CA Fort-de-France, ch. civ., 12 mars 2024, n° 23/00009

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 septembre 2013, la SARL Les Cyclades a cédé au profit de M. [C] [E] [L] un fonds de commerce de restauration sis [Adresse 4] (Martinique).

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, M. [C] [L] a donné en location-gérance à Mme [Y] [K] son fonds de commerce de restauration pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2015 moyennant un loyer de 2.300 euros par mois, dont une partie, 750 euros, est reversée par M. [C] [L] à la SARL Cariberick, propriétaire des mûrs.

Par acte authentique en date des 21 et 24 février 2017, M. [C] [L] et son épouse ont acquis de la SARL Cariberick le local commercial d'une superficie de 21,98 m² situé à [Adresse 2] dans lequel Mme [Y] [K] exploite le fonds de commerce objet du contrat susvisé du 1er juillet 2015.

Par un acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, M. [C] [L] et Mme [Y] [K] ont conclu un avenant au contrat de location-gérance de fonds de commerce du 1er juillet 2015 précisant qu'outre le fonds de commerce donné en location-gérance, M. [C] [L] donne également en location à Mme [Y] [K] les murs du local dans lequel est exploité le fonds moyennant un loyer mensuel de 900 euros à titre de loyer pour les murs et 1.600 euros à titre de loyer du fonds de commerce.

Mme [Y] [K] ayant cessé de s'acquitter des loyers dus au titre du loyer du fonds de commerce à compter du mois de mai 2021, le 26 juillet 2021, M. [C] [L] a fait délivrer à Mme [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer la somme de 4.800 euros en principal au titre des loyers impayés de mai à juillet 2021.

Par exploit d'huissier en date du 9 septembre 2021, M. [C] [L] a fait assigner Mme [Y] [K] devant le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015, d'ordonner l'expulsion de Mme [Y] [K] et de la voir condamnée au paiement d'un arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation.

Par jugement contradictoire rendu le 19 décembre 2022,

le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France a statué comme

suit :

- CONSTATE qu'aucun contrat de bail commercial n'a été conclu entre M. [C] [L] et Mme [Y] [K] ;

- DÉCLARE que le tribunal mixte de commerce est compétent pour statuer sur le fond du litige ;

- DÉBOUTE Mme [Y] [K] de sa demande de nullité du contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015 ;

- DÉBOUTE Mme [Y] [K] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie versé dans le cadre du contrat de location-gérance et de sa demande de remboursement des redevances versées entre le 28 mai 2016 et le 28 mai 2021 ;

- DÉCLARE que la clause résolutoire insérée dans le contrat de location-gérance initial est applicable ;

- CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer du 26 juillet 2021 ;

- PRONONCE la résiliation du contrat de location-gérance conclu entre M. [C] [L] et Mme [Y] [K] en date du 1er juillet 2015 concernant le fonds de commerce sis [Adresse 4] à compter du 26 août 2021 en raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- ORDONNE l'expulsion de Mme [Y] [K], et de tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 4], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- DIT que Mme [Y] [K], à défaut d'y procéder dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sera redevable d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard, et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs après l'établissement d'un état des lieux de sortie, et la CONDAMNE à paiement en tant que de besoin ;

- ORDONNE à Mme [Y] [K] d'enlever les denrées périssables et ses effets personnels des locaux, à ses frais, risques et périls ;

- ORDONNE à Mme [Y] [K] de laisser tout le matériel et mobilier mis à sa disposition pour l'exploitation du fonds de commerce dans les lieux ;

- CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L], en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qu'elle aurait payé si le contrat de location-gérance n'avait pas été résilié, soit 2.500 euros par mois, outre l'ensemble des charges à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clef ;

- CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer les frais de mise à exécution de l'expulsion ;

- DÉCLARE que le dépôt de garantie ne sera restitué dans les conditions de l'article 6 du contrat de location-gérance qu'à la condition que Mme [Y] [K] justifie avoir payé les loyers, payer les impôts du fait de sa gérance et que le matériel remis soit restitué en état après l'établissement de l'état des lieux de sortie ;

- CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 11.200 euros au titre des loyers impayés des mois de mai 2021 à novembre 2021, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date de l'assignation ;

- DÉBOUTE Mme [Y] [K] de sa demande de délai de paiement ;

- CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l'indemnité pour frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;

- DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement ;

- CONDAMNE Mme [Y] [K] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer d'un montant de 195,98 euros et les frais de greffe liquidés à la somme de 62,92 euros.

