CA Douai, ch. 2 sect. 1, 15 février 2024, n° 22/00388

EXPOSE DU LITIGE

Le litige oppose, d'une part, M. [S] [U] propriétaire de locaux situés [Adresse 5] qu'il a donnés à bail commercial pour la durée de neuf années à compter du 1er septembre 2006 jusqu'au 31 août 2015, suivant acte authentique du 8 septembre 2006 et, d'autre part, la SARL Les 2 Dame, preneur de ces mêmes locaux.

Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2015, la locataire a fait signifier au propriétaire une demande de renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2015, M. [U] a signifié à la SARL Les 2 Dame un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, mettant en demeure le preneur de faire cesser plusieurs infractions au bail, sous peine d'avoir à quitter les lieux pour le 31 août 2015 date du congé ainsi donné, et de perdre le droit au paiement d'une indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte d'huissier en date du 23 mai 2017, la société à responsabilité limitée Les 2 Dame a assigné M. [S] [C] [U] devant le président du tribunal de grande instance de Valenciennes et a sollicité le renouvellement du bail commercial, et subsidiairement la condamnation du bailleur à lui payer une indemnité d'éviction outre le paiement de sommes d'argent dont des trop perçus de loyer.

Par ordonnance du 21 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance.

Les 7 novembre 2019 et 19 novembre 2019, M. [J] [K], en sa qualité d'administrateur ad'hoc de la SARL Les 2 Dame, et la SELARL [Z] [F] [P] [E], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Les 2 Dame, agissant tous deux en vertu d'un jugement du 1er juillet 2019 du tribunal de commerce de Valenciennes, sont intervenus volontairement à l'instance.

Le 16 décembre 2019, le tribunal de commerce de Valenciennes a prononcé la liquidation judiciaire de la société demanderesse et a désigné la SELARL [Z] [F] [P] [E] en qualité de liquidateur judiciaire.

C'est dans ces conditions que par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire a :

- fixé à 231 177,31 euros la créance chirographaire d'indemnité de M. [S] [C] [U] en réparation de l'occupation sans droit ni titre par la SARL Les 2 Dame du local commercial situé [Adresse 5] entre le 1er septembre 2015 et le 13 mars 2020,

- déclaré que l'indemnité d'occupation n'est pas productrice d'intérêts,

- débouté la SELARL [Z] [F] [P] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame, de sa demande de condamnation à paiement d'une indemnité de remplacement de l'indemnité d'éviction,

- débouté la SARL [Z] [F] [P] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame, de sa demande de remboursement de loyers commerciaux,

- débouté la SELARL [Z] [F] [P] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame, de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté M. [S] [C] [U] de sa demande de condamnation à provision pour réparation locative,

- ordonné l'exécution du présent jugement par provision,

- condamné la SARL [Z] [F] [P] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame, à payer à M. [S] [C] [U] une somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SELARL [Z], [F] [P] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame, aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 janvier 2022, la société Les 2 Dame et le liquidateur ès qualités ont interjeté appel de ce jugement, critiquant expressément chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 04 octobre 2023, la société Les 2 Dame et la société [F] [E] ès qualités demande à la cour de :

- réformer le jugement et, statuant à nouveau :

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes,

- dire que M. [U] est redevable auprès de la SARL Les 2 Dame, ensuite de son refus de renouvellement, d'une indemnité d'éviction,

- dire que cette indemnité d'éviction sera réévaluée annuellement sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction,

- condamner M. [U] à verser à la SARL Les 2 Dame la somme de 800000 euros au titre de l'indemnité d'éviction,

- subsidiairement,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de donner son avis sur l'indemnité d'éviction telle qu'elle résulte des articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, l'indemnité d'éviction devant être évaluée telle une indemnité de remplacement, le fonds de commerce ayant disparu, outre son avis sur l'indemnité d'occupation et sur le compte entre les parties,

Par suite,

- condamner M. [U] à payer à la SARL Les 2 Dame : la différence entre les sommes provisionnelles réglées par elle depuis le 1er septembre 2015 et jusqu'au 13 mars 2020 et le montant de l'indemnité d'éviction ci-dessus fixée, les intérêts qui courent de plein droit à compter du 1er septembre 2015 et subsidiairement à compter de l'assignation par application de l'article 1157 du code civil au fur et à mesure des échéances entre les sommes provisionnellement réglées et l'indemnité d'éviction fixée,

