CA Lyon, 8e ch., 13 mars 2024, n° 23/02503

Exposé du litige

Le 26 juin 2020, la SCI des Terres Froides a régularisé un bail commercial avec la société CHM Electricité portant sur un bâtiment de 380 m² situé [Adresse 1] à [Localité 3] (département du Rhône), composé d'entrepôts et de bureaux.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2020 jusqu'au 30 juin 2029, à destination de bureaux et stockage conformément à l'objet social de la société.

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 27.000 € HT et HC, payable mensuellement et d'avance.

Les charges ont été fixées forfaitairement à 4% du loyer HT comprenant la maintenance du portail, l'entretien des espaces verts, les honoraires du gestionnaire, le système de surveillance, l'assurance de l'immeuble, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et l'impôt foncier.

La SCI des Terres Froides a signifié le 10 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 56.139,13 € correspondant aux loyers et charges impayés du 2ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2022.

Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans les délais, la SCI des Terres Froides a, en date du 05 janvier 2023, assigné la société CHM Electricité devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir, au principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire t statuer sur ses conséquences, voir condamner la société CHM Electricité à lui payer les sommes de 64.739,36 € TTC au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation au 31 mars 2023, de 6.473,93 € TTC au titre de la clause pénale et être autorisée à conserver le dépôt de garantie.

Par ordonnance du 20 février 2023, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté la résiliation du bail à la date du 11 décembre 2022,

Condamné la société CHM Electricité à payer à la SCI des Terres Froides la somme provisionnelle de 62.442,29 € au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

Condamné la société CHM Electricité et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,

Condamné la société CHM Electricité à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de mars 2023 jusqu'au départ effectif des lieux,

Dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale ainsi qu'à la conservation du dépôt de garantie,

Condamné la société CHM Electricité aux dépens et à payer à la SCI des Terres Froides la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration régularisée par RPVA du 24 mars 2023, la société CHM Electricité a interjeté appel de l'ensemble des chefs de jugement, à l'exception de ceux ayant rejeté les demandes de la SCI des Terres Froides.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 15 janvier 2024, la société CHM Electricité demande à la Cour de :

Vu l'article L.145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1343-5 du Code civil,

Infirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a :

Constaté la clause résolutoire du bail commercial à la date du 11 décembre 2022 ;

Condamné la société CHM Electricité à payer à la SCI des Terres Froides la somme provisionnelle de 62.442,29 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2023, avec intérêts au taux égal à compter de l'assignation ;

Condamné la société CHM Electricité tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier ;

Condamné la société CHM Electricité à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de mars 2023 jusqu'au départ effectif des lieux ;

Condamné la société CHM Electricité aux dépens ;

Condamné la société CHM Electricité à payer à la SCI des Terres Froides la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Accorder à la société CHM Electricité des délais de paiement rétroactifs, selon un échéancier de 12 mensualités de mars 2023 à février 2024 inclus, en application de l'article L.145-41 du Code de commerce, afin d'apurer sa dette locative restant due à la SCI des Terres Froides ;

Limiter toute condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuer ce que de droit sur les dépens.

La société CHM Electricité fait valoir en premier lieu que le 31 mai 2023, elle a été expulsée des locaux loués, qu'en raison de cette expulsion, elle se désiste de ses demandes visant à voir infirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et lui a ordonné de quitter les lieux, mais que pour autant son expulsion s'est déroulée de façon abusive et qu'elle sollicite, au visa de l'article L 111-7 du Code des procédure civiles d'exécution, d'être indemnisée à ce titre.

Elle expose que son bailleur l'a expulsée sans préavis alors que le loyer était réglé ainsi que les échéances mensuelles pour apurer l'arriéré locatif, que l'expulsion a eu des conséquences manifestement excessives en raison de la présence de 5 salariés dans la partie bureau qui se sont retrouvés brutalement sans lieu de travail fixe et de la présence de matériel dans la partie dépôt d'un volume particulièrement conséquent qu'il a fallu déménager en urgence, qu'ainsi les conditions de cette expulsion sont abusives et justifient qu'il lui soit octroyé la somme de 8.600 Euros € à titre de dommages et intérêts.

L'appelante indique en second lieu maintenir sa demande d'infirmation s'agissant de sa condamnation provisionnelle à payer l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation, puisqu'elle sollicite des délais de paiement rétroactifs, au visa des articles L 145-41 du Code de commerce et 1843-5 du Code civil.

Elle expose :

qu'elle reconnaît être est effectivement débitrice envers la SCI des Terres Froides d'une dette locative au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2023 s'élevant à la somme de 62.442,29 € ;

que toutefois, au cours de l'exercice 2022, elle a rencontré des difficultés financières avec une baisse importante de son chiffre d'affaires, qui s'explique par la perte de la force de vente de la société, conséquences de la crise Covid-19, ses commerciaux, en 2020 et 2021 n'ayant pu se déplacer pour réaliser les relevés et les diagnostiques énergétiques, ce qui a eu pour conséquence l'absence de propositions commerciales et de réalisation de marchés par la suite ;

que depuis le début de l'année 2023, elle retrouve désormais une stabilité financière et offre de régler sa dette locative de 62.442,29 € en 12 mensualités de 5.416 € à compter du mois de mars 2023, outre le règlement des loyers courants ;

qu'elle a déjà réglé 2 mensualités pour apurer l'arriéré locatif le 29 mars 2023 et le 27 avril 2023, et qu'elle est à jour du règlement de ces loyers courants, ce qui démontre sa bonne foi ;

que sa récente reprise d'activité, dont elle justifie, est encourageante et lui permettra de résorber ses difficultés financières et ainsi de payer le solde restant dû au bailleur (marché auprès de la société E.ON Business Solutions, d'un montant de 343.049 €, et auprès du Groupe Carrefour, pour un montant de 488.107 € HT) ;

qu'enfin, la somme due ne saurait être assortie des intérêts légaux, compte tenu de l'origine de ses difficultés et alors qu'elle oeuvre désormais pour rétablir la situation.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 15 janvier 2024, la SCI des Terres Froides demande à la Cour de :

Vu l'article L.145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1728 du Code civil, Vu l'article 1103 du Code civil,

Confirmer l'ordonnance de référé du 20 février 2023 rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon dans toutes ses dispositions, sauf à actualiser sa créance provisionnelle à la date du 20 octobre 2023 à la somme de 36.283,01 € ;

Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions adverses.

Y ajoutant,

Condamner la société CHM Electricité à lui payer la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Juge Fialaire, avocats.

Elle précise au préalable que la société CHM électricité a quitté les lieux le 29 juin 2023.

La SCI des Terres Froides indique en premier lieu que la clause résolutoire est nécessairement acquise, par application de l'article L.145-41 du Code de Commerce, les causes du commandement n'ayant pas été apurées dans les délais et que la décision entreprise doit être confirmée à ce titre.

En second lieu, elle demande à ce que la dette locative soit actualisée, faisant valoir :

que ce n'est qu'à réception de l'ordonnance prononçant sa condamnation que le locataire a procédé à quelques versements, mais que la dette a continué et qu'en tout état de cause, il restait dû au 20 octobre 2023 la somme de 36.283,01 € TTC au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2023 ;

La SCI des Terres Froides sollicite par ailleurs le rejet de la demande de délais de paiement, aux motifs :

que si le locataire sollicite un échéancier de mars 2023 à février 2024, le relevé de compte actualisé démontre qu'il n'a payé uniquement que les indemnités d'occupation en cours ;

qu'il ne respecte pas l'échéancier dont il fait état dans ses écritures puisque cet échéancier expirait en février 2024 et qu'il reste redevable au 15 janvier 2024 de la somme de 36.283,01 €, ce qui démontre sa mauvaise foi ;

que le bilan comptable produit par la société CHM Electricité est extrêmement défavorable et met en exergue l'incohérence des comptes, comme l'atteste son expert-comptable, le chiffre d'affaires pour le premier trimestre 2023 étant insignifiant et ne permettant pas d'apurer la dette du locataire et d'assurer le paiement régulier du loyer et des charges ;

que les affirmations du preneur ne sont pas corroborées par des documents probants permettant de lui octroyer des délais de paiement dans de bonnes conditions ;

que par ailleurs la SCI des Terres Froides est une petite entreprise familiale, que la dette actuelle de la société CHM Electricité est importante, puisqu'elle s'élève à environ 36.000 € TTC et que les intérêts du bailleur ont besoin d'être protégés.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience du 16 janvier 2024, le conseil de la société CHM Electricité a observé que le dépôt de garantie stipulé au bail, soit 6.750 €, n'apparaissait pas dans le décompte de la SCI Les Terres froides et la SCI Les Terres froides a été autorisée à répondre par note en délibéré à l'observation de la société CHM Electricité.

Par note en délibéré du 30 janvier 2024, elle a relevé :

qu'elle confirme que le dépôt de garantie n'a pas été restitué, mais que c'est en raison de la remise en état nécessaire des locaux après leur restitution ;

qu'elle a dû faire intervenir une société de nettoyage pour un montant de 2.580 € TTC ;

qu'elle a dû faire réaliser des travaux de remise en état des locaux puisque le preneur du temps de son occupation avait procédé à différents aménagements, ce pour un montant de 5.160 € TTC, étant observé que l'état des lieux d'entrée atteste que les locaux ont été donnés en parfait état ;

qu'elle était donc fondée à retenir une somme de 7.740 € au titre des dégradations locatives, raison pour laquelle suivant nouveau décompte arrêté au 20 octobre 2023, sur lequel le dépôt de garantie apparaît, la créance actualisée s'élève à la somme de 34.693,01 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la demande d'infirmation de la décision déférée concernant l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion ordonnée présentée par l'appelante

La cour observe que la société CHM Electricité indique qu'elle ne maintient pas son appel de ces chefs dans ses écritures mais que de façon paradoxale, elle demande l'infirmation de la décision dans le dispositif de ces mêmes écritures. La cour est donc saisie de cette demande.

Or dès lors qu'il n'est pas contesté et confirmé par les pièces versées aux débats que les causes du commandement qui a été délivré le 10 novembre 2022 n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois, il en résulte nécessairement que la clause résolutoire est acquise au 11 décembre 2022, au visa des articles 834 du Code de procédure civile et de l'article L 145-41 du Code de commerce, comme l'a relevé à raison le juge des référés.

Par ailleurs, la société CHM Electricité étant, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, occupant sans droit ni titre, il ne pouvait, au visa de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, qu'être ordonnée son expulsion.

La cour confirme en conséquence la décision déférée de ces chefs.

2) Sur la demande d'infirmation de la décision déférée concernant la condamnation provisionnelle à payer l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation présentée par l'appelante

La cour observe que la société CHM Electricité demande dans le dispositif de ses écritures l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI des Terres Froides la somme provisionnelle de 62.442,29 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2023 ainsi qu'une une indemnité d'occupation provisionnelle mais que, de façon paradoxale, elle indique dans le corps de ses écritures ne pas contester la dette à hauteur de ce montant.

Or :

d'une part, dès lors que l'acquisition de la clause résolutoire a été constatée, il était nécessairement dû une indemnité d'occupation, si le preneur occupait toujours les lieux, ce qui était bien le cas en l'espèce au 11 décembre 2022 ;

d'autre part, il est confirmé par le décompte versé aux débats qu'il était bien dû à la date à laquelle le juge des référés a statué la somme de 62.442,29 € correspondant aux arriérés de loyers puis aux indemnités d'occupation subséquentes, arrêtées au mois de février 2023 (le premier juge ayant justement déduit le montant de l'indemnité d'occupation du mois de mars 2023, non encore échue lorsqu'il a statué).

La décision déférée sera donc confirmée de ces chefs, au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

3)Sur la demande d'actualisation de la dette de la SCI Les Terres froides

La Cour observe au préalable que si la SCI Les Terres froides fait état d'une expulsion qui serait intervenue le 29 juin 2023, elle n'en justifie par aucune pièce alors que, de son côté, la société CHM Electricité produit aux débats le procès-verbal d'expulsion, qui est daté du 31 mai 2023.

Il sera donc retenu que les lieux ont été libérés au 31 mai 2023.

La SCI Les Terres froides demande dans ses écritures que la dette locative soit actualisée à la somme de 36.283,01 € arrêtée au 20 octobre 2023.

Ce montant figure effectivement sur le décompte en date du 15 janvier 2024 qu'elle produit (pièce 4 bis).

Pour autant, ce décompte comptabilise au 1er avril 2023 le loyer du 2ème trimestre 2023 en totalité alors que d'une part, aux termes du bail, le loyer est payable mensuellement et que d'autre part les lieux ont été libérés au 31 mai 2023.

Ce décompte comporte en outre des sommes inexpliquées, telles au 11 octobre 2023, 430 € (TVA/honoraires divers) et 2.150 € (remboursements divers).

Surtout, à l'appui de sa note en délibéré, la SCI les Terres Froides produit un nouveau décompte (non daté) selon lequel il serait dû au 11 octobre 2023 la somme de 34.693,01 €, aux termes duquel les sommes précitées ne sont plus comptabilisées mais dans lequel elle comptabilise en revanche au crédit le remboursement du dépôt de garantie et au débit la somme de 7.740 € avec l'intitulé 'retenue dépôt de garantie', intégrant notamment la somme de 5.160 € TTC correspondant selon elle à la remise en état des lieux, montant dont elle ne justifie que par un devis, au demeurant daté du 26 janvier 2024.

La Cour ne peut que constater, au vu de ces éléments, que les pièces produites par la SCI Les Terres froides à l'appui de sa demande d'actualisation sont empreintes d'une réelle confusion et de contradictions, que seul le juge du fond est en mesure de trancher, notamment en ce qui concerne la retenue au titre du dépôt de garantie.

Il en résulte que le montant actualisé de la dette locative ne peut être retenu, au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'à hauteur du montant non contestable de la créance, soit sur la base du décompte du 15 janvier 2024, seul daté et à partir du solde de 64.739,36 € figurant dans ce décompte au 1er janvier 2023 (étant précisé que la déduction du mois de mars 2023 opérée par le premier juge ne se justifie plus puisqu'il n'est pas contesté que depuis lors la société CHM Electricité a occupé les lieux à cette époque).

Ainsi, la demande d'actualisation de l'intimée ne se heurte à aucune contestation sérieuse qu'à hauteur de la somme de 31 405,58 € se décomposant ainsi qu'il suit :

1-Solde locatif dû au 1er janvier 2023 : 64.739,36 €

2-A déduire :

Virements opérés par la société CHM Electricité depuis le 29 mars 2023 : 40.582,90 €

3-A rajouter :

Provision sur charges du 1er avril 2023 et TVA : 275,65 € et 1.433,37 € = 1.709,02 €

Loyer du 1er avril au 31 mai 2023 : 6.891,21 € X 2 : 3 = 4.594,14 €

Tva du 1er janvier au 31 mai 2023 : 157,72 €

Solde foncier TVA : 788,60 €.

Il y a donc lieu, au stade du référé, de limiter l'actualisation de la dette locative à la somme de 31.405,58 €, arrêtée au 20 octobre 2023.

4) Sur la demande de délais de paiement rétroactifs de la société CHM Electricité

La société CHM Electricité sollicite des délais de paiement 'rétroactifs' de 12 mois pour apurer le solde de sa dette locative au visa des articles L 145-41 du Code de commerce et de l'article 1342-5 du Code civil.

