CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 7 février 2024, n° 20/09413
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 07 FEVRIER 2024
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09413 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBK5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2020 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 11-19-000226
APPELANTE
Société LE SYNDIC
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 797 638 590
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1072
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole, Madame [W] [N]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Camille RENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société à responsabilité limitée Le Syndic a été désignée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2017. Son mandat a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 26 octobre 2017.
Lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le mandat de la société Le Syndic a été renouvelé pour un an.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2018, Mme [Y], agissant au nom du conseil syndical, a demandé à la société Le Syndic de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic bénévole et la souscription à l'offre de la société Illicocopro, arguant de divers manquements dans l'exercice de sa mission.
La société Le Syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale 20 février 2019 à l'issue de laquelle son mandat de syndic a été révoqué et Mme [W] [N] a été nommée en qualité de syndic bénévole.
Par acte du 22 mars 2019 la société Le Syndic a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater que sa révocation intervenue moins d'un mois après son élection lors de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 est brutale, prématuré et abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui à payer les sommes de :
2.038,68 € à titre de dommages et intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat,
2.500 € au titre du préjudice moral au regard du comportement des copropriétaires a son égard lors de l'assemblé générale,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Faisant valoir que la révocation est régulière et justifiée en raison de fautes commises et n'est pas susceptible de constituer un abus de droit, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] s'est opposé aux demandes de son ancien syndic et s'est porté reconventionnellement demandeur en condamnation de la société Le Syndic à lui payer les sommes de :
6.603,55 € en remboursement des sommes indument versées,
1.500 € à titre de dommages et intérêts,
1.000 € par application de l'article 700 du code procédure civile, outr les dépens.
Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal de proximité de Pantin a :
- dit que la révocation de la société à responsabilité imitée Le Syndic est justifiée,
- condamné la société Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic bénévole Mme [N] [W], les sommes de :
2.816 € au titre des sommes indûment prélevées,
500 € à titre de dommages et intérêts,
500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté sur les autres demandes,
- condamné la société Le Syndic aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La société à responsabilité limitée Le Syndic a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juillet 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 25 septembre 2020, par lesquelles la société à responsabilité limitée Le Syndic, appelante, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
- constater que la révocation du syndic intervenue moins d'un mois après son élection lors de l'assemblée du 13 novembre 2018 est brutale, prématurée et abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.038,68 € à titre de dommages et intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à lui verser la somme de 2.500 € en réparation du préjudice moral au regard du comportement des copropriétaires à son égard lors de l'assemblée du 20 février 2019,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ces moyens et demandes reconventionnelles ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat du surplus de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 10 décembre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- constater que la révocation de la société Le Syndic est justifiée en raison des diverses fautes commises et est insusceptible de constituer un abus de droit,
- constater que la société Le Syndic n'a subi aucun préjudice moral,
- constater que les sommes s'élevant au total à 6.847,35 € ont été indûment versées à la société Le Syndic et doivent lui être restituées,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par la société Le Syndic,
- condamner la société Le Syndic à lui payer la somme de 6.847,35 € au titre des restitutions de sommes qui ont été indûment versées,
- condamner la société Le Syndic à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Le Syndic aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir (sic) ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la révocation du mandat de syndic
La société Le Syndic ne disconvient pas que le mandat du syndic, comme tout mandat régi par l'article 2004 du code civil, peut être révoqué avant son terme ;
Elle fait cependant valoir, à juste titre, que lorsque la révocation anticipée du mandat ne repose sur aucun motif légitime, le syndic peut prétendre au versement de ses honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat ;
Il est acquis aux débats que la société Le Syndic qui exerçait les fonctions de syndic de l'immeuble du [Adresse 2] depuis plus de 2 ans, a été renouvelée dans ses fonctions aux termes de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 ;
Par courrier recommandé du 12 décembre 2018, un mois après l'assemblée générale du 13 novembre 2018, le conseil syndical de l'immeuble du [Adresse 2], invoquant manquements et fautes de gestion, a demandé la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires aux fins de révoquer le mandat de la société Le Syndic ;
Les griefs à l'encontre du syndic, justifiant selon le syndicat la révocation de la société Le Syndic, sont énumérés dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019 (pièces Le Syndic n° 5 et 8) :
- omission dans la convocation à l'assemblée du lieu de la réunion, en violation de l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
- tenue de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017, en méconnaissance de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- omission de joindre dans la convocation le contrat de syndic, en violation de l'article 11 du même décret,
- omission de convoquer une copropriétaire, Mme [N],
- anomalies comptable dans la répartition des charges d'eau, l'imputation des frais de recouvrement des copropriétaires défaillant à tous les copropriétaires ;
La société Le Syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 20 février 2019 à l'issue de laquelle son mandat de syndic a été révoqué et Mme [W] [N] a été nommée en qualité de syndic bénévole ;
Pour déterminer si la révocation du syndic est justifiée ou non, il convient de ne prendre en compte que les griefs exposés dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019, antérieurs à l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
Sur l'omission de mentionner dans la convocation à l'assemblée générale le lieu de la réunion
Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic d'avoir omis de mentionner dans la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le lieu de la réunion ;
Il résulte de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 que 'la convocation contient l'indication des lieu, date et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion.
...