- dire que les intérêts se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière,

- condamner M. [U] à payer à la SARL Les 2 Dame une somme de 71 230,77 euros au titre du trop-perçu de loyer et d'indemnité d'occupation, au prorata des surfaces louées,

- ordonner la compensation des sommes dues si la cour estimait que des sommes devaient rester à la charge de la SARL Les 2 Dame,

- condamner M. [U] à payer à la SARL Les 2 Dame une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

- condamner M. [U] à payer à la SARL Les 2 Dame une somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance

- condamner M. [U] à payer à la SARL Les 2 Dame une somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner M. [U] en tous les frais et dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux dont il a fait l'avance au profit de M. Philippe Talleux avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 02 octobre 2023, M. [U] demande à la cour de :

- débouter la SARL Les 2 Dame de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- dire bien jugé partiellement mal appelé partiellement,

- au principal,

- dire que la SARL Les 2 Dame est dépourvue de tout droit et titre d'occupation des locaux sis à [Adresse 5] par l'effet du congé signifié le 2 juin 2015, soit à compter du 1er septembre 2015,

- dire que les lieux ont été restitués le 10 septembre 2020,

- en conséquence,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 82 712 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er septembre 2015 jusqu'à complète libération des locaux,

- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2015 sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE au 1er septembre 2015, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,

- fixer la créance de M. [U] dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL Les 2 Dame à la somme de 287 568,99 euros TTC au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, et ce à titre privilégié, outre les intérêts, lesquels seront capitalisés en application de l'article 1154 du code civil,

- condamner la SELARL [Z] [F] [P] [E] ès qualités à payer à M. [U] la somme de 57.150,41 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2020 jusqu'au 10 septembre 2020,

- condamner la SELARL [Z] [F] [P] [E] ès qualités à payer à M. [U] la somme provisionnelle de 100 000 euros au titre des réparations locatives,

- à titre subsidiaire,

- dire que le fonds de commerce n'avait plus de valeur de sorte que l'indemnité d'éviction est nulle,

- à titre infiniment subsidiaire,

- dire que le comportement de la SARL Les 2 Dame puis du liquidateur judiciaire ès qualités a privé le preneur de tout droit à indemnité d'éviction en raison de la résiliation du bail,

- à titre infiniment subsidiaire,

- à défaut

- ordonner une expertise avec pour mission « de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2015 jusqu'au 10 septembre 2020,

- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

- en tout état de cause,

- condamner leliquidateur ès qualités au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner au paiement des intérêts judiciaires,

- vu l'article 1154 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

- le condamner aux frais et entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Yves Marchal - Natacha Marchal - Florence Mas - Isabelle Collinet Marchal - Anne Sophie Vérité, société d'avocats aux offres de droit en vertu de l'article 698 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 18 octobre 2023.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever, s'agissant des prétentions de l'intimé, que la cour n'étant saisi par le dispositif des conclusions de celui-ci d'aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement entrepris, ces conclusions ne peuvent tendre qu'à la confirmation, en vertu des articles 542 et 954 du code de procédure civile.

Concernant le droit à indemnité d'éviction, alors qu'il est constant que l'acte extrajudiciaire du 2 juin 2015, par lequel M. [U] a signifié à la SARL Les 2 Dame un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes assorti d'un congé pour le 31 août 2015 vise l'exploitation dans le local commercial d'activités non autorisées, les appelants reprochent au jugement entrepris d'avoir retenu que l'exploitation d'activités de concert et de tournois de poker non prévues à la destination des lieux loués constituent un motif suffisamment grave et légitime pour priver la SARL Les 2 Dame de son droit à indemnité d'éviction.

