CA Paris, Pôle 5 - ch. 9, 8 février 2024, n° 22/20114

Exposé des faits et de la procédure

La SARL Punjab Bazar exploitait un fonds de commerce d'achat, vente, représentation de tous articles de bazar dans des locaux sis [Adresse 1] en vertu d'un bail conclu avec la SCI Temple DLD à compter du 15 février 2005.

Par acte d'huissier du 29 juillet 2014, la SCI Temple DLD a fait délivrer à la SARL Punjab Bazar un commandement de payer la somme de 15 681,71 euros.

Par jugement du 17 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux a fixé à 23 375 euros le loyer annuel en principal du bail révisé, à effet du 6 janvier 2014.

Le bail est venu à expiration le 14 février 2017. Par acte d'huissier du 15 mai 2017, la SCI Temple DLD a :

D'une part, signifié à la SARL Punjab Bazar un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 15 255,22 euros ;

D'autre part, refusé de faire droit à la demande de renouvellement du bail commercial formulée par la SARL Punjab Bazar le 16 février 2017 en lui signifiant un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction à compter du 31 décembre 2017 pour motifs graves et légitimes tenant à un arriéré locatif d'un montant de 15 255,22 euros.

Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Condamné la SARL Punjab Bazar à payer à la SCI Temple DLD la somme de 15 945,74 euros au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés à décembre 2017, ainsi que la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

Dit que le congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 15 mai 2017 est valable et a régulièrement mis fin au bail à compter du 31 décembre 2017 ;

Dit que la SARL Punjab Bazar a droit à une indemnité d'éviction, le motif grave et légitime relatif au non-paiement des loyers à bonne date n'étant pas suffisamment caractérisé ;

Rappelé que la SARL Punjab Bazar a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction et rejeté par conséquent la demande d'éviction formée par la SCI Temple DLD ;

Dit que pendant la durée de l'instance, l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel outre les taxes, frais et charges ;

Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, ordonné une expertise et désigné M. [I] en qualité d'expert.

La SARL Punjab Bazar a interjeté appel partiel de ce jugement par déclaration du 24 janvier 2020, considérant être créancière de la SCI Temple DLD à hauteur de la somme de 9 590,29 euros.

Par ailleurs, en l'absence de consignation par la SCI Temple DLD, l'expertise n'a pas été mise en œuvre.

En parallèle, sur assignation de la SCI Temple DLD, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement puis de liquidation judiciaire à l'égard de la SARL Punjab Bazar, respectivement par jugements des 3 juin et 8 juillet 2021, désignant la SELARL BDR & Associés prise en la personne de Me [Y] [M] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par un arrêt du 19 avril 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal de grande instance du 3 décembre 2019 en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 3 novembre 2021, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la SARL Punjab Bazar. La SCI Temple DLD a exercé son droit de préemption prévu aux clauses du bail et s'est substituée à l'acquéreur désigné.

Les actes de cession du fonds de commerce ont été signés en mars 2022 et publiés le 18 mai 2022.

Par lettre recommandée du 29 juin 2021, la SCI Temple DLD a procédé à la déclaration de sa créance de loyers à titre privilégié pour un montant en principal de 37 812,49 euros.

Cette créance a fait l'objet d'une contestation totale par la SELARL BDR & Associés ès-qualités. La SCI Temple DLD a maintenu sa demande d'admission par lettre du 10 juin 2022.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le juge-commissaire a rejeté en totalité la demande d'admission de la SCI Temple DLD, aux motifs qu'aucun décompte complet et à jour n'avait été présenté et que la créance n'était justifiée ni en son principe, ni en son montant.

Par déclaration du 30 novembre 2022, la SCI Temple DLD a interjeté appel de cette ordonnance.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, la SCI Temple DLD demande à la cour de :

Infirmer l'ordonnance rendue par le Juge-commissaire en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Admettre la créance à titre privilégié déclarée par la SCI Temple DLD pour un montant total de 32 332,14 euros se décomposant comme suit :

12 559,93 euros au titre des loyers courants du 3 juin 2019 au 3 juin 2021 ;

15 946,74 euros au titre des causes du jugement du 3 décembre 2019 ;

3 825,47 euros au titre des taxes foncières échues et non réglées ;

Ordonner l'inscription de cette créance à titre privilégié au passif de la liquidation de la SARL Punjab Bazar représentée par la SELARL BDR & Associés, ès-qualités de mandataire liquidateur ;

Condamner la SELARL BDR & Associés, ès-qualités, au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SELARL BDR & Associés aux entiers dépens de l'instance.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, la SELARL BDR & Associés, prise en la personne de Me [Y] [M], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Punjab Bazar, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Rejeter la créance déclarée par la SCI Temple DLD ;

Débouter la SCI Temple DLD de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Temple DLD au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Temple DLD aux entiers dépens.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'admission de la créance déclarée par la SCI Temple DLD

La SCI Temple DLD fait valoir que sa créance est constituée de :

La somme de 12 599,93 euros à titre privilégié, au titre des loyers courants du 3 juin 2019 au 3 juin 2021, incluant les majorations de retard pour les loyers échus ;

Les majorations de retard de 10 % qu'elle n'a appliquées qu'au-delà de 10 jours de retard dans le paiement du loyer mensuel, dont le montant avait été fixé judiciairement en 2017 par le tribunal judiciaire avec application rétroactive, pour un montant de 6 522,01 euros non susceptible d'être modéré par le juge-commissaire non compétent en cette matière, puisque la clause du bail est claire et n'a jamais été jugée abusive ou non-écrite par le juge du fond ;

La somme de 15 945,74 euros à titre privilégié, s'agissant des loyers au paiement desquels a été condamnée la société Punjab Bazar par jugement du 3 décembre 2019 confirmé en 2023 par la cour d'appel de Paris, soutenant que cette créance de loyer n'est devenue réelle et exigible qu'au jour où le juge a statué de façon définitive, soit le 3 décembre 2019, puisqu'elle était jusqu'alors contestée par la SARL Punjab Bazar ; qu'en tout état de cause, cette condamnation concerne les indemnités d'occupation des mois de juin à décembre 2019, de sorte que ces créances sont nées moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective de la SARL Punjab Bazar ;

Les provisions sur charges forfaitaires s'élevant à 15 % du loyer mensuel en principal aux termes du contrat de bail signé par les parties, la loi Pinel interdisant les charges forfaitaires ne pouvant trouver à s'appliquer en l'absence de renouvellement du bail ;

Les taxes foncières dont était tenu de s'acquitter le preneur auprès du bailleur au titre des années 2017 à 2020, pour un montant de 3 825,47 euros à titre privilégié.

La SELARL BDR & Associés, ès-qualités, réplique que la créance de la SCI Temple DLD arrêtée au 31 décembre 2017 est inexacte. Elle indique que la SCI Temple DLD est en réalité débitrice pour cette période d'une somme de 9 590,29 euros, de sorte que sa créance s'élève à 12 966,98 euros. Elle ajoute que les majorations de retard de 10% réclamées portent pour partie, d'une part, sur des loyers non dus, d'autre part, sur des loyers payés avec seulement un ou deux jours de retard, enfin, sur les taxes foncières, alors que le bail prévoyait que les pénalités ne porteraient que sur le montant du loyer et des charges. Elle indique qu'il s'agit d'une clause pénale dont le montant devra être réduit à néant au regard du contentieux existant et du trop-perçu de loyers antérieurement au 31 décembre 2017 ; qu'il conviendra de soustraire de la créance du bailleur les frais de mise en demeure non prévus par le bail, ainsi que la moitié des frais d'expertise dès lors que le jugement prévoyait le partage de ce coût entre le bailleur et le preneur. Elle fait enfin valoir qu'en application de l'article L. 622-16 du code de commerce, le bailleur n'a de privilège que pour les deux dernières années de loyer avant le jugement d'ouverture de la procédure, alors que la SCI Temple DLD a inclus dans sa déclaration de créance privilégiée les taxes foncières des années 2017, 2018 et le 1er semestre 2019 qui constituent des créances chirographaires. Elle conclut que seule la somme totale de 5 912,84 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières pourra être admise à titre privilégié, la somme de 2 387,60 euros au titre des taxes foncières antérieures à 2019 devant être admise à titre chirographaire ; que le reste de la créance sera en revanche être rejeté.

Sur ce,

Sur la créance de loyer due à la SCI Temple DLD entre juin 2019 et juin 2021

Au terme de l'article L. 622-16 du code de commerce, le bailleur bénéficie d'un privilège pour les deux années de loyer précédant le jugement d'ouverture de la procédure collective.

En l'espèce, le jugement d'ouverture a été prononcé le 3 juin 2021 de sorte que les loyers impayés à compter du 3 juin 2019 jusqu'au mois de juin 2021 sont des créances privilégiées.

Etant constaté que la SCI Temple DLD produit aux débats des tableaux récapitulatifs pour les années 2019, 2020 et 2021 faisant mention des sommes dues, déduction faite des sommes versées par la SARL Punjab Bazar, doivent ainsi être inscrites au titre de créances de loyers privilégiées les sommes suivantes :

' Pour la période allant du 3 juin au 31 décembre 2019 : la somme de 1 242,60 euros ;

' Pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2020 : la somme de 4 342,45 euros ;

' Pour la période allant du 1er janvier au 3 juin 2021 : la somme de 6 974,88 euros.

Soit la somme totale de 12 559,93 euros au titre des loyers courant du 3 juin 2019 au 3 juin 2021.

La cour d'appel a, par arrêt du 19 avril 2023, définitivement tranché le litige relatif au montant des loyers, des charges, de la clause pénale et de l'indemnité d'éviction dus au bailleur en confirmant en tous points le jugement du 3 décembre 2019 dont l'exécution provisoire avait été ordonnée, de sorte qu'il est établi que la SCI Temple DLD n'est redevable d'aucun trop perçu à la société Punjab Bazar et à son liquidateur, ès qualités.

Il en résulte désormais que la société Punjab Bazar est débitrice de la SCI Temple DLD du montant susmentionné de 12 559,93 euros, laquelle créance a un caractère privilégié.

C'est donc à tort que le juge-commissaire a décidé de l'amputation de la créance de 12 559,93 euros du montant de 9 590,29 euros au titre d'un prétendu solde débiteur du bailleur.

Aussi, convient-il d'infirmer l'ordonnance de ce chef et de fixer la créance à titre privilégié au passif de la liquidation de la SARL Punjab Bazar à la somme de 12 559,93 euros incluant les majorations de retard pour les loyers échus entre le 3 juin 2019 et le 3 juin 2021.

Sur les majorations de retard appliquées

Selon l'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, lorsque la convention stipule que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Constitue une clause pénale d'un contrat la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, étant précisé que l'inexécution de l'obligation sanctionnée par ladite clause doit être imputable au débiteur. La clause pénale, sanction librement acceptée par les parties, s'applique du seul fait de cette inexécution, de sorte que la justification d'un préjudice par le créancier n'est pas requise.

En l'espèce, il résulte de la clause « Prix du loyer » qu'en cas de non-paiement d'un seul mois de loyer à son échéance ou des charges, le montant du loyer et des charges sera de plein droit majoré de DIX POUR CENT afin de couvrir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la somme impayée, en ce non compris les frais taxables et non taxables, tels que honoraires d'huissier ou d'expertise.

Cette clause pénale sanctionnant tout retard de paiement est claire et dénuée d'ambiguïté, de sorte qu'elle constitue la loi des parties, au sens de l'article 1134 du code civil également dans sa version antérieure à l'ordonnance précitée, devant être appliquée dans les termes convenus.

A la lecture des tableaux produits par la SCI Temple DLD, il apparaît que les majorations de retard n'ont été appliquées par le bailleur qu'au-delà de 10 jours de retard dans le paiement du loyer mensuel et correspondent aux termes du bail liant les parties.

Si la possibilité de réduction de l'indemnité forfaitaire de 10% relève de l'office juridictionnel du juge-commissaire, contrairement à ce que soutient la SCI du Temple DLD, dès lors qu'elle ne porte pas atteinte au principe d'égalité entre créanciers dans la procédure de liquidation, force est toutefois de constater que le tribunal, en ce confirmé par la cour d'appel, a d'ores et déjà tranché ce point en réduisant à 1 euro le montant de la clause pénale.

En vertu du principe de l'autorité de la chose jugée, l'ordonnance sera infirmée de ce chef et la somme de 1 euro devra être inscrite au passif privilégié de la SARL Punjab Bazar.

Sur la créance issue du jugement du 3 décembre 2019

' Sur le caractère privilégié de cette créance

Il est constant que le jugement d'ouverture est intervenu le 3 juin 2021, de sorte que le privilège du bailleur est acquis pour la période allant du 3 juin 2019 au 3 juin 2021.

La cour relève que la condamnation prononcée par le tribunal le 3 décembre 2019, confirmée en appel, portait sur 6,8 mois de loyers - 15 945,74 euros en principal ' et correspondait à des dettes de loyers antérieures aux deux années précédant le jugement d'ouverture.

La circonstance qu'avant cette date, la SARL Punjab Bazar contestait devoir payer une quelconque somme au titre des loyers échus et que, par conséquent, la créance de loyer au paiement de laquelle l'ancien preneur a été condamné ne serait devenue réelle et exigible qu'au jour où le juge a statué, soit le 3 décembre 2019, est sans incidence sur la période à laquelle ces loyers étaient rattachés. Il s'ensuit que la date du jugement, confirmé en appel, ayant condamné la SARL Punjab Bazar au paiement de loyers ne permet pas de considérer que cette créance de loyers serait couverte par le privilège du bailleur.

De même, l'allégation selon laquelle des paiements partiels seraient intervenus et s'imputeraient sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil, est inopérante à défaut de justification desdits paiements par la SCI du Temple DLD.

Par conséquent, la somme de 15 945,74 euros à laquelle la SARL Punjab Bazar a été condamnée au terme du jugement du 3 décembre 2019 ne constitue pas une créance privilégiée de l'article L. 622-16 du code de commerce.

' Sur l'absence de caractère définitif de la créance

Le litige a définitivement été tranché par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 19 avril 2023, confirmant dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal le 3 décembre 2019.

La SCI Temple DLD est donc fondée à solliciter la demande d'inscription de cette créance de 15 945,74 euros au passif de la liquidation.

Il convient par conséquent d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté en totalité la demande d'inscription au passif de cette créance et, statuant à nouveau, d'ordonner son inscription au passif de la SARL Punjab Bazar à titre chirographaire.

Sur les provisions sur charges

Par application de l'article "Prix du loyer" prévu en page 2 du bail, Le présent bail est fait et accepté moyennant un loyer MENSUEL en principal de (€. 3.800) TROIS MILLE HUIT CENTS EUROS plus (15%) QUINZE % de charges forfaitaires et la moitié de la CRL actuellement de 2,50% ; le tout payable d'avance pour le PREMIER de chaque mois.

Il en résulte que les parties au bail avaient entendu fixer les charges de manière forfaitaire.

Si les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 visaient, notamment, à mettre un terme au principe des charges forfaitaires, pour passer à un régime de charges provisionnelles avec régularisation annuelle, ce n'est qu'à l'occasion des renouvellements de baux ou de conclusions de nouveaux baux que celles-ci trouvent à s'appliquer, ainsi qu'il ressort de l'article L. 145-40-2 du code de commerce. En outre, les nouvelles dispositions relatives aux charges, travaux, impôts, taxes et redevances de cette loi ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014 au journal officiel, soit le 5 novembre 2014.

Le bail n'ayant pas été renouvelé et aucun nouveau bail n'ayant été conclu, les dispositions de la loi Pinel ne peuvent trouver à s'appliquer et le bailleur est en droit de demander le règlement d'une charge imputable au locataire par une clause expresse du bail commercial.

Les charges forfaitaires sollicitées telles que formulées dans les décomptes produits par la SCI Temple DLD doivent dès lors être inscrites au passif de la SARL Punjab Bazar à titre chirographaire selon les mêmes motifs que développés supra, nonobstant le fait qu'elles ne soient assorties d'aucun justificatif permettant de déterminer, à la fin de chaque année, les charges réelles imputées au locataire.

Sur les taxes foncières

Il résulte du bail, au point 5 des Conditions Générales à la page 3 que le preneur est tenu De satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque, et de justifier de leur acquit à toute réquisition du bailleur.

Il est observé que la taxe foncière est un impôt, de sorte que le remboursement de cette taxe est contractuellement dû à la SCI Temple DLD.

Le bailleur a inclus dans sa déclaration de créance privilégiée les taxes foncières pour un montant de 3 822,83 euros.

En application de l'article L. 622-16 du code de commerce précité, les dettes relatives aux taxes foncières 2017, 2018 et pour la moitié de l'année 2019 sont donc chirographaires, soit les sommes de :

  - 950,56 euros pour 2017 ;

  - 960,12 euros pour 2018 ;

  - 475,92euros pour 2019 (¿ de 953,85) ;

Soit une somme totale de 2 387,60 euros.

Ne seront donc admises à titre privilégié que les sommes relatives aux taxes foncières postérieures, soit :

  - 476,92 euros pour 2019 (¿ de 953,85) ;

  - 958,30 euros pour 2020 ;

Soit au total 1 435,22 euros.

Aussi, convient-il d'infirmer l'ordonnance de ce chef et d'admettre la créance de taxes foncières à titre privilégiée à hauteur de 1 435,22 euros et à titre chirographaire à hauteur de 2 387,60 euros.

Sur les frais de mise en demeure et la compensation avec la créance d'honoraires d'expert

La SELARL BDR & Associés sollicite la réduction de la créance du bailleur au titre des frais de mise en demeure pour un montant de 16,35 euros (3 x 5,45) et la compensation avec la créance d'honoraires d'expert avancés à concurrence de 3 900 euros par la SARL Punjab Bazar avec partage de son coût ordonné par jugement du 17 novembre 2016, mais n'apporte aucun justificatif à sa prétention.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès

Les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure collective.

Il convient enfin de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Admet la créance de la SCI Temple DLD à titre privilégié de 13 996,15 euros au passif de la liquidation de la SARL Punjab Bazar ;

Admet la créance de la SCI Temple DLD à titre chirographaire de 18 333,34 euros au passif de la liquidation de la SARL Punjab Bazar ;

Dit que les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure collective ;

Rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens.