande à la cour de :

- recevoir l'intervention volontaire de la Maif subrogée dans les droits des époux [Y] et [S]

- confirmer les jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021 en ce que ce dernier a :

- débouté les consorts [N] et Me [R] [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Laure Ligne Manucure, ainsi que Mmes [I] [D] et [Z] [T], de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] ;

- condamné la société Habiter 35 exerçant sous l'enseigne Logerim aux entiers dépens de première instance ;

- réformer les jugements des 12 avril 2021 et 22 juin 2021 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- débouter la société FAB, la société Generali (assureur de la société FAB), la SCI Pavice, la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), la SCI EF, les consorts [N] et Me [R] [J] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Laure Ligne Manucure, de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] ;

- condamner in solidum la société FAB, la société Generali (assureur de la société FAB), la SCI Pavice, la société Allianz IARD (assureur de la SCI Pavice), la SCI EF, les consorts [N], la société Habiter 35, la société Axa France IARD (assureur du syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13]) à garantir le syndicat des copropriétaires en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] à [Localité 13] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

- réduire dans de larges proportions les indemnités susceptibles d'être allouées aux sociétés FAB, SCI Pavice et Laure Ligne Manucure ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum les parties succombant à payer à la Maif, subrogée dans les droits des époux [Y] et [S], une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les parties succombant aux entiers dépens de l'appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023.

Motifs :

-Sur les conclusions de l'expert :

L'expert a confirmé que le mur sinistré séparant la copropriété du [Adresse 21] de l'immeuble situé au [Adresse 17] était mitoyen, que l'effondrement survenu le 7 août 2008 dans le local commercial propriété des consorts [N] au droit d'une souche de cheminée noyée dans la maçonnerie du mur, avait occasionné un orifice de 0,80m² de surface verticale et 0,75m de profondeur dans le mur.

Il a rappelé que ce mur était très ancien datant vraisemblablement de la construction en 1631 de l'immeuble situé au [Adresse 17], rehaussé d'un étage au 18ème siècle lors de celle du [Adresse 21]. Il a indiqué que les deux immeubles présentaient des signes de vieillissement et des désordres.

Après dépose des habillages intérieurs, M. [L] a constaté sur le mur litigieux ( Est pour l'immeuble situé au [Adresse 17] et Ouest pour la copropriété du [Adresse 21]) dans l'immeuble au [Adresse 17] une lézarde importante verticale au premier étage au droit de l'éboulement du n° [Adresse 21], déjà constatée dans un constat d'huissier de 2003 et n'ayant pas évolué depuis, sans relever de désordre au rez de chaussée. Dans l'immeuble situé au [Adresse 21], outre l'affaissement du mur, il a constaté divers désordres de structure dans d'autres parties à l'intérieur, à savoir la présence d'attaque d'insectes xylophages sur les bois, ( grenier et local commercial des consorts [N]) la présence de croix de blocage alliés avec un tirant métallique pour éviter l'écartement des maçonneries et une importante lézarde toute hauteur sur l'arrière du bâtiment rendant le pan de mur extérieur indépendant de la structure globale de l'immeuble.

Il a relevé que les travaux de doublage à l'intérieur du local commercial des consorts [N] au n°[Adresse 21] avaient été réalisés en déportant la cloison du mur de 50cm environ au sol, afin de passer devant un éboulement ou bombement existant en pied de mur qui laissait augurer d'une aggravation pouvant aller jusqu'à l'effondrement. Au regard des indications des locataires commerciaux du local propriété des consorts [N], il a estimé que ces travaux de doublage avaient été réalisés en 1990 et que le gonflement existant à la base des murs se déduisait de la forme et de l'exécution des aménagements menuisés.

L'expert a indiqué que les prémices d'un effondrement n'étaient visibles que du côté de l'immeuble situé au [Adresse 21], qu'aucun mouvement de structure ou autre avertissement n'était visible dans l'immeuble voisin.

Il a par ailleurs rappelé que les deux immeubles avaient été modernisés, étanchés et munis de chauffage et VMC, ce qui avait concouru à assécher les murs porteurs et affecter leur cohésion.

Il a conclu que le sinistre était lié par ordre d'importance à la très grande vétusté des immeubles, à un manque d'entretien des ouvrages dans l'immeuble au n°[Adresse 21], ce qui n'était pas le cas pour l'immeuble au n°[Adresse 17] ainsi qu'au laxisme de certains copropriétaires et notamment des consorts [N] ne s'étaient pas rendus sur les lieux pendant de nombreuses années et avaient ignoré l'importance et la nature des éventuels travaux réalisés dans les locaux commerciaux.

M. [L] a également confirmé la présence d'étaiements fortement dimensionnés dans les deux immeubles aptes à bloquer les ouvrages, dispositifs demandés par l'autorité administrative dans le cadre de l'arrêté de péril du 1er septembre 2008.

-L'imputabilité du sinistre :

Le Syndicat des copropriétaires du n°[Adresse 21] demande la réformation du jugement qui l'a jugé seul responsable du sinistre survenu le 7 août 2008 et a écarté ses demandes contre la SCI Pavice et son assureur Allianz, la SCI EF, la société Fab et son assureur Generali.

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien de l'immeuble. Il n'est pas discuté que le mur dont l'effondrement a été constaté dans le local commercial des consorts [N] constitue une partie commune de l'immeuble en copropriété situé au [Adresse 21]. A ce titre, sa conservation incombe donc au syndicat.

En outre, selon l'article 1386 devenu 1244 du code civil, le propriétaire du bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, qu'elle soit totale ou limitée à des dégradations partielles de ses éléments constitutifs, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de construction. Dans un bâtiment soumis au statut de la copropriété, cette responsabilité est supportée par le syndicat des copropriétaires.

Ces deux régimes posent une présomption de responsabilité du syndicat dont il ne peut s'exonérer que par la preuve de la force majeure ou d'une faute de la victime.

En l'espèce, M. [L] comme M. [B] expert désigné par le tribunal administratif ont mis en évidence un état de vétusté de l'immeuble situé au n°[Adresse 21], lié certes à son ancienneté, mais également à un défaut de prise en compte par le syndicat de désordres affectant les parties communes, significatifs de tassements structurels.

Au regard de ces éléments, le dommage en lien avec un vice de construction et un entretien insuffisant relève de la responsabilité du syndicat, qui ne caractérise aucun évènement relevant de la force majeure à l'origine du sinistre.

Celui-ci se prévaut de la mitoyenneté du mur et de l'article 655 du code civil, selon lequel ce caractère implique que la réparation et la reconstruction soient à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun, sauf à ce que les réparations nécessaires soient le fait d'un seul des propriétaires.

