CA Douai, ch. 1 sect. 1, 1 février 2024, n° 21/05480

Exposé du litige

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 septembre 2023

Par mandat de vente sans exclusivité du 7 novembre 2014, la SCI Lafayette a confié à la Société d'achat, de restauration et de vente de biens immobiliers, exerçant sous l'enseigne Immobilière des Arcades (ci-après, la Sarvbi), la vente d'un local commercial et d'un appartement à usage d'habitation situés [Adresse 3].

Par mandat de recherche du 11 mai 2018, M. [J] [U] et Mme [F] [N] ont confié à la société Sarvbi la recherche d'un local commercial et d'un appartement pour un prix maximal de 200 000 euros.

Par acte sous seing privé du 15 mai 2018, la SCI Lafayette a promis à M. [U] et Mme'[N] de leur vendre l'immeuble susvisé moyennant 148 000 euros outre la commission de l'agence, soit 5'000 euros.

L'acte, conclu par l'intermédiaire de la société Sarvbi, prévoyait des conditions suspensives, notamment celle de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, l'acte authentique de vente devant être signé au plus tard le 14 août 2018, ce qui ne s'est pas réalisé.

Par acte du 8 octobre 2018, la SCI Lafayette a sommé les acquéreurs de comparaître le 24 octobre 2018 devant le notaire afin de signer l'acte authentique de vente.

Le 24 octobre 2018, le notaire a constaté la présence des acquéreurs mais a consigné leur refus de signer l'acte réitératif ainsi que leurs dires dans un procès-verbal de carence.

Par courriers recommandés du 22 novembre 2018, réceptionnés le 26 novembre 2018, la SCI Lafayette a mis vainement en demeure M. [U] et Mme [N] de lui payer la somme stipulée par une clause pénale insérée dans le contrat.

Par actes des 13, 14 et 18 mars 2019, elle a fait assigner M. [U] et Mme [N] mais aussi la Sarvbi devant le tribunal de grande instance de Lille afin d'obtenir une indemnisation.

Par jugement du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

- débouté M. [U] et Mme [N] de leur demande de nullité de la promesse de vente,

- condamné in solidum ces derniers à payer à la SCI Lafayette la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2018,

- débouté la SCI Lafayette :

* de ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société Sarvbi ainsi qu'à l'encontre de M. [U] et de Mme [N] au titre de son préjudice financier et de leur résistance abusive,

* de sa demande formulée à l'encontre de la société Sarvbi au titre des frais irrépétibles,

- débouté M. [U] et Mme [N] de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la société Sarvbi,

- condamné ces derniers in solidum aux dépens et à payer à la SCI Lafayette ainsi qu'à la société Sarvbi la somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de recouvrement direct des dépens au profit de Me Moncalis et débouté les parties de leurs autres demandes.

M. [U] et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 6 juillet 2022, demandent à la cour de l'infirmer et, statuant à nouveau, de :

- annuler la promesse de vente en date du 15 mai 2018,

- à titre infiniment subsidiaire, juger que la clause pénale est excessive et la ramener à de plus justes proportions,

- en tout état de cause,

* débouter la SCI Lafayette de sa demande de requalification de la clause pénale en indemnité d'immobilisation ainsi que de ses demandes en paiement,

* condamner la société Sarvbi à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,

* condamner in solidum cette dernière et la SCI Lafayette à leur verser la somme de 5'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 novembre 2022, la SCI Lafayette demande pour sa part à la cour, au visa des articles 1231, 1240 et 1984 du code civil, de :

« - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception des dispositions suivantes qui devront être infirmées :

à titre principal :

- condamner solidairement les appelants à lui verser les sommes suivantes :

- 15 300 euros au titre de la clause pénale,

- 15 000 euros au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi,

- 600 euros TTC au titre des frais de notaire et d'huissier,

- dire et juger que lesdites sommes porteront intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2018,

- condamner les appelants sous la même solidarité à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

à titre subsidiaire :

- condamner l'agence IMA à lui verser la somme de 15 300 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause :

- condamner l'agence IMA à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner solidairement les appelants et l'agence IMA en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Bulaid. »

Enfin, la Sarvbi, par ses dernières conclusions remises le 20 septembre 2022, demande à la cour :

à titre principal,

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- de constater que les conclusions d'appel incident de la société Lafayette ne respectent pas le formalisme imposé par la Cour de cassation en ce que le dispositif ne tend ni à l'infirmation ni à la réformation du jugement et, en conséquence, de se déclarer non saisie par l'appel incident formulée par cette dernière,

à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris sur l'appel principal formulé par les appelants,

- de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ainsi que de leur appel en garantie diligenté à son encontre,

- si la cour d'appel s'estimait saisie de l'appel incident formulé par la SCI Lafayette, de débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation :

- de réduire les montants sollicités à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

- de condamner les appelants ou tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente

Les causes de nullité invoquées sont, principalement, le dol et, subsidiairement, l'erreur et la violation de l'obligation pré-contractuelle de renseignement.

