CA Versailles, 3e ch., 25 janvier 2024, n° 19/07929

FAITS ET PROCEDURE :

La société d'économie mixte éCo.urbain, anciennement dénommée [Localité 4] développement aménagement - Codevam (ci-après désignée " Codevam ") a pour objet de réaliser des opérations d'aménagement et de rénovation urbains.

Elle a acquis le 6 mars 1995 une ancienne usine située [Adresse 8] à [Localité 4], achetée 309.698,43 euros, comprise dans le périmètre de la [Adresse 9] dont elle a été chargée de l'aménagement par une délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 4].

Dans le courant de l'année 2016, M. [K] [J], gérant des sociétés GB Invest et GB Conseils, a signalé à la société Codevam son intérêt pour l'achat des locaux et s'est rapproché de deux enseignes, Bio C Bon et Basic Fit, susceptibles de prendre à bail les locaux une fois réhabilités.

La société Codevam a entrepris les travaux de réhabilitation du bâtiment en 2017 et la société GB Conseils a transmis à la société Codevam, par courriel du 21 septembre 2017, une offre d'acquisition des locaux pour un prix de 2 500 000 euros, assortie de certaines conditions tenant à l'aménagement des lieux, tout en présentant les enseignes Basic Fit et Bio C Bon comme des candidats preneurs à bail des deux lots à constituer.

A l'issue d'une réunion entre les représentants des parties, le 9 mars 2018, la société GB Invest a présenté à la société Codevam une " offre ferme d'acquisition des locaux ", pour un prix de 3 800 000 euros, en vue d'une location aux enseignes Bio C Bon et Basic Fit. Le 26 mars suivant, elle a informé son notaire d'un accord du vendeur et d'un compromis à signer fin avril pour réitération par acte authentique fin septembre. 

Un échange de courriels du 10 avril entre un représentant de la société Codevam et M. [K] [J] évoquait " l'acte de vente " et le fait qu'une société civile immobilière (SCI [Adresse 7]) détenue par la holding GB Invest figurerait comme acheteur pour deux lots et une cour privative.

De nouveaux échanges de courriels ont eu lieu entre les mêmes personnes le 14 mai et le 12 juin au sujet des travaux d'électricité et de climatisation nécessaires à l'installation des enseignes pressenties.

Le 11 juin 2018, les parties se sont rencontrées avec leurs notaires respectifs dans les locaux de la société Codevam à la mairie de [Localité 4].

Entre le 13 et le 20 juin 2018, une " data room " a été constituée par le notaire de l'acquéreur permettant la transmission de nombreuses pièces (en particulier le titre de propriété, les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires et un diagnostic amiante-plomb-termites du 20 juin 2018) puis la société GB Invest a déposé la somme de 180 000 euros entre les mains de son notaire le 13 juin 2018.

Par la suite, par actes des 30 juillet et 2 août 2018, la société GB Invest a conclu des baux commerciaux sous conditions suspensives avec les enseignes Basic Fit et Bio C Bon, tout en indiquant dans ces actes qu'elle " s'apprêt(ait) à souscrire une promesse synallagmatique de vente lui permettant de se porter acquéreur " des locaux commerciaux donnés à bail.

La société Codevam lui en a demandé copie le 21 septembre 2018 indiquant que, suite à une réunion du même jour, les contrats de location seraient signés entre la société Codevam et les locataires. La société GB Invest lui a transmis immédiatement les baux, évoquant la possibilité de préparer un avenant afin d'opérer un changement de bailleur " pour une période donnée " et a demandé d'" avancer avec les notaires au prix entendu de 3 800 000 euros ".

Par courriel du 10 octobre 2018, la société GB Conseils a transmis à la société Codevam une expertise réalisée en avril 2018 portant sur la valeur des locaux, tout en mentionnant que la société est " sur ce dossier depuis 3 ans ", qu'elle a engagé beaucoup de temps et d'argent et que cette situation tend à lui faire perdre toute crédibilité avec ses partenaires.

Le 19 octobre 2018, la société Codevam lui a répondu qu'elle était " très mal classée dans la consultation " et lui a laissé la possibilité de faire une nouvelle offre. Par courriel du 22 octobre la société GB Invest a rappelé son investissement pour faire aboutir le projet et a demandé à être rassuré quant au respect de ce qu'elle considérait être un accord sur le prix.