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble' ;
Il n'est pas contesté que la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 indique que l'assemblée se tiendra le 13 novembre 2018 à 18h30 sans indiquer le lieu ;
Lors d'échanges de mails entre la société le Syndic et Mme [Y], il est indiqué par mail du 13 novembre 2018 que le lieu de rendez-vous est 'RV à l'immeuble' ;
Ce lieu n'a suscité de la part de Mme [Y] aucune contestation ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 indique que l'assemblée s'est tenue [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Lors de cette assemblée générale la majorité des copropriétaires étaient présents ;
L'omission d'indiquer le lieu de la réunion ne justifie pas la révocation du syndic dans la mesure où l'assemblée s'est tenue dans l'immeuble même et que les copropriétaires s'y sont rendus en majorité ;
Sur la tenue de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017
Il résulte de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que l'assemblée générale des
copropriétaires appelés à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent ;
Aux termes de l'article 7 du décret 17 mars 1967, 'dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblé générale des copropriétaires' ;
Par mail du 11 septembre 2018, la société Le Syndic a demandé à Mme [Y], membre du conseil syndical, une date pour tenir l'assemblée générale annuelle ;
Il n'est pas contesté que la date du 13 novembre 2018 a été fixé en accord entre les parties ;
Par ailleurs l'assemblée générale du 26 octobre 2017 a voté les budgets prévisionnels des exercices 2017 et 2018 ('budget fonctionnement 2018' s'élevant à 8.140 €), de sorte que pour ce dernier exercice, les dispositions de l'article 14-1 n'ont pas été méconnues ; de plus lorsque l'asssemblée du 13 novembre 2018 a voté une nouvelle fois le budget de fonctionnement de l'exercice 2018 le montant n'a pas varié, restant de 8.140 € ;
Le grief tiré de la tenue de l'assemblée générale onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017, n'est pas démontré ; la révocation du mandat de syndic n'est pas justifiée sur ce point ;
Sur l'omission de joindre à la convocation de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le contrat de syndic
Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 sont notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour : pour la validité de la décision, 'le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat' ;
Le renouvellement du syndic était à l'ordre du jour de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 ;
Figurent au dossier des échanges de mails des 2 et 5 novembre 2018 entre la société Le Syndic et Mme [Y] dans lesquels il y a lieu de constater qu'il a été demandé au syndic de joindre le contrat de syndic avec les convocations ;
Le contrat de syndic est renouvelable tous les ans et les copropriétaires se doivent d'être en possession des documents nécessaires afin de pouvoir délibérer de manière éclairée ;
La société Le Syndic ne justifie pas avoir communiqué à tous les copropriétaires le contrat de syndic avant la date de l'assemblée générale ; l'omission de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour le projet de contrat du syndic est constitutif d'une faute ;
Sur l'omission de convoquer une copropriétaire
Suivant acte authentique du 25 octobre 2018 les consorts [M] ont vendu à Mme [W][N] les lots dont ils étaient propriétaires dans l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] (93) ; le notaire a notifié au syndic le transfert de propriété prévu par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2018 (pièce Le Syndic n° 18) ;
Il est reproché à la société Le Syndic de n'avoir pas convoqué Mme [N] à l'assemblée du 3 novembre 2018 et de ne pas l'avoir mentionné en qualité de copropriétaire sur le procès verbal de cette assemblé générale ;
La convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 a été adressée aux copropriétaires le 12 octobre 2018 (pièce Le Syndic n° 13), soit antérieurement à la notification du transfert de propriété ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
Le fait que le procès verbal de l'assemblée du 13 novembre 2018, postérieur à la notification du transfert de propriété, mentionne encore par erreur le nom des consorts [M] en qualité de copropriétaire ne justifie pas la révocation du syndic ;
Sur les anomalies comptables
Le grief relatif à la répartition des charges d'eau mentionné dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019 n'est pas repris ;
Il est reproché à la société Le Syndic d'avoir imputé les frais de recouvrement des débiteurs défaillants à tous les copropriétaires, en méconnaissance des dispositions de l'article 10-1 de la lloi du 10 juillet 1965 et des stipulations du contrat de syndic ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Selon le contrat de syndic, sont imputable au seul propriétaire concerné, notamment, les prestations de constitution de dossier transmis à l'auxiliaire de justie et le suivi du dossier transmis à l'avocat, mais dans ces deux cas, 'uniquement en cas de diligences eceptionnelles' ;
Au titre des honoraires de suivi de dossiers et de transmission à l'avocat, il a été facturé à l'ensemble des copropriétaires et non aux seuls copropriétaires défaillants la somme de 300 € de frais d'avocat pour le dossier [F] SCI Jauca et 300 € pour le dossier [C] ;
Les frais de suivi de dossier et de transmission de dossier à l'avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est ni démontré, ni allégué dans le cas des dossiers [F] et [C] ;
Le grief n'est donc pas établi et la révocation du syndic n'est pas justifiée sur ce point ; de même la demande en remboursement de la somme de 600 € doit être rejetée ;
Conclusions sur la révocation du syndic
Il résulte de ce qui précède que le seul grief justifié est celui de l'absence de communication dans la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 20218 du projet de contrat de syndic ; ce seul grief ne suffit pas à justifier de la révocation anticipée du mandat de syndic puisque le contrat, visible sur le site internet de la société Le Syndic, ce qui n'est pas contesté, a bien été communiqué lors de l'assemblée générale puisqu'il a été signé par Mme [Y] le jour même,(pièce Le Syndic n° 2 : contrat de syndic signé le 13 novembre 2018) ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a dit que la révocation de la société à responsabilité imitée Le Syndic est justifiée ;
La révocation du syndic apparaît en réalité abusive comme ne reposant sur aucun motif légitime ;
La société Le Syndic est en droit d'obtenir le paiement de ses honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ; ces honoraires ont été fixés par l'assemblée du 13 novembre 2018 à la somme de 2.808 € TTC au terme de la résolution n° 6 (pièce Le Syndic n° 1 : procès verbal de l'assemblée générale du 13 novembre 2018) ;
Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à la société Le Syndic la somme de 2.038 € de dommage-intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ;
Sur les demandes en remboursement du syndicat des copropriétaires
Sur la facture relative aux archives dormantes
Sont comprises dans le forfait toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars1967 ;
Le contrat de syndic du 13 novembre 2018 indique en son article 7/1/1 que le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars1967 ;
La conservation des archives du syndicat n'est pas comprise dans les exclusions ;
La loi prévoit que l'obligation d'archivage s'impose au syndic, c'est-à-dire que celui-ci doit non seulement assurer la conservation des archives, mais aussi, en fin de mandat, les transmettre à son successeur (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;
Cette transmission est donc une obligation légale qui ne doit donner lieu à aucune rémunération complémentaire du syndic ;
Il a été facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 810 € au titre des archives dormantes alors que cette mission entre dans le cadre des honoraires de gestion courante du mandat de syndic ;
La somme de 810 € doit donc être remboursée au syndicat des copropriétaires ;
Sur la facturation non justifiée de l'immatriculation de la copropriété
Les copropriétés doivent être immatriculées au sein du registre national des copropriétés ;
Le syndic peut facturer l'immatriculation initiale au syndicat de copropriétaires en tant que prestation particulière ; cette prestation a été facturée à hauteur de 720 € le 18 octobre 2018 (pièces syndicat n° 5 et 7) ;
La mise à jour annuelle fait partie du travail habituel du syndic et doit être incluse dans le forfait facturé par le syndic pour les prestations de gestion courante ;
Il n'est pas contesté que la société Le Syndic a facturé une seconde fois cette prestation le 10 décembre 2018 à hauteur de 700 € sans apporter de justification (pièce syndicat n° 5) ; elle ne justifie pas du remboursement spontané de la somme de 700 € ;
Elle doit donc être condamnée à rembourser au syndicat la somme de 700 € correspondant à la seconde facturation de l'immatriculation indue ;
Sur la facturation d'une recherche de fuite (198 €) et de la prestation de suivi d'assurance (108 €)
A la demande du syndic, l'entreprise Granger est intervenue le 5 septembre 2018 pour une recherche de fuites en cave et rédaction d'un rapport ; la facture de l'entreprise de 198 € est produite (pièce Le Syndic n° 23) ; il est acquis aux débats que cette recherche n'ayant détecté aucun désordre, il n'y a pas eu de déclaration de sinsitre auprès de l'assureur de l'immeuble (pièce syndicat n° 8) ;
Si la facture de recherche de fuite (198 €) est justifiée bien que le rapport de l'entreprise ne soit pas communiqué, en revanche, les frais de suivi dossier assurance de 108 € (pièce syndicat n° 15) ne sont pas dus en l'absence de déclaration de sinistre ;
La société Le Syndic ne doit donc rembourser que la somme de 108 €, et non pas la somme de 198 € + 108 € = 306 € comme retenu par le tribunal ;
Sur les appels de charges de 7.452 € pour les travaux - chantier jamais terminé remboursement de la somme de 3.767,55 €
Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande de remboursement de la somme de
3.767,55 € pour des travaux de destruction de cabanons non réalisés ;
Il est produit une facture du 2 novembre 2017 pour travaux de destruction du cabanon selon devis d'un montant de 6.699 € HT ;
Le syndicat des copropriétaires explique qu'à la suite d'une décision d'assemblée générale, la société Le Syndic a effectué un appel de charges de 7.452 € pour des travaux relatifs à la destruction de cabanons ; qu'il apparaît que la société Le Syndic a payé un acompte à l'entreprise de 3.684.45 € ; que toutefois, il est apparu la nécessité de stopper ces travaux (pièce syndicat n°21 : échanges de mails sur l'arrêt des travaux) ; que lors d'une réunion du 17 septembre 2018, a été prise la décision de stopper les travaux dans l'attente de la réalisation de ceux de l'immeuble d'à-côté situé [Adresse 1] (travaux de sous-oeuvre du mur mitoyen) (pièce syndicat n°21 : attestation concernant la décision de stopper les travaux) ; qu'à cette réunion était notamment présente Mme [D] en qualité de représentante de la société Le Syndic ; que par suite la prestation n'a pas été totalement réalisée (pièce n°11 : facture en du 2 novembre 2017, pièce n°12 : photographie des travaux non terminés, pièce n°21 : attestation concernant la décision de stopper les travaux et pièce n°22 : photographies récentes des travaux non terminés) ;
Il fait valoir que la différence entre le montant des travaux et l'acompte à savoir 3.767,55 € n'apparait plus sur le compte alors même que les travaux n'ont jamais été terminés ; il soutient que la société Le Syndic est tenue de justifier de l'emploi de cet appel de charges de 7.452 € et du versement de la provision et qu'en toute hypothèse la somme 3.767,55 € est considérée comme indue et doit être remboursée ;
S'il est justifié de l'arrêt des travaux, la somme prétenduemment versée indûment à l'entreprise doit être remboursée par cette dernière et non par l'ancien syndic dans la mesure où il n'est pas démontré que le versement de l'acompte ait été fautif ;
Sur la facturation abusive de l'assemblée générale du 20 février 2019 et les incohérences de justification du montant des prestations pour l'assemblée générale du 13 novembre 2018
Il a été facturé la somme de 400 € au titre des honoraires de déplacement avec collaborateur pour l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
L'assemblée générale du 20 février 2019 a débuté à 19 h ;
Selon la plainte déposée par la société Le Syndic les membres composant le syndic ont quitté l'assemblée générale à 19h20 ;
Les sommes facturées au titre des déplacements pour l'assemblée générale du 20 février 2019 apparaissent disproportionnées au regard du temps passé ;
Le contrat de syndic ne fait référence à aucun coût horaire pour la tenue des assemblés générales ;
Il n'est produit aucun justificatif sérieux permettant la vérification des coûts facturés au titre des honoraires de déplacement pour les assemblées générales du 20 février 2019 et du 13 novembre 2018 ;
La somme de 400 € doit être remboursée au syndicat des copropriétaires ;
Synthèse sur les demandes de remboursement du syndicat
Il résulte de ce qui précède que la société Le Syndic doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes de 810 € + 700 € + 108 € + 400 € = 2.018 € ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la société Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.816 € au titre des sommes indûment prélevées ;
Sur les demandes réciproques de dommage-intérêts
La société Le Syndic et le syndicat des copropriétaires maintiennent leurs demandes respectives de dommage-intérêts ;
Sur la tenue de l'assemblée générale du 20 février 2019
