CA Lyon, 1re ch. civ. b, 12 mars 2024, n° 22/00545

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Hexagone développement immobilier (la société HDI) a engagé dans le début des années 1990 un programme immobilier dénommé « le clip » situé à [Localité 4], à l'angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 6], comprenant 4 tranches de construction:

- une 1ère tranche correspondant au bâtiment A

- une 2ème tranche correspondant à un programme d'hôtels

- une 3ème tranche correspondant aux bâtiments B et C

- une 4ème tranche correspondant à des logements, bureaux et locaux commerciaux.

L'association syndicale de l'ensemble immobilier Le Clip 1 (l'ASL), initialement dénommée association syndicale de l'ensemble immobilier Le Clip - Bâtiments B et C, regroupe les propriétaires des terrains correspondant à la 3ème tranche de construction de ce programme immobilier.

Ses statuts ont été publiés le 20 octobre 1993. L'état descriptif de division a été établi le 23 novembre 1993.

La SCI Clip 4000 est devenue propriétaire du volume 7 correspondant à la rue Ballanche et qui pouvait être construit ultérieurement, lors de la réalisation de la 4ème tranche de construction du programme immobilier.

Un litige est né entre l'ASL et la SCI Clip 4000 concernant les appels de charges adressés par la première à la seconde.

Une assemblée générale de l'ASL s'est réunie le 18 février 2016 et a adopté la résolution suivante : « l'assemblée générale, après en avoir débattu, décide que la SCVL et CBL Gestion vont proposer une nouvelle rédaction des statuts de l'Asl, de nature à les simplifier. L'Asl assignera Eiffage et [Z] en paiement des sommes dues au titre du lot de volume 7 qui leur appartient . »

Par acte d'huissier de justice du 11 juillet 2017, la SCI Clip 4000 a fait assigner l'ASL devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins qu'il annule la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2016, qu'il enjoigne sous astreinte à l'ASL Le Clip 1 de modifier le tableau de répartition des charges en fonction de la SHON réellement exécutée et condamne l'ASL à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 09 Décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- rejeté la demande en annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2016 de l'Asl Le Clip 1 ;

- rejeté la demande de la Sci Clip 4000 tendant à enjoindre à l'Asl Le Clip 1 de procéder à la modification du tableau de répartition des charges en fonction de la SHON réellement exécutée, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

- rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts présentée par la Sci Clip 4000;

- condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 27 690,04 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2018 ;

- condamné la Sci Clip 4000 aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Cornet Vincent Segurel, représenté par Maître Pousset-Bougere avocat sur son affirmation de droit ;

- condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- rejeté le surplus des demandes ;

Par déclaration du 17 janvier 2022, la Sci Clip 4000 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées le 20 septembre 2023, la Sci Clip 4000 demande à la cour de :

- déclarer la Sci Clip 4000 recevable et bien fondée en son appel.

Sur la fin de non recevoir du fait de l'incapacité d'agir en justice de l'Asl :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et en ce qu'il a fait droit aux demandes de l'Asl qui était dépourvue de capacité à agir du fait de la non-conformité de ses statuts en premier instance ;

- prononcer la nullité des actes, conclusions, demandes signifiés au bénéfice de l'Asl Le Clip 1 en première instance ;

- la débouter en conséquence de l'intégralité de ses demandes ;

- prononcer la nullité des actes, conclusions, demandes formulés à hauteur d'appel signifiés au bénéfice de l'Asl Le Clip 1 ;

- débouter l'Asl de toutes ses prétentions à hauteur d'appel, nulles comme étant présentées par une personne dépourvue de capacité à agir en justice ;

Sur le fond :

- infirmer le jugement du 9 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a :

o rejeté la demande en annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2016 de l'Asl Le Clip 1 ;

o rejeté la demande de la Sci Clip 4000 tendant à enjoindre l'Asl Le Clip 1 de procéder à la modification du tableau de répartition des charges en fonction de la S.H.O.N réellement exécutée, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

o rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la Sci Clip 4000 ;

o condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 27 690,04 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2018 ;

o condamné la Sci Clip 4000 aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Cornet Vincent Segurel, représenté par Maître Pousset-Bougere avocat sur son affirmation de droit ;

o condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

o ordonné l'exécution provisoire ;

o rejeté le surplus des demandes;

et statuant à nouveau :

