CA Lyon, 1re ch. civ. a, 15 février 2024, n° 20/03869

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2003, 'l'indivision [D]' a donné à bail commercial à M. [W] [P] un ensemble de locaux situés [Adresse 3] à Lyon (6ème arrondissement), ainsi désigné :

'Un local sis au rez-de-chaussée dudit immeuble comprenant, une boutique, une pièce et un réduit d'où prend naissance un escalier communiquant avec l'étage supérieur. Un WC se trouve sous l'escalier faisant communiquer le RC avec l'étage.

Un local sis au faux entresol, comprenant un appartement avec cuisine, deux pièces et une alcôve, WC'.

Ces locaux ont été loués 'à usage de commerce de pharmacie et d'habitation personnelle', avec cette précision que le preneur n'était pas tenu d'avoir son domicile habituel dans les lieux pris à bail.

Par avenant du 10 décembre 2007, M. [P] a subrogé la société Pharmacie Carré Vendôme dans ses droits et obligations, à effet au premier octobre 2006.

Estimant que la société Pharmacie Carré Vendôme avait procédé à la transformation de l'appartement situé à l'entresol en espace commercial servant de réserve et de bureau, et qu'elle avait supprimé une partie du plancher séparatif sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, les bailleurs l'ont sommée, par exploits séparés du 05 avril 2011, délivrés pour le premier au visa de l'article L. 145-17-1 du code de commerce et pour le second de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de :

- rétablir les lieux loués dans leur état initial, en procédant à la reconstruction du plancher séparatif des deux niveaux et à la suppression de la trémie créée sans autorisation,

- cesser tout usage commercial à l'entresol et de réaffecter les lieux à usage d'habitation, conformément au bail, à l'exclusion de toute autre destination.

Selon acte d'huissier du 29 avril 2011, il a été constaté que la société Pharmacie Carré Vendôme avait pleinement déféré aux sommations délivrées le 05 avril 2011.

Par acte d'huissier du 06 mai 2011, la société Pharmacie Carré Vendôme a sollicité la reconduction de son bail.

Par acte d'huissier du 26 juillet 2011, les bailleurs lui ont signifié un congé avec refus partiel de renouvellement portant sur 'les locaux d'habitation à l'entresol, loués accessoirement aux locaux commerciaux au rez-de-chaussée, dès lors que ceux-ci ne sont pas affectés à l'usage d'habitation prévu au bail'.

Par exploits signifiés les 20, 22, 23 et 26 mars 2012, la société Pharmacie Carré Vendôme a fait citer M. [A] [C], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], Mme [E] [M] épouse [T], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M] et Mme [Y] [D] épouse [X], indivisaires, ainsi que la société Quadral immobilier devant le tribunal de grande instance de Lyon, en annulation du congé délivré le 26 juillet 2011 et dommages-intérêts.

Par jugement du 16 juillet 2014, le tribunal de commerce de Lyon a placé la société Pharmacie Carré Vendôme en redressement judiciaire, en nommant la société Bauland Martinez, devenue Bauland Carboni Martinez aux fonctions d'administratrice judiciaire, avec mission d'assistance, et la société MDP mandataires aux fonctions de mandataire judiciaire.

Par jugement du 09 juillet 2015, le tribunal de commerce de Lyon a arrêté le plan de redressement et commis la société Bauland Carboni Martinez aux fonctions de commissaire à l'exécution du plan.

Les organes de la procédure collective sont intervenus volontairement à l'instance en leurs différentes qualités.

M. [O] [M] est intervenu volontairement à l'instance.

Par jugement du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- reçu l'intervention volontaire de M. [O] [M] ;

- constaté l'absence de demande à l'égard d'une société prétendument dénommée 'Quadral immobilier' ;

- déclaré nul le congé avec refus de renouvellement partiel délivré le 26 juillet 2011 aux fins de reprise du local au faux entresol de l'immeuble situé [Adresse 3];

- condamné in solidum M. [A] [C], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], Mme [E] [M] épouse [T], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X] et M. [O] [M] à payer à la société Pharmacie carré Vendôme une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral, outre les dépens et une indemnité procédure de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- rejeté toute autre demande des parties y compris les demandes reconventionnelles de la société Pharmacie Carré Vendôme.

