CA Bordeaux, 4e ch. com., 25 mars 2024, n° 22/01691

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er octobre 2000, M. [N] [H], propriétaire de locaux à usage commercial situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (33), a consenti un bail commercial à la société Tritium pour l'exercice d'une activité de discothèque et toute activité de loisirs et spectacles. Ce bail a été complété par un avenant du 14 avril 2001, avec effet rétroactif au 1er octobre 2000 élargissant la destination du bail à l'activité de restauration piano-bar.

Le 24 octobre 2003, la société locataire a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la société Ouvea.

La fille de M. [H], Mme [K] [H] divorcée [X], est venue aux droits de son père après le décès de celui-ci.

Par décision du 30 juin 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux, a constaté le renouvellement du bail à compter du 2 octobre 2009 par la volonté des parties. Puis par jugement du 4 septembre 2013, il a fixé le montant du loyer renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle de 53'000 euros, hors taxes et hors charges.

La bailleresse a notifié à son preneur quatre commandements visant la clause résolutoire les 9 août et 15 novembre 2016 et les 15 février et 10 juillet 2017, visant à la fois le non-paiement des loyers et des manquements à diverses obligations contractuelles.

Elle a ensuite notifié par acte extrajudiciaire du 29 mars 2018 un congé pour le 1er octobre 2018 avec :

- à titre principal, un refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, sous réserve qu'il ne soit pas considéré que le bail est résilié par application de la clause résolutoire,

- à titre subsidiaire, une offre de renouvellement du bail ' avec modification du prix du loyer et sous réserve qu'il ne soit pas considéré que le bail a été résilié par application de la clause résolutoire'.

Par acte du 21 août 2018, le bailleur a assigné son preneur devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en paiement d'une somme principale de 30'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement des loyers.

Par acte du 9 janvier 2019, le preneur a assigné son bailleur aux fins de contester la validité de la signification du congé, subsidiairement, de dire qu'il n'existait pas de motif grave pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction et qu'il convenait de procéder à la désignation d'un expert.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 9 avril 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande de production de pièces formée par le bailleur.

Par décision du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

' validé le congé délivré par Madame [K] [X] le 29 mars 2018 valant refus de renouvellement du bail à compter du 2 octobre 2018 et refus de payer une indemnité d'éviction,

' constaté que la société Ouvea était occupante sans droit ni titre à compter du 2 octobre 2018, et par voie de conséquence a ordonné son expulsion dans les conditions prévues par le code de procédure civile d'exécution, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,

' condamné la société Ouvea à payer à Madame [K] [X] une somme de 110'000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 octobre 2018, jusqu'au 31 mars 2022, au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5000 euros et l'a condamnée à payer jusqu'à son départ effectif du somme mensuelle de 5000 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

' débouté les parties de tous autres chefs de demande,

' condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [X] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 689 du code du même code.

Pour statuer comme il l'a fait le tribunal a notamment :

- jugé que le bailleur avait implicitement renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire visée dans les trois commandements de payer et de faire en délivrant un congé reprenant les mêmes griefs,

- constaté la régularité du congé délivré le 29 mars 2018 à une personne qui s'était dite habilitée à recevoir l'acte et jugé que le bailleur justifiait de motifs graves, tels que le manquement du preneur à son obligation de payer le loyer à bonne date, l'installation d'une mezzanine sans l'autorisation du bailleur et sans agrément administratif, le défaut d'entretien de la toiture,

- jugé que ces motifs graves justifiaient que la preneuse soit déchue de son droit de percevoir une indemnité d'éviction,

- jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire qui n'était pas de droit.

Par acte du 5 avril 2022, la société Ouvea a formé appel de cette décision intimant Mme [H].

Par décision du 23 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a condamné la société Ouvea à verser la somme de 100 000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés ou indemnités d'occupation, les surprimes d'assurances et les taxes foncières.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022 , la société Ouvea demande à la cour de :

Vu les articles L145-9 et 145-7 du Code de Commerce ;

Vu les articles L. 145-14 et suivants du Code de Commerce ;

Vu l'article R145-23 du Code de Commerce ;

Vu l'article R.145-35 du Code du commerce ;

Vu les articles 1224 à 1228 et 1343-5 du Code civil ;

Vu les articles 367 du Code de procédure civil.

