CA Poitiers, 2e ch., 30 janvier 2024, n° 18/03995

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 décembre 2008, la SCI GCCI a donné à bail commercial à la SARL Arc-en-ciel, à compter du 1er janvier 2009 et moyennant un loyer mensuel à 1800 € par mois hors-taxes, des locaux situés dans le centre-ville piétonnier [Localité 4], à l'angle du [Adresse 6] et du [Adresse 1], pour l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de vêtements pour hommes, à l'enseigne Hom & Gars.

A la date de renouvellement du bail en 2018, le montant du loyer mensuel indexé était de 1.957,54 € hors-taxes.

Le local loué constitue le lot numéro un d'un immeuble en copropriété et il est décrit comme suit au bail :

- une pièce à usage de réserve située au sous-sol ;

- un local commercial situé au rez-de-chaussée, comprenant une boutique et une arrière-boutique et un WC ;

- une courette avec sortie sur [Adresse 7] ;

Le tout, pour une surface initialement déclarée de 93,63 m².

Le montant du loyer mensuel HT et hors charges s'élève actuellement à la somme de 2.012 € HT soit 24.144 € HT par an.

Par acte d'huissier en date du 07 août 2017, la SARL Arc-en-ciel a fait signifier à la SCI GCCI une demande de renouvellement du bail commercial avec révision du loyer, le locataire proposant de fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative mensuelle de 1300 € hors-taxes au lieu et place de la somme de 1.800 € hors-taxes initialement convenue.

A la suite, elle a notifié, par lettre recommandée du 30 avril 2018, un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé en se prévalant, sur le fondement de l'article L. 145-33 du Code de commerce, d'une valeur locative réelle inférieure au loyers en cours, sollicitant consécutivement la fixation du loyer à la somme de 842 € HT par mois.

Par courrier de Maître [L], notaire, en date du 02 mai 2018, la SCI GCCI a fait connaître son accord pour le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018 en consentant exclusivement à une diminution du loyer de 200 € par mois hors-taxes.

Cette proposition n'a pas été acceptée par la SARL Arc-en-ciel et, par acte en date du 11 juin 2018, celle-ci a fait assigner la SCI GCCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur de 842€ hors-taxes et hors charges par mois à compter du 1er janvier 2018 et solliciter, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert.

Par jugement du 15 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne a :

- débouté la SARL Arc-en-ciel de l'ensemble de ses demandes,

- constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 2018 aux conditions contractuelles,

- condamné la SARL Arc-en-ciel à payer à la SCI la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration en date du 31 décembre 2018, la SARL Arc-en-ciel a formé appel de cette décision.

Par arrêt avant dire droit du 10 novembre 2020, la Cour d'appel de Poitiers a, pour l'essentiel, ordonné une expertise afin de donner à la cour tous les éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux à la date du renouvellement du bail le 1er janvier 2018 en précisant la méthode de calcul retenue et désigné M. [O] [H] pour y procéder, lequel a été substitué par la suite par M. [P] [M] suivant ordonnance du 1er décembre 2020.

L'expert a déposé son rapport le 14 avril 2023.

Par mémoire en date du 16 novembre 2023, la SARL Arc-en-ciel demande à la cour de :

Vu l'article L. 145-33, R. 145-3 et suivants et R. 145-20 et suivants du Code de commerce,

Vu l'article L. 145-12 du Code de commerce,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé aux présentes,

Vu le Jugement déféré,

- Homologuer le rapport d'expertise de Monsieur [P] [M] du 04 avril 2023,

- Dire et juger que les prix des loyers pratiqués dans le voisinage justifient la révision à la baisse du loyer de la SARL Arc-en-ciel pour le fixer à sa valeur locative réelle sur le fondement de l'article L. 145-33 du Code de commerce,

En conséquence,

- Infirmer le jugement du tribunal de grande instance des Sable-d'Olonne du 15 octobre 2018, en toutes ses dispositions,

- Dire et juger que la surface pondérée du local exploitée par la SARL Arc-en-ciel doit être fixé à 76,54 m²,

- Dire et juger que la valeur locative du mètre carré pondéré annuelle du local exploité par la SARL Arc-en-ciel doit être fixée à la somme de 252,19 € HT,

- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé de la SARL Arc-en-ciel à sa valeur locative, soit 19.303€ HT et hors charges à compter de la date de renouvellement soit à compter du 1er janvier 2018, et ce, en application de l'article 145-12 du Code de commerce, toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées,

- Condamner la société GCCI à lui verser la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, pour frais irrépétibles,

- Condamner la société GCCI aux entiers dépens, comprenant notamment les frais déboursés au titre de l'expertise amiable diligentée par Monsieur [R] et les frais de constat d'Huissier des 28 novembre 2018, 16 juin et 12 août 2020, 20 mars 2021 et 09 septembre 2022 ainsi que les frais d'expertise judiciaire,

- Débouter la société GCCI de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SARL Arc-en-ciel.

