CA Poitiers, 2e ch., 27 février 2024, n° 23/00144

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2005, le contrat de bail commercial, portant sur un local appartenant à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] (les bailleurs), initialement consenti à Madame [H] et acquis par la société à responsabilité limitée LM [Localité 9] le 18 juillet 2005, a été renouvelé au profit de cette dernière.

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2014, les bailleurs ont conclu un contrat de bail renouvelé au profit de la société LM [Localité 9], pour une période de 9 ans à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'au 31 décembre 2024.

Le 05 mai 2020, M. [C] [S] a mis en demeure la société LM [Localité 9] de lui fournir une nouvelle caution bancaire garantissant le paiement des loyers, conformément aux stipulations contractuelles. Le 30 août 2021, la société LM [Localité 9] s'est vu délivrer une sommation d'avoir à produire une attestation de caution bancaire.

Les 29 et 30 septembre 2021, la société LM [Localité 9] a attrait les bailleurs devant le tribunal judiciaire de La Rochelle afin d'obtenir l'annulation de la clause contractuelle relative à la garantie bancaire.

Par jugement en date du 08 décembre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

- Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Société LM [Localité 9],

- Déboute la SARL la Société LM [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir constater la nullité de la clause intitulée "la garantie bancaire", figurant dans le contrat de bail renouvelé signé le 13 décembre 2014 entre les parties,

- Déboute la Société LM [Localité 9] de sa demande d'annulation de la sommation du 30 août 2021,

- Constate la résiliation du bail commercial signé le 13 décembre 2014, liant Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S], bailleurs, à la société LM [Localité 9], preneur à la date du 1er octobre 2021,

- Ordonne l'expulsion de la Société LM [Localité 9] à charge pour cette dernière de vider les lieux de tous biens et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

- Condamne la Société LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges telles que prévus par le bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,

- Condamne la Société LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ,

- Condamne la Société LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges telles que prévus par le bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,

- Condamne la Société LM [Localité 9] aux entiers dépens de l'instance,

Par déclaration en date du 15 janvier 2023, la société LM [Localité 9] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

La société LM [Localité 9], par dernières conclusions RPVA du 15 avril 2023, demande à la cour de :

- Dire et juger et en tant que de besoin déclarer recevables et bien fondées les demandes de la SARL LM [Localité 9],

En conséquence,

- Annuler le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle, sous le numéro de répertoire général 21/02779 et en cas de besoin, le réformer en ce que cette décision a :

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL LM [Localité 9]

Débouté la SARL LM [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir constater la nullité de la clause intitulée "la garantie bancaire", figurant dans le contrat de bail renouvelé signé le 13 décembre 2014 entre les parties,

Débouté la SARL LM [Localité 9] de sa demande d'annulation de la sommation du 30 août 2021,

Constaté la résiliation du bail commercial signé le 13 décembre 2014, liant Monsieur [N] [Z] [S] et Monsieur [G] [S], bailleurs, à la SALR LM [Localité 9], preneur à la date du 1er octobre 2021,

Ordonné l'expulsion de la SARL LM [Localité 9] , qui devra vider les lieux de tous biens et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamné la SARL LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges telles que prévus par le bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,

Condamné la SARL LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SARL LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges telles que prévus par le bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,

Condamné la SARL LM [Localité 9] aux entiers dépens de l'instance,

Statuant à nouveau,

- Dire et juger et en tant que de besoin déclarer/prononcer l'irrecevabilité la demande de Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] de voir prononcer la résiliation judiciaire/de voir constater la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 13 décembre 2014 "pour mon exécution par le preneur de ses obligations contractuelles" en raison du défaut de fourniture d'une caution bancaire formulée pour la première fois selon conclusions n°1 signifiées par RPVA le 4 janvier 2022 pour cause de prescription que l'on applique la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce encore la prescription quinquennale résultant des dispositions de l'article 2224 du Code civil.

- Plus subsidiairement, dire et juger et en tant que de besoin déclarer/prononcer la nullité et à tout le moins réputer non écrite la clause intitulée "la garantie bancaire" stipulée dans le bail commercial signé le 13 décembre 2014 précisant :

"Le preneur s'engage à fournir pour toute la durée du bail au bailleur une caution bancaire d'un an de loyer charge TTC. L'attestation de cette caution doit être jointe au présent bail pour lui donner sa validité. Au cas où ladite caution viendrait à être retirée ou pas renouvelée, le présent bail serait résilié de plein droit à la date de cessation des effets de ladite caution'

En conséquence,

- Dire et juger nulles et de nul effet et en toute hypothèse déclarer mal fondées les demandes formulées par le bailleur auprès de la SARL LM [Localité 9] visant à obtenir la fourniture de la caution bancaire et déclarer en conséquence nulle et de nul effet la sommation du 30 août 2021.

- Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à la SARL LM [Localité 9] la somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts, en raison de leur attitude fautive visant à exiger la fourniture de caution bancaire de façon particulièrement insistante depuis 2021, après avoir omis de réclamer la fourniture de cette caution pendant plus de cinq ans,

- Débouter Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] de leurs demandes, fins et conclusions, y compris celles à venir.

- Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction sera faite bénéfice de la SELARL AVOCIM, conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à la SARL LM [Localité 9] la somme de 4.000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

- Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à la SARL LM [Localité 9] la somme de 4.000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 05 janvier 2024, demandent à la cour de :

- Débouter la SARL LM [Localité 9] de son appel de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel,

- Confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 8 décembre 2022 y ajoutant condamner la SARL LM [Localité 9] à payer à Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

A titre subsidiaire,

- Constater qu'en raison de la résiliation du bail à la demande de la locataire, cette dernière n'a plus intérêt à agir,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 08 janvier 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 15 du même mois, date à compter de laquelle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l'action du bailleur

1. La SARL LM [Localité 9] fait valoir :

- D'une part, que le premier juge aurait statué ultra petita en se prononçant sur une fin de non-recevoir qui n'aurait pas été invoquée dans le dispositif des conclusions du demandeur ;

- D'autre part, que les bailleurs, en formulant pour la première fois, selon conclusions n°1 signifiées par RPVA le 04 janvier 2022, de voir prononcer ou constater la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 13 décembre 2014 seraient irrecevables en leurs demandes, pour cause de prescription, que l'on applique la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, mais également la prescription quinquennale résultant des dispositions de l'article 2224 du Code civil.

2. Les bailleurs objectent qu'il appartenait au locataire, en application des dispositions de l'article 789 du Code de procédure civile, de saisir le juge de la mise en état pour statuer sur ce qui constitue une fin de non-recevoir et qu'à défaut de l'avoir fait, la SARL LM [Localité 9] serait irrecevable à exciper d'une quelconque prescription.

3. Il est constant que l'action en résiliation d'un bail commercial de l'article L. 145-41 du Code de commerce, pour inexécution des obligations contractuelles, n'a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux de sorte que la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du Code de commerce ne lui est pas applicable. Il s'ensuit que l'action du bailleur est soumise à la prescription quinquennale.

4. Mais, indique la cour, en amont de ce délai, ainsi que le soutiennent les bailleurs, pour être recevable à se prévaloir d'une telle prescription quinquennale, encore faut-il, conformément aux dispositions de l'article 789 du Code de procédure civile, avoir sollicité du juge de la mise en état qu'il statue sur cette fin de non recevoir.

5. Or, il est acquis que la SARL LM [Localité 9] qui ne se prononce par sur ce point en appel, n'a jamais soumis cette fin de non-recevoir au juge de la mise en état pourtant exclusivement compétent jusqu'à son dessaisissement, ainsi que le premier juge l'a relevé.

6. La décision sur ce point sera confirmée.

Sur le caractère non-écrit de la clause relative à la garantie bancaire

7. L'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 , qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi et il est constant que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription.

8. La SARL LM [Localité 9] soutient que la clause relative à la garantie bancaire fait échec aux dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et, partant, au droit au renouvellement du preneur, de sorte qu'elle doit être réputée nulle ou, à défaut, non écrite.

9. Sur le fond, l'appelante fait valoir que la circonstance que la clause relative à la garantie bancaire ait été stipulée dans le bail initial n'induit pas irréfragablement la validité de cette clause dans le cadre du renouvellement du bail commercial dès lors qu'il existe des dispositions spécifiques liées au renouvellement de bail commercial et que les dispositions d'ordre public régissant le renouvellement du bail commercial ne s'appliquent pas à la conclusion du bail initial.

10. Les bailleurs répliquent qu'aux termes de cette disposition légale, est considéré comme non écrit, toute clause ou stipulation dont l'objet est de faire échec au droit de renouvellement et indiquent, qu'en l'espèce, tel n'est pas le cas puisque cette clause du bail prévoit la mise en place d'une caution bancaire qui devra être effective pendant toute la durée du bail et éventuellement pendant le bail renouvelé.

11. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

12. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en indiquant que cette clause ne portait pas atteinte au droit de renouvellement du preneur dès lors que cette clause ne faisait que prévoir l'obligation pour le preneur de constituer une garantie au profit du preneur.

13. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

Sur le sort de l'action en résiliation

14. A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les 'dire et juger' et les 'constater' ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

L'article L.145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

15. Par application de ce texte, la jurisprudence soumet à deux conditions l'application d'une clause résolutoire, en premier lieu une obligation expressément prévue au bail et une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction. A défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement. La jurisprudence refuse toutefois de faire produire effet aux mises en demeure ou commandement de payer qui, remplissant les conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi.

16. Aux termes de l'article 1134 du Code civil applicable à la date du renouvellement, les 'conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

17. La SARL LM [Localité 9] fait valoir que pendant des années, le bailleur n'a jamais réclamé la caution bancaire stipulée dans le bail commercial et rappelle que pour une raison ignorée du preneur à bail commercial, la fourniture de cette caution est devenue, dans un second temps et quoiqu'en disent les bailleurs, prétendument une obligation essentielle à sa charge. Selon elle, le réveil très tardif du bailleur quant à l'applicabilité de cette clause ne serait pas dénuée d'arrière pensée.

18. L'appelante indique encore que le prononcé d'une résiliation judiciaire du bail commercial relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge judiciaire et indique à la suite que :

- de façon incontestable, les bailleurs ont eux-mêmes fait l'aveu de l'absence de gravité résultant du non-respect de la clause relative à la fourniture de caution bancaire en fournissant, pendant plusieurs années, comme cela est toujours le cas d'ailleurs, des quittances de loyer ;

- les bailleurs ont nécessairement confirmé la parfaite exécution, à leurs yeux, des dispositions du bail commercial conclu avec elle ;

19. Les bailleurs expliquent que la clause de 'garantie bancaire' est un élément constitutif du bail qui a conditionné l'engagement des deux parties et notamment celui des bailleurs et qu'il n'est pas possible d'y renoncer sauf d'un commun accord des parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils ajoutent que par ailleurs, cette obligation est inhérente à l'exécution du contrat de bail

20. La cour rappelle que les clauses intéressant la résiliation du bail sont les suivantes :

CLAUSE RÉSOLUTOIRE

A défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué.

LA GARANTIE BANCAIRE

Le preneur s'engage à fournir pour toute la durée du bail au bailleur une caution bancaire d'un an de loyer charges TTC. L'attestation de cette caution doit être jointe au présent bail pour lui donner sa validité. Au cas où la dite caution viendrait à être retirée ou pas renouvelée, le présent bail serait résilié de plein droit à la date de cessation des effets de la dite caution.

21. La cour fait observer, en vertu des textes susmentionnés, que l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire s'impose au juge lorsqu'il constate la réunion des conditions énoncées à l'article L. 145-41 du Code de commerce sans qu'il ne puisse apprécier la gravité du manquement de sorte que les éléments développés à ce titre par l'appelante sont inopérants.

22. La cour constate cependant que la clause, dans sa première partie, fait obligation de produire avant la date d'effet du bail un acte de caution bancaire afin de lui 'donner sa validité'.

23. Autrement dit, cette clause conditionne à titre principal la date de prise d'effet du bail, en l'espèce renouvelé au 1er janvier 2015, ce que ne pouvait ignorer le bailleur qui, pourtant, a délivré une sommation d'avoir à produire l'attestation de caution bancaire plus de six années après le renouvellement sans qu'aucune méconnaissance de la locataire à son obligation principale de régler les loyers ne puisse lui être reprochée.

Aux regard des éléments produits au débat et des explications des parties, la cour indique que c'est à bon droit que le locataire soutient que le bénéfice de la clause résolutoire ne pouvait être acquise au bailleur dès lors que la mise en demeure délivrée par les bailleurs avait été délivrée de mauvaise foi.

24. Selon la cour, en effet, la délivrance de la sommation précitée du 30 août 2021, de fournir une telle caution plusieurs années après ledit renouvellement, traduit une volonté des bailleurs d'exercer déloyalement leur prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire dès lors que, d'une part, la validité du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2015 et, partant, la formation puis l'existence de ce bail renouvelé, était stipulée subordonnée à la fourniture de cette caution bancaire d'une année de loyers, d'autre part, les bailleurs avaient pleinement adhéré à cette clause stipulée en leur faveur en signant le contrat de bail renouvelé.

25. La décision entreprise sera réformée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

26. La cour observe que l'appelant ne verse au débat aucuns éléments, de droit et de fait, permettant de justifier l'existence d'un préjudice résultant de 'l'attitude fautive [des bailleurs] visant à exiger la fourniture de caution bancaire de façon particulièrement insistante depuis 2021".

27. Il sera débouté de la demande formée à ce titre.

Sur les autres demandes

28. Il apparaît équitable de condamner les bailleurs à verser à la SARL LM [Localité 9] une indemnité de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée par les intimés à ce titre.

29. Les bailleurs seront condamnés à régler la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme en ses dispositions contestées le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 08 décembre 2022, sauf en ce qu'il a :

- Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Société LM [Localité 9],

- Débouté la SARL la Société LM [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir constater la nullité de la clause intitulée "la garantie bancaire", figurant dans le contrat de bail renouvelé signé le 13 décembre 2014 entre les parties,

Statuant à nouveau,

Déboute Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] de leur demande de résiliation du bail commercial renouvelé le 13 décembre 2014,

Déboute la SARL LM [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] à payer à la SARL LM [Localité 9] une indemnité de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne Monsieur [C] [S] et Monsieur [G] [S] aux dépens d'appel.