CA Lyon, 8e ch., 28 février 2024, n° 23/02040

EXPOSÉ DU LITIGE

Un magasin «'alimentation générale - boucherie'» sous l'enseigne «'Mondial Saveurs'» est exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2008, l'indivision [P]-[R], propriétaire du local commercial, représentée par son mandataire, la SAS Régie de l'Opéra, a accepté la subrogation du bail commercial, jusqu'alors consenti à M. [X] [F], au profit de M. [Z] [B], cessionnaire du fonds de commerce. Le bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte du 16 juin 2021 signé entre l'indivision [P]-[R] et M. [Z] [B] à effet au 1er octobre 2019 jusqu'au 30 septembre 2028.

Prétendant que le locataire du local commercial entreposait dans la cour des éléments potentiellement dangereux, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] a mandaté Maître [C] [N], huissier de justice à [Localité 4], lequel a dressé un procès-verbal de constat du 13 décembre 2021.

Par exploit du 3 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, a, fait assigner M. [K] [P] et M. [Z] [B] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon aux fins de les voir condamnés in solidum à procéder à la suppression de toute installation, mobilier ou appareillage et, par ordonnance de référé contradictoire rendue le 30 janvier 2023, le Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi :

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande,

Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens de l'instance.

Le juge des référés a écarté l'existence d'un trouble manifestement illicite pour les motifs suivants :

M. [B] [Z] justifie avoir enlevé les encombrants qu'il avait entreposés dans la cour.

Concernant la vitrine réfrigérée, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété.

Concernant l'appareil électrique situé sous la planche derrière la vitrine réfrigérée, l'huissier n'a pas soulevé la planche pour décrire l'appareil litigieux et le syndicat des copropriétaires argue d'un carottage de la façade, sans en justifier.

En tout état de cause et au vu des photographies produites par M. [B] [Z], la vitrine réfrigérée et la planche ne sont plus présentes sur les lieux.

L'unité de bloc à chaleur est posée sur des «'silent blocs'» de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut arguer de nuisances sonores, sauf à en rapporter la preuve.

Par déclaration en date du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Delastre Immobilier, a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 4 avril 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 25 avril 2023 (conclusions d'appelant), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Delastre Immobilier, demande à la cour :

Vu les dispositions de l'article 835 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

INFIRMER l'ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2023 en ce qu'elle a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux dépens d'instance.

STATUER de nouveau,

CONDAMNER in solidum M. [K] [P] et M. [Z] [B] d'avoir à procéder à la suppression du bloc de climatisation présent sur la cour commune de l'immeuble et installé en façade, et ce à peine d'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum M. [K] [P] et M. [Z] [B] d'avoir à procéder aux travaux de remise en état de la façade suite au carottage effectué sans autorisation et ce à peine d'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

JUGER que le Juge des référés se réservera la liquidation de l'astreinte,

CONDAMNER in solidum M. [K] [P] et M. [Z] [B] à payer la somme de 2 000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Il rappelle avoir fait constater par procès-verbal d'huissier de justice que le locataire de M. [P] occupait de manière irrégulière les parties communes en entreposant dans la cour de la copropriété une vitrine réfrigérée, plusieurs caddies, des chaises, tables, palettes de bois et une étagère métallique contenant environ une dizaine de bouteilles de gaz. Il ajoute que le locataire a en outre installé un appareil électrique sur le mur de l'immeuble émettant un bruit permanent, maladroitement caché sous une planche de bois derrière de la vitrine réfrigérée. Il observe que cette installation a nécessité un carottage de la façade de l'immeuble, sans autorisation des copropriétaires. Il souligne que les encombrants ont tous été débarrassés en cours de procédure de première instance, à l'exception du bloc de climatisation.

En droit, il affirme que ces faits constituent un trouble manifestement illicite, la question du bruit étant totalement indifférente. Il rappelle que la cour de cassation juge que, quelque soit l'importance des travaux, la situation constitue un trouble manifestement illicite dès lors qu'ils sont réalisés sans autorisation de l'assemblée générale. Il souligne que cette jurisprudence n'offre aucun choix au juge tenu de constater le caractère manifestement illicite du trouble. Il ajoute que dans ces conditions, il est indifférent que l'appareil soit un élément essentiel à l'exploitation du commerce et qu'il appartient le cas échéant à M. [P] de provoquer une assemblée générale pour obtenir l'autorisation.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 23 mai 2023 (conclusions d'intimé n°1), M. [Z] [B] demande à la cour :

Vu les articles 834 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat selon bordereau annexé,

Vu l'ordonnance rendue le 30 janvier 2022 par le tribunal judiciaire statuant en référé,

CONFIRMER l'ordonnance de première instance en toutes ces dispositions,

Y ajoutant, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à régler à M. [B] la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance,

DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] demanderesse de l'intégralité de ses demandes,

DEBOUTER purement et simplement M. [P], bailleur de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M. [B] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMMNER le même aux entiers dépens.

Il affirme que lorsqu'il a acquis le fonds de commerce d'épicerie, alimentation générale, boucherie, le magasin était déjà équipé d'une chambre froide avec un moteur situé à l'extérieur. Il reconnaît qu'il entreposait, à titre provisoire, les affaires liées à l'exploitation de son fonds de commerce, dans la cour, comme le fait l'exploitant situé de l'autre côté de l'immeuble mais sans être inquiété par le syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, il souligne avoir débarrassé l'ensemble des affaires, à l'exception du bloc moteur.

En droit, il soutient que ce bloc moteur est un élément inhérent et indétachable de l'exploitation, au demeurant posé avant la signature du bail. Compte tenu de l'ancienneté de cette installation, il considère que le syndicat des copropriétaires a accepté l'installation de ce matériel. Il précise que suite à la plainte d'un voisin, il a fait le nécessaire pour amoindrir le bruit de ce bloc électrique et il justifie d'une facture de 2022. Il estime que l'existence de nuisances sonores n'est pas rapportée et que, si tel était le cas, il incomberait au syndicat des copropriétaires de fixer cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, vu les conséquences et le préjudice à évaluer. Il souligne qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée, pas plus que le syndicat des copropriétaires ne justifie de la moindre mise en demeure, alors que 6 mois se sont écoulés entre le procès-verbal de constat et l'assignation. Il en conclut que l'appelant ne justifie d'aucune urgence, d'aucun péril imminent et d'aucun trouble manifestement illicite. Il observe que le règlement de la copropriété n'est toujours pas produit. Il ajoute que si l'occupant du premier étage s'est plaint du bruit du bloc électrique, cela ne remet pas en cause l'acceptation par la copropriété de l'installation de ce bloc qu'il a fait changer pour diminuer l'éventuelle gêne sonore, sans que quiconque ne lui ait jamais demandé la dépose de cet équipement indispensable à son activité de commerçant.

Il réfute l'application de la jurisprudence citée par l'appelant puisque les «'travaux'» ont été réalisés en toute connaissance de cause et ils sont acceptés tacitement depuis de nombreuses années. Il s'interroge sur les véritables raisons de l'action du syndicat des copropriétaires.

En réponse à la demande subsidiaire du bailleur, il affirme qu'à l'instar des infrastructures inhérentes à l'exploitation, le bloc moteur litigieux appartient au bailleur, sauf preuve contraire. Il observe que le bailleur n'a jamais été mis en demeure de déposer ce bloc, ni ne l'a mis en demeure de le faire. Il en conclut que le bailleur n'est pas fondé en sa demande de garantie en cas de condamnation.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 31 mai 2023 (conclusions n°2), M. [K] [P] demande à la cour :

Vu l'article 835 du Code de procédure civile,

Vu le bail,

Vu les dispositions des article L 145-1 et suivants du Code de commerce,

CONFIRMER l'ordonnance de première instance ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 en première instance et en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à régler à M. [P] la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens d'appel,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre M. [P] et CONDAMNER en tout état de cause, M. [B] à relever et garantir M. [P] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

CONDAMNER M. [Z] [B] à procéder à la dépose du groupe moteur entreposé à l'extérieur de l'immeuble si la Cour d'Appel l'estime nécessaire et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'arrêt au bénéfice de M. [P],

CONDAMNER M. [Z] [B] à procéder à la remise en état de la façade et ce sous la même astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement au bénéfice de M. [P],

CONDAMNER M. [Z] [B] à régler à M. [P] la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700,

CONDAMNER M. [Z] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires n'a jamais transmis la moindre mise en demeure préalable avant d'engager son action et qu'en première instance, il s'est contenté de produire une unique pièce. Il relève que la simple communication amiable de cette pièce aurait permis de faire débarrasser la cour, sans qu'il soit besoin d'une assignation. Il ajoute que si des difficultés similaires lui avaient été signalées par le passé, il avait immédiatement mis en demeure le locataire et que, sans autres nouvelles, il pensait que la situation était régularisée.

Il conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite du seul fait du maintien du moteur de la chambre froide dès lors que ce moteur est présent depuis plus de 30 ans, sans que jamais le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire ne s'en soit plaint.

Il observe qu'à la première plainte concernant des nuisances sonores, le moteur vétuste a été remplacé par un moteur neuf, posé sur des silent pour éviter le bruit. Il considère que le syndicat des copropriétaires est largement prescrit pour alléguer d'un trouble manifestement illicite puisque le matériel est en place depuis 30 ans.