Le tribunal judiciaire de Lyon a notamment retenu que l'entresol était impropre à l'usage d'habitation et que les locaux pris à bail devaient être considérés comme un tout indivisible, affecté à l'usage commercial, avant d'en déduire que le congé partiel pour défaut d'habitation était irrégulier et encourait l'annulation.

Selon déclaration du 20 juillet 2020, les consorts [D], [F] et [M] ont formé appel à l'encontre de ce jugement.

Par ordonnance du 16 février 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré nulle la déclaration d'appel formée par Mme [E] [M], rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Par conclusions notifiées le 25 juin 2021, Mme [E] [M] est intervenue volontairement à la procédure en qualité de nue-propriétaire indivise du bien loué.

Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'intervention volontaire à l'instance d'appel de Mme [E] [M], déclaré irrecevable la demande tendant à la nullité de la déclaration d'appel présentée par les intimées, comme se heurtant à l'autorité de chose jugée, rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées le 04 février 2022, M. [A] [D], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X], M. [O] [M] demandent à la cour, au visa de l'article L. 145-23-1 du code de commerce, de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 9 Juin 2020,

- valider le congé avec refus de renouvellement partiel aux fins de reprise des locaux d'habitation signifié à la société Pharmacie Carré Vendôme le 26 juillet 2011,

- condamner la société Pharmacie Carré Vendôme à restituer libres et vides de toute occupation, les locaux dont elle est preneuse au titre à l'entresol de l'immeuble [Adresse 3], dans le délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir,

- assortir cette injonction d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à défaut d'exécution dans le délai précité,

- donner acte aux bailleurs de leur offre de prendre en charge les travaux d'enlèvement de l'escalier intérieur et fermeture de la trémie correspondante,

- dire que le loyer du bail commercial après reprise partielle des locaux d'habitation non réservés à cet usage, sera diminué à due concurrence de 2.160 euros par an, pour tenir compte des surfaces retranchées, à compter du jour de restitution effective de l'entresol,

- prononcer l'expulsion de la société Pharmacie Carré Vendôme, des locaux d'habitation dont elle est preneuse à l'entresol de l'immeuble [Adresse 3], à défaut de libération volontaire dans le délai d'un mois imparti, au besoin avec l'aide de la force publique,

- débouter les intimés de leurs fins et moyens,

- condamner solidairement la société Pharmacie Carré Vendôme, la société Bauland Carboni Martinez, ès qualités et la société Alliance MJ, ès qualités, à payer à chacun des appelants une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les indivisaires bailleurs font valoir que le premier juge a considéré à tort que les locaux situés à l'entresol ne pouvaient servir l'usage d'habitation, motif tiré de ce que leur configuration ne permettait pas de leur attribuer la qualification de logement décent, alors que l'obligation de louer un logement décent ne s'appliquait pas aux locaux d'habitation loués accessoirement à un espace commercial.

Ils ajoutent que les locaux de l'entresol ne sont pas affectés à l'usage d'habitation, quoique la société preneuse se soit conformée aux sommations délivrée le 05 avril 2011. Ils expliquent en effet que l'entresol continue de servir de bureau et de coin cuisine, ainsi qu'il résulte du constat d'huissier dressé le 29 avril 2011.

Ils contestent que la reprise partielle de l'entresol puisse causer le moindre trouble à l'activité de la société preneuse, en affirmant que l'exploitant n'effectuait aucune garde de nuit et qu'il n'avait pas besoin d'un espace dédié pour pouvoir se restaurer durant la journée.

Les indivisaires bailleurs soutiennent en dernier lieu que les locaux pris à bail ne présentent pas de caractère indivisible, dès lors qu'il demeure parfaitement possible de supprimer l'escalier séparant le rez-de-chaussée du faux entresol, et d'accéder à celui-ci par une porte conduisant sur la cage d'escalier des communs.