- débouter l'Asl Le Clip 1, représentée par la société Immo De France Rhône Alpes, de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- décharger la Sci Clip 4000 de toute participation passée et future aux charges de l'Asl Le Clip 1 ;

- débouter l'Asl Le Clip 1 de sa demande en paiement des charges afférentes au volume 7, la disant mal fondée ;

- débouter l'Asl Le Clip 1 de ses demandes indemnitaires ;

- dire et juger que la résolution n°10 votée en assemblée générale du 18 février 2016 des membres de l'Asl Le Clip 1 est nulle et de nul effet et en conséquence annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2018 et notamment son article 5-A6 ;

- enjoindre l'Asl Le Clip 1 d'exécuter les termes contractuels de l'article 5-A6 de l'EDDV du 23 novembre 1993 et de procéder à la modification correspondante du tableau de répartition des charges, en fonction de la SHON réellement exécutée, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sur la base du projet d'état descriptif de division en volumes modificatif établi en mars 2016 par [G], anciennement [T], géomètre expert;

- A cette fin à défaut d'homologation par la cour du projet d'état descriptif de division en l'Asl Le Clip 1 désigner tel géomètre expert qu'il lui plaira avec pour mission notamment d'établir le projet de modificatif du tableau de répartition des charges conformément à l'article 5-A6 de l'EDDV du 23 novembre 1993 et de ses modificatifs ultérieurs.

A titre subsidiaire, si par impossible la cour entrait en voie de condamnation au titre des charges afférentes au volume 7, telles que réclamées par l'Asl, il y aurait alors lieu à:

- préciser que toutes condamnations interviendraient en deniers et quittance.

En tout état de cause :

- débouter l'Asl Le Clip 1 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, la disant mal fondée ;

- condamner l'Asl Le Clip 1 à verser à la Sci Clip 4000 la somme de 50 000 euros au titre de dommages-intérêts ;

- condamner l'Asl Le Clip 1 au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont recouvrement au profit de Maître Michelle Amante, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses derniers conclusions, déposées le 27 octobre 2023, l'Asl demande à la cour de:

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o rejeté la demande en annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2016 de l'Asl Le Clip 1

o rejeté la demande de la Sci Clip 4000 tendant à enjoindre à l'Asl Le Clip 1 de procéder à la modification du tableau de répartition des charges en fonction de la SHON réellement exécutée, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

o rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la Sci Clip 4000 ;

o condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 27 690,04 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2018 sauf en ce qu'il a refusé d'actualiser la créance de l'Asl Le Clip 1 ;

o condamné la Sci Clip 4000 aux entiers dépens, distraits au profit de la Selarl Cornet Vincent Segurel, représenté par Maître Pousset-Bougere avocat sur son affirmation de droit;

o condamné la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

sur la fin de non recevoir

- rejeter la fin de non recevoir soulevée par la Sci Clip 4000 tirée de la nullité des conclusions pour défaut de capacité à agir en justice ;

- déclarer irrecevables les nouvelles prétentions présentées par la Sci Clip 4000 en ce qu'elle demande :

o que le projet devant servir à l'éventuel état descriptif de division soit celui du géomètre expert [G], anciennement [T],

o qu'il soit à défaut désigné un géomètre expert aux fins d'établir le projet de modificatif du tableau de répartition aux frais de l'Asl Le Clip 1.

Subsidiairement :

- condamner la Sci Clip 4000 à la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la fin de non recevoir soulevée tardivement dans une intention dilatoire ;

Sur le fond :

- ,rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la Sci Clip 4000 à l'encontre de l'association syndical libre Le Clip 1 ;

- condamner à titre reconventionnel la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme actualisée de 39 257,30 euros, selon décompte arrêté au 27 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014 et dire que la condamnation sera à actualiser au jour de l'arrêt à intervenir ;

- condamner la Sci Clip 4000 à payer à l'Asl Le Clip 1 la somme de 15 000 euros pour la procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance distraits au profit de la Selarl Cornet Vincent Segurel, représenté par Maître Pousset-Bougere avocat sur son affirmation de droit ;