Le 6 novembre 2018, la société Codevam a indiqué à la société GB Conseils ne pas être vendeur des locaux, évoquant néanmoins le " travail de commercialisation " de cette dernière ainsi que sa " paternité " quant à " l'apport des futurs locataires ". Par courriel du 30 novembre 2018, la société Codevam lui a indiqué qu'elle signait des baux commerciaux avec les deux enseignes précitées en lui demandant de confirmer l'honoraire de commercialisation de 17 000 euros prévu dans le bail de Bio C Bon.

Par courriel du 11 décembre 2018, la société GB Conseils a contesté être intervenue pour la commercialisation des locaux, évoquant " 300 mails et des dizaines d'échanges notariés sur la vente de ce local à notre société (dont un rdv avec vos notaires et le mien) ", une volonté de la société Codevam de faire monter le prix depuis six mois et le préjudice subi.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2019, la société GB Invest a mis en demeure la société Codevam de fixer la date de signature d'un compromis de vente dans les trois jours.

C'est dans ces conditions que, par acte du 18 février 2019, la société GB Invest a fait assigner la société Codevam devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamnée à réitérer la vente ou à lui payer des dommages et intérêts.

En parallèle, la société Codevam a présenté une requête pour être autorisée à assigner la société GB Invest à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité de l'offre du 9 mars 2018, justifiant l'urgence par une promesse de vente du bien faite à un tiers le 15 janvier 2019 au prix de 5 300 000 euros, assortie d'une clause pénale de 1 272 000 euros. L'autorisation a été donnée le 8 mars 2019 et la société Codevam a assigné la société GB Invest par acte du 18 mars 2019.

Le 26 juin 2019, la société GB Invest a fait sommation à la société Codevam de communiquer trois pièces citées à l'appui de ses conclusions : l'intégralité de la promesse de vente signée, le contrat d'aménagement de la ZAC et le cahier des charges de cession du terrain, en vain.

Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

- rejeté les conclusions de la société Codevam signifiées le 11 septembre 2019,

- rejeté la demande de jonction avec l'affaire inscrite au registre général du tribunal de grande instance de Nanterre sous le numéro 19/02091,

- constaté la caducité de l'offre du 9 mars 2018 de la société GB Invest par le refus exprès de la société Codevam le 6 novembre 2018,

- dit que ce refus constitue une rupture fautive des pourparlers en cours par la société Codevam,

- dit que le fait pour la société Codevam de s'être fait remettre, dans le cadre des pourparlers, les baux sous condition suspensive d'acquisition des locaux conclus par la société GB Invest avec deux tiers puis de conclure avec ceux-ci constitue un acte de concurrence déloyale,

- condamné la société Covedam à payer à la société GB Invest à titre de dommages-intérêts les sommes de :

* 450 000 euros en réparation des actes de concurrence déloyale,

* 100 000 euros en réparation du préjudice moral,

* 50 000 euros en réparation du préjudice d'image,

- condamné la société Codevam aux dépens de l'instance,

- condamné la société Codevam à payer à la société GB Invest la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte en date du 14 novembre 2019, la société Codevam a interjeté appel.

Par ordonnance du 10 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a :

- donné acte à la société GB Invest qu'elle a communiqué les liasses fiscales pour les années 2017, 2018 et 2019 et la lettre d'intention de la société Basic Fit du 21 septembre 2017,

- enjoint à la société GB Invest de communiquer à la société Codevam les comptes clients Bio C Bon et Basic Fit sur les exercices 2017, 2018 et 2019,

- enjoint à la société Codevam de communiquer à la société GB Invest, si ces pièces sont en sa possession :

* la promesse synallagmatique de vente du 15 janvier 2019 portant sur l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4], dans sa totalité et signé par les parties,

* l'acte authentique de vente portant sur l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8]

[Adresse 8] à [Localité 4] dans sa totalité et signé par les parties à l'acte,

* les baux régularisés avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit sur les locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4],

* le montant des revenus locatifs annuels depuis la mise en location pour les cellules Basic Fit et Bio C Bon.

- enjoint à la société Codevam d'indiquer dans ses conclusions au fond si elle dispose ou non de ces pièces,

- rejeté les autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond.

Par dernières écritures du 20 juin 2023, la société éCo.urbain, anciennement dénommée société Codevam, prie la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la caducité de l'offre du 9 mars 2018 de la société GB Invest par le refus exprès de la société Eco Urbain anciennement désignée Société Codevam le 6 novembre 2018,

- constater, dire et juger que la société GB Invest renonce à faire reconnaître le caractère parfait de la vente,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de la société GB Invest de remboursement de frais et de paiement d'intérêts moratoires exposés dans le cadre des pourparlers,

- infirmer le jugement déféré pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que le refus du 6 novembre 2018 de la société éCo.urbain à l'offre du 9 mars 2018 de la société GB Invest n'a pas constitué une rupture fautive des pourparlers de la société Eco Urbain,

- dire et juger que la société éCo.urbain n'a commis aucun acte de concurrence déloyale ni aucun parasitisme à l'égard de la société GB Invest,

- constater que la société GB Invest ne rapporte pas la preuve de la ventilation de son chiffre d'affaires relatif aux deux comptes clients, Basic Fit et Bio C Bon,

Ainsi,

- constater l'absence de préjudice subi par la société GB Invest,

En conséquence,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il condamne la société éCo.urbain au paiement des dommages intérêts au titre d'un préjudice d'une prétendue rupture fautive des pourparlers et des prétendus agissements parasitaires et/ ou en concurrence déloyale,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il condamne la société éCo.urbain au paiement des dommages-intérêts au titre d'un prétendu préjudice moral subi par la société GB Invest,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il condamne la société éCo.urbain au paiement des dommages intérêts au titre d'un prétendu préjudice d'image subi par la société GB Invest,

Et,

- débouter la société GB Invest de toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions,

- subsidiairement, si par extraordinaire la cour venait à considérer l'existence d'agissements de concurrence déloyale ou parasitaires de la part de la société éCo.urbain :

* constater que le préjudice de la société GB Invest ne pouvait pas être d'encaisser une " marge brute bénéficiaire " de 15 % des loyers escomptés, car la société GB Invest aurait dû ce faisant être propriétaire de l'ouvrage, mais que le seul préjudice éventuellement réparable en cette hypothèse aurait été la perte de chance de réaliser un dividende sur le bénéfice net à réaliser par la filiale qui aurait dû être créée, à savoir la société Bournard,

* réduire à de plus justes proportions les quantums des dommages-intérêts,

En tout état de cause,

- débouter la société GB Invest de toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions,

- condamner la société GB Invest à payer à la société éCo.urbain une indemnité de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société GB Invest aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 9 juin 2023, la société GB Invest prie la cour de :

- l'accueillir dans l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

- débouter la société éCo.urbain, de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* rejeté les conclusions de la société Codevam signifiées le 11 septembre 2019,

* constaté la caducité de l'offre du 9 mars 2018 de la société GB Invest par le refus exprès de la société Codevam le 6 novembre 2018,

* dit que le fait pour la société Codevam de s'être fait remettre, dans le cadre des pourparlers, les baux sous condition suspensive d'acquisition des locaux conclus par la société GB Invest avec deux tiers puis de conclure avec ceux-ci constitue un acte de concurrence déloyale,

* condamné la société Covedam à payer à la société GB Invest à titre de dommages-intérêts les sommes de:

* 450 000 euros en réparation des actes de concurrence déloyale,

* 100 000 euros en réparation du préjudice moral,

* 50 000 euros en réparation du préjudice d'image,

* condamné la société Codevam à payer à la société GB Invest la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société GB Invest de sa demande de condamnation de la société Codevam aux sommes suivantes :

* 26 400 euros au titre des frais engagés par la société GB Invest dans le cadre du projet,

* 8 087,67 euros au titre des intérêts moratoires de l'article L. 144-6 du code de commerce ayant couru sur la somme de 180 000 euros déposée sur les comptes de Me [P], notaire à [Localité 6] entre le 13 juin 2018 et le 23 novembre 2018,

En conséquence,

- constater que la société éCo.urbain, anciennement la société Codevam, a abusivement rompu les pourparlers et les négociations précontractuelles engagées avec la société GB Invest,

- constater que la société éCo.urbain, anciennement la société Codevam, s'est rendue coupable d'actes de concurrence déloyale et notamment de détournement de clientèle et de parasitisme,