Le syndicat des copropriétaires reproche au syndic d'avoir lors de l'assemblée générale du 20 février 2019 pris les feuilles de présence et les pouvoirs empêchant de comptabiliser les voix lors des votes des résolutions ;
Il est constant que la tenue de l'assemblée générale du 20 février 2019 au cours de laquelle a été votée la révocation de la société Le Syndic, s'est passée dans un climat très conflictuel ;
Une plainte a été déposée le 24 février 2019 par la société Le Syndic contre M. [L] [F] copropriétaire et la société Illicopro pour violences volontaires et injures publiques ; cette plainte n'a cependnat eu aucune suite au pénal et les attestations versées aux débats par des copropriétaires présents lors de l'assemblée démentent toute violence ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 février 2019 indique en sa résolution 4 que 'l'assemblée acte le départ de Mme [D] et de M. [S] représentant du syndic révoqué, ces derniers pour une raison inconnue et malgré les protestations vives de l'intégralité des copropriétaires, se permettent de prendre avec eux la feuille de présence et les pouvoirs ;
Une seconde feuille de présence est alors éditée avec les signatures de tous les copropriétaires présents' ;
Figurent au dossier sept attestations de copropriétaires expliquant que la société Le Syndic représentée par Mme [D] et M. [S] a quitté brusquement, suite à diverses altercations verbales avec les membres présents, le lieu où se tenait l'assemblée générale (café le coq français) en emportant les feuilles de présence et les pouvoirs ;
Il est constaté par acte d'huissier du 16 avril 2019, la remise par la société le Syndic à Mme [N] des documents relatifs à l'assemblée générale du 20 février2019 avec les pouvoirs ;
Il y a lieu d'observer que la feuille de présence ainsi que les pouvoirs ont été conservés par Mme [D] et M. [S] représentant le syndic lors de leur départ de l'assemblée générale ;
L'intérêt de la feuille de présence qui doit être tenue par le syndic, comporte un certain nombre de mentions, telles que 'les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose' (article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) ;
Le syndic en retenant de façon irrégulière les documents litigieux a empêché le bon déroulement de l'assemblée générale ;
Ce comportement est constitutif d'une faute professionnelle ;
Sur la déclaration d'un nouveau syndic
La société Le Syndic a déclaré au mois de juillet 2019 au registre des copropriétés le changement de représentant légal de la copropriété SDC [Adresse 2] à savoir Mme [N] [W] avec pour adresse mail 'agnesdrache@hotmail. com' ;
Il est produit un mail daté du 21 février 2019 envoyé par Mme [N] à l'intention de Mme [D] représentante du syndic avec comme adresse mail '[Courriel 6]' ;
Sur les documents versés aux débats, l'adresse mail connue de Mme [N] depuis février 2019 est '[Courriel 6]' ;
L'adresse mail adressée au registre de la copropriété par la société Le Syndic n'apparaît sur aucun document administratif produit par les parties ;
La société Le Syndic en adressant une adresse erronée au registre des copropriété a commis une faute retardant la copropriété d'accomplir les démarches obligatoires pour les immeubles d'habitation en copropriété ;
Sur la remise des archives
L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 en vigueur du 27 mars 2014 au 1er janvier 2020 dispose qu'en 'cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ....
... Après mise en demeure resté infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président
du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé,
d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionné aux deux premiers
alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en
demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts' ;
Par lettre de mise en demeure du 22 février 2019 le nouveau syndic bénévole élu lors de l'assemblée générale du 20 février 2019 représenté par Mme [N] a demandé à la société Le Syndic de récupérer les archives de la copropriété ;
Les archives de la copropriété ont été récupérées le 16 avril 2019 en présence d'un huissier soit deux mois après la révocation du syndic ;
La société le Syndic en retenant sans justification les archives de la copropriété au-delà des textes en vigueur a commis une faute ;
Les manquements retenus à l'encontre de la société Le Syndic postérieurs à sa révocation, s'ils ne justifient pas celle-ci, ont cependant créé un trouble anormal justifiant une réparation ;
Il sera versé par la société Le Syndic la somme de 300 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] (93260) au titre du préjudice subi, le jugement étant infirmé sur le quantum ;
En revanche le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Le Syndic de sa demande de dommage-intérêts en réparation du préjudice moral généré par le comportement des copropriétaires lors de l'assemblée du 20 février 2019, lequel n'est pas démontré au vu des attesations produites par le syndicat ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;
Il n'y pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance et en appel ;
Sur la demande relative à l'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe,contradictoirement,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Le Syndic de sa demande de dommage-intérêts ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Dit abusive la révocation du mandat de syndic de la société à responsabilité limitée Le Syndic par l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) à payer à la société à responsabilité limitée Le Syndic la somme de 2.038 € de dommage-intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ;
Condamne la société à responsabilité limitée Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 2.018 € au titre des sommes indûment prélevées ;
Condamne la société à responsabilité limitée Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 300 € de dommage-intérêts ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charges les frais et dépens par elle exposés.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 07 FEVRIER 2024
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09413 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBK5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2020 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 11-19-000226
APPELANTE
Société LE SYNDIC
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 797 638 590
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1072
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole, Madame [W] [N]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Camille RENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société à responsabilité limitée Le Syndic a été désignée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2017. Son mandat a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 26 octobre 2017.
Lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le mandat de la société Le Syndic a été renouvelé pour un an.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2018, Mme [Y], agissant au nom du conseil syndical, a demandé à la société Le Syndic de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic bénévole et la souscription à l'offre de la société Illicocopro, arguant de divers manquements dans l'exercice de sa mission.
La société Le Syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale 20 février 2019 à l'issue de laquelle son mandat de syndic a été révoqué et Mme [W] [N] a été nommée en qualité de syndic bénévole.
Par acte du 22 mars 2019 la société Le Syndic a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater que sa révocation intervenue moins d'un mois après son élection lors de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 est brutale, prématuré et abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui à payer les sommes de :
2.038,68 € à titre de dommages et intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat,
2.500 € au titre du préjudice moral au regard du comportement des copropriétaires a son égard lors de l'assemblé générale,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Faisant valoir que la révocation est régulière et justifiée en raison de fautes commises et n'est pas susceptible de constituer un abus de droit, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] s'est opposé aux demandes de son ancien syndic et s'est porté reconventionnellement demandeur en condamnation de la société Le Syndic à lui payer les sommes de :
6.603,55 € en remboursement des sommes indument versées,
1.500 € à titre de dommages et intérêts,
1.000 € par application de l'article 700 du code procédure civile, outr les dépens.
Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal de proximité de Pantin a :
- dit que la révocation de la société à responsabilité imitée Le Syndic est justifiée,
- condamné la société Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic bénévole Mme [N] [W], les sommes de :
2.816 € au titre des sommes indûment prélevées,
500 € à titre de dommages et intérêts,
500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté sur les autres demandes,
- condamné la société Le Syndic aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La société à responsabilité limitée Le Syndic a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juillet 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 25 septembre 2020, par lesquelles la société à responsabilité limitée Le Syndic, appelante, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
- constater que la révocation du syndic intervenue moins d'un mois après son élection lors de l'assemblée du 13 novembre 2018 est brutale, prématurée et abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.038,68 € à titre de dommages et intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à lui verser la somme de 2.500 € en réparation du préjudice moral au regard du comportement des copropriétaires à son égard lors de l'assemblée du 20 février 2019,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ces moyens et demandes reconventionnelles ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat du surplus de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 10 décembre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- constater que la révocation de la société Le Syndic est justifiée en raison des diverses fautes commises et est insusceptible de constituer un abus de droit,
- constater que la société Le Syndic n'a subi aucun préjudice moral,
- constater que les sommes s'élevant au total à 6.847,35 € ont été indûment versées à la société Le Syndic et doivent lui être restituées,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par la société Le Syndic,
- condamner la société Le Syndic à lui payer la somme de 6.847,35 € au titre des restitutions de sommes qui ont été indûment versées,
- condamner la société Le Syndic à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Le Syndic aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir (sic) ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la révocation du mandat de syndic
La société Le Syndic ne disconvient pas que le mandat du syndic, comme tout mandat régi par l'article 2004 du code civil, peut être révoqué avant son terme ;
Elle fait cependant valoir, à juste titre, que lorsque la révocation anticipée du mandat ne repose sur aucun motif légitime, le syndic peut prétendre au versement de ses honoraires jusqu'à la fin normale de son contrat ;
Il est acquis aux débats que la société Le Syndic qui exerçait les fonctions de syndic de l'immeuble du [Adresse 2] depuis plus de 2 ans, a été renouvelée dans ses fonctions aux termes de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 ;
Par courrier recommandé du 12 décembre 2018, un mois après l'assemblée générale du 13 novembre 2018, le conseil syndical de l'immeuble du [Adresse 2], invoquant manquements et fautes de gestion, a demandé la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires aux fins de révoquer le mandat de la société Le Syndic ;
Les griefs à l'encontre du syndic, justifiant selon le syndicat la révocation de la société Le Syndic, sont énumérés dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019 (pièces Le Syndic n° 5 et 8) :
- omission dans la convocation à l'assemblée du lieu de la réunion, en violation de l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
- tenue de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017, en méconnaissance de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- omission de joindre dans la convocation le contrat de syndic, en violation de l'article 11 du même décret,
- omission de convoquer une copropriétaire, Mme [N],
- anomalies comptable dans la répartition des charges d'eau, l'imputation des frais de recouvrement des copropriétaires défaillant à tous les copropriétaires ;
La société Le Syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 20 février 2019 à l'issue de laquelle son mandat de syndic a été révoqué et Mme [W] [N] a été nommée en qualité de syndic bénévole ;
Pour déterminer si la révocation du syndic est justifiée ou non, il convient de ne prendre en compte que les griefs exposés dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019, antérieurs à l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
Sur l'omission de mentionner dans la convocation à l'assemblée générale le lieu de la réunion
Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic d'avoir omis de mentionner dans la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le lieu de la réunion ;
Il résulte de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 que 'la convocation contient l'indication des lieu, date et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion.
...
