CA Bordeaux, 2e ch. civ., 11 janvier 2024, n° n° 20/03140

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat non exclusif du 02 mai 2018, Mme [J] [Z] a confié à l'agence immobilière Hestia la vente de son bien immobilier situé au numéro [Adresse 2].

Le lendemain, la société anonyme Pierre Conseil Foncier (la société Foncier SA) et Mme [Z] contresignaient une offre d'achat à hauteur de la somme de 550 000 euros nets vendeur. La commission de l'agence était fixée à 27 500 euros. La date de signature du compromis de vente était fixée au 12 juin 2018.

Considérant par mise en demeure et courriel du 07 juin 2018 que Mme [Z] avait expressément accepté cette offre dans des conditions caractérisant la perfection de la vente et avait ensuite fautivement refusé de passer l'acte, la Société Foncier SA a, par exploit d'huissier du 23 juillet 2018, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir, sous peine d'astreinte, la passation du compromis de vente du bien immobilier.

Suivant un acte d'huissier du 10 septembre 2019, Mme [Z] a assigné la société Parm-Immo (Hestia) en nullité du mandat.

Une jonction des deux instances a été prononcée le 20 septembre 2019.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 07 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré irrecevables les demandes soutenues par Mme [Z] à l'encontre de la société Parm-Immo (Hestia) ;

- constaté que l'offre d`achat du 03 mai 2018 ne vaut pas vente ;

- débouté la société Foncier SA de l'ensemble de ses demandes ;

- déclaré sans objet les demandes en nullité formées par Mme [Z] ; 

- condamné la société Foncier SA à payer à Mme [Z] les sommes de :

- 1 500 euros au titre du préjudice moral,

- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

- condamné la société Foncier SA aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Suivant une déclaration électronique du 25 août 2020, la société Foncier SA a relevé appel de cette décision, intimant Mme [Z].

Mme [Z] a assigné en appel provoqué la société à responsabilité limitée Parm-Immo (la S.A.R.L. Parm-Immo) le 18 février 2021.

La Société Foncier SA, dans ses dernières conclusions d'appelante du 08 juin 2023, demande à la cour :

- d'infirmer le jugement attaqué en tous ses points ;

- de constater le caractère parfait de la rencontre des volontés entre la venderesse et elle-même concernant le bien n°[Adresse 2]';

- d'ordonner l'exécution forcée de la signature du compromis de vente pour ledit bien, dans les conditions prévues contractuellement, sous astreinte journalière de 1 000 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir;

- de débouter Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner Madame [Z]'au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La S.A.R.L. Parm-Immo, dans ses dernières conclusions du 02 août 2022 demande à la cour de :

- la déclarer recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l'en déclarer bien fondée,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes, fins et prétentions portées par Mme [Z] à son égard,

- déclarer en conséquence irrecevables les demandes, fins et prétentions formées à titre incident à son encontre en tant que demandes nouvelles,

et, statuant à nouveau :

- déclarer valable le mandat de vente conclu le 02 mai 2018,

- statuer ce que de droit sur la validité de la vente au profit de la Société Foncier SA,

- condamner la Société Foncier SA à lui verser la somme de 27.500 € au titre de la commission contractuelle en cas de vente de l'immeuble,

- condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 27.500 € au titre de la clause pénale pour inexécution des obligations contractuelles du mandat, en cas de refuse de vente de l'immeuble,

- condamner en tout état de cause Mme [Z] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Mme [Z] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Yoann Delhaye, avocat au Barreau de Bordeaux, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Mme [Z], dans ses dernières conclusions d'intimée du 30 octobre 2023, demande à la cour :

- de faire droit à son appel incident provoqué à l'encontre de l'agence Hestia,

- d'ordonner la jonction des deux procédures,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que l'offre d'achat du 03 mai 2018 ne vaut pas vente,

- débouté la Société Foncier SA de l'ensemble de ses demandes,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré :

- irrecevables ses demandes à l'encontre de l'agence Hestia,

- sans objet les demandes en nullité formées par elle,

Statuant à nouveau :