Comme l'a relevé M. [L], l'état du mur du côté Est de l'immeuble n°[Adresse 17] ne présentait au rez de chaussée aucun signe de nature à alerter le propriétaire sur un possible affaissement ou sa dégradation et la fissure située à l'étage figurait déjà sur le procès-verbal de constat du 8 juillet 2003 à la demande de la société FAB sans avoir évolué depuis cette époque. Selon l'expert qui n'est pas contredit techniquement sur ce point, cette fissure n'a pas contribué à la réalisation de l'affaissement. Il a également précisé que les trous importants signalés contre le mur Est par l'huissier en 2003 laissant apparaître le torchis ne pouvaient pas non plus porter préjudice à la solidité du bâtiment.

Les termes du jugement d'expropriation de l'immeuble au n°[Adresse 17] en date du 4 novembre 2019 invoqués par le syndicat des copropriétaires pour démontrer l'état dégradé de l'immeuble voisin ne sont pas pertinents puisqu'ils décrivent son état en 2019 et qu'il n'est pas mentionné de visite de l'intérieur des locaux. Le programme des travaux déclarés d'utilité publique relatif à cet immeuble, établi en juin 2013 (pièce 26 du syndicat) qui s'inscrit dans une opération globale de seconde restauration du centre ancien de [Localité 13], fait état de façon extrêmement succincte de réfections de la structure (façades, toiture, charpente, plancher) sans précision sur l'état réel de l'immeuble, ni sur l'importance des interventions en référence à une visite et une étude technique des lieux. Il invoque une mise aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité des parties privatives sans non plus de précision, contredisant l'état de l'immeuble décrit par M. [L] en 2012 et soumis au contradictoire des parties, l'expert ayant rappelé les travaux importants de réaménagement faits par la SCI Pavice acquéreur de l'immeuble en 2004.

La dégradation du mur emportant un risque pour sa stabilité et la nécessité d'y pallier étaient uniquement perceptibles dans la partie située dans l'immeuble en copropriété au n°[Adresse 21] et n'ont pu être repérées en l'absence de suivi et de vérification de l'état de la structure de l'immeuble par le syndicat.

Dès lors, ce dernier ne peut imputer la responsabilité du sinistre à la SCI EF et à la SCI Pavice qui ne disposaient pas d'éléments de nature à les alerter sur la dégradation du mur. Les désordres mentionnés en page 13 de l'acte de vente du 25 février 2004, relevés dans l'immeuble par le cabinet Lanternier en 2002 et le constat d'huissier en 2003 sont sans lien avec le sinistre. Le syndicat ne peut donc prétendre au paiement des travaux de sécurisation du mur, même en partie, par la SCI Pavice et son assureur, ni leur faire supporter les conséquences du sinistre.

La société FAB de son côté a donné connaissance à son bailleur des constatations de l'huissier en 2003 et n'avait pas à fournir ces informations à la copropriété voisine, ce d'autant que les désordres constatés ne sont pas à l'origine de l'affaissement du mur.

Dès lors, le syndicat de copropriété sera déclaré responsable du sinistre et de ses conséquences. Le jugement est confirmé de ce chef.

-Sur les demandes en garantie du syndicat des copropriétaires :

Au regard de ce qui précède le syndicat de copropriété ne peut solliciter la garantie de la SCI EF, de la SCI Pavice et de son assureur Allianz, ni de la société FAB et de son assureur Generali.

* Sur la garantie du syndic la société Habiter 35 :

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement d'avoir retenu une responsabilité partielle du syndic dans la survenance du dommage. Il est rejoint sur ce point par la SCI Pavice, les consorts [N], la société FAB, la société AXA , la société Allianz et la MAIF

La société Habiter 35 sollicite la réformation du jugement et le rejet des demandes à son encontre.

Elle soutient ne pas avoir commis de faute dans la gestion de l'immeuble au regard de sa vétusté, de l'attitude de certains copropriétaires bien antérieure à son mandat confié en 2001. Elle ajoute que l'état de dégradation de la structure a été constaté à l'occasion de travaux d'aménagement dans les locaux par les nouveaux locataires commerciaux et qu'elle a organisé les assemblées générales nécessaires pour faire réaliser les travaux de reprise adaptés. Elle ajoute qu'elle ne peut être responsable du refus de garantie de l'assureur de l'immeuble. Elle estime qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les préjudices allégués et les fautes qui lui sont imputées.

Le syndic est tenu en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Ses fautes dans l'exécution de cette mission engagent sa responsabilité sur un fondement contractuel à l'égard du syndicat dont il est le mandataire et sur un fondement délictuel à l'égard des tiers, ce qui inclut les copropriétaires.

La société Habiter 35 exerçait les fonctions de syndic de l'immeuble depuis 2001 lors de l'affaissement du mur en 2008. En sa qualité de syndic professionnel, elle ne peut prétendre ignorer les risques importants d'atteinte à la structure d'une construction datant du 18ème siècle ayant subi au fil du temps, comme en l'espèce, des aménagements et transformations susceptibles d'affecter la résistance et la pérennité des matériaux d'origine (bois, terre et pierres), ce qui impliquait de sa part une vigilance particulière sur l'état des parties communes structurelles.

Cette vigilance était d'autant plus justifiée que tant M.[L] que M. [B] a rappelé l'existence de désordres de nature à caractériser des tassements ou mouvements de la structure, comme l'inclinaison des marches de l'escalier et la lézarde traversante en façade sud traitée uniquement par ses prédécesseurs par la pose de témoins depuis 1989.

Cette situation justifiait que le syndic alerte la copropriété sur la nécessité d'obtenir une information précise et complète de l'état de l'immeuble et de ses éléments constructifs et soumette au vote de l'assemblée générale à tout le moins une proposition de diagnostic structure pour évaluer la nécessité de travaux, peu important que cette démarche n'ait pas été entreprise par son prédécesseur ce qui ne peut justifier sa propre inaction. Une vérification approfondie en ce sens par des professionnels de la construction aurait en effet permis d'examiner l'état de mur Ouest du côté de l'immeuble situé au n°[Adresse 17] et notamment de s'interroger dans le local des consorts [N] sur le motif du déport de 50cm de la cloison de doublage par rapport au mur, sans autre utilité selon l'expert que de l'éloigner d'un gonflement ou d'une altération du mur.

La société Habiter 35 ne justifie d'aucune action en ce sens. Si elle évoque un refus de la copropriété de faire les travaux qu'elle avait proposés, elle n'en justifie pas, notamment par la production des procès-verbaux d'assemblée générales de 2002 à 2007.

