CA Nancy, 5e ch., 6 mars 2024, n° 21/01816

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 8 octobre 2009, la société Le [Adresse 5] a donné en location à la société Norma un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] au sein de la ZAC du [Adresse 9].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du jour de sa signature, pour un loyer annuel en principal de 100 000 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer mensuel de 8 333.33 euros hors-taxes.

Le loyer actuel s'élève à la somme de 8 615,64 euros hors taxes et hors charges par mois soit 103 387,67 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte en date du 3 juin 2020, la société Norma a formé une demande de renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juiIlet 2020, aux clauses et conditions du bail commercial en cours à l'exception du loyer qu'elle entendait voir fixer à un montant annuel de 69 600 euros hors taxes et hors charges.

Le bailleur n'ayant pas répondu à cette demande de renouvellement, la société Norma a notifié son mémoire préalable le 16 septembre 2020 à la société Le [Adresse 5].

Après écoulement du délai légal d'un mois depuis la réception du mémoire préalable, et selon ordonnance de fixation en date du 17 novembre 2020, la société Norma a fait assigner la société Le [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Epinal suivant acte d'huissier en date du 25 novembre 2020.

Suivant jugement contradictoire en date du 22 juin 2021, la présidente du tribunal judiciaire d'Epinal, statuant en matière de loyers commerciaux, a :

- constaté que le bail commercial régularisé en date du 8 octobre 2009 entre la société civile immobilière Le [Adresse 5] et la société Norma et ayant pour objet un ensemble immobilier sis [Adresse 3] a [Localité 6] au sein de la ZAC du [Adresse 9], a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020,

- fixé à la somme de 68 000 (soixante-huit mille) euros hors taxes et hors charges le montant du loyer à compter du 1er juillet 2020,

- condamné la société Le [Adresse 5] à restituer à la société Norma les loyers payés depuis le 18 juillet 2020 en sus de ce montant, avec intérêts au taux légal capitalisés,

- condamné la société Le [Adresse 5] aux dépens.

Par déclaration du 15 juillet 2021, la société Le [Adresse 5] a interjeté appel du jugement rendu par la présidente du tribunal judiciaire d'Epinal le 22 juin 2021.

Suivant arrêt avant dire droit en date du 11 janvier 2023, la cour d'appel de Nancy a ordonné une expertise confiée à M. [H] [G], expert, et a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état en date du 8 juin 2023.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 29 septembre 2023, la société Le [Adresse 5] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 22 juin 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Epinal,

- homologuer les conclusions du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [H] [G] en date du 4 juillet 2023.

En conséquence,

- fixer à la somme de 72 600 euros hors taxe et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé avec effet au 1er juillet 2020,

- condamner la société Norma à verser à la société Le [Adresse 5] le complément de loyers du à compter du 1er juillet 2021, par différence entre le montant annuel de 68 000 euros, hors taxe et hors charge, fixé par le jugement du juge des loyers en date du 22 janvier 2021, et le montant de 72 600 euros, avec intérêts au taux légal capitalisés,

- débouter la société Norma de ses demandes plus amples ou contraires.

- condamner la société Norma au versement d'un somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 20 septembre 2023, la société Norma demande à la cour de :

A titre principal :

- réformer le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Epinal en date du 22 juin 2021, en ce qu'il a fixé à la somme de 68 000 euros HT et hors charges par an le montant du loyer à compter du 1er juillet 2020.

Statuant à nouveau :

- fixer à un montant annuel de 58 154,56 euros HT et hors charges le loyer du bail à compter

du 1er juillet 2020, date de son renouvellement,

- si par impossible la cour refusait de déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative, mais préférait appliquer un abattement, fixer à un montant annuel de 61 224,28 euros HT et hors charges le loyer du bail à compter du 1er juillet 2020, date de son renouvellement,

condamner la société Le [Adresse 5] à restituer les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative,

- ddire et juger que les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers et que les intérêts dus pour plus d'une année entière seront eux-mêmes capitalisés.

A titre subsidiaire :

- confirmer le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire

d'[Localité 6] en date du 22 juin 2021 dans ses entières dispositions.

En tout état de cause :

- condamner la société Le [Adresse 5] à payer à la société Norma la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 8 novembre 2023 ;

MOTIFS :

- Sur la fixation du loyer :

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Selon l'article R. 145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Suivant son rapport d'expertise en date des 19 mai 2023 et 30 juin 2023, M. [H] [G] conclut que la valeur locative du local commercial à destination d'exploitation d'un commerce de produits alimentaires de détail et de toutes autres marchandises, sis [Adresse 4] à [Localité 6], doit être fixée à 72 600 euros par an en considération des critères posés par l'article 145-33 du code de commerce.

La société Norma conteste les conclusions de l'expert et affirme que la valeur locative des locaux susvisés est en réalité de 58 154,56 euros hors taxes et hors charges par an (soit en l'occurrence selon son calcul : 806,32 X 89,33 euros - 13 874 euros). Le locataire fait valoir en l'espèce que :

* l'expert aurait dû retenir une surface pondérée de 806,32 m2 en appliquant un coefficient de pondération adéquat pour le grenier et le garage ;

* compte tenu des seules références retenues par ses soins, l'expert a justement évalué la valeur locative à 89,33 euros hors taxe par m2 utile pondéré par an ;

* la taxe foncière supportée par le locataire d'un montant de 13 874 euros en 2020 doit cependant être déduite de la valeur locative ;

S'agissant des caractéristiques du local donné à bail, l'expert observe que la répartition des surfaces est adéquate à l'exploitation d'un commerce de produits alimentaires de détail, que ce soit en termes de surface de vente accessible au public, ou bien de surface non affectée à la vente et réservées au personnel, telles que les réserves. Il note à cet égard que le preneur exerce une activité de supermarchés "hard-discount" et que la surface moyenne de ce type de magasin, pour un catalogue restreint, de moins de mille produits, est de 600 m2 et que celle des réserves (235,35 m2) est habituellement constatée pour des activités similaires. L'expert conclut que les locaux considérés sont conformes à l'usage qui leur est attribué par le preneur.

La société Norma prétend que le local est situé dans un bâtiment industriel à l'origine non conçu pour une destination commerciale et que ce dernier n'est pas isolé en toiture, ne disposant pas de faux plafonds. Elle soutient également que la réserve est "très peu fonctionnelle" et que la magasin est "trop petit". Elle ne produit cependant aux débats, à l'appui de ses dernières allégations, aucun élément de nature à contredire les constatations précises et circonstanciées de l'expert sur la conformité du local avec sa destination.

La société Norma relève que le nombre de places de stationnement est inférieur à celui indiqué au contrat (à savoir 58 au lieu de 53 selon le bail). Elle indique en outre que certaines d'entre elles sont situées sur la passage des camions de livraison, ce qui constitue selon elle une gène lors du déchargement des marchandises.

L'expert précise toutefois que le nombre de places de stationnement ne constitue un élément susceptible de déprécier la valeur locative du local, dans la mesure où l'article 58 de la loi ALUR limite la surface de stationnement d'une grande surface à un mètre de surface par mètre carré de magasin et que le local mesure en tout 1 008,4 m2. Sachant que l'emprise au sol d'une place de parking, voies de circulation comprises, est de 25 m2, la société Norma a droit à 40 places de stationnement et le nombre qui lui est attribué (58) est déjà supérieur. Par ailleurs, l'expert indique que l'accès de livraison est de plein-pied et que l'ouverture vers la réserve se fait par une large porte donnant directement vers l'espace de réserve, lequel est parfaitement adapté à la livraison et l'approvisionnement des marchandises. Ce dernier note enfin que les camions de livraison peuvent s'approcher à quelques mètres de la porte de livraison et que l'aménagement d'un auvent de déchargement, tel que suggéré par le preneur à l'occasion des opérations d'expertise, présente peu d'intérêt. Les critiques ainsi émises par la société Norma, tant le nombre insuffisant de places de stationnement réservées à sa clientèle, que sur l'accessibilité de la réserve, ne sont pas fondées.

La société Norma affirme que la climatisation du local est en panne et que cet élément est inéluctablement de nature à déprécier sa valeur locative. L'expert relève cependant que l'immeuble possède un équipement de chauffage et de climatisation qui est adapté à la configuration des lieux. Le constat d'une panne temporaire de cet équipement, dont l'entretien incombe au preneur, n'est pas dans ces conditions de nature à justifier une diminution de celle-ci.

La société Norma conteste le calcul de l'expert de la surface du local, au motif que ce dernier aurait pondéré à 0,2 le "grenier à l'étage" qui est en l'espèce constitué par un espace en mezzanine, situé au-dessus des surfaces non dédiées à la vente, présentant selon elle une accessibilité difficile. L'expertise de M. [H] [G] précise cependant que la réserve située à l'étage est accessible par un escalier qui communique directement avec la zone de réserve du rez-de-chaussée. Elle est n'est séparée de cette dernière que par une simple porte rendant son accès aisé. Si le plancher ne permet pas de supporter des charges lourdes, cet espace présente néanmoins un usage commode pour entreposer du matériel léger, mais volumineux. Lors de la visite des lieux, l'expert a constaté que cet espace est utilisé par le preneur, accueillant en effet le stockage de cartons, de publicité et de décorations saisonnières destinées à l'espace de vente. L'application d'un coefficient de 0,2 qui est conforme au barème de pondération des surfaces en matière commerciale établi par la compagnie des experts immobiliers de [Localité 8] doit par conséquent être maintenu.

En vertu de l'article R. 145-8 du code de commerce, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative qui doit dans ces conditions être minorée. Le transfert de la taxe foncière au locataire constitue une charge exorbitante du droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charge a une contrepartie.

Contrairement à l'appréciation de l'expert, la société Norma relève à juste titre que la clause du bail mettant à sa charge le paiement de la taxe foncière due en principe par le preneur constitue une clause exorbitante du droit commun et qu'elle doit, en l'absence de justification d'une contrepartie au locataire, être pris en compte dans le calcul de la valeur locative, et ce, indépendamment des usages communément pratiqués en matière de bail de commerces alimentaires en "retail parks"comme relevé par l'expert.

La société Le [Adresse 5] ne démontre pas que la clause susvisée aurait été expressément convenue avec le locataire en contrepartie d'importants travaux exécutés par le preneur à la demande de ce dernier avant l'entrée des lieux, comme elle le prétend. Aucune clause du bail ne mentionne en effet l'existence de cette contrepartie. Au surplus, la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait entrepris des travaux d'aménagement du local, à la demande ou dans l'intérêt de la société Norma avant son entrée dans les lieux. Le bail prévoit une clause de non-concurrence édictée au profit du locataire, interdisant la bailleresse d'exploiter directement ou indirectement, ou de louer à qui que ce soit, à une distance de trois kilomètres de l'immeuble un commerce de "discount" alimentaire. L'appelante ne justifie pas que cette clause de non-concurrence aurait été édictée en contrepartie de celle mettant à la charge du locataire la taxe foncière, en l'absence notamment de toute indication portée au bail à ce sujet.

Conformément à une facture en date du 3 novembre 2020, a société Norma justifie que la taxe foncière afférente au local donné à bail s'élève pour l'année 2020 à la somme de 13 874 euros. Le transfert de cette charge au locataire justifie en l'espèce une minoration du loyer à concurrence de la somme indiquée.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité, l'expert observe que les supermarchés ont profité de l'engouement des consommateurs pour les format de proximité durant le confinement et qu'au mois de mars 2020 leur chiffre d'affaires a progressé de 11,1 % en moyenne. Il note que la zone mixte du "[Adresse 9]" qui est implantée dans la prolongement sud de la zone industrielle de la Voivre accueille plusieurs enseignes commerciales, mais également une clinique et un ensemble de bureaux. Il relève toutefois que le local est pénalisé par sa situation géographique par rapport à la zone commercial, celle-ci étant dynamique, le passage y étant important et de fait les prospects nombreux. Au vu de ces éléments nuancés, l'expert conclut que les facteurs liés à la situation géographique et à la commercialité ne sont pas susceptible d'affecter la valeur locative du local.

En ce qui concerne enfin les prix pratiqués dans le voisinage, l'expert a retenu cinq référence comparable au local commercial donné en location à la société Norma et présentant des caractéristiques similaires à savoir :

* zone de [Localité 7] : 1 004 m2 - 85 340 euros par an - 85 euros/m2

* zone de [Localité 7] : 1 090 m2 - 107 345 euros par an - 98,50 euros/m2

* zone de [Localité 7] : 1 255 m2 - 108 793 euros par an - 86,70 euros/m2

* ZAC du Saut du Cerf : 800 m2 - 75 000 euros par an - 93,75 euros/m2

* ZAC à [Localité 7] : 1 003 m2 - 82 939 euros par an - 82,70 euros/m2

L'expert justement écarté les termes de référence proposés par la société Le [Adresse 5], en raison de leur absence de pertinence pour parvenir à une estimation de la valeur locative à 89,33 euros hors taxes par mètre carré utile pondéré par an. Il est démontré en effet que les magasins Thiriet et "Boucherie les halles d'[Localité 6]" sont situés directement à l'entrée de la zone commerciale, en première ligne en bordure de la route départementale. Ces derniers sont en outre d'une superficie réduite et ne peuvent dans ces conditions servir de référence. Il en va de même du magasin "Bio Monde" d'une superficie de seulement 270 m2.

En faisant la moyenne des seules référence pertinentes ainsi retenues, la valeur locative des locaux de composition et de situation comparable ressort à 89,33 euros par mètre carré de surface pondérée par an. Rapportée à la surface pondérée, la valeur locative à ce jour des locaux donnés à bail à la société Norma est fixée à 72 600 euros, à laquelle il convient der déduire la somme de 13 874 euros afin de tenir compte de la clause du bail mettant à la charge du preneur la taxe foncière.

Il convient en conclusion d'infirmer le jugement entrepris, et de fixer à la somme de 58 726 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du par la société Norma à compter du 1er juillet 2020. Il y a lieu en revanche de confirmer ce dernier, en ce qu'il a condamné la société Le [Adresse 5] à restituer à l'intimée les loyers payés depuis le 1er juillet 2020, en sus de ce montant avec les intérêts au taux légal capitalisé.

- Sur les mesures accessoires :

La société Le [Adresse 5] est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, ces derniers comprenant le coût de l'expertise ordonnée suivant arrêt en date du 11 janvier 2023 par la cour d'appel de Nancy. Elle est déboutée de sa demande formée au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Le [Adresse 5] est condamnée à payer à la société Norma la somme de 3 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

- Infirme le jugement entrepris, en ce qu'il a fixé à la somme de 68 000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer à compter du 1er juillet 2020 ;

- Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et ajoutant :

- Fixe à la somme de 58 726 euros, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du par la société Norma à la société Le [Adresse 5], à compter du 1er juillet 2020 ;

- Déboute la société Le [Adresse 5] de sa demande formée au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société Le [Adresse 5] à payer à la société Norma la somme de 3 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société Le [Adresse 5] aux entiers frais et dépens de l'appel, ces derniers comprenant le coût de l'expertise ordonnée suivant arrêt en date du 11 janvier 2023 par la cour d'appel de Nancy.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller à la cinquième chambre commerciale, à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.