La clôture a été ordonnée le 2 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la fin de non recevoir tirée de l'incapacité à agir en justice et la demande de dommages-intérêts afférente

La Sci Clip 4000 soutient que l'Asl Le Clip 1 est dans l'incapacité d'ester en justice, en faisant notamment valoir que:

- l'ASLn'a jamais mis en conformité ses statuts, s'exposant à la sanction de la perte de tous les droits attachés à sa représentation et sa capacité,

- il s'agit d'une irrégularité de fond qui peut être soulevé pour la première fois en cause d'appel,

- les statuts de l'ASL ne sont pas conformes dans le mesure où font défaut les modalités de distraction des immeubles et de sa représentation à l'égard des tiers, ces omissions entraînant la perte du droit d'agir en justice,

- il importe peu que les statuts aient été publiés en 2013 puisqu'ils n'étaient pas conformes.

- il n'est pas justifié de la publication des statuts modificatifs.

L'ASL Le Clip 1, qui soutient que la fin de non recevoir est irrecevable, celle-ci ayant été soulevé pour la première fois dans les secondes conclusions de l'appelante, demande la condamnation de la SCI Clip 4000 à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle fait en outre valoir que:

- l'article 3.6 des statuts stipule les modalités de représentation et la publication des statuts modifiés a été réalisée en 2013,

- elle a modifié ses statuts lors de l'assemblée générale du 14 septembre 2023 avec l'ajout d'un article sur les modalités de distraction des immeubles et cette modification a été publiée au journal officiel.

Réponse de la cour

En application de l'article 910-4 du code de procédure civile, il convient de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l'absence de capacité à agir, qui a été soulevée pour la première fois par la société Rhône Saône Habitat, le 13 octobre 2022, dans son deuxième jeu de conclusions.

En tout état de cause, l'ASL justifie avoir régularisé l'irrégularité dénoncée avant que la cour ne statue, puisqu'elle a modifié ses statuts lors de l'assemblée générale du 14 septembre 2023 et approuvé l'ajout d'un nouvel article 5.3 intitulé « modalités de distraction du périmètre de l'ASL », lui permettant de présenter une demande de distraction, cette modification ayant été déposée en préfecture, selon récépissé du 21 septembre 2023 et publiée au journal officiel d'annonces légales le 10 octobre 2023.

La fin de non-recevoir tirée de l'incapacité à agir en justice doit donc être écartée.

En revanche, à défaut pour l'ASL de démontrer que cette fin de non-recevoir a été soulevée dans une intention purement dilatoire par la SCI Clip 4000 et qu'un préjudice lui aurait été causé, il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts.

2. Sur l'obligation au paiement des charges par la SCI

La Sci Clip 4000 soutient qu'elle doit être déchargée de toute participation aux charges de l'ASL. Elle fait notamment valoir que:

- que seules les prescriptions des statuts, de l'état descriptif de division d'origine s'imposent aux membres de l'Asl, à l'exclusion de tout acte ultérieur qui n'aurait pas fait l'objet d'un vote;

- les charges seront actualisées une fois les permis de construire déposés et les constructions réalisées;

- la convention de la ZAC stipule que la voie Ballanche est une voie publique qui doit être rétrocédée gratuitement,

- le volume 7 est défini dans l'état descriptif de division comme celui correspondant à la rue Ballanche déplacée aux niveaux R-1/rez de chaussée/R+1avec la mention que ce volume pourra être construit ultérieurement lors de la réalisation de la tranche de travaux suivante,

- or la tranche de travaux suivante, tranche n°4 a été abandonnée, avec déplacement provisoire de la rue Ballanche par la création du lot de volume n°7 pour permettre l'accès provisoire à l'ensemble immobilier,

- la résolution tendant à imputer des charges à la SCI est nulle comme contraire aux dispositions contractuelles;

- il n'est pas possible de déduire de l'article 5-A6 de l'EDDV que l'obligation de recalcul des charges en fin de chantier est exclusive des trois premières tranches de construction et encore moins que le volume 7 soit lui-même exclu de ce recalcul obligatoire;

