CA Versailles, ch. civ. 1-5, 29 février 2024, n° 23/03747

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 14 décembre 2016, la SCI [Adresse 1] a consenti un bail commercial à la société RD Sunlight en cours de constitution, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (Val-d'Oise).

Le montant du loyer était fixé à la somme de 15 000 euros HT par an. Le preneur devait aussi verser un dépôt de garantie de 3 750 euros et une provision pour charges par an de 360 euros soit la somme de 90 euros par trimestre.

Le 22 septembre 2019, la société RD Sunlight a cédé son fonds de commerce à la SARL Mozaik 2.

Des loyers sont restés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 20 octobre 2022, la société [Adresse 1] a fait délivrer à la société Mozaik 2, venant aux droits de la société RD Sunlight, un commandement de payer la somme de 2 176,78 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2023, la société [Adresse 1] a fait assigner en référé la société Mozaik 2 aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 20 octobre 2022 par exploit de la société Atlas Justice, commissaires de justice associés à [Localité 5], l'expulsion de la société Mozaik 2 ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu'à parfait délaissement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, l'obligation de quitter les lieux sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 703,57 euros au titre des loyers et charges dus, terme de janvier 2023 inclus, sa condamnation au paiement de la somme de 370,35 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, et qu'il soit dit que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de l'assignation, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 2 600 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, et dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie, dire que, faute de paiement en son entier et à bonne date d'une seule des échéances prévues par l'ordonnance, ainsi que les loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle :

- la déchéance du terme sera encouru, la totalité de la dette devenant exigible,

- la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l'expulsion du preneur, ainsi que celle tous occupants de son chef dans les conditions déjà visées,

- le défendeur devra payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

au principal,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

au provisoire,

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties, au 21 novembre 2022,

- déclaré en conséquence la société Mozaik 2 occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1],

- ordonné l'expulsion de ces lieux de la société Mozaik 2 et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte,

- débouté la société [Adresse 1] de ses demandes au titre des meubles,

- rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation due à la société [Adresse 1] par la société Mozaik 2, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 1 250 euros indexée selon les dispositions du contrat de bail ayant lié les parties, augmentée de 50 euros de provision sur charges par mois et des impôts et taxes,

- condamné la société Mozaik 2 à payer à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle de 2 310,55 euros sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures au 31 janvier 2023,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale,

- condamné la société Mozaik 2 à payer à la société [Adresse 1] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Mozaik 2 aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2022,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2023, la société Mozaik 2 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

- dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte,

- débouté la société [Adresse 1] de ses demandes au titre des meubles,

- rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Mozaik 2 demande à la cour, au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :

'- recevoir l'appel de la société sarl Mozaik 2

- le déclarer bien fondé

- infirmer l'ordonnance de référé du 12 mai 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 novembre 2022, en ce qu'elle a ordonné, en conséquence, l'expulsion de la société sarl Mozaik 2, à défaut de restitution volontaire des lieux, et en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation ;

statuant à nouveau et y ajoutant ;

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- constater que l'intégralité de la dette locative a été réglée ;

- dire n'y avoir lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail commercial à date d'effet 14 décembre 2016 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire qui y est insérée ;

- dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Adresse 1] demande à la cour de :

'- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a::

- constatons la résiliation du bail commercial liant les parties, au 21 novembre 2022;

- déclarons en conséquence la société Mozaik 2 occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1];

- ordonnons l'expulsion de ces lieux de la société Mozaik 2 et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier;

- disons n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

- déboutons la ceci [Adresse 1] de ses demandes au titre des meubles ;

- rappelons que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixons à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation due à la ceci [Adresse 1] par la société Mozaik 2, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 1 250 euros indexée selon les dispositions du contrat de bail ayant lié les parties, augmentée de 50 euros de provision sur charges par mois et des impôts et taxes;

- condamnons la société Mozaik 2 à payer à la ceci [Adresse 1] la somme provisionnelle de 2 310,55 euros sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2022, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures au 31 janvier 2023;

- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

- condamnons la société Mozaik 2 à payer à la ceci [Adresse 1] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamnons la société Mozaik 2 aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2022;

- rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

- rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit

y ajoutant,

- condamner la sarl Mozaik 2 à payer à la ceci [Adresse 1] à titre provisionnel la somme de 4 416,23 euros au titre des indemnités d'occupation dues terme d'octobre 2023 inclus

- condamner sarl Mozaik 2 à payer à ceci [Adresse 1] la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.

Par note en délibéré autorisée sur le sujet de l'apurement de la dette, transmise par RPVA le 16 janvier 2024, la société Mozaik 2 fait valoir qu'il ressort de la situation locative 2023/2024 jointe, qu'au 12 décembre 2023, sa dette s'élevait seulement à 799,72 euros ; que début janvier 2024, le bailleur lui a adressé ladite situation en y intégrant le loyer du mois de janvier 2024, les frais d'assignation, et le réajustement DG ; que loyer du mois de janvier a été réglé par virement du 12 janvier 2024 ; que le solde de la dette, soit la somme de 1 527,59 euros, a été réglé par virement du 13 janvier 2024.

Par note en réponse transmise le 18 janvier 2024, la société [Adresse 1] rétorque que les délais et coûts importants de procédure ne peuvent constituer un mode normal de gestion locative d'un local ; que s'agissant de la tardive extinction de la dette au 13 janvier 2024 alléguée, il n'est pas vain de rappeler que l'ordonnance de clôture est intervenue le 05 décembre 2023, et qu'aux termes de sa note en délibéré, la société Mozaik 2 reconnaît donc par aveu judiciaire, qu'à cette date, la dette locative n'était pas éteinte.

Elle soutient que la société Mozaik 2 tente d'abuser la religion de la cour en prétendant n'avoir jamais connu de retard de loyers, alors que c'était là son mode normal de fonctionnement, auquel la bailleresse a entendu mettre fin.

Elle fait observer qu'elle ne sollicite que la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et qu'elle ne sera donc pas couverte de l'intégralité de ses frais, comme elle en justifie par transmission du 24 janvier 2024.

Les parties font aux termes de leurs notes d'autres développements qui concernent des sujets dont il n'a pas été autorisé de faire état en cours du délibéré et qui ne seront dès lors pas repris.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Mozaik 2 explique que l'assignation à comparaître en première instance a été remise à un de ses salariés, lequel a omis de la lui remettre, de sorte qu'elle ne s'est pas présentée à l'audience, ni n'a sollicité des délais de paiement qu'elle aurait pu obtenir compte tenu de ce qu'au 28 février 2023, il n'y avait quasiment plus aucun arriéré.

Elle indique produire l'ensemble des quittances de loyers depuis le mois de décembre 2022 et être en mesure de démontrer qu'à ce jour, elle n'a plus aucun arriéré, ce pourquoi elle sollicite que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire, qu'il soit constaté que l'intégralité de la dette locative a été réglée et qu'il n'y a en conséquence pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la non-comparution de l'appelante en première instance, la bailleresse intimée soutient qu'il s'agit de propos opportunistes pour masquer son inertie et la négligence dont fait preuve la société Mozaik 2.

S'agissant de l'arriéré locatif, elle conteste que l'appelante soit à jour de ses règlements et précise qu'elle ne l'était pas aux jours de leurs conclusions respectives.

Elle indique que le dernier règlement de l'indemnité d'occupation est intervenu par virement du 11 juillet 2023 ; qu'un nouveau règlement est intervenu le 16 octobre suivant pour un montant de 1 300 euros, mais ne vient nullement éteindre la dette, laquelle s'élève selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023 inclus, à la somme de 4 416,23 euros.

Elle demande à la cour de condamner la société Mozaik 2 à lui payer cette somme.

Elle fait donc valoir qu'à l'aune d'une dette locative à ce jour non éteinte, le preneur ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande également la constatation de l'automaticité de la clause résolutoire, au-delà de l'obligation de paiement des loyers, s'agissant de la violation d'autres obligations alléguées par l'assignation introductive d'instance, soit l'absence de justification par le preneur de son obligation d'assurance (particulièrement s'agissant de l'extraction élevée à l'extérieur et sur le toit, causant préjudice à autrui pour les années 2021 et 2022) et le trouble de jouissance causé par les graisses projetées sur le sol de la copropriété et l'occupation illégale d'une cave non comprise dans le bail, avec utilisation frauduleuse de l'électricité de la copropriété.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera observé que bien que l'appelante sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, elle ne développe aucune critique de ces chefs de dispositif dans ses conclusions (ses prétentions s'apparentant en réalité à des demandes de délais de paiement rétroactifs pour voir dire que la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué), de sorte qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, l'ordonnance querellée doit être d'ores et déjà confirmée de ces chefs.

La société [Adresse 1] demande quant à elle la confirmation de l'ordonnance querellée et, y ajoutant, la condamnation de la société Mozaik 2 à lui verser à titre provisionnel la somme de 4 416,23 euros au titre des indemnités d'occupation dues, terme du mois d'octobre 2023 inclus.

Toutefois, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande qui entraînerait une double condamnation à paiement de cette indemnité sur la période de janvier à octobre 2023 qui a déjà fait l'objet d'une condamnation par le premier juge.

Restent donc à trancher la question des délais de paiement (rétroactifs) et celle de la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'appelante pour justifier de sa demande, prétend aux termes de ses conclusions notifiées le 2 octobre 2023 être à jour du paiement de ses loyers et de son arriéré, tout en ne versant aux débats que les quittances de loyers de décembre 2022 à août 2023.

Par ailleurs, elle communique également une lettre de sa bailleresse en date du 31 juillet 2023 lui réclamant le paiement de l'indemnité d'occupation du mois d'août 2023, soit la somme de 1 300 euros, ainsi qu'une demande de règlement émanant de la société [Adresse 1] en date du 31 août 2023, portant sur une somme de 4 240,38 euros, incluant l'arriéré du mois d'août non réglé.

Contrairement à ce qu'elle indique, la société Mozaik 2 ne prouve donc pas avoir été à jour de ses règlements lors du dépôt de ses dernières conclusions.

De son côté, la bailleresse verse une situation locative faisant apparaître qu'au 16 octobre 2023, la société Mozaik 2 était toujours débitrice d'une somme de 4 416,23 euros.

Ainsi, si aux termes de sa note en délibéré l'appelante démontre être à jour de ses paiements au 13 janvier 2024, le manque de régularité dans l'acquittement à bonne date de ses obligations par la société Mozaik 2, y compris postérieurement à l'ordonnance attaquée qui lui a été signifiée le 1er juin 2023, ne permet pas de lui octroyer rétroactivement des délais de paiement, à une date qui en outre devrait être arrêtée postérieurement à l'ordonnance de clôture de l'instruction du présent dossier et alors que par ailleurs, elle ne verse aucun élément pour démontrer que ses difficultés de trésorerie ne seraient que passagères comme elle le prétend.

En conséquence, la société Mozaik 2 sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Mozaik 2 devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société [Adresse 1] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance du 12 mai 2023,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée en appel par la société [Adresse 1],

Déboute la société Mozaik 2 de ses demandes,

Condamne la société Mozaik 2 à verser à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que la société Mozaik 2 supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.