Sur le dol allégué

L'article 1137 du code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de la promesse de vente litigieuse, dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ; que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

M. [U] et Mme [N] soutiennent en premier lieu qu'il leur a été indiqué que le montant de la taxe foncière était de l'ordre de 3 000'/'3 500'euros alors qu'il était en réalité de 5 000 euros [en fait 4928 euros en 2017], que le montant de cette taxe était un élément déterminant pour eux dès lors que Mme [N] exerce une activité de mercerie et tissage artisanal qui ne lui procure qu'un profit modeste (résultat négatif en 2018), qu'informés du véritable montant, ils n'auraient pas contracté ou auraient négocié le prix et qu'« il est clair que cette minoration confine à une réticence dolosive dans le but de conclure la vente litigieuse'».

L'inexactitude du montant annoncé aux candidats acquéreurs n'est pas contestée par les intimées qui s'en rejettent mutuellement la responsabilité, l'agence immobilière déclarant avoir transmis exactement l'information que lui avait donnée la SCI Lafayette tandis que celle-ci soutient que c'est la Sarvbi qui a délivré une information erronée.

Quoi qu'il en soit, s'il est fréquent de mentionner le montant de cette taxe dans les annonces de vente immobilière, il ne peut être considéré comme étant, par nature et de manière générale, un élément déterminant. Par ailleurs, le simple fait que M. [U] et Mme [N] aient demandé le montant de cette taxe, c'est-à-dire une information, n'implique pas que celle-ci fût déterminante.

Or, les appelants ne démontrent ni le caractère déterminant pour eux dudit montant en l'absence d'exposé complet de leur situation économique - étant ici rappelé en outre qu'ils avaient confié à la société Sarvbi la recherche d'un bien dans la limite de 200 000 euros et que le prix convenu en l'espèce n'était que de 148'000 euros, de sorte que le montant de la taxe litigieuse, même sur de nombreuses années, ne leur faisait pas dépasser leur budget - ni, à le supposer établi, la connaissance par la SCI Lafayette de ce caractère déterminant, ni, encore, le caractère intentionnel de la délivrance d'une information erronée dans le dessein de les déterminer à contracter, le fait que l'immeuble fût en vente depuis longtemps les conduisant peut-être à le présumer mais ne pouvant en constituer la preuve.

Par ailleurs, M. [U] et Mme [N] soutiennent que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un changement d'affectation, par la venderesse, de l'usage commercial à l'usage mixte commercial et habitation, ce dont la venderesse s'est abstenue de les informer, et qu'ils ont appris de la mairie qu'ils s'exposaient de ce fait à devoir créer deux places de stationnement dans le quartier, ce dont il résulterait un coût supplémentaire non négligeable.

Cependant, le procès-verbal de carence dressé par le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente mentionne ceci : « Monsieur [U] indique qu'il y a encore un doute sur la question de la nécessité de créer une place de stationnement dès lors que l'immeuble est passé d'un usage commercial à un usage mixte, et ce d'autant plus que le service de l'urbanisme de [Localité 11] qu'il a contacté lui a confirmé l'existence de la législation relative à la création des emplacements de parking lors d'un changement d'affectation à usage d'habitation ou mixte. Monsieur [U] et Mademoiselle [N] ne souhaitent pas prendre de risque à ce sujet'».

Or, malgré le temps écoulé depuis ces déclarations et depuis le prononcé du jugement, qui leur permettait de recueillir des informations plus précises et probantes, ces derniers ne produisent aucune pièce émanant de la mairie de [Localité 11] ou du service de l'urbanisme évoqué ci-dessus confirmant l'obligation où ils se seraient trouvés de créer des places de stationnement, la production d'une page isolée issue d'un document non identifié et non daté, faisant état de différentes obligations d'urbanisme, dont la création de places de stationnement, dont rien ne permet de déterminer s'il s'applique ou non à l'immeuble considéré, étant à cet égard dépourvue de toute force probante.

Ils ne démontrent ni que la SCI Lafayette, qui possédait cet immeuble depuis 2005, se serait vu notifier une telle obligation à la faveur d'un changement de destination ou en aurait nécessairement eu connaissance, ni qu'elle leur aurait dissimulé intentionnellement cette information afin de les déterminer à contracter.

La preuve d'un dol n'est donc pas apportée et c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente sur ce fondement.

Sur l'erreur alléguée

Les appelants fondent subsidiairement leur demande en cause d'appel sur l'erreur en invoquant les mêmes éléments.

Aux termes des articles 1132 et 1133 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ; les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Les développements qui précèdent excluent que l'erreur que les appelants disent avoir commise sur le montant de la taxe foncière, qui ne peut être considérée comme portant sur une qualité essentielle, expressément ou tacitement convenue, en considération de laquelle ils auraient contracté, puisse entraîner la nullité de la promesse de vente, et il en est a fortiori de même de l'erreur résultant de ce qu'ils auraient ignoré l'obligation où ils se seraient trouvés de créer des places de stationnement, obligation qui n'est pas démontrée.

