CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 17 novembre 2010, n° 09/07336

La Cour statue sur l'appel interjeté par la société IMMOBILIÈRE [...] à l'encontre du jugement rendu le 29/1/2009 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a :

-débouté la société IMMOBILIÈRE [...] de ses demandes,

-constaté qu'à compter du 16/1/2008 un bail commercial de 9 ans s'était formé entre les parties,

-constaté l'occupation par la société COMING UP d'une cave non comprise dans la location depuis le 11/9/2008 et condamné, en conséquence, celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 100€ depuis l'occupation de cette cave jusqu'à restitution des clés de l'accès ou s'il n'existait pas un tel accès jusqu'au débarras complet des lieux attesté par constat d'huissier de justice,

-dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l'exécution provisoire,

-partagé par moitié les dépens entre les parties.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :

Un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux a été consenti pour une durée de deux ans à compter du 16/1/2006 par la société IMMOBILIÈRE [...] à la société COMING UP sur un local sis à [...] ;

La société IMMOBILIÈRE [...] prétendant avoir manifesté son désaccord pour un maintien en possession de la société COMING UP à l'occasion de négociations intervenues avant l'expiration de ce bail en vue de la conclusion d'un bail de 9 ans, a fait assigner, en date du 27/2/2008, la société COMING UP devant le tribunal de grande instance de de PARIS aux fins de voir ordonner l'expulsion de celle-ci des lieux et voir fixer indemnité d'occupation due pour le local, objet du bail dérogatoire et l'occupation d'une cave non comprise dans l'assiette de ce bail ;

La société COMING UP contestant la version des faits de la société IMMOBILIÈRE [...] et arguant d'une absence de volonté exprimée par la bailleresse pour la voir quitter les lieux s'est opposée aux demandes ;

C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu, le tribunal retenant que la preuve n'était pas rapportée par la société IMMOBILIÈRE [...] de l'existence de négociations sur un bail de 9 ans avant la fin du bail dérogatoire ;

La société IMMOBILIÈRE [...], appelante, demande à la Cour :

-d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le principe d'une indemnité d'occupation pour la cave non comprise dans le bail,

-de constater que la société COMING UP est occupante sans droit ni titre des lieux, objet du bail dérogatoire, depuis le 15/12008, date d'expiration dudit bail,

-subsidiairement, de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à ce bail suite au commandement de payer délivré les 7 et 14/1/2009,

-plus subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cause,

-d'ordonner l'expulsion de la société COMING UP des lieux et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 1950€ par mois,

-de dire l'indemnité d'occupation pour la cave due à compter du 1er/2/2008, date de la mise en demeure délivrée en vue de sa restitution, et de dire qu'à cette indemnité d'occupation s'ajoutera la TVA,

-de condamner la société COMING UP au paiement d'une somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

La société COMING UP intimée, demande , pour sa part, à la Cour :

-de dire la société IMMOBILIÈRE [...] irrecevable en sa demande tendant au prononcé de la la résiliation du bail comme nouvelle en cause d'appel,

-de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

-de condamner la société IMMOBILIÈRE [...] au paiement d'une somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

MOTIFS

1-Sur la demande d'expulsion des lieux et d'indemnité d'occupation,

Considérant que la société IMMOBILIÈRE [...] qui fait état d'un accord intervenu avant l'expiration du bail dérogatoire litigieux sur les conditions d'un nouveau bail qui n'aurait été dénoncé par la société COMING UP que postérieurement à cette expiration, ne saurait valablement soutenir, comme elle le fait au soutien de son appel, qu'elle n'a pas laissé la société COMING UP en possession des lieux à la date considérée ;

Considérant que ce maintien en possession ne pouvait cependant opérer nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux qu'autant qu'il y ait eu, comme l'exige l'article L145-1 du code de commerce pour l'application du statut, exploitation par la société COMING UP d'un fonds de commerce dans les lieux, observation étant ici faite et pour répondre aux conclusions sur ce point de la société COMING UP, que la société IMMOBILIÈRE [...] est, au visa de l'article 565 du code de procédure civile, recevable à invoquer devant la Cour l'absence de qualité de commerçant de la société COMING UP et l'absence d'exploitation d'un fonds par celle-ci des lors qu'elle en fait un moyen nouveau au soutien de la demande d'expulsion formulée en première instance,

Considérant que la société COMING UP n'exploitant pas un fonds de commerce puisqu'exerçant dans ces lieux l'activité d'agent commercial en vente de chaussures, activité civile de mandataire chargé de négocier pour le compte de son mandant commerçant ou industriel des contrats de vente ou d'achat, soumise à un statut spécifique, elle ne peut, pour s'opposer à la demande d'expulsion contre elle, se prévaloir du bénéfice d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ;

Considérant qu'aucun accord à bail (qui, au vu de ce qui précède n'aurait pas été soumis au statut) avant la date d'expiration du bail dérogatoire ni ensuite de cette date ne ressort des attestations produites par la société IMMOBILIÈRE [...] et qui, bien qu'émanant de personnes en lien de subordination avec celle-ci, n'en constituent pas moins des éléments de preuve recevables ;

