CA Orléans, ch. com., 15 février 2024, n° 23/00629

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI Kleber Cimarosa est propriétaire d'un hôtel particulier situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé à effet du 1er janvier 2016, elle a donné à bail commercial à la SELAS Lantourne et Associés, devenue SELAS L&A, ledit bien à usage exclusif de bureaux pour l'activité d'avocat d'une superficie de 661,06 m², pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal hors TVA et charges de 317.308 euros, payable avec les taxes et droits y afférents par terme mensuel d'avance le 1er de chaque mois.

Le bailleur a consenti, à titre de participation aux travaux du preneur, une franchise de loyer HC HT de 7 mois de loyers sur la totalité des 9 années d'exécution du bail, répartie comme suit : deux mois de loyer mensuel la 1ère année d'exécution (janvier et février) puis un mois (janvier) par an de la deuxième à la sixième année.

Invoquant des loyers impayés, la SCI Kleber Cimarosa a, par acte extra judiciaire du 11 juillet 2018, fait délivrer à la SELAS L&A un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme en principal de 144.851,08 euros arrêtée au 19 juin 2018, visant la clause résolutoire insérée au bail.

A la suite d'une assignation délivrée par le bailleur au preneur en acquisition de la clause résolutoire, un protocole transactionnel a été conclu entre les parties le 26 juin 2019 prévoyant notamment :

- l'engagement de la SELAS L&A à reprendre le paiement des loyers courant et des charges et à régler de manière échelonnée la dette locative globale s'élevant, selon décompte arrêté au 15 mai 2019, à la somme de 298.739,10 euros par un règlement de 70.909,22 euros au plus tard le 15 juin 2019, puis en 12 mensualités de 15.651,62 euros chacune du 1er juillet 2019 au 1er juin 2020, et la renonciation de la SCI Kleber Cimarosa à percevoir la somme de 40.000 euros sur la dette locative à titre de concession, 'sans que cela ne constitue une quelconque reconnaissance de sa responsabilité quant à la survenance des dégâts des eaux allégués' ;

- l'organisation d'un rendez-vous entre le bailleur et le preneur afin de recehercher les éventuels désordres affectant l'immeuble, notamment vérifier l'étanchéité de la toiture et des colonnes d'eaux pluviales, étant précisé que la SCI Kleber Cimarosa prendra en charge tous travaux nécessaires s'y rapportant dès lors que ces derniers relèvent de ses obligations en qualité de bailleur et que les travaux de réfection intérieure des locaux reviennent à la charge exclusive de la SELAS L&A.

L'article 19 du protocole stipule 'plus généralement, la SELAS L&A renonce à former à l'encontre de la SCI Kleber Cimarosa toutes demandes liées directement ou indirectement aux actes et faits précités ayant donné lieu au présent litige, à savoir :

- au contrat de bail ayant pris effet à compter du 1er janvier 2016 ;

- aux dégâts des eaux allégués ;

- aux travaux de réfection des locaux loués'.

Par acte extra judiciaire du 8 octobre 2020, la SCI Kleber Cimarosa a fait délivrer à la SELAS L&A un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme en principal de 329.690,60 euros arrêtée au 5 octobre 2020, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 5 janvier 2021, la SCI Kleber Cimarosa a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 8 novembre 2020, expulsion, paiement de l'arriéré locatif, soit la somme de 363.365,98 euros, et fixation de l'indemnité d'occupation due par la société L&A jusqu'à la libération effective des lieux.

Parrallèlement, par acte du 11 février 2021, la SELAS L&A a fait assigner au fond la SAS WGS et la SCI Kleber Cimarosa devant le tribunal judiciaire d'Orléans en application de l'article 47 du code de procédure civile, aux fins principalement de voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2020 et, avant dire droit, que soit ordonné aux défenderesses d'établir contradictoirement et de lui communiquer, l'inventaire des grosses réparations prévu à l'article L.145-40-2 du code de commerce.

Par ordonnance du 9 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans a :

- rejeté l'exception de connexité soulevée au profit de la présente juridiction statuant au fond et dit n'y avoir lieu de se dessaisir à son profit,

- déclaré la SCI Kleber Cimarosa recevable en ses demandes,

- condamné la société L&A à payer à la SCI Kleber Cimarosa la somme provisionnelle de 363.365,98 euros TTC correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes récupérables impayés au 8 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux contractuel (équivalent au taux légal majoré de 5 points selon l'article IV.4 du bail) à compter du 5 janvier 2021, date de l'assignation,

- dit que les intérêts seront capitalisés par année entière comme prévu à l'article 1154 ancien du code civil,

- constaté la résiliation du bail commercial au 8 novembre 2020 des locaux commerciaux sis à [Adresse 2],

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société L&A ou de tous occupants de son chef,

- rappelé que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société L&A à payer à la SCI Kleber Cimarosa une indemnité d'occupation de 34.006,53 euros TTC par mois et ce, à compter du 9 novembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté les parties de toutes leurs demandes plus larges et contraires,

- condamné la société L&A à payer à la SCI Kleber Cimarosa la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société L&A aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer du 8 octobre 2020 et de l'assignation, avec distraction au profit de la Selarl Celce-Vilain.

La SELAS L&A a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 13 janvier 2022, la cour d'appel d'Orléans a :

- infirmé les dispositions critiquées de la décision entreprise, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial liant les parties portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], ordonné en tant de besoin l'expulsion de la société L&A ou de tous occupants de son chef, dit que les meubles se trouvant dans les lieux suivraient le sort prévu par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, condamné la société L&A à payer à la SCI Kleber Cimarosa une indemnité d'occupation et assorti la condamnation provisionnelle prononcée à hauteur de 363.365,98 euros TTC des intérêts de retard au taux contractuel,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

- rejeté la demande de la SCI Kleber Cimarosa tendant au constat de la résiliation du bail liant les parties,

- rejeté en conséquence la demande de la SCI Kleber Cimarosa tendant au prononcé de l'expulsion de la SCI Kleber Cimarosa,

- rejeté en conséquence la demande de la SCI Kleber Cimarosa tendant à la condamnation de la société L&A au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation,