- constater que la société GB Invest a subi un préjudice matériel, moral et d'image du fait des fautes de la société Eco Urbain,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Eco Urbain à payer à la société GB Invest, en réparation de son préjudice :

* 450 000 euros en réparation des actes de concurrence déloyale,

* 100 000 euros en réparation du préjudice moral,

* 50 000 euros en réparation du préjudice d'image,

Statuant à nouveau,

- condamner la société éCo.urbain, anciennement la société Codevam, à payer à la société GB Invest, en réparation de son préjudice:

* 26 400 euros au titre des frais engagés par la société GB Invest dans le cadre du projet,

* 8 087,67 euros au titre des intérêts moratoires de l'article L. 144-6 du code de commerce ayant couru sur la somme de 180 000 euros déposée sur les comptes de Me [P], notaire à [Localité 6] entre le 13 juin 2018 et le 23 novembre 2018,

En tout état de cause,

- condamner la société éCo.urbain, à payer à la société GB Invest la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société éCo.urbain aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'aux termes de l'article 562 du code de procédure civile l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent, de sorte que la cour n'a pas à confirmer les chefs du jugement entrepris, qui ne sont pas critiqués.

En outre, en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est donc pas tenue de statuer sur les demandes de " constater " ou de " dire et juger " constitutives du simple rappel des moyens et ne constituant pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Nonobstant ces demandes qui ne feront en conséquence pas l'objet d'une mention au dispositif, le litige, tel que dévolu à la cour, porte sur les points qui suivent.

1. Sur la rupture abusive des pourparlers

" Sur la faute

La société GB Invest soutient que les pourparlers ont été rompus de manière soudaine alors qu'ils avaient atteint un stade déjà très avancé, qu'elle a été maintenue dans l'ignorance de l'existence d'autres candidats acquéreurs et que le refus qui lui a été opposé en dernier lieu s'explique par la valeur ajoutée des baux qu'elle a elle-même négociés et conclus dans la perspective de l'acquisition des locaux.

La société éCo.urbain conteste avoir commis une faute en rompant les pourparlers. Elle entend invoquer des motifs légitimes qui tiennent, d'une part, à la révélation par la société GB Invest du rapport d'expertise CBRE ayant évalué le bien à plus de 5 000 000 euros et, d'autre part, au surcoût qu'ont généré les travaux de réhabilitation. Rappelant qu'en tant que société d'économie mixte, elle est soumise à des régimes de contrôle des comptes prévus par le code des collectivités territoriales, elle ajoute que l'acceptation de l'offre de GB Invest lui faisait encourir des poursuites pénales, évoquant le délit de favoritisme.

Sur ce,

Les premiers juges ont exactement caractérisé le comportement fautif de la société Codevam, en faisant une juste appréciation des faits de la cause et des droits des parties, aux termes de motifs pertinents que la cour adopte.

Au surplus, l'exigence de bonne foi énoncée par l'article 1112, alinéa 1er du code civil, impose, dans un souci de transparence, d'indiquer à son partenaire les raisons pour lesquelles les propositions qu'ils formulent sont inacceptables ou insuffisantes en l'état pour permettre la conclusion du contrat.

Or, il ne ressort d'aucune des pièces versées au débat, et notamment des nombreux échanges de courriels avec M. [J], que la société Codevam ait à un moment quelconque fait part à ce dernier des motifs de rupture des pourparlers qu'elle invoque aujourd'hui, alors que leur légitimité ne peut s'apprécier indépendamment du comportement de l'auteur de la rupture à l'occasion des pourparlers.

A cet égard, malgré le nombre de courriels échangés, seul celui en date du 6 novembre 2018 laisse apparaître un motif de refus des offres d'achat, et celui-ci est ainsi formulé : " nous vous confirmons par la présente que la CODEVAM n'est pas vendeur des locaux de l'AGORA dont vous sollicitez l'acquisition ". Or, cette affirmation selon laquelle la Codevam n'aurait pas eu pour projet de vendre est démentie par la nature des échanges antérieurs entre les parties et est notamment contredite par un courriel envoyé le 10 avril 2018 par M. [D], agissant pour la Codevam, dans lequel celui-ci évoque la désignation du bien devant figurer dans " l'acte de vente " manifestement en préparation. Aussi, le seul motif invoqué au moment de rompre les pourparlers, ne peut-il être considéré comme un motif légitime émis par un partenaire de bonne foi.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré comme fautive la rupture des pourparlers avec la société GB Invest.

" Sur le préjudice

Aux termes de l'article 1112, alinéa 2 du code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Il en résulte à contrario que l'indemnisation des préjudices se limite à la perte subie, soit les frais engagés par la victime de la rupture fautive pour voir aboutir les négociations, à condition qu'ils correspondent à des démarches utiles et cohérentes au vu du degré d'avancement des négociations.

En l'espèce, il est versé au débat une facture de la société CBRE Valuation datée du 12 juin 2018, adressée à " [K] [J] Conseils - GB conseils ", relative à des frais d'expertise immobilière pour un montant de 3 000 euros, ainsi qu'une facture du 16 août 2018, d'un montant de 1 800 euros, émise par la société d'avocats Lefèvre au titre des frais de rédaction du bail Bio C Bon, adressée à " GB Invest, à l'attention de Monsieur [K] [J] ".

S'il apparaît une certaine confusion des qualités prises par M. [J], de par sa double qualité de gérant des sociétés GB Conseils et GB Invest, le fait est que la société GB Invest se présente in fine comme l'unique candidate à l'acquisition des locaux pour avoir émis l'offre de vente du 9 mars 2018 et conclu en son nom les baux sous conditions suspensives avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit.

Par conséquent, et étant donné que les dépenses exposées à l'époque des pourparlers devaient uniquement profiter à la société GB Invest, elles apparaissent suffisamment représentatives d'un préjudice propre à cette dernière, étant observé, à la suite du tribunal, que la confusion dont se prévaut la Codevam entre les sociétés GB Conseils et GB Invest est de nature purement formelle, puisqu'elle tient pour l'essentiel à l'emploi d'une adresse mail unique.

La société GB Invest est donc bien fondée à prétendre à l'indemnisation de ces frais qui auraient été évités si les pourparlers n'avaient pas été entrepris puis rompus de mauvaise foi par la société Codevam.

En revanche, la société GB Invest, qui sollicite la condamnation de la société éCo.urbain pour un montant de 21 600 euros au titre des dépenses engagées dans une mission d'étude architecturale, produit pour en justifier un simple avoir comptable, sans préciser l'intérêt qu'une telle étude, au demeurant non produite, a pu présenter dans le cadre des négociations, alors qu'il est versé au débat des plans d'architecte qui ne sont pas attribués au cabinet d'architecture sollicité et qui sont présentés comme " issus de la data room " (pièce n° 55 GB Invest).

L'indemnité que réclame la société GB Invest pour avoir immobilisé durant une certaine période - dont il n'est pas justifié - la somme de 180 000 euros, consignée entre les mains de son notaire le 13 septembre 2018, n'apparaît pas davantage fondée, puisqu'il est réclamé à ce titre des " intérêts moratoires " soit l'indemnisation d'un retard de paiement, lequel n'est nullement établi en l'absence de créance, étant observé que l'utilité comme l'initiative de la consignation d'un telle somme ne sont pas explicitées.

En somme, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de paiement des intérêts sur le montant déposé chez le notaire, mais réformé en ce qu'il a débouté la société GB Invest de sa demande d'indemnisation des frais exposés, et il sera fait droit à cette demande dans la limite de 4 800 euros.

2. Sur la concurrence déloyale

" Sur la faute

La société GB Invest fait valoir, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, que la société Codevam a commis des actes de concurrence déloyale, de détournement de clientèle et de parasitisme qui engagent sa responsabilité. Elle estime que la Codevam a profité du savoir-faire de GB Invest et de ses relations de longue date avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit en reprenant à son compte les baux longuement négociés durant les pourparlers et en captant ainsi ses clients.

La société éCo.urbain conteste l'existence d'actes de concurrence déloyale, en l'absence de risque de confusion dans l'esprit des deux enseignes commerciales quant à l'identité du propriétaire des locaux. Elle soutient que ce n'est pas la société GB Invest qui avait des relations anciennes avec les preneurs à bail, mais la société GB Conseils, en sa qualité d'intermédiaire en immobilier, et qu'en tant que holding, la société GB Invest n'a pas de clientèle qui pourrait être détournée. Elle fait valoir qu'elle a réalisé de lourds investissements pour permettre l'accueil des enseignes, ce dont la société GB Invest entendait tirer profit, et que cette dernière s'est érigée en bailleresse, alors qu'elle n'était pas propriétaire des locaux, en faisant signer des actes ne pouvant être qualifiés de baux et portant sur des locaux dont les surfaces sont moitié moindres que les surfaces visées dans les baux finalement conclus.

