CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 25 janvier 2024, n° 21/15897

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 28 mai 2007, Mme [S], aux droits de laquelle est venue Mme [U] [G], a donné à bail à la société Pram des locaux commerciaux (lots n° 1 et 7) sis au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007, pour se terminer le 31 mars 2016.

Par acte du 19 novembre 2015, la société Pram a sollicité le renouvellement du bail, que la bailleresse a refusé par acte du 17 février 2016, donnant à la preneuse congé pour le 31 mars 2016 à minuit avec offre de versement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 2 décembre 2016, Mme [G] a vendu les locaux à la société civile immobilière de la Molière.

Le mandataire de la bailleresse a vainement mis en demeure la société Pram de régler l'indemnité d'occupation non réglée depuis le 1er mai 2016, par lettre recommandée avec avis de réception du 15 décembre 2016, acte extrajudiciaire du 17 janvier 2017 et lettre recommandée avec avis réception du 18 mai 2017.

Le 25 juillet 2017, la société civile immobilière de la Molière a fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance de Paris la société Pram, aux fins principales de voir ordonner son expulsion, sans paiement d'une indemnité d'éviction et de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 2 733,56 euros.

Par ordonnance du 19 décembre 2017, le juge des référés a condamné la société Pram à payer à la société civile immobilière de la Molière la somme provisionnelle de 4 816,90 euros à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtées au mois de novembre 2017, ordonné une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation due par la société Pram à compter du 1er avril 2016 et désigné pour y procéder en qualité d'expert Mme [K] [J] et a dit n'y avoir à lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par acte d'huissier du 8 novembre 2017, la société Pram a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris Mme [G] et la société civile immobilière de la Molière (ci-après la société civile immobilière) aux 'ns essentielles, à titre principal, de voir juger que la vente conclue entre celles-ci l'a été en fraude de son droit de préemption, prononcer sa substitution dans les droits de la société civile immobilière au titre de la vente immobilière, à titre subsidiaire, voir juger que la vente est nulle et de nul effet.

Le 8 novembre 2017, la société Pram a également fait assigner Mme [G] et la société civile immobilière aux 'ns de voir 'xer le montant de l'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 mai 2019, la jonction des deux affaires a été refusée.

Par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, déboute la société Pram de sa demande de nullité de la vente, de sa demande de substitution et des demandes subséquentes, a débouté la société civile immobilière de sa demande de déchéance de la société Pram au droit au versement d'une indemnité d'éviction et de ses demandes d'expulsion et de séquestration mobilière, a sursis à statuer, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise sur les demandes de fixation de l'indemnité d'occupation et de condamnation au paiement de celle-ci, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 9 septembre 2021 à 11h30 pour jonction éventuelle avec l'affaire enrôlée sous le n° RG 17/16442, condamné la société Pram à payer à Mme [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire et réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles par la bailleresse et la preneuse.

La société Pram a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 25 août 2021. la société civile immobilière de la Molière a formé appel incident par voie de conclusions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL

Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :

Vu les conclusions récapitulatives de la société Pram, en date du 23 mai 2022, tendant à voir la cour infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté la société civile immobilière de ses demandes, statuer à nouveau, à titre principal, prononcer la substitution de la société Pram dans les droits de la société civile immobilière au titre de la vente du 2 décembre 2016, dire que la société Pram devra rembourser à la société civile immobilière le prix réglé et ce dans un délai de quatre mois à compter de la notification de l'arrêt à venir, dire que la décision à venir vaudra titre de propriété et sera publiée à la conservation des hypothèques de Paris aux frais des intimées, à titre subsidiaire, constater que la vente du 2 décembre 2016 est nulle et de nul effet, ordonner à Mme [G] de lui notifier, immédiatement après la signification du jugement (sic) à venir la vente du local projetée aux clauses, charges et conditions telles que précisées dans l'acte de vente en date du 2 décembre 2016, et ce sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification du jugement (sic) à venir, dire que la décision à venir sera publiée à la conservation des hypothèques de Paris aux frais des défendeurs (sic), ordonner que les sommes appelées au titre des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative due à la pandémie du Covid 19 soient portées au crédit de son compte locatif, lui accorder à 24 mois de délai de paiement pour s'acquitter de la dette locative en sus du loyer courant, en tout état de cause, condamner la société civile immobilière à lui rembourser la somme de 66 960 euros, à parfaire, correspondant aux loyers versés à compter du 2 décembre 2016 jusqu'au 21 mai 2019, débouter la société civile immobilière de toutes ses demandes, condamner solidairement et à défaut in solidum les intimées au paiement de la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

Vu les conclusions récapitulatives de Mme [G], en date du 14 février 2022, tendant à voir la cour confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, à titre subsidiaire, débouter la société Pram de ses demandes concernant la substitution invoquée dans le bénéfice de la vente ainsi que la nullité de la vente, condamner la sociét Pram à lui régler en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros, outre les dépens dont la distraction est demandée ;

Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière de la Molière, en date du du 21 novembre 2023, tendant à voir la cour infirmer la décision attaquée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de déchéance de la société Pram au droit au versement d'une indemnité d'éviction et de ses demandes d'expulsion et de séquestration mobilière, statuer à nouveau, dire que la société Pram a commis des manquements graves et répétés dans le paiement de l'indemnité d'occupation, en conséquence, ordonner l'expulsion de la société Pram, dire que cette dernière sera déchue de son droit à indemnité d'éviction, en tout état de cause, la débouter de ses demandes, fins et conclusions, la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'expert a déposé son rapport d'expertise le 15 avril 2022. La société Pram a sollicité, dans les instances pendantes devant le tribunal judiciaire, un sursis à statuer dans l'attente du présent arrêt.

DISCUSSION

Sur le droit de préemption

La demande de la société Pram tend à voir prononcer sa substitution dans les droits de la société civile immobilière au titre de la vente immobilière, à titre subsidiaire, à voir juger que la vente est nulle et de nul effet et à voir dire que l'arrêt à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques. Elle serait donc irrecevable, à défaut d'avoir été publiée à la conservation des hypothèques, en application de l'article 28-4e du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

La cour a invité les parties à justifier de cette publication. Au cours du délibéré, la société Pram, qui y avait été autorisée, a justifié de cette publicité de sorte que ce chef de demande est recevable.

L'article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, a institué un droit de préemption légale au profit du preneur d'un bail commercial, lequel preneur dispose, en vertu de cet article, d'un droit de préférence dès lors que son bailleur envisage de vendre le local.

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Selon la preneuse, le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail jusqu'à paiement de l'indemnité d'éviction, il s'en déduit que le droit de préemption doit ainsi être respecté en période « d'après contrat » même si le bailleur a refusé le renouvellement et offert le paiement d'une indemnité d'éviction.

Cependant, comme l'a exactement relevé le premier juge et ainsi que le soutiennent les intimées, il résulte des articles combinés L. 145-28 et L. 145-46-1 du code de commerce que le preneur évincé à la suite d'un refus de renouvellement du bail avec offre d'éviction, ayant perdu de ce fait, la qualité de locataire titulaire du bail en cours, locataire qui, en l'espèce, n'a pas contesté ce congé et sa qualité d'occupant, ne peut se prévaloir, à défaut de droit de préférence conventionnel, inexistant au cas présent, du droit de préemption prévu en cas de cession des locaux loués.

Sur la demande subsidiaire en nullité de la vente :

La société Pram soutient qu'aux termes de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la vente passée en fraude des droits du preneur bénéficiant d'un droit de préemption étant sanctionnée par la nullité, nullité absolue dès lors que les défendeurs ont violé une disposition d'ordre public de direction, les parties devront être rétablies dans les termes auxquels elles se trouvaient avant la vente, celle-ci étant réputée n'être jamais intervenue.

Ainsi qu'il a été dit plus haut, en l'absence de droit de préemption ou de préférence au bénéfice de l'occupant maintenu dans les lieux à la suite d'un congé, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente.

Sur la demande relative aux sommes appelées au titre des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative due à la pandémie du Covid 19 :

La société Pram demande à la cour d'ordonner que soient portées au crédit de son compte locatif les sommes appelées au titre des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative due à la pandémie du Covid 19.

La cour a soulevé la fin de non-recevoir tirée de l'article 564 du code de procédure civile, la demande étant nouvelle, et celle tirée de la violation des articles 4 et 5 du même code, la demande n'étant pas chiffrée et invité la société Pram à chiffrer ses demandes et les parties à former leurs observations par la voie du RPVA, avant le 16 janvier 2024 pour la société Pram et au plus tard le 21 janvier pour la société civile immobilière. Celle-ci n'a pas formé d'observations.

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité, qu'il appartient à la cour de soulever d'office, lui soumettre des prétentions nouvelles, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins même si leur fondement juridique est différent ; l'article 566 énonce par ailleurs que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, aux termes de ses conclusions de première instance telles qu'énoncées par le jugement entrepris, la société Pram n'avait soumis au premier juge aucune demande de voir ordonner que soient portées au crédit de son compte locatif les sommes appelées au titre des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative due à la pandémie du Covid 19. Cette prétention n'avait pas non plus été formée devant la cour dans le premier jeu d'écritures de la société Pram, en date du 24 novembre 2021. En outre, une telle demande ne constitue ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande initiale de substitution et des demandes subséquentes. Elle ne tend pas aux mêmes fins, celles-ci étant même contradictoires, alors qu'elle n'est pas formée à titre subsidiaire de la première, la demande de remboursement des loyers étant la conséquence de l'éventuelle substitution demandée à titre principal, distincte de celle de porter au crédit du compte locatif les loyers versés pendant les périodes de fermeture administrative des commerces, étant ajouté qu'il s'agit d'indemnités d'occupation et non de loyers. Elle sera dès lors déclarée irrecevable.