Par mémoire RPVA du 13 octobre 2023, la société SCI GCCI sollicite de la cour de:

- Confirmer le jugement du 15 octobre 2018 en toutes ses dispositions et, par conséquent,

- Débouter la SARL Arc-en-ciel de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Constater le renouvellement du bail liant la SCI GCCI à la SARL Arc-en-ciel au 1er janvier 2018 aux conditions contractuelles du bail expiré et moyennant un loyer annuel de 23.010,49 € hors taxes et hors charges,

- Condamner la SARL Arc-en-ciel à payer à la société GCCI la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'au dépens d'appel, dont distraction au profit de Me MAZAUDON conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 20 novembre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 18 décembre 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

1. L'appelante propose, tout comme l'expert judiciaire, une valeur locative du mètre carré pondéré annuelle à la somme de 252,19 € HT, pour une surface pondérée de 76,54 m² tout en rappelant qu'elle règle l'impôt foncier.

2. La SCI GCCI objecte que la valeur moyenne au mètre carré serait en réalité de 305 € et sachant que la décote de 10 % pratiquée par l'expert ne se justifie pas, il propose une décote de 5%, ce qui, ramenée à un prix du mètre carré de 305 € représente en définitive une valeur locative de 27.434 € (86 x 290 x 1,1).

Sur ce :

3. Aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après, 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

4. Selon l'article L. 145-34 du Code de commerce :

A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

[...]

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

5. Ainsi, en principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, celle-ci étant déterminée d'après les cinq éléments énumérés par l'article L. 145-33 et définis par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

6. Une exception est fixée à ce principe par la règle du plafonnement, édictée à l'article L. 145-34, pour certains baux, laquelle conduit à calculer le montant du loyer de renouvellement en multipliant le loyer initial par le taux de variation d'un indice.

7. Ce n'est donc que si la valeur locative est supérieure à ce plafond que celui-ci s'applique. Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné.

8. A titre liminaire, la cour constate que les parties n'allèguent pas l'existence d'un loyer plafond mais sollicitent, l'une comme l'autre, la fixation du loyer à la valeur locative de renouvellement de sorte qu'il y a lieu de se référer exclusivement aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce précité.

9. A la suite, la cour rappelle que la valeur locative de renouvellement doit être déterminée par comparaison dès lors qu'elle ne concerne pas des locaux monovalents dont le loyer est fixé selon les usages professionnels. Dès lors, s'agissant d'un commerce, cette méthode par comparaison s'obtient en multipliant la surface pondérée par le prix unitaire,

Sur la surface pondérée

10. L'appelante entend voir homologuer les conclusions de l'expert sur ce point.

11. La SCI GCCI réplique que si elle n'a pas d'observations à apporter sur les coefficients retenus par l'expert pour la pondération de la zone intitulée 'magasin', il n'en demeure pas moins que les coefficients choisis sont trop sévères pour l'appréciation de la zone 'essayage' et celle du sous-sol.

Selon le bailleur, la zone essayage (5,80 m2) ne peut être qualifiée d'annexe au sens de la Charte, car elle est accessible à la clientèle. Elle ne saurait ainsi être assimilée à un local purement technique, son existence étant indispensable à l'activité prévue au bail. La SCI GCCI propose l'utilisation d'un coefficient de 0,9 en la matière, la cabine d'essayage se trouvant dans la zone comprise entre 5 et 10 mètres.

12. Par ailleurs, le bailleur explique que rien ne justifie que le sous-sol, directement relié au magasin, soit affecté du coefficient le plus faible préconisé par la Charte, celui-ci étant vaste et exploitable. La SCI GCCI propose pour le sous-sol une pondération de 0,25.

13. La cour observe, à titre liminaire, que le bailleur situe les cabines d'essayage exclusivement dans le magasin et n'évoque pas la troisième cabine d'essayage présente au sous-sol mentionnée par l'expert en pages 10 et 13 de son rapport qui, combinées à l'existence des deux cabines présentes dans le magasin a donné lieu à un coefficient de pondération de 0,60.

14. En procédant ainsi, la cour indique que si la SCI GCCI peut prétendre à une augmentation du coefficient pour les cabines d'essayage présentes au rez-de-chaussée, il ne peut soutenir dans le même temps que l'annexe reliée au commerce puisse bénéficier d'un coefficient supérieur à celui retenu par l'expert, notamment du fait que ce sous-sol vétuste est difficilement accessible ne possède aucune ventilation ou chauffage, éléments minorant très nettement son intérêt pour l'activité du commerce.

