CA Riom, ch. com., 20 mars 2024, n° 23/00248

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] a donné à bail commercial à la SASU Agence Lagrue Sogitra, suivant acte en date du 1er juin 1999, pour une durée de neuf années, un ensemble immobilier sis [Adresse 2], désigné comme suit :

« les locaux dont la désignation suit, dépendant d'un immeuble appartenant au propriétaire, situé à [Localité 7], [Adresse 2], figurant au cadastre sous le numéro [Cadastre 1] de la section az, comprenant : Désignation

- un local à usage de magasin situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, à droite en entrant dans le hall, une pièce derrière avec lavabo;

- droit à l'usage des w.c. situé à gauche en entrant dans le couloir.'

soit un local d'une surface de 34 m² environ.

Une cession du droit au bail était préalablement intervenue suivant acte authentique en date des 28 et 31 mai 1999 avec le précédent preneur, moyennant le versement de la somme de 150 000 francs (soit 22.867 euros).

Par ailleurs, Mme [M] avait donné à bail commercial à la société Fougère & Cie le 30 avril 2001, des locaux sis [Adresse 3] comportant la désignation suivante :

'désignation du bien loué

Les locaux ci-après désignés dépendant de l'ancien hôtel de la source lucas sis à [Localité 7], [Adresse 3], cadastré section AZ n° [Cadastre 1], consistant en :

- au rez-de-chaussée : un magasin situé à gauche de l'entrée et une cave au sous-sol avec lavabo.

Installation de l'eau et de l'électricité.

Droit à l'usage du wc situés dans le couloir de l'immeuble et commun avec d'autres'.

soit un local d'une surface de 14 m² environ.

La société Fougère & Cie a cédé son droit au bail à la SASUAgence Lagrue Sogitra, le 5 mars 2007, pour un montant de 20 000 euros.

Les deux baux n'ont jamais été renouvelés, de sorte qu'ils se sont poursuivis par tacite reconduction.

Aux termes d'un acte reçu par Me [V] [L], notaire à [Localité 7] en date du 27 mai 2020, l'indivision [M] a vendu l'ensemble immobilier faisant notamment l'objet des deux baux à la SNC Auvergne RA.

Le 17 juin 2020, la SNC Auvergne RA a fait délivrer le même jour deux congés sans offre de renouvellement visant les deux baux commerciaux afin d'y mettre un terme le 31 décembre 2020 avec une indemnité d'éviction totale de 12 000 euros, soit :

' 10 000 euros pour les locaux sis [Adresse 3] ;

' 2 000 euros pour les locaux sis [Adresse 2].

Par ordonnance du 13 janvier 2021, après saisine par la SASU Agence Lagrue Sogitra, le juge statuant en référé près le tribunal judiciaire de Cusset, a ordonné une expertise aux fins d'évaluation d'une éventuelle indemnité d'éviction.

L'expert judiciaire, M. [E] [H], a déposé son rapport le 28 septembre 2021.

Par acte du 3 mars 2022, la SASU Agence Lagrue Sogitra a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Cusset, la SNC Auvergne RA afin d'obtenir condamnation de cette dernière à lui régler la somme de 144 000 euros à titre d'indemnité d'éviction.

Par jugement du 23 janvier 2023, le tribunal a :

- condamné la SNC Auvergne RA à payer à la SASU Agence Lagrue Sogitra la somme de 46 515,20 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

- débouté la SASU Agence Lagrue Sogitra de ses autres demandes ;

- condamné SASU Agence Lagrue Sogitra au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de procédure de référé, dont distraction au bénéfice de Me Fabien Purseigle, avocat au barreau de Vichy/Cusset ;

- condamné la SNC Auvergne RA à payer à la SASU Agence Lagrue Sogitra la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 de code de procédure civile ;

- débouté la SNC Auvergne RA de sa demande relative aux dépens ;

- débouté la SNC Auvergne RA de sa demande relative aux frais irrépétibles.

Le tribunal a énoncé :

- qu'il n'était pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire qui ne constituaient qu'un élément versé aux débats parmi d'autres et que le rapport d'expertise non contradictoire ne devait être écarté des débats au seul motif qu'il avait été établi de façon non contradictoire alors qu'il constituait un élément de preuve devant être confronté aux autres pièces versées aux débats, ayant été contradictoirement débattu dans le cadre de l'instance ;

- que s'agissant de la perte du droit au bail, le calcul à opérer devait tenir compte, non pas de la perte de valeur du fonds de commerce, mais de la valeur du droit au bail ; que la valeur à calculer correspondait à la différence entre la valeur locative de renouvellement soit 17 000 euros, et la valeur locative de marché soit 20 000 euros, soit la somme de 3 000 euros qu'il convenait de multiplier par 8 eu égard à la localisation et aux caractéristiques des locaux, soit la somme de 24 000 euros ;

- que l'indemnité d'éviction comprenait également des frais accessoires :

s'agissant des frais de travaux non amortis : les améliorations demeuraient acquises au bailleur, donc la demande devait être rejetée;

les frais de réinstallation : seuls relevaient des dépenses d'installation les frais de vitrine (4 920 euros), de maçonnerie (2 322 euros), et d'enseigne (9 643,20 euros) ; les dépenses de fourniture et de remise à neuf devaient être rejetées ;

le double loyer : 762 euros au titre du mois de décembre ;

les frais d'enregistrement et d'honoraires : 3 571 euros ;

les frais de déménagement : 1 297 euros.

La SASU Agence Lagrue Sogitra a interjeté appel du jugement le 10 février 2023.

Par conclusions déposées et notifiées le 4 mai 2023, l'appelante demande à la cour, au visa de l'article L.145-14 du code de commerce, de :

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SNC Auvergne RA à lui payer la somme de 46 515,20 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes ;

- statuant à nouveau :

- déclarer ses demandes recevables et bien fondées, et en conséquence :

- condamner la SNC Auvergne RA à lui porter et payer une somme de 144 500 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

- débouter la SNC Auvergne RA de toutes ses demandes plus amples ou contraires;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SNC Auvergne RA à lui payer et porter la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SNC Auvergne RA aux entiers dépens comprenant les frais de référé et les frais d'expertise judiciaire ;

- condamner la SNC Auvergne à lui porter et payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure en appel.

- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Fabien Purseigle pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 3 juillet 2023, la SNC Auvergne RA demande à la cour, au visa de l'article145-14 du code de commerce, de:

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant ceux du référé, de la présente instance ainsi que le coût de l'expertise judiciaire ;

- en conséquence, rejeter l'intégralité des fins, prétentions et conclusions de la SASU Agence Lagrue Sogitra ;

- statuant a nouveau :

- condamner SASU Agence Lagrue Sogitra à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant ceux du référé, de la présente instance ainsi que le coût de l'expertise judiciaire ;

- à titre subsidiaire, si la cour devait la condamner :

- réduire le montant de l'article 700 du code de procédure civile à de plus juste proportion ;

- y ajouter de :

- condamner la SASU Agence Lagrue Sogitra à lui régler une somme de 2 000 euros au titre des frais non répétibles engagés en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Aurélie Soleilhavoup.

Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023.

MOTIFS

- Selon l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ainsi, la loi présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire ; l'indemnité doit dans ce cas être égale à la valeur marchande du fonds disparu afin de permettre au locataire évincé de procéder à l'acquisition d'un fonds présentant une valeur identique.

Toutefois cette présomption peut être combattue par le bailleur à qui incombe la charge de la preuve, lorsque l'éviction n'entraîne pas la disparition du fonds de commerce du locataire et que ce dernier peut se réinstaller sans avoir à acheter ou créer un nouveau fonds en transférant le fonds qu'il exploite dans de nouveaux locaux. Dans ce cas, le bailleur n'est tenu qu'au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant. La méthode de détermination de l'indemnité est alors qualifiée de 'valeur de déplacement'.

Ce point n'est pas contesté par l'appelante qui sollicite notamment l'indemnisation de la perte du droit au bail, et non la perte du fonds de commerce, la SASU Agence Lagrue Sogitra s'étant ré-installée dans de nouveaux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7].

Toutefois, s'appuyant sur les conclusions de l'expert judiciaire, elle soutient que son préjudice à ce titre doit être évalué à 70 000 euros et fait valoir que le premier juge a été influencé par une expertise non contradictoire versée aux débats par la SNC Auvergne RA.

Il sera au préalable rappelé que le juge ne peut refuser d'examiner un rapport d'expertise officieux dont la communication régulière et la discussion contradictoire ne sont pas contestées. Néanmoins, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties : il lui appartient de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

Dans ces conditions, le tribunal a, à juste titre, énoncé qu'il ne saurait être lié par les conclusions de l'expert judiciaire qui ne constituaient qu'un élément versé aux débats parmi d'autres et que le rapport d'expertise non contradictoire ne saurait être écarté des débats au seul motif qu'il a été établi de façon non contradictoire alors qu'il constituait un élément de preuve devant être confronté aux autres pièces versées, ayant de surcroît été débattu contradictoirement dans le cadre de l'instance.

S'agissant de la perte du droit au bail, l'expert judiciaire a énoncé que la SAS Agence Lagrue Sogitra avait acquis deux droits au bail, l'un en 1999 au prix de 22 867 euros, l'autre en 2007 au prix de 20 000 euros ; que les cessions de droit au bail se concentraient et se pratiquaient sur des secteurs premium : qu'à la vue d'exemples fournis, le droit d'entrée pour des locaux similaires dans le même secteur, d'une superficie similaire se chiffrait entre 10 000 et 75 000 euros : la valeur du droit au bail variant suivant la surface mais aussi la valeur locative mensuelle ; que les loyers payés par la SAS Agence Lagrue Sogitra étaient de 320 euros par mois pour le petit local et de 442 euros pour le grand ; qu'il s'agissait de loyers pouvant être considérés comme peu élevés. L'expert a estimé que ce type de locaux était recherché et que si le bailleur avait conservé les loyers mensuels de 320 euros et de 442 euros, il aurait pu exiger un droit au bail de 30 000 euros et un second de 40 000 euros.

Néanmoins, la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé est fixée généralement à un multiple de la différence entre le loyer qui serait obtenu par le bailleur si le plafonnement était écarté (valeur locative) et le loyer plafonné. Le prix du droit au bail est considéré comme la capitalisation de la fraction de la valeur locative dont le bailleur est privé par l'application des règles du plafonnement ou par les fixations judiciaires de loyer réalisées sur la base de prix plafonnés. Ainsi, pour calculer la valeur du droit au bail, la méthode consiste à rechercher la différence entre la valeur locative du marché et le loyer réellement dû par le locataire évincé, et à multiplier le montant ainsi obtenu par un coefficient de situation variable selon la qualité de l'emplacement.

La valeur locative de renouvellement arrêtée au 1er janvier 2021doit être fixée à 17 200 euros par utilisation de la méthode par comparaison au m², tandis que la valeur locative de marché retenue à hauteur 20 200 euros, l'expert officieux ayant notamment fait état de la qualité de l'emplacement et de son accessibilité comme éléments déterminants dans l'appréciation de la valeur locative. Ces chiffres n'ont fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante qui se contente de solliciter 'l'homologation' du rapport d'expertise judiciaire.

Le tribunal, après avoir fait la différence entre la valeur locative de renouvellement et la valeur locative du marché, a à juste titre, appliqué un coefficient multiplicateur de 8 eu égard à la localisation et aux caractéristiques des locaux, et a ainsi obtenu une valeur du droit au bail de 24 000 euros.

S'agissant ensuite des indemnités accessoires, il sera constaté que les parties s'accordent sur :

le montant des frais de déménagement : 1 297 euros ;

les frais de double loyer : 762 euros ;

les frais de remploi (frais d'enregistrement et d'honoraires) : 3 571 euros ;

montants qui avaient été retenus par le premier juge.

La SASU Agence Lagrue Sogitra a formé appel concernant les frais de travaux non amortis qui n'ont pas été adoptés par le tribunal.

Elle fait valoir que la jurisprudence retient au titre du préjudice du locataire les travaux non amortis dans les locaux, objets de l'éviction ; que la valeur nette des immobilisations lors de son départ des lieux doit être prise en compte ; qu'il a été justifié de l'état des amortissements des travaux en cours d'expertise, soit 15 514,73 euros (importants travaux réalisés en 2012 pour un montant de 105 169,52 euros) ; que les clauses d'accession figurant dans les baux ne font pas obstacle au droit d'être indemnisé au titre de la valeur résiduelle non encore amortie.

Néanmoins, ainsi que l'a constaté le premier juge, les baux liant les parties contiennent en page 3 pour celui de 1999 et en page 7 pour celui de 2001, une clause d'accession aux termes de laquelle les travaux une fois exécutés, resteront à la sortie du preneur, propriété du bailleur. Il en résulte que c'est à juste titre qu'il a refusé d'indemniser les travaux non amortis pour leur valeur résiduelle. Le jugement entrepris devra également être confirmé sur ce point.

Enfin, s'agissant des frais de réinstallation, l'appelante soutient avoir dû réaliser des travaux d'aménagement dans ses nouveaux locaux afin de les rendre fonctionnels, sous la contrainte. Elle relève que l'expert judiciaire a repris le listing des factures à retenir lesquelles représentaient un total de 71 241,36 euros TTC, soit 59 367 euros HT et qu'il a appliqué un abattement de 5 936 euros au motif que le transfert des locaux avait permis de centraliser une nouvelle activité de gestion locative occupant 10 % des locaux. Elle conteste l'analyse du tribunal qui a écarté certaines dépenses, considérant que tous ces frais engendrés étaient uniquement imputables au bailleur et ne pouvaient être qualifiés de fournitures ou de remise à neuf.

Les frais de réinstallation ne sont pris en compte que s'ils sont normaux, ils comprennent notamment les frais d'aménagement des nouveaux locaux dans la mesure où ils seront nécessaires pour l'exercice de l'activité du locataire, et à condition qu'ils correspondent à des conditions d'exploitation identiques à celles du fonds qui disparaît. Ainsi, le locataire évincé ne peut ainsi, se faire rembourser le coût d'aménagement de ses nouveaux locaux pris 'bruts de décoffrage'.

L'intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu une somme de 16 885,20 euros correspondant aux frais de vitrine (4 920 euros), de maçonnerie (2 322 euros) et d'enseigne (9 643,20 euros).

Le tribunal a exclu ce qu'il a qualifiés de dépenses de fournitures (692,50 euros ; 196,99 euros ;268,09 euros ; 8 947,20 euros) ou des dépenses de remise à neuf ( 8 252,62 euros ; 1 785,24 euros ; 12 222,88 euros ; et 1 680 euros).

L'expert judiciaire avait repris l'intégralité des montants des factures transmises par l'appelante sans tenir compte de la configuration des nouveaux locaux loués, à savoir un seul plateau de 180 m², soit trois fois plus grands que ceux loués à l'intimée, et d'un seul tenant, alors que les deux locaux étaient distincts, et sans tenir compte de l'absence d'aménagement spécifique s'agissant d'une agence immobilière à usage exclusif de bureaux.

Dans ces circonstances, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce poste de l'indemnité d'éviction, et de retenir un montant de 16 885,20 euros au titre des frais de réinstallation.

Le jugement sera donc confirmé.

- Succombant à l'instance, la SASU Agence Lagrue Sogitra sera condamnée aux dépens d'appel, dont la distraction sera ordonnée au bénéfice de Me Aurélie Soleilhavoup.

Le jugement sera confirmé s'agissant de l'indemnité de 4 000 euros octroyée en première instance à la SASU Agence Lagrue Sogitra au titre des frais irrépétibles (étant rappelé que l'offre initiale d'indemnité d'éviction de la bailleresse avait été de 12 000 euros).

Toutefois, succombant en appel, elle sera condamnée à verser une somme de 2 000 euros à la SNC Auvergne RA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SASU Agence Lagrue Sogitra à payer à la SNC Auvergne RA la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne la SASU Agence Lagrue Sogitra aux dépens d'appel ;

Ordonne la distraction des dépens d'appel au profit de Me Aurélie Soleilhavoup, avocat.