Par déclaration en date du 6 janvier 2023, Mme [Y] [K] a interjeté appel de chacun des chefs du jugement susvisé.

M. [C] [L] s'est constitué intimé le 12 janvier 2023.

Un avis d'orientation et de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé à l'appelante le 7 mars 2023.

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Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 13 juin 2023, Mme [Y] [K] demande à la cour de :

- RECEVOIR Mme [Y] [K] en son appel et la déclarer bien fondée ;

- INFIRMER le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le tribunal de Fort-de-France en toutes ses dispositions ;

En conséquence, à titre principal,

- JUGER que le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France n'était pas compétent pour statuer sur l'existence d'un bail commercial ;

- JUGER que Mme [Y] [K] est titulaire d'un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 20 mars 2017 moyennant un loyer de 900 euros hors taxes ;

- JUGER que M. [C] [L] a expressément reconnu que Mme [Y] [K] était titulaire d'un bail commercial à compter du 20 mars 2017 ;

- JUGER qu'une telle reconnaissance est constitutive d'un aveu extrajudiciaire au sens des dispositions de l'article 1383 du code civil ;

- JUGER que cet aveu a pour conséquence que la relation contractuelle entre les parties au présent litige relève du statut des baux commerciaux qui est d'ordre public, de sorte que le tribunal de commerce était incompétent pour statuer ;

En conséquence,

- REJETER l'intégralité des demandes incidentes formées par M. [C] [L] ;

- REJETER la demande de condamnation de Mme [Y] [K] à verser à Monsieur [C] [L] la somme de 32.000 euros (trente-deux mille euros) au titre des redevances impayées et des arriérés de loyers, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation pour la période de mai 2021 à décembre 2022, somme à parfaire à la date de délibéré ;

- REJETER la demande de condamnation de Mme [Y] [K] à Monsieur [C] [L] la somme 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages-intérêts pour procédure et résistances abusives.

A titre subsidiaire,

- JUGER que le contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015 est nul et de nul effet ;

- JUGER que Mme [Y] [K] est à jour du paiement de ses loyers dus en application du bail commercial du 20 mars 2017 ;

- CONDAMNER M. [C] [L] à rembourser à Mme [Y] [K] toutes les sommes versées au titre du contrat de location-gérance, soit :

- 2.300 euros au titre du dépôt de garantie versé dans le cadre du contrat de location-gérance ;

- 94.400 euros au titre des redevances perçues depuis le 28 mai 2016 ;

A titre infiniment subsidiaire,

- JUGER que seul le contrat de location-gérance peut être résilié ;

- JUGER que le bail du 20 mars 2017 ne stipule aucune clause résolutoire ;

- JUGER que Mme [Y] [K] est à jour du paiement de ses loyers dus en application du bail commercial du 20 mars 2017 ;

- DÉBOUTER M. [C] [L] de sa demande de résiliation du bail commercial ;

- ACCORDER à Mme [Y] [K] 24 mois de délais pour le règlement des redevances du contrat de location-gérance du 1er juillet 2015, après compensation avec le dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER M. [C] [L] à payer à Mme [Y] [K] la somme de 5.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER M. [C] [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] [K] fait valoir à titre principal que le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France qui a rendu la décision entreprise était incompétent. Elle rappelle que le tribunal judiciaire dispose d'une compétence exclusive en matière de baux commerciaux. Selon la requérante, le contrat conclu le 20 mars 2017 a été qualifié à tort d'avenant puisqu'il s'agit d'un contrat de bail commercial distinct du contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015. Mme [Y] [K] explique que la lettre même du contrat conclu le 20 mars 2017 démontre qu'il existe deux contrats, et que les parties s'étant entendues sur la chose et sur le prix, un contrat de bail s'est formé pour 9 ans à compter de ladite date. A cet égard, Mme [Y] [K] indique que M. [C] [L] a expressément reconnu par courriels, constituant un aveu extra-judiciaire, que deux baux distincts, un pour la location du fond et un pour les murs, les liaient contractuellement.