A titre principal :

Réformer le jugement rendu le 31 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :

- validé le congé délivré par Madame [K] [X] le 29 mars 2018 valant refus de renouvellement du bail à compter du 2 octobre 2018 et refus de payer une indemnité d'éviction,

- constaté que la société Ouvea est occupante sans droit ni titre à compter du 2 octobre 2018, et par voie de conséquence ordonne l'expulsion dans les conditions prévue par le code de procédure civile d'exécution, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,

- condamné la société Ouvea à payer à Madame [K] [X] une somme de 110.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 octobre 2018, jusqu'au 31 mars 2022, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 5.000 euros et la condamne à payer jusqu'à son départ effectif une somme mensuelle de 5.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation.

- condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [X] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 699 du même code.

Et statuant à nouveau :

- invalider le congé délivré le 28 mars 2019,

- déclarer que le bail s'est poursuivi depuis lors,

- accorder un délai de paiement de deux ans à la société Ouvea pour le règlement des arriérés de loyers dus,

- débouter Madame [H] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Madame [K] [H] à payer à la SARL Ouvea une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre subsidiaire si la Cour venait à confirmer la validité de la signification du congé :

Réformer le jugement rendu le 31 mars 2022 en ce qu'il a :

- constaté que la société Ouvea est occupante sans droit ni titre à compter du 2 octobre 2018, et par voie de conséquence ordonné l'expulsion dans les conditions prévue par le code de procédure civile d'exécution, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,

- condamné la société Ouvea à payer à Madame [K] [X] une somme de 110.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 octobre 2018, jusqu'au 31 mars 2022, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 5.000 euros et la condamne à payer jusqu'à son départ effectif une somme mensuelle de 5.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation.

- condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [X] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 699 du même code.

Et statuant à nouveau :

- constater l'absence de motif grave et légitime invoqué dans le congé délivré,

En conséquence,

- condamner la bailleresse au paiement d'une indemnité d'éviction

- nommer tel expert qu'il plaira avec mission de :

- fournir à la Cour, en tenant compte de la nature des activités exercées par le preneur et autorisées par le bail, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

- fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aura la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait dans l'affirmative le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comprenant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais de droit de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un transfert de fonds.

- dire que l'expertise fonctionnera aux frais avancés de Madame [K] [H].

- condamner Madame [K] [H] à payer à la SARL Ouvea une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour d'appel devait valider le congé, ordonner l'expulsion de la société Ouvea et la condamner à payer une indemnité d'occupation,

Réformer le jugement rendu le 31 mars 2022 en ce qu'il a :

- condamné la société Ouvea à payer à Madame [K] [X] une somme de 110.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 octobre 2018, jusqu'au 31 mars 2022, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 5.000 euros et la condamne à payer jusqu'à son départ effectif une somme mensuelle de 5.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation.

- condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [X] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 699 du même code.

Et statuant à nouveau

- réviser à la baisse le montant dû par la société Ouvea au titre de l'indemnité d'occupation due depuis la prise d'effet du congé jusqu'au 31 mars 2022,

- réviser à la baisse le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Ouvea depuis le 31 mars 2022,

- accorder un délai de paiement de deux ans à la société Ouvea pour le règlement des sommes dues,

- débouter Madame [H] de l'ensemble de ses autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, Mme [H] divorcée [X] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- validé le congé en date du 29 mars 2018,

- ordonné l'expulsion de la société Ouvea,

- jugé que la société Ouvea était redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux,

- condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [X] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 699 du même code.

Réformer le jugement pour le surplus :

Statuant à nouveau :

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 8.000 euros hors taxe et hors charges, jusqu'à complète évacuation des locaux,

Vu le bail commercial et ses articles 7 et 15,

Condamner la société Ouvea à payer à Madame [X] les sommes de :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24,

Vu les dispositions des anciens articles 1134, 1231, 1152 du Code Civil et des nouveaux articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil,

Vu l'article 1728 du Code Civil,

Vu l'article 8 du bail commercial,

Juger que le preneur ne pouvait démolir l'espace fumeur et le bar et construire une mezzanine sans autorisation du bailleur.

En conséquence,

Condamner la SARL Ouvea, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à :

- reconstruire la zone fumeur et le bar.

- détruire la mezzanine de 150 m².

Condamner la société Ouvea à payer à Madame [X] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-paiement aux termes contractuels des sommes dues pour l'occupation des lieux.

