CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 21 février 2024, n° 22/00132

Mme [J] [V] était propriétaire d'un parking dans la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 2], résidence séniors, constituée d'un groupe d'immeubles avec installations de service, offrant de multiples services pour le confort des résidents.

Le 7 août 2019, le syndic de la copropriété « [Adresse 6] » (devenu [Adresse 7]-[Localité 4]) le Cabinet BILLON SMGI, a adressé à l'ensemble des copropriétaires de ladite résidence une convocation concernant l'Assemblée Générale du 3 septembre 2019.

Lors de cette Assemblée Générale différents travaux ont été votés à l'unanimité des voix exprimées soit 7717 tantièmes sur 9810.

Par acte en date du 22 novembre 2019, Mme [V] a saisi le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins d'annulation de l'Assemblée Générale en date du 3 septembre 2019 pour abus de majorité et absence de mise en concurrence des entreprises.

Par acte de vente en date du 9 Septembre 2020, la société ALEXIA Ingénierie a fait l'acquisition, du parking appartenant à Mme [J] [V] dans la résidence « [Adresse 6] ».

La société ALEXIA INGENIERIE est intervenue volontairement à la procédure afin de

s'associer aux demandes de son auteur, Mme [V].

Par jugement en date du 8 novembre 2021, le tribunal Judiciaire de GRASSE a :

« DEBOUTE Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » du 3 septembre 2019 ;

DEBOUTE Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de leur demande visant à ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l'ensemble des marchés des entreprises missionnées pour la réalisation des travaux;

CONDAMNE Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE représentée par son gérant en exercice, chacun, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice la somme de 650 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE, représenté par son gérant en exercice aux entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE toutes les parties de l'intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l'exécution provisoire ».

Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2022, la SARL ALEXIA INGENIERIE ainsi que Mme [V] ont interjeté appel de cette décision.

Elles sollicitent :

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a :

- Débouté Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de leurs demandes d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2019, de la RESIDENCE « [Adresse 6] » ;

- Débouté Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de leurs demandes visant à ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l'ensemble des marchés des entreprises missionnées pour la réalisation des travaux.

CONFIRMER ledit jugement en ce qu'il a :

- Rejeté la fin de non-recevoir soulevé par le syndicat des copropriétaires relativement à l'intérêts et la qualité pour agir de Mme [V] ;

- Déclaré recevable l'intervention volontaire de la société ALEXIA INGENIERIE représenté par son gérant en exercice.

Statuant à nouveau :

- CONSTATER l'existence d'un abus de majorité caractérisé par le vote de travaux non utiles dans le seul intérêt de la société ACAPACE ;

- CONSTATER l'absence de mise en concurrence des entreprises pour l'attribution des marchés de travaux envisagés ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6]» devenu « [Adresse 7]-[Localité 4] », sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de communiquer l'ensemble des marchés des entreprises missionnées afin de réaliser les travaux.

En conséquence,

- PRONONCER l'annulation de l'Assemblée générale du 3 septembre 2019,

En tout état de cause,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 6]» devenu « [Adresse 7]-[Localité 4] » à payer à la société ALEXIA INGENIERIE la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ 'MONTERO 'DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

A l'appui de leur recours, elles font valoir :

- que le propriétaire peut entamer une action en justice que l'acquéreur pourra continuer par la suite,

- que l'intervention volontaire de la société ALEXIA INGENIERIE est bien fondée,

- que lors de l'AG contestée Mme [V] était propriétaire pour avoir vendu son bien postérieurement de sorte qu'elle a bien intérêt à agir,

- que les travaux votés pour un montant astronomique n'étaient pas utiles, hormis ceux relatifs à l'étanchéité et à la sécurité des toitures terrasses,

- que les autres travaux pour un montant cumulé de 655 618,06€ ne s'imposaient pas et ont été voté dans le seul intérêt de la société ACAPACE, au détriment des autres copropriétaires,

- qu'elles ont un réel préjudice personnel voyant leurs charges exploser au profit unique de la société ACAPACE, qui s'est vu confier la mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage,

- qu'en effet 7 sociétés copropriétaires sont des filiales de la société ACAPACE, ce qui a permis de valider des travaux pour un montant astronomique au seul bénéfice de la société ACAPACE,

- que cette dernière a acheté des lots, convoqué une AG pour voter des travaux à l'aide des pouvoirs des copropriétaires puis voté un agrandissement afin de faire le splus gros profits possibles et cela au détriment de la copropriété qui se voit infliger des travaux non nécessaires ou utiles dans ce seul but mercantile,

- que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les mandats pouvant être détenus par une même personne n'a pas été respecté, puisque M.[F] directeur de la société ACAPACE en détenait 7 et M.[Z] salarié d'ACAPACE 6,

- qu'aucun devis n'est annexé à l'ordre du jour de l'assemblée générale contestée de sorte que les copropriétaires n'ont pas été en mesure de se prononcer en connaissac e de cause ni de comparer les devis de différentes entreprises ce qui leur est préjudiciable,

- que l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le principe d'une mise en concurrence avant la signature de tous contrats engageant une copropriété, ce qui n'a pas été fait,

- qu'elles sont légitimes à solliciter la communication des marchés des entreprises missionnées pour la réalisation des travaux,

- que les diagnostiques avant travaux n'ont pas été réalisés, les travaux sont réalisés sans maître d'oeuvre, sans assurance dommage ouvrage, sans PV de réunion de chantier et sans descriptif.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7]-[Localité 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet BILLON SMGI conclut :

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8 novembre 2021 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7]-[Localité 4] relativement à l'intérêt et à la qualité pour agir de Mme [V] et déclaré recevable l'intervention volontaire de la société ALEXIA INGENIERIE,

Ce faisant, statuant à nouveau :

JUGER irrecevables les demandes de Mme [V],

JUGER irrecevable l'intervention volontaire de la société ALEXIA INGENIERIE pour défaut de qualité à agir,

DEBOUTER Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Si par impossible, l'action de Mme [J] [V] et de la société ALEXIA INGENIERIE était jugée recevable :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE du 8 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Mme [J] [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de leurs demandes d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]-[Localité 4], du 3 septembre 2019 et de leurs demandes visant à ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l'ensemble des marchés des entreprises missionnées pour la réalisation des travaux,

En toutes hypothèses :

DEBOUTER Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de leur demande d'annulation de l'assemblée générale en date du 3 septembre 2019,

DEBOUTER Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7]-[Localité 4], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE aux entiers dépens.

Il soutient :

- qu'ancienne membre du conseil syndical en 2017 et 2018, Mme [V] était parfaitement informée de l'état de la copropriété et des travaux à y prévoir,

- que c'est lors de l'AG du 27 juillet 2018 que les copropriétaires ont décidé d'engager une série de travaux importants,

- que lors de l'AG du 3 septembre 2019, les copropriétaires ont décidé de revenir sur plusieurs résolutions relatives à des travaux votés lors de l4AG du 27 juillet 2018 et ont voté de nouvelles résolutions pour abandonner certains travaux, pour réduire le coût ou voter des travaux supplémentaires,

- que Mme [V] qui n'était ni présente ni représentée à aucune de ces AG n'a pas contesté celle du 27 juillet 2018,

- que suite à la vente de son lot, si Mme [V] avait bien qualité pour agir en annulation de l'AG du 3 septembre 2019, elle ne justifie plus d'aucun intérêt à agir,

- qu'en cas de mutation du lot après l'AG seul l'ancien copropriétaire conserve le droit d'agir en annulation, sous réserve qu'il y ait un intérêt,

- qu'il résulte de la clause de l'acte de vente que seule Mme [V] avait qualité agir avant la date de signature de l'acte authentique et que sa seule obligation est de se désister en faveur de son acquéreur des sommes qu'elle pourrait percevoir, que la société ALEXIA INGENIERIE n'a pas qualité à agir,

- que l'abus de majorité soulevé par les appelantes concerne l'AG du 27 juillet 2018 résolution 23 qui a désigné la société ACAPACE comme maître d'ouvrage des travaux votés lors de cette AG,

- que cette AG de 2018 n'a pas été remise en cause et que la résolution 23 est définitive,

- que les travaux votés par l'AG du 3 septembre 2019 ont pour but de rénover les espaces communs de la résidence, qui bénéficient à tous,

- que ces travaux permettent de valoriser le bien immobilier des copropriétaires et d'améliorer la qualité des services attendus par les séniors,

- que la qualité des travaux a été unanimement reconnue et le taux d'occupation a significativement augmenté,

- qu'il n'est pas démontré que les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 auraient été violées,

- que la société ACAPACE est bien maître d'ouvrage, le diagnostique amiante a été fait,

- que les honoraires du syndic ont été acceptés lors de l'AG de 2018 devenue définitive,

- qu'aucune entreprise n'a été choisie lors de l'AG du 3 septembre 2019 pour exécuter les travaux votés, le choix des entreprises revenant au conseil syndical dans la limite de l'enveloppe votée selon le devis de référence retenu,

- qu'il appartiendra au conseil syndical de solliciter plusieurs devis pour la mise en concurrence des entreprises et de faire son choix en tenant compte du budget voté par l'AG sur la base de devis de référence, ce qui est précisé en b) de chaque résolution 13 à 22,

- que la mise en concurrence n'était pas obligatoire puisqu'aucune entreprise ayant établi les devis de référence n'a été désigné par l'AG pour exécuter les travaux, cette dernière ayant délégué ce choix au conseil syndical,

- que pour les résolutions 13, 14, 16, 18 et 20 deux devis de référence ont été soumis,

- que les appelants sont défaillantes à établir l'utilité de la production de l'ensemble des marchés des entreprises.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non recevoir relatives à l'intérêt et la qualité à agir de Mme [V]

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Pour contester une assemblée générale de copropriétaires en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le demandeur doit avoir la qualité de copropriétaire au jour de l'assemblée générale contestée, même s'il a vendu son lot ultérieurement dès lors qu'il justifie d'un intérêt légitime au support de ses prétentions.

En outre, il est de jurisprudence constante que l'intérêt à agir s'apprécie à la date de l'introduction de l'instance.

Retenant que c'est par acte notarié du 9 septembre 2020, soit postérieurement à l'AG du 3 septembre 2019, contestée, et à l'assignation du 25 décembre 2019, que Mme [V] a vendu son bien en copropriété à la SCI ALEXIA INGENIERIE, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la qualité et l'intérêt pour agir de cette dernière.

Sur l'intervention volontaire de la société ALEXIS INGENIERIE

L'article 66 alinéa 1 du code de procédure civile définit l'intervention comme la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L'article 325 du même code dispose que l'intervention est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L'article 328 du même code indique que l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

L'article 330 alinéa 2 précise que l'intervention accessoire est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Retenant que la société ALEXIA INGENIERIE s'est associée à la procédure lancée par Mme [V] en partageant exactement les mêmes moyens et prétentions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que son intervention volontaire se rattache aux prétentions originelles par un lien suffisant et y est accessoire.

Or, il résulte de l'acte de vente que Mme [V] doit se désister au profit de la société ALEXIA INGENIERIE des sommes qu'elle pourrait recevoir de la procédure engagée, de sorte qu'est établi l'intérêt pour la société ALEXIA INGENIERIE, pour la conservation de ses droits, d'intervenir à la procédure et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré cette intervention recevable.

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2019

Sur le moyen tiré de l'existence d'un abus de majorité

Il est de jurisprudence constante que l'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêts autre que collectif, dans un intérêts qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires ou avec intention de nuire.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au copropriétaire qui soulève l'abus de majorité d'en rapporter la preuve.

Les appelantes soutiennent que la société APACACE, désignée lors de l'AG du 27 juillet 2018 (résolution 23) pour assurer la mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage rémunérée, dans le cadre de travaux, majoritairement inutiles, votés pour un montant exorbitant, serait propriétaire de plusieurs sociétés, qui sont copropriétaires dans la résidence et ont voté en faveur des travaux, dans l'unique intérêt de la société APACACE.

La copropriété est une résidence séniors, offrant de multiples services pour le confort des résidents.

Les résolutions 13 à 22 de l'AG, contestée, ont pour but de rénover les espaces communs de la résidence, à savoir:

- travaux d'étanchéité et de sécurité des toitures terrasses,

- travaux d'ascenseurs,

- travaux de peinture des murs et plafonds et de réfection des revêtements de sol des parties communes,

- travaux de réalisation du mobilier des services généraux

- travaux de rénovation de la cuisine collective

- travaux de transformation de l'infirmerie en salon de coiffure,

- travaux de rénovation des chambres d'hôtes,

- remplacement des canisses situées au dessus du parking extérieur.

Les appelantes, qui se contentent d'alléguer de leur inutilité, ne la justifie pas, non plus que du faite que ces travaux n'auraient pas été votésdans l'intérêt de tous les copropriétaires, qui peuvent pourtant utiliser ces espaces communs à leur convenance.

Ainsi, n'établissant pas que ces travaux ont été décidés dans un intérêt privatif qui serait supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble, les appelantes échouent à rapporter la preuve que la majorité a été utilisée dans un but autre que collectif, quand bien même la société ACAPACE, majoritaire grâce à ses filiales s'est vu confier par l'AG du 27 juillet 2018 la mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage et c'est, donc, à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen.

Les appelantes n'expliquent pas en quoi la prétendue absence de maîtrise d'oeuvre, de diagnostics, d'assurance dommage ouvrage, de procès verbal de réunion et de chantier et de descriptif, les honoraires du syndic de 1% du montant des travaux et l'absence de responsabilité de ce dernier en qualité de maître d'oeuvre et la demande de déblocage des fonds auprès du syndic, seraient de nature à étayer l'abus de majorité allégué.

Sur le moyen tiré de l'absence de mise en concurrence d'entreprises pour l'attribution des marchés de travaux

Il résulte de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à la majorité de l'article 25 l'AG arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 la mise en concurrence pour les marchés de travaux autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou d le'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

Il n'est pas contesté que pour les résolutions 13, 14, 16, 18 et 20 de l'AG du 3 septembre 2019, deux entreprises ont été consultées pour établir un devis.

Pour la résolution 15, contrairement ce qu'affirment les appelantes deux devis ont également été établis (devis société KONE 76 404,52€ et devis société ILEX pour 75 000€).

La résolution 17 consiste a annulé la résolution 19 de l'AG du 27 juillet 2018 pour remplacer l'entreprise initialement retenue sur des travaux votés définitivement par des entreprises avec pour chaque poste deux devis proposés.

La résolution 19 consiste en l'annulation de la résolution 21 de l'AG du 27 juillet 2018.

Pour la résolution 21 concernant les travaux de rénovation des chambres d'hôtes deux devis sont proposés celui de la société BARACCO et celui de la société NP 2000.

Pour la résolution 22 concernant le remplacement des canisses, une seule entreprise a été consultée mais il est expressément prévu que la réalisation des travaux se fera à hauteur du devis établi par la société CLOTURE DU LITTORAL ou toutes entreprises mieux disantes.

Les résolutions 13 à 22 de l'AG du 3 septembre 2019 n'ont fait qu'accepter le montant des travaux sur la base de devis de référence fournis par certaines entreprises, le choix définitif de l'entreprise appartenant au conseil syndical dans le respect de l'enveloppe voté en AG sur la base du devis retenu de référence, comme cela résulte du b) de chacune des résolutions.

Les appelantes ne justifient pas en quoi la consultation de deux entreprises pour chaque poste de travaux serait insuffisante à respecter l'obligation de mise en concurrence, d'autant que l'AG a confié au conseil syndical le choix de l'entreprise finale dans le respect de l'enveloppe votée sur la base du devis de référence retenu.

Sur le moyen tiré du non respect de l'article 11 3° du décret du 17 mars 1967

L'article 11 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Il appartient aux appelantes de prouver leurs allégations, or elles ne versent aux débats que l'AR de la convocation et l'ordre du jour, mais pas la convocation elle même, qui pouvait contenir en annexe les conditions essentielles des contrats proposés d'autant qu'il résulte du PV de l'AG du 3 septembre 2019 pour chacune des résolution 13 à 22 que ces contrats étaient annexés à la convocation.

Les appelantes sont, en conséquence, déboutées de ce moyen également.

Sur le moyen tiré du non respect de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que tout propriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote.

Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% des voix du syndicat.

Si les appelantes établissent, comme cela résulte du PV de l'AG du 3 septembre 2019, que M.[F] comme M.[Z] ont reçu plus de trois mandats, elles ne justifient, ni n'allèguent que le total des voix dont ils disposaient alors excédait 10% des voix du syndicat, de sorte qu'elles sont déboutées de leur demande à ce titre également.

Sur la demande visant à ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l'ensemble des marchés des entreprises missionnées pour la réalisation des travaux

L'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Pas davantage en appel qu'en première instance, les appelantes ne précisent les conséquences qu'elles entendent tirer de la production de ces marchés, notamment quant à leur utilité, d'auta,t qu'elles ne justifient pas ne pas avoir été informées en amont de l'AG sur les contrats de travaux, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il a écarté cette demande.

Sur les autres demandes

Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE sont condamnées à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 7]-[Localité 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet BILLON SMGI la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [V] et la société ALEXIA INGENIERIE aux entiers dépens de l'appel.