Les seuls procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats datent de mars et mai 2018 deux mois avant le sinistre et se rapportent aux travaux de reprise de la dégradation avancée des bois du plancher haut du rez de chaussée du local commercial des consorts [N], découverte lors de la dépose du plafond dans le cadre de l'aménagement du local commercial par le nouveau locataire, situation qui, de fait, confirme la carence de suivi et de vérification de l'état des parties communes à l'initiative du syndic dans le cadre de ses missions de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Malgré un débat alors entre les copropriétaires sur l'origine des désordres et la répartition de leur financement, les travaux conservatoires et de reprise ont été votés par l'ensemble des copropriétaires présents en autorisant le syndic à faire réaliser les travaux sans attendre le délai de contestation de deux mois, ce qui contredit la réticence voire le refus des copropriétaires de voter les travaux nécessaires.

Comme l'a relevé le tribunal, ces éléments caractérisent un défaut de vigilance, de diligence et de conseil de la part du syndic dans l'exécution de sa mission, compte tenu de l'état et des spécificités de l'immeuble à l'origine des dommages subis par la copropriété et par les tiers qui se sont trouvés dans l'obligation de quitter les deux immeubles. Dans ces conditions, la demande de garantie du syndicat des copropriétaires est justifiée.

Toutefois, ces manquements ne justifient pas la garantie intégrale du syndicat des copropriétaires. Celui-ci est en effet intéressé au premier chef par la conservation des parties communes. Il n'ignorait pas l'ancienneté de l'immeuble facteur de vétusté qu'il ne devait pas laisser s'installer et était en mesure de percevoir les désordres de structure rappelés ci-dessus présentés par l'immeuble et de s'interroger sur leur origine et leurs conséquences, notamment via le conseil syndical dont il n'est pas démontré qu'il n'a pas été constitué, pour susciter du syndic une information à cet égard voire l'organisation de mesures de contrôle ou de diagnostic.

En conséquence, le jugement qui a limité la garantie du syndic à 50% des condamnations mises à la charge du syndicat sera confirmé.

*Sur la demande de garantie contre les consorts [N] :

Le syndicat reproche aux consorts [N] sur le fondement de l'article 1240 du code civil une gestion négligente du local commercial dont ils sont propriétaires et dans lequel a été constaté le sinistre, notamment pour ne pas avoir visité le local pendant des décennies et s'être abstenus de procéder à des états des lieux lors de l'entrée et de la sortie de leur locataire ne leur permettant pas de connaître les travaux réalisés.

Les consorts [N] sollicitent le débouté de cette demande, estimant que le laxisme que leur a imputé l'expert n'est démontré.

En vertu de l'article 1240 du code civil, il appartient au syndicat de copropriété de rapporter la preuve d'une faute des consorts [N] dans la gestion de l'occupation de leur lot à destination commerciale ayant directement contribué au dommage.

L'expert a évoqué le « laxisme » des consorts [N] suite à leur indication qu'ils n'étaient pas revenus dans ces locaux depuis de nombreuses années et avoir ignoré les travaux qui y étaient réalisés. Toutefois, le fait de rester éloigné de locaux loués ne constitue pas en soi une faute, ce d'autant que les opérations d'expertise ont montré qu'ils avaient mandaté une société pour gérer leurs biens.

S'ils répondent à l'égard du syndicat des manquements de leurs locataires de nature à affecter les parties communes, il n'est pas établi que les travaux réalisés par ces derniers dans le local commercial, ont affecté le mur litigieux commun et contribué au sinistre. Le niveau d'altération du mur en 1990 lors de travaux de doublage par un des locataires demeure objectivement inconnu et par suite le caractère d'évidence inquiétant pour un non professionnel de ses manifestations.

Dans ces conditions, le défaut d'établissement d'un état des lieux lors de l'entrée et de la sortie des locataires, lequel n'est au demeurant pas obligatoire et concerne essentiellement la détermination des réparations locatives est indifférent. En conséquence, la demande de garantie du syndicat ne peut être accueillie.

*Sur la garantie de la société AXA France :

Le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement qui a rejeté sa demande de garantie contre la société AXA au titre du volet responsabilité civile en qualité de propriétaire de la police souscrite à effet du 11 octobre 2006.

Il soutient que les clauses d'exclusions qui lui sont opposées au titre du défaut d'entretien et des dommages causés par une atteinte à l'environnement graduelle ne peuvent recevoir application en ce qu'elles ne sont ni formelles, ni limitées en violation de l'article L 113-1 du code des assurances.

Il conteste l'absence d'aléa lors de la souscription de la police ou l'antériorité du fait dommageable à cette date, en faisant observer que si selon l'expert un début d'affaissement du mur s'est produit dans les années 1990, cette dégradation qui était invisible puisque masquée par des doublages situés dans des parties privatives n'a jamais été portée à sa connaissance, n'a jamais été débattue en assemblée générale et n'a a fortiori jamais donné lieu à un refus de réalisation de travaux de reprise, de sorte que ne peut être invoquée à son encontre une connaissance de la réalisation du risque à la date de la souscription du contrat. Il soutient que le seul fait dommageable est constitué par l'évènement du 7 août 2008, soit après la souscription du contrat.

L'appelant précise que la fissure traversante invoquée par la société AXA se situe en façade Sud de l'immeuble est sans lien avec l'affaissement du mur entre les deux immeubles.

La société AXA demande la confirmation du jugement et invoque un défaut d'aléa, à la date de souscription du contrat en 2006. L'assureur fait observer que l'état des deux immeubles décrit par l'expert démontre que le risque était déjà réalisé ou en tout état de cause inévitable au moment de la souscription du contrat et connu du syndicat. Il relève que ce dernier n'a pas contesté les conclusions de l'expert et n'a pas pris de mesure pour corriger les désordres alarmants décrits. Il ajoute que la garantie est déclenchée par le fait dommageable et que les différentes causes identifiées par l'expert sont antérieures à la souscription de la police.

L'assureur se prévaut également d'une faute dolosive du syndicat pour n'avoir pris aucune mesure pour éviter l'effondrement ce qui a rendu inéluctable le dommage et rappelle qu'était également exclu de la garantie le dommage causé par une atteinte à l'environnement graduelle c'est-à-dire non concomitante à un évènement soudain et imprécis et qui se réalise de façon lente et progressive.

La société AXA France Iard est assureur du syndicat des copropriétaires selon un contrat multirisque immeuble souscrit le 26 octobre 2006 à effet du 11 octobre précédent.