Ils estiment en conséquence que les conditions de la reprise partielle posées à l'article L. 145-23-1 du code de commerce sont réunies au cas d'espèce et qu'il convient de valider le congé délivré le 26 juillet 2011.

Par conclusions récapitulatives déposées le 21 mars 2022, la société Pharmacie Carré Vendôme, la société Bauland Carboni Martinez, ès qualités et la société Alliance MJ, venant aux droits de la société MDP mandataires, demandent à la cour, au visa de l'article L. 145-23-1 du code de commerce, de :

- confirmer le jugement de première instance,

- débouter les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner conjointement et solidairement M. [A] [D], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X], M. [O] [M] à payer à la société Pharmacie Carré Vendôme la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, en sus de la condamnation prononcée par le jugement de première instance,

- condamner conjointement et solidairement M. [A] [D], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X], M. [O] [M] à payer à la société Pharmacie Carré Vendôme la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner conjointement et solidairement M. [A] [D], Mme [B] [D] épouse [F], Mme [J] [F], M. [I] [M], Mme [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X], M. [O] [M]

aux entiers dépens, distraits au profit de la société Tudela Werquin et associés, sur son affirmation de droit.

Les intimés approuvent le tribunal d'avoir retenu que l'entresol ne pouvait recevoir la qualification de local d'habitation et qu'il n'était pas divisible des locaux commerciaux, en se référant à la motivation du jugement de première instance.

Ils soutiennent également que l'entresol ne répond pas aux critères d'habitabilité fixés par le décret du 06 mars 1987.

Ils ajoutent que le contrat ne qualifie pas l'entresol de local d'habitation et ne lui confère pas cet usage spécifique, non plus qu'il ne prévoit que sa prise à bail revête un caractère accessoire à celle du local commercial.

Ils affirment que l'entresol est aménagé et employé à l'usage de coin cuisine et d'espace de repos, ainsi qu'il résulte des constats d'huissier des 05 mai 2011 et 02 mars 2012, soit à un usage aussi proche que possible de l'usage d'habitation prévu au contrat de bail, lequel n'impose pas au preneur de résider dans les locaux.

Ils soutiennent en dernier lieu que la reprise partielle des locaux porterait gravement atteinte à l'exploitation de l'activité commerciale, en ce qu'elle impliquerait nécessairement de restructurer la vitrine et entraînerait une perte importante de visibilité et de luminosité, ainsi qu'une perte d'exploitation, de même qu'elle placerait l'exploitant en contravention avec les dispositions légales applicables à la confidentialité des échanges avec les patients, en raison de l'absence d'isolation phonique entre le rez-de-chaussée et l'entresol.

Ils estiment que les bailleurs sont parfaitement conscients de l'impossibilité de pratiquer la reprise sollicitée et qu'ils n'agissent que dans l'intention de causer du tort à l'exploitation de la pharmacie, ainsi que par esprit de lucre. Ils demandent en conséquence que des dommages-intérêts leur soient alloués en cause d'appel.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 05 avril 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 08 novembre 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé :

En application de l'article L. 145-23-1 du code de commerce, Le bailleur peut, à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues par l'article L. 145-9 et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation.

Toutefois, la reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.

De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145-33.

Ce texte subordonne la reprise des locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux à quatre conditions tenant :

- à l'existence d'un local d'habitation accessoire au local commercial,

- à l'absence d'affectation de ce local à l'usage d'habitation,

- à l'absence de trouble grave causé à l'exploitation par la reprise opérée,

- à l'absence de caractère indivisible des locaux commerciaux et d'habitation.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le premier juge n'a pas fondé sa décision sur l'absence de réunion des critères permettant de qualifier le local d'entresol de logement décent au sens de la loi de 1989, mais a simplement relevé que les bailleurs reconnaissaient spontanément que ce local ne pouvait être qualifié comme tel, pour les considérer de mauvaise foi.

La cour retiendra ci-après que ces motifs ne suffisent à caractériser la mauvaise foi.