- de constater :

- que l'offre du 03 mai 2018 ne vaut pas vente,

- que l'offre du 03 mai 2018 constitue une invitation à entrer en pourparlers,

- l'échec des pourparlers entre elle et la société Foncier SA,

- qu'elle n'a pas accepté l'offre de la société Foncier SA,

- de prononcer la nullité du mandat de vente conclu avec l'agence Hestia,

- de condamner l'agence immobilière Hestia et la société Foncier SA à lui verser, chacune, la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de débouter la société Foncier SA et l'agence Hestia de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- de condamner la société Foncier SA et l'agence immobilière Hestia à lui verser, chacune, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner solidairement l'agence immobilière Hestia et la société Foncier SA à supporter les entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

La juridiction de première instance a considéré que le vendeur n'avait pas donné son accord quant aux conditions tenant à la vente, soit la déclaration préalable de division et du certificat pré-opérationnel. Pour ce qui concerne les demandes de Mme [Z] présentées à l'encontre de S.A.R.L. Parm-Immo, elles ont été déclarées irrecevables dans la mesure où les conclusions de la propriétaire du bien immobilier n'avaient pas été régulièrement signifiées à l'agence immobilière.

Sur la nullité du mandat de vente,

Sur la recevabilité de la demande en nullité,

Afin de s'opposer à la demande en nullité du mandat de vente conclu avec Mme [Z], la S.A.R.L. Parm-Immo soulève l'irrecevabilité de cette prétention sur le fondement de l'article 564 du Code de procédure civile en estimant que celle-ci est nouvelle car formulée pour la première fois en cause d'appel.

Le premier juge a considéré que Mme [Z] n'avait pas justifié de la signification de ses dernières conclusions à la partie défaillante de sorte qu'il a déclaré irrecevable ses demandes à l'encontre de l'agence immobilière.

Cependant, comme l'indique en réponse Mme [Z], sa demande apparaît recevable car l'agence immobilière Hestia avait été valablement assignée en première instance le 10 septembre 2019, l'acte d'huissier ayant été remis à personne. Or, ladite assignation contenait expressément la demande en nullité du mandat de vente. Il ne peut donc s'agir d'une demande nouvelle en appel.

Sur le fond,

Le mandat de vente a été signé par les deux parties à l'adresse où se trouvent les locaux de l'agence immobilière.

Mme [Z] conteste cette situation en arguant qu'il a été en réalité émargé à son domicile. Soutenant qu'il ne mentionne pas la possibilité d'exercer son droit à rétractation prévu par la législation relative au démarchage à domicile, et plus précisément l'article L221-18 du Code de la consommation, elle considère dès lors que l'indication du lieu de signature portée par le mandataire est mensongère et estime dès lors avoir été victime d'un dol et de l'impossibilité d'user de ses droits.

Cependant, les attestations qu'elle verse aux débats pour démontrer que le document litigieux a été signé à son domicile par les deux parties ne s'avèrent pas probantes. D'importantes imprécisions, voire inexactitudes, doivent être relevées, d'une part quant aux dates au cours desquelles une personne lui aurait rendu visite (2 ou 3 mai 2018, voire début mai...) ainsi que d'autre part quant à la qualité de son visiteur qui n'a jamais été identifié par les rédacteurs des attestations comme étant un professionnel de l'agence immobilière.

Mme [Z] soutient en outre ne pas avoir eu la volonté de vendre la totalité de sa parcelle mais une partie d'entre-elle. Elle affirme dès lors que le contenu du mandat portant sur l'intégralité de sa propriété est inexact, voire mensonger.

Aucun élément ne permet de démontrer que la S.A.R.L. Parm-Immo a eu connaissance du souhait de sa mandante.

Si la venderesse produit effectivement un projet de division de sa parcelle établi par un géomètre-expert, il doit être constaté que les travaux de ce dernier ont été réalisés au cours du premier trimestre de l'année 2019, soit bien postérieurement à la date de son acceptation de l'offre de vente émise par la société Foncier SA (02/03 mai 2018) et après la manifestation de son refus (21 mai 2018).

