CA Nancy, 1re ch. civ., 25 septembre 2023, n° 23/00301

FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte authentique en date du 6 avril 2017, reçu en l'Etude de Maître [H] [F] [U], Notaire de la SAS Cheuvreux à [Localité 6], le Centre Hospitalier Régional Universitaire de [Localité 5] (CHRU de [Localité 5]), vendeur, a conclu avec la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) [K] Promotions, désormais dénommée Société Groupe Habiter, acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 4], pour une contenance totale de 3ha 52a 71ca.

Cette promesse synallagmatique de vente a été consentie pour un prix de 900000 euros.

Le délai de réitération de la vente a été fixé au 28 février 2018 à 16 heures.

La promesse était soumise aux conditions suspensives suivantes au profit de l'acquéreur :

- la purge du droit de préemption par le CHRU de [Localité 5],

- l'obtention d'un permis de construire et d'un permis de démolir définitif,

- l'obtention d'un permis d'aménager devenu définitif,

- la preuve de l'origine de propriété du vendeur sur une période trentenaire,

- l'absence d'inscription hypothécaire sur le bien vendu,

- l'absence de prescriptions administratives imposant l'obligation pour l'acquéreur de réaliser des fouilles archéologiques,

- l'obtention par l'acquéreur des agréments publics et subventions diverses.

En garantie du versement d'un acompte de 90000 euros par l'acquéreur, la promesse stipulait l'obligation pour ce dernier de remettre au vendeur, au plus tard dans le délai de 30 jours, une garantie autonome de paiement à première demande définie à l'article 2321 du code civil, et prévoyait qu'à défaut de production de cette garantie dans le délai de 90 jours, la promesse sera caduque.

Le délai de validité de la promesse a expiré le 28 février 2018 à 16 heures sans que l'acte définitif n'ait été réitéré.

Les parties ont néanmoins conclu une nouvelle promesse synallagmatique de vente par un acte sous-seing-privé en date des 20 août 2019 et 10 octobre 2019, aux termes de laquelle la société Groupe Habiter déclarait que les conditions suspensives stipulées à son profit avaient toutes été réalisées. Le délai de validité de la promesse était fixé au 30 octobre 2019 à 16 heures, avec possibilité d'une prorogation d'un commun accord entre les parties jusqu'au 31 décembre 2019.

La réitération de la vente n'est pas intervenue à la date du 30 octobre 2019, ni à la date du 31 décembre 2019.

Les parties ont néanmoins poursuivi leurs échanges au cours de l'année 2020, mais la réitération de la vente n'est finalement pas intervenue.

Un procès-verbal de carence a été établi le 20 avril 2021 par Maître [T], notaire à [Localité 7] à la demande de la S.A.R.L. Habiter Développement, société s'étant substituée à la Société Groupe Habiter.

Par un acte d'huissier en date du 21 octobre 2021, la société Groupe Habiter et la S.A.R.L. Habiter Développement ont fait assigner le CHRU de [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir, sur le fondement des articles 1583 et suivants du code civil :

- constater le caractère parfait de la vente intervenue le 6 avril 2017 entre la société Groupe Habiter, anciennement dénommée [K] et le CHRU de [Localité 5] sur les parcelles situées à [Localité 4], lieu-dit 'le [Adresse 8]',

- condamner en conséquence le CHRU de [Localité 5] à régulariser la vente en la forme authentique en l'étude de Maître [T], notaire à [Localité 7], dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,

- juger qu'à défaut de régularisation de la vente dans le délai de 15 jours de la décision à intervenir, ledit jugement vaudra vente, aux conditions et charges stipulées dans l'acte notarié du 6 avril 2017 et de l'acte sous seing privé du 10 octobre 2019,

- juger qu'à défaut de régularisation de la vente dans le délai de 15 jours de la décision à intervenir, la société Groupe Habiter, anciennement S.A.R.L. [K] Promotions, pourra procéder à toute publicité foncière auprès du service de la publicité foncière compétent,

- condamner le CHRU de [Localité 5] à verser à la société Groupe Habiter, anciennement S.A.R.L. [K] Promotions, la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le CHRU de [Localité 5] aux entiers dépens.

Le 10 janvier 2022, le CHRU de [Localité 5] a notifié des conclusions d'incident.

Par ordonnance contradictoire du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nancy a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le CHRU de [Localité 5], tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de la société Groupe Habiter, anciennement S.A.R.L. [K] Promotions,

- réservé l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le CHRU de [Localité 5] aux dépens de l'incident,

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 7 février 2023 pour les conclusions au fond du CHRU de [Localité 5].

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a relevé que les défenderesses ne justifiaient nullement avoir respecté les modalités prévues par l'article 34 de la promesse et ne le contestaient d'ailleurs pas. Il a donc considéré que la substitution de la S.A.R.L. Habiter Développement dans les droits de la société Groupe Habiter était inopposable au CHRU de [Localité 5] et que la société Groupe Habiter demeurait seule tenue dans les termes de la promesse synallagmatique de vente. Dès lors que la S.A.R.L. Groupe Habiter n'avait pas perdu la qualité de partie à la promesse de vente litigieuse, le juge a retenu qu'elle avait donc qualité pour agir en exécution forcée de la vente.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 février 2023, le Centre hospitalier régional universitaire de [Localité 5] a relevé appel de cette ordonnance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 5 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Centre hospitalier régional universitaire de [Localité 5] (CHRU) demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Nancy en date du 10 janvier 2023, en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le CHRU de [Localité 5], tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de la société Groupe Habiter, anciennement S.A.R.L. [K] Promotions, en ce qu'elle a réservé l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné le CHRU de [Localité 5] aux dépens de l'incident,

Statuant à nouveau,

Vu l'article 1216 du Code Civil, et la clause de substitution prévue au compromis,

- constater que la S.A.R.L. Habiter Développement s'est substituée à la société [K] Promotions Groupe Habiter dans tous ses droits au titre du compromis en date du 06 avril 2017,

- juger en conséquence la société [K] Promotions-Groupe Habiter irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité pour agir,

- condamner in solidum la S.A.R.L. [K] Promotions-Groupe Habiter et la société Habiter Développement à payer une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'incident en première instance ainsi qu'aux dépens de celle-ci,

- condamner in solidum la S.A.R.L. [K]-Promotions-Groupe Habiter et la société Habiter Développement à payer une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel,

- débouter les sociétés [K] Promotions-Groupe Habiter et Habiter Développement de leur appel incident sur l'article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en appel,

- renvoyer le dossier devant le tribunal judiciaire de Nancy afin qu'il soit statué sur les demandes reconventionnelles du CHRU de [Localité 5].

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 7 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la S.A.R.L. Groupe Habiter et la S.A.R.L. Habiter Développement demandent à la cour de:

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Nancy en date du 10 janvier 2023, en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le CHRU de [Localité 5] tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de la S.A.R.L. Groupe Habiter et de la S.A.R.L. [K] Promotions, en ce qu'elle a condamné le CHRU de [Localité 5] aux entiers dépens de l'incident,

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Nancy en date du 10 janvier 2023, en ce qu'elle a réservé l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

- débouter le CHRU de toutes ses demandes,

- condamner le CHRU de [Localité 5] à verser respectivement à la société dénommée Groupe Habiter, auparavant dénommée [K] Promotions et à la S.A.R.L. Habiter Développement la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le CHRU de [Localité 5] aux entiers frais et dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Joëlle Fontaine, avocat, aux offres de droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2023.

L'audience de plaidoirie a été fixée le 26 juin 2023 et le délibéré au 25 septembre 2023.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par le Centre hospitalier régional universitaire de [Localité 5] le 5 mai 2023 et par la S.A.R.L. Groupe Habiter et la S.A.R.L. Habiter Développement le 7 avril 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 5 juin 2023 ;

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de la société Groupe Habiter, anciennement S.A.R.L. [K] Promotions

A l'appui de son recours le CHRU affirme que dans sa décision, le premier juge s'est mépris sur la notion d'opposabilité ainsi que sur les conséquences juridiques de la substitution ;

Il considère ainsi, que l'inopposabilité prévue en l'absence de notification de la substitution au vendeur, n'empêche pas ce dernier de se prévaloir de cette substitution, pour affirmer que les acquéreurs initiaux ayant transféré leurs droits à une société Habiter Développement, ceux-ci ne disposent plus de qualité pour agir ;

De plus l'obligation qui pèse toujours sur l'acquéreur initial aux termes de cet article 34, n'implique pas qu'il ait conservé une qualité pour agir en justice dans le cadre d'une vente forcée  ;

Or en l'espèce il est constant que la société [K]-Promotion devenue société Groupe Habiter a cédé à la société Habiter Développement, ses droits qu'elle détenait au titre du compromis de vente du 6 avril 2017 ; c'est cette dernière qui a par conséquent qualité pour agir en vente forcée et consécutivement la société [K] Promotion devenue la société Groupe Habiter n'a plus de qualité pour agir ;

Cependant la société Groupe Habiter agit en réitération de la promesse de vente, en alléguant de l'inopposabilité à l'appelant de la substitution au visa de l'article 34 de cette convention ; or cette cession de droits par substitution entre les deux sociétés, est intervenue par acte authentique sans qu'il n'y ait lieu à tenir compte de l'information du vendeur, qui n'est pas une condition de validité de la faculté de substitution mais d'opposabilité au vendeur ; en conséquence l'absence d'information du CHRU, la substitution intervenue ne lui est pas opposable ;

En réponse la société Groupe Habiter et la société Habiter Développement font valoir que si la substitution ne remplit pas les conditions de l'article 34 de la promesse de vente, la substitution n'est pas opposable au CHRU ; c'est donc la société Groupe Habiter qui conserve sa qualité et son intérêt à agir ; en outre la société Habiter Développement étant pétitionaire du permis de construire, elle a également intérêt à agir ; il résulte de l'inopposabilité prévue au contrat, que le vendeur est dans l'impossibilité de se prévaloir des effets juridiques de la substitution dans leur relations contractuelles, ce qui justifie la confirmation de l'ordonnance déférée ;

Aux termes de l'article 34 de la promesse de vente intitulé « substitution » l'acquéreur avait la possibilité de substituer dans ses droits dans la promesse, toute société contrôlée par lui, directement ou indirectement, étant précisé que dans ce cas, le substituant resterait tenu solidairement avec le substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges de la vente ;

En outre cette substitution devait être obligatoirement constatée aux termes d'un acte authentique ou sous seing privé stipulant expressément les conditions suivantes, notamment la solidarité du substituant avec son substitué pour toutes les obligations nées de l'acte, le versement par le substitué de l'acompte ou la remise d'une 'garantie à première demande' garantissant son versement dans les conditions et selon les modalités stipulées à l'acte et enfin, une information au vendeur de cette substitution par la communication de l'acte de substitution au plus tard 15 jours avant la date d'expiration des présentes ;

Enfin la clause précisait in fine qu' « à défaut du respect des conditions énoncées ci-dessus, la substitution sera inopposable au vendeur, l'acquéreur initial restant alors seul tenu des obligations résultant des présentes » (pièce 1 page 48);

L'article 1200 du code civil prévoit que 'les tiers doivent respecter la situation juridique crée par un contrat. Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait' ;

il en résulte que les tiers peuvent invoquer à leur profit comme un fait juridique, la situation créée par ce contrat ;

Aussi l'appelant affirme à juste titre être fondé à se prévaloir de l'existence de la substitution de droits opérée par la société CHRU au profit de la société Habiter Développement est justifié ;

L'article 122 du code de procédure civile énonce que 'constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée' ;

'elles peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il n'en soit disposé autrement (...)' précise l'article 123 du même code ;

En l'espèce il résulte du procès-verbal de dire et de carence établi en la forme authentique le 20 avril 2021 par Maître [R] [T], notaire à [Localité 7] (pièce 12 appelant), que la société [K] Promotion devenue Groupe Habiter a cédé à la société Habiter Développement ses droits dans la promesse de vente du 6 avril 2017 (pièce 1 intimés) ;

Cette possibilité avait été spécialement prévue en page 48 de cette promesse, dont le paragraphe 34 énonçait le principe de la substitution ainsi que ses effets ;

Ainsi l'existence d'une substitution devait être constatée dans un acte authentique ou sous seing privé et 'le vendeur devra être averti de cette substitution par la communication de l'acte de substitution au plus tard dans les quinze jours de la date d'expiration des présentes';

Quant aux effets il est mentionné que 'le substituant restera solidairement tenu avec son substitué de toutes les obligations nées des présentes' ;

Cependant par exception, 'à défaut de respect des conditions énoncées ci dessus, la substitution sera inopposable au vendeur, l'acquéreur initial restera alors seul tenu des obligations résultant des présentes' ;

Ainsi en l'espèce, l'appelant ne peut valablement se prévaloir des effets de la cession de droits dans la promesse de vente pour contester toute qualité pour agir à la société cédante, et dans le même temps, arguer de l'inopposabilité de cette cession à son égard par l'effet d'un défaut de notification de cette substitution, dans les termes de la convention en litige pour contester toute qualité à agir de la société Habiter Développement ;

En effet les seuls effets de l'absence de communication de l'acte de cession à la société venderesse, sont le maintien des obligations résultant de la convention de promesse de vente à l'acquéreur initial alors que dans l'hypothèse d'une substitution opposable au vendeur, le substitué et le substituant reste solidairement engagé avec le substitué, pour toutes les obligations nées de la convention litigieuse ; il y a lieu de relever sur ce point que, sont inclus dans ces obligations, celle de poursuivre la vente tel que diligentée par la société Groupe Habiter dans son assignation du CHRU devant le tribunal judiciaire de Nancy, intervenue le 21 octobre 2021 ;

En outre, si la société Habiter Développement est titulaire du permis de construire (pièce 8 intimées) et signataire du procès-verbal de carence du 20 avril 2021, c'est avec la société [K] Promotion devenue Groupe Habiter que la promesse de vente initiale a été signée le 6 avril 2017, toute comme la seconde promesse synallagmatique conditionnelle de vente des 20 août et 10 octobre 2019, contrairement à l'affirmation de Maître [T] dans son courrier au CHRU du 29 mars 2021 lorsqu'il indique que celui-ci a contracté avec la société Habiter Développement (pièce 10 appel) ;

Il résulte enfin du courrier établi par le CHRU le 7 avril 2021 à l'attention de Monsieur [K], gérant de [K] Promotions, qu'il conteste la validité des deux actes sus énoncés, notamment pour non respect de ses dispositions relatives à la garantie autonome de paiement ainsi qu'à la remise d'une somme de 90000 euros au titre de la garantie ;

Dès lors il en résulte la société Groupe Habiter dispose d'une qualité pour agir ; l'ordonnance déférée sera par conséquent confirmée ;

Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de 'constatation' ou de 'donner acte' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le CHRU partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre il sera condamné à payer à la société Groupe Habiter la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; en revanche le Centre Hospitalier Universitaire de [Localité 5] (CHRU) sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme l'ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

Condamne le Centre Hospitalier Universitaire de [Localité 5] (CHRU) à payer à la société Groupe Habiter la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Centre Hospitalier Universitaire de [Localité 5] (CHRU) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Centre Hospitalier Universitaire de [Localité 5] (CHRU) aux dépens de la procédure.