Selon les conditions particulières et générales de la police produite aux débats, seule la garantie responsabilité civile en qualité de propriétaire est susceptible d'être mobilisée. Cette garantie, déclenchée par le fait dommageable, défini comme la cause génératrice du dommage, couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité de l'assuré et résultent directement du fait des biens immobiliers.

En vertu de l'article 1964 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le contrat d'assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l'assuré sait déjà réalisé. L'absence d'aléa constitue dès lors une cause de non assurance.

L'expert a rappelé l'ancienneté de l'immeuble, l'existence de désordres de structure et notamment une lézarde à l'arrière de l'immeuble, dont l'évolution a été surveillée par la pose de témoins en 1989, mais qui, comme le relève le syndicat, se situant en façade Sud est sans lien direct avec le sinistre.

M. [L] a certes évoqué une amorce de dégradation du mur dans les années 1990, ce qui lui a permis d'expliquer le positionnement du doublage réalisé à cette époque par le locataire commercial. Cependant, aucune pièce ne démontre que l'état de ce mur, dont le niveau d'altération à cette époque n'est pas connu a été alors porté à la connaissance du syndicat, ni que celui-ci dument avisé n'aurait pas pris les mesures de contrôle et de réparation propres à remédier à une poursuite de sa dégradation.

La société AXA France ne peut dès lors prétendre qu'à la date de souscription du contrat en 2006, le sinistre était déjà réalisé et connu du syndicat.

Elle ne peut non plus lui reprocher d'avoir omis en cours de contrat de prendre les mesures nécessaires à la conservation ou la remise en état de ce mur, avec la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables de cette décision, faute dolosive supprimant tout aléa, dès lors qu'aucun élément ne permet de considérer que le syndicat connaissait l'état de fragilité du mur avant le sinistre en 2008.

En l'état des indications des experts et des pièces produites, le fait dommageable, cause génératrice des dommages dont il est demandé réparation par les parties en leurs différentes qualités est constitué par l'affaissement spontané du mur en 2008, décrit par l'expert, évènement postérieur à la souscription du contrat.

Les conditions générales du contrat prévoient au titre des exclusions communes à toutes les garanties (page 19) les dommages ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré et connu de lui. Toutefois, cette formulation générale, sujette à interprétation contrevient aux dispositions de l'article L 113-1 du code des assurances qui exigent que les exclusions de garantie soient formelles et limitées, ce qui implique qu'elles se réfèrent à des critères précis et des hypothèses limitativement énumérées. Cette exclusion ne peut donc recevoir application.

Il en est de même de l'exclusion prévue en page 10 des conditions générales, propre à la garantie responsabilité civile en qualité de propriétaire, laquelle concerne « les dommages causés par une atteinte à l'environnement graduelle, c'est-à-dire non concomitante à un évènement soudain et imprévu et qui se réalise de façon lente et progressive ». Cette clause nécessite également une interprétation notamment de l'expression ambiguë d'atteinte à l'environnement graduelle et ainsi ne respecte pas les dispositions de l'article L113-1 du code des assurances. La société AXA ne peut donc s'en prévaloir.

En conséquence, la société AXA France sera tenue de garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge à l'égard des tiers sous réserve de l'application des limites de garantie et des franchises prévues au contrat. Le jugement est réformé en ce sens.

Par ailleurs, la société AXA France rappelle justement que la garantie effondrement n'a pas été souscrite et qu'en sa qualité d'assuré au titre de sa responsabilité civile, le syndicat ne peut prétendre à l'indemnisation des travaux de diagnostic et de mise en sécurité d'un montant de 66548,96€ TTC. La demande de garantie de cette somme est rejetée.

Au regard de ce qui a été jugé concernant l'imputabilité du sinistre, la société AXA ne peut utilement invoquer une faute des sociétés propriétaires et locataires de l'immeuble sis au numéro [Adresse 17], ni de consorts [N] pour voir limiter sa garantie à 50% .

En revanche, elle est fondée à solliciter la garantie de la société Habiter 35, syndic, dans la limite de sa part de responsabilité de 50% en raison de ses manquements dans l'exécution de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble ayant contribué au sinistre. Le jugement sera complété sur ce point.

-Sur l'indemnisation du propriétaire et du locataire commercial de l'immeuble sis au [Adresse 17] :

*Sur les responsabilités et l'indemnisation de la société FAB et de Generali :

Le syndicat des copropriétaires invoque un défaut de respect du contradictoire de la part de l'expert pour ne pas avoir diffusé le rapport de son sapiteur M. [C] à l'ensemble des parties, alors que toutes avaient vocation à le recevoir.

Il résulte de la chronologie des opérations d'expertise et des rappels de l'expert en page 44 de son rapport, que les difficultés relatives au paiement de la consignation complémentaire liée au recours à un sapiteur pour évaluer les préjudices économiques ont conduit le tribunal à indiquer que la mission d'évaluation serait limitée aux quatre parties ayant consigné. L'expert a diffusé le pré rapport de M. [C] reçu le 30 octobre 2012 aux parties concernées par ces évaluations. Toutefois, il apparaît que sur demande notamment du conseil du syndicat des copropriétaires, M. [L] a adressé ce pre-rapport à l'ensemble des parties. Celles-ci ont ainsi été en mesure de présenter leurs observations sur les évaluations proposées. Le contradictoire a donc été respecté. Il n'y a pas lieu d'ordonner un complément d'expertise, l'analyse par M. [C] des pièces qui lui ont été communiquées et sa méthodologie n'étant pas discutées.

Le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement qui l'a condamné à indemniser la société FAB sur la base du rapport de M. [C] et conteste que celle-ci puisse se prévaloir de la perte de son fonds de commerce de restauration, exploité dans les lieux, alors que dès 2009, elle s'est installée dans des locaux à proximité dans lesquels elle a transféré son mobilier, ses équipements et où l'ont suivie ses clients.

Or, la société FAB est fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux tiers par les vices de construction et le défaut d'entretien de l'immeuble. Il a été vu que le mur qui s'est effondré présentait des désordres dans sa partie située dans l'immeuble situé au [Adresse 21], que seul le syndicat des copropriétaires était en fait à même de détecter et aucune faute ne peut être reprochée à la société FAB à l'origine de son préjudice.

Il n'est pas discuté que l'affaissement du mur a affecté la stabilité de la structure des deux immeubles, ce qui a conduit l'autorité administrative à les frapper en septembre 2008 d'interdiction d'habiter ou d'exploiter et à ordonner l'éviction de tous les occupants, de sorte que la société FAB a été contrainte de cesser son activité de restauration.