Subsidiairement, Mme [Y] [K] soutient que le contrat de location-gérance du 1er juillet 2015 est nul et de nul effet en ce que M. [C] [L] ne justifie pas avoir exploité pendant deux années au moins le fond avant sa mise en location-gérance. Selon la requérante, seule la SARL Les Cyclades, dont M. [C] [L] est le gérant, a exploité le fond à titre de personne morale propriétaire du fond. Mme [Y] [K] indique que M. [C] [L], contractant personne physique au contrat de location-gérance, n'a jamais exploité ledit fond en son nom personnel. Il ne justifie par ailleurs d'aucune dérogation judiciaire en ce sens. Elle rappelle à cet égard que le fonds de commerce acquis le 12 septembre 2013 par M. [C] [L] a été donné en location-gérance à Mme [F] dès le 18 juin 2013 avant de lui être donné à partir du 1er juillet 2015. Mme [Y] [K] précise que la loi du 30 août 1947 est ici inapplicable, seuls les articles L. 144-3 du code de commerce, en vigueur au 1er juillet 2015 trouvant application.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [Y] [K] fait valoir que seul le contrat de location-gérance peut être résilié. Selon elle, la clause résolutoire insérée dans le contrat du 1er juillet 2015 ne concerne que la location-gérance et non la location des murs, le contrat du 20 mars 2017 ne stipulant pas une telle clause. Elle ajoute par ailleurs être à jour des mensualités dues au titre de la location des murs à hauteur de 900 euros par mois, de sorte qu'aucune résiliation du bail qu'elle qualifie de commercial ne pourra être retenue. En cas de résiliation du contrat de location-gérance, Mme [Y] [K] sollicite un délai de deux ans pour régler les sommes dues eu égard au contexte sanitaire et économique.

Enfin, Mme [Y] [K] considère que la procédure d'appel diligentée par ses soins ne peut constituer une procédure abusive, l'appelante se contentant de faire valoir ses droits à l'encontre d'une décision ayant prononcé son expulsion et dont les conséquences sont excessives et irréversibles.

******

Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 13 mars 2023, M. [C] [L] demande à la cour de :

- RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de M. [C] [L] ;

- CONFIRMER le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France en toutes ses dispositions, à l'exception du montant des loyers et redevances à

actualiser ;

En conséquence, Statuant à nouveau,

- JUGER qu'il n'existe aucun moyen sérieux d'annulation et de réformation du jugement rendu le 19 décembre 2022 par le tribunal mixte de Commerce de Fort-de-France ;

- DÉCLARER irrecevable et infondée la demande de nullité du contrat de location-gérance formée par Mme [Y] [K] ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à payer les créances pendantes de loyers et de charges échues à la date de l'arrêt à intervenir ;

- REJETER toute demande de délai paiement échelonné ;

- JUGER que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 26 juillet 2021 est de parfaite bonne foi et qu'il est demeuré sans effet ;

- ORDONNER acquise la clause résolutoire dans le commandement de payer les loyers commerciaux en date du 26 juillet 2021 ;

- PRONONCER la résiliation survenue le 26 août 2021, soit un mois postérieurement, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location-gérance conclu entre M. [C] [L] et Mme [Y] [K] par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015 pour la location-gérance d'un fonds de commerce sis [Adresse 4] ;

- JUGER le fait que la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale, au sens de l'article L. 145-60 du Code de commerce et que Mme [Y] [K] ne peut y prétendre ;

En conséquence,

- ORDONNER la restitution immédiate du fonds de commerce par Mme [Y] [K] et ce, sous peine d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois, suivant la signification du jugement à intervenir ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

- ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification du jugement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- ORDONNER l'enlèvement des denrées périssables et des effets personnels appartenant à Mme [Y] [K] , si besoin aux frais, risques et périls de Mme [Y] [K] ;

- ORDONNER à Mme [Y] [K] qu'elle devra laisser tout le matériel et mobilier mis à sa disposition pour l'exploitation du fonds de commerce dans les lieux, estimé contractuellement et contradictoirement à la valeur de 15.000 euros, au jour d'entrée dans les lieux ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à verser à M. [C] [L] la somme de 32.000 euros (Trente deux mille euros) au titre des redevances impayées et des arriérés de loyers, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation pour la période de mai 2021 à décembre 2022, somme à parfaire à la date de délibéré ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] une indemnité d'occupation égale à la somme de 2.500 euros par mois (deux milles cinq cent euros), du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, égale au montant d'un mois de redevance et loyer, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

- JUGER que Mme [Y] [K] soit tenue de payer les frais de mise à exécution de l'expulsion ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] les charges du jour de la résiliation à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés ;

- JUGER que les conditions d'un délai de grâce de 24 mois ne sont pas réunies pour qu'un délai de paiement soit accordée à Mme [Y] [K] ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer délivré le 26 juillet 2021 d'un montant de 195,98 euros, selon facture communiquée ;

- JUGER que le dépôt de garantie versé initialement en 2015 de 2.300 euros restera acquis à M. [C] [L] au titre du préjudice pour les frais financiers subis du fait des retards et loyers

incomplets de la responsabilité fautive de Mme [Y] [K] ;

- DÉBOUTER Mme [Y] [K] de toutes autres demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusives ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

En défense, M. [C] [L] conteste que le contrat de location-gérance du 1er juillet 2015 soit qualifié de bail commercial. Il fait observer que ledit contrat s'intitule 'contrat de location-gérance de fonds de commerce'. Il rappelle que l'extrait INPI de l'établissement de Mme [Y] [K] indique l'existence d'un contrat de location-gérance. Selon l'intimé, l'avenant du 20 mars 2017 visait à actualiser les redevances et loyers, sans remettre en cause la nature du contrat. M. [C] [L] précise par ailleurs que la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de sorte que son action est prescrite, le délai de prescription courant à compter de la conclusion du contrat.

M. [C] [L] explique que depuis la loi du 21 juillet 2019 la condition d'exploitation du fonds pendant un délai de deux ans a été supprimée. Il ajoute avoir malgré tout exploité le fond donné en location-gérance d'avril 2011 à septembre 2013 par l'intermédiaire de la SARL Les Cyclades dont il a été associé majoritaire avant de l'exploiter en son nom propre à compter du 12 septembre 2013.

M. [C] [L] fait observer que le contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015 comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers. Il indique à cet égard que la signature par les parties de l'avenant du 20 mars 2017, suffit à justifier l'extension de la clause résolutoire aux obligations mentionnées dans le contrat de location-gérance.

L'intimé s'oppose à la demande de délai de paiement formée par l'appelante. Fixant sa créance actualisée à la somme de 32.000 euros, il fait valoir que Mme [Y] [K] ne justifie pas de ses capacités financières. Il ajoute que la situation sanitaire martiniquaise, revenue à la normale depuis deux ans, ne peut justifier une telle demande et que Mme [Y] [K] ne justifie d'aucune possibilité de paiement afin de solder sa dette. Il soulève par ailleurs le caractère abusif de l'appel interjeté alors que Mme [Y] [K] sait qu'elle est dans l'impossibilité de régler sa créance commerciale. A ce titre, il sollicite que le dépôt de garantie initialement versé lui reste acquis.

La clôture est intervenue le 15 juin 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 15 septembre 2023.

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Le 19 juillet 2023, M. [C] [L] a remis au greffe par voie électronique un second jeu de conclusions au fond.

Par courriels en date du 15 septembre 2023, la présidente de chambre informait M. [C] [L] que la cour entendait soulever l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé déposées le 19 juillet 2023 postérieurement à l'ordonnance de clôture sur le fondement des dispositions des articles 905 et 778 du code de procédure civile.

Les parties ont été invitées à faire valoir leur observations avant le 26 septembre 2023.

Par un arrêt en date du 7 novembre 2023, la cour d'appel de Fort-de-France a :

- DÉCLARÉ irrecevables les conclusions de M. [C] [L] du 19 juillet 2023 ;

- SURSIS à statuer sur les demandes ;

- INVITÉ les parties à donner leur accord sur une médiation avant le 21 décembre 2023 ;

- DIT qu'à défaut d'accord les parties devront s'expliquer sur la recevabilité de l'action au regard des dispositions de l'article

L 145-60 du code de commerce ou de la prescription quinquennale par conclusions sur ce seul point et le suivant avant le 9 janvier 2024 ;

- DIT que pour le cas où l'action ne serait pas prescrite et où la cour retiendrait la qualification de bail commercial, la cour invite les parties à faire leurs observations avant le 9 janvier 2024 sur un renvoi devant le tribunal judiciaire de Fort de France ;

- RENVOYÉ l'affaire à l'audience collégiale rapporteur du vendredi 12 janvier 2024 à 9H00 ;

- RÉSERVÉ les dépens.

Le 15 novembre 2023, M. [C] [L] s'est opposé à la médiation.

Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 4 janvier 2024, Mme [Y] [K], qui avait accepté la médiation par courrier du 16 novembre 2023, demande à la cour de :

- JUGER imprescriptible l'action tendant à faire reconnaître l'existence d'un bail commercial conclu le 20 mars 2017 ;

- JUGER non prescrite la demande de nullité du contrat de location gérance du 1er juillet 2015 s'agissant d'une action intentée par voie d'exception ;

- STATUER sur la compétence et sur le fond du litige qui lui a été soumis suivant déclaration d'appel en date du 6 janvier 2023.

M. [C] [L] n'a fait aucune observation dans le délai imparti.

La cour répondra aux demandes formées par l'appelante dans ses dernières conclusions du 13 juin 2023 et dans celles du 4 janvier 2024 sur les points soulevés par la cour.

Elle ne répondra qu'aux demandes et moyens figurant dans les conclusions de l'intimé notifiées le 13 mars 2023, les conclusions du 19 juillet 2023 ayant été déclarées irrecevables.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 et mise

en délibéré au 12 mars 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur le statut des baux commerciaux et la prescription :

En application des dispositions de l'article L 145-1, I, du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.

L'article L145-60 du même code précise que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Sont soumises à ce délai de deux ans les actions en requalification d'un contrat en bail commercial, la demande de requalification pouvant toutefois intervenir une fois ce délai passé par voie d'exception.

Ce délai court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit (Com. 11 juin 2013 n°12-16.103) ou renouvelé par avenants successifs (Civ. 3ième, 3 déc. 2015, n°14-19.146).

Mme [Y] [K] soutient que le contrat conclu le 20 mars 2017 a été qualifié à tort d'avenant puisqu'il s'agit d'un contrat de bail commercial distinct du contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015.

Pour voir écarter la prescription qui lui est opposée, Mme [Y] [K] expose qu'il existe une distinction entre une demande de requalification d'un contrat de location gérance en bail commercial, et une simple demande de qualification d'un contrat soumis au statut des baux commerciaux.

Cependant, toutefois cette distinction n'est aucunement opérante.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, M. [C] [L] a donné en location-gérance à Mme [Y] [K] son fonds de commerce de restauration pour une durée de neuf années entières. Par un acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, M. [C] [L] et Mme [Y] [K] ont conclu un avenant au contrat de location-gérance de fonds de commerce du 1er juillet 2015 précisant qu'outre le fonds de commerce donné en location-gérance, M. [C] [L] donne également en location à Mme [Y] [K] les murs du local dans lequel est exploité le fonds.

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La cour relève que l'acte conclu le 1er juillet 2015 est intitulé 'contrat de location gérance de fonds de commerce'. Sa qualification de contrat de location gérance n'est pas contestée.

L'avenant du 20 mars 2017 est intitulé, 'Avenant n°1 au contrat de location-gérance de fonds de commerce conclu le 01 juillet 2015 entre Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [Y] [K]'. Mme [Y] [K] conteste sa qualification et soutient qu'il s'agit d'un contrat de bail commercial.

