CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 21 mars 2024, n° 20/04791

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1988, la SCI LZR a donné à bail à M. [L] [H], aux droits duquel est venu Monsieur [M] [J] et vient désormais la société LE COSMOS, un local à usage commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer annuel en principal de 96.000 francs (14.634 €), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1988, à destination de « café, brasserie, restaurant ». Par avenant du 4 janvier 1989, il a été convenu entre la SCI LZR et Monsieur [J] une modification de la destination des lieux, une augmentation du loyer ainsi que la modification des conditions de prise en charge par le locataire des travaux immobiliers et de ceux afférents à l'article 606 du code civil.

Par acte sous seing privé du 9 avril 2007, la SCI LZR et la société LE COSMOS ont renouvelé ce bail commercial à effet du 1er octobre 2006, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, « toutes les autres charges, clauses et conditions figurant dans le bail initial en date du 1er octobre 1988 et dans l'avenant en date du 4 janvier 1989, ci-après annexés, non contraires aux présentes demeurant inchangées ». Par avenant du 16 juin 2010, le loyer annuel hors taxes et hors charges a été révisé et porté à la somme de 33.105,73 euros.

Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris saisi par la SCI LZR notamment aux fins de résiliation du bail et expulsion, l'a déboutée de cette demande, a condamné les parties au paiement de diverses sommes et rappelé que le loyer s'élevait toujours à 33.105,73 € HT HC.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2015, la SCI LZR a fait délivrer à la société LE COSMOS un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges, à effet du 1er octobre 2015.

Après lui avoir notifié un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer le 24 février 2017, par acte du 12 avril 2017, la SCI LZR a fait assigner à comparaître la société LE COSMOS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin principalement de voir fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2015 à un montant de 60.000 euros hors charges et hors taxes.

Par jugement mixte du 27 octobre 2017, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI LZR le 30 mars 2015 et avant dire droit sur le prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d'expertise en désignant en qualité d'expert M. [S] [R] avec mission notamment de procéder à l'examen des faits dont allèguent les parties concernant la modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2015 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage et de donner son avis sur le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2015 suivant les indices applicables.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 18 septembre 2018, aux termes duquel il a déterminé le montant de la valeur locative au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 44.800 euros hors taxes et hors charges, soit un prix unitaire de 500 euros/m²B pour une surface de 88,40 m²B avec application d'une majoration de 4 % pour terrasses et d'un abattement de 1.126 euros au titre du paiement de la taxe foncière 2015, ainsi que le montant du loyer plafond à la somme de 34.225,26 euros. L'expert judiciaire a précisé qu'à son avis, il ne peut être retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des lieux loués.

Par jugement du 6 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail ;

- fixé à la somme de 34.225,26 euros, en principal par an à compter du 1er octobre 2015, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI LZR et la société LE COSMOS et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] ;

- dit n'y avoir lieu à assortir cette somme d'intérêts de retard ;

- condamné la SCI LZR aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 5 mars 2020, la SCI LZR a interjeté appel de ce jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 06 septembre 2023, la société LZR, appelante, demande à la Cour de :

- déclarer la SCI LZR recevable en son appel ;

Ce faisant,

- la dire bien fondée,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- dire et juger que le loyer du bail renouvelé de la société LE COSMOS doit être fixée sur la base de la valeur locative au regard de la modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux ;

- fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2015 à un montant annuel de quarante-huit mille huit cent cinquante-six euros (48 856 €), hors taxes et hors charges ;

- condamner la société Le Cosmos à payer à la SCI LZR la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du C.P.C ;

- condamner la société LE COSMOS en tous les dépens de première instance, d'appel et d'expertise.

Elle fait notamment valoir, s'agissant de la modification notable des caractéristiques des lieux, que le motif de déplafonnement n'est pas constitué uniquement par une augmentation de la surface de commercialité ; qu'il n'existe plus au rez-de-chaussée d'espace clos ce qui a permis de modifier la configuration du bar et de disposer d'un espace de réception de la clientèle plus important ; que la commercialité des lieux a été améliorée par l'augmentation de tables et places assises pour la restauration, sans perte de linéaire de comptoir ; que le personnel peut désormais en permanence préparer les commandes, être à l'écoute de la clientèle et surveiller la salle de restaurant, de sorte que la modification est notable au sens de l'article L. 145-34 du code de commerce ; s'agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, que la preneuse est située, à pied, à 170 mètres de la rue [Adresse 7] dans son espace « [Adresse 12] - Place [Adresse 9] » et 210 mètres dans son espace le plus commerçant « [Adresse 12] - [Adresse 10] » ; que la rue [Adresse 7] a subi une transformation importante des voies de circulation en ce que des travaux publics importants de rénovation urbaine ont été réalisés entre 2004 et 2006 ; que le stationnement est quasiment impossible sur la rue [Adresse 7] de sorte que les rues perpendiculaires et proches sont assaillies par des chalands véhiculés, les locaux loués étant dans le sens de la circulation ; que ses locaux en angle lui permettent d'être visible pratiquement depuis la rue [Adresse 7]; s'agissant des obligations respectives des parties, que le contrat de bail lui permet de passer tout type de contrat relatif au fonds de commerce sans accord du bailleur de sorte que cette liberté contractuelle doit être valorisée dans le cadre de l'évaluation du loyer du bail renouvelé ; s'agissant des loyers de comparaison, qu'il résulte des différentes études menées dans le cadre de la loi Pinel que le taux d'effort doit être compris entre 5 % et 7 % maximum dans les activités de bouche ce qui justifie un taux d'effort de 6 % ; que si on retient un tel taux sur la base du chiffre d'affaires de 2015, la somme de 48.059,52 euros, arrondie à 48.060 euros, soit 543,66 euros, est obtenue, autrement dit un chiffre proche de la valeur locative du local situé [Adresse 2]; qu'une majoration de 4 % doit être appliquée pour l'exploitation de 2 terrasses.

Par conclusions déposées le 1er septembre 2023, la société LE COSMOS, intimée, demande à la Cour de :

- déclarer la SCI LZR mal-fondée en son appel ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

- juger que la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2015 ne pourra excéder la somme de 44.800 euros ;

Et y ajoutant :

- condamner la S.C.I. LZR à verser à la société LE COSMOS la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la société Grappotte Benetreau.

Elle fait notamment valoir, s'agissant des travaux réalisés par le preneur, que ces travaux ne constituent pas une modification des caractéristiques des lieux loués dans la mesure où ils n'ont entrainé aucune modification des superficies affectées à la réception de la clientèle, dès lors que « l'agrandissement » se trouve derrière le bar et demeure inaccessible à la clientèle ; que la preuve d'une modification notable des caractéristiques des lieux loués n'est pas rapportée ; que l'appelante ne rapporte pas la preuve de la date de réalisation des travaux de suppression des cloisons dissimulant l'escalier d'accès au 1er étage ; s'agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, que la station de métro « Avenue [Adresse 8] » a connu une hausse peu significative entre 2006 et 2015 ; que le nombre de résidents de l'arrondissement a légèrement diminué au cours du bail ; qu'il y a une absence d'évolution de la commercialité du tronçon de l'avenue [Adresse 8] ; que l'appelante ne produit aucun élément permettant de vérifier que les travaux invoqués seraient intervenus au cours du bail expiré, soit entre le 1er octobre 2006 et le 30 septembre 2015; s'agissant de la valeur locative, que la Cour ne pourrait que retenir les pondérations et valeur locative unitaire retenues par M. [R] ; que l'article L. 145-33 du code de commerce ne mentionne pas le « taux d'effort » au regard de l'activité exercée ; que les références citées par l'appelante concernent uniquement des activités de « prêt-à-porter ».

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRET

Il résulte des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative mais que sa variation ne peut excéder la variation du loyer résultant de l'indice applicable à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° à 4° du premier de ces textes, c'est-à-dire notamment des caractéristiques du local considéré (1°) et des facteurs locaux de commercialité (4°), une telle modification permettant de fixer le montant du loyer à la valeur locative supérieure au plafond.

C'est au bailleur qui demande d'écarter le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé afin d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, de prouver qu'il y a un motif de déplafonnement.

La SCI LZR conteste le jugement déféré en ce qu'il a considéré qu'il n'y avait pas de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle invoque deux motifs de plafonnement, contestés par la locataire, l'un relatif à la modification des caractéristiques des locaux loués, l'autre relatif à la modification des facteurs locaux de commercialité.

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce que la réalisation par le preneur durant le bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques des lieux loués justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement suivant. C'est au bailleur qui s'en prévaut qu'incombe la charge de prouver une modification notable des caractéristiques des locaux.

En l'espèce, ainsi que le relève l'expert, il résulte des photographies de l'état actuel des locaux et des plans produits que le petit espace 'office' situé derrière le bar a été supprimé en 2011 et le bar réaménagé en ce qu'il longe désormais le mur mitoyen. L'expert indique que cette suppression n'a pas entraîné de modification de la surface pondérée ni de la valeur unitaire des locaux et que ce réaménagement du bar n'a pas créé une amélioration sensible des conditions d'exploitation.

Selon la société LE COSMOS l'agrandissement résultant de la suppression de la cloison séparant l'espace 'office' du bar serait de 1 m² tandis que la SCI LZR soutient qu'il serait de 2 m². Cependant, les pièces produites par cette dernière insuffisamment cotées ne permettent pas d'établir que la surface libérée serait effectivement de 2 m². Par ailleurs, faute pour la bailleresse de produire des éléments, en particulier des photographies antérieures aux modifications, permettant d'établir les conditions d'exploitation avant la suppression de l'office, ses affirmations selon lesquelles cette suppression aurait modifié les surfaces accessibles à la clientèle, notamment, permis d'ajouter une table de 6 places et 2 tables de 2 places et créé une amélioration notable des conditions d'exploitation du fonds, contestées par la locataire, ne sont pas établies.

Le jugement déféré a relevé que la date de suppression de la cloison de l'escalier accédant au premier étage est inconnue et qu'au demeurant cette suppression n'est pas significative en l'absence de modification de l'accès au premier étage qui constitue, de surcroît, un espace réservé au personnel. En appel, il n'est toujours pas produit d'éléments permettant d'établir que la suppression de la cloison d'escalier aurait été réalisée au cours du bail expiré, la seule copie d'un plan d'architecte daté de février 2006 corroborée par aucun autre élément ne suffit pas à rapporter cette preuve alors que les parties ne s'accordent pas sur ce point. Une photographie de cet escalier est annexée au rapport d'expertise laissant voir qu'il existe toujours une cloison partielle. Enfin, aucune démonstration quantitative portant sur la superficie concernée et qualitative portant sur l'exploitation n'est faite sur les conséquences que pourrait avoir eu la suppression de cloisons alléguée sur la surface utile de vente et les conditions d'exploitation du fonds de commerce, n'étant pas contesté que les dimensions de l'escalier et de la trémie n'ont pas été modifiées.

Il ressort de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre qu'il n'y avait pas de modification notable des caractéristiques du local en cause.

La modification des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article R. 145-6 du code de commerce s'apprécie en fonction de l'intérêt que présente cette modification pour le commerce considéré. C'est au bailleur qui s'en prévaut qu'incombe la charge d'établir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Selon le rapport d'expertise, alors que la population parisienne a augmenté de 2 % sur la période de 2006 à 2014, la population résidente du quartier a subi une légère diminution de 2 %. La station de métro [Adresse 8] située à environ 100 mètres des locaux en cause a subi une légère augmentation de 8 % sur la même période, augmentation que l'expert considère à juste titre non significative puisque la hausse de fréquentation de l'ensemble du réseau métropolitain pour la même période s'élève à 10 %.

Le commerce de café-restaurant LE COSMOS est situé à l'angle de la rue Henri Duchêne, voie secondaire peu commerçante à un sens unique de circulation, et de l'avenue [Adresse 8], voie où la circulation se fait à double sens, sur le tronçon de cette avenue compris entre la rue Violet et la rue [Adresse 7]. L'expert observe que la commercialité de ce secteur est dominée par les cafés-restaurants, les commerces de meubles et de service et que le taux de représentation des enseignes nationales est faible. L'expert expose que sur les 12 commerces situés en 2008 entre les numéros 133 et 143 inclus, côté impair de l'avenue [Adresse 8], ne comprenant pas d'enseigne nationale (deux restaurants, une boulangerie, un salon de massage, un salon de coiffure, un magasin de meubles, une pharmacie, un libraire, un magasin de téléphonie, un opticien, un pressing, un caviste) trois ont disparu depuis (salon de massage remplacé par un restaurant, pressing remplacé par fleuriste et EUROPTICAL non remplacé) et que, sur les 18 commerces situés côté numéros pairs allant de 130 à 154 portant sur le même type d'activités (pharmacie, opticien, restaurants, mobilier, coiffeur) et peu d'enseignes nationales (BNP, CANON, MOBALPA), un commerce a disparu entre 2008 et 2015 (CANON) et deux autres ont changé d'activité (coiffure devenue prêt-à-porter , presse devenue prêt-à-porter). Il en déduit à juste titre une absence d'évolution sensible de la commercialité du tronçon de l'avenue [Adresse 8] dont dépendent les lieux loués.

La SCI LZR se prévaut des transformations des voies de circulation de la rue [Adresse 7], des travaux importants de rénovation urbaine et de piétonisation partielle ayant été réalisés entre 2004 et 2006. Cependant, elle n'établit pas que ces travaux auraient été réalisés au cours du bail renouvelé, soit entre le 1er octobre 2006 et le 30 septembre 2015.

Elle ne rapporte pas la preuve que ces travaux d'élargissement des trottoirs et d'embellissement de la rue [Adresse 7] ni que l'arrivée de nouvelles enseignes nationales dans cette rue aurait pu entraîner une modification significative des facteurs locaux de commercialité pour le café-restaurant en cause, situé en retrait de ce secteur, soit selon la bailleresse, à 170 mètres du tronçon de la rue [Adresse 7] '[Adresse 12]-Place [Adresse 9]' et à 210 mètres du tronçon le plus commerçant '[Adresse 12]-[Adresse 10]'

Elle affirme que les chalands de la rue [Adresse 7] 'pratiquement tous véhiculés pour des raisons purement pratiques' assailliraient les rues proches notamment l'avenue [Adresse 8] qui la croise à une distance de 150 mètres des locaux en cause. Cependant elle n'en rapporte pas la preuve. L'expert expose, au contraire, que LE COSMOS est essentiellement fréquenté par des personnes résidant ou travaillant dans le quartier, de sorte que l'impact sur la commercialité des locaux en cause qu'aurait le stationnement des chalands se rendant rue [Adresse 7] n'est pas démontré.

Il est inopérant de souligner la bonne visibilité des locaux loués puisque cette situation existant dès l'origine du bail ne constitue pas une modification des facteurs locaux de commercialité.

Il ressort de ces éléments que la SCI LZR ne rapporte pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il est inopérant de se prévaloir d'éléments postérieurs au renouvellement du bail tels que la mise en location gérance du fonds, ces éléments n'ayant aucune incidence sur le montant du loyer à la date du renouvellement du bail le 1er octobre 2015.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre qu'en l'absence de motif de déplafonnement du loyer le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des règles du plafonnement soit un montant de 34.225,26 € dû à compter du 1er octobre 2015.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société LZR qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société LE COSMOS la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 janvier 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG 17/6092) ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI LZR de l'ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI LZR à payer à la société LE COSMOS la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Condamne la SCI LZR aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.