15. Consécutivement, il sera fait droit à la demande de porter à 0,90 contre 0,60 pour les deux cabines d'essayage mais de laisser à 0,15 le coefficient en ce qui concerne la cave, en ce compris la cabine d'essayage qui s'y trouve. Par ailleurs, le bailleur ne discutant pas le coefficient affectant le 'petit renfoncement et/ou accès wc', celui-ci sera maintenu à 0,60.

16. Ainsi, en tenant compte des éléments des éléments qui précèdent, la cour est en mesure de calculer la surface pondérée comme suit :

Désignation

Surface utile (m²)

Pondération

Surface utile pondérée (m²)

Rez-de-chaussée

Entrée sur rue

4,25

1

4,25

Magasin zone1

23,55

1

23,55

Magasin Zone 2

23,55

0,9

21,20

Magasin zone 3

3,40

0,5

1,70

- Cabines

- Accès wc

2,65 m²

2,20 m²

0,9

0,6

2,38

1,32

- Palier ou entrée cave

- couloir d'accès au wc

- wc

7,20 m²

0,4

2,88

- bureau

- réserve

24,25 m²

0,40

9,70

Sous-total rez-de-chaussée

66,98

Sous-sol

Cave dont autre cabine et/ou accès cave

63,20 m²

0,15

9,48

Sous-total sous-sol

9,48

Total général

76,46

17. Il conviendra ainsi de retenir une surface pondérée de 76,46 m² au total, contre 76,54 m² retenus par l'expert.

Sur le prix unitaire

18. L'article R. 145-3 du Code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

19. Ainsi, conformément aux articles L.145-33 et R.145-7, le prix unitaire doit notamment tenir compte :

- Des caractéristiques du local (importance des surfaces, configuration') ;

- De la destination contractuelle (certaines activités font apparaître des loyers plus ou moins élevés) ;

- Des obligations respectives des parties (les charges exorbitantes du bail doivent être prises en compte) ;

- Des facteurs locaux de commercialité (l'intérêt de l'emplacement au regard de l'activité) ;

- Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

20. Plus singulièrement, s'agissant de ce dernier critère, l'article R. 145-7 du Code de commerce énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et, notamment, des éléments extrinsèques susceptibles d'affecter les caractéristiques propres du local, ou encore la destination des lieux telle que résultant du bail et de ses avenants

21. La SARL Arc-en-ciel fait valoir que les critères permettant d'évaluer à la baisse le loyer sont réunis dès lors que le local commercial, s'il présente des avantages comporte des 'inconvénients' non négligeables, listés par l'expert et, notamment des problèmes d'insalubrité qui n'existaient pas lors de la prise de possession des lieux et qui seraient liés, selon elle, à l'inertie de son bailleur. Selon elle encore, ces problèmes se seraient aggravés depuis la rédaction du rapport au point que son activité serait compromise.

S'agissant des éléments de comparaison retenus, elle soutient que le local souffrirait d'une faible attractivité du fait du peu de passage [de chaland] dans la rue, contrairement aux rues adjacentes, et ce, depuis le début du bail, les facteurs de locaux de commercialité n'ayant pas évolué depuis le début du bail ainsi que l'expert l'a retenu.

22. Enfin, concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, la SARL Arc-en-ciel explique, ainsi que l'expert judiciaire l'a relevé mais, également, l'expert amiable qu'elle a mandaté, que le loyer qu'elle verse est considérablement élevé.

23. La SCI GCCI rappelle que :

- Contrairement à ce que prétend la partie adverse, les infiltrations qu'elle dénonce n'ont aucun impact négatif sur l'exploitation des locaux, puisque celles-ci n'affectent pas la zone ouverte au public mais sont limitées à la zone non accessible au public ;

- Il ressort des pièces adverses que les infiltrations proviendraient d'un défaut d'étanchéité du toit terrasse, c'est-à-dire des parties communes de l'immeuble, qui n'appartiennent donc pas à la société GCCI mais au syndicat des copropriétaires ;

- le bail comporte une clause de renonciation à recours contre le bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil.

De ces éléments, le bailleurs indique que c'est au preneur de faire son affaire auprès de son assureur et du syndicat des copropriétaires de la reprise des désordres et l'indemnisation éventuelle des préjudices subis de sorte qu'il ne peut être tenu compte du défaut d'entretien des locaux et des dégâts des eaux dans l'appréciation de la valeur locative.

