CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 21 février 2024, n° 20/03792

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Grenelle est propriétaire des lots numéros 60, 64 et 65 dans l'immeuble situé [Adresse 1].

Par jugement du 18 décembre 2015, le tribunal judiciaire de Paris a annulé les résolutions 13C et 13D adoptées par l'assemblée générale du 20 décembre 2012.

Ces résolutions avaient pour objet les travaux de ravalement des souches adossées au mur pignon du [Adresse 2] et de celles du bâtiment de gauche dans la première cour.

L'assemblée générale du 23 novembre 2016 a adopté la résolution numéro 14 relative à ces mêmes travaux sous l'intitulé : démolition des souches adossées au mur pignon coté [Adresse 2] et ravalement des souches de cheminées sur le mur de gauche.

Les travaux ont été exécutés en 2013.

Par actes d'huissier du 9 février 2017, la SCI Grenelle a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic, la SARL Cabinet Fabrice Saulais, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annuler la résolution numéro 14 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2016 et de condamner la société Cabinet Fabrice Saulais à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la SCI Grenelle de sa demande d'annulation de la résolution 14 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2016,

- débouté la SCI Grenelle de sa demande de condamnation de la société Fabrice Saulais, à titre personnel, à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société Grenelle à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet Fabrice Saulais une somme de 1.500 € à chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Grenelle aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement.

La société Grenelle a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 février 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2023 par lesquelles la SCI Grenelle, appelante, invite la cour, au visa des articles 18, 21, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11, 19-2, 37 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, 42, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- annuler la résolution n°14 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2016,

- condamner le Cabinet Fabrice Saulais, à titre personnel, à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, le Cabinet Fabrice Saulais et le Cabinet Fabrice Saulais, à lui payer la somme de 6.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 15 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Fabrice Saulais, intimés, demandent à la cour de :

- débouter entièrement la SCI Grenelle de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré du tribunal judiciaire de Paris du 16 janvier 2020,

y ajoutant,

- condamner la SCI Grenelle à leur payer à chacun, une indemnité de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Grenelle aux dépens d'appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;

Sur la nullité de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale du 23 novembre 2016

Sur le moyen tiré de la violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967

La société Grenelle fait valoir que, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, les devis de l'entreprise [U] relatifs à la démolition des souches de cheminées coté [Adresse 2] (point A de la résolution 14) et au ravalement des souches de cheminées sur le mur de gauche (point B de la résolution 14) n'ont pas été joints à la convocation mais que seuls les factures des travaux ont été jointes. Elle estime qu'en considérant que la production de factures satisfaisait à l'obligation prévue par ces dispositions, le tribunal a perdu de vue l'objet du texte, qui est de permettre aux copropriétaires réunis en assemblée générale de discuter d'un devis, voire de l'amender ;

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Fabrice Saulais soutiennent que l'information exigée par les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 a été fournie, puisque les factures des travaux ont été annexées à la convocation, et font valoir que l'objet de la résolution n'est pas le choix d'une entreprise pour la réalisation de travaux, mais la ratification de travaux déjà entrepris ;

L'article 11 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, «les conditions essentielles du contrat, ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux» ;

En l'espèce, la résolution litigieuse est libellée comme suit :

« 14 - PROCÉDURES JUDICIAIRES

Procédure SCI Grenelle c/ SDC

Le jugement du 13/01/2016 a annulé les résolutions 13 C et 13 D de l'assemblée du 20/12/2012, portant sur l'acceptation des travaux supplémentaires du ravalement.

La société Grenelle, M. [J], demande le remboursement de sa quote-part de travaux.

Proposition de résolution :

L'assemblée confirme par son vote l'acceptation des travaux supplémentaires du ravalement effectué en 2013 :

A/ Démolition des souches de cheminée coté [Adresse 2] par la société [U] montant de 32.100 € TTC, honoraires architecte M. [R] 3.210 € TTC ; honoraires syndic

Cabinet Fabrice Saulais 1.266,97€ TTC ; Total : 36.576,90 € (facture jointe à la convocation) ;

B/ Ravalement des souches de cheminée sur le mur de gauche par la société [U] pour un montant de 23.540 € TTC, honoraires architecte M. [R] 2.354 € TTC ; honoraires syndic Cabinet Fabrice Saulais 929,08 € TTC ; Total : 26.823,08 € (facture jointe à la convocation).

Total : 63.392,98 €TTC

Décision de l'assemblée :

La résolution est approuvée par 612/773èmes.

Vote contre : SCI GRENELLE représentant 161/ 777èmes »

La résolution n° 14 portée au vote de l'assemblée générale du 23 novembre 2016 est une résolution visant à ratifier des travaux réalisés et non pas une résolution visant à approuver un contrat, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux. Dès lors, le sixième alinéa (3°) de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'est pas applicable ;

Comme l'a relevé le tribunal, sont jointes à la convocation :

- la facture du du 27 mars 2013 de M. [N] [U] relative aux conduits pour un montant total de 55.640 € TTC avec un détail des travaux et du prix pour chaque prestation :

'pignon gauche rue': échafaudage, protection de la couverture par bâche et contreplaqué, 'démolition des conduits terre cuite et plâtre', 'dépose des conduits amiante ciment', 'enduit plâtre chaux en accord sur emprise des conduits' ;

'pignon du fond au-dessus aile gauche' : protection de la couverture, échafaudage, piochement des enduits existants cloqués, enduits, 'armature grillage galva', 'enduit plâtre chaux' ;

- les factures de l'agence [R] Architectes des 15 février 2013 et 2 avril 2013 relatives à la maîtrise d'œuvre des travaux de ravalement des souches adossées au mur pignon coté rue pour un montant total de 3.000 € TTC (= 1.500 x2) ;

les factures de l'agence [R] Architectes des 15 février 2013 et 2 avril 2013 relatives au ravalement des souches du bâtiment de gauche dans la cour pour un montant total de 2.354 € TTC (= 1.177 x2) ;

- les deux listes des dépenses au titre des travaux datées du 31 octobre 2016 et mentionnées par clé : sur la première sont indiqués les honoraires du syndic de 1.266,90 € au titre du 'ravalement souches mur pignon', et sur la seconde les honoraires du syndic de 929,08 € au titre du 'ravalement bâtiment gauche' ;

L'objet des dispositions précitées est d'assurer une information complète des copropriétaires en vue de leur permettre de voter les résolutions proposées en toute connaissance de cause ;

Les divers documents annexés à la convocation remplissent cet objectif, quand bien même aucune des spécifications énoncées ne s'applique précisément au vote d'une résolution ayant pour but de ratifier des travaux déjà effectué ;

Par conséquent, ce moyen est mal fondé ;

Sur le moyen tiré de la violation de l'obligation de mise en concurrence

La SCI Grenelle fait valoir un défaut de mise en concurrence sur les travaux sachant que leur montant, 63.399,98 € (36.576,90 + 26.823,08), était supérieur au seuil de 2.000 € TTC au-dessus duquel la mise en concurrence est obligatoire au terme de la 9ème résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 ;

Elle ajoute que les défendeurs ne peuvent s'affranchir de l'obligation de mise en concurrence au prétexte que, les travaux ayant déjà été exécutés, ils pouvaient être ratifiés au moyen de simples factures. Elle souligne que le syndic a entrepris les travaux de sa propre initiative sans mandat de l'assemblée générale, alors que le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 18 décembre 2015 que les travaux ne pouvaient bénéficier des dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ;

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Fabrice Saulais allèguent que, s'agissant de travaux déjà entrepris, il ne peut être question d'une mise en concurrence, et que seul le principe de leur ratification a été soumis aux membres de l'assemblée générale des copropriétaires ;

En vertu de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ;

L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ;

L'assemblée générale du 15 décembre 2015 a effectivement adopté la 9ème résolution rendant la mise en concurrence obligatoire pour le montant des marchés supérieur à 2.000 € TTC, ce qui est le cas pour les travaux de ravalement ;

Néanmoins, la résolution dont il est demandé l'annulation vise non pas à voter la réalisation de travaux, mais à ratifier des travaux effectués. Dès lors, la SCI Grenelle ne peut opposer l'absence de mise en concurrence pour solliciter l'annulation de la résolution ;

Par ailleurs, comme l'a souligné le tribunal, les règles précitées ont pour but de faire en sorte que les membres de ces assemblées prennent leurs décisions de manière éclairée ; or, il est établi que la résolution numéro 14 litigieuse a été adoptée en toute connaissance de cause puisqu'étaient joints à la convocation de cette assemblée le détail des travaux et des matériaux utilisés, ainsi que les prix par prestation ;

Par conséquent, ce moyen est mal fondé ;

Sur le moyen tiré du vote bloqué

La société Grenelle fait valoir que les travaux ont été votés par une même et unique résolution, alors qu'un seul vote bloqué sur plusieurs des questions est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions. Elle soutient que la résolution n° 14 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2016 porte sur des travaux et des montants différents et que ce n'est qu'en présence d'un lien de dépendance et de connexité qu'un vote unique est valable ;

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Fabrice Saulais allèguent que la question concerne un ensemble de travaux supplémentaires sur des souches de cheminée réalisés simultanément à l'occasion d'un ravalement, qui ont fait l'objet d'un même jugement d'annulation du 18 décembre 2015 ;

Comme l'a retenu le tribunal, eu égard à la formulation de la résolution litigieuse, «L'assemblée confirme par son vote l'acceptation des travaux supplémentaires du ravalement effectué en 2013», il est établi que cette résolution porte sur une seule question, la ratification ou pas des travaux exécutés ;

Par conséquent, le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen tiré de l'abus de majorité

La SCI Grenelle soutient que, dans la mesure où les travaux qui ont été exécutés et facturés excèdent l'évaluation qui a été faite par l'architecte de l'immeuble et ont été votés en violation de l'article 37 de la loi l'abus de majorité est démontré puisque l'intérêt collectif aurait été de discuter de l'opportunité de la réalisation des travaux et de leur financement par une entreprise mieux disante ;

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Fabrice Saulait allèguent que la SCI Grenelle ne démontre pas que la décision a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif dans l'intention de lui nuire ou encore de rompre l'égalité entre les copropriétaires. Ils ajoutent que les travaux ont été motivés par la conservation de l'immeuble ;

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou lorsqu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ;

Comme l'ont souligné les premiers juges, l'objet de la résolution n'est pas l'adoption de travaux à faire mais la ratification de travaux exécutés ; il ne peut donc pas y avoir, comme le soutient la société Grenelle, un intérêt collectif de discuter de l'opportunité des travaux et de leur financement par une entreprise mieux disante ;

La SCI Grenelle ne démontre pas que la résolution n° 14 est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ni qu'elle a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, ni qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ;

Le moyen n'est donc pas fondé ;

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Grenelle de sa demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 23 novembre 2016 ;

Sur la demande en dommages et intérêts contre le Cabinet Fabrice Saulais

La SCI Grenelle soutient que le syndic engage sa responsabilité en raison des irrégularités affectant les résolutions 13C et 13D de l'assemblée générale du 20 décembre 2012 et qu'il a manqué à la prudence la plus élémentaire en engageant les travaux, malgré la procédure engagée par elle le 22 février 2013. Elle rappelle que le syndic engage sa responsabilité en faisant réaliser des travaux sans avoir l'autorisation nécessaire de l'assemblée générale ;

Elle allègue que le syndic a manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas à l'assemblée générale l'illégalité de la décision qu'elle s'apprêtait à prendre le 23 novembre 2016 et estime que le syndic a en fait cherché à ratifier les honoraires qu'il a perçus pour un montant de 2.159,98 € ;

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Fabrice Saulais font valoir que ni la négligence ou l'imprudence, ni le préjudice ne sont démontrés. Ils soutiennent que la société Grenelle ne justifie pas d'un comportement du syndic à l'origine d'un dommage pour elle ;

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

En l'espèce, si le syndic a estimé, à tort, que les travaux votés en 2012 pouvaient l'être sans mise en concurrence préalable compte tenu de l'urgence, il n'en reste pas moins que ces travaux ont par la suite été entérinés par l'assemblée générale des copropriétaires réunis le 23 novembre 2016 et que la SCI Grenelle est déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 14 en ce sens ;

Par conséquent, l'appelante ne démontre ni faute ni préjudice et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Grenelle, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires et au cabinet Fabrice Saulais globalement la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Grenelle ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Grenelle aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et à la société Cabinet Fabrice Saulais globalement la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.