La cour observe qu'il ne peut être accordé des délais de paiement 'rétroactifs' au visa de l'article L 145-41 du Code de commerce, lesquels n'ont vocation à intervenir que pour suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui est sans objet en l'espèce puisque l'expulsion du locataire est intervenue.

En revanche, au visa de l'article 1343-5 du Code civil, la société CHM Electricité peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années dès lors qu'il est démontré qu'elle est en mesure de respecter cet échéancier, ce en prenant en compte les besoins du créancier.

La cour observe au préalable que la SCI Les Terres froides ne peut lui reprocher de n'avoir pas respecté l'échéancier qu'elle proposait dans ses écritures en cause d'appel dès lors que celui-ci n'avait pas encore été validé par la cour.

La société CHM Electricité justifie d'une activité en croissance pour l'année 2022 par la production de ses comptes annuels 2022 et une attestation de son expert-comptable, lequel, même s'il émet effectivement des réserves, fait état d'un chiffre d'affaires de 362.563 € pour l'année 2022 avec un résultat net comptable de 33.001 €.

Pour l'année 2023, elle justifie :

d'un marché avec la société E.ON Businesse Distribution, au titre duquel elle a perçu la somme de 82.331,76 € le 14 mars 2023 ;

d'un récapitulatif de commandes du groupe Carrefour pour un montant de 488.107 €

Enfin, force est de constater :

que l'appelante a depuis le 29 mars 2023 opéré des versements réguliers pour un montant total de 40.582,90 €, dont il y a lieu de noter qu'ils ont en partie opérés alors qu'elle avait été déjà expulsée ;

que s'il n'est pas contestable que la dette a été importante, elle s'est considérablement réduite et que le bailleur ne justifie pas d'éléments dont il résulterait que sa situation s'oppose à ce que des délais soient accordés.

La cour en conséquence :

accorde à la société CHM Electricité des délais de paiement de 12 mois pour régler la dette locative, à hauteur de 11 échéances de 2.618 € et la dernière du solde, le réglement de la première échéance devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et le réglement des échéances suivantes le 5 de chaque mois suivant ;

dit qu'à défaut du réglement d'une seule échéance à la date convenue, la totalité de la dette sera immédiatement exigible.

5) Sur la demande de dommages et intérêts pour expulsion abusive

La cour rappelle qu'en application de l'article L 213-6 du Code de procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a seul compétence pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée.

La cour rejette en conséquence la demande de dommage et intérêts pour expulsion abusive présentée par la société CHM Electricité qui ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés.

6) Sur les demandes accessoires

La société CHM Electricité succombant principalement, la cour confirme la décision déférée qui l'a condamnée aux dépens de la procédure de première instance et à payer à la SCI Les Terres froides la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Pour la même raison, la cour condamne la société CHM Electricité aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Juge Fialaire, avocats.

La cour condamne la société CHM Electricité à payer à la SCI Les Terres froides la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée dans son intégralité, et y ajoutant :

Actualise la créance provisionnelle de la SCI Les Terres froides au titre de l'arriéré locatif dû par la société CHM Electricité à la somme de 31.405,58 €, arrêtée au 20 octobre 2023 et condamne à titre provisionnel la société CHM Electricité à hauteur de ce montant actualisé ;

Accorde à la société CHM Electricité des délais de paiement de 12 mois pour régler la dette locative actualisée de 31.405,58 €, à hauteur de 11 échéances de 2.618 € et la dernière du solde, le réglement de la première échéance devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et le réglement des échéances suivantes le 5 de chaque mois suivant ;

Dit qu'à défaut du réglement d'une seule échéance à la date convenue, la totalité de la dette sera immédiatement exigible ;

Rejette la demande de dommage et intérêts pour expulsion abusive présentée par la société CHM Electricité ;

Condamne la société CHM Electricité aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Juge Fialaire, Avocats.

Condamne la société CHM Electricité à payer à la SCI Les Terres froides la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.