- assorti la condamnation provisionnelle prononcée à hauteur de 363.365,98 euros des intérêts, au taux légal, à compter du 5 janvier 2021,

- confirmé la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Y ajoutant, et réparant l'omission de statuer du premier juge,

- déclaré la société L&A irrecevable en sa demande tendant à voir « prononcer l'annulation et l'irrecevabilité » du commandement de payer,

- rejeté la demande de la société L&A tendant à voir 'prononcer l'annulation et l'irrecevabilité' de l'assignation,

- condamné la société L&A à payer à la société Kleber Cimarosa la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de la société L&A formée sur le même fondement,

- condamné la société L&A aux dépens,

- accordé à la SELARL Celce-Vilain le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Statuant au fond sur l'instance introduite par la SELAS L&A en nullité du commandement de payer du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Orléans a par jugement du 16 décembre 2022 :

Vu le protocole transactionnel du 26 juin 2019,

- déclaré recevables les demandes formées par la SELAS L&A formées au fond et à titre principal,

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Kleber Cimarosa et la SAS WGS,

- mis la SAS WGS hors de cause,

- débouté la SAS WGS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par la SCI Kleber Cimarosa à l'encontre de la SELAS L&A,

- déclaré irrecevables les autres demandes formées avant-dire droit et à titre subsidiaire par la SELAS L&A,

- accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Kleber Cimarosa fondée sur l'autorité de chose jugée sera accueillie concernant ces autres demandes,

- débouté la SCI Kleber Cimarosa de sa demande reconventionnelle subsidiaire de prononcé de la résolution du bail à effet au 1er janvier 2016 et de ses autres demandes,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- dit n'y avoir lieu à allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la SELAS L&A, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020 annulé, avec distraction au profit de la SELARL Celce-Vilain.

La SCI Kleber Cimarosa a déposé le 22 février 2023 une requête en omission de statuer auprès du tribunal judiciaire en ce qu'il n'a pas statué sur la demande de condamnation de la SELAS L&A au paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 543.657,27 euros, comme sollicité dans ses dernières écritures. Par jugement du 7 juin 2023, il n'a pas été fait droit à cette demande en omission de statuer.

Suivant déclaration du 28 février 2023, la SCI Kleber Cimarosa et la SAS WGS ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes formées par la SELAS L&A formées au fond et à titre principal,

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Kleber Cimarosa et la SAS WGS,

- débouté la SAS WGS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par la SCI Kleber Cimarosa à l'encontre de la SELAS L&A,

- débouté la SCI Kleber Cimarosa de sa demande reconventionnelle subsidiaire de prononcé de la résolution du bail à effet au 1er janvier 2016 et de ses autres demandes,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- dit n'y avoir lieu à allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la SELAS L&A qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020, annulé, avec distraction au profit de la SELARL Celce-Vilain.

En cours d'instance devant la cour, la SELAS L&A a restitué les clés des locaux suivant procès-verbal de constat du 3 juillet 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2023, la SCI Kleber Cimarosa et la SAS WGS demandent à la cour de :

- les recevoir en leurs demandes,

- les déclarer bien fondées,

En conséquence :

Vu l'article 114, 122 et 564 du code de procédure civile,

Vu les articles 2044 et suivants, 2052 du code civil,

Vu l'article R 145-23 du code de commerce,

Vu notamment l'ancien article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l'ancien article 1154 du code civil,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020,

Vu les articles 1227 et 1228 du code civil,

Vu les pièces versées au débat et particulièrement l'ordonnance de référé rendue le 9 avril 2021 par le président du tribunal judiciaire d'Orléans,

Vu le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Orléans,

Vu la jurisprudence visée,

Vu la remise des clefs effectuée le 3 juillet 2023 suivant procès-verbal de constat de l'étude BJRD, commissaires de justice,

- infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Orléans, sauf en ce qu'il a :

' mis la SAS WGS hors de cause, reconnu la qualité de bailleur de la SCI Kleber Cimarosa,

' déclaré irrecevables les demandes formées avant-dire-droit et à titre subsidiaire par la SELAS L&A,

' accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Kleber Cimarosa fondée sur l'autorité de la chose jugée du protocole transactionnel du 26 juin 2019 concernant ces demandes de la SELAS L&A,

Et statuant à nouveau, sur les seuls chefs critiqués du jugement,

A titre principal,

- dire et juger régulier le commandement de payer délivré le 8 octobre 2020 par la SCI Kleber Cimarosa à l'encontre de la SELAS L&A,

Par conséquent,

- constater l'acquisition au 8 novembre 2020 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer en raison de la dette locative contractée par la SELAS L&A,

- prendre acte de la libération des lieux par SELAS L&A le 3 juillet 2023, à la suite des multiples sommations signifiées par la concluante,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à l'équivalent du dernier loyer mensuel quittancé, taxes, TVA et charges en sus, et condamner la SELAS L&A, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme totale de 1.080.719,57 euros selon décompte arrêté au 3 juillet 2023, prorata temporis, date de remise des clefs, correspondant aux loyers et taxes impayés arrêtés au 8 novembre 2020 ainsi qu'à l'indemnité d'occupation due depuis le 9 novembre 2020 jusqu'au 3 juillet 2023,

- dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard contractuellement prévus,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire à la locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette,

A titre subsidiaire,

- prononcer la résolution judiciaire du bail conclu entre la SCI Kleber Cimarosa et la SELAS L&A aux torts exclusifs du preneur pour cause de non-paiement des loyers et d'abandon des lieux au vu de l'aveu judiciaire opéré en cours de procédure,

- prendre acte de la libération des lieux par SELAS L&A le 3 juillet 2023, à la suite des multiples sommations signifiées par la concluante,

- condamner la SELAS L&A au paiement de la somme de 1.080.719,57 euros correspondant aux loyers et taxes impayés selon décompte arrêté au 3 juillet 2023, prorata temporis,

- dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard contractuellement prévus,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire à la locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette,

En tout état de cause,

- dire et juger irrecevable la demande nouvelle de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur formée par la SELAS L&A pour la première fois en cause d'appel,

- débouter purement et simplement la SELAS L&A de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment de ses demandes d'indemnisation et d'expertise judiciaire,

- condamner la SELAS L&A au paiement de la somme de 1.080.719,57 euros correspondant aux loyers et taxes impayés selon décompte arrêté au 3 juillet 2023, prorata temporis,

- dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard contractuellement prévus,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire à la locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette,

- condamner la SELAS L&A au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de la société WGS pour procédure abusive,

- condamner la SELAS L&A au paiement de la somme de 30.000 euros au profit de la SCI Kleber Cimarosa sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SELAS L&A aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELARL Celce-Vilain.

A titre liminaire, les appelantes précisent que si la demande d'expulsion de la SELAS L&A est désormais sans objet compte tenu de la libération des locaux et de la restitution des clés intervenues le 3 juillet 2023, les demandes, à titre principal, d'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de résolution judiciaire du bail commercial demeurent parfaitement justifiées en raison des impayés locatifs dont le montant s'élève à 1.080.719,57 euros selon décompte arrêté au 3 juillet 2023.

Si elles sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la SAS WGS rappelant que les seules parties au bail commercial, objet du présent litige, sont la SCI Kleber Cimarosa d'une part et la SELAS Lantourne et Associés, devenue SELAS L&A d'autre part, elles soutiennent que la SAS WGS est parfaitement bien fondée à solliciter et obtenir 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors qu'elle a été attraite à la procédure par la SELAS L&A qui savait pertinemment qu'elle n'était pas son bailleur.

La SCI Kleber Cimarosa précise en outre avoir bien qualité et intérêt à agir à la présente instance ainsi qu'en atteste le contrat de bail, le protocole d'accord transactionnel du 26 juin 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 juillet 2018 et celui du 8 octobre 2020 ; qu'une prétendue erreur sur le numéro de RCS figurant au bail ne saurait en aucun cas lui faire perdre cette qualité dès lors qu'elle n'emporte aucun risque de confusion et que la SELAS L&A ne justifie d'aucun grief. Elle rappelle également que sa qualité de bailleresse a été confirmée par l'arrêt de la cour de céans du 13 janvier 2022.

Sur le fond, la SCI Kleber Cimarosa sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Elle soutient que dès lors que le bail conclu entre les parties prévoyait en son article 15 une clause résolutoire, conforme aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, que la SELAS L&A ne s'est pas acquitée de la somme visée dans le commandement dans le délai d'un mois expirant le 8 novembre 2020, c'est à tort que le juge du fond a prononcé la nullité du commandement au motif qu'il ne comporterait pas de décompte précis et détaillé de nature à permettre de connaître l'origine et le moment exact de la naissance de la dette alléguée. Elle ajoute que la cour de céans a, dans son arrêt du 13 janvier 2022, condamné la SELAS L&A au paiement de la somme de 363.365,98 euros TTC correspondant à la dette locative existante au 8 novembre 2020, date d'acquisition de la clause résolutoire et qu'en tout état de cause, le prétendu solde débiteur invoqué par le preneur, pour un montant bien inférieur au commandement de payer, ne fait pas obstacle à la constatation de la clause résolutoire contractuellement prévue.

Elle indique que le preneur est mal fondé à soutenir, au visa d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 5 novembre 2014, que les sommes appelées au titre du commandement de payer ne seraient pas justifiées faute pour le bailleur d'établir un état récapitulatif des charges, impôts et taxes refacturés, alors qu'en l'espèce seuls les loyers courants sont appelés outre la TVA et ne sont refacturées que les seules taxes sur les bureaux et taxes foncières conformément au contrat de bail, aucune provision sur charge n'étant appelée. Au surplus, elle rappelle que la SELAS L&A ayant reconnu dans ses écritures de première instance être redevable de 7 mois de loyer non réglés, soit près de 200.000 euros HT, la clause résolutoire est acquise de ce seul fait.

La SCI Kleber Cimarosa sollicite en conséquence le paiement du solde des loyers et taxes impayées par la SELAS L&A arrêté au 8 novembre 2020, soit la somme de 363.365,98 euros, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel quittancé à compter du 9 novembre 2020 jusqu'au 3 juillet 2023, date de restitution des clés, soit la somme totale de 1.080.719,57 euros, ainsi que la majoration des intérêts de retard contractuellement prévus.

Subsidiairement, elle sollicite que soit prononcée la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur compte tenu de la dette locative exhorbitante constractée et la condamnation de la SELAS L&A au paiement de la somme de 1.080.719,57 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 3 juillet 2023.

S'agissant de la demande de la SELAS L&A de voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur au motif que celui-ci ne lui aurait pas permis de jouir paisiblement des locaux, elle soutient à titre liminaire que cette demande nouvelle en cause d'appel est irrecevable conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en tout état de cause, il n'a jamais été démontré une quelconque responsabilité du bailleur dans les prétendus désordres allégués par le preneur.

La SCI Kleber Cimarosa ajoute que les demandes de la SELAS L&A devant le tribunal judiciaire se heurtent à l'autorité de la chose jugée conférée par le protocole transactionnel conclu le 26 juin 2019 concernant la communication d'un inventaire des grosses réparations prévu à l'article L.145-40-2 du code de commerce, la demande d'indemnisation des prétendus préjudices subis et la désignation d'un expert judiciaire chargé d'examiner les lieux loués et les prétendus désordres allégués.

Elle indique au surplus avoir parfaitement respecté son obligation de délivrance ; que faute d'état des lieux d'entrée, le preneur est réputé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives ; qu'en l'espèce, alors qu'une franchise équivalente à 7 mois de loyer sur la totalité des 9 années de location a été accordée au preneur en raison des travaux que ce dernier devait réaliser, le preneur ne justifie avoir réalisé aucun travaux relevant du bailleur, l'unique devis produit faisant état de travaux d'aménagement et d'embellissement dont la charge lui appartient. Elle ajoute que le procès-verbal du 15 mars 2021 produit par le preneur et établi postérieurement à l'engagement de la présente procédure ne fait état que de quelques traces d'humidité, de petites cloques et de boursoufflures de peintures, sans préciser la date d'apparition de ces désordres, ni établir la responsabilité du bailleur dans leur apparition ; qu'en tout état de cause, ces menus désordres constatés, lesquels n'ont jamais totalement empêché le preneur d'exploiter les lieux, ne sauraient justifier l'arriéré locatif de plus d'un million d'euros.

La SCI Kleber Cimarosa rappelant qu'une mesure d'instruction n'a pas vocation à suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, sollicite le rejet de la demande d'expertise formulée par l'intimée, laquelle a quitté les lieux, aucun désordre n'étant démontré et un état des lieux de sortie contradictoire ayant été dressé en présence d'un commissaire de justice.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2023, la SELAS L&A demande à la cour de :

Vu les articles 606 et 1184 (ancien) du code civil,

Vu les articles L.145-14, L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce,

- déclarer recevable la société L&A en son appel incident ,

- écarter des débats les nouvelles pièces n°55 et 56 produites par la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS,

- confirmer le jugement rendu le 16 décembre 2022 en ce qu'il a :

' déclaré recevables les demandes formées par la Selas L&A au fond et à titre principal,

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Kleber Cimarosa et la SAS WGS,

' débouté la SAS WGS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le

8 octobre 2020 par la SCI Kleber Cimarosa à l'encontre de la Selas L&A,

' débouté la SCI Kleber Cimarosa de sa demande reconventionnelle subsidiaire de prononcé de la résolution du bail à effet au 1er janvier 2016 et de ses autres demandes,

' débouté la SCI Kleber Cimarosa du surplus de ses prétentions,

' dit n'y avoir lieu à allocation pour la SCI Kleber Cimarosa d'une somme au titre de

l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2022 pour le surplus,

Statuant à nouveau, et constatant que la société L&A ne s'oppose plus à la résolution judiciaire du bail,

- juger que la résolution judiciaire du bail intervient aux torts exclusifs du bailleur,

- condamner la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS in solidum à réparer le préjudice subi

par la société L&A du fait de la défaillance du bailleur à son obligation de réaliser les grosses réparations lui incombant, en les condamnant à lui payer :

' une somme de 504.511 euros pour le trouble de jouissance occasionné,

' une somme de 580.316,40 euros, correspondant aux sommes investies à son entrée dans les lieux en 2016 pour rénover entièrement le bâtiment loué, au montant payé indument au titre des taxes, à savoir la somme de 100.316,40 euros, et à la perte liée à l'impossibilité d'avoir des sous locataires générant un produit locatif de 120.000 euros HT par an,

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans venait à considérer que les éléments dont elles disposent ne sont pas suffisants pour établir la preuve ou l'étendue de la défaillance du bailleur et du trouble de jouissance allégué par la société L&A,

- désigner avant dire droit tel expert qu'il lui plaira avec pour mission :

' de se rendre sur place, [Adresse 2]) après y avoir convoqué les parties,

' y faire toutes constatations utiles sur des désordres, présents et passés, allégués par la partie demanderesse dans l'assignation et dans ses conclusions,

' d'examiner l'immeuble, rechercher la réalité des désordres, présents et passés, en indiquer la nature et l'origine,

' de rechercher, si cela est possible, la date d'apparition des désordres,

' d'établir la nature, la réalité et la chronologie des réparations que la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS prétendent avoir été réalisées, et leur adéquation avec les conclusions des experts mandatés par elles depuis l'entrée en jouissance de la société L&A, conclusions dont l'expert demandera la communication exhaustive,

' d'établir la liste des réparations incombant au bailleur devant être réalisées dans l'immeuble donné à bail,

' de dresser l'inventaire des pièces utiles à l'instruction du litige,

' de prendre connaissance, ou demander communication, de tous documents (contractuels, légaux et/ou techniques) nécessaires à l'exécution de sa mission,

' d'évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, passés et présents, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

' plus généralement, de fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,

- inviter les parties à transmettre à l'expert, dans un délai d'un mois à compter de la désignation de l'expert, leurs écritures : assignation, conclusions et pièces,

- fixer la durée de la mission à quatre mois à compter du versement de la consignation par les parties,

- dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près de la cour d'appel de céans,

- dire qu'en cas de difficulté, l'expert s'en réfèrera à la cour d'appel de céans,

- dire que l'expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de trois mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir et dire que cette provision sera versée à part égale par la société L&A et la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS,

- renvoyer l'instance devant le juge de la mise en état dans l'attente de la communication du rapport d'expertise,

En tout état de cause,

- prononcer la résolution judiciaire du bail conclu entre la SCI Kleber Cimarosa et la SELAS L&A aux torts exclusifs du bailleur,

- constater la libération des locaux,

- juger que la demande d'expulsion de la SELAS L&A, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique si besoin est sans objet,

- débouter la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS de l'ensemble de leurs demandes et prétentions pécuniaires et indemnitaires,

- condamner la SCI Kleber Cimarosa et la société WGS chacune au paiement de la somme de 30.000 euros à la société L&A au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SELAS L&A explique tout d'abord avoir été contrainte de retenir le paiement des loyers aux motifs qu'il est apparu, après la souscription du bail et compte tenu de la vétusté du bien, que les travaux à réaliser, affectant la structure même de l'immeuble, étaient bien plus importants que ceux relevés et pour lesquels une franchise de loyer de 7 mois répartie sur les 9 années de location avait été convenue lors de la souscription du bail ; que des dégâts des eaux se sont multipliés, l'empêchant de pouvoir jouir normalement et paisiblement du bien loué ; que contrairement au bailleur, elle a parfaitement respecté toutes ses obligations tirées du protocole transactionnel du 26 juin 2019, protocole qui établit la reconnaissance par la SCI Kleber Cimarosa de l'existence des grosses réparations devant être réalisées. Elle indique que c'est de parfaite mauvaise foi que la SCI Kleber Cimarosa assure avoir respecté ses obligations au titre des gros travaux alors même que les ouvriers d'un chantier voisin l'ont alertée il y a quelques mois de l'état déplorable du toit et du risque d'accident grave par chute d'éléments, le mauvais état de la toiture étant également confirmé par le rapport d'expertise de la société Batifive du 12 avril 2023.

Elle expose ensuite avoir été contrainte de quitter les locaux face à la situation devenue intenable et être dès lors parfaitement fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, précisant que l'état des lieux de sortie n'a aucunement été établi contradictoirement, le commissaire de justice ne lui ayant jamais transmis le projet comme il s'y était engagé.Elle sollicite à cet égard que soient écartées les pièces n°55 et 56 de l'appelante. Elle précise avoir, depuis son entrée dans les lieux, réglé pour les travaux et le paiement des loyers plus de deux millions d'euros sans avoir jamais pu jouir paisiblement des locaux, et avoir exécuté la décision du juge des référés du 9 avril 2021 en réglant au bailleur la somme de 358.000 euros entre le 29 avril et le 6 août 2021, outre les 34.000 euros saisis à titre conservatoire par la SCI Kleber Cimarosa.

A titre liminaire, la SELAS L&A fait valoir qu'elle est parfaitement recevable à agir ; que le protocole transactionnel du 26 juin 2019 qui démontre sa volonté de transiger afin de jouir paisiblement des locaux, ne saurait constituer une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée alors qu'il établit au contraire l'engagement du bailleur de procéder aux grosses réparations nécessaires, engagement non respecté en l'espèce. Elle ajoute que la clause usuelle du bail, par laquelle le preneur prend les locaux en l'état où ils se trouvent, a uniquement vocation à rappeler que le preneur ne peut exiger du bailleur que les seules grosses réparations.

Elle soulève au fond la nullité du commandement de payer signifié par la société SCI Kleber Cimarosa dont l'identité mentionnée sur le commandement n'est pas celle de la bailleresse telle que figurant sur les deux baux signés (numéro de RCS et capital social différents, correspondant à la société WGS).

Au surplus, elle soutient que le commandement de payer est nul pour être imprécis et erroné, alors qu'un tel acte doit être suffisamment clair pour permettre au preneur de s'y conformer ; qu'il fait état d'une créance de loyer de 329.690,60 euros en principal au 8 octobre 2020 sans être corroboré par un décompte précis ; qu'en tout état de cause, il est manifestement erroné dès lors qu'il se limite à mentionner les opérations de crédit et de débit pour la seule année 2020, sans tenir compte ni de l'antériorité, ni des loyers et charges payés entre juin 2019 et octobre 2020. Elle ajoute que faute pour le bailleur de n'avoir jamais satisfait à son obligation d'établir et communiquer chaque année un état récapitulatif des charges, impôts et taxes refacturés, elle est parfaitement bien fondée à en solliciter le remboursement, les appels de provisions étant alors considérés comme sans cause ; qu'en conséquence, le commandement de payer qui intègre des taxes non récupérables à hauteur de plus de 170.000 euros est irrégulier et doit être annulé.

La SELAS L&A se prévaut enfin de la nullité du commandement pour avoir été délivré de mauvaise foi. Elle précise être parfaitement fondée à invoquer l'exception d'inexécution et par conséquent à suspendre le paiement des loyers dès lors qu'en application de l'article 606 du code civil, la charge des grosses réparations pèse sur le bailleur et qu'en l'espèce, les grosses réparations nécessitées par l'état du bien loué (les plus importantes étant le défaut d'étanchéité du toit et des façades extérieures) n'ont pas été réalisées, la privant ainsi d'une jouissance paisible et normale des lieux loués. Elle ajoute que le bailleur est également défaillant faute d'avoir respecté le protocole transactionnel par lequel il s'engageait à réaliser les travaux, les seuls travaux qu'il justifie avoir réalisés étant de petits travaux ne touchant pas à la structure du bâtiment et que cette défaillance lui a été lourdement préjudiciable.

La société L&A indique que le rapport établi par la société Batifive le 12 avril 2023 fait état d'une vétusté importante du toit à l'origine des nombreux dégâts des eaux qu'elle a subis et nécessitant la réalisation d'importants travaux.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SELAS L&A, qui soutient que les locaux sont devenus impropres à leur usage à peine quelques mois après son entrée dans les lieux alors qu'elle y a investi des sommes considérables (loyers et travaux confondus), s'oppose à ce que puisse être constatée l'acquisition de la clause résolutoire et sollicite la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, toute demande pécuniaire et/ou indemnitaire des appelantes devant être rejetée.

Elle sollicite également l'indemnisation d'une part de son préjudice de jouissance, à hauteur d'un an et demi de loyer HT, soit la somme de 504.511 euros, dès lors que depuis son entrée dans les locaux et pendant plus de 8 années, elle n'a pu jouir normalement des locaux loués et que l'état des locaux ne lui a pas permis de développer son activité comme elle l'envisageait initialement ; d'autre part de son préjudice financier, à hauteur de la somme de 580.316,40 euros, en compensation des sommes importantes engagées en vain dans la rénovation des locaux (360.000 euros), des taxes indûment payées (100.316,40 euros) et de l'absence de perception de loyers résultant de la sous-location envisagée pour deux bâtiments (120.000 euros).

Subsidiairement, si la cour estimait les éléments produits insuffisants à établir la preuve et l'étendue de la défaillance du bailleur ainsi que du trouble de jouissance, elle forme une demande d'expertise.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Suivant un avis du 28 mars 2023, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 19 octobre 2023 en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 octobre 2023.

MOTIFS :

Sur la mise hors de cause de la société WGS et l'identité du bailleur :

La SELAS L&A fait valoir qu'elle s'est aperçu que lors de la signature du contrat de bail commercial, il y avait eu une difficulté sur l'identité du bailleur et qu'il lui avait été fait signer deux contrats, l'un avec la SCI Kleber Cimarosa immatriculée au RCS de Paris sous le n° 438 260 143, l'autre avec la SA Foncière Volta immatriculée au RCS de Paris sous le n° Siret 33862083400071 ; que la société WGS a précisément pour président la société Foncière Volta ; que ces deux baux, identiques dans leur contenu, ne sont pas datés et prennent tous deux effet au 1er janvier 2016 pour une durée de neuf ans. Elle ajoute que le numéro 438 260 143 mentionné sur le bail conclu avec la SCI Kleber Cimarosa est en réalité attribué à la société WGS, personne morale distincte de la SCI Kleber Cimarosa, tout comme le capital social mentionné au même bail ; qu'enfin, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2020 a été délivré par une SCI Kleber Cimarosa immatriculée au RCS de Paris sous le n° 423 424 571. Elle argue d'une confusion sur l'identité du bailleur justifiant qu'elle assigne également au fond la société WGS.

Les appelantes répliquent que le seul bail commercial conclu avec la SELAS L&A l'a été avec la SCI Kleber Cimarosa, qui seule agit en qualité de bailleur depuis le début de l'affaire et qui a toujours été considérée par la SELAS L&A comme son bailleur ; que le preneur se prévaut de mauvaise foi d'une erreur de plume sur le montant du capital social et le numéro de RCS figurant au bail, laquelle ne lui cause aucun grief.

Si la SELAS L&A produit en effet deux baux identiques, l'un conclu avec la SCI Kleber Cimarosa, l'autre avec la SA Foncière Volta sur les biens situés [Adresse 2] à [Localité 4], la SCI Kleber Cimarosa justifie par la production de son titre de propriété être propriétaire des locaux donnés à bail, de sorte qu'elle seule avait qualité pour signer le bail. En outre, la SCI Kleber Cimarosa établit par la copie du chèque de dépôt de garantie signé par la SELAS L&A à son profit que cette dernière lui a réglé le montant du dépôt de garantie prévu aux deux baux. La SELAS L&A ne conteste pas s'être acquittée de termes de loyers entre les mains de la SCI Kleber Cimarosa avec qui elle a été en contact pendant toute la durée du bail. Elle a conclu avec celle-ci le protocole d'accord transactionnel du 26 juin 2019 aux termes duquel la qualité de chaque partie est rappelée dont précisément pour la SCI Kleber Cimarosa 'ci-après dénommée le bailleur' son immatriculation au RCS sous le numéro 423 424 571 et en signant ce protocole, la SELAS L&A a reconnu être débitrice de loyers envers la SCI Kleber Cimarosa en vertu d'un bail commercial portant sur l'immeuble à usage de bureaux litigieux.

Dès lors, il ne saurait exister aucune confusion sur la qualité de bailleur de la SCI Kleber Cimarosa que n'entache aucunement, au vu des circonstances qui précèdent, l'erreur matérielle figurant dans le bail sur le montant du capital social et le numéro de RCS de celle-ci.

C'est donc à juste titre que la société WGS a été mise hors de cause par le premier juge. Eu égard à ce qui précède toutefois, le caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre n'est pas rapporté et le rejet de sa demande de dommages-intérêts à ce titre sera confirmé.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 8 octobre 2020:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2020 a été délivré par la SCI Kleber Cimarosa immatriculée au RCS sous le n° 423 424 571, en sa qualité de bailleur tel qu'identifié au contrat de bail et au cours de la relation contractuelle des parties, peu important en l'espèce l'erreur sur son numéro d'immatriculation au RCS figurant au bail, comme il vient d'être dit. La SELAS L&A ne saurait donc utilement se prévaloir de la nullité du commandement de payer pour ne pas avoir été délivré par le bailleur.

Le commandement de payer du 8 octobre 2020 a été délivré pour avoir paiement de la somme en principal de 329 690,60 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte joint. Le décompte débute par un solde précédent de 166 841,76 euros au 1er janvier 2020 que suivent des opérations de débit et de crédit jusqu'au 1er octobre 2020. Ce solde précédent qui représente plus de 50 % de la somme réclamée n'est aucunement détaillé ni justifié et ne permet pas de connaître la période au cours de laquelle il est né, et ce d'autant qu'aux termes du protocole transactionnel, d'un commun accord des parties, la dette a été arrêtée au 15 mai 2019 ainsi que ses modalités de paiement et qu'il était loisible à la bailleresse de reprendre le décompte à cette date. La SCI Kleber Cimarosa a certes produit un décompte daté du 4 janvier 2021 et remontant de manière détaillée au 1er janvier 2016, toutefois le commandement doit se suffire à lui même pour que le preneur puisse s'y conformer dans le délai imparti d'un mois.

De plus, la somme réclamée aux termes du commandement ne correspond manifestement pas à l'arriéré locatif puisque, ainsi que cela ressort du décompte établi postérieurement par la bailleresse, la SELAS L&A s'est acquittée des douze mensualités prévues au protocole et a repris le paiement du loyer courant postérieurement au 15 mai 2019, en ayant réglé neuf mensualités de loyers et charges au jour de la délivrance du commandement, qui ajouté à la franchise contractuelle de loyer du mois de janvier 2020, fait apparaître un décompte surévalué de 90 000 euros.

Il en résulte que le décompte produit à l'appui du commandement de payer du 8 octobre 2020 est imprécis et erroné. La SCI Kleber Cimarosa ne saurait à cet égard faire valoir que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable pour la partie non contestable de la dette, dès lors qu'en l'espèce le manque d'information sur l'origine de la somme réclamée -déjà conséquente- porte sur plus de la moitié de celle-ci.

Par confirmation du jugement entrepris de ce chef, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2020.

Sur la résiliation du bail :

La SCI Kleber Cimarosa sollicite la résiliation du bail au vu de l'importance de l'impayé locatif atteignant selon son décompte arrêté au 3 juillet 2023, date de remise des clés, la somme de 1 080 719,57 euros, soulignant qu'il n'y a plus eu aucun règlement depuis le mois de février 2022.

La SELAS L&A soulève l'exception d'inexécution à raison de la défaillance du bailleur dans la réalisation des travaux d'importance lui incombant rendant les locaux impropres à leur destination, justifiant la suspension du paiement des loyers, et demande la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur.

La SCI Kleber Cimarosa fait valoir à juste titre que la demande de résolution du bail à ses torts est formée par le preneur pour la première fois en cause d'appel. Elle soulève l'irrecevabilité de cette demande nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile. La SELAS L&A n'a pas répliqué de ce chef.

Il apparaît qu'en première instance, la SELAS L&A demanderesse s'est opposée à l'acquisition de la clause résolutoire et à la demande reconventionnelle subsidiaire du bailleur en résiliation du bail. Sa présente demande en résolution du bail aux torts du bailleur ne tend à l'évidence pas aux mêmes fins que ses demandes soumises au premier juge. Elle n'en est pas non plus l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et pouvait être formée indépendamment de la survenance de la restitution des lieux en cours de procédure d'appel. Elle ne revêt pas non plus un caractère reconventionnel. Cette demande sera donc déclarée irrecevable en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

La SCI Kleber Cimarosa se prévaut également de l'irrecevabilité des demandes formées par la SELAS L&A au regard du non respect par le bailleur de son obligation de délivrance en raison de l'autorité de la chose jugée du protocole transactionnel du 26 juin 2019, relevant qu'aux termes de l'article 19 dudit protocole : 'Plus généralement, la SELAS L&A renonce à former à l'encontre de la SCI Kleber Cimarosa toutes demandes liées directement ou indirectement aux actes et faits précités ayant donné lieu au présent litige, à savoir :

- au contrat de bail ayant pris effet à compter du 1er janvier 2016 ;

- aux dégâts des eaux allégués ;

- aux travaux de réfection des locaux loués'.

Elle rappelle qu'une renonciation similaire est prévue à l'article VI du bail en ces termes :

'1- Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, à quelque époque que ce soit pendant la durée du bail, aucune réparation, amélioration ou remplacement quelles que soient la cause, la nature et l'importance, ni aucune réduction de loyer de ce chef.

2- Le preneur s'engage à tenir les lieux loués en parfait état de réparations et d'entretien pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, à l'exception de celles prévues par l'article 606 du code civil et de celles ne pouvant être imputées au preneur en vertu de l'article R.145-35 du code de commerce, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance, en parfait état de réparations et d'entretien.

Les travaux et réparations définis ci-dessus payés par le preneur ne pourront donner lieu à aucun recours et répétition contre le bailleur. Le preneur ne pourra opérer aucune compensation de leur montant avec les sommes dues au bailleur à titre quelconque'.

Il résulte de la lecture du protocole que contrairement à ce que soutient le preneur, cet acte n'emporte pas reconnaissance de la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance et de réalisation des grosses réparations, puisqu'il y est expressément mentionné d'une part (article 8 'objet du protocole') que 'ce protocole ne peut en aucune manière être considéré ou interprété comme une quelconque reconnaissance de responsabilité de la part de l'une ou de l'autre des partie', d'autre part (article 3 'sur les travaux de réfection des locaux loués') que 'la SELAS L&A a indiqué avoir subi plusieurs dégâts des eaux ayant perturbé son activité. D'un commun accord entre les parties, ces dernières ont convenu de prendre rendez-vous ultérieurement afin de rechercher les éventuels désordres affectant l'immeuble, notamment vérifier l'étanchéité de la toiture et des colonnes d'eaux pluviales, étant précisé que la SCI Kleber Cimarosa prendra en charge tous travaux nécessaires s'y rapportant dès lors que ces derniers relèvent de ses obligations en qualité de bailleur. Par ailleurs, il est convenu que les travaux de réfection intérieure des locaux reviennent à la charge exclusive de la SELAS L&A", soit l'obligation pour le bailleur de convenir d'un rendez-vous pour rechercher d'éventuels désordres et vérifier l'étanchéité, sans que ne lui soit imposée à ce stade la réalisation de grosses réparations.

En revanche, la SELAS L&A n'a aucunement aux termes de ce protocole renoncé à son droit d'agir en cas de défaillance du bailleur au titre des grosses réparations puisque sa renonciation ne porte que sur les dégâts des eaux allégués et les travaux de réfection des locaux loués, lesquels ne peuvent stricto sensu s'entendre des travaux de l'article 606 du code civil et de l'article L. 145-35 du code de commerce -restés à la charge du bailleur aux termes du bail-, le protocole prévoyant seulement à cet égard que la SCI Kleber Cimarosa devra prendre en charge les travaux relevant de ses obligations de bailleur qui se révèleraient nécessaires à l'issue du rendez-vous convenu.

La SELAS L&A est donc recevable à se prévaloir de l'exception d'inexécution par le bailleur de la réalisation des travaux d'importance lui incombant et rendant les locaux impropres à leur destination, relevant de son obligation de délivrance.

Si l'exception d'inexécution ne joue pas seulement en cas d'inexécution totale des obligations du débiteur, mais aussi en cas d'inexécution partielle, encore faut-il que cette inexécution soit suffisamment grave pour que la partie adverse puisse suspendre l'exécution de sa propre obligation.

En matière de bail, il est constant que le preneur, lorsqu'il conserve la jouissance des lieux, ne peut pas suspendre le paiement des loyers en se prévalant de l'inexécution des travaux incombant au bailleur, sauf à ce que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

La preuve de l'inexécution de l'obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui s'en prévaut. Dans le cas du présent litige, il incombe à la SELAS L&A de rapporter la preuve que l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de jouir des locaux loués est imputable au bailleur et plus précisément à l'absence de réalisation des grosses réparations.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la SELAS L&A a continué à occuper les locaux et à y exercer son activité d'avocat. Au soutien de l'exception d'inexécution du bailleur, elle communique des échanges de courriels avec la SCI Kleber Cimarosa, pour beaucoup antérieurs au protocole, des photos manifestement prises par elle-même, non datées, en gros plan et ne permettant pas de se rendre compte de l'état général des locaux.

Le procès-verbal de constat du 15 mars 2021, établi à sa requête, fait état de traces d'humidité en plafond, de décollements de peinture parfois sévères, de boursouflures ou cloques, de traces d'eau au niveau du luminaire central, d'une fenêtre gonflée.

Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé à la demande du bailleur et en présence du locataire sortant en date du 5 juillet 2023 - qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats au seul motif que la SELAS L&A conteste son caractère contradictoire dès lors que le commissaire de justice ne le lui a pas préalablement soumis pour observations ni remis une fois établi, celle-ci ayant pu dans le cadre de la présente instance faire valoir ses critiques à cet égard- ne révèle pas des locaux ne pouvant être exploités en vue d'une activité d'avocat.