Leur demande ne peut donc davantage prospérer sur ce fondement.

Sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle de renseignement

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

L'information évoquée par ce texte vise une circonstance, un fait important, dont une partie n'est pas censée connaître l'existence et sur lequel elle ne peut donc avoir l'idée d'interroger son cocontractant, ce qui n'est pas le cas de la taxe foncière, et la mention, en l'espèce, d'un montant erroné de la taxe foncière, dont le caractère intentionnel n'est pas démontré, n'entre pas dans ce cadre. Il en va différemment d'une information telle que l'obligation de créer deux places de stationnement résultant d'un changement de destination de l'immeuble intervenu à l'initiative du vendeur, si celui-ci en a connaissance, mais au cas présent, cette obligation n'est pas démontrée concernant l'immeuble considéré, de sorte qu'il ne peut être reproché à la SCI Lafayette une rétention d'information à ce sujet.

***

Aucun des moyens présentés au soutien de la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente n'étant fondé, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il en a débouté M. [U] et Mme [N].

Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif ou dérisoire d'une telle clause s'apprécie au regard du préjudice effectivement subi par la partie au profit de laquelle elle est stipulée.

L'acte signé par les parties contient la clause suivante :

« Après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice, et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 15'300 euros'».

C'est par une motivation n'appelant pas de critique et que la cour adopte que le tribunal a retenu que cette clause s'analysait bien en une clause pénale, c'est-à-dire une clause telle que celle qu'envisage l'article 1231-5 précité, et a rejeté la demande de requalification de celle-ci, sollicitée par la SCI Lafayette, en clause prévoyant une indemnité d'immobilisation.

Il n'est pas contesté que les conditions suspensives ont été levées, en particulier la condition, essentielle, tenant à l'obtention d'un prêt par M. [U] et Mme [N], et que ces derniers ont refusé de signer l'acte authentique de vente.

La SCI Lafayette est donc bien fondée à se prévaloir de la clause pénale en question.

Cependant, c'est également par une motivation pertinente que les premiers juges, relevant en particulier que le montant de l'indemnité stipulée était supérieur à 10 % du prix de vente et que le préjudice résultant pour le vendeur de l'immobilisation de l'immeuble, qui n'a pas duré plus de cinq mois puisque la venderesse n'a pas poursuivi la vente forcée après l'établissement du procès-verbal de carence, le bien paraissant même avoir été remis en vente au bout de trois mois au vu d'annonces produites par la Sarvbi, était à relativiser dès lors que ledit immeuble était en vente depuis près de quatre ans, a réduit le montant de l'indemnité stipulée et l'a fixée à 12'000 euros. Cette disposition mérite donc confirmation.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Lafayette à l'encontre de M.'[U] et de Mme [N]

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes en rappelant que l'indemnité prévue par la clause pénale présentait, en vertu de l'article 1231-5, le caractère d'une réparation forfaitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Lafayette à l'encontre de la Sarvbi

Malgré la formulation très maladroite du dispositif des conclusions de la SCI Lafayette, il en ressort clairement qu'elle demande l'infirmation des dispositions du jugement portant sur les demandes qu'elle réitère et la cour, contrairement à ce que suggère la Sarvbi, s'estime saisie de cette demande d'infirmation.

Le succès de la demande de dommages et intérêts dirigée contre la Sarvbi, fondée sur la responsabilité contractuelle, suppose apportée la preuve d'une faute et d'un préjudice unis par un lien de causalité.

Les premiers juges ont retenu à juste titre que la venderesse avait été indemnisée de l'échec de la vente par l'application de la clause pénale et qu'elle n'apportait pas la preuve d'un préjudice distinct, qu'elle ne caractérise pas davantage en cause d'appel, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs formulés à l'encontre de l'agence immobilière.

Sur la demande des appelants tendant à voir condamner la société Sarvbi à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre

Cette demande ne saurait prospérer dès lors qu'il a été jugé que le refus de M. [U] et de Mme [N] de réitérer la vente par acte authentique, en ce qu'il était motivé en particulier par le montant erroné de la taxe foncière qui leur avait été communiqué, était mal fondé et qu'il n'existe donc pas de lien de causalité entre leur condamnation, pour ce refus injustifié, par application de la clause pénale et une éventuelle faute qu'aurait commise la Sarvbi en leur délivrant une information erronée.

Le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution qu'il a adoptée, le tribunal a statué pertinemment sur les dépens et frais irrépétibles au regard des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

L'insuccès de l'appel principal de M. [U] et de Mme [N] et de l'appel incident de la SCI Lafayette justifie de partager entre eux la charge des dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable, vu l'article 700 susvisé, de laisser à la Sarvbi la charge de ses frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris,

condamne M. [U] et Mme [N], in solidum, à la moitié des dépens et la SCI Lafayette à l'autre moitié,

déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.