En l'espèce, force est de constater que ledit avenant modifie les clauses relatives à l'objet, aux charges et conditions, au loyer, au dépôt de garantie et à l'enregistrement.

Au titre de l'objet de la location-gérance, l'avenant prévoit qu'en sus de ce qui est déjà stipulé dans le contrat du 1er juillet 2015, le bailleur donne également en location les murs du local dans lequel est exploité le fonds, à savoir un local commercial de 22 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis au [Adresse 4].

L'avenant précise que le bailleur assurera les murs, et que le locataire-gérant continuera d'assurer le fonds tel que prévu par le contrat de location gérance du 1er juillet 2015.

L'avenant prévoit par ailleurs une nouvelle répartition du loyer fixé à 2.500 euros.

Il apparaît ainsi que l'avenant du 20 mars 2017 est venu uniquement modifier certaines clauses du contrat de location-gérance du 1er juillet 2105, clauses qui relèvent des clauses usuelles en matière de location gérance.

Sauf à dénaturer les échanges de courriel produits par madame [K] en pièce 14, monsieur [L] n'a jamais reconnu l'existence d'un bail commercial dont il n'évoque pas les termes. Il reprend seulement l'accord des parties sur la location des murs en sus du fonds. Il n'est donc pas établi l'existence d'un aveu judiciare d'autant que s'il indique ' maintenant tu as un bail de location du fond et un bail pour les murs' dans son courriel du 28 avril 2017 il rappelle que' la seule augmentation se fera au terme du bail', ce qui démontre qu'il considère qu'il n'existe qu'un seul contrat avec un avenant.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'y a pas lieu de qualifier l'avenant du 20 mars 2017 en bail commercial.

Il s'ensuit que la demande de requalification du contrat de location gérance en bail commercial par application du statut des baux commerciaux est bien soumise à la prescription biennale.

Il en résulte qu'à compter du 1er juillet 2017, l'appelante n'était plus recevable à solliciter la requalification du contrat en vue de l'application du statut des baux commerciaux.

Or, l'assignation de Mme [Y] [K] par M. [C] [L] datant du 9 septembre 2021, la demande de requalification de Mme [Y] [K] est donc irrecevable.

Les demandes de requalification du contrat et celles subséquentes formées par Mme [Y] [K] seront donc jugées irrecevables, comme prescrites.

Sur la demande de nullité du contrat de location gérance du 1er juillet 2015 :

Mme [Y] [K] soutient, sur le fondement de l'article L.144-3 du code de commerce, que le contrat de location gérance conclu le 1er juillet 2015 est nul en l'absence d'exploitation personnelle par M. [C] [L], pendant deux ans, du fonds de commerce donné en location.

Dans son arrêt en date du 7 novembre 2023, la cour a soulevé l'irrecevabilité d'une telle demande au regard de la prescription quinquennale.

L'appelante conteste cette prescription en faisant valoir que s'agissant d'une nullité invoquée par voie d'exception, elle échappe au délai de cinq ans de l'article 2224 du code civil.

En l'espèce, il n'est pas contestable que Mme [Y] [K] invoque ce moyen de nullité en défense à la demande de résiliation du contrat de location-gérance conclu le 1er juillet 2015 formée à son encontre par M. [C] [L], et donc par voie d'exception.

L'exception de nullité n'est perpétuelle que si l'action en exécution de l'obligation litigieuse est introduite après l'expiration du délai de prescription. L'assignation de Mme [Y] [K] par M. [C] [L] datant du 9 septembre 2021, cette condition est remplie.

Cependant, en application de l'article 1185 du code civil, s'il est exact que l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat, encore faut-il que ce contrat n'ait reçu aucune exécution.

En effet, aux termes d'une jurisprudence constante, il est établi que si le demandeur peut se voir opposer la prescription de son action en nullité pendant le délai de cinq ans, le défendeur, lui, peut toujours invoquer la nullité de l'acte pour empêcher son exécution, à la condition que l'action soit menée pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté et pour obtenir le rejet des prétentions adverses.