Considérant qu'il s'induit en effet de celles-ci que la société COMING UP n'entendait donner un accord définitif à cet égard qu'au vu de l'établissement d'un acte portant détermination de l'ensemble des conditions du bail envisagé, la concernée ayant ainsi réclamé qu'un écrit soit préparé puis ayant réclamé un projet de bail et ayant présenté, après remise de ce projet le 22/1/2005, une contre proposition qui n'a pas acceptée ;

Considérant, dans ces circonstances et la société IMMOBILIÈRE [...] ayant, de son côté, après maintien en possession de la locataire à l'expiration du bail dérogatoire, exprimé son refus à la contre-proposition de cette dernière et demandé expressément la restitution des locaux et des clés par courriers des 1er/2/2008 et 6.3/2008, qu'il doit être retenu que la société COMING UP ayant été maintenue dans les lieux en raison de pourparlers en cours sur les conditions d'un nouveau bail lesquels n'ont pas abouti, se trouvait sans droit ni titre à l'occupation des lieux depuis le 1er/2/2008 ;

Considérant, au vu de ce qui précède, que la demande d'expulsion de la société IMMOBILIÈRE [...] doit être admise sans qu'il y ait lieu dés lors à examen de la demande subsidiaire de celle-ci tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement à la résiliation judiciaire du bail et, partant, à examen de la recevabilité de ces demandes ;

Considérant qu'un délai de quatre mois à compter du présent arrêt sera toutefois accordé à la société COMING UP pour libérer les lieux ;

Considérant que l'indemnité d'occupation due par celle-ci depuis le 1er/2/2008 sera, au vu des éléments du dossier, fixée à la somme de 1900€ par mois, somme au paiement de laquelle la concernée sera, en deniers pou quittances, condamnée ;

2-Sur le point de départ de l'indemnité d'occupation due pour l'occupation d'une cave non comprise dans le bail dérogatoire et sur l'ajout réclamé de la TVA à la somme de 100€ par mois fixée au jugement pour l'occupation de cette cave,

Considérant qu'il est constant que la société COMING UP a occupé une cave qui n'était pas comprise dans le bail à elle consenti par la société IMMOBILIÈRE [...];

Considérant que le tribunal à fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation pour ladite cave à la date du 11/9/2008 à laquelle l'occupation avait été constatée alors cependant que l'occupation remontait, à tout le moins, au 28/1/2008 puisque la société COMING UP faisait mention de la cave dans sa contre-proposition susvisée de sorte que le point de départ de départ des indemnités dont s'agit sera fixé à cette dernière date ;

Qu'il n'y a pas lieu d'ajouter la TVA à la somme de 100€ à laquelle, par des dispositions non critiquées, le jugement déféré a établi le montant de l'indemnité en cause ;

3-Sur les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

Considérant que la société COMING UP qui devra supporter la charge des entiers dépens de première instance et d'appel ne saurait solliciter au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant, concernant la demande du même chef de la société IMMOBILIÈRE [...], qu'il sera allouée à celle-ci une somme de 2 000€ ;

PAR CES MOTIFS

Dit que l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux invoquée par la société IMMOBILIÈRE [...] comme moyen au soutien de sa demande d'expulsion ne constitue pas une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d'appel et comme telle , irrecevable .

AU FOND,

Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions portant fixation du montant de l'indemnité d'occupation due pour l'occupation de la cave non comprise dans le bail dérogatoire en litige,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la société COMING UP a été laissée en possession à l'expiration du bail dérogatoire litigieux mais qu'il n'a pu s'opérer à cette date un bail commercial soumis au statut faute par la société COMING UP d'exploiter dans les lieux un fonds de commerce,

Dit qu'aucun accord à bail n'est intervenu entre les parties et que la société COMING UP est ainsi devenue occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 1er/2/2008,

Dit, en conséquence, que la société COMING UP devra libérer les lieux dans les quatre mois du présent arrêt et ordonne, passé ce délai, son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ainsi que la séquestration à ses frais du mobilier trouvé sur place dans tel garde -meubles au choix de la société IMMOBILIÈRE [...],

Fixe le montant de l'indemnité due par la société COMING UP à compter du 1er /2/2008 pour l'occupation des lieux dont s'agit à la somme de1900€ par mois et condamne celle-ci, en deniers ou quittances, au paiement des sommes dues à ce titre,

Dit que l'indemnité de 100€ par mois pour l'occupation par la société COMING UP d'une cave non comprise dans le bail dérogatoire est due à compter du 28/1/2008,

Condamne la société COMING UP à payer à la société IMMOBILIÈRE [...] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société COMING UP de sa demande du même chef à l'encontre de la société IMMOBILIÈRE [...],

Condamne la société COMING UP aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour les dépens d'appel, au profit de la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER.