CA Douai, ch. 1 sect. 1, 5 octobre 2023, n° 21/03981

Exposé du litige

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 avril 2023

Le 6 février 2018, la société Primera Developpement, promoteur immobilier, a émis une offre d'achat d'une parcelle de terrain de 2 960 m2 située [Adresse 6] à [Localité 7], cadastrée n°000 CX [Cadastre 2], laquelle a été acceptée le 16 mars 2018 par M. [X] [V], agissant ès qualités de gérant de la SARL Invest et Trading (ci-après désignée 'société Siet').

Suivant offre émise le 2 mai 2018, la société Primera a rectifié l'offre d'achat.

Après avoir mis en demeure la société Siet de régulariser le compromis de vente par courrier recommandé reçu le 19 février 2019, la société Primera l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lille par exploit d'huissier du 26 mars 2019 en exécution forcée et en responsabilité contractuelle.

Par jugement en date du 31 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

- constaté l'accord des parties sur la vente du terrain litigieux moyennant le prix de 275 000 euros net vendeur ;

- enjoint en conséquence à la société Invest et trading de signer devant notaire la promesse synallagmatique de la vente susvisée dans un délai d'un mois à compter de l'acquisition du caractère définitif du jugement ;

- dit que, faute pour cette dernière d'avoir régularisé ladite promesse, le jugement vaudrait vente au profit de la société Primera ;

- ordonné la publication de la décision au service chargé de la publicité foncière territorialement compétent à la diligence des parties ;

- débouté la société Primera de ses demandes de dommages et intérêts ;

- débouté la société Invest et trading de ses demandes relatives à ses frais irrépétibles et aux dépens ;

- condamné cette dernière, outre aux dépens de l'instance, à verser à la société Primera la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La société Invest et trading a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 19 avril 2022, demande à la cour d'infirmer celui-ci dans toutes ses dispositions, de débouter la société intimée de toutes ses demandes et de condamner celle-ci, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Eric Laforce, à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 juin 2022, la société Primera demande à la cour, au visa de l'article 544 du code civil, de l'article 1382 du même code, de l'article L.'480-13 du code de l'urbanisme et de l'article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire et, par voie de conséquence, de condamner la société appelante à lui payer les sommes suivantes :

- 30 000 euros en réparation des préjudices subis en raison du retard pris dans la commercialisation du programme immobilier ;

- 35 000 euros au titre des frais engagés ;

- 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Pour le détail de l'argumentation des parties, il sera fait référence à leurs dernières écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en exécution forcée de la vente

Les parties s'opposent sur le caractère parfait de la vente litigieuse, la société Siet soutenant que l'offre du 6 février 2018 est devenue caduque, qu'elle n'a pas accepté l'offre rectificative du 2 mai 2018 et qu'il n'existe en conséquence aucun accord entre les parties sur la chose et le prix, tandis que la société Primera fait valoir, au visa de l'article 1583 du code civil, que la vente est parfaite dès lors que les parties, qui n'ont souscrit à aucune condition suspensive relative à la signature d'un compromis de vente ou à la réitération de la vente par acte authentique, ont trouvé un accord sur la chose et le prix.

Ceci étant exposé, l'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager'; que cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque.

Selon les articles 1582 et 1583 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acquéreur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Enfin, aux termes de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l'espèce, il résulte des éléments produits qu'une première offre d'achat émanant de la société Primera, portant sur le terrain sis [Adresse 6] à [Localité 7], parcelle cadastrée n° 000 CX [Cadastre 2] pour 2 960 m², moyennant la somme de '2 x 160 000 euros soit 320 000 euros pour le terrain complet sur une base d'un permis sans obligation de logements dits sociaux, soit 100% de logements en accession libre' ou de '300'000 euros pour le terrain complet sur une base d'un permis avec jusqu'à 30 % de logements sociaux', a été acceptée le 16 mars 2018 par M.'[V], agissant ès qualités de gérant de la société Siet, 'selon les conditions définies et sous réserve que j'en sois propriétaire (régularisation en cours)'.

C'est ainsi de manière pertinente que le premier juge a relevé que l'offre de la société Primera avait été acceptée par la société Siet sous la condition suspensive, stipulée au profit de cette dernière, qu'elle devienne au préalable propriétaire du terrain litigieux.

Le 2 mai 2018, la société Primera a émis une offre rectifiée portant sur le même terrain, moyennant la somme de 275 000 euros net acquéreur pour l'ensemble de la parcelle.

Il convient tout d'abord de souligner que l'établissement d'un avenant, qui suppose la conclusion préalable d'un contrat, ne remet nullement en cause l'accord préexistant, qu'il vient simplement modifier ou adapter. Dès lors, l'appelante ne saurait soutenir que cet avenant est la preuve qu'aucun accord précis n'existait auparavant et que celui-ci n'a jamais été signé parce que les parties ne se seraient pas mises d'accord sur 'd'autres aspects', sans préciser lesquels.

De plus, contrairement aux allégations de la société Siet, il résulte à la fois des paraphes et de la signature apposés sur cette offre rectifiée que M. [V], destinataire de celle-ci, l'a dûment acceptée, ainsi qu'il l'a confirmé dans son courriel d'accompagnement du 15 mai 2018, émis depuis son adresse mail professionnelle, de sorte que c'est bien à titre professionnel, et non personnel, qu'il a accepté cette offre.

Par ailleurs, il est notable que cette offre rectifiée ne mentionne plus de condition relative à l'acquisition de la propriété du bien par la société Siet et il n'est pas contesté de part et d'autre que la régularisation dont il était question dans le premier acte est bien intervenue par la suite.

Enfin, l'analyse tant de cette offre rectifiée que du courriel d'accompagnement adressé à M.'[V] le 4 mai 2018 par le représentant de la société Primavera permet d'établir qu'il y est fait référence :

- d'une part, à la proposition de cette société de commercialiser, pour la société Siet et en vertu d'un contrat de conseil et d'assistance, des lots du lotissement contigu dont celle-ci était propriétaire, moyennant une rémunération de 1 500 euros HT par lot acté chez le notaire, hors remise du vendeur, raison pour laquelle elle joignait à son courriel sa grille de prix et indiquait qu'elle aurait besoin, par la suite, de son accord sur une éventuelle remise qui devrait faire l'objet d'une discussion préalable et du compromis du notaire qui serait à adapter ;

- d'autre part, à l'offre corrigée pour la parcelle concernée par l'opération de promotion litigieuse.

La première partie de ce courriel se rapportant ainsi à un tout autre projet que celui qui est objet de la vente litigieuse, il ne peut être valablement soutenu que l'acceptation de cette deuxième offre par M. [V] ès qualités était encore conditionnée à son acceptation ultérieure sur une remise et un compromis de notaire à adapter.

Par ailleurs, si une nouvelle proposition d'avenant a été par la suite émise par la société Primavera le 19 octobre 2018 sans être acceptée par la société Siet, il convient de relever, à l'instar du premier juge, que cette proposition n'envisageait que la modification de conditions prévues au profit exclusif de la société acquéreur, de sorte que celle-ci était libre d'y renoncer et de s'en tenir à l'exécution de l'accord précédent.

Il résulte enfin du courriel envoyé par M. [V] le 20 novembre 2018, soit postérieurement à cette nouvelle offre, que celui-ci ne faisait référence qu'à la formalisation de l'acte par les notaires respectifs des parties, ce dont il se déduit qu'un accord était alors bien intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge, ayant relevé que si la société Prima avait également stipulé des conditions à son profit dans son offre du 2 mai 2018, celles-ci n'étaient manifestement plus d'actualité, cette société se contentant de solliciter simplement la signature du compromis de vente du terrain moyennant le prix de 275 000 euros, a estimé qu'il y avait lieu de retenir que le contrat avait été valablement formé.

La cour y ajoute qu'il importe peu que cet acte ait été, ou non, régularisé par un acte notarié, le consentement des parties dans une vente immobilière n'étant soumis à aucune condition de forme (Cass. civ. 3ème, 27 nov. 1990, n° 89-14.033), et l'offre d'achat, dans ses deux versions, ne renvoyant pas à une telle condition.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter l'appelante de ses demandes et de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix et enjoint à l'intimée de signer la promesse synallagmatique devant le notaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est constant que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués par le juge que si celui-ci constate, au moment où il statue, que la faute contractuelle a entraîné un préjudice effectif pour le cocontractant, étant précisé par ailleurs que le préjudice de perte de chance n'est réparable que s'il y a une disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (Cass. civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674).

En l'espèce, la société Primera sollicite le versement de la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices tirés du retard pris dans la commercialisation du programme immobilier et celle de 35 000 euros au titre des frais engagés.

Il n'est pas contesté, au vu de la mise en demeure adressée à l'appelante le 14 janvier 2019, des courriels échangés avec M. [T], responsable des programmes immobiliers chez Partenord Habitat, ainsi que du courriel envoyé par l'étude d'architecte Bossan, que la société Primera a entrepris diverses démarches et a même obtenu une proposition d'achat de la part de la société Partenord Habitat dans le cadre de son projet immobilier. Cependant, outre le fait qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice imputable à l'inexécution de l'obligation par son cocontractant ou au retard pris dans son exécution, la société intimée n'apporte pas non plus la preuve que ces démarches ont été exposées en pure perte, ni que l'intérêt exprimé par la société Partenord Habitat ne soit plus d'actualité, ainsi que l'a justement relevé le premier juge.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société Primera de sa demande complémentaire de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.

La société Siet, succombant en cause d'appel, sera tenue aux entiers dépens d'appel et condamnée à payer à la société Primera la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Invest et Trading aux dépens et à verser à la SARL Primera Developpement la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formulée à ce titre.