C'est en revanche par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le local d'entresol était dépourvu de salle d'eau, que les pièces donnant sur la rue étaient seulement éclairées par les vitrines de la pharmacie, d'un seul tenant du rez-de-chaussée à l'entresol, que ces pièces ne disposaient d'aucune autre ouverture et que le local était dépourvu de chauffage et d'alimentation électrique indépendants du local du rez-de-chaussée, de sorte qu'il ne pouvait recevoir la qualification de local d'habitation, nonobstant la lettre du contrat de bail et indépendamment des critères réglementaires applicables à la définition du logement décent.

C'est également par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que les vitrines étaient d'un seul tenant du rez-de-chaussée à l'entresol et que le plancher de l'entresol était interrompu dans les tableaux des vitrines, si bien que l'entresol et le rez-de-chaussée communiquaient en ce point et que les locaux devaient être considérés comme indivisibles en leur ensemble.

La cour ajoute que l'absence de chauffage et de système d'alimentation électrique propre à l'entresol contribue également à l'indivisibilité des locaux.

Elle retient au surplus qu'à considérer que le local de l'entresol puisse être qualifié de local d'habitation au sens de l'article L. 145-23-1 du code de commerce, il ressort du constat d'huissier du 05 mai 2011 que la Pharmacie Carré Vendôme a aménagé ce local en coin cuisine et en espace de repos, soit un usage aussi proche que possible de l'usage d'habitation au regard ce que permet la configuration des lieux. Le constat d'huissier du 02 mars 2012, qui n'est pas produit, malgré sa présence sur le bordereau de communication de pièces de l'intimée, mais dont la teneur est rappelée dans ses conclusions sans être contestée, précise que les locaux demeuraient, à la date de sa réalisation, tels qu'ils étaient le 05 mai 2011, avec ajout de quelques meubles et éléments électroménagers.

Il s'ensuit que le local d'entresol a été rétabli, avant même la délivrance du congé, dans un usage aussi proche que possible de l'habitation au regard de ce que permet la configuration des lieux et que les conditions d'une reprise ne sont pas réunies.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré nul le congé avec refus de renouvellement partiel délivré le 26 juillet 2011 aux fins de reprise du local d'entresol et rejeté les demandes des bailleurs.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Le simple fait que les bailleurs aient admis, devant le premier juge, que les locaux ne répondaient pas aux critères applicables à la définition du logement décent ne suffit à caractériser leur mauvaise foi, dès lors que les espaces d'habitation loués accessoirement à une surface commerciale ne sont pas soumis à la législation correspondante et qu'il n'existe donc pas de contradiction entre le fait de reconnaître que ces critères ne sont pas réunis et de vouloir reprendre le local pour le louer à usage exclusif d'habitation après travaux.

Il n'est pas démontré pour le surplus que l'action en premier instance et l'appel aient dégénéré en abus.

Le jugement de première instance sera donc réformé en ce qu'il a condamné les bailleurs au paiement de dommages-intérêts et la demande indemnitaire formée à raison du caractère abusif de l'appel sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Les appelants succombent à l'instance et il convient de confirmer la décision de première instance, en ce qu'elle les a condamnés aux frais irrépétibles et aux dépens, en les condamnant de surcroît aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat des parties intimées.

L'équité commande de les condamner in solidum à payer à la société Pharmacie Carré Vendôme la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, dans les limites de l'appel,

- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [A] [C], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], Mme [E] [M] épouse [T], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X] et M. [O] [M] in solidum à payer à la société Pharmacie carré Vendôme une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

- Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par la société Pharmacie Carré Vendôme en première instance comme en appel ;

- Condamne M. [A] [C], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F], M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X] et M. [O] [M] in solidum aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Tudela Werquin, avocat, sur son affirmation de droit;

- Condamne M. [A] [C], Mme [B] [D] épouse [F], Mademoiselle [J] [F] , M. [I] [M], Mademoiselle [L] [M], Mme [Y] [D] épouse [X] et M. [O] [M] in solidum à payer à la société Pharmacie carré Vendôme la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette la demande formée par les appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile.