CA Colmar, ch. 1 a, 21 février 2024, n° 22/01678

Vu l'assignation délivrée le 7 juin 2017, par laquelle Mme [I] [W] a fait citer la SAS Wawa devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Vu le jugement du 17 avril 2019, par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- constaté que les obligations respectives des parties avaient été notablement modifiées par un avenant du 1er mars 2011,

- dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative,

- ordonné une expertise confiée à Mme [G].

Vu le jugement rendu le 16 mars 2022, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :

'DEBOUTE [I] [W] de ses exceptions de prescription et de nullité des opérations et rapport d'expertise ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à 34.600 € à compter du 1er juillet 2015 ;

DEBOUTE la SAS WAWA de sa demande en restitution du trop-versé ;

DEBOUTE la SAS WAWA de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie aux frais et dépens qu'elle a exposés.

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement'

Vu la déclaration d'appel formée par la SAS Wawa contre ce jugement et déposée le 26 avril 2022,

Vu la constitution d'intimée de Mme [I] [W] en date du 6 mai 2022,

Vu les dernières conclusions en date du 22 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Wawa demande à la cour de :

'Sur appel principal

DECLARER l'appel formé par la SAS WAWA recevable et bien fondé

Y faisant droit

INFIRMER la décision entreprise en tant qu'elle a fixé le loyer du bail renouvelé à 34 600 € à compter du 1er juillet 2015, a débouté la SAS WAWA de sa demande en restitution du trop-versé, a débouté la SAS WAWA de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, a condamné chaque partie aux frais et dépens qu'elle a exposé, a ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Et statuant à nouveau

FIXER le loyer du local donné à bail par Mme [I] [W] à la SAS WAWA, sis [Adresse 1] à [Localité 3], à la somme de 26.300 € HT par an à compter du 1er juillet 2015, date du renouvellement du bail

Sur appel incident de Mme [I] [W]

DECLARER Mme [I] [W] mal fondée en son appel incident

En conséquence

LE REJETER

DEBOUTER Mme [I] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause

CONDAMNER Mme [I] [W] à payer à la SAS WAWA une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC

CONDAMNER Mme [I] [W] aux frais et dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire'

et ce, en invoquant, notamment :

- sur la surface du local, la prise en compte des stipulations du bail et non du mesurage retenu par l'expert et qualifié de manifestement inexact, l'exactitude des calculs du premier juge étant également contestée, à la fois quant à la proratisation de la différence entre la mesure retenue par l'expert et la surface résultant d'un 'accord juridique entre les parties' et quant à l'omission de deux sas d'entrée,

- sur la pondération, la justification des coefficients retenus par l'expert pour les zones 1 et 2, à compléter par l'application d'un coefficient de 0,25 aux sas d'accès, l'évaluation faite dans le jugement étant, en revanche, critiquée s'agissant de la cuisine, des deux zones de la salle principale et de l'arrière-salle,

- une valeur unitaire devant tenir compte des spécificités de l'activité exercée et de la localisation des lieux dont l'attrait devrait être relativisé, le raisonnement du premier juge étant critiqué, comme n'ayant pas pris en compte la destination des locaux, notamment par rapport aux établissements voisins de plus petite surface et bénéficiant d'une ouverture nocturne, et ayant appliqué une majoration liée à l'emplacement à laquelle il aurait déjà été procédé dans l'expertise,

- la justification, en conséquence, de la valeur locative sollicitée, la concluante s'en tenant à sa demande formulée en première instance,

- sur l'appel incident, la recevabilité de sa demande en fixation de loyer, comme sollicitée après le jugement s'étant préalablement prononcé sur le déplafonnement, et la réalisation de l'expertise judiciaire, lui permettant de conclure utilement sur ce point,

- la validité du rapport d'expertise, ayant procédé à des corrections de surface à la suite d'un dire d'expert, dans le respect du principe du contradictoire,

- la remise en cause des critiques adverses quant à la pondération opérée par l'expert pour ce type d'établissement, ces critiques se fondant sur des critères eux-mêmes exceptionnels ayant trait à une situation d'angle inexistante en l'espèce,

- la justification des loyers de référence sur lesquels le rapport d'expertise est basé,

- l'opposition de la concluante aux propositions adverses quant à la répartition de la charge des frais d'expertise, la présente instance faisant suite au refus de Mme [W] d'accepter les conclusions de la Commission départementale de conciliation des loyers commerciaux.

Vu les dernières conclusions en date du 24 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Mme [I] [W] demande à la cour de :

'1. DÉCLARER prescrite la demande de la SAS WAWA pour défaut d'action dans les deux ans suivant la date de renouvellement du bail commercial le 1er juillet 2015.

En conséquence, la DÉBOUTER de l'ensemble de ses fins et conclusions.

2. SUR LES CONCLUSIONS DE L'INTIMÉE / APPEL INCIDENT :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande visant à faire déclarer irrecevable la demande chiffrée de la SAS WAWA à raison de la prescription biennale.