En conséquence, Mme [Z] ne peut donc soutenir que le mandat litigieux ne pouvait dès lors porter sur la totalité de sa parcelle. Il sera ajouté que S.A.R.L. Parm-Immo fait justement observer que :

- tant le mandat que l'offre acceptée ne mentionnent en aucune façon l'existence de la division parcellaire ou la volonté de la mandante d'y procéder ;

- dans son courrier adressé à l'agence immobilière dans lequel elle entend dénoncer le mandat, elle ne fait absolument pas état d'une erreur sur la consistance du bien proposé à la vente.

Il ne peut donc être reproché à la S.A.R.L. Parm-Immo d'avoir eu connaissance de la division parcellaire et de l'avoir ignorée pour contraindre sa mandante à céder la totalité de sa propriété.

La venderesse allègue de surcroît de l'état de faiblesse dans lequel elle se trouvait au début du mois de mai 2018 pour considérer que l'agence immobilière a abusé de cette situation.

Si Mme [Z] était âgée de plus de 85 ans à la date à laquelle elle a signé le mandat de vente, aucun élément ne permet de considérer qu'elle présentait un état de vulnérabilité mis à profit par son mandataire pour l'obliger à procéder à la signature du document. Le seul certificat médical établi le 08 février 2021 par son médecin ne fait d'ailleurs état que de troubles anxio-dépressifs et non d'une diminution de ses capacités cognitives.

Enfin, le court laps de temps qui s'est écoulé entre la date de signature du mandat de vente et celle de la présentation de l'offre d'achat ne constitue pas un élément traduisant la volonté du mandataire de tromper son cocontractant sur la nature du bien vendu et plus généralement sur l'étendue de ses droits.

En conséquence, la S.A.R.L. Parm-Immo était pleinement investie par Mme [Z], conformément aux dispositions du décret 72-678 du 20 juillet 1972, pour rechercher un acquéreur afin de parvenir à la vente du bien immobilier situé au numéro [Adresse 2]. La demande en nullité présentée par la propriétaire des lieux doit être rejetée et non déclarée sans objet comme l'a retenu le premier juge.

Sur la demande de vente forcée,

Il sera liminairement observé que la société Foncier SA demande la condamnation de Mme [Z] à venir signer "le compromis" et non l'acte authentique de vente.

Aux termes des dispositions de l'article 1114 du Code civil, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l'article 1118 du Code civil, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.

Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.

L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Par ailleurs, selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le 03 mai 2018, la société Foncier SA a fait parvenir au cabinet Hestia une offre d'achat du bien immobilier situé au numéro [Adresse 2] au prix de 525 000 euros frais d'agence inclus. Le courrier ajoute que :

- « les fonds étant disponibles sur mon compte , cette acquisition s'effectuera comptant, sans recourir à un prêt et sans clause de permis de construire ;

- Nous sommes disposés à passer acte dès l'obtention d'une déclaration préalable de division purgée de tout recours et tout retrait permettant la création de deux terrains à bâtir et d'un certificat pré-opérationnel permettant la création de deux logements dans les dépendances ».

En bas à gauche de ce document est portée une mention manuscrite rédigée et signée le même jour par Mme [Z] selon laquelle « bon pour prix de vente, net vendeur, 550 000 euros ».

En bas à droite se trouve également inscrite une mention manuscrite indiquant « bon pour achat au prix de 550 000 euros » avec la signature de l'offrant. Il s'en déduit que la société Foncier SA a accepté de verser à la venderesse la somme de 550 000 euros, n'ayant jamais contesté, tant dans ce document ni tout au long de la présente procédure, être redevable en sus du montant de la commission due à l'agence immobilière.

En l'absence de restriction exprimée dans l'offre de vente, l'acceptation sans réserve suffit à former le contrat.