A titre subsidiaire,

Vu la clause résolutoire contenue au bail,

Vu l'article L 145-41 du code de commerce,

Vu les commandements en date des 15/11/2016, 15/02/2017 & 10/07/2017,

Constater le jeu de la clause résolutoire.

Dire que, dans le délai de 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir, la SARL Ouvea devra libérer et rendre libre de tous occupants et biens de son chef les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Dire que passé le délai ci-dessus fixé, l'expulsion pourra intervenir aux frais, risques et péril de la défenderesse par le ministère d'un huissier de justice habilité à requérir l'assistance de la force publique et le concours de tous serrurier, déménageurs ou garde-meubles nécessaires.

Ordonner le dépôt en tous lieux appropriés de tous objets mobiliers appartenant ou non au locataire expulsé qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais.

Condamner la SARL Ouvea à payer une indemnité d'occupation égale à la somme mensuelle de 8.000 euros hors taxe et hors charges, jusqu'à complète évacuation des locaux.

Vu le bail commercial et ses articles 7 et 15, 40

Condamner la SARL Ouvea à payer les sommes de :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24,

Vu les dispositions des anciens articles 1134, 1231, 1152 du Code Civil et des nouveaux articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil,

Vu l'article 1728 du code civil,

Vu l'article 8 du bail commercial,

Juger que le preneur ne pouvait démolir l'espace fumeur et le bar et construire une mezzanine sans autorisation du bailleur.

En conséquence,

Condamner la SARL Ouvea, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à :

- Reconstruire la zone fumeur et le bar.

- Détruire la mezzanine de 150 m².

Condamner à la SARL Ouvea à verser à Madame [X] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-paiement aux termes contractuels des sommes dues pour l'occupation des lieux.

A titre infiniment subsidiaire,

Vu l'ancien article 1184 du Code Civil et désormais les articles 1224 & suivants du Code Civil,

Juger que Madame [X] rapporte la preuve du retard systématique du paiement des loyers et accessoires, du manquement à l'obligation de souscrire à une assurance IARD et RC et justifier du règlement des primes, de la violation des obligations d'entretien et de réparation des locaux, de constructions et destructions sans autorisation du bailleur, constituant des inexécutions graves du contrat de bail.

En conséquence,

Prononcer la résolution du bail commercial liant Madame [X] et la SARL Ouvea.

Dire que, dans le délai de 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir, la SARL Ouvea devra libérer et rendre libre de tous occupants et biens de son chef les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Dire que passé le délai ci-dessus fixé, l'expulsion pourra intervenir aux frais, risques et péril de la défenderesse par le ministère d'un huissier de justice habilité à requérir l'assistance de la force publique et le concours de tous serrurier, déménageurs ou garde-meubles nécessaires.

Ordonner le dépôt en tous lieux appropriés de tous objets mobiliers appartenant ou non au locataire expulsé qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais.

Condamner la SARL Ouvea à s'acquitter de la somme de :

- 2 100,50 euros au titre du reliquat d'indexation soit 350,25 euros pour l'année 2018 ; 1 400 euros pour l'année 2019 et 350,25 euros pour l'année 2020.

- 108 200,70 euros TTC au titre des loyers ou indemnité d'occupation du 2ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021,

- 115 970,40 euros TTC correspondant aux loyers ou indemnité d'occupation du 4ème trimestre 2021, des 4 trimestres de l'année 2022 et du 1er trimestre 2023 (soit 16 107 euros HT ou 19 328,40 euros TTC X 6),

- 77 313,60 euros TTC correspondant aux loyers ou indemnité d'occupation des 2ème, 3ème et 4ème 2023 et du 1er trimestre 2024

Condamner la SARL Ouvea à payer une indemnité d'occupation postérieurement à la résiliation du bail égale à la somme mensuelle de 8.000 euros hors taxe et hors charges, jusqu'à complète évacuation des locaux.

Vu le bail commercial et ses articles 7 et 15,

Condamner la SARL Ouvea à payer les sommes de :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24,

Vu le bail commercial et son article 8, 42

Vu les dispositions des anciens articles 1134, 1231, 1152 du Code Civil et des nouveaux articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil,

Vu l'article 1728 du Code Civil,

Juger que le preneur ne pouvait démolir l'espace fumeur et le bar et construire une mezzanine sans autorisation du bailleur.