Or, force est de constater que le contrat de location-gérance du 1er juillet 2015 a été exécuté par Mme [Y] [K] qui ne peut par conséquent invoquer le caractère imprescriptible de l'exception de nullité ainsi soulevée.

L'action en nullité du contrat de location-gérance est donc soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil qui a commencé à courir à compter de la formation du contrat soit le 1er juillet 2015.

Mme [Y] [K] n'ayant fait état de cette exception de nullité que suite à l'assignation délivrée par le M. [C] [L] le 9 septembre 2021, la cour ne pourra que constater que la contestation de Mme [Y] [K] est irrecevable car prescrite.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Mme [Y] [K] fait valoir à titre infiniment subsidiaire que la clause résolutoire stipulée dans le contrat du 1er juillet 2015 ne peut concerner que la location-gérance et non le bail commercial le 20 mars 2017 dans lequel aucune clause résolutoire n'est stipulée.

En l'espèce, il convient de rappeler que la qualification de bail commercial n'a pas été retenue concernant l'avenant du 20 mars 2017.

Comme indiqué précédemment, ledit avenant se contente de modifier uniquement les clauses du contrat de location gérance du 1er juillet 2015 relatives à l'objet, aux charges et conditions, au loyer, au dépôt de garantie et à l'enregistrement.

La clause n°7, relative à la résolution du contrat de location-gérance, n'a en revanche pas été modifiée et demeure donc applicable telle que prévue par ledit contrat.

En l'espèce, M. [C] [L] a fait délivrer un commandement de payer en date du 26 juillet 2021 pour défaut de paiement des loyers. Ce commandement visait la clause n°7 susvisée laquelle prévoit qu'à défaut par le locataire-gérant d'exécuter une seule de ces conditions, et notamment de payer le loyer aux échéances convenues, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et sans qu'il soit nécessaire d'entreprendre aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement

de payer ou d'exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.

Il n'est pas justifié que les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Mme [Y] [K] fait valoir qu'elle est à jour des loyers dus pour les murs commerciaux.

Cependant, le contrat de location-gérance du 1er juillet 2015 et l'avenant du 20 mars 2017 ne sont pas dissociables, de sorte que l'appelante ne peut se prévaloir uniquement du paiement de la part du loyer relatif aux murs loués pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire.

La cour en conséquence ne peut que confirmer la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 26 août 2021, soit un mois après la délivrance du commandement dont les causes n'ont pas été apurées.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui aurait été engagée par le créancier.

En l'espèce, Mme [Y] [K] verse aux débats ses bilans comptables de 2017 à 2021.

Il apparaît que son résultat net a très fortement chuté durant l'exercice 2021, passant de plus de 30.000 euros en 2020 à 412 euros en 2021. Cette baisse des bénéfices s'explique notamment par la crise sanitaire de 2021, Mme [Y] [K] exerçant pour rappel une activité de restauration.

Cependant, la situation de Mme [Y] [K] doit être appréciée au jour où la cour statue.

Selon une attestation du 22 mars 2023 de la société Martinique Comptabilité Conseils, Mme [Y] [K] a réalisé en 2022 un chiffre d'affaire de 329.294 euros. Le bénéfice net réalisé par Mme [Y] [K] n'est en revanche pas justifié.

Elle démontre, aux termes d'une attestation de la société Immo Caraib du 25 avril 2023, être dans l'impossibilité de retrouver un local commercial dans le secteur de l'anse mitan situé aux Trois-Ilets.

De plus Mme [Y] [K] apparaît être à jour des loyers relatifs aux murs commerciaux.

Compte tenu de ces éléments il convient de faire droit à la demande de délai de paiement d'une durée de 24 mois dont les modalités sont indiquées dans le dispositif de l'arrêt, étant rappelé qu'aucune procédure d'exécution ne pourra être diligentée tant que les délais accordés sont respectés.