Enfin, l'audit toiture de la société Batifive du 12 avril 2023 qui relève le manque d'étanchéité de certaines pièces du toit et la vétusté de l'ensemble de la toiture ne fait aucun constat sur l'intérieur des locaux.

Aucun de ces éléments ne permet de considérer que l'immeuble loué est atteint de désordres révélant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de réalisation des grosses réparations d'une gravité telle que les locaux ne puissent pas ou plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle et autorisant la SELAS L&A à retenir le paiement des loyers, et ce sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'expertise, étant rappelé qu'une telle mesure n'a pas vocation à suppléer la carence de la SELAS L&A dans l'administration de la preuve qui lui incombe et que celle-ci pouvait parfaitement la mettre en oeuvre antérieurement, le cas échéant, accompagnée d'une demande de consignation des loyers.

En conséquence, l'exception d'inexécution soulevée par la SELAS L&A ne saurait prospérer.

La SELAS L&A ne conteste pas ne plus payer le loyer depuis l'ordonnance de référé du 9 avril 2021, en exécution de laquelle elle a réglé la somme de 358 000 euros échelonnée du mois d'avril au mois d'août 2021, la dette locative ne faisant que croître. En conséquence, par infirmation du jugement entrepris de ce chef, il convient de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de la SELAS L&A, et ce à la date du 3 juillet 2023, date de remise des clés.

Sur le paiement de l'arriéré locatif :

La SCI Kleber Cimarosa sollicite à ce titre le paiement de la somme de 1 080 719,57 euros selon décompte débutant le 1er janvier 2016 et arrêté au 3 juillet 2023 comprenant le loyer commercial, la TVA à 20 % auquel le loyer est assujetti aux termes du bail, la taxe foncière et la taxe sur les bureaux mises à la charge du preneur en vertu de l'article VII- 2 du bail.

Contrairement à ce qu'avance la SELAS L&A, la SCI Kleber Cimarosa justifie des taxes foncières et taxes sur les bureaux remboursables par le preneur, figurant sur son décompte. La franchise de loyer contractuelle a bien été portée au crédit du compte jusqu'à l'année 2021 comprise, tout comme les sommes saisies à titre conservatoire.

Reste qu'au vu des observations du preneur, il convient de déduire du décompte de la bailleresse la somme de 90 000 euros telle que relevée plus haut au titre de l'examen du commandement de payer du 8 octobre 2020, celle de 80 000 euros au titre du dépôt de garantie, les lieux ayant été restitués en état d'usage conforme à la durée d'occupation, et celle de 40 000 euros due à titre de concession au titre du protocole d'accord, la SELAS L&A ayant réglé l'arriéré et repris le paiement des loyers courants, soit un total à déduire de 210 000 euros.

En conséquence, la SELAS L&A sera condamnée à verser à la SCI Kleber Cimarosa la somme de 870 719 euros, avec intérêts de retard au taux prévu au bail et capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur l'indemnisation du préjudice du preneur :

En premier lieu, la SELAS L&A sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance qui ne saurait être inférieur à un an et demi de loyer HT, soit la somme de 504 511 euros.

Il s'avère qu'au vu des pièces produites, photos, procès-verbal de constat du 15 mars 2021, la SELAS L&A argue d'un préjudice de jouissance essentiellement en lien avec des dégats des eaux au vu des désordres constatés. Or aux termes du protocole transactionnel du 26 juin 2019, celle-ci a renoncé à former toute demande liée directement ou indirectement aux dégats des eaux allégués et elle ne justifie pas de dégats des eaux survenus postérieurement au protocole, la seule photo communiquée à ce titre en pièce 52 du grand bureau sur terrasse du dernier étage prise lors de l'état des lieux de sortie ne permettant pas d'attester d'un dégât des eaux naissant au plafond, de sorte que sa demande en réparation de son préjudice de jouissance sera déclarée irrecevable.

En second lieu, la SELAS L&A sollicite l'indemnisation de son préjudice financier correspondant aux sommes investies à son entrée dans les lieux en 2016 pour rénover entièrement le bâtiment loué, soit 360 000 euros, au montant payé indument au titre des taxes, soit la somme de 100 316,40 euros et la perte liée à l'impossibilité d'avoir des sous-locataires générant un produit locatif de 120 000 euros HT, total 580 316,40 euros.

La SELAS L&A ne justifie aucunement avoir investi la somme de 360 000 euros à son entrée dans les lieux, le seul devis de la société CBRE que n'accompagne aucune facture ne pouvant suffire à rapporter une telle preuve. Il a été jugé plus haut que les taxes étaient dues. Enfin, il n'est produit aucune pièce relative à une sous-location des lieux, envisagée ou empêchée, de sorte que ce préjudice n'est pas non plus établi. La SELAS L&A sera donc déboutée de sa demande de réparation de son préjudice financier.

Sur les autres demandes :

La SELAS L&A, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à la SCI Kleber Cimarosa la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 16 décembre 2022 du tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'il a :

* déclaré recevables les demandes formées par la SELAS L&A au fond et à titre principal,

* mis la SAS WGS hors de cause,

* débouté la SAS WGS de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

* prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par la SCI Kleber Cimarosa à l'encontre de la SELAS L&A,

* laissé les dépens à la charge de la SELAS L&A qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020, annulé, avec distraction au profit de la SELARL Celce-Vilain,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les pièces 55 et 56 de l'appelante,

Déclare irrecevable la demande de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur formée par la SELAS L&A,

Prononce la résiliation du bail liant les parties aux torts de la SELAS L&A, et ce à la date du 3 juillet 2023, date de remise des clés,

Condamne la SELAS L&A à payer à la SCI Kleber Cimarosa la somme de 870 719 euros, avec intérêts de retard au taux contractuel et capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

Déclare irrecevable la demande de la SELAS L&A en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute la SELAS L&A de sa demande de réparation de son préjudice financier,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SELAS L&A aux dépens d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés par la SELARL Celce-Vilain, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SELAS L&A à verser à la SCI Kleber Cimarosa la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.