CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 6 mars 2024, n° 19/18551

FAITS & PROCÉDURE

M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] sont propriétaires indivis de trois locaux commerciaux dont deux donnés à bail à la société Le Fournil de [Localité 9] et la Caisse d'Epargne, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Le Cabinet Louis-Porcheret gérait ses biens avant que la société Gestion de l'Armorique ne prenne la suite en 2015.

Les consorts [M] ont sollicité lors de l'assemblée générale du 31 mai 2017 le vote de la résolution n° 6 ayant pour objet la décision à prendre relative au remboursement du trop facturé de 16.092 € pour des consommations d'eau froide des locaux loués à la Caisse d'Epargne et au Fournil de [Localité 9].

Cette résolution a été rejetée.

Par acte du 13 aout 2017, M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M], ont assigné le syndicat des copropriétaires représenté par la société SOGIMCO Copropriétés et la société SOGIMCO Copropriétés devant le tribunal aux fins d'annulation de la résolution n°6 soutenant que cette décision est entachée d'un abus de majorité au motif qu'ils ont fait établir par le gestionnaire de leurs biens un décompte laissant apparaitre un trop versé de 16.092 euros au titre des charges d'eau et que les erreurs dans les relevés ont entrainé une importante sur -facturation à leur préjudice.

Par jugement du 14 août 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- débouté M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] de toutes leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné in solidum M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] représenté par la société Sogimco Copropriétés, la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] à payer à la société Sogimco Copropriétés la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] aux dépens,

- accordé à Maître Laurence Guegan-Gelinet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 octobre 2019.

Le jugement ayant rejeté la demande de restitution des consorts [M] aux motifs que 'les décomptes et relevés de consommations n'ont pas été analysés par un expert ou technicien apte à présenter un état des consommations précis et non contestable ainsi que des montants de charges arrêtés pour chaque exercice' et qu'il incombait aux consorts [M] de démontrer qu'ils avaient payé un montant indu de charges d'eau, ces derniers ont demandé à titre privé à Mme [D] [W], expert près la cour d'appel de Paris en gestion d'immeuble et de copropriété, de réaliser un rapport critique de la situation.

Mme [W] a rendu son rapport le 12 novembre 2019.

Une ordonnance d'incident a été rendue le 17 novembre 2021, prenant acte de la constitution de la société Citya Montevrain en lieu et place de la société Sogimco Copropriétés, et rejetant la demande d'expertise formulée par M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M].

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2023 par lesquelles M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M], appelants, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des anciens articles 1235, 1382 et 1383 du code civil et de l'article 1992 du code civil, à :

avant dire droit,

si malgré le rapport de l'expert [W] la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée pour se prononcer sur le fond,

- ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :

' étudier et analyser les décomptes et relevés de consommations d'eau froide sur les années 2011 à 2015 et se prononcer sur les conditions dans lesquelles ces relevés ont été effectués,

' étudier et analyser le montant des charges arrêtées pour chaque exercice au regard du réglement de copropriété et de la réalité des décomptes et relevés de consommation,

' calculer le montant exact des consommations d'eau froide que les consorts [M] auraient du payer au titre de leur lots de copropriété pour les années 2011 à 2015,

' dire le montant indu des charges d'eau que les consorts [M] ont payé la copropriété ;

au fond,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamnations mises à leur charge,

- annuler la délibération rejetant la résolution numéro 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] du 31 mai 2017,

à titre principal,

- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet Citya Montevrain venant aux droits et obligations de la société Sogimco Copropriétés au remboursement de la somme de 15.730,68 € au titre des années 2011 à 2014 en application stricte des quote-part dans les charges générales de l'immeuble aux consorts [M] avec intérêts de retard à compter de l'assemblée générale du 31 mai 2017,

à titre subsidiaire,

- condamner le syndicat des copropriétaires, au remboursement de la somme de 10.019,50 € par rapport à la réalité des compteurs aux consorts [M] avec intérêts de retard à compter de l'assemblée générale du 31 mai 2017,

en tout état de cause,

- condamner le syndic cabinet Citya Montevrain venant aux droits et obligations de la société Sogimco Copropriétés pour faute au versement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts aux consorts [M] au titre de leur préjudice moral et financier,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement aux consorts [M] de la somme de 5.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndic le cabinet Citya Montevrain venant aux droits et obligations de la société Sogimco Copropriétés au paiement aux consorts [M] de la somme de 5.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les intimés aux dépens,

- dire qu'ils seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et la société cabinet Citya Montevrain, intimés, demandent à la cour, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement,

- débouter M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] à leur verser la somme de 3.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

Sur la demande d'expertise avant dire droit

Selon l'article 263 du code de procédure civile, 'l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge' ;

Selon l'article 907 du code de procédure civile, 'à moins qu'il ne soit fait application de l'article 905, l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807 et sous réserve des dispositions qui suivent' ;

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, 'lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...)

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ' ;

En l'espèce, il est constant que par ordonnance d'incident en date du 17 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formulée par M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] ;

Dès lors, il n'y a lieu pour la cour à statuer au fond sur cette demande d'expertise avant dire droit, déjà présentée devant le juge de la mise en état, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour en connaître ;

Sur l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017'

L'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi' ;

L'abus de majorité est caractérisé lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;

La résolution n°6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017 querellée est ainsi libellée :

«'Décision à prendre relative au remboursement du trop facturé, pour un montant de 16.092,00 € au niveau des consommations Eau Froide pour les locaux de Monsieur [M], propriétaire des locaux «Caisse d'Epargne» et «Fournil de [Localité 9] (Article 24) ;

Un courrier mail établi par le cabinet Gestion de l'Armorique, en charge de la gestion locative des biens des consorts [M], en date du 10 février2017 accompagnait cette résolution, en l'espèce':

«Historique : la gestion des biens de Mr [M] a été reprise par le cabinet « Gestion de l'Armorique », ce dernier nous a fait part en 2016, d'un problème de consommation d'eau froide imputé sur ces deux locaux commerciaux qui semblaient être erronés.

En effet, pour la « caisse d'épargne » pour la période de 2011 à 2013, les consommations pour la «climatisation » ainsi que les « consommations d'eau froide » facturées étaient inexactes, ce qui représente un montant à rembourser de 9.118,00 €.

Pour le Fournil de [Localité 9], pour la période de 2010 à 2013, les sommes facturées suivants les consommations étaient également inexactes, ce qui représente un montant à rembourser de 6.974,00 €.

L'assemblée générale après en avoir délibéré, décide de rembourser le trop facturé de consommation eau froide pour les locaux de Monsieur [M], à savoir « La Caisse d'Epargne » et « Le Fournil de [Localité 9] » pour un montant de 16.092,00 € de la manière suivante :

- Rembourser Monsieur [M], propriétaires des locaux « La Caisse d'Epargne » et « Le Fournil de [Localité 9] » de la somme de 16.092,00 €, en même que l'apurement des charges arrêtées au 31/12/2016, en clé de répartition 'Charges eau sans box' ;

Les consorts [M] soutiennent que la résolution n°6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017 doit être annulée en raison d'un abus de majorité ou d'une fraude ;

Il leur appartient donc de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision d'assemblée générale querellée ;

Au soutien de leur demande, les consorts [M] font valoir que le surplus des facturations des charges d'eau provient de ce que le syndic n'a pas appliqué les prescriptions du règlement de copropriété relatives aux charges d'eau et a commis des erreurs de calculs dans la régularisation des charges d'eau froide entre 2011 et 2014 pour deux des biens leur appartenant -Caisse d'épargne et Fournil de [Localité 9]- et que c'est donc à tort, et de manière abusive que la résolution n°6 a été rejetée ;

Toutefois, force est de constater que les appelants n'ont pas contesté la répartition des charges d'eau telle qu'effectuée par le syndic, notamment pour les années 2011 à 2014 contestées, les relevés et comptes de la copropriété ayant chaque année été approuvés par l'assemblée générale ;

Or, en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;

Ainsi, dès lors que l'assemblée générale a voté le budget, les appels de fonds sont exigibles, et les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement des provisions appelées, nonobstant l'introduction d'éventuels recours contre les assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel lesquels ne sont pas de nature à suspendre l'application d'une décision d'assemblée générale tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision de justice ;

En conséquence, les résolutions ayant adopté les comptes de copropriété n'ayant fait l'objet d'aucune contestation dans les délais légaux, celles-ci sont devenues définitives et les consorts [M] ne sont plus fondés à contester les comptes du syndicat des copropriétaires ;

De plus, il ressort des pièces versées aux débats que les erreurs de comptes alléguées par les consorts [M] ne sont pas établies avec certitude quand il apparaît que le montant de leur demande en remboursement des surfacturations des charges d'eau a varié au cours de la procédure ;

Ainsi, la convocation adressée le 27 avril 2017 par le syndic à l'assemblée générale ordinaire annuelle des opropriétaires qui s'est tenue le 31 mai 2017 posait la question du remboursement aux consorts [M] par la copropriété de la surfacturation d'eau (résolution n°6) à hauteur de 16.092 € composés comme suit :

9.118 € au titre des locaux loués à la Caisse d'Epargne ;

6.974 € au titre des locaux loués au Fournil de [Localité 9] ;

Puis, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 31 janvier 2019 au cours de l'instance introduite devant le tribunal de grande instance de Créteil, les consorts [M] réclamaient le remboursement de la somme de 10.019,50 euros ;

Enfin, et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023 devant la cour de céans, les consorts [M] évaluent le montant des surfacturation à la somme principale de 15.730,68 € et à la somme subsidiaire de 10.019,50 euros ;

Il a justement été relevé par le premier juge que les consorts [M] ont souligné eux-mêmes dans leurs écritures l'absence d'évidence desdites erreurs, puisqu'ils ont déploré que le syndic eut 'préféré inscrire d'emblée la problématique de la consommation d'eau litigieuse à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2017 alors qu'une telle problématique en raison de sa complexité (relevés, index, consommations ...) ne peut s'exposer au cours d'une assemblée générale et qu'une réunion préalable aurait été nécessaire avec le syndic et le conseil syndical' ;

Enfin, et ainsi que l'a également souligné le premier juge, les décomptes et relevés de consommations n'ont pas été analysés par un expert ou technicien apte à presenter à l'assemblée générale un état des consommations précis et non contestable ainsi que des montants de charges arrêtées pour chaque exercice';

Or, dans le cadre du contrôle de l'abus de majorité invoqué par les consorts [M], ni le tribunal, ni la cour, ne peuvent exercer un contrôle de la régularité de la décision du refus de vote de la résolution n° 6 querellée ainsi prise par l'assemblée générale du 31 mai 2017 alors même que le montant de la créance réclamée par les consorts [M] au titre du remboursement de l'indû n'est, en tout état de cause, pas établi avec certitude ;

Il en résulte qu'il ne peut pas être reproché à 1'assemblée générale des copropriétaires d'avoir pris une décision qui ne serait pas conforme à l'intérêt commun de la copropriété ou inspirée par un motif autre que la défense de cet intérêt alors même que l'assemblée générale est souveraine pour décider du bien fondé de la demande en répétion de l'indû réclamé par les consorts [M] ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen d'annulation tiré de l'abus de majorité ;

Sur la demande en remboursement du trop-versé par les consorts [M] pour un montant à titre principal de 15.730,68 euros et pour un montant à titre subsidiaire de 10.019,50 euros

En vertu de l'article 1235 (ancien, version en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016)

«'Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées» ;

Il appartient aux consorts [M] de démontrer qu'ils ont payé un montant indu de charges d'eau ;

Sur la demande principale en remboursement de la somme de 15.730,68 euros subséquente à l'annulation de larésolution n°6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017'

Aux termes du rapport de consultation de Mme [D] [W] établi le 12 novembre 2019, les consorts [M] évaluent la surfacturation d'eau à la somme de 15.730,68 euros ;

Toutefois, et pour fonder leur demande principale en remboursement à hauteur de 15.730, 68 euros, les consorts [M] sollicitent que soit établie une nouvelle répartition des charges d'eau surfacturées avec restitution, fondée sur l'analyse de Mme [W] subséquemment à l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017 ;

Dès lors, en l'état du rejet du moyen d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 31 mai 2017 tiré de l'abus de majorité, la demande principale en remboursement de la somme de 15.730,68 euros sera rejetée ;

Sur la demande subsidiaire en remboursement de la somme de 10.019,50 euros'

Au soutien de leur demande, les consorts [M] font valoir que'postérieurement à la tenue de l'assemblée générale du 31 mai 2017 ayant rejeté la résolution n° 6 aux termes de laquelle ils sollicitaient le remboursement par la copropriété de la somme de 16.092 euros correspondant au trop payé des charges d'eau, ils ont eu accès à des nouveaux chiffres par le syndic, et ont pu faire établir des relevés non contestés, soit contradictoirement, soit par huissier de justice, de nature à établir que le montant des charges d'eau froide en cause leur a été en partie surfacturé et qu'il appartient à la copropriété de leur restituer la somme de 10.019,50 euros ;

Toutefois, le premier juge a justement relevé qu'à la seule étude des tableaux et listings des relevés des compteurs, il ne disposait pas des éléments suffisants pour se prononcer sur ce point et que les décomptes et relevés de consommations n'ont pas été analysés par un expert ou technicien apte à présenter à l'assemblée générale un état des consommations précis et non contestable ainsi que des montants de charges arrêtées pour chaque exercice ;

Or, si les consorts [M] ont fait établir par Mme [W], expert près la cour d'appel de Paris qu'ils ont seuls mandatée, un rapport sur la répartition des charges d'eau au sein de la copropriété, force est de constater qu'aucune nouvelle résolution n'a été portée à la connaissance de l'ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale concernant les conclusions de l'expert, notamment en ce qui concerne les relevés de charges d'eau de la copropriété pour les années 2011 à 2014 litigieuses ;

Par ailleurs, il n'est pas contesté que le mode de répartition et le calcul des charges d'eau de l'immeuble de 2011 à 2014, ainsi que les relevés et comptes de la copropriété ont, chaque année, été approuvés par l'assemblée générale, dont les consorts [M] font partie ;

En outre, il apparaît que cette expertise se révèle incomplète, Mme [W] indiquant en page 8 de son rapport qu'il lui a manqué certaines explications :

« Il en résulte (') la consommation résiduelle (') étant répartie en application d'une clé «charges eau sans box » dont on ignore à ce jour de quel document elle est issue»'; «en second lieu, un coût de 20 € le m3 est appliqué aux consommations individuelles sur l'ensemble de la période, coût dont on ignore s'il a été ou non approuvé en assemblée générale.» ;

De surcroît, le conseiller de la mise en état a relevé aux termes de son ordonnance sur incident du 17 novembre 2021 que «s'agissant de la contestation sur les relevés des compteurs, il convenait de constater qu'en pièce 10, les appelants produisent l'analyse et la vérification faite par le conseil syndical des relevés des compteurs de leurs lots et que cette synthèse confirme les estimations faites pour 2012 et 2013 de la consommation d'eau de la Caisse d'Epargne ainsi que la consommation relevée en 2013 pour le Fournil de [Localité 9] (page 10 du rapport de Mme [W])» ;

Le rapport d'expertise de Mme [W] se révèle donc insuffisant à justifier des erreurs alléguées d'application des quote parts de charges commises par le syndic ou des erreurs de relevés sur les compteurs ;

En conséquence, les éléments développés par les consorts [M] ne permettent pas d'établir non plus le montant de la surfacturation invoquée à titre subsidiaire à hauteur de 10.019,50 euros ;

Dès lors, il y a lieu de débouter les consorts [M] de leurs demandes en remboursement du trop versé allégué au titre des charges d'eau, tant à hauteur de 15.730,68 euros que de 10.019,50 euros, pour être mal fondées en fait ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution de charges ;

Sur la responsabilité du syndic'et la demande en dommages et intérêts :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande de dommages-intérêts, aucune faute du syndic n'étant caracterisée quant au calcul de la consommation d'eau imputée aux lots des consorts [M] ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [M], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] d'une part, et au cabinet Citya Montevrain, d'autre part ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [N] [M], Mme [E] [M] et M. [T] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile :

- au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] : 2.000 €

- à la société Sogimco coppropriétés : 2.000 € ;

Rejette toute autre demande.