A titre subsidiaire, il sollicite que M. [B] soit seul condamné, et qu'à défaut, il le garantisse de toute condamnation. Il rappelle que l'intéressé est locataire de divers lots privatifs, mais en aucun cas de la cour, qui est une partie commune. Il en conclut que c'est en violation des stipulations du bail que l'intéressé a pris l'habitude d'entreposer des affaires dans la cour. Il ajoute que M. [B] est propriétaire du bloc électrique litigieux, de sorte qu'il doit seul répondre des éventuelles nuisances occasionnées et des manquements au règlement de copropriété concernant l'obligation de veiller à la tranquillité, au bon aspect et la tenue de l'immeuble. Il ajoute que M. [B] se fourvoie lorsqu'il affirme qu'il ne serait pas propriétaire du bloc électrique litigieux, lequel lui a été cédé par la personne à laquelle il a acheté le fonds de commerce.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

La clôture a été fixée au 10 janvier 2024, date à laquelle l'affaire a été appelée et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS,

Sur les demandes de suppression du bloc moteur et de remise en état de la façade :

Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du Code de procédure civile, le juge compétent peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, il résulte des explications convergentes des parties et des pièces qu'elles produisent que M. [B] a procédé au débarrassage de l'ensemble des effets mobiliers qu'il entreposait dans la cour à l'extérieur du magasin qu'il exploite, à l'exception d'un bloc électrique.

Il n'est d'abord pas discuté que l'intéressé ne dispose d'aucun droit privatif sur la cour séparant son commerce de la rue, s'agissant d'une cour relevant des parties communes de l'immeuble. Or, le bloc électrique non-débarrassé, décrit par l'huissier de justice comme étant un «'bloc de climatisation'» situé sous l'une des vitrines du magasin, est implanté sur cette cour.

Il n'est ensuite pas discuté que ce bloc électrique non-débarrassé est arrimé à la façade de l'immeuble par des tuyaux ayant nécessité le carottage du mur. Au demeurant, les photographies prises par l'huissier de justice lors du second procès-verbal de constat établi le 7 avril 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires objectivent la présence d'un bloc électrique fixé au mur par des trous.

Pour prétendre que cette emprise dans la cour d'un dispositif électrique ayant nécessité de réaliser un ou plusieurs trous dans le mur constitue un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires fait uniquement valoir l'absence d'autorisation donnée pour la réalisation des travaux d'installation. Pour autant, le syndicat des copropriétaires appelant ne fournit aucune explication sur la date des travaux qu'il reproche aux intimés.

En réalité, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la présence d'un bloc moteur sous l'une des vitrines de l'épicerie est effective depuis de nombreuses années. Dans ces conditions, il doit être tenu compte de l'ancienneté de l'emprise litigieuse.

A cet égard, M. [B] prétend, sans être démenti, que cet équipement électrique correspond au moteur de la chambre froide équipant son épicerie. Il produit le renouvellement d'un bail commercial consenti le 1er octobre 2001 à M. [X] [F], personne qui lui a cédé son fonds de commerce en 2008. En l'état de ces éléments et en l'absence de contestation émise par l'appelant sur ce point, il est suffisamment établi qu'un bloc moteur est présent dans la cour de l'immeuble au moins depuis 2001.

Compte tenu de cette ancienneté d'au moins 20 ans, les intimés sont fondés à prétendre que l'emprise litigieuse a fait l'objet, si ce n'est d'une autorisation tacite, au moins d'une acceptation tacite de la part des copropriétaires. II en résulte que si la réalité de l'emprise litigieuse dans la cour de l'immeuble ne souffre d'aucune discussion, l'illicéité de cette emprise n'est quant à elle pas suffisamment établie puisqu'elle est, à tout le moins, tolérée depuis au moins 20 ans.

Le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer que le trouble allégué serait manifestement illicite, l'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a rejeté ses demandes de suppression du bloc moteur et de remise en état de la façade, sera confirmée.

Sur les autres demandes :

La Cour confirme la décision déférée qui a condamné le syndicat des copropriétaires, partie perdante, aux dépens de première instance, sans le condamner à indemniser ses adversaires de leurs frais irrépétibles puisque les débats avaient révélé qu'initialement, le syndicat des copropriétaires était fondé à se plaindre de l'occupation de la cour par le locataire de M. [P] qui n'avait procédé au débarrassage de ses effets mobiliers qu'au cours de la procédure de référé.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante en appel, est condamné aux dépens de l'instance d'appel.

La Cour condamne en outre le syndicat des copropriétaires à payer à chacune des parties intimées la somme de 1'800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l'ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Delastre Immobilier, à payer à M. [Z] [B] la somme de 1'800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Delastre Immobilier, à payer à M. [K] [P] la somme de 1'800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.