En conséquence,

Condamner la SARL Ouvea, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à :

- Reconstruire la zone fumeur et le bar.

- Détruire la mezzanine de 150 m².

Condamner à la SARL Ouvea à verser à Madame [X] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-paiement aux termes contractuels des sommes dues pour l'occupation des lieux.

A titre infiniment infiniment subsidiaire,

Vu l'article L 145-17 du code de commerce,

Dans le cas où il serait jugé que la SARL Ouvea peut bénéficier du renouvellement du bail,

Fixer le prix du loyer du bail, qui serait renouvelé à effet du 02 octobre 2018 et à compter de cette date-là, à la somme annuelle de 96.000 euros hors taxe et hors charges.

Condamner la SARL Ouvea à payer les sommes de :

- 8 000 euros HT et 9 600 euros TTC par mois à compter du 2 octobre 2018 jusqu'à janvier 2023 inclus et sauf à parfaire

Vu le bail commercial et ses articles 7 et 15,

Condamner la SARL Ouvea à payer les sommes de :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24,

Vu le bail commercial et son article 8,

Vu les dispositions des anciens articles 1134, 1231, 1152 du Code Civil et des nouveaux articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil,

Vu l'article 1728 du Code Civil,

Juger que le preneur ne pouvait démolir l'espace fumeur et le bar et construire une mezzanine sans autorisation du bailleur.

En conséquence,

Condamner la SARL Ouvea, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à :

- Reconstruire la zone fumeur et le bar.

- Détruire la mezzanine de 150 m².

Condamner à la SARL Ouvea à verser à Madame [X] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-paiement aux termes contractuels des sommes dues pour l'occupation des lieux.

En toute hypothèse,

Débouter la SARL Ouvea de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de délai de paiement.

Condamner la société Ouvea à payer à Madame [X] la somme de 11.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Ouvea en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître FONROUGE, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2024 et l'affaire fixée à l'audience collégiale du 5 février 2024, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré.

Il conviendra de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Le preneur demande à la cour de déclarer irrégulier le congé sans offre d'indemnité d'éviction délivré par le bailleur, en premier lieu en raison des circonstances irrégulières de sa délivrance et, en second lieu, parce qu'il n'est pas justifié de motifs graves justifiant un refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction. Il sollicite par ailleurs des délais de paiement pour le règlement des arriérés de loyers. A titre subsidiaire, la société Ouvéa demande à la cour de condamner la bailleresse à lui régler une indemnité d'éviction et de désigner un expert afin de déterminer le montant de celle-ci.

2- La bailleresse soutient que le congé a été régulièrement délivré et qu'elle justifie de motifs graves justifiant la délivrance d'un congé sans offre d'indemnité d'éviction. Sur appel incident, elle sollicite que la cour augmente le montant dû par la locataire au titre de l'indemnité d'occupation et la condamne au paiement de diverses sommes et à effectuer divers travaux dans les lieux.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de constater que la clause résolutoire a joué, d'ordonner l'expulsion de la locataire, de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de diverses sommes et à effectuer divers travaux dans les lieux.

A titre plus subsidiaire, la bailleresse demande à la cour de prononcer la résolution du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil compte tenu des graves manquements commis par la locataire qui n'a réglé aucun loyer depuis le 2ème trimestre 2020 et qui ne respecte pas la destination du bail puisqu'elle a ajouté à son activité de discothèque une activité de vente de véhicules. Elle reprend les mêmes demandes au titre de l'indemnité d'occupation, des sommes dues et des travaux.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, s'il était jugé que la locataire pouvait bénéficier d'un renouvellement du bail, elle sollicite que la cour fixe un nouveau loyer.

Sur la régularité du congé délivré le 29 mars 2018 par la bailleresse :

3- La bailleresse a délivré le 29 mars 2018 un congé ainsi intitulé ' à titre principal avec refus de renouvellement et à titre subsidiaire avec modification du prix du loyer et sous réserve qu'il ne soit pas considéré que le bail est résilié par application de la clause résolutoire'.

4- Aux termes de ce congé délivré sous réserve qu'il ne soit pas considéré que le bail est résilié par application de la clause résolutoire , il n'est pas fait d'offre de paiement d'une indemnité d'éviction, la bailleresse se référant aux dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce.

5- L'appelante soutient que la personne à qui l'acte de congé avec refus de renouvellement a été remis et qui a déclaré être employée de la société Ouvea lui est inconnue et que la délivrance de l'acte est dès lors irrégulière. Elle précise que son établissement reçoit du public et qu'un tiers a pu recevoir l'acte.

Sur le fond, la preneuse affirme n'avoir réglé son loyer avec retard qu'à trois reprises sur les 18 années du bail et que ces retards ont tous été régularisés dans le mois de la délivrance du commandement de payer. Ces retards ne peuvent ainsi justifier la résiliation du bail compte tenu de leur absence de gravité. En tout état de cause, ce manquement ne peut justifier qu'elle soit privée de son droit à indemnité d'éviction, l'article L 145-17 du code de commerce stipulant que l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur de faire cesser.

S'agissant des manquements contractuels que lui impute sa bailleresse, elle soutient qu'ils ne sont nullement établis, notamment parce que l'essentiel des manquements allégués portent sur des obligations qui ne sont pas, aux termes du bail, à sa charge, en ce compris l'obligation d'entretien de la toiture. Les réparations locatives ne peuvent de toutes façons être exigées du preneur qu'en fin de bail. La preneuse ajoute que les locaux sont parfaitement assurés et demande à la cour de prononcer la nullité du congé.

6- L'intimée rétorque que la délivrance du congé est régulière sur le fondement des dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, l'huissier n'ayant pas le pouvoir de vérifier les déclarations de la personne se disant apte à recevoir l'acte.

Elle affirme par ailleurs que sa preneuse payait systématiquement les loyers, taxes foncières et surprimes d'assurance avec retard, six commandements de payer ayant été délivrés entre 2010 et 2015 puis 4 commandements en 2016 et 2017, outre 21 mises en demeure.

La bailleresse ajoute que :

- sa locataire a été mise de nombreuses fois en demeure de justifier de son assurance d'assurance des locaux et de l'assurance de son exploitation,

- sa locataire a violé son obligation d'entretien et de réparation des locaux,

- sa locataire a détruit des constructions et construit de nouvelles sans son autorisation.

sur la régularité de la délivrance du congé :

7- Aux termes de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

8- Sur le fondement de ce texte, la signification d'un jugement à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à toute personne habilitée sans que l'huissier de justice ait à vérifier la qualité déclarée par la personne à qui est remise la copie de l'assignation. ( Civ. 2e, 18 sept. 2003, no 01-16.604 P).

Sur ce :

9- En l'espèce, l'acte a été remis à M. [W] [Z], employé ainsi déclaré, qui affirme être habilité à recevoir copie de l'acte et a confirmé que le domicile ou le siège social du destinataire était toujours à cette adresse.

10- L'huissier de justice n'ayant pas à vérifier la qualité de la personne s'étant dite habilité à recevoir copie de l'acte, les premiers juges ont pu à juste titre retenir que la signification est régulière.

Sur l'existence de motifs graves justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction :

11- Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

12- Aux termes de l'article L. 145-17, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Sur ce :

13- Sur le fondement de ce texte, il a été jugé qu'en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d'un mois après mise en demeure. ( Com. 19 oct. 1964). Lorsque le locataire a payé son loyer dans le mois suivant la sommation, en cas de non-paiement ultérieur, le bailleur doit adresser une nouvelle mise en demeure. (Civ. 3e, 9 nov. 1981, no 80-12.037 P: D. 1982. IR 85.)

14- Il a également été jugé que le bailleur pouvait compléter les motifs invoqués dans le congé par des faits postérieurs à sa signification (cass,3ème civ, 15 décembre 1999, n°98-13.2090). Dans ce cas, le bailleur doit, en présence d'une infraction réversible, notifier une nouvelle mise en demeure au preneur.

15- En l'espèce, la bailleresse a délivré :

- un commandement le 9 août 2016 pour avoir paiement des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2016,

- un commandement le 15 novembre 2016 pour avoir paiement des loyers du 4ème trimestre 2016 et du remboursement de la taxe foncière 2016,

- un commandement le 15 février 2017 pour avoir paiement du loyer du 1er trimestre 2017,

- un commandement du 10 juillet 2017 pour avoir paiement des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2017, de la surprime d'assurance, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance multirisques et responsabilité civile aux conditions stipulées au bail avec justification du paiement des primes de la période échue et en cours et d'avoir à respecter les dispositions du contrat de bail en ce qui concerne les obligations d'entretien et de réparation et en conséquence de :

- procéder à la remise en état du parking et de la bordure de ciment cassée en de multiples endroits ;

- de procéder à la réparation de l'ensemble du mur de clôture et du grillage de clôture ;

- de procéder à la mise en peinture dans les règles de l'art de l'ensemble du bien immobilier bâti et du muret du clôture tant à l'intérieur qu'à l'extérieur ;

- de procéder au nettoyage et entretien des toitures et canalisations, tant des eaux usées que des eaux pluviales ( seul manquement réitéré retenu par le juge)

- de mettre fin au stationnement de l'autobus articulé, d'un poids de 17,7 tonnes à vide, à proximité de la clôture et du muret de soutènement des terres, qui contribue à la fragilisation du parking et du muret de soutènement.

16- Les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce étaient reprises dans chaque commandement de payer.

17- Dans son congé, la bailleresse reconnaît que les loyers et accessoires du loyer ont été réglés le dernier jour de l'expiration de l'expiration de la clause résolutoire, soit dans un délai d'un mois. Le retard de paiement, ainsi régularisé, même s'il est récurrent, ne peut pas être un motif grave justifiant la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction.

18- En revanche, la bailleresse peut à bon droit arguer des retards de paiement de loyers et de remboursement de taxes foncières postérieurs à la délivrance du congé, qui n'ont pas été régularisés, malgré plusieurs mises en demeure, la preneuse ne règlant plus ni le loyer ni la taxe foncière depuis le 2ème trimestre 2020, ce qu'elle ne conteste pas puisqu'elle sollicite des délais de paiement sur deux années pour régulariser la situation.

19- Ce manquement caractérise un manquement grave aux obligations du bail et justifie à lui seul la validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction.

20- La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a validé le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction.

21- La preneuse est ainsi occupante sans droit ni titre des lieux depuis l'expiration du bail et les juges de première instance ont pu à bon droit ordonner son expulsion.

Sur le montant de l'indemnité de l'occupation :

22- Les premiers juges ont fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5000 euros.

23- La bailleresse demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 8000 euros HT et HC. Elle fait valoir que ce montant correspond à la valeur locative selon une estimation établie par un expert immobilier.

24- L'intimée demande à la cour de réviser le montant de l'indemnité d'occupation à la baisse de 30 % compte tenu de la précarité de son occupation.

Sur ce :

25- La société Ouvea est tenue d'une indemnité d'occupation de droit commun qui est une nature différente de celle résultant de celle due par le locataire qui se maintient dans les lieux sur le fondement de l'article L 145-28 du code de commerce, dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction qui lui est due.

26- Cette indemnité sera dès lors fixée au montant du loyer qui aurait été perçu par le bailleur, si le bail avait été renouvelé, indexation contractuelle incluse, outre les charges et les taxes, et ce de manière rétroactive depuis le terme du bail, sans qu'il y ait lieu de prévoir d'abattement. La preneuse sera condamnée au paiement de cette indemnité jusqu'à son départ effectif des lieux, en deniers et quittances, compte tenu des sommes déjà versées. La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de délai de paiement :

27- La société Ouvea forme une demande de délai de paiement sur deux années, arguant des conséquences de la crise sanitaire sur sa trésorerie. La bailleresse s'y oppose.

Sur ce :

28- La preneuse a déjà bénéficié de larges délais de fait et n'a versé aucune somme depuis plus de 3 ans à sa bailleresse. Elle ne forme aucune proposition concrète de règlement. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

29- Madame [X] demande à la cour de condamner la preneuse à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-paiement aux termes contractuels des sommes dues pour l'occupation des lieux. Elle fait notamment état des honoraires de recouvrement restant à la charge du créancier qu'elle a dû débourser, de ses frais d'avocats, du temps qu'elle a passé à gérer ce dossier et des multiples déplacements qu'elle a dû effectuer.

Sur ce :

30- Les sommes déboursées par l'intimée dans le cadre de cette procédure seront prises en compte dans le cadre de la demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

31- Compte tenu des autres préjudices allégués et justifiés, et notamment des sommes qui sont restées à sa charge dans le cadre de la procédure de recouvrement, il sera alloué à Mme [H] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes en paiement de la surprime d'assurance et de la taxe foncière :

32- La bailleresse sollicite le remboursement des taxes foncières 2020, 2021 et 2022, mises à la charge du locataire aux termes du bail et le remboursement de la surprime d'assurances qu'elle acquitte du fait de l'activité de discothèque de la preneuse.