La responsabilité du syndicat est donc engagée au titre du préjudice subi par la société FAB qui est un tiers. Celle-ci demande la garantie de la société AXA assureur du syndicat si elle lui était déclarée acquise, sans toutefois l'inclure dans sa demande de condamnation figurant au dispositif de ses conclusions, ce qui ne permet pas cette condamnation.

La SCI Pavice et son assureur Allianz :

Formant appel incident, la société FAB demande la condamnation de la SCI Pavice et de son assureur Allianz à l'indemniser de son préjudice sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil au titre d'un manquement de la SCI à son obligation d'assurer une jouissance paisible de son locataire pendant toute la durée du bail et d'indemniser les pertes liées aux défauts de la chose louée. Elle conteste l'existence d'un cas de force majeure et l'application des clauses d'exclusion de garantie prévues dans le bail. Elle sollicite également la garantie de la société Allianz assureur de la société Pavice.

En vertu des articles 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer une jouissance paisible du preneur des lieux loués pendant la durée du bail.

L'article 1721 du même code, lui impose de garantir le preneur des vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même s'il ne les a pas connus lors du bail. Cette disposition n'est cependant pas d'ordre public et le bail stipule que le preneur prend les locaux dans leur état au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, ni exercer aucun recours pour vices de construction, dégradations, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l'état des lieux, stipulation qui atteste d'un accord des parties pour exclure la garantie prévue à l'article 1721 pour des défauts affectant la structure de l'immeuble.

Par ailleurs, en application de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite que partiellement, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive pour le preneur d'en user conformément à sa destination ou la nécessité de réaliser des travaux d'un coût excédant sa valeur, ce qui est le cas du local loué, qui par le fait des décisions administratives puis de la mesure d'expropriation est devenu totalement inexploitable pour la société FAB. Il a cependant été vu que la fragilisation du mur mitoyen aux deux immeubles était uniquement la conséquence d'un entretien et d'un contrôle des structures insuffisant par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 21] et que la SCI était dans l'impossibilité de la détecter et de la corriger. Cet évènement extérieur à la volonté des parties caractérise une perte totale des lieux loués par cas fortuit, ce qui entraîne la résiliation de plein droit du bail sans dédommagement à la date de l'ordonnance d'expropriation du 29 mai 2017. La demande de la société Fab contre la SCI Pavice et son assureur Allianz ne peut être accueillie. Le jugement est confirmé sur ce point.

La société Allianz est par suite fondée à obtenir restitution de la somme de 23908,93€ qu'elle justifie avoir versée le 23 avril 2009 à titre de provision à la société FAB, suite à l'ordonnance de référé du 26 février 2009 qui l'a condamnée in solidum avec son assurée la SCI Pavice. Le jugement qui a déduit cette somme de l'indemnisation accordée à cette dernière est infirmé.

*Les consorts [N] :

La société FAB demande la condamnation des consorts [N] tiers à son égard, sans caractériser de faute de leur part ayant directement contribué à son préjudice. Cette demande sera rejetée.

Le montant de l'indemnisation de la société FAB :

Comme l'a rappelé le sapiteur sans être contredit, la société FAB a cessé son activité dans les lieux loués en septembre 2008 et licencié l'ensemble de son personnel. Elle s'est réinstallée dans de nouveaux locaux qu'elle a commencés à exploiter le 23 décembre 2009. Elle n'a donc pas comme le prétend le syndicat opéré rapidement un transfert d'activité, mais est demeurée sans aucune activité pendant plus d'un an, ce qui a entrainé la perte des éléments essentiels de son fonds de commerce, étant observé que M. [C] a relevé sur la base des deux exercices précédents une progression régulière de son activité supérieure à la simple évolution des prix.

L'évaluation du préjudice subi par la société à la somme de 408920,22€ après prise en compte des résultats, des coûts supplémentaires générés par l'arrêt de l'activité dans les lieux loués et le financement d'une réinstallation n'est pas discutée.

Est produit aux débats un courrier de la société FAB à la société Territoires Publics, société expropriante, en date du 25 juin 2018, dans lequel elle sollicite que dans le cadre de la procédure d'expropriation mise en œuvre, lui soit notifiée une offre d'indemnité d'éviction en sa qualité de locataire, évoquant en l'absence de réponse la saisine de juge de l'expropriation comme le permet l'article R331-9 du code de l'expropriation. Cependant, il n'est justifié d'aucun accord relatif à une indemnité d'éviction avec l'expropriant, ni d'aucune action de la société FAB pour en obtenir la fixation judiciaire, étant rappelé que les jugements en cette matière sont publics et peuvent être communiqués aux tiers. N'est par suite pas démontrée la perception d'une indemnité qui devrait être déduite des prétentions de la société.

La société Generali assureur de la société FAB justifie avoir versé à son assurée le 11 mars 2009 la somme de 310500€ et produit une quittance subrogative pour ce montant. Elle est donc fondée à obtenir paiement de cette somme par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21]. Le jugement du 12 avril 2021 rectifié le 22 juin suivant est confirmé.

La société FAB est fondée à obtenir paiement par le syndicat de la somme et la société Habiter 35 à raison de ses manquements délictuels à son égard de la somme de 98420,22€. Les jugements sont réformés en ce sens.

Le syndicat sera garanti de ces condamnations par son assureur AXA et la société Habiter 35 dans la limite de sa part de responsabilité. La société AXA sera également garantie par la société Habiter 35 dans cette limite.

*Sur les responsabilités et l'indemnisation de la SCI Pavice :

Les responsabilités :

Le syndicat des copropriétaires conteste devoir indemniser la SCI Pavice. Toutefois, ainsi qu'il a été jugé plus haut, l'affaissement soudain du mur mitoyen en 2008 trouve son origine dans un défaut d'entretien et de vérification de l'état des structures de cet immeuble très ancien dont il constitue une partie commune, ce en méconnaissance des obligations mises à sa charge par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans faute de la société Pavice.

Cette situation a conduit la SCI Pavice en raison des décisions de l'autorité administrative à faire libérer son immeuble de l'ensemble de ses occupants. Il ne résulte pas des conclusions ou remarques de l'expert judiciaire qu'en l'absence de ce sinistre et nonobstant les désordres qu'il y a relevés, l'immeuble de la SCI présentait un état de vétusté et de dangerosité qui interdisait son occupation. De même, comme il a été dit, les travaux lourds évoqués en 2013 s'inscrivent dans un programme de rénovation du centre ancien, au demeurant postérieur au sinistre. En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée comme l'a retenu le tribunal.