- la stipulation est claire concernant le souhait que les charges soient réparties en proportion des surfaces hors d'oeuvres nettes (SHON) sans qu'il soit besoin d'interpréter la clause;

- le lot de volume 7 doit être considéré comme non bâti et ne peut donc pas être qualifié de construction;

- elle ne dispose pas de l'usage du volume lui appartenant dans la mesure où le volume est grevé totalement d'une servitude de passage public provisoire;

- le bénéficiaire de la servitude doit supporter les charges;

- elle ne profite d'aucun élément commun;

- elle ne tire aucun profit du lot grevé d'une servitude de passage public;

- la créance de charges n'est ni certaine, ni liquide ni exigible faute pour l'ASL d'avoir mené la procédure prévue par l'état descriptif de division en cas de contestation sur la répartition des charges.

L'Asl Le Clip 1 soutient que la SCI Clip 4000 doit participer aux charges communes générales, en sa qualité de propriétaire d'un volume. Elle fait notamment valoir que:

- il était prévu une adaptation de la répartition des charges en l'absence de construction sur le volume 7;

- les tantièmes ne sont pas attribués en fonction de la SHON mais en fonction de la surface réelle de voirie du volume 7;

- la répartition des charges n'a vocation à être modifiée qu'en cas de modification de la construction d'une nouvelle tranche et donc d'une SHON réellement construite.;

- le particularisme du volume 7 non construit a été pris en considération en 1993 en ne tenant compte que de la surface;

- le calcul correspond aux stipulations des statuts;

- il est déjà indiqué que le volume 7 est une voie constitué par la rue Ballanche déplacée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de modifier l'état descriptif de division;

- l'état descriptif de division n'a vocation à être modifié que si le volume 7 vient à être construit;

- la Sci Clip 4004 ne produit aucun acte de rétrocession qui conférerait au volume le caractère public.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé, d'une part, que l'article 4.1 des statuts, tels que modifiés le 12 octobre 2013, stipule que « seront supportés par l'ensemble des propriétaires, dans la proportion déterminée à l'article 4.32, tous les frais et charges relatifs à la mise en état et à l'entretien, d'une part, des éléments d'équipements du lotissement, notamment l'entretien et la réparation des voies intérieures, espaces verts, dispositifs d'amenées d'eau, réseaux souterrains, assainissement, canalisation, éclairage public et ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l'utilisation des réseaux (...) Les charges qui ne sont pas propres à chaque volume pris individuellement ont été définies au paragraphe « répartition des charges de l'ensemble immobilier », du cahier des règles d'usage et d'occupation. Les charges tant générales que particulières seront ventilées par le syndicat conformément aux règles de répartition ci-dessus, soit entre tous les propriétaires, soit entre certains d'entre eux seulement » et, d'autre part, que l'article 5-A6 du cahier des charges prévoit que « les charges déterminées ci-après ont été calculées en fonction de la SHON telle qu'elle a été fixée lors de la demande de permis de construire. Les charges ci-dessous devront être recalculées en fin de chantier en fonction de la SHON réellement exécutée. En ce qui concerne le volume 7 (emplacement provisoire de la rue Ballanche déplacée), c'est la surface du volume aux niveaux R-1/ rez-de-chaussée et R +1 qui a été retenue » ont retenu:

- qu'il résultait de ces stipulations que si les cocontractants ont effectivement prévu une répartition des charges en fonction de la SHON prévue ou réalisée, ils ont prévu une exception s'agissant du volume 7, en se référant en ce qui le concerne, à « la surface du volume aux niveaux R-1/ rez-de-chaussée et R+1 », de sorte qu'il n'y a pas lieu de recalculer les charges en fonction de la SHON exécutée;

- que l'article 4 du cahier des charges prévoit que le classement éventuel d'un volume dans le domaine public n'affectera en rien la nature de droit privé des rapports entre propriétaires de volumes, étant précisé qu'il n'est pas établi que la cession de la rue Ballanche soit intervenue;

- que l'état descriptif de division prend en compte la circonstance que le volume 7 n'est pas construit en faisant référence à la « rue Ballanche déplacée ».

Pour confirmer le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI Clip 4000 d'être déchargée de toute participation aux charges, de condamner l'ASL à procéder au recalcul des charges du volume 7 en fonction de la SHON réellement exécutée et de procéder, sous astreinte, à la modification du tableau de répartition des charges en fonction de la SHON réellement exécutée, la cour ajoute que:

- le fondement de l'obligation du propriétaire de participer aux charges générales est sa qualité de membre de l'ASL, dont la contrepartie est son droit de vote,

- il ressort de l'état descriptif de division que la répartition des charges n'a vocation à être modifiée qu'en cas de modification de la construction d'une nouvelle tranche et d'une SHON réellement construite, de sorte que les charges imputées au propriétaire du volume 7 sont calculées, dans l'attente de la 4ème tranche de travaux, en fonction de la surface du volume et non de la SHON;

- l'ASL ayant appliqué l'état descriptif de division et la répartition des charges prévue contractuellement, il ne peut lui être imposé de les recalculer.

Par voie de conséquence, les demandes nouvelles en appel de la SCI Clip 4000, consistant en l'homologation d'un projet d'état descriptif de division ou tendant à voir ordonner une expertise judiciaire, qui sont recevables car tendant aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

3. Sur la nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 18 février 2016:

La Sci Clip 4000 soutient que la résolution n°10 est nulle. Elle fait notamment valoir que:

- la feuille de présence n'est pas produite, de sorte que les votes de la résolution litigieuse ne peuvent pas être vérifiés,

- alors que l'intitulé de l'ordre du jour mentionne une « décision à prendre quant à la répartition du volume 7 non construit », la délibération annonce une nouvelle rédaction des statuts de l'ASL, sans rapport avec l'objet de la résolution, relatif à la répartition du volume 7 non construit.

L'Asl soutient qu'il n'existe pas de résolution n°10 puisque seules 9 résolutions ont été prises par l'assemblée générale.

Au surplus, elle précise que:

- elle est en droit de voter une résolution concernant le paiement de sommes qu'elle estime dues,

- le paiement de charges est corrélé à la qualité de propriétaire, membre de l'Asl.

Réponse de la cour

S'il est exact que la SCI Clip 4000 demande l'annulation de la résolution n°10, il est évident qu'elle poursuit l'annulation de la résolution n°9.

S'agissant d'une simple erreur matérielle, il convient d'examiner la demande d'annulation de la résolution.

En premier lieu, la SCI Clip 4000 allègue qu'elle n'a pas pu « vérifier les votes », « le nombre d'abstention, de voix pour ou contre » en l'absence de la feuille de présence.

Cependant, il est observé qu'il est mentionné à la suite de la résolution 9, qu'elle a été adoptée à l'unanimité des présents ou représentés, de sorte que le détail des votes est précisé sans qu'il ne soit nécessaire de se référer à la feuille de présence.

En second lieu, si l'ordre du jour mentionne bien que la résolution litigieuse est relative à une « décision à prendre quant à la répartition du volume 7 non construit », il y a lieu de constater que la proposition de simplifier les statuts de l'ASL qui a été mise au vote correspond directement à l'objet indiqué à l'ordre du jour puisque, justement, la SCI Clip 4000 interprète les statuts de l'ASL de façon différente de cette dernière pour contester la répartition des charges imputées au volume 7.

Par ailleurs, la décision d'assigner « Eiffage et El Nour en paiement des sommes dues au titre du lot de volume 7 qui leur appartient » correspond tout autant à l'objet indiqué à l'ordre du jour puisque le défaut de paiement par ces derniers résulte d'une contestation de la répartition des charges imputées au volume 7.

Au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, qui sont adoptés, il convient, par confirmation du jugement, de débouter la SCI Clip 4000 de sa demande d'annulation de la résolution.

4. Sur l'abus de majorité :

La Sci Clip 4000 soutient que la décision litigieuse sur la répartition des charges a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des membres de l'Asl majoritaires au détriment d'un membre minoritaire, la SCI, ce qui constitue un abus de majorité.

Elle fait notamment valoir que la répartition des charges est totalement inégalitaire et discriminante à l'encontre du propriétaire du volume 7 qui ne tire aucune utilité de sa propriété, aucun usage et aucune valeur relative puisqu'il sera rétrocédé à la Métropole de Lyon gratuitement.