33- La preneuse n'a pas conclu sur ce point.

Sur ce :

34- L'article 7 du bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur les surprimes d'assurance que celui-ci sera amené à régler du fait de son activité. L'article 15 du bail stipule que la taxe foncière est à la charge du preneur.

35- Les demandes du bailleur sont ainsi fondées dans leur principe.

36- Le bailleur justifie également du montant réclamé par la production des différentes taxes foncières et des avis d'échéances de sa police d'assurance.

37- La société Ouvea sera ainsi condamnée à verser à Mme [H] les sommes suivantes :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24

Sur la demande de remise en état des lieux :

38- Le bailleur demande que la cour condamne le preneur à reconstruire la zone fumeur et le bar et à détruire la mezzanine de 150 m² sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir.

39- La preneuse n'a pas conclu sur ce point.

Sur ce :

40- L'article 8 du bail stipule que le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, d'installation, aucune démolition aux constructions, aucun percement de mur, de cloisons ou de voûte, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. Dans le cas où l'autorisation sera accordée, les travaux seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires resteront à la charge du preneur. Il devra laisser en fin de bail tous travaux d'amélioration ou de modification, et tous travaux neufs, sans indemnité au bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif aux frais du preneur.

41- Sur le fondement de cet article, Mme [H] est en droit de réclamer la remise en état des lieux par le locataire à ses frais.

42- La société Ouvéa sera condamnée à reconstruire la zone fumeur et le bar et à détruire la mezzanine de 150 m². Il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes :

43- La société Ouvéa qui succombe sera condamnée aux dépens de cette instance d'appel.

44- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à Mme [K] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 31 mars 2022 en ce qu'il a :

' validé le congé délivré par Madame [K] [H] divorcée [X] le 29 mars 2018 valant refus de renouvellement du bail à compter du 2 octobre 2018 et refus de payer une indemnité d'éviction,

' constaté que la société Ouvea était occupante sans droit ni titre à compter du 2 octobre 2018, et par voie de conséquence a ordonné son expulsion dans les conditions prévues par le code de procédure civile d'exécution, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,

' condamné la société Ouvea aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [K] [H] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec application de l'article 689 du code du même code,

et statuant à nouveau sur le surplus,

Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Ouvea au titre de son occupation sans droit ni titre des lieux depuis le terme du bail à un montant égal au loyer qui aurait été perçu par le bailleur, si le bail avait été renouvelé, indexation incluse, outre les charges et les taxes, et ce de manière rétroactive depuis le terme du bail,

Condamne la société Ouvea à verser à Mme [K] [H] le montant de cette indemnité d'occupation mensuelle, en deniers et quittances, depuis le terme du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux,

Déboute la société Ouvea de sa demande de délais de paiement,

Condamne la société Ouvea à verser à Mme [K] [H] les sommes suivantes :

- 3 988,36 euros au titre de la surprime d'assurance 2019/2020,

- 11 434 euros au titre de la taxe foncière 2020.

- 3 907 euros au titre de la surprime d'assurance 2020/2021,

- 11 077 euros au titre de la taxe foncière 2021,

- 4 344,65 euros au titre de la surprime d'assurance 2021/2022,

- 10 543 euros au titre de la taxe foncière 2022.

- 4 689,11 euros au titre de la surprime d'assurance 2022/2023,

- 10 541 euros au titre de la taxe foncière 2023,

- 3 156,80 euros au titre de la surprime d'assurance du 13/10/23 au 13/04/24,

Condamne la société Ouvea à reconstruire la zone fumeur et le bar et à détruire la mezzanine de 150 m²,

Déboute Mme [K] [H] de sa demande visant à voir prononcer une astreinte,

Condamne la société Ouvea à verser à Mme [K] [H] la somme de 5000 euros en indemnisation du préjudice causé par le retard récurrent dans le paiement des loyers et indemnité d'occupation,

Condamne la société Ouvea aux dépens de cette instance d'appel,

Condamne la société Ouvea à verser la somme de 3000 euros à Mme [K] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.