Sur ce,

Les articles 1240 et 1241 du code civil, anciennement 1382 et 1383 du code civil, fondent la sanction des comportements délictuels de marché, parmi lesquels les agissements parasitaires et le fait de détourner une clientèle par des moyens déloyaux, sans que la mise en œuvre de l'action en concurrence déloyale, ainsi largement entendue, soit subordonnée à la condition que ces agissements provoquent une confusion ou un risque de confusion dans l'esprit de la clientèle.

En l'espèce, la société GB Invest a conclu, en qualité de bailleur, des baux commerciaux avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit. Outre les baux litigieux des 30 juillet et 2 août 2018, valablement conclus sous condition suspensive d'acquisition de la propriété, il est également justifié de " baux commerciaux en l'état futur d'achèvement " conclus avec Basic Fit en 2014 puis en 2017 en Seine-Saint-Denis et à [Localité 5]. Ces éléments, ajoutés aux échanges de courriels versés au débat, permettent de considérer ces enseignes commerciales comme des clients de la société GB Invest.

Or, la société Codevam a refusé l'offre qui lui a été adressée par la société GB Invest et lui a indiqué qu'elle ne souhaitait pas vendre après lui avoir demandé de lui remettre les baux commerciaux que celle-ci avait conclus et négociés auprès de ces enseignes commerciales durant les pourparlers, dans la perspective de l'acquisition des locaux, puis a conclu par la suite avec ces mêmes enseignes, malgré la rupture des pourparlers avec la société GB Invest, des baux commerciaux pour des loyers identiques à ceux précédemment négociés et supérieurs au prix du marché (cf. étude CBRE produite).

Si l'initiative de la société GB Invest de conclure de tels baux ne pouvait priver la société Codevam de sa liberté de rompre les pourparlers, le fait d'avoir ainsi tiré profit du travail effectué par son partenaire durant les pourparlers et des relations commerciales de ce dernier, traduit un comportement déloyal qui suffit à engager la responsabilité de l'appelante.

Il est à cet égard indifférent que la société Codevam ait engagé des travaux importants pour accueillir ces enseignes commerciales, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'une fois réhabilités ces locaux n'auraient pas pu être loués à d'autres enseignes et qu'aucun élément versé au débat ne permet d'établir que M. [J] a été chargé par la société Codevam, fut-ce par l'intermédiaire de sa société GB Conseils, de rechercher, indépendamment de tout projet de vente, des enseignes commerciales susceptibles de louer les locaux.

Pour ces motifs ajoutés à ceux exposés par le tribunal et que la cour adopte, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il impute à la société Codevam un acte de concurrence déloyale pratiqué au détriment de la société GB Invest.

" Sur le préjudice

Pour condamner la société Codevam à verser à la société GB Invest 450 000 euros de dommages et intérêts correspondant à 15 % de la marge brute bénéficiaire, le tribunal a considéré que le préjudice consommé résultant de l'éviction de la société GB Invest s'élevait au bénéfice perdu sur les contrats définitivement négociés avec les enseignes Basic Fit et Bio C Bon.

En cause d'appel, l'appelante fait valoir qu'il aurait fallu que la société GB Invest devienne propriétaire des locaux pour pouvoir bénéficier des contrats négociés et invoquer la perte des loyers escomptés, ce qui est contraire à l'idée que la société Codevam était libre de rompre les pourparlers et donc de ne pas vendre. Elle conteste l'existence d'un lien de causalité entre le fait de se faire remettre des baux avant de rompre les pourparlers et le préjudice retenu par le tribunal, soit la perte d'une marge bénéficiaire sur des loyers escomptés. Elle expose en outre que les loyers devaient être perçus par une filiale, la SCI [Adresse 7], de sorte que la société GB Invest avait uniquement vocation à percevoir des dividendes à condition que la SCI fasse des résultats bénéficiaires et que ces derniers soient totalement ou partiellement distribués. Elle ajoute que le tribunal a calculé un préjudice sur 10 ans, sans jamais prendre en compte la réalité de l'aléa de toute relation contractuelle et économique.