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble' ;
Il n'est pas contesté que la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 indique que l'assemblée se tiendra le 13 novembre 2018 à 18h30 sans indiquer le lieu ;
Lors d'échanges de mails entre la société le Syndic et Mme [Y], il est indiqué par mail du 13 novembre 2018 que le lieu de rendez-vous est 'RV à l'immeuble' ;
Ce lieu n'a suscité de la part de Mme [Y] aucune contestation ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 indique que l'assemblée s'est tenue [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Lors de cette assemblée générale la majorité des copropriétaires étaient présents ;
L'omission d'indiquer le lieu de la réunion ne justifie pas la révocation du syndic dans la mesure où l'assemblée s'est tenue dans l'immeuble même et que les copropriétaires s'y sont rendus en majorité ;
Sur la tenue de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017
Il résulte de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que l'assemblée générale des
copropriétaires appelés à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent ;
Aux termes de l'article 7 du décret 17 mars 1967, 'dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblé générale des copropriétaires' ;
Par mail du 11 septembre 2018, la société Le Syndic a demandé à Mme [Y], membre du conseil syndical, une date pour tenir l'assemblée générale annuelle ;
Il n'est pas contesté que la date du 13 novembre 2018 a été fixé en accord entre les parties ;
Par ailleurs l'assemblée générale du 26 octobre 2017 a voté les budgets prévisionnels des exercices 2017 et 2018 ('budget fonctionnement 2018' s'élevant à 8.140 €), de sorte que pour ce dernier exercice, les dispositions de l'article 14-1 n'ont pas été méconnues ; de plus lorsque l'asssemblée du 13 novembre 2018 a voté une nouvelle fois le budget de fonctionnement de l'exercice 2018 le montant n'a pas varié, restant de 8.140 € ;
Le grief tiré de la tenue de l'assemblée générale onze mois après la clôture de l'exercice comptable 2017, n'est pas démontré ; la révocation du mandat de syndic n'est pas justifiée sur ce point ;
Sur l'omission de joindre à la convocation de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 le contrat de syndic
Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 sont notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour : pour la validité de la décision, 'le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat' ;
Le renouvellement du syndic était à l'ordre du jour de l'assemblé générale du 13 novembre 2018 ;
Figurent au dossier des échanges de mails des 2 et 5 novembre 2018 entre la société Le Syndic et Mme [Y] dans lesquels il y a lieu de constater qu'il a été demandé au syndic de joindre le contrat de syndic avec les convocations ;
Le contrat de syndic est renouvelable tous les ans et les copropriétaires se doivent d'être en possession des documents nécessaires afin de pouvoir délibérer de manière éclairée ;
La société Le Syndic ne justifie pas avoir communiqué à tous les copropriétaires le contrat de syndic avant la date de l'assemblée générale ; l'omission de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour le projet de contrat du syndic est constitutif d'une faute ;
Sur l'omission de convoquer une copropriétaire
Suivant acte authentique du 25 octobre 2018 les consorts [M] ont vendu à Mme [W][N] les lots dont ils étaient propriétaires dans l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] (93) ; le notaire a notifié au syndic le transfert de propriété prévu par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2018 (pièce Le Syndic n° 18) ;
Il est reproché à la société Le Syndic de n'avoir pas convoqué Mme [N] à l'assemblée du 3 novembre 2018 et de ne pas l'avoir mentionné en qualité de copropriétaire sur le procès verbal de cette assemblé générale ;
La convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 2018 a été adressée aux copropriétaires le 12 octobre 2018 (pièce Le Syndic n° 13), soit antérieurement à la notification du transfert de propriété ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
Le fait que le procès verbal de l'assemblée du 13 novembre 2018, postérieur à la notification du transfert de propriété, mentionne encore par erreur le nom des consorts [M] en qualité de copropriétaire ne justifie pas la révocation du syndic ;
Sur les anomalies comptables
Le grief relatif à la répartition des charges d'eau mentionné dans les courriers de Mme [Y] des 12 décembre 2018 et 9 janvier 2019 n'est pas repris ;
Il est reproché à la société Le Syndic d'avoir imputé les frais de recouvrement des débiteurs défaillants à tous les copropriétaires, en méconnaissance des dispositions de l'article 10-1 de la lloi du 10 juillet 1965 et des stipulations du contrat de syndic ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Selon le contrat de syndic, sont imputable au seul propriétaire concerné, notamment, les prestations de constitution de dossier transmis à l'auxiliaire de justie et le suivi du dossier transmis à l'avocat, mais dans ces deux cas, 'uniquement en cas de diligences eceptionnelles' ;
Au titre des honoraires de suivi de dossiers et de transmission à l'avocat, il a été facturé à l'ensemble des copropriétaires et non aux seuls copropriétaires défaillants la somme de 300 € de frais d'avocat pour le dossier [F] SCI Jauca et 300 € pour le dossier [C] ;
Les frais de suivi de dossier et de transmission de dossier à l'avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est ni démontré, ni allégué dans le cas des dossiers [F] et [C] ;
Le grief n'est donc pas établi et la révocation du syndic n'est pas justifiée sur ce point ; de même la demande en remboursement de la somme de 600 € doit être rejetée ;
Conclusions sur la révocation du syndic
Il résulte de ce qui précède que le seul grief justifié est celui de l'absence de communication dans la convocation à l'assemblée générale du 13 novembre 20218 du projet de contrat de syndic ; ce seul grief ne suffit pas à justifier de la révocation anticipée du mandat de syndic puisque le contrat, visible sur le site internet de la société Le Syndic, ce qui n'est pas contesté, a bien été communiqué lors de l'assemblée générale puisqu'il a été signé par Mme [Y] le jour même,(pièce Le Syndic n° 2 : contrat de syndic signé le 13 novembre 2018) ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a dit que la révocation de la société à responsabilité imitée Le Syndic est justifiée ;
La révocation du syndic apparaît en réalité abusive comme ne reposant sur aucun motif légitime ;