Elle ajoute que le paiement de charges est réglé en pure perte.

L'Asl Le Clip 1 fait valoir que la Sci Clip 4000 ne démontre pas en quoi les votes seraient contraires à l'intérêt collectif, auraient porté atteinte à la gestion, à l'entretien de l'immeuble ou à l'intérêt de l'Asl.

Réponse de la cour

La SCI Clip 4000 ne précisant pas quelle résolution serait entachée par un abus de majorité, il y a lieu de considérer qu'il s'agit de la résolution n°9 précédemment contestée.

Or, ainsi qu'il a été précédemment relevé la résolution litigieuse est relative à une simplification des statuts de l'ASL et à la décision d'assigner la SCI Clip 4000 en paiement des charges, ce qui est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires et ne saurait être constitutif d'un abus de majorité, d'autant qu'il a été précédemment retenu que cette répartition est conforme aux statuts de l'ASL.

Il convient donc de rejeter également ce moyen.

5. Sur la demande indemnitaire de la Sci Clip 4000

La Sci Clip 4000 sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, en soutenant que l'Asl a manqué à son obligation contractuelle « d'avoir à procéder à une nouvelle répartition des charges après construction et au regard de la SHON », en contravention à l'article 5-A6 de l'état descriptif de division du 23 novembre 1993, ce qui lui créé un préjudice correspondant au paiement de charges pour une surface inexistante.

Elle ajoute subir une perte de chance d'avoir finalisé la rétrocession de la voie qui n'a aucune vocation à rester sa propriété puisqu'elle est grevée d'une servitude ne bénéficiant qu'à l'ASL.

En réponse l'Asl Le Clip 1 soutient qu'elle n'a aucune obligation de modifier elle-même les statuts, seule l'assemblée générale étant compétente.

Elle ajoute que la Sci Clip 4000 n'établit pas la réalité d'un préjudice en lien avec l'absence de modification de la répartition des charges.

Réponse de la cour

Il résulte des précédents développements que l'ASL n'a pas l'obligation contractuelle de recalculer les charges du volume 7, de sorte qu'aucun manquement à une obligation de faire ne peut lui être reproché.

Par confirmation du jugement, il convient de débouter la SCI Clip 4000 de sa demande de dommages-intérêts.

6. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Il résultes des articles 4.1 des statuts de l'ASL et 5-B du cahier des charges, les charges communes générales sont réparties entre les propriétaires des volumes selon une grille de répartition imputant 724/10 000 èmes au volume 7.

Selon décompte arrêté au 19 septembre 2023 produit au débat, la SCI Clip 4000 est redevable de la somme de 39 257,50 euros au titre des charges générales, étant précisé que devra être pris en compte par les parties que la somme de 27 690,04 euros a été réglée par la SCI au titre de l'exécution provisoire du jugement.

Il convient en conséquence, d'infirmer le jugement afin de tenir compte de l'actualisation de la créance et de condamner, en deniers ou quittances, la SCI Clip 4000 à payer à l'ASL la somme de 39 257,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021, sur la somme de 27 690,04 euros.

En l'absence de décompte postérieur, il convient de rejeter la demande d'actualisation au jour de l'arrêt.

7. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'ASL, en appel. La SCI Clip 4000 est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 4.000 €.

Les dépens d'appel sont à la charge de la SCI Clip 4000 qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne la SCI Clip 4000 à payer à l'ASL Le Clip 1 la somme de 27 690,04 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2018;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'incapacité à agir en justice formée par la SCI Clip 4000;

Déclare recevables les demandes de la SCI Clip 4000, tendant à voir homologuer l'état descriptif de division modificatif établi par [G] en 2016 et tendant à voir ordonner une expertise judiciaire, mais les rejette;

Condamne, en deniers ou quittances, la SCI Clip 4000 à payer à l'ASL Le Clip 1 la somme de 39 257,50 euros, selon décompte arrêté au 19 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021, sur la somme de 27 690,04 euros;

Condamne la SCI Clip 4000 à payer à l'ASL Le Clip 1, la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la SCI Clip 4000 aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.