La société GB Invest répond, en s'appuyant sur la jurisprudence, qu'un préjudice s'infère nécessairement du trouble commercial créé par un acte de concurrence déloyal. Elle invoque un gain manqué et une perte de chance, les agissements de la société Codevam ayant empêché une hausse de son activité et de son chiffre d'affaires et freiné son développement. Approuvant le raisonnement du tribunal, elle demande à être indemnisée de la perte des loyers pour les baux qu'elle a négociés et conclus, et qui ne peuvent être perçus du fait de la rupture abusive des pourparlers. Elle ajoute que la perte de chance porte sur la régularisation des baux et non sur la vente que la Codevam était effectivement en droit de refuser. Elle soutient enfin que la jurisprudence invite à prendre en considération la situation de l'auteur de l'acte dans l'évaluation du montant de l'indemnisation, notamment l'avantage indu qu'il s'est octroyé, en l'occurrence les loyers perçus par la société Codevam et le nouveau propriétaire des locaux, ou encore le prix de vente des locaux pour 6 360 000 euros, soit un prix qui n'aurait jamais été obtenu sans le travail accompli par GB Invest.

Sur ce,

Il résulte des dispositions précitées de l'alinéa 2 de l'article 1112 du code civil que l'indemnisation du préjudice invoqué, tenant à la perte de marge brute qu'aurait procuré les contrats de bail si la société GB Invest avait acquis la propriété des locaux ne peut être recherchée sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers.

Néanmoins, en matière de responsabilité pour concurrence déloyale, la chambre commerciale de la Cour de cassation retient qu'il s'infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, d'un acte de concurrence déloyale (Com., 22 octobre 1985, pourvoi n° 83-15.096, Bull. 1985, IV, n° 245 ; Com., 27 mai 2008, pourvoi n° 07-14.442, Bull. IV, n° 105 ; 1re Civ., 21 mars 2018, pourvoi n° 17-14.582 ; Com., 28 septembre 2010, pourvoi n° 09-69.272 ; Com., 11 janvier 2017, pourvoi n° 15-18.669) et admet d'indemniser les préjudices les plus divers, parmi lesquels le gain manqué ou la perte des avantages attendus du contrat.

Il est toutefois rappelé que " le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, sans perte ni profit pour elle " (Com., 12 févr. 2020, n° 17-31.614), ce qui implique pour la victime des agissements fautifs qu'elle démontre l'étendue de son préjudice, ainsi que le lien de causalité entre le préjudice et la faute reprochée, conformément aux règles classiques applicables à la responsabilité civile.

En l'espèce, le préjudice de la société GB Invest tient à la perte des contrats conclus, en l'occurrence des baux conclus sous condition suspensive d'acquisition de la propriété, qui ne pouvaient donc produire leur effet utile que dans l'hypothèse de la vente des locaux à la société GB Invest. Dès lors, la perte des avantages escomptés de ces contrats, soit les loyers dus sur une période de 10 ans ou la marge brute générée durant cette période, ne résultent pas de la reprise des contrats par la société Codevam, mais de la rupture des pourparlers, laquelle est libre, de sorte qu'il n'existe aucun lien de causalité entre un tel préjudice et les actes de concurrence déloyale de la société Codevam.

Cependant, la société Codevam a bénéficié d'une économie injustement réalisée en s'appropriant sans bourse délier les fruits des efforts de la société GB Invest pour conclure avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit des baux commerciaux. Dans le même temps, du fait des agissements fautifs de la société Codevam, la société GB Invest a perdu une chance de pouvoir offrir aux sociétés Bio C Bon et Basic Fit avec lesquelles elle est en relation d'affaires, la location d'autres locaux commerciaux dont elle aurait pu acquérir la propriété et qui auraient pu accueillir l'activité commerciale de ces enseignes en lieu et place des locaux qu'elles occupent actuellement.

Compte tenu du montant des honoraires de commercialisation visés dans le bail Bio C Bon du 30 juillet 2018 , de la plus-value apportée par les baux négociés par la société GB Invest, et de la perte de chance de la société GB Invest de pouvoir bénéficier, en tant que propriétaire bailleur, des avantages résultant des baux finalement conclus par la société Codevam, le préjudice de la société GB Invest sera justement évalué à la somme de 150.000 euros.

Le jugement sera réformé en conséquence.