La SCI, tiers victime est fondée à obtenir la condamnation de la société AXA assureur du syndicat des copropriétaires dont la garantie est mobilisable. Le jugement est réformé de ce chef.

Elle peut également invoquer une faute de la société Habiter 35 dans l'exécution de sa mission de syndic, pour les motifs qui ont été développés concernant la demande du syndicat.

En revanche, ainsi qu'il a été jugé concernant la demande du syndicat, la SCI Pavice ne peut rechercher sur le fondement de l'article 1240 du code civil la responsabilité des consorts [N] pour avoir négligé la gestion du local commercial dans lequel l'affaissement du mur a été constaté.

La société Pavice sollicite la garantie de son assureur la société Allianz au titre de ses préjudices économiques dès lors que les conditions de mise en œuvre de la garantie effondrement sont réunies.

Les conditions particulières produites par la société Allianz, certes de lecture difficile, révèlent néanmoins que le contrat numéro 39127561 dont la SCI Pavice se prévaut a été souscrit en décembre 2004 à effet du 10 janvier 2001. Comme le relève l'assureur, les garanties souscrites mentionnées en page 3 des conditions particulières laquelle correspond à la pièce 4 de la SCI parfaitement lisible, comprennent l'incendie et les évènements assimilés, la tempête, la grêle, la neige, les attentats, le dégât des eaux, le vol, le bris de glaces, les catastrophes naturelles, la responsabilité civile incendie/dégâts des eaux, la responsabilité civile immeuble, défense pénale et recours et assistance immeuble mais n'incluent pas l'effondrement. Est également précisée la souscription de l'annexe « complément plus ». Ce document versé aux débats par l'assureur (pièce7) dans sa version visée aux conditions particulières (COM 4785) prévoit des extensions des garanties visées aux conditions particulières, sans pour autant inclure ou faire référence à une garantie effondrement.

La SCI dans ses écritures renvoie à la page 20 des conditions générales, qui concerne cette garantie, laquelle cependant figure parmi les garanties optionnelles, dont la souscription doit dans ces conditions nécessairement figurer aux conditions particulières, ce qui n'est pas le cas. En outre, cette garantie ne couvre que les dommages matériels subis par l'assuré et aucunement des préjudices immatériels ou économiques.

La demande de la SCI contre la société Allianz au titre de ces préjudices ne peut être accueillie. Le jugement est réformé de ce chef.

La SCI présente également une demande contre la MAIF. Cet assureur intervient à la procédure devant la cour en qualité d'assureur de M et Mme [S] et Mme et Mme [Y] copropriétaires de l'immeuble situé au n°[Adresse 21].

Sa demande ne peut être fondée que sur l'article 1240 du code civil. Or, elle ne développe aucune argumentation de nature à caractériser une faute de leur part à l'origine des préjudices qu'elle allègue, ce qui implique le rejet de ses prétentions.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble au [Adresse 21], son assureur AXA et la société Habiter 35 seront condamnés in solidum à indemniser la SCI Pavice avec les garanties accordées entre eux.

Le montant de l'indemnisation :

1-Les pertes locatives :

La SCI Pavice soutient qu'elles doivent être arrêtées au 20 juin 2020 soit un mois à compter de la consignation à la caisse des dépôts de l'indemnité d'expropriation, ce qui représente au-delà des 154943€ évalués par M. [C] en 2013, une indemnisation complémentaire de 156416€ pour le local commercial, 41167€ pour le grand T1 et 35770€ pour le petit T1, outre les taxes d'ordures ménagères jusqu'en 2017. Elle ajoute que le cantonnement par le tribunal de l'indemnisation au regard de la valeur des biens loués n'est pas justifié et qu'à supposer qu'il faille raisonner en termes de chance de louer, l'installation du locataire commercial depuis de nombreuses années comme l'attractivité des deux logements établissent que ces locaux auraient été occupés de façon régulière et pérenne.

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, le transfert de propriété au bénéfice de la société Territoires Publics par le juge de l'expropriation est intervenue le 29 mai 2017. Cette décision a pour conséquence d'éteindre l'ensemble des droits réels et personnels existant sur le bien, de sorte que la SCI ne peut se prévaloir d'un préjudice locatif au-delà de cette date.

Le local commercial comme les deux logements (grand T1 et petit T1) étaient loués à la date du sinistre et généraient un loyer mensuel respectivement de 1713,20€, 460,36€ et 400€. Comme rappelé plus haut, il ne résulte d'aucune pièce que ces locaux en l'absence du dommage n'auraient pu être à nouveau proposés à la location en cas de départ des locataires à raison notamment du caractère indécent des logements ou d'une atteinte à la solidité de cet immeuble. Cette assertion ne résulte pas des constatations de l'expert.

M. [C] a évalué le préjudice global de la SCI arrêté en 2013 à la somme de 154943€, sur la base d'une occupation continue des locaux. Or, le bailleur ne peut se prévaloir de façon certaine d'une occupation de cette nature. Son préjudice s'analyse en une perte de chance de louer les biens. Il est acquis que les locaux situés en centre-ville bénéficient d'une attractivité certaine, que le local commercial était occupé depuis de nombreuses années. Les appartements sont toutefois de petites tailles sans disposer de possibilité de stationnement, étant observé que la SCI ne fournit pas de justificatifs de leur niveau d'occupation depuis 2004. Dès lors, la perte de chance de les louer et de percevoir des revenus sera fixée à 80%. Sur la base du montant des loyers pris en compte par M. [C] pendant la période en cause qui représentent 280935€, le préjudice de la SCI sera fixé à 224 748€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 154943€ et de l'arrêt pour le surplus. Le jugement est réformé de ce chef.

2-La dépréciation de la valeur de l'immeuble :

Le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité principale à 240000€. La SCI estime que cette somme ne représente pas la valeur de l'immeuble qui s'est trouvée dépréciée du fait du sinistre. Elle soutient que les locaux ont été évalués entre 570000€ et 600000€ en l'absence de dommage, que son préjudice s'élève à minima à 329100€ après déduction de l'indemnité d'expropriation.

L'indemnité de 240000€ ( 1500€ le m²), accordée lors de l'expropriation, a nécessairement pris en compte le sinistre relatif à l'affaissement du mur et ne reflète pas la valeur réelle de l'immeuble en l'absence du dommage. En effet, la SCI justifie avoir acquis l'immeuble en 2004 au prix de 336000€. et l'expert a rappelé que des travaux de réfection y avaient été réalisés.