La société Le Syndic est en droit d'obtenir le paiement de ses honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ; ces honoraires ont été fixés par l'assemblée du 13 novembre 2018 à la somme de 2.808 € TTC au terme de la résolution n° 6 (pièce Le Syndic n° 1 : procès verbal de l'assemblée générale du 13 novembre 2018) ;
Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à la société Le Syndic la somme de 2.038 € de dommage-intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ;
Sur les demandes en remboursement du syndicat des copropriétaires
Sur la facture relative aux archives dormantes
Sont comprises dans le forfait toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars1967 ;
Le contrat de syndic du 13 novembre 2018 indique en son article 7/1/1 que le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars1967 ;
La conservation des archives du syndicat n'est pas comprise dans les exclusions ;
La loi prévoit que l'obligation d'archivage s'impose au syndic, c'est-à-dire que celui-ci doit non seulement assurer la conservation des archives, mais aussi, en fin de mandat, les transmettre à son successeur (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;
Cette transmission est donc une obligation légale qui ne doit donner lieu à aucune rémunération complémentaire du syndic ;
Il a été facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 810 € au titre des archives dormantes alors que cette mission entre dans le cadre des honoraires de gestion courante du mandat de syndic ;
La somme de 810 € doit donc être remboursée au syndicat des copropriétaires ;
Sur la facturation non justifiée de l'immatriculation de la copropriété
Les copropriétés doivent être immatriculées au sein du registre national des copropriétés ;
Le syndic peut facturer l'immatriculation initiale au syndicat de copropriétaires en tant que prestation particulière ; cette prestation a été facturée à hauteur de 720 € le 18 octobre 2018 (pièces syndicat n° 5 et 7) ;
La mise à jour annuelle fait partie du travail habituel du syndic et doit être incluse dans le forfait facturé par le syndic pour les prestations de gestion courante ;
Il n'est pas contesté que la société Le Syndic a facturé une seconde fois cette prestation le 10 décembre 2018 à hauteur de 700 € sans apporter de justification (pièce syndicat n° 5) ; elle ne justifie pas du remboursement spontané de la somme de 700 € ;
Elle doit donc être condamnée à rembourser au syndicat la somme de 700 € correspondant à la seconde facturation de l'immatriculation indue ;
Sur la facturation d'une recherche de fuite (198 €) et de la prestation de suivi d'assurance (108 €)
A la demande du syndic, l'entreprise Granger est intervenue le 5 septembre 2018 pour une recherche de fuites en cave et rédaction d'un rapport ; la facture de l'entreprise de 198 € est produite (pièce Le Syndic n° 23) ; il est acquis aux débats que cette recherche n'ayant détecté aucun désordre, il n'y a pas eu de déclaration de sinsitre auprès de l'assureur de l'immeuble (pièce syndicat n° 8) ;
Si la facture de recherche de fuite (198 €) est justifiée bien que le rapport de l'entreprise ne soit pas communiqué, en revanche, les frais de suivi dossier assurance de 108 € (pièce syndicat n° 15) ne sont pas dus en l'absence de déclaration de sinistre ;
La société Le Syndic ne doit donc rembourser que la somme de 108 €, et non pas la somme de 198 € + 108 € = 306 € comme retenu par le tribunal ;
Sur les appels de charges de 7.452 € pour les travaux - chantier jamais terminé remboursement de la somme de 3.767,55 €
Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande de remboursement de la somme de
3.767,55 € pour des travaux de destruction de cabanons non réalisés ;
Il est produit une facture du 2 novembre 2017 pour travaux de destruction du cabanon selon devis d'un montant de 6.699 € HT ;
Le syndicat des copropriétaires explique qu'à la suite d'une décision d'assemblée générale, la société Le Syndic a effectué un appel de charges de 7.452 € pour des travaux relatifs à la destruction de cabanons ; qu'il apparaît que la société Le Syndic a payé un acompte à l'entreprise de 3.684.45 € ; que toutefois, il est apparu la nécessité de stopper ces travaux (pièce syndicat n°21 : échanges de mails sur l'arrêt des travaux) ; que lors d'une réunion du 17 septembre 2018, a été prise la décision de stopper les travaux dans l'attente de la réalisation de ceux de l'immeuble d'à-côté situé [Adresse 1] (travaux de sous-oeuvre du mur mitoyen) (pièce syndicat n°21 : attestation concernant la décision de stopper les travaux) ; qu'à cette réunion était notamment présente Mme [D] en qualité de représentante de la société Le Syndic ; que par suite la prestation n'a pas été totalement réalisée (pièce n°11 : facture en du 2 novembre 2017, pièce n°12 : photographie des travaux non terminés, pièce n°21 : attestation concernant la décision de stopper les travaux et pièce n°22 : photographies récentes des travaux non terminés) ;
Il fait valoir que la différence entre le montant des travaux et l'acompte à savoir 3.767,55 € n'apparait plus sur le compte alors même que les travaux n'ont jamais été terminés ; il soutient que la société Le Syndic est tenue de justifier de l'emploi de cet appel de charges de 7.452 € et du versement de la provision et qu'en toute hypothèse la somme 3.767,55 € est considérée comme indue et doit être remboursée ;
S'il est justifié de l'arrêt des travaux, la somme prétenduemment versée indûment à l'entreprise doit être remboursée par cette dernière et non par l'ancien syndic dans la mesure où il n'est pas démontré que le versement de l'acompte ait été fautif ;
Sur la facturation abusive de l'assemblée générale du 20 février 2019 et les incohérences de justification du montant des prestations pour l'assemblée générale du 13 novembre 2018
Il a été facturé la somme de 400 € au titre des honoraires de déplacement avec collaborateur pour l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
L'assemblée générale du 20 février 2019 a débuté à 19 h ;
Selon la plainte déposée par la société Le Syndic les membres composant le syndic ont quitté l'assemblée générale à 19h20 ;
Les sommes facturées au titre des déplacements pour l'assemblée générale du 20 février 2019 apparaissent disproportionnées au regard du temps passé ;
Le contrat de syndic ne fait référence à aucun coût horaire pour la tenue des assemblés générales ;
Il n'est produit aucun justificatif sérieux permettant la vérification des coûts facturés au titre des honoraires de déplacement pour les assemblées générales du 20 février 2019 et du 13 novembre 2018 ;
La somme de 400 € doit être remboursée au syndicat des copropriétaires ;
Synthèse sur les demandes de remboursement du syndicat
Il résulte de ce qui précède que la société Le Syndic doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes de 810 € + 700 € + 108 € + 400 € = 2.018 € ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la société Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.816 € au titre des sommes indûment prélevées ;
Sur les demandes réciproques de dommage-intérêts
La société Le Syndic et le syndicat des copropriétaires maintiennent leurs demandes respectives de dommage-intérêts ;
Sur la tenue de l'assemblée générale du 20 février 2019
Le syndicat des copropriétaires reproche au syndic d'avoir lors de l'assemblée générale du 20 février 2019 pris les feuilles de présence et les pouvoirs empêchant de comptabiliser les voix lors des votes des résolutions ;
Il est constant que la tenue de l'assemblée générale du 20 février 2019 au cours de laquelle a été votée la révocation de la société Le Syndic, s'est passée dans un climat très conflictuel ;
Une plainte a été déposée le 24 février 2019 par la société Le Syndic contre M. [L] [F] copropriétaire et la société Illicopro pour violences volontaires et injures publiques ; cette plainte n'a cependnat eu aucune suite au pénal et les attestations versées aux débats par des copropriétaires présents lors de l'assemblée démentent toute violence ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 février 2019 indique en sa résolution 4 que 'l'assemblée acte le départ de Mme [D] et de M. [S] représentant du syndic révoqué, ces derniers pour une raison inconnue et malgré les protestations vives de l'intégralité des copropriétaires, se permettent de prendre avec eux la feuille de présence et les pouvoirs ;
Une seconde feuille de présence est alors éditée avec les signatures de tous les copropriétaires présents' ;
Figurent au dossier sept attestations de copropriétaires expliquant que la société Le Syndic représentée par Mme [D] et M. [S] a quitté brusquement, suite à diverses altercations verbales avec les membres présents, le lieu où se tenait l'assemblée générale (café le coq français) en emportant les feuilles de présence et les pouvoirs ;
Il est constaté par acte d'huissier du 16 avril 2019, la remise par la société le Syndic à Mme [N] des documents relatifs à l'assemblée générale du 20 février2019 avec les pouvoirs ;
Il y a lieu d'observer que la feuille de présence ainsi que les pouvoirs ont été conservés par Mme [D] et M. [S] représentant le syndic lors de leur départ de l'assemblée générale ;
L'intérêt de la feuille de présence qui doit être tenue par le syndic, comporte un certain nombre de mentions, telles que 'les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose' (article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) ;
Le syndic en retenant de façon irrégulière les documents litigieux a empêché le bon déroulement de l'assemblée générale ;
Ce comportement est constitutif d'une faute professionnelle ;
Sur la déclaration d'un nouveau syndic
La société Le Syndic a déclaré au mois de juillet 2019 au registre des copropriétés le changement de représentant légal de la copropriété SDC [Adresse 2] à savoir Mme [N] [W] avec pour adresse mail 'agnesdrache@hotmail. com' ;
Il est produit un mail daté du 21 février 2019 envoyé par Mme [N] à l'intention de Mme [D] représentante du syndic avec comme adresse mail '[Courriel 6]' ;
Sur les documents versés aux débats, l'adresse mail connue de Mme [N] depuis février 2019 est '[Courriel 6]' ;
L'adresse mail adressée au registre de la copropriété par la société Le Syndic n'apparaît sur aucun document administratif produit par les parties ;
La société Le Syndic en adressant une adresse erronée au registre des copropriété a commis une faute retardant la copropriété d'accomplir les démarches obligatoires pour les immeubles d'habitation en copropriété ;
Sur la remise des archives
L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 en vigueur du 27 mars 2014 au 1er janvier 2020 dispose qu'en 'cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ....
... Après mise en demeure resté infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président
du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé,
d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionné aux deux premiers
alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en
demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts' ;
Par lettre de mise en demeure du 22 février 2019 le nouveau syndic bénévole élu lors de l'assemblée générale du 20 février 2019 représenté par Mme [N] a demandé à la société Le Syndic de récupérer les archives de la copropriété ;
Les archives de la copropriété ont été récupérées le 16 avril 2019 en présence d'un huissier soit deux mois après la révocation du syndic ;
La société le Syndic en retenant sans justification les archives de la copropriété au-delà des textes en vigueur a commis une faute ;
Les manquements retenus à l'encontre de la société Le Syndic postérieurs à sa révocation, s'ils ne justifient pas celle-ci, ont cependant créé un trouble anormal justifiant une réparation ;
Il sera versé par la société Le Syndic la somme de 300 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] (93260) au titre du préjudice subi, le jugement étant infirmé sur le quantum ;
En revanche le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Le Syndic de sa demande de dommage-intérêts en réparation du préjudice moral généré par le comportement des copropriétaires lors de l'assemblée du 20 février 2019, lequel n'est pas démontré au vu des attesations produites par le syndicat ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;
Il n'y pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance et en appel ;
Sur la demande relative à l'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe,contradictoirement,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Le Syndic de sa demande de dommage-intérêts ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Dit abusive la révocation du mandat de syndic de la société à responsabilité limitée Le Syndic par l'assemblée générale du 20 février 2019 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) à payer à la société à responsabilité limitée Le Syndic la somme de 2.038 € de dommage-intérêts correspondant au solde des honoraires jusqu'à la fin normale de son mandat ;
Condamne la société à responsabilité limitée Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 2.018 € au titre des sommes indûment prélevées ;
Condamne la société à responsabilité limitée Le Syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 300 € de dommage-intérêts ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charges les frais et dépens par elle exposés.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT