Cass. 1re civ., 7 décembre 2022, n° 20-23.440

1. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 19 novembre 2020), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 12 décembre 2018, pourvoi n° 17-26.221), suivant acte reçu le 24 décembre 2009 par M. [P], notaire, associé de la société civile professionnelle Adolfini-Smadja-Ragot-Samy-[P]-Macé-Rimbaud (le notaire), la société Vergers du soleil (le vendeur) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme [Z] (les acquéreurs), lesquels ont confié un mandat de gestion à la société Villanova aux fins de donner le bien en location.

2. Ayant appris, à la suite de la notification d'une proposition de rectification de l'impôt sur le revenu formulée par l'administration fiscale, que la date d'achèvement des travaux du 5 septembre 2011 avait été refusée par arrêté municipal du même jour, les acquéreurs, qui avaient signé l'acte de la vente sur la foi d'une déclaration d'achèvement des travaux du 19 décembre 2008, ont assigné le vendeur et la société Villanova en nullité de la vente pour dol et le notaire en responsabilité et indemnisation.

3. Les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD (les assureurs) sont intervenues volontairement à l'instance en qualité d'assureurs du notaire.

Moyens

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de vente en raison de l'insolvabilité du vendeur, alors :

« 1°/ que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire doit néanmoins être condamné à en garantir le remboursement en cas d'insolvabilité du vendeur, laquelle s'infère nécessairement du placement de ce dernier en liquidation judiciaire ; qu'en décidant au contraire, pour refuser de mettre à la charge du notaire l'indemnisation du préjudice consécutif à l'impossibilité d'obtenir restitution du prix de la vente annulée, que nonobstant son placement en liquidation judiciaire, l'insolvabilité du vendeur n'était pas avérée tant que demeurait inconnu le motif de clôture de cette procédure, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;

2°/ qu'à défaut de déclaration au passif du débiteur, et en l'absence de relevé de forclusion, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes et leurs créances sont inopposables au débiteurs ; qu'en refusant d'allouer aux acquéreurs la réparation du préjudice qu'ils subissaient du fait de l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de la vente annulée, motif pris que ce préjudice serait incertain tant que demeurait inconnu le motif de clôture de la procédure de liquidation judiciaire du vendeur, tout en relevant que, faute d'avoir déclaré leur créance de restitution au passif de la procédure collective de leur vendeur, les acquéreurs ne disposaient d'aucune possibilité de recouvrer ne serait-ce qu'une partie du prix de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1240 du code civil, ensemble l'article L. 622-26 du code de commerce ;

3°/ que seule une faute de la victime est de nature à exonérer totalement ou partiellement le responsable d'un dommage de son obligation de le réparer dans son intégralité ; que dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs faisaient valoir qu'ils avaient été indemnisés par l'assureur de la société notariale, dans le cadre de l'exécution provisoire qui assortissait le jugement entrepris, de l'intégralité des condamnations prononcées par le premier juge, notamment au titre de la restitution du prix de la vente annulée et que, faute d'avoir été avisés de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du vendeur, ainsi qu'à cause de leur éloignement géographique, ils n'avaient pas été à même de déclarer leur créance en temps utile ni même de solliciter un relevé de forclusion ; qu'en exonérant la société notariale de toute réparation au titre de l'impossibilité d'obtenir restitution du prix de vente, au motif qu'en s'abstenant de déclarer leur créance, les acquéreurs s'étaient privés eux-mêmes de toute possibilité de recouvrer ne serait-ce que pour partie le prix de vente qui devait leur être restitué, sans s'être assurée, au regard des circonstances particulières de la cause, que ce défaut de déclaration était imputable à une négligence fautive de leur part, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;

4°/ qu'hormis l'hypothèse où elle constitue la cause exclusive du dommage dont il est sollicité réparation, la faute de la victime ne peut jamais justifier que l'exonération partielle du responsable ; que dès lors, faute d'avoir constaté que si les acquéreurs avaient déclaré leur créance en temps utile au passif de la procédure collective du vendeur, ceux-ci auraient été désintéressés à hauteur de la totalité du prix de vente qui devait leur être restitué et que l'impossibilité d'obtenir cette restitution avait ainsi pour cause unique la faute dont ils se seraient rendus coupables en s'abstenant de procéder à cette déclaration, la cour d'appel a de nouveau privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1240 du code civil. »

Motivation

Réponse de la Cour

5. La restitution du prix consécutive à l'annulation d'un contrat de vente ne constitue un préjudice indemnisable, à la réparation duquel un notaire peut être condamné, que si l'insolvabilité du vendeur est démontrée.

6. Ayant retenu, d'une part, que les acquéreurs produisaient un certificat d'irrecouvrabilité du 10 avril 2017 dont elle déduit souverainement qu'il ne démontrait pas l'insolvabilité actuelle du vendeur, d'autre part, que la consistance du patrimoine immobilier de celui-ci ne permettait pas de savoir quel serait le motif de clôture de la procédure de liquidation ouverte à son égard le 3 septembre 2019, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire n'était pas tenu à réparation.

7. Le moyen, inopérant en ses deux dernières branches qui s'attaquent à des motifs surabondants, ne peut donc être accueilli.

Moyens

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

8. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire au titre des intérêts des prêts destinés à financer le contrat de vente, alors « que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en faisant reproche aux acquéreurs de ne pas s'être prévalus de la nullité des contrats de prêt immobiliers contractés en vue du financement de la vente annulée, pour leur dénier tout droit à être indemnisés du préjudice né du paiement d'intérêts d'emprunt auxquels ils auraient échappé si la vente n'avait pas été conclue, cependant que les acquéreurs avaient pu, sans commettre de faute, préférer s'abstenir de provoquer l'annulation des contrats de prêt, ce qui les aurait contraints à la restitution immédiate de l'intégralité du capital emprunté, et que l'annulation des contrats de prêt n'aurait de toute façon pas déchargé la société notariale de toute indemnisation, puisqu'alors celle-ci aurait été tenue, sinon envers les acquéreurs, du moins envers la banque, d'indemniser le préjudice résultant pour elle de la perte des intérêts d'emprunt, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »

Motivation

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

9. Il résulte de ce texte que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable.

10. Pour rejeter la demande indemnitaire formée au titre des intérêts des prêts destinés à financer le contrat de vente, l'arrêt retient que les acquéreurs ont dû s'en acquitter en raison du choix qu'ils ont fait de ne pas demander l'annulation subséquente des contrats de prêts, de sorte qu'ils sont mal fondés à demander l'indemnisation d'un préjudice qui ne résulte que de leur choix procédural.

11. En statuant ainsi, alors que les acquéreurs n'étaient pas tenus d'invoquer la nullité des contrats de prêt afin de limiter leur préjudice dans l'intérêt du notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Moyens

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

12. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire au titre de la taxe foncière 2011, alors « que la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable et le notaire sans la faute duquel la vente n'aurait pas été conclue et cette taxe n'aurait pas eu à être acquittée lui en doit réparation ; qu'en affirmant au contraire que le paiement de cet impôt, bien que lié à la qualité de propriétaire du bien immobilier dont la vente avait été annulée, ne constituait pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »

Motivation

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

13. Il résulte de ce texte que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences.

14. Pour rejeter la demande indemnitaire formée par les acquéreurs au titre de la taxe foncière 2011, l'arrêt retient que le paiement de cet impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable dès lors qu'il est lié à la qualité de propriétaire du bien immobilier.

15. En statuant ainsi, alors que le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Moyens

Et sur le moyen unique du pourvoi incident

Enoncé du moyen

16. Le notaire et les assureurs font grief à l'arrêt de condamner le premier, avec la garantie des seconds, à indemniser les acquéreurs au titre des frais liés à la vente, alors « qu'en cas d'annulation d'une vente, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables par l'administration fiscale si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, de sorte qu'il appartient au contractant qui a exposé ces frais d'en obtenir le remboursement et que la créance de restitution de telles impositions ne peut, en aucun cas, être mise à la charge du notaire ; qu'en condamnant la société notariale à payer aux époux [Z], consécutivement à l'annulation de la vente, les « frais liés à l'enregistrement [et] à la publication », la cour d'appel a violé les articles 1961, alinéa 2, du code général des impôts. »

Motivation

Réponse de la Cour

Vu l'article 1961, alinéa 2, du code général des impôts :

17. Il résulte de ce texte que, dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé sont restituables si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

18. Pour condamner le notaire, avec la garantie des assureurs, à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière, des émoluments et de la quote-part de l'établissement du règlement de copropriété, l'arrêt retient que, la vente étant annulée, les acquéreurs sont fondés à demander la restitution de ces frais au notaire.

19. En statuant ainsi, alors que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière n'étaient pas restituables par le notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [Z] au titre des intérêts des prêts et de la taxe foncière 2011, condamne la société civile professionnelle Adolfini-Smadja-Ragot-Samy-[P]-Macé-Rambaud à payer à M. et Mme [Z] la somme de 4 128,90 euros en ce qu'elle comprend la taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement, et condamne les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD à garantir le paiement d'une telle somme, l'arrêt rendu le 19 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;

Laisse à chacune des parties la charges des dépens par elle exposés ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille vingt-deux.

Moyens annexés

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [Z]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. [V] [Z] et Mme [K] [O] épouse [Z] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires, et notamment de leur demande tendant à être indemnisés, à hauteur de la somme de 170.000 euros, du préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir restitution du prix de la vente immobilière annulée en raision de l'insolvabilité de leur vendeur, la société Vergers du Soleil, placée en liquidation judiciaire ;

1/ ALORS QUE si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire doit néanmoins être condamné à en garantir le remboursement en cas d'insolvabilité du vendeur, laquelle s'infère nécessairement du placement de ce dernier en liquidation judiciaire ; qu'en décidant au contraire, pour refuser de mettre à la charge du notaire l'indemnisation du préjudice consécutif à l'impossibilité d'obtenir restitution du prix de la vente annulée, que nonobstant son placement en liquidation judiciaire, l'insolvabilité de la société Les Vergers du Soleil n'était pas avérée tant que demeurait inconnu le motif de clôture de cette procédure, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;

2/ ALORS QU'à défaut de déclaration au passif du débiteur, et en l'absence de relevé de forclusion, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes et leurs créances sont inopposables au débiteurs ; qu'en refusant d'allouer aux époux [Z] la réparation du préjudice qu'ils subissaient du fait de l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de la vente annulée, motif pris que ce préjudice serait incertain tant que demeurait inconnu le motif de clôture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Les Vergers du Soleil, tout en relevant que, faute d'avoir déclaré leur créance de restitution au passif de la procédure collective de leur vendeur, les époux [Z] ne disposait d'aucune possibilité de recouvrer ne serait-ce qu'une partie du prix de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1240 du code civil, ensemble l'article L. 622-26 du code de commerce ;

3/ ALORS QUE seule une faute de la victime est de nature à exonérer totalement ou partiellement le responsable d'un dommage de son obligation de le réparer dans son intégralité ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [Z] faisaient valoir qu'ils avaient été indemnisés par l'assureur de la société notariale, dans le cadre de l'exécution provisoire qui assortissait le jugement entrepris, de l'intégralité des condamnations prononcées par le premier juge, notamment au titre de la restitution du prix de la vente annulée et que, faute d'avoir été avisés de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société Les Vergers du Soleil, ainsi qu'à cause de leur éloignement géographique, ils n'avaient pas été à même de déclarer leur créance en temps utile ni même de solliciter un relevé de forclusion (cf. leurs dernières écritures, p. 25, § 3 et 10) ; qu'en exonérant la société notariale de toute réparation au titre de l'impossibilité d'obtenir restitution du prix de vente, au motif qu'en s'abstenant de déclarer leur créance, les époux [Z] s'étaient privés eux-mêmes de toute possibilité de recouvrer ne serait-ce que pour partie le prix de vente qui devait leur être restitué, sans s'être assurée, au regard des circonstances particulières de la cause, que ce défaut de déclaration était imputable à une négligence fautive de leur part, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;

4/ ALORS QUE, subsidiairement, hormis l'hypothèse où elle constitue la cause exclusive du dommage dont il est sollicité réparation, la faute de la victime ne peut jamais justifier que l'exonération partielle du responsable ; que dès lors, faute d'avoir constaté que si les époux [Z] avaient déclaré leur créance en temps utile au passif de la procédure collective de la société Les Vergers du Soleil, ceux-ci auraient été désintéressés à hauteur de la totalité du prix de vente qui devait leur être restitué et que l'impossibilité d'obtenir cette restitution avait ainsi pour cause unique la faute dont ils se seraient rendus coupables en s'abstenant de procéder à cette déclaration, la cour d'appel a de nouveau privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1240 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

M. [V] [Z] et Mme [K] [O] épouse [Z] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires, en ce qu'elles tendaient à obtenir réparation au titre des intérêts d'emprunt arrêtés à la date du 31 décembre 2018, à hauteur de la somme de 44.310,61 euros ;

ALORS QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en faisant reproche aux époux [Z] ne pas s'être prévalus de la nullité des contrats de prêt immobiliers contractés en vue du financement de la vente annulée, pour leur dénier tout droit à être indemnisés du préjudice né du paiement d'intérêts d'emprunt auxquels ils auraient échappés si la vente n'avait pas été conclue, cependant que les époux [Z] avaient pu, sans commettre de faute, préférer s'abstenir de provoquer l'annulation des contrats de prêt, ce qui les aurait contraints à la restitution immédiate de l'intégralité du capital emprunté, et que l'annulation des contrats de prêt n'aurait de toute façon pas déchargé la société notariale de toute indemnisation, puisqu'alors celle-ci aurait été tenue, sinon envers les acquéreurs, du moins envers la banque, d'indemniser le préjudice résultant pour elle de la perte des intérêts d'emprunt, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

M. [V] [Z] et Mme [K] [O] épouse [Z] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires, en ce qu'elles tendaient au paiement d'une somme de 579 euros, au titre du paiement de la taxe foncière 2011 ;

ALORS QUE la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable et le notaire sans la faute duquel la vente n'aurait pas été conclue et cette taxe n'aurait pas eu à être acquittée lui en doit réparation ; qu'en affirmant au contraire que le paiement de cet impôt, bien que lié à la qualité de propriétaire du bien immobilier dont la vente avait été annulée, ne constituait pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés [T] [P], Bernard Mace, Stéphane Rambaud et Haroun Patel, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelle

La SAS [T] [P], Bertrand Mace, Stéphane Rambaud et Haroun Patel, la SA MMA IARD et la SAMCF MMA IARD Assurances Mutuelles font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société notariale, avec la garantie des MMA, à verser à M. et Mme [Z] les sommes de 4 128, 90 euros au titre des frais liés à la vente ;

ALORS QU'en cas d'annulation d'une vente, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables par l'administration fiscale si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, de sorte qu'il appartient au contractant qui a exposé ces frais d'en obtenir le remboursement et que la créance de restitution de telles impositions ne peut, en aucun cas, être mise à la charge du notaire ; qu'en condamnant la société notariale à payer aux époux [Z], consécutivement à l'annulation de la vente, les « frais liés à l'enregistrement [et] à la publication » (arrêt attaqué, p. 14, § 4), la cour d'appel a violé les articles 1961 alinéa 2 du code général des impôts.