CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 21 mars 2024, n° 21/00169
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 21 MARS 2024
N° 2024/ 150
Rôle N° RG 21/00169 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGXTT
[J] [E]
C/
Syndicat [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Francis COUDERC
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 01 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02544.
APPELANT
Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Francis COUDERC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
assisté de Me André BERNARD, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Syndicat [Adresse 4] syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet TABONI, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[E] est propriétaire du lot n° 10 au sein d'un immeuble en copropriété '[Adresse 4]', situé à [Localité 5]. Ce lot est un local commercial donné à bail pour une activité de restauration rapide.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2017, la résolution n° 5 tendant à voir autoriser M.[E] à mettre en place un conduit d'extraction accolé à la façade arrière du bâtiment pour le snack Tom Pouce, à ses frais exclusifs, a été rejetée à la majorité des présents et représentés.
Par acte d'huissier du 22 mai 2017, M.[E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler la résolution n° 5 en raison d'un abus de majorité.
Par jugement contradictoire du premier décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M.[E] de ses demandes,
- condamné M.[E] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M.[E] aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution pour abus de majorité formée par M. [E]. Il a estimé que l'arrêt du 11 octobre 2018, autorisant un autre copropriétaire à poser un conduit d'extraction de fumées, ne pouvait être utilisé au soutien de sa prétention puisque l'installation proposée par l'autre copropriétaire concernait la pose d'une gaine à l'intérieur d'un ancien vide-ordures qui ne portait pas atteinte à l'esthétique de la façade, au contraire de l'installation sollicitée par M.[E] qui consistait en la pose d'une gaine jusqu'à la toiture-terrasse, par l'extérieur.
Par déclaration du 07 janvier 2021, M.[E] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le premier avril 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[E] demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- de l'autoriser à poser la gaine d'évacuation des fumées tel qu'il l'a sollicité devant l'Assemblée des Copropriétaires du 24 mars 2017,
- de condamner le syndicat les Fauvette à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner le Syndicat [Adresse 4] aux entiers dépens dont distractions au profit de Maître COUDERC en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
- de l'exclure de toutes les répartitions de charges supportées par le syndicat des copropriétaires liées à la présente procédure.
Il explique être propriétaire d'un lot exploité dans le cadre d'un fonds de commerce de restauration. Il relate avoir demandé l'autorisation à la copropriété d'installer une gaine extérieure sur la cour intérieure et en coin de bâtiment.
Il affirme que cette installation ne créera pas un réel préjudice esthétique.
Il expose que cette installation lui permet d'adapter son lot aux normes en vigueur. Il relève que les lieux étaient déjà exploités pour des activités de bouche.
Il fait état de l'abus de droit des copropriétaires qui ont refusé la résolution n°5.
Il note que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt, le 11 octobre 2018, pour une affaire similaire. Il relève qu'à la suite de cet arrêt, les copropriétaires ont finalement accepté, lors d'une assemblée générale du 25 février 2019, l'installation d'un extracteur des fumées d'une pizzeria par l'extérieur.
Par conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 4]' à [Localité 5] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- de condamner M.[E] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Il conteste tout abus de majorité.
Il affirme que l'affaire traitée dans le cadre de l'arrêt du 11 octobre 2018 était différente.
Il relève que l'installation proposée par M.[E] est de nature à porter atteinte à l'harmonie de la façade ainsi qu'aux parties communes. Il ajoute que l'autorisation accordée lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 est la conséquence d'un accord transactionnel entre lui-même et un autre copropriétaire et que cette autorisation était soumise à la communication d'un devis et d'une note technique de nature à rassurer les copropriétaires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.
MOTIVATION
L'abus de majorité peut provenir d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires. L'atteinte à l'égalité apparaît dès lors que des avantages sont consentis à certains copropriétaires seulement au détriment des autres copropriétaires.
L'arrêt de la cour d'appel du 11 octobre 2018 avait autorisé M.[L], autre copropriétaire, à faire procéder à ses frais avancés aux travaux d'aménagement en façade arrière de l'immeuble [Adresse 4] d'une hotte d'extraction motorisée et d'un conduit d'évacuation des fumées pour un commerce de vente de pizzas, selon un devis du 15 décembre 2015. Il était prévu de faire passer un conduit d'extraction des fumées par une gaine de vides-ordures qui était désaffectée, si bien qu'aucune atteinte à l'esthétique de la façade ne serait à déplorer, le conduit étant invisible.
Par une résolution n° 14, l'assemblée générale du 25 février 2019 a validé un accord transactionnel, à la suite de l'arrêt rendu le 11 octobre 2018, pour :
- pouvoir ramener le montant des frais irrépétibles et des dépens à une somme forfaitaire de 1500 euros
- faire procéder à la pose d'un conduit d'extraction de fumée à partir de la gaine de l'ancien vide ordure qui est abandonné.
Il était noté que M.[L] s'engageait à communiquer un devis et à demander à l'entreprise qui sera amenée à intervenir une note technique de nature à rassurer les propriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, dans ses écritures, que l'accord trouvé et homologué lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 portait en réalité sur la pose d'une gaine extérieure et non plus intérieure et invisible. Le seul fait qu'il s'agisse d'une transaction après un arrêt est sans conséquence.
Toutefois, la cour ignore tout des conditions de la pose de la gaine au profit de M.[L], qui devait communiquer un devis et établir une note technique de nature à rassurer les copropriétaires. La situation est d'autant moins claire qu'en première instance, soit postérieurement à l'assemblée générale du 25 février 2019, le syndicat des copropriétaires avait expliqué, sans ses conclusions, que M.[L] avait installé un conduit d'extraction de fumée à partir de l'ancien vide-ordures abandonné et que ce vide-ordures ne pouvait abriter deux installations similaires, contrairement aux affirmations de M.[E], qui avait évoqué un accord donné à M.[L] pour la pose d'une gaine extérieure.
Dès lors, M.[E] ne rapporte pas la preuve que le refus par l'assemblée générale du 24 mars 2017 de lui permettre l'installation d'une gaine d'extraction de fumée par le biais d'une gaine extérieure donnant sur la façade cour constituerait un abus de majorité.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 24 mars 2017.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M.[E] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné M.[E] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
M.[E] sera en outre condamné à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[J] [E] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 21 MARS 2024
N° 2024/ 150
Rôle N° RG 21/00169 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGXTT
[J] [E]
C/
Syndicat [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Francis COUDERC
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 01 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02544.
APPELANT
Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Francis COUDERC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
assisté de Me André BERNARD, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Syndicat [Adresse 4] syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet TABONI, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[E] est propriétaire du lot n° 10 au sein d'un immeuble en copropriété '[Adresse 4]', situé à [Localité 5]. Ce lot est un local commercial donné à bail pour une activité de restauration rapide.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2017, la résolution n° 5 tendant à voir autoriser M.[E] à mettre en place un conduit d'extraction accolé à la façade arrière du bâtiment pour le snack Tom Pouce, à ses frais exclusifs, a été rejetée à la majorité des présents et représentés.
Par acte d'huissier du 22 mai 2017, M.[E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler la résolution n° 5 en raison d'un abus de majorité.
Par jugement contradictoire du premier décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M.[E] de ses demandes,
- condamné M.[E] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M.[E] aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution pour abus de majorité formée par M. [E]. Il a estimé que l'arrêt du 11 octobre 2018, autorisant un autre copropriétaire à poser un conduit d'extraction de fumées, ne pouvait être utilisé au soutien de sa prétention puisque l'installation proposée par l'autre copropriétaire concernait la pose d'une gaine à l'intérieur d'un ancien vide-ordures qui ne portait pas atteinte à l'esthétique de la façade, au contraire de l'installation sollicitée par M.[E] qui consistait en la pose d'une gaine jusqu'à la toiture-terrasse, par l'extérieur.
Par déclaration du 07 janvier 2021, M.[E] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le premier avril 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[E] demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- de l'autoriser à poser la gaine d'évacuation des fumées tel qu'il l'a sollicité devant l'Assemblée des Copropriétaires du 24 mars 2017,
- de condamner le syndicat les Fauvette à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner le Syndicat [Adresse 4] aux entiers dépens dont distractions au profit de Maître COUDERC en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
- de l'exclure de toutes les répartitions de charges supportées par le syndicat des copropriétaires liées à la présente procédure.
Il explique être propriétaire d'un lot exploité dans le cadre d'un fonds de commerce de restauration. Il relate avoir demandé l'autorisation à la copropriété d'installer une gaine extérieure sur la cour intérieure et en coin de bâtiment.
Il affirme que cette installation ne créera pas un réel préjudice esthétique.
Il expose que cette installation lui permet d'adapter son lot aux normes en vigueur. Il relève que les lieux étaient déjà exploités pour des activités de bouche.
Il fait état de l'abus de droit des copropriétaires qui ont refusé la résolution n°5.
Il note que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt, le 11 octobre 2018, pour une affaire similaire. Il relève qu'à la suite de cet arrêt, les copropriétaires ont finalement accepté, lors d'une assemblée générale du 25 février 2019, l'installation d'un extracteur des fumées d'une pizzeria par l'extérieur.
Par conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 4]' à [Localité 5] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- de condamner M.[E] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Il conteste tout abus de majorité.
Il affirme que l'affaire traitée dans le cadre de l'arrêt du 11 octobre 2018 était différente.
Il relève que l'installation proposée par M.[E] est de nature à porter atteinte à l'harmonie de la façade ainsi qu'aux parties communes. Il ajoute que l'autorisation accordée lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 est la conséquence d'un accord transactionnel entre lui-même et un autre copropriétaire et que cette autorisation était soumise à la communication d'un devis et d'une note technique de nature à rassurer les copropriétaires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.
MOTIVATION
L'abus de majorité peut provenir d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires. L'atteinte à l'égalité apparaît dès lors que des avantages sont consentis à certains copropriétaires seulement au détriment des autres copropriétaires.
L'arrêt de la cour d'appel du 11 octobre 2018 avait autorisé M.[L], autre copropriétaire, à faire procéder à ses frais avancés aux travaux d'aménagement en façade arrière de l'immeuble [Adresse 4] d'une hotte d'extraction motorisée et d'un conduit d'évacuation des fumées pour un commerce de vente de pizzas, selon un devis du 15 décembre 2015. Il était prévu de faire passer un conduit d'extraction des fumées par une gaine de vides-ordures qui était désaffectée, si bien qu'aucune atteinte à l'esthétique de la façade ne serait à déplorer, le conduit étant invisible.
Par une résolution n° 14, l'assemblée générale du 25 février 2019 a validé un accord transactionnel, à la suite de l'arrêt rendu le 11 octobre 2018, pour :
- pouvoir ramener le montant des frais irrépétibles et des dépens à une somme forfaitaire de 1500 euros
- faire procéder à la pose d'un conduit d'extraction de fumée à partir de la gaine de l'ancien vide ordure qui est abandonné.
Il était noté que M.[L] s'engageait à communiquer un devis et à demander à l'entreprise qui sera amenée à intervenir une note technique de nature à rassurer les propriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, dans ses écritures, que l'accord trouvé et homologué lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 portait en réalité sur la pose d'une gaine extérieure et non plus intérieure et invisible. Le seul fait qu'il s'agisse d'une transaction après un arrêt est sans conséquence.
Toutefois, la cour ignore tout des conditions de la pose de la gaine au profit de M.[L], qui devait communiquer un devis et établir une note technique de nature à rassurer les copropriétaires. La situation est d'autant moins claire qu'en première instance, soit postérieurement à l'assemblée générale du 25 février 2019, le syndicat des copropriétaires avait expliqué, sans ses conclusions, que M.[L] avait installé un conduit d'extraction de fumée à partir de l'ancien vide-ordures abandonné et que ce vide-ordures ne pouvait abriter deux installations similaires, contrairement aux affirmations de M.[E], qui avait évoqué un accord donné à M.[L] pour la pose d'une gaine extérieure.
Dès lors, M.[E] ne rapporte pas la preuve que le refus par l'assemblée générale du 24 mars 2017 de lui permettre l'installation d'une gaine d'extraction de fumée par le biais d'une gaine extérieure donnant sur la façade cour constituerait un abus de majorité.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 24 mars 2017.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M.[E] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné M.[E] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
M.[E] sera en outre condamné à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[J] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[J] [E] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,