Et statuant à nouveau :

LA DÉCLARER irrecevable en raison de la prescription biennale.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame [W] de sa demande de nullité des opérations d'expertise et du rapport d'expertise.

Et statuant à nouveau :

ANNULER les opérations d'expertise ainsi que le rapport d'expertise du 09 octobre 2020

En conséquence, DÉSIGNER tel expert qu'il plaira à la Cour aux fins de :

- Se rendre sur les lieux,

- Se faire remettre tous documents,

- S'entourer de tous sachants,

- Convoquer les parties,

- Dire si depuis la dernière fixation du loyer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est intervenue ;

- Dans l'affirmative, donner tous éléments techniques permettant de déterminer la valeur locative au 1 er juillet 2015 selon les articles L 145-23 et suivants du Code de commerce en tenant compte :

* Des caractéristiques techniques du local considéré,

* De la destination des lieux,

* Des obligations respectives des parties,

* Des facteurs locaux de commercialité,

* Des prix couramment pratiqués dans le voisinage

- De déposer son pré-rapport,

- De se prononcer sur les dires des parties et à défaut de conciliation entre elles, de déposer son rapport.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 34.600,00 €uros à partir du 1er juillet 2015.

En conséquence, FIXER le montant du loyer renouvelé à partir du 1er juillet 2015 à un montant annuel à hauteur de 38.880,00 €uros hors taxes et hors charges.

Subsidiairement, FIXER le montant du loyer renouvelé à partir du 1er juillet 2015 à hauteur d'un montant compris entre 34.600,00 €uros et 38.880,00 €uros hors taxes et hors charges.

Très subsidiairement CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il a fixé le montant du loyer annuel à hauteur de 34.600,00 €uros à partir du 1er juillet 2015.

Infiniment subsidiairement, FIXER le montant du loyer renouvelé à partir du 1er juillet 2015 à hauteur du montant résultant de l'application ILC.

En tout état de cause RAPPELER que les intérêts sont dus sur le fondement de l'article 1231-6 du Code Civil.

CONDAMNER la SAS WAWA à un montant de 3.500,00 €uros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

4. SUR LES FRAIS :

CONDAMNER la SAS WAWA aux entiers frais et dépens de la procédure y compris des frais d'expertise.

SUBSIDIAIREMENT, DIRE que les frais et dépens de la procédure, y compris les frais d'expertise, seront partagés de moitié pour chacune des parties'

et ce, en invoquant, notamment :

- la prescription de la demande adverse, introduite plus de deux ans après le renouvellement du bail, alors que le dispositif du jugement avant dire droit, qui ne pouvait, par ailleurs, statuer ultra petita, ne jugerait aucunement qu'il y a lieu de fixer le loyer à hauteur de la valeur locative, cette prescription rendant le preneur irrecevable à solliciter une diminution de la valeur locative,

- l'annulation du rapport d'expertise, compte tenu de la différence, qualifiée de considérable, de valeur locative entre le pré-rapport et le rapport, liée pour l'essentiel à la modification de la surface pondérée, sans respect du contradictoire,

- subsidiairement, la critique du rapport d'expertise :

* quant à l'évaluation de la surface, en raison de la multiplicité d'estimations dont aucune ne serait contractuelle, justifiant d'une nouvelle expertise, la configuration des lieux telle que retenue par l'expert étant, en outre, contestée, notamment quant à l'existence d'une arrière-salle et à l'absence de prise en compte d'une terrasse,

* quant à la pondération des surfaces, notamment des zones 1 et 2, compte tenu de la méthode utilisée, qui ne concernerait que les boutiques et non les restaurants, et des contraintes d'aménagement imposées par le preneur, notamment de la salle arrière, qui, comme ses horaires d'ouverture, que la destination du bail permet d'étendre, nonobstant les restrictions du règlement de copropriété ne portant que sur une certaine destination, ne seraient pas opposables à la concluante,

* sur le prix au m², sur lequel la valeur retenue dans le jugement peut être confirmée à titre subsidiaire, le choix des références de l'expert, au regard de la localisation, étant mis en cause,

- la prise en charge des frais d'expertise par la partie adverse, et subsidiairement un partage des frais, alors que l'expertise serait dans l'intérêt des deux parties, la partie adverse en tirant avantage, et que l'avis de la commission, purement consultatif, serait contredit par le jugement de première instance.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 29 novembre 2023,

Vu les débats à l'audience du 11 décembre 2023,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

En application des dispositions des articles L.111-6 et L.111-7 du code de l'organisation judiciaire, un magistrat de la composition ayant eu à connaître de 1'affaire dans le cadre de la première instance, il y a lieu de constater son déport.

Dès lors, il convient d'ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à une audience de plaidoirie de la chambre autrement composée.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Ordonne la réouverture des débats,

Renvoie l'affaire à l'audience de plaidoirie du :

MERCREDI 22 MAI 2024, SALLE 32 à 09 HEURES,

Réserve les dépens et les demandes.