Ils font valoir que l'acte authentique du 28 juin 2012 visé et signé par le propriétaire, et par lequel la SARL Les 2 Dame a acquis le fonds de commerce, mentionne les activités de « café, bar, brasserie, organisation d'événements, décoration, salles de jeux, de billards », ce qui selon eux inclut les activités de concert et de tournois de poker, au titre de l'organisation d'événements. Ils soulignent que la jurisprudence a admis que l'activité de bar sans autre précision n'exclut pas celle de bar de nuit et n'interdit pas non plus que soient organisés des événements festifs, tandis que l'activité de bar de nuit nécessite que soit démontrée l'ouverture du commerce toute la nuit. Or, ils considèrent qu'il n'est pas même allégué que l'établissement de la société Les 2 Dame aurait été exploité toute la nuit et soulignent que les événements festifs organisés au sein de celui-ci ne comportaient ni piste de danse ni cabine de platiniste, de sorte que, selon eux, la locataire disposait encore d'une marge de manœuvre certaine avant de risquer de dépasser les limites de la clause de destination des lieux loués.

De son côté, le bailleur conteste avoir jamais validé les activités exercées dans les lieux et non prévues au contrat, expliquant avoir seulement agréé le cessionnaire du bail, lequel s'est engagé à respecter les clauses et conditions du bail cédé.

Sur ce point, il sera rappelé que le bail prévoit que le preneur ne pourra céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur si ce n'est à son successeur dans le commerce, et que toute cession devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé.

Au demeurant, la clause de destination des lieux fixée par le bail commercial authentique du 8 septembre 2006 se lit ainsi :

« Le bien présentement loué devra servir au preneur exclusivement à l'exploitation d'un fonds de commerce de café-brasserie et d'une salle de jeu de billard, sous réserve de la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 145-47 du code de commerce ouvrant au preneur la possibilité d'adjoindre à l'activité ci-dessus prévue des activités connexes complémentaires.

Auquel cas, le preneur fera connaître au bailleur par acte extrajudiciaire ses activités connexes ou complémentaires envisagées. Le propriétaire devra faire savoir, dans un délai de deux mois, s'il conteste la complémentarité ou la connexité de ces nouvelles activités. »

Or, il est constant en l'espèce que nul preneur n'a mis en œuvre le dispositif prévu pour l'adjonction d'activités connexes complémentaires.

Si l'acte de cession du fonds de commerce à la société Les 2 Dame mentionne que celui-ci est un fonds de commerce de « café, bar, brasserie, organisation d'événements, décoration salle de jeu de billard », il est inexactement soutenu par les appelants que cette désignation aurait été validée ou expressément autorisées par le propriétaire bailleur au moyen que celui-ci serait intervenu à l'acte de cession.

En effet, s'agissant de la cession de son droit au bail par le locataire, la SARL Brilange, à l'acquéreur de son fonds de commerce, la société Les 2 Dame, son successeur, il n'est nullement établi que le propriétaire bailleur aurait dû ou aurait pu s'opposer en l'espèce, pour non respect de la clause de destination des lieux, à la cession intervenue entre l'exploitant, la SARL Brilange, et la société Les 2 Dame qui a succédé à celle-ci dans le commerce.

En toutes hypothèses, l'intervention du bailleur à l'acte de cession, rendue obligatoire par le bail, ne peut être tenue pour son acceptation de la description du fonds de commerce adoptée par les cédant et cessionnaire et comprenant l'activité d'organisation d'événements, faute d'acte non équivoque de la renonciation de ce bailleur au bénéfice de la clause de destination des locaux figurant au bail.

Dès lors, rien n'autorise la société Les 2 Dame à se prévaloir d'un accord du bailleur pour l'activité d'organisation d'événements.

Par conséquent, le premier juge doit être approuvé d'avoir par des motifs adoptés et non valablement critiqués, dit que la SARL Les 2 Dame a régulièrement organisé dans les lieux loués des concerts et des tournois de poker, activités qui ne peuvent être considérée comme accessoires à celles d'un établissement de restauration et de débit de boissons de type bar-brasserie ou salle de jeu de billard, mais qui sont de nature à modifier de manière substantielle la chalandise et le type de public fréquentant l'établissement, tandis que la nature de ces activités non prévues mais régulièrement pratiquées étaient de nature à bouleverser la valeur du fonds de commerce exploité dans le local commercial et, par conséquent, le montant du loyer commercial.

A ces justes motifs, il sera seulement ajouté les précisions qui suivent.