3. Sur l'indemnisation du préjudice moral et du préjudice d'image

La société GB Invest se prévaut d'un préjudice moral et d'un préjudice d'image résultant à la fois de la rupture abusive des pourparlers et des actes de concurrence déloyale pratiqués par la société Codevam. Elle fait valoir qu'elle a travaillé pendant près de trois années sur le projet, participant à chacune de ses phases, pour en être évincé à la dernière minute et sans aucune considération des investissements fournis ou des projets qu'elle a été contrainte d'abandonner pour se consacrer au projet. Elle ajoute que la dégradation de ses relations avec la Codevam et le ton employé par cette dernière dans ses courriers a nécessairement été générateur d'un préjudice moral important. Elle estime que son préjudice d'image est rapporté, du fait des conséquences du comportement de la société Codevam, mais également par les courriels échangés avec les enseignes Bio C Bon et Basic Fit. Elle estime qu'elle a perdu en crédibilité aussi bien à l'égard de ces enseignes commerciales avec lesquelles elle a l'habitude de travailler qu'à l'égard des établissements financiers sollicités afin d'organiser le financement de l'acquisition.

La société éCo.urbain conteste la réalité des préjudices invoqués. Elle expose que le tribunal a accordé 100 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, en s'appuyant sur quatre courriels dont le ton aurait été " particulièrement sec et cassant ", ce qu'elle conteste. Elle fait valoir que la société GB Invest est toujours en relation commerciale avec les sociétés Bio C Bon et Basic Fit et qu'elle ne rapporte l'existence d'aucune difficulté consécutive aux agissements qu'on lui prête. Elle ajoute que le préjudice d'image d'une société n'est pas distinct de son préjudice moral et qu'en l'occurrence la société GB Invest ne subit aucune atteinte à sa notoriété.

Sur ce,

Le préjudice moral d'une personne morale désigne toute atteinte à un intérêt extra-patrimonial compatible avec sa nature, notamment l'atteinte à l'image de marque d'une société.

Ainsi, en ce qu'elle est privée de sentiment, une personne morale ne peut subir une quelconque souffrance morale, à la différence de ses représentants qui, en tant que personnes physiques, peuvent subir, à l'occasion de leur mission, quelque affliction ouvrant droit à réparation.

Il n'y a donc pas lieu, en l'espèce, de tenir compte du " registre sec et cassant " de certains échanges de courriels entre M. [J] et les représentants de la société Codevam ou encore des qualificatifs employés dans les écritures pour décrire le " comportement " de la société GB Invest pour en déduire l'existence d'un préjudice moral subi par la société GB Invest.

En outre, aucun élément versé au débat ne permet d'établir que les fautes commises par la société Codevam ont eu un retentissement particulier au point d'écorner l'image de la société en dehors du cercle restreint des personnes concernées par l'opération.

Compte tenu néanmoins du temps perdu par la société GB Invest, dont les ressources humaines auraient pu être mieux employées, des démarches accomplies vainement et de la dégradation de l'image de la société à l'égard des enseignes Bio C Bon et Basic Fit, induite du trouble commercial ponctuel né de la reprise des baux par la société Codevam, cette dernière sera condamnée à indemniser la société GB Invest à la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice d'image invoqués.

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

L'ensemble des dispositions du jugement déféré sera confirmé de ces chefs.

L'appelante qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux dépens de la présente instance, et à indemniser la société GB Invest des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel à hauteur de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Dit que la société d'économie mixte éCo.urbain SEM vient aux droits de la société [Localité 4] Développement Aménagement - CODEVAM,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté la société GB Invest de sa demande d'indemnisation des frais engagés au titre du projet et condamné la société Codevam à payer à la société GB Invest, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 450 000 euros en réparation des actes de concurrence déloyale, 100 000 euros en réparation du préjudice moral, 50 000 euros en réparation du préjudice d'image,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la société d'économie mixte éCo.urbain SEM à payer à la société GB Invest :

- 4 800 euros en réparation des frais engagés,

- 150 000 euros en réparation des actes de concurrence déloyale,

- 30 000 euros en réparation du préjudice moral et du préjudice d'image invoqués,

Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant,

Condamne la société d'économie mixte éCo.urbain SEM aux dépens ,

Condamne la société d'économie mixte éCo.urbain SEM à payer à la société GB Invest la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.