La SCI verse aux débats le rapport de M. [K] du 9 juin 2018, qui après visite de l'immeuble et comparaison avec d'autres ventes de logements de superficie proche dans le même secteur géographique retient une valeur moyenne de 3000€ du m² pour une superficie de 185 m². L'étude Scouarnec et Gour évoque une valeur entre 560000 et 580000€ et l'agence LFI Invest retient une valeur comprise entre 570000€ et 600000€. Ces rapports qui se corroborent peuvent être pris en compte et fonder une condamnation. En revanche, ils ne raisonnent pas en termes de vente globale de l'immeuble, comprenant pour plus de la moitié de sa surface des locaux commerciaux, les éléments de comparaison se rapportant à des logements. Il n'est fourni aucune indication relative au marché local concernant des immeubles à vocation mixte et notamment commerciale, locaux qui relèvent d'un statut locatif spécifique. Par ailleurs, M. [K] a signalé une grande amplitude des prix des logements.

Au regard de ces éléments, l'indemnité complémentaire accordée par le tribunal à hauteur de 225000€ est confirmée par substitution de motifs, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

3- Le préjudice moral :

La SCI Pavice sollicite une somme de 30000€ et fait état d'une situation financière difficile et des tracas subis. Le tribunal n'a pas statué sur ce point. Il apparaît que la SCI a une vocation uniquement patrimoniale, que les difficultés qu'elle allègue et qui ne sont pas justifiées ne relèvent pas d'un préjudice moral. Sa demande sera en conséquence rejetée.

-Sur l'indemnisation des copropriétaires et locataire de l'immeuble sis au [Adresse 21] :

*Sur l'indemnisation de la société Laure Ligne Manucure en liquidation et ses co-gérantes :

Les consorts [N] propriétaires du lot loué à cette société dans lequel s'est manifesté le sinistre contestent l'indemnisation accordée par le tribunal. Ils soutiennent ne pas avoir manqué à leur obligation de délivrance puisque la société a pris possession du local le 11 février 2008 et pouvait à compter de cette date y exercer son activité. Ils en déduisent que la société ne peut prétendre à une résiliation du bail pour ce motif.

Ils font valoir que la résiliation doit intervenir en application de l'article 1722 du code civil en raison de la destruction totale, dans son acception physique comme économique, des lieux loués par cas fortuit et sans faute de leur part, n'ayant jamais été informés d'une dégradation du mur lors des travaux réalisés sans autorisation par un de leurs anciens locataires ; qu'ils ne doivent en conséquence aucun dédommagement. Ils font observer qu'aucun des experts n'a véritablement identifié l'origine de l'affaissement du mur qui constitue un évènement indépendant de la volonté des parties et imprévisible.

Maître [J] ès qualités sans remettre en cause la résiliation du bail soutient que l'article 1722 du code civil ne s'applique pas en l'absence de cas fortuit et invoque un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un local conforme à la destination convenue et d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, comme à celle de garantir les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.

Il est établi que la société Laure Ligne Manucure a acquis suivant acte du 11 février 2008 le droit au bail détenu par Mme [WI] dans le lot propriété des consorts [N] ; qu'elle a effectivement pris possession des lieux qui lui ont donc été délivrés et y a fait réaliser dans un premier temps des travaux d'aménagement. Ces travaux ont mis en évidence suite à la dépose du faux plafond la dégradation importante du plancher haut, ce qui a donné lieu à l'organisation de réparations votées en mai 2008 par le syndicat mais ne constitue pas la cause de l'impossibilité d'exploiter. Celle-ci réside dans l'affaissement du mur lors de la dépose du doublage en août suivant, sans, selon les explications des experts, que celui-ci puisse être imputé aux entreprises intervenant à cette époque. La résiliation du bail doit être fixée au 07 août 2008.

Il n'est pas contestable que cette situation qui a entraîné l'obligation pour les occupants de quitter les lieux sans possibilité de réintégration rapide, alors que les travaux de reprise impliquaient un coût important, caractérise une perte totale de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Toutefois, selon cet article, pour mettre fin au bail sans dédommagement, la perte doit résulter d'un cas fortuit, lequel s'entend d'un évènement imprévisible, irrésistible, indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à l'une d'elles.

Le sinistre trouve son origine dans une partie commune, propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires dont les consorts [N], lesquels sont tenus d'assurer à leur locataire que cet élément structurel présente un état compatible avec l'exercice de l'activité contractuellement prévue, à l'instar de leur obligation concernant les parties strictement privatives de leur lot, sauf disposition contraire du bail, qui n'existe pas en l'espèce et leur recours contre le syndicat des copropriétaires. Or, il a été vu qu'aucune mesure n'avait été prise dans l'immeuble pour contrôler et au besoin engager les travaux nécessaires à la conservation des éléments de structure dont fait partie ce mur, de sorte qu'il ne peut être considéré que l'affaissement du mur n'est pas imputable aux bailleurs et constitue un cas fortuit. Le jugement qui a écarté l'application de l'article 1722 du code civil est confirmé et le manquement des bailleurs à leur obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués démontré.

L'indemnisation accordée par le tribunal à Maître [J] ès qualités comme aux associées de la société Laure Ligne Manucure ne sont pas discutées par les bailleurs et sont justifiées par les pièces produites aux débats relatives aux engagements financiers souscrits par la société pour exercer son activité et à la situation des associées. Les consorts [N] ne peuvent soutenir qu'ils ne sont recevables qu'à hauteur de leurs tantièmes de propriété, lesquels ne sont pas évoqués au bail et ne sont pas opposables au locataire.

*Sur les recours en garantie des consorts [N] :

Le syndicat fait valoir que la demande des consorts [N] à son encontre est prescrite en application de l'article 2224 du code civil.

Toutefois, les actions personnelles entre les copropriétaires et le syndicat sont régies par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lequel se réfère à l'article 2224 du code civil suite à la loi du 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui ne peut s'appliquer. A l'époque du sinistre, l'article 42 disposait que ces actions personnelles se prescrivaient par un délai de dix ans.

Or, comme le rappelle le syndicat lui-même en page 11 de ses écritures, les consorts [N] ont sollicité sa garantie par assignation du 7 août 2013, suite à l'assignation de la société Laure Ligne Manucure à leur encontre de juillet 2009 et l'intervention à la procédure de Mmes [T] et [D], soit dans le délai de 10 ans alors applicable. La prescription n'est donc pas acquise.

Les consorts [N] sont fondés à solliciter la garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au n°[Adresse 21], des condamnations mises à leur charge au profit de Maître [J] ès qualités et de Mmes [T] et [D] en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les motifs déjà rappelés.