Si une demande non chiffrée n'est pas de ce seul fait irrecevable, la société Pram, malgré l'invitation de la cour, n'a pas chiffré sa demande, sans fournir les éléments de nature à chiffrer précisément celle-ci. Il en résulte que ce chef de demande est également irrecevable par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais

La société Pram, invoquant les difficultés économiques et la crise sociale à laquelle elle doit faire face sollicite vingt-quatre mois de délais.

Les indemnités d'occupation impayées correspondant principalement à la période de la pandémie, il convient de faire droit à la demande de délais. Les parties ne produisant pas de décompte précis de la dette et la bailleresse ne demandant pas de condamnation au paiement de l'arriéré, il convient d'accorder 6 mois de délais à la preneuse pour s'acquitter des indemnités d'occupation non réglées à ce jour, après déduction des majorations de retard.

Sur la demande d'expulsion

La société civile immobilière de la Molière demande à la cour de prononcer l'expulsion de la société Pram.

à l'appui de sa demande d'expulsion, la bailleresse soutient que la preneuse a commis des commis des manquements graves et répétés dans le paiement de l'indemnité d'occupation, qu'au jour de l'introduction de l'instance en référé, l'arriéré de la société Pram au titre de l'indemnité d'occupation due à compter de l'expiration du bail au 1er avril 2016, s'élevait à la somme de 26 001,18 euros correspondant à plus de 15 mois d'occupation, qu'elle reste débitrice en novembre 2023 de la somme de 34 482 euros soit environ l'équivalent de 12 mois d'indemnité d'occupation, que ces manquements justifient la déchéance de la preneuse son droit à une indemnité d'éviction et, en conséquence, son expulsion.

La cour adopte les motifs du premier juge qui pour débouter la bailleresse de sa demande de déchéance, a relevé que la société Pram était à la date d'effet de la fin du bail, le 31 mars 2016, à jour des loyers et des charges échus, raison pour laquelle Mme [G] a offert le 17 février 2016 à cette société le versement d'une indemnité d'éviction ; que les premières irrégularités dans le versement d'une indemnité en contrepartie de l'occupation des locaux sont survenues au mois de juin 2016 et se sont poursuivies jusqu'en septembre 2017 ; que, toutefois, la société Pram a procédé à plusieurs reprises, durant cette période, à d'importants versements, d'un montant de 5 000 euros le 10 janvier 2017 et le 15 mars 2017 et de 18 670 euros en septembre 2017 ; que si elle a de nouveau procédé à des versements irréguliers de l'indemnité d'occupation en octobre 2017, en décembre 2017 et au cours des mois de janvier à avril 2018, elle a néanmoins effectué des versements importants d'un montant total de 6 699 euros en novembre 2017, de 4 816,90 euros en mai 2018 et de 22 325,50 euros au cours de la période allant du mois de juillet au mois de septembre 2018 ; qu'enfin, elle a régulièrement versé depuis le mois d'octobre 2018, la somme de 2 232,55 euros correspondant au dernier loyer mensuel acquitté aux termes du bail expiré, augmenté des provisions pour charges de 146 euros qu'ainsi, selon le décompte arrêté au 24 septembre 2019 (indemnité d'occupation du mois de septembre 2019 comprise), produit par la société civile immobilière qui a procédé à une « indexation » de l'indemnité d'occupation à trois reprises les 1ers avril 2017, 2018 et 2019, la société Pram n'était plus redevable que d'une somme de 2 686,09 euros et non de la somme de 22 715,46 euros sollicitée par la société civile immobilière dans ses dernières conclusions, qu'au vu de l'ancienneté de l'occupation des locaux par la société Pram, qui y exploite son activité commerciale depuis le 1er avril 2007, au regard du règlement régulier des loyers et des charges jusqu'au terme du bail la liant à Mme [G] et des règlements effectués depuis le 1er avril 2016, le motif tiré des défauts récurrents de paiement de l'indemnité d'occupation ne présente pas la légitimité et la gravité requises par l'article L. 145-17 du code de commerce pour priver la locataire évincée de son droit à indemnité d'éviction.

La cour ajoute que, si le montant de la dette a augmenté depuis la décision attaquée, la preneuse bénéficie des délais accordés plus haut, que la dette, au paiement de laquelle la bailleresse ne demande pas la condamnation de la preneuse, correspond à la période du Covid, comporte une majoration au titre de la clause pénale que le juge est susceptible de modérer et que le montant de l'indemnité d'occupation n'est pas encore fixé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.

L'appelante qui succombe principalement doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Mme [G], en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats contradictoire, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Accorde à la société Pram six mois de délais, à compter de la signification du présent arrêt pour payer le montant de l'arriéré des indemnités d'occupation échues à ce jour, déduction faite des majorations pour retard ;

Condamne la société Pram à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Pram aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l' avocat qui en aura fait la demande ;