Les deux parties se sont ainsi accordées sur les éléments essentiels du contrat, s'agissant de la désignation de l'immeuble vendu et de son prix net vendeur. Elles avaient même convenu d'une date de rendez-vous devant notaire afin d'établir la promesse.

L'absence de mention dans l'offre acceptée de la superficie de la parcelle cédée ne remet pas en cause le caractère parfait de la vente.

Au regard de ces éléments, le tribunal a considéré à tort que les parties n'avaient pas dépassé le stade de simples pourparlers.

Or, la rétractation de Mme [Z] est intervenue bien après l'acceptation de sa contre-proposition par la société Foncier SA.

Pour s'opposer au caractère parfait de la vente, Mme [Z] soutient que sa volonté était de ne vendre qu'une partie de sa propriété située au numéro [Adresse 2] et non la totalité de celle-ci.

Comme indiqué ci-dessus, la venderesse n'a entrepris les démarches tendant à procéder à la division de sa propriété que postérieurement à la date à laquelle elle a indiqué à l'acquéreur renoncer à la transaction.

De même, le mandat de vente signé par Mme [Z] avec la S.A.R.L. Parm-Immo porte sur l'intégralité de la propriété située au numéro [Adresse 2] et non sur une partie de celle-ci.

Il sera ajouté qu'il n'est pas établi que la fille de Mme [Z], qui serait bénéficiaire d'une parcelle issue de la division, dispose d'un titre publié attestant sa qualité de propriétaire.

En réalité, il s'évince du courrier adressé par la venderesse à l'agence immobilière le 21 mai 2018 que le refus de poursuivre la transaction avec la société Foncier SA est motivé par le sentiment d'avoir accepté à tort un prix insuffisant.

Le jugement entrepris sera donc totalement infirmé. Il convient dès lors d'ordonner Mme [Z], sous peine d'astreinte, à procéder, comme le réclame la société Foncier SA, à la signature du 'compromis' de vente portant sur l'intégralité de sa propriété située au numéro [Adresse 2].

Quant à la demande présentée par la S.A.R.L. Parm-Immo concernant le paiement de ses honoraires, il sera observé que l'appelante ne conteste pas en être redevable et qu'ils ne sont dus qu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente et non de la promesse ('compromis'). Cette prétention apparaît dès lors prématurée et sera rejetée à ce stade de la procédure.

Sur l'article 700 du code de procédure civile,

Au stade de la première instance, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties le paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

En cause d'appel, Mme [Z] sera condamnée à payer à la société Foncier SA et la S.A.R.L. Parm-Immo, chacune, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article précité, les autres demandes sur ce fondement seront rejetées.

Dispositif,

PAR CES MOTIFS,

La cour,

- Confirme le jugement rendu le 07 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par la société à responsabilité limitée Parm-Immo et la société Foncier SA sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

- Condamne Mme [J] [Z] à passer devant notaire le compromis de vente de son bien immobilier situé au numéro [Adresse 2], au profit de la société Foncier SA , et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la date de signification du présent arrêt, et ce pendant une durée de huit mois ;

- Rejette les autres demandes présentées par Mme [J] [Z] ;

- Condamne Mme [J] [Z] au paiement des dépens de première instance ;

Y ajoutant ;

- Déclare recevable la demande présentée par Mme [J] [Z] tendant à obtenir la nullité du mandat de vente signé le 02 mai 2018 avec la société à responsabilité limitée Parm-Immo ;

- Rejette la demande présentée par Mme [J] [Z] tendant à obtenir la nullité du mandat de vente signé le 02 mai 2018 avec la société à responsabilité limitée Parm-Immo ;

- Rejette les demandes présentées par la société à responsabilité limitée Parm-Immo à l'encontre de Mme [J] [Z] et de la société Foncier SA tendant à obtenir le paiement de ses honoraires ;

- Condamne Mme [J] [Z] à verser à la société Foncier SA somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Mme [J] [Z] à verser à la société à responsabilité limitée Parm-Immo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne Mme [J] [Z] au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par maître Yoann Delhaye, avocat au barreau de Bordeaux, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.