La société AXA dont la garantie est mobilisable au titre de la responsabilité civile du syndicat ne peut soutenir que les seuls tiers indemnisables seraient les occupants de l'immeuble situé au n°[Adresse 17], alors que selon les termes de la police, les tiers sont définis comme toute personne autre que l'assurée responsable du sinistre, ses préposés et salariés et que l'assuré responsable est en l'espèce le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte des copropriétaires.

De même manière la demande de garantie des consorts [N] à l'égard de la société Habiter syndic sur le fondement de l'article 1240 du code civil sera accueillie au regard des fautes qui ont été caractérisées de sa part dans sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, son assureur AXA France et la société Habiter 35 seront condamnés in solidum à garantir les consorts [N] des condamnations mises à leur charge au profit de Maître [J] ès qualités et de Mmes [T] et [D], avec les recours arbitrés entre codébiteurs.

*Sur la demande de la MAIF assureur des époux [S] et [Y] :

La Maif intervention volontairement devant la cour et fait valoir qu'elle a pris en charge les quotes-parts de condamnations prononcées contre le syndicat de copropriété et est donc subrogée les droits des copropriétaires, ce dont elle justifie par la production des justificatifs des sommes versées aux copropriétaires au titre des appels de fonds réalisés par le syndicat suite au jugement. Son intervention volontaire est recevable.

Elle sollicite uniquement la réformation du jugement et la garantie dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires des sociétés FAB, Generali, Pavice, Allianz, EF, les consorts [N] et Maître [J] ès qualités, la société Habiter 35 et AXA, points qui ont été examinés et tranchés ci-dessus.

-Sur la demande de la société EF au titre de la procédure abusive :

Il est de principe que l'action en justice pour faire trancher un différend constitue un droit qui ne dégénère en abus qu'autant qu'il est exercé de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire. En l'espèce, au regard de la complexité du litige et de ses enjeux, il n'est pas démontré que l'action du syndicat des copropriétaires procède de ce type de comportement rendant fautive l'action contre la SCI EF. En conséquence, sa demande indemnitaire sera rejetée.

-Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles des parties attraites devant la cour sont infirmées.

L'équité commande que la société FAB, la SCI Pavice, Maître [J] ès qualités et Mmes [T] et [D], la SCI EF ne conservent pas la charge des frais irrépétibles qu'ils ont engagés en première instance et en appel . Les demandes des autres parties sont rejetées.

Le syndicat des copropriétaires, la société AXA, la société Habiter 35 seront condamnés in solidum à verser :

-à la SCI Pavice la somme de 10000€,

-à la société FAB la somme de 10000€,

-à Maître [J] ès qualités et Mmes [T] et [D] la somme de 8000€,

avec les garanties appliquées entre ces codébiteurs.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SC EF la somme de 8000€, avec garantie de la société AXA et de la société Habiter 35 dans la limite de sa part de responsabilité.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont réformés.

La société AXA France et la société Habiter 35 seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel, supportés entre elles par moitié et réouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, dans la limite de l'appel,

Infirme partiellement le jugement, reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension,

Déclare le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's responsable du sinistre survenu le 7 août 2008,

Déboute le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's de sa demande d'indemnisation des frais de mise en sécurité du mur mitoyen,

Condamne la société AXA France Iard à garantir le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's des condamnations mises à sa charge,

Déclare opposables au le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's les limites de garantie et franchises prévues au contrat d'assurance,

Condamne la société Habiter 35 à garantir le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's dans la limite de 50% des condamnations prononcées à son encontre,

Déboute le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's de ses demandes contre les consorts [N], la société FAB et son assureur Generali, la SCI Pavice et son assureur Allianz et la SCI EF,

Constate la résiliation du bail entre la SCI Pavice et la société FAB au 29 mai 2017,

Condamne in solidum le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's et la société Habiter 35 à verser à la société FAB la somme de 98420,22€ en réparation de son préjudice économique,

Condamne la société Habiter 35 à garantir le syndicat à hauteur de 50%,

Déboute la société FAB de ses demandes contre la SCI Pavice et son assureur Allianz et contre les consorts [N],

Condamne la société FAB à restituer à la société Allianz la somme de 23908,93€,

Condamne in solidum le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's, son assureur AXA France Iard et la société Habiter 35 à verser à la société Generali subrogée dans les droits de la société Fab la somme de 310500€,

Condamne la société Habiter 35 à garantir le syndicat et la société AXA à hauteur de 50% de cette somme,

Déboute la SCI Pavice de sa demande contre la société Allianz, la MAIF et les consorts [N],

Condamne in solidum le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's, son assureur AXA France Iard et la société Habiter 35 à verser à la SCI Pavice :

-la somme de 224748€ au titre des pertes locatives,

-la somme de 225000€ au titre de la perte de valeur de l'immeuble,

Condamne la société Habiter 35 à garantir le syndicat et la société AXA à hauteur de 50% de cette somme,

Déboute la SCI Pavice de sa demande au titre du préjudice moral,

Constate la résiliation du bail entre les consorts [N] et la société Laure Ligne Manucure aux torts des bailleurs au 07 août 2008,

Condamne les consorts [N] à verser à :

-Maître [J] liquidateur de la société Laure Ligne Manucure la somme de 74 308,98€ de préjudice financier et 6000€ de perte de chance de réaliser un résultat d'exploitation,

-Mmes [T] et [D], chacune, 3000€ de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's, son assureur AXA France Iard et la société Habiter 35 à garantir les consorts [N] des condamnations mises à leur charge,

Dit que la société Habiter 35 sera tenue de garantir le syndicat et la société AXA France Iard à hauteur de 50%,

Déboute la SCI EF de sa demande indemnitaire contre le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's ,

Reçoit la MAIF en son intervention volontaire en qualité d'assureur subrogé dans les droits des époux [Y] et [S],

Constate que la MAIF ne présente aucune demande de condamnations à son profit,

Condamne in solidum et sous les mêmes garanties le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's, son assureur AXA France Iard et la société Habiter 35 à verser :

-à la SCI Pavice la somme de 10000€,

-à la société FAB la somme de 10000€,

-à Maître [J] ès qualités et Mmes [T] et [D] la somme de 8000€,

Condamne le syndicat de copropriété en liquidation de l'immeuble [Adresse 21] représenté par le Cabinet LCM's à verser à la SCI EF la somme de 8000€, avec garantie de la société AXA et de la société Habiter 35 dans la limite de 50%,

Condamne la société AXA France Iard et la société Habiter 35 à hauteur de 50% aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.