24. S'agissant des références retenues pour le calcul du mètre carré pondéré, le bailleur explique que la pertinence de l'expert est sujette à caution au regard d'une sous-location consentie par la SARL Arc-en-ciel à proximité des locaux pris à bail, ceci, pour un loyer de 527,78 € le mètre carré et dont les références ont été exclues par l'expert aux motifs, d'une part, qu'elle portait sur un bail dérogatoire, d'autre part, que cette référence serait trop élevée.

25. Le bailleur conclut que s'il convient d'exclure chaque valeur extrême, il n'en demeure pas moins qu'il y a lieu de réintégrer la valeur Terracotta mentionnée à l'expertise, de sorte que la valeur moyenne au mètre carré serait désormais de 305 €. Sachant que la décote de 10 % pratiquée par l'expert ne se justifie pas, il propose une décote de 5%, ce qui, ramenée à un prix du mètre carré de 305 € représente en définitive une valeur locative de 27.434 € (86 x 290 x 1,1)

26. La cour fait observer que si les moyens fournis par le bailleur en ce qui concerne les dégâts occasionnés par des infiltrations sont pertinents dès lors qu'aucune mise en demeure de réaliser des travaux n'a été formulée par le locataire ou, à tout le moins, versée au débats, il n'en demeure pas moins que la vétusté du local reste l'un des critères énumérés par l'article R. 145-3 du Code de commerce.

27. A cet égard, la cour remarque que la SCI GCCI ne discute par les nombreux inconvénients (page 14 du rapport) qui subsistent attenants, notamment, à l'existence de plusieurs fausses marches, une cave non ventilée et, partant, difficilement compatible avec le rangement et/ou le stockage de vêtements (qui est pourtant l'activité du locataire) et l'existence d'un stationnement difficile.

28. S'agissant des valeurs locatives retenues par l'expert, la cour relève que les griefs adressés par le bailleur quant à la pertinence des entreprises conservées pour établir les prix pratiqués dans le voisinage tenant à leurs dimensions ont d'ores et déjà été évoqués par l'expert lui-même.

29. En effet, l'expert en page 25 de son rapport, au sujet de l'entreprise 'Terracota' indique :

De même, nous écarterons également la valeur locative du magasin 'TERRACOTA' -local situé à gauche (382,02 € HT/an/m² pondéré), cette valeur, à contrario, paraissant élevée au vu des références relevées ; à ce propos, il sera rappelé que ce local communique côté droit, avec un autre local, pour ne faire ensemble, qu'un seul et beau magasin. Par ailleurs, sa surface pondérée de seulement 27,09 m² entraîne, de fait, un prix au mètre carré plus élevé.

30. Ainsi, en l'absence d'éléments supplémentaires, justifiant de se référer à cette entreprise, la cour estime qu'il n'y a pas lieu de la réintégrer au panel des entreprises retenues pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

31. Consécutivement encore, le grief adressé à l'abattement pratiqué par l'expert à hauteur de 10% est inopérant, aucun élément versé au débat ne permettant de remettre en cause ses explications aux termes desquelles les références retenues pour établir les prix pratiqués, situées [Adresse 8], bénéficient d'une commercialité et d'une attractivité plus importante que les références situées, comme l'est le fonds de commerce de la SARL Arc-en-ciel, [Adresse 6] et [Adresse 1].

32. De la sorte et nonobstant le paiement de la taxe foncière par le locataire qui n'émet aucune prétention à ce titre, la cour indique qu'elle est en mesure de fixer la valeur locative de renouvellement à la somme de 19.283 € (76,46 m² de surface pondérée x par un prix unitaire de 252,19 €).

33. Toutefois, l'appelant sollicitant de retenir la valeur à dire d'expert, il y a lieu de la fixer cette valeur locative de renouvellement à la somme de 19.303 € hors taxes par an.

Sur les autres demandes

34. Il apparaît équitable de condamner la SCI GCCI à payer à la SARL Arc-en-ciel une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée au même titre par l'intimée.

35. La SCI GCCI qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les coûts attenants aux procès-verbaux de constat des 28 novembre 2018 et 20 mars 2021 à l'exclusion de tout autre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l'arrêt avant dire-droit de la Cour d'appel de Poitiers daté du 10 novembre 2020,

Infirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne en date du 15 octobre 2018,

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé consenti par la SCI G.C.C.I. à la société à responsabilité limitée ARC EN CIEL à la somme de 19.303 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018,

Y ajoutant,

Condamne la SCI G.C.C.I. à payer à la société à responsabilité limitée ARC EN CIEL une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI G.C.C.I. aux dépens d'appel, en ce compris, les frais d'expertise judiciaire et les coûts attenants aux procès-verbaux de constat des 28 novembre 2018 et 20 mars 2021.