La cour infirmera la décision attaquée sur le montant de l'arriéré retenu et en considération de l'actualisation de la dette non contestée, condamnera Mme [Y] [K] au paiement de la somme de 32.000 euros due au 7 mars 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 septembre 2021 sur la somme de 11.200 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

En revanche, M. [C] [L] ne justifie pas sa demande d'augmentation du montant de l'astreinte provisoire fixée à 200 euros par jour de retard et due jusqu'à libération effective des locaux en cas de non restitution immédiate du fonds de commerce par Mme [Y] [K]. Madame [K] ne conteste pas le montant de l'astreinte Le jugement querellé sera ainsi confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusives :

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'octroi de dommages-intérêts est subordonné à la justification du préjudice supporté par M. [C] [L] du fait de la mauvaise foi de la locataire débitrice des charges.

En l'espèce, M. [C] [L] ne justifie pas de la mauvaise foi de la débitrice, ni que sa défaillance lui aurait causé des difficultés de trésorerie ou de gestion.

M. [C] [L] sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En outre, l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages-intérêts que lorsqu'est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

Une telle faute n'est pas, au cas présent, rapportée de sorte que la demande de dommages intérêts sera rejetée, M. [C] [L] ne justifiant par ailleurs, tel que retenu, d'aucun préjudice.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Y] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.

Mme [Y] [K] sera en outre condamnée à payer à M. [C] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition ;

CONFIRME le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France ;

DÉCLARE que le tribunal mixte de commerce est compétent pour statuer sur le fond du litige ;

DÉCLARE que la clause résolutoire insérée dans le contrat de location-gérance initial est applicable ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer du 26 juillet 2021 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location-gérance conclu entre M. [C] [L] et Mme [Y] [K] en date du 1er juillet 2015 concernant le fonds de commerce sis [Adresse 4] à compter du 26 août 2021 en raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [Y] [K], et de tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 4], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que Mme [Y] [K], à défaut d'y procéder dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sera redevable d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard, et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs après l'établissement d'un état des lieux de sortie, et la CONDAMNE à paiement en tant que de besoin ;

ORDONNE à Mme [Y] [K] d'enlever les denrées périssables et ses effets personnels des locaux, à ses frais, risques et périls ;

ORDONNE à Mme [Y] [K] de laisser tout le matériel et mobilier mis à sa disposition pour l'exploitation du fonds de commerce dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L], en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qu'elle aurait payé si le contrat de location-gérance n'avait pas été résilié, soit 2.500 euros par mois, outre l'ensemble des charges à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clef ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer les frais de mise à exécution de l'expulsion ;

DÉCLARE que le dépôt de garantie ne sera restitué dans les conditions de l'article 6 du contrat de location-gérance qu'à la condition que Mme [Y] [K] justifie avoir payé les loyers, payer les impôts du fait de sa gérance et que le matériel remis soit restitué en état après l'établissement de l'état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l'indemnité pour frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer d'un montant de 195,98 euros et les frais de greffe liquidés à la somme de 62,92 euros.

INFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau

DECLARE irrecevable la demande de voir reconnaître l'existence d'un bail commercial ;

DECLARE irrecevable la demande de nullité du contrat de location gérance du 1er juillet 2015 ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] la somme de 32.000 euros au titre des loyers impayés dus au 7 mars 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 septembre 2021 sur la somme de 11.200 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

ACCORDE à madame [K] un délai de 24 mois pour s'acquitter de cette dette sous la condition du versement mensuel de la somme de 2 500,00 € au titre des sommes dues pour la location avant le 5 chaque mois, le 1er versement devant intervenir le 7 du mois suivant la signfication du présent arrêt ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à la date susvisée ou de réglement intégral dans le délai de 24 mois à compter du présent arrêt de la somme de 32.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 septembre 2021 sur la somme de 11.200 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, la totalité de la créance sera immédiatement exigible et les procédures d'exécution pourront reprendre leur cours ;

RAPPELLE que l'octroi de délais suspend toute procédure d'exécution et suspend les effets de la clause résolutoire y compris l'astreinte sous réserve du versement mensuel avant le 5 de chaque mois de la somme de 2 500,00 € , le 1er versement devant intervenir le 7 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [C] [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] aux dépens à hauteur d'appel ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à M. [C] [L] à hauteur d'appel la somme de 1.000 euros de l'article 700 du code de procédure civile.

Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.