Il est établi en pièce n°3 du bailleur que, malgré la mise en demeure par acte extrajudiciaire déjà mentionnée, les tournois de poker en saison 2018-2019 (novembre, décembre, janvier et février) étaient annoncés par site internet avoir lieu tous les 15 jours et que l'activité d'accueil de spectacles musicaux a été fréquente et habituelle.

Il est également établi par constat d'huissier du premier juin 2015 qu'entre mai 2015 et juillet 2015 la société Les 2 Dame avait annoncé accueillir trois groupes musicaux en dehors de la fête de la musique et que des scènes ouvertes étaient également prévues cinq fois entre juillet et août 2015.

Le jugement entrepris doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a retenu que l'exploitation d'activités de concert et de tournois de poker non prévues par la destination contractuelle des lieux loués constitue un motif suffisamment grave et légitime pour priver la société Les 2 Dame de son droit à indemnité d'éviction.

Il en résulte que les demandes formées par les appelants et découlant du droit à indemnité d'éviction doivent être rejetées.

Il en va ainsi des prétentions à obtenir 800 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction, ou à défaut une expertise et, dans ces hypothèses, une condamnation à la différence entre les sommes provisionnelles versées depuis le 1er septembre 2015 et le montant de l'indemnité d'éviction.

S'agissant de la demande subsistante au titre du trop perçu de loyer et d'indemnité d'occupation, au pro rata des surfaces louées, formée à hauteur de 71 230,77 euros, il sera cour rappelé que le jugement entrepris, saisi d'une demande de même montant du liquidateur ès qualités en remboursement des loyers payés au prorata de la surface réelle des locaux, l'en a débouté.

Les appelants produisent en cause d'appel une pièce nouvelle, à savoir une attestation d'expert comptable dressant une liste des sommes versées par le preneur, année par année, pour la location du local commercial, de 2012 à 2019.

Toutefois, les parties ont librement déterminé ou accepté le loyer du bail commercial originaire, qui n'a pas été stipulé pour une valeur unitaire de surface, mais globalement, à hauteur de la somme de 50 000 euros par an hors charges et hors taxes, payable trimestriellement.

Par conséquent, si le local est décrit comme ayant une superficie de 1 100 mètres carrés environ, et si une expertise judiciaire contradictoire a estimé que la superficie réelle était moindre de près de 185 mètres carrés -sans pour autant que la cour ait été mise en possession des annexes 10 et 24 du rapport d'expertise qui permettraient le cas échéant de déterminer si cette différence de surface concerne le rez-de-chaussée exploité comme salle de brasserie, de billard et débit de boissons ou l'étage non aménagé- rien n'autorise à modifier judiciairement le montant de ce loyer d'origine.

Surabondamment, il n'est nullement établi que cette différence de surface ait été de nature à entraîner une incidence proportionnelle sur la valeur locative du local.

Au demeurant, la fixation du loyer de renouvellement n'est pas demandée et le refus de renouvellement opposé par le bailleur est justifié par l'exploitation d'activités non autorisées visées par le congé.

Le moyen pris de la différence entre la surface approximative visée au bail et la superficie réelle du local invoqué comme seul fondement à l'appui de la demande de remboursement d'un trop perçu de loyer est donc mal fondé.

Le montant de l'indemnité d'occupation allouée par le premier juge ne fait l'objet d'aucune demande d'infirmation de la part du bailleur.

Si le preneur demande la prise en compte d'un abattement de précarité de 30 % du montant retenu par le premier juge, cette demande est fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce qui n'est pas applicable en la cause dès lors que ce preneur ne peut pas prétendre à une indemnité d'éviction.

Enfin, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts du preneur pour préjudice moral, dès lors que le refus de renouvellement du bail et la situation de précarité qui en a découlé lui est imputable.

Il s'en déduit que le jugement entrepris sera confirmé.

En équité, nulle indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ne sera mise au passif de la SARL Les 2 Dame en liquidation judiciaire.

Les dépens d'appel seront mis à la charge du liquidateur de la société Les 2 Dame ès qualités.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les appelantes de toutes leurs demandes ;

Met les dépens à la charge de la SELARL [Z